Механизмы ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения как неотъемлемой части стабилизации социально-экономического положения в стране. Одним из современных и актуальных механизмом решения проблем с жильем у населения лежат в области ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования - одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства. Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

Проблематика темы курсовой работы заключается в том, что предоставление услуг физическим лицам - это одно из наиболее перспективно развивающихся направлений деятельности современных банков в Российской Федерации. Данное направление не ново для нашей страны, но динамичное развитие оно получило благодаря стабилизации экономической ситуации в России, общему развитию банковской системы, росту конкуренции между банками. Предоставление услуг физическим лицам расширяет перечень банковских услуг и позволяет банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Предоставление услуг физическим лицам непосредственным образом связано с кредитной политикой банка. Предоставление услуг населению играет сегодня очень значительную роль, поскольку стимулирует потребительский спрос и, таким образом способствует развитию экономики. Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. При этом сектор ипотечного кредитования в последнее время занимает все более заметное место среди услуг, предоставляемых банками населению.

Целью курсовой работы является: - изучение механизмов ипотечного кредитования.

Для достижения этой цели в ходе курсовой работы решаются следующие задачи:

раскрыть понятие ипотечного кредитования, определив его социально-экономическое значение;

изучить особенности ипотечного кредитования за рубежом;

проанализировать текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России;

выявить проблемы ипотечного кредитования в России и определить пути их решения на примере «МТС-Банка»

Структура курсовой работы.

Курсовая работа включает в себя введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.

1. Теоретико-правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) вданных конкретных условиях нецелесообразны. 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом - функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства.

функция обеспечения возврата заемных средств; - функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; - функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита: 1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. 3.Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер. 4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие: - сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья.

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья; - вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; - привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; - обеспечить развитие строительного комплекса; - оживить экономику страны в целом.

1.2 Механизм ипотечного кредитования в развитых странах

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам.

В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.

В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина. Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов: 1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка); 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом "Правила ведения земельной книги". Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге". С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: "Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации". Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе.

Следовательно Закон РФ "О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ. 3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ "Об ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом "Об ипотеке" не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

2. Анализ ипотечного кредитования в современных российских условиях

Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России

Объем ипотечных кредитов, выданных в течение 2012 года, может составить 800 млрд. - 1 трлн. руб. В течение 2011 года ипотечным кредитованием воспользовались 520 тыс. заемщиков, а в текущем году эта цифра может вырасти до 650 тыс. человек. Только за первые два месяца 2012 года выдано более 73 тыс. ипотечных кредитов на 103 млрд. руб. В перспективе в течение ближайших пяти лет к помощи ипотеки при приобретении жилья могут прибегнуть около 2-3 млн. семей. Такие данные привел генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в своем выступлении на X всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», прошедшей 25 апреля в Москве и организованной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Информационным агентством AK&M.

Всего за 2011 год было выдано ипотечных кредитов на 713 млрд. руб., что на 90% превысило уровень 2010 года, а также, по подсчетам AK&M, на 19% выше ранее прогнозировавшегося уровня (600 млрд.).

За 2011 год объем ипотечной задолженности на балансах банков, по данным АИЖК, увеличился на 30.6% до 1.5 трлн. руб. Произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд. руб. Почти в два раза (с 7.8% до 4.7%) сократилась ее доля в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако серьезной проблемой остаются высокие ставки по ипотечным кредитам. Средневзвешенная ставка в феврале 2012 года составила 11.9%, что демонстрирует тенденцию к плавному росту (ноябрь 2011 года - 11.4%, декабрь - 11.6%, январь 2012 года - 11.8%). По прогнозам АИЖК, в первой половине года возможно повышение ставок до 12.5%. Такие данные объясняют, почему только 9% россиян считают ипотечное кредитование на покупку жилья доступным - об этом сообщила в своем выступлении генеральный директор НАФИ Гузелия Имаева. Она добавила, что 81% населения России не может воспользоваться данным видом кредитования, чтобы улучшить свои жилищные условия. По данным исследования, которое провело НАФИ, россияне (кроме жителей Москвы) считают, что оптимальными параметрами ипотечного кредитования являются процентная ставка в 7.5%, срок кредита - 10 лет и ежемесячная оплата 15 тыс. руб. Объем рынка ипотеки сдерживается низким уровнем доходов населения и нестабильностью доходов.

