Механизм кредитования физических лиц на приобретение жилья с применением ипотеки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Механизм кредитования физических лиц на приобретение жилья с применением ипотеки



Оглавление

• Введение
• 1. Понятие и сущность ипотечного кредитования
• 1.1 История возникновения ипотеки
• 1.2 Особенности механизма ипотечного кредитования в разных странах
• 2. Особенности ипотечного кредитования в РФ
• 2.1 Схемы ипотечного кредитования и участники системы кредитования в РФ
• 2.2 Анализ механизма кредитования физических лиц на приобретение жилья с применением ипотеки в РФ на примере Сбербанка России
• Заключение
• Список литературы
• Приложение



Введение

Актуальность темы объясняется тем, что одной из важных проблем Российской Федерации является обеспечение жильем своих граждан. Жилищная проблема в России, которая обострилась из-за перехода к рыночной экономике характеризует необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения как неотъемлемой части стабилизации социально-экономического положения в стране.

Одно из самых современных решений проблемы жилищного вопроса населения лежит в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Формирование ипотечной системы - одна из важнейших экономических и социальных проблем в современной России, поскольку она затрагивает самые острые проблемы, такие как обеспечение жильем, распределение доходов населения, радикального ускорения жилищного строительства и смежных отраслей производства.

Проблематика темы заключается в том, что на современном этапе развития банков в РФ ипотечное кредитование дает возможность расширить перечень банковских услуг и позволяет банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Динамичное развитие в России ипотека получала за счет стабилизации экономики РФ.

Целью курсовой работы является изучение механизмов кредитования физических лиц на приобретение жилья с применением ипотеки.

Для достижения этой цели решаются следующие задачи:

- раскрытие понятие ипотечного кредитования;

- изучить особенности ипотечного кредитования за рубежом;

- проанализировать текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России; ипотечный кредитование инвестиция жилищный

Развитие ипотечного кредитования, является одним из важнейших направлений банковского сектора в РФ.



1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

1.1 История возникновения ипотеки

Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII - начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca - подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли.

Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при не возврате в установленный срок суммы заимодатель может возмещать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многолетняя практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

В более широком смысле ипотека - это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.

Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. - в Германии, с конца XVI ст. - во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, который оказывает финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности - кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

В современном мире ипотека это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную», то есть долговой инструмент, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нерационально.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент использования следующих функций:

1. реализация конституционных прав граждан на жилье;

2. регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

3. привлечение инвестиций в сферу материального производства;

4. страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

5. стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нерациональны или юридически невозможны;

6. формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;

- целевой характер;

- длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со - стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг -закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перевода средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования -- одним из приоритетных на­

правлений государственной жилищной политики

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

- между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

По мнению Каджаевой и Дубровской

Главной целью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -- создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 1



Заемщик -- физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.

Банк-кредитор -- коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.

Инвесторы -- это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.

В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.

Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье

Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 2

1-заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2-оценка рыночной стоимости жилья оценочной компанией; 3-заключение со страховой компанией договора страхования квартиры и жизни заемщика; 4- передача жилья в залог банку; 5-получение ипотечного кредита заемщиком; 6-оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7- продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8- рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9- размещение ипотечных ценных бумаг; 10-привлечение инвестиций; 11- регулярное погашение кредита заемщиком; 12-передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банка; Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13-предъявление инвесторами ценных бумаг к оплате; 14- оплата ценных бумаг Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 15- выплата страховой суммы при наступлении страхового случая.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях из-за высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

1.2 Особенности механизма ипотечного кредитования в разных странах

Механизм сделки купли-продажи недвижимости по схеме ипотечного кредитования чаще всего предполагает непосредственное участие не менее шести основных субъектов рынка: покупателя и продавца недвижимости, профессионального посредника, кредитора, оценщика недвижимости, страховщика. Опыт рынка ипотечных кредитов в США свидетельствует о несомненной целесообразности для заемщика использования в качестве посредников лицензированных ипотечных брокеров, каждый из которых обладает доступом к программам колоссального множества кредиторов, в отличие от России, где посредником является агентство недвижимости, предлагающее ограниченное количество ипотечных программ. Широкие альтернативные возможности получения кредита, используя услуги ипотечных брокеров, позволяют прямо или косвенно снизить его стоимость.