Возможные способы решения проблемы обсудили участники конференции. На удорожание ипотечных кредитов влияют уровень ликвидности кредитных организаций, ставки привлечения ресурсов на межбанковском рынке, отметил в своем выступлении президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) Анатолий Аксаков.

На ситуацию со ставками влияет принятие закона № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который усложнил работу банков по взысканию задолженности и реализации залогов. Согласно этому закону, в случае, если должник при невозможности расплатиться возвращает банку квартиру, то даже если стоимости недвижимости недостаточно для погашения ипотечного кредита, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной. В таких ситуациях банки несут потери, т.к. получают подешевевшую квартиру, которая при продаже не покроет сумму оставшейся задолженности. Чтобы снизить риски, банки будут вынуждены поднимать первоначальный взнос и ставки по кредитам, прогнозируют участники рынка.

Такие законы работают против добросовестных заемщиков, отметил А. Аксаков. АРБР подготовила соответствующие поправки в 405-ФЗ, которые будут направлены в Министерство экономического развития. Один из способов снизить ставки, при этом не повышая риски для банков, - расширение ипотечного страхования. Нина Смирнова, генеральный директор СК АИЖК, рассказала об итогах применения этого вида страхования в России. Кредиты с ипотечной страховкой стали выдаваться с лета 2010 года. На 1 января 2012 года кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием выдавали 89 банков, договоры ипотечного страхования заключали 24 страховые компании. Всего за 2010-2011 год выдано на 12.2 млрд. руб. ипотечных кредитов со страховкой, заключено 7.6 тыс. договоров ипотечного страхования. Для упрощения совместной работы СК АИЖК, банков и страховщиков нужно дополнительно стандартизировать методы работы оценочных компаний, считает Н. Смирнова.

Однако жизнеспособность этой системы также поставлена под вопрос со вступлением в силу закона 405-ФЗ, отметил в своем выступлении руководитель юридического департамента банка «Дельтакредит» Игорь Шкляр. При обнулении долга договор страхования досрочно прекращает свое действие, а страховой случай не может наступить. И страховка, соответственно, не компенсирует банку понесенные убытки. Вопрос может быть решен принятием поправок в закон, согласно которым при обнулении долга задолженность не прекращается, а погашается за счет выплаты страхового возмещения. В противном случае банки будут вынуждены дополнительно поднимать ставки и уровень первоначального взноса.

Одним из драйверов развития рынка являются ипотечные ценные бумаги, но таких сделок пока немного. Как рассказала в своем выступлении заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК Елена Музыкина, доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования не превышает 10%. Начиная с 2006 года, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд. руб. и 13 трансграничных сделок более чем на 61 млрд. руб. В 2011 году было закрыто 7 сделок на 46.4 млрд. руб.

Вопросы секьюритизации ипотечных бумаг затронул в своем выступлении и Сергей Кадук, начальник Управления долговых рынков ООО «ВЭБ Капитал». Он отметил, что стоимость привлечения капитала для банков постоянно растет - так, по сравнению с январем-сентябрем 2011 года ставки привлечения на рынках капитала выросли примерно на 2-2.5%. В то же время повышать аналогичным образом ставки по выдаче ипотечных кредитов банки не могут и теряют прибыль. В качестве выхода С. Кадук наметил несколько банковских стратегий, включая секьюритизацию (для банков с выдачей ипотечных кредитов в объеме от 1.5-2 млрд. руб. в год), продажу портфеля (для банков с выдачей менее 100 млн. руб. в месяц и низким уровнем собственного капитала) или поиск промежуточного фондирования.

Также участники конференции обсудили другие проблемы, возникающие с применением 405-ФЗ, в частности, заявительный порядок регистрации ипотеки. Раньше момент возникновения ипотеки наступал при регистрации права собственности на объект недвижимости. Эта запись показывала обременение собственности и служила отправной точкой при оспаривании сделки. При уведомительном порядке регистрации ипотеки риск банка получить оспариваемую сделку существенно вырастает, потому что внесение сделки в реестр ставится в зависимость от сознательности заемщика.

Обсуждалась в ходе дискуссии и передача регистрации сделок с недвижимостью нотариусам. Согласно 405-ФЗ, нотариусы и их помощники теперь могут подавать необходимые документы в органы Росреестра от лица своего клиента. Это позволит сократить сроки регистрации и снизить издержки для всех участвующих сторон, а также облегчить обращение взыскания на заложенную недвижимость.

Кроме того, пока участники рынка ипотечного кредитования и юристы говорят о недостатках нового документа и способах их устранения, нотариусы вынуждены применять новый ФЗ на практике. Как отметила Марина Брагина, председатель Комиссии по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата Московской нотариальной палаты, специалистов беспокоит неточность некоторых формулировок 405-ФЗ и их несовпадение с другими законами. Однако если у других участников ипотечных правоотношений есть право выбора, воспользоваться ли услугами нотариуса, то у нотариуса нет права отказаться удостоверять договор об ипотеке. «Ни одной стороне, ни одному участнику этих правоотношений закон не вменил ответственности за то, что он делает по этому пока еще непонятному закону. Только нам. То есть, все ничего не понимают, а отвечаем за это мы, нотариусы. Очень неприятно оказаться в такой ситуации», - подчеркнула М.Брагина.

Наконец, остается открытым вопрос о том, какие группы населения станут основными получателями ипотечных кредитов в ближайшие годы. Как рассказал в своем выступлении Анатолий Вишневский, директор Института демографии ГУ-ВШЭ (ИДЕМ), в течение предстоящих 20 лет в России число людей в возрасте от 20 до 40 лет сократится с 45 млн. до 30-32 млн., а в возрасте старше 60 лет - вырастет с 25 до 32-37 млн. Соответственно, роль пожилых людей на потребительском рынке возрастет, что не может не сказаться на рынке жилья и ипотеке.

Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» рассказала, что в России очень большая доля собственников жилья (около 73%), в жилье на правах социального найма проживают 16% граждан, а еще 11% - снимают квартиру на свободном рынке. Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, сектор находится в теневой зоне, отсутствуют экономические стимулы его развития. Докладчик предложила внести ряд поправок в ГК и в другие законы, в частности, ввести понятие «доходный дом» и стимулировать банки выдавать кредиты на строительство таких домов.

По итогам конференции очевидно, что быстрое развитие ипотеки наряду с новыми возможностями для всех участников ставит перед российским рынком и ряд серьезных новых проблем, которые требуют комплексного подхода в своем решении и привлечения лучших международных практик. Все перечисленные и другие вопросы обсуждались в ходе конференции «Ипотечное кредитование в России» 25 апреля в Москве. В работе конференции приняли участие более 200 представителей профильных министерств и ведомств, региональных ипотечных агентств, банковского сообщества, юридических и нотариальных компаний, ипотечных брокеров, аналитических институтов.

Таким образом, можно сделать вывод, что ключевыми факторами, определяющими «лицо» российской ипотеки в 2012 году являются, безусловно, экономические изменения и законодательные новеллы конца 2011-го, ставшие основой для целого ряда будущих трендов.

Повышение процентных ставок. По сравнению с прошлым годом, в первой половине 2012-го можно ожидать повышения средневзвешенной ипотечной ставки на 0,2-0,5 п.п. Итоговая цифра будет во многом зависеть от возможностей крупных игроков рынка найти баланс между интересами заемщиков и своими собственными. Вместе с тем, такое повышение, хотя и предполагает существенные дополнительные расходы, но не является «заградительным», таким образом общая доступность ипотеки сохранится примерно на том же уровне.

Ужесточение требований к заемщикам. Ряд нормативных актов, принятых в прошлом году, заметно ухудшил положение банков и увеличил их кредитные риски (законодательная отмена моратория на досрочное погашение кредита, запрет на взыскание задолженности сверх стоимости предмета залога и др.) В связи с этим банки вряд ли будут активно продвигать программы с небольшим первоначальным взносом и определенно усовершенствуют внутреннюю систему оценки платежеспособности заемщика.