Ипотечный брокер - довольно востребованное лицо при покупке жилья по ипотеке. Появление человека с такими обязанностями обусловлено большим количеством ипотечных программ и организаций, занимающихся ипотекой. В случае, когда заемщик не располагает временем, или желанием собирать и обрабатывать огромное количество информации, он может поручить эту работу ипотечному брокеру. Сегодня можно работать как с независимыми брокерами, так и обращаться в риэлтерские агентства, в составе которых есть специальные отделы по ипотечному кредитованию. Сотрудники данных отделов тоже именуются ипотечными брокерами. Основной причиной, по которой за помощью идут к брокерам, является наличие опыта проведения процедуры выбора и получения ипотечного кредита. Так же брокеры уже имеют личные контакты в банках, выдающих ипотечные кредиты. Основной минус - услуги ипотечного брокера платные. Стоимость услуг зависит от квалификации брокера, степени его профессионализма и количества услуг, которые он должен предоставить клиенту. Стоимость может составлять от $500 до $1500. Некоторые агентства недвижимости предоставляют услуги ипотечного брокера в качестве бонуса. При этом должно соблюдаться условие: искать и приобретать ипотечное жилье заемщик должен с помощью этого агентства. По имеющейся статистике, в США почти 100% заемщиков, обратившихся к ипотечному брокеру, получают кредит на приобретение недвижимости даже при отсутствии кредитной истории или некоторых проблемах в ней, невозможности подтверждения получаемого дохода, отсутствие гражданства или вида на жительство, и т.д.

Конечно, каждая программа предлагает ипотечный кредит по своей цене. Для менее «благополучных» по оценке кредитора заемщиков предлагаются программы по более высокой процентной ставке (разница 1-2%), с увеличенным первоначальным взносом с обычных 10 до 25-30% или с другими дополнительными условиями (например, с требованием единовременной уплаты в пользу кредитора от 1 до 2,5% от суммы кредита). Подобные процедуры увеличивают стоимость кредита не более чем на 15-30%. Покупатели с низким уровнем дохода иногда имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях на дотационной основе, который обеспечивается соответствующими федеральными целевыми программами.

В Америке, Англии, Германии и других странах, важную роль в реализации программ ипотечного кредитования играет закладная, как ценная бумага, выдаваемая заемщиком банку-кредитору и свидетельствующая о залоге недвижимости. Закладная продается на первичном рынке ценных бумаг. Операторы вторичного рынка - компании, который предоставляют кредит под залог недвижимости, выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными и продают их другим инвесторам, обеспечивая тем самым воспроизводство ипотечного капитала. При этом в качестве одной из составляющих воспроизводства капитала является возврат кредитов заемщиком, что может происходить при участии страховых и трастовых компаний.

В большинстве банков Украины пытаются использовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии. Кредиты за рубежом выдаются сроком на 15-30 лет. В среднем семье приходится отдавать 30% от всего дохода семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство. В европейских странах, например, в Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы. Государство в этом случае много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема: не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В то же время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай уже давно очень активно использует ипотечные программы из-за уменьшения экономического роста.

У американцев система имеет некоторые особенности. Банки продают закладные на квартиру, купленные по ипотеке. Потом на базе этих закладных агентства эмитируют вторичные ценные бумаги. Вырученные за ценные бумаги деньги возвращаются в банки, их опять вкладывают в ипотеку.

У немцев система одноуровневая. Там ипотечные банки - особые. Они занимаются другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Банки сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев существует система ссуд в сберегательных кассах: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в этих кассах деньги.