Снижение конкуренции. Сложности, связанные с недостатком фондирования, вынуждают ряд ипотечных банков уходить с рынка, передавая свои портфели более крупным игрокам, имеющим доступ к недорогим государственным или иностранным деньгам. В целом, эта тенденция не должна оказать существенного влияния на общее состояние ипотеки, поскольку значительная ее доля и ранее была сосредоточена в руках 3-5 ключевых кредиторов.

Развитие социальной ипотеки. Доля частично субсидированных за счет федерального и регионального бюджетов ипотечных кредитов была весьма велика и в прошлом году - более того, именно с этим направлением многие эксперты связывают общий рост выдачи ипотеки в нашей стране. Одним из наиболее удачных проектов в даннйо области стала «Народная ипотека» в Краснодарском крае. В 2012 появятся новые подобные программы - в частности, уже ведется пилотная обкатка предложения АИЖК для молодых ученых и разработка специальных условий ипотеки для врачей, учителей и молодых инженеров.

3. Организация ипотечного кредитования в ОАО "МТС-Банк"

Образованная в 1993 году, сегодня АФК «Система» входит в ТОП-10 российских компаний по выручке и является одной из крупнейших инвестиционных компаний в мире. АФК «Система» занимает 315 место в списке Fortune Global 500.

Акции Компании находятся в обращении на Лондонской фондовой бирже (LSE) в виде глобальных депозитарных расписок (ГДР). Расписки включены в котировальный список LSE под тикером «SSA». Одна ГДР соответствует 20 обыкновенным акциям. Акции компании также допущены к торгам на Фондовой бирже ММВБ-РТС под тикером «AFKS». Группа владеет диверсифицированным набором публичных и частных компаний, разделенным на два отдельных портфеля - «Базовые активы» и «Развивающиеся активы».В состав портфеля «Базовые активы» входят такие зрелые бизнесы как ОАО АНК «Башнефть», одна из крупнейших нефтяных компаний в России; ОАО «МТС», первая в России и СНГ телекоммуникационная компания, и ОАО «Башкирэнерго», ведущая энергетическая компания.В состав портфеля «Развивающиеся активы» входят компании, представляющие интерес Группы в небольших, растущих бизнесах, такие как: ГК «Детский мир» - крупнейшая российская сеть детских товаров, ОАО «МТС-Банк» - коммерческий банк, ГК «Медси» - ведущая частная медицинская компания, ОАО «РТИ» - компания, занимающаяся выполнением работ в сфере оборонной промышленности и высоких технологий, ВАО «Интурист» - туристический оператор, ОАО НК «Русснефть» - нефтяная компания, входящая в ТОП-10 крупнейших нефтяных компаний России, ОАО «Система Масс-медиа» - медиа-холдинг, SSTL Ltd. - индийский телекоммуникационный оператор, ЗАО «Биннофарм» - фармакологическая компания и ОАО «НИС» - федеральный оператор системы ГЛОНАСС.

3.1 Основными требованиями к объекту кредитования являются

Объект недвижимости - квартира в многоквартирном доме.

Общие требования к Объекту недвижимости:

объект недвижимости должен быть расположен на территории Российской Федерации, на расстоянии не более 120 км от регионального офиса Банка; ипотечный ссуда кредитование процентный

право собственности Продавца/ Залогодателя на Объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и т.д.);

объект недвижимости должен быть свободен от любых прав третьих лиц, в том числе не должен быть заложен в обеспечение другого обязательства за исключением случаев Рефинансирования и обременения в пользу Банка, не должен быть обременен наймом или правом временного безвозмездного пользования.

В отношении Объекта недвижимости не должны быть заключены/ подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам; - третьи лица не предъявляют никаких требований в отношении объекта недвижимости, в том числе иски об аресте или обращении взыскания на объект недвижимости. Заемщику, Продавцу и Залогодателю не известны обстоятельства, на основании которых третьи лица в будущем могут предъявить и суд удовлетворить требования о признании за ними права собственности или иных прав на Объект недвижимости, иски об изъятии (истребовании) или об обременении Объекта недвижимости либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь прекращение права собственности Залогодателя на Объект недвижимости.

Требования к Объекту недвижимости:

Объект недвижимости должен быть подключен к системе водоснабжения, электропитания, электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

Объект недвижимости должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для квартир на последних этажах многоквартирного дома - крыши;

в случае передачи в залог вновь построенного Объекта недвижимости допускается отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, на момент его приобретения.

Требования к многоквартирному дому, в котором находится Объект недвижимости:

не находится в аварийном состоянии;

не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. Ограничения по Объекту недвижимости:

многоквартирный дом, в котором находится Объект недвижимости, не должен быть:

«гостиничного» типа и типа «общежитие» (квартирные дома с группой помещений коллективного пользования и с сокращенным составом подсобных помещений в квартирах, предназначенных для проживания одиночек и малочисленных семей);

с деревянными внешними стенами

с деревянными перекрытиями (за исключением зданий в центре г. Москвы и г. Санкт-Петербурга по согласованию с руководителем Департамента по развитию розничного бизнеса);

построен ранее 1957 г. и этажностью ниже 5 (Пяти) этажей (при одновременном выполнении обоих условий);

«хрущевкой» (пятиэтажным домом панельного типа), расположенной в г. Москве.

не может быть принят в качестве Обеспечения Кредита Объект недвижимости, в котором согласно отчету об оценке выявлены незарегистрированные в соответствии с требованиями действующего законодательства перепланировки:

полный или частичный снос несущей конструкции;

устройство или закладка оконных блоков (нарушение сохранности внешнего вида фасада здания);

объединение помещения с лоджией или балконом за счет частичного сноса оконно-дверного блока (за исключением объединения помещения с лоджией/ балконом без выноса систем отопления на территорию лоджии/ балкона за счет частичного или полного демонтажа оконно-дверного блока, а также частичного или полного демонтажа части внешней стены под оконным блоком, в случае, если материал стен: кирпич или монолит, где площадь комнаты отделена от площади балкона/ лоджии прозрачной теплоизолирующей перегородкой.

При этом наличие положительного заключения оценочной компании, о возможности согласования данной перепланировки обязательно);

отверстия в полу лоджии или балкона; - обустройство кухни на жилой площади, площади санузлов и площади летних помещений (балкон, лоджия и т.п.);

обустройство санузлов на площади кухни, жилых помещений и летних помещений (балкон, лоджия и т.п.); - включение помещений общего пользования здания в общую площадь квартиры (без договора аренды помещений общего пользования или иного правоустанавливающего или разрешающего документа);

изменение конструкции вентиляционных коробов (кроме Объектов недвижимости, расположенных на первом этаже, ниже которого расположен технический этаж);

установка камина (кроме Объектов недвижимости, расположенных на последнем этаже здания);

установка радиаторов отопления на летних площадях (балкон, лоджия и т.п.);

отсутствие в Объекте недвижимости источника естественного освещения. В случае если отчет об оценке содержит информацию о произведенных и незарегистрированных в соответствии с требованиями действующего законодательства перепланировках, за исключением перечисленных в настоящем пункте, Заемщиком должно быть оформлено заявление (согласие) на регистрацию перепланировки/ устранение незарегистрированной перепланировки в соответствии с Приложением 20 к настоящей Технологии;

не может быть принята в качестве обеспечения комната в коммунальной квартире (за исключением случаев приобретения Заемщиком в собственность всех комнат коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог Банку целиком в виде единого Объекта недвижимости в г. Москве и г. Санкт-Петербурге);

иные ограничения, выявленные после проведения Банком юридической экспертизы Объекта недвижимости

Объект недвижимости - индивидуальный жилой дом/ сблокированный дом (таунхаус), в т.ч. с земельным участком в собственности/ на правах аренды. Общие требования к Объекту недвижимости:

Объект недвижимости должен быть расположен на территории Российской Федерации, на расстоянии:

не более 120 км от регионального офиса Банка для Объекта недвижимости, расположенного в Коттеджном поселке (в случае если малоэтажный жилой комплекс по 1 (Одному) или более параметрам не соответствует определению «Коттеджный поселок», возможна его квалификация в качестве «Коттеджного поселка» по согласованию с руководителем Департамента по развитию розничного бизнеса);

не более 50 км от регионального офиса Банка для Объекта недвижимости, расположенного вне Коттеджного поселка.