Ипотечное кредитование может стать важнейшим направлением финансовой деятельности, обеспечивающим рост экономики, развитие денежного рынка и капитализации банков. Речь идет о достаточно крупных и долгосрочных (на 15-30 лет) кредитах под низкий процент. Даже в такой стране с мощной банковской системой, как США, коммерческие банки часто не в состоянии в должной мере удовлетворить спрос на этом рынке и ведущую роль на нем играют федеральные агентства - «Фредди Мэк» и «Френни Мэй», который опираются в первую очередь на бюджетные ресурсы. По своему статусу эти агентства относятся к предприятиям, спонсируемым государством, и они располагают активами в размере 1,6 трлн. долл. В настоящее время они имеют объем выданных кредитов более 2,5 трлн. долл. По своей экономической сути столь масштабные, долгосрочные и низкодоходные кредиты, чтобы начать работать, даже в развитых странах в первую очередь опираются на систему государственной поддержки. Значимость развития ипотеки для строительной отрасли в отдельности и экономики в целом считается очень высокой, а потому реализация ее требует использования серьезных рычагов.

Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, обеспечивающий взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.



2. Особенности ипотечного кредитования в РФ

2.1 Схемы ипотечного кредитования и участники системы кредитования в РФ

Впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом в 1992 г. Законе РСФСР «О залоге». В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающихся в распоряжении залогодателя. В последующие годы в развитие Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» были приняты различные нормативно-правовые акты, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений. Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости.

С принятием Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке» начался новый этап становления ипотечных отношений в России, Все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим законом, который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредитов.

Ипотечные кредиты -- это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.

У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

1. земельные участки, находящиеся в частной собственности;2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6. космические объекты

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае не возврата кредита в установленный срок). На практике ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты.

Исключительное свойство ипотеки и лучшая гарантия обеспеченности кредита -- право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредитования; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимых для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки; договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки: в частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно изучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояния заемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании (как правило, долгосрочном) оно имеет свои особенности.

В соответствии с Федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости), договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.06.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.е, специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, есть ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (т.е. выписку из Единого государственного реестра прав).

Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т.е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.

Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

К основным участникам ипотечного кредитования относятся:

1. Заёмщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

2. Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

3. Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

4. Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

5. Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

6. Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

7. Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

8. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

9. Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк -- посредник -- инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Схема ипотечного кредитования в РФ проста и доступна как для физических лиц так и для различных организаций и предприятий. Ипотечное кредитование является обеспеченным кредитом и дает гарантии кредитору возврата заемных средств.

2.2 Анализ механизма кредитования физических лиц на приобретение жилья с применением ипотеки в РФ на примере Сбербанка России

К сожалению, в России сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

Но по данным агентства "Эксперт РА" объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составил рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства. Основными игроками на ипотечном рынке являются:

Таблица 1.1 Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов

№	Банк	Портфель ипотечных кредитов 2012 года. (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов 2011 года. (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов 2010 года (млн. руб.)
1	Сбербанк РФ	865098,52	659773,49	536894,78
2	Банк ВТБ24	274329,04	168884,24	143795,11
3	ДельтаКредит	67488,45	51416,37	48457,18
4	Росбанк	46167,75	40585,77	39125,92
5	Уралсиб	42377,87	33917,81	38656,90

Таблица 1.2 Рейтинг ипотечных банков по объему выданных кредитов по итогам 2013 и 2012 годов.

Исходя из таблиц можно увидеть, что безоговорочным лидером на ипотечном рынке является Сбербанк России.

Ипотечные кредиты Сбербанк начал выдавать одним из первых, не прекращал выдачу ипотечных кредитов в кризис, выдает кредиты и сейчас.

Радует также, что отделений банка много, ставки по ипотечным кредитам - «в рынке», хоть и не самые низкие.

Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь официально подтверждённые доходы, и первый взнос в размере 15% и более.

Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 10% от стоимости закладываемой квартиры.

Общие условия предоставления Жилищных кредитов

Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство.

Кредит предоставляется в Российских рублях и в иностранной валюте: долларах США или Евро.

Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, зависит от валюты кредита: в рублях минимальная сумма ипотечного кредита - 45 000 рублей, или 1 400 долларов США или 1 000 евро.

Кредит выдается:

Гражданам РФ, возраст которых:

· на момент предоставления кредита не менее 21 года;

· на момент возврата кредита