право собственности Продавца/ Залогодателя на Объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и т.д.);

Объект недвижимости - индивидуальный жилой дом/ сблокированный дом (таунхаус), в т.ч. с земельным участком в собственности/ на правах аренды. Общие требования к Объекту недвижимости:

Объект недвижимости должен быть расположен на территории Российской Федерации, на расстоянии: не более 120 км от регионального офиса Банка для Объекта недвижимости, расположенного в Коттеджном поселке (в случае если малоэтажный жилой комплекс по 1 (Одному) или более параметрам не соответствует определению «Коттеджный поселок», возможна его квалификация в качестве «Коттеджного поселка» по согласованию с руководителем Департамента по развитию розничного бизнеса);

не более 50 км от регионального офиса Банка для Объекта недвижимости, расположенного вне Коттеджного поселка.

право собственности Продавца/ Залогодателя на Объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и т.д.);

Объект недвижимости должен быть свободен от любых прав третьих лиц, в том числе не должен быть заложен в обеспечение другого обязательства за исключением случаев Рефинансирования и обременения в пользу Банка, не должен быть обременен наймом или правом временного безвозмездного пользования. В отношении Объекта недвижимости не должны быть заключены/ подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение/ обременение в пользу третьих лиц;

третьи лица не предъявляют никаких требований в отношении Объекта недвижимости, в том числе иски об аресте или обращении взыскания на Объект недвижимости. Заемщику, Продавцу и Залогодателю не известны обстоятельства, на основании которых третьи лица в будущем могут предъявить и суд удовлетворить требования о признании за ними права собственности или иных прав на Объект недвижимости, иски об изъятии (истребовании) или об обременении Объекта недвижимости либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь прекращение права собственности Залогодателя на Объект недвижимости. Требования к Объекту недвижимости: - Объект недвижимости должен быть подключен к системе водоснабжения, электропитания, электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

Объект недвижимости должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, крыши; в случае передачи в залог вновь построенного Объекта недвижимости допускается отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, на момент его приобретения при условии оценки Объекта недвижимости Оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности;

Объект недвижимости должен соответствовать санитарно-гигиеническим нормам;

Объект недвижимости не должен находиться в аварийном состоянии;

Объект недвижимости должен иметь железобетонные перекрытия. Допускается наличие деревянных перекрытий по согласованию с руководителем Департамента по развитию розничного бизнеса;

Объект недвижимости должен иметь каменный, железобетонный или кирпичный фундамент;

Объект недвижимости должен иметь исправное состояние дверей, окон, крыши.

Ограничения по Объекту недвижимости:

не может быть принят в качестве Обеспечения Кредита Объект недвижимости:

старше 20 (Двадцати) лет;

не предназначенный для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения).

не может быть принят в качестве Обеспечения Кредита Объект недвижимости, в котором согласно отчету об оценке выявлено наличие изменений Объекта недвижимости в результате проведенной без разрешительной документации реконструкции, а также наличие незарегистрированных в установленном порядке перепланировок Объекта недвижимости, которые невозможно согласовать в установленном законом порядке;

иные ограничения, выявленные после проведения Банком юридической экспертизы Объекта недвижимости.

Требования к Объекту недвижимости/ зданию, в котором расположен Объект недвижимости:

Объект недвижимости должен соответствовать санитарно-гигиеническим нормам;

Объект недвижимости не должен находиться в аварийном состоянии и состоянии, непригодном к эксплуатации (в т.ч. находящиеся в зонах отвала ТЭЦ, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);

Объект недвижимости не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос;

Объект недвижимости не должен подлежать перебазированию в соответствии с нормативными актами субъектов РФ;

Объект недвижимости должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

В случае если Объект недвижимости нежилое здание/ сооружение, земельный участок, на котором размещен Объект недвижимости, должен удовлетворять следующим требованиям:

земельный участок должен принадлежать Продавцу/ Залогодателю на праве собственности либо на правах аренды, при этом срок аренды земельного участка должен быть не менее срока действия Кредитного договора, увеличенного на 1 (Один) год. Договор аренды земельного участка должен быть оформлен в соответствии с установленным законом порядке.

Ограничения по Объекту недвижимости/ зданию, в котором расположен Объект недвижимости:

не может быть принят в качестве Обеспечения Кредита Объект недвижимости, расположенный в зданиях:- барачного типа;- с деревянными внешними стенами;не может быть принят в качестве Обеспечения Кредита Объект недвижимости, в котором согласно отчету об оценке выявлено наличие изменений Объекта недвижимости в результате проведенной без разрешительной документации реконструкции, а также наличие незарегистрированных в установленном порядке перепланировок Объекта недвижимости, которые невозможно согласовать в установленном законом порядке;

иные ограничения, выявленные после проведения Банком юридической экспертизы Объекта недвижимости.

3.2 Требования к заемщику по кредитованию

Общие требования к Заемщикам:

наличие гражданства Российской Федерации; -наличие постоянной/ временной регистрации в любом регионе Российской Федерации; -предельный возраст Заемщика/ Поручителя на момент окончания срока действия Кредитного договора не должен превышать 65 лет;

минимальный возраст Заемщика/ Поручителя/ Залогодателя 18 лет;

в случае если возраст Заемщика составляет от 18 до 23 лет (включительно), данный Заемщик может участвовать в Ипотечной сделке только в случае привлечения в сделку Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете Платежеспособности;

в случае если возраст Заемщика мужского пола менее 27 лет необходимо предоставление документов, подтверждающих увольнение в запас или отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет. При отсутствии указанных документов необходимо привлечение дополнительного Созаемщика, не подлежащего призыву на воинскую службу и работающего по найму, при этом указанный Созаемщик должен являться Взаимозависимым лицом;

максимальное количество Созаемщиков по Кредитному договору - 4 человека (включая основного Заемщика);

Созаемщиками/ Поручителями/ Залогодателями могут выступать третьи лица, не состоящие в родстве с Заемщиком;

в качестве Залогодателей, не являющихся Заемщиками, не могут выступать лица, являющиеся работодателями Заемщика, учредителями организации, в которой работает Заемщик, а также эффилированными по отношению к Заемщику лицами;

наличие постоянного источника дохода в регионе присутствия Банка;

стаж на последнем месте работы - не менее 3 месяцев. В случае если Заемщик/ Поручитель (при наличии) принят на последнее место работы без испытательного срока/ с сокращенным испытательным сроком, допускается стаж на последнем месте работы менее 3 (Трех) месяцев;

наличие совокупного трудового стажа - не менее 1 года;

для индивидуальных предпринимателей и Собственников бизнеса фактический срок работы компании/ осуществления предпринимательской деятельности - не менее 12 месяцев.

В случае если Залогодатель не является Заемщиком или Залогодатель является Заемщиком, но при этом доход Залогодателя не учитывается в расчете лимита кредитования, то предельный возраст на момент окончания срока действия Кредитного договора не должен превышать 75 лет.

3.3 Условия по продуктам ОАО «МТС-Банк»

С февраля 2012 года Московский Банк Реконструкции и Развития (МБРР) сменил бренд на МТС-банк в связи с этим была сделана новая линейка по ипотечному кредитованию. МТС Банк предлагает следующие программы ипотечного кредитования:

.»Квартира на вторичном рынке» - предоставление кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости:

Валюта кредита: рубли РФ;

Срок кредита: 36-300 месяцев;

Размер кредита: 300 000 - 12 000 000 рублей;

Комиссия за открытие текущего счета, открытого в рамках кредитования: 1,0% от суммы кредита;

Таблица. Процентные ставки:

Срок кредита	Первоначальный взнос (в % от стоимости приобретаемой недвижимости)
	от 10,00 до 19,99	от 20,00 до 39,99	от 40,00 до 59,99	от 60,00 до 70,00
до 5 лет	14,50%	13,25%	12,75%	11,75%
до 15 лет	14,75%	13,50%	13,00%	13,00%
до 25 лет	15,00%	13,75%	13,25%	13,25%

«Квартира в новостройке» - предоставление кредита на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости:

Валюта кредита: рубли РФ;

Срок кредита: 36-300 месяцев;

Размер кредита: 300 000 - 12 000 000 рублей;

Комиссия за открытие текущего счета, открытого в рамках кредитования: 1,0% от суммы кредита;

Таблица. Процентные ставки:

Срок кредита	Первоначальный взнос (в % от стоимости приобретаемых прав на недвижимость)
	от 20,00 до 39,99	от 40,00 до 59,99	от 60,00 до 70,00
После оформления права собственности
до 5 лет	13,25%	12,75%	11,75%
до 15 лет	13,50%	13,00%	13,00%
до 25 лет	13,75%	13,25%	13,25%
На этапе строительства	+2,00% годовых

1.»Квартира в новостройке. Единая ставка» - предоставление кредита на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости

Валюта кредита: рубли РФ;

Срок кредита: 36-300 месяцев;

Размер кредита: 300 000 - 12 000 000 рублей;

Комиссия за открытие текущего счета, открытого в рамках кредитования: 1,0% от суммы кредита;

Таблица. Процентные ставки:

Срок кредита	Первоначальный взнос (в % от стоимости приобретаемых прав на недвижимость)
	от 20,00 до 39,99	от 40,00 до 59,99	от 60,00 до 70,00
На этапе строительства и после оформления права собственности
до 5 лет	14,25%	13,75%	12,75%
до 15 лет	14,50%	14,00%	14,00%
до 25 лет	14,75%	14,25%	14,25%

«На любые цели» - предоставление кредита на любые цели под залог недвижимости

Валюта кредита: рубли РФ;

Срок кредита: 3-120 месяцев;

Размер кредита: 300 000 - 9 000 000 рублей;

Комиссия за открытие текущего счета, открытого в рамках кредитования: 1,0 % от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей и не более 100 000 рублей;

Таблица. Процентные ставки:

Срок кредита	Размер кредита (в % от стоимости закладываемой недвижимости)
	от 60,00 до 69,99	от 40,00 до 59,99	от 30,00 до 39,99
до 5 лет	16,75%	16,25%	16,00%
до 10 лет	17,00%	16,50%	16,25%

«Рефинансирование» - предоставление кредита на погашение остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту

Валюта кредита: рубли РФ;

Срок кредита: до 300 месяцев;

Размер кредита: 300 000 - 12 000 000 рублей;

Комиссия за открытие текущего счета, открытого в рамках кредитования: 1,0 % от суммы кредита;

Таблица. Процентные ставки:

Срок кредита	Размер кредита (в % от стоимости закладываемой недвижимости)
	от 60,00 до 80,00	от 40,00 до 59,99	от 15,00 до 39,99
до 5 лет	13,75%	13,25%	12,25%
до 15 лет	14,00%	13,50%	13,50%
до 25 лет	14,25%	13,75%	13,75%

«Загородный дом» - предоставление кредита на приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке недвижимости

Валюта кредита: рубли РФ;

Срок кредита: до 120 месяцев;

Размер кредита: 300 000 - 25 000 000 рублей;

Комиссия за открытие текущего счета, открытого в рамках кредитования: 1,0 % от суммы кредита;

Таблица. Процентные ставки:

Срок кредита	Первоначальный взнос (в % от стоимости приобретаемой недвижимости)
	от 30,00 до 49,99	от 50,00 до 85,00
до 10 лет (включительно)	15,50	14,50

Преференции, предоставляемые клиентам Партнеров Банка:

снижение процентной ставки на 0,5% и

отмена комиссии за открытие текущего счета, открытого в целях кредитования.

Преференции распространяются на следующие программы кредитования:

«Квартира на вторичном рынке»

«Квартира в новостройке»

«Квартира в новостройке. Единая ставка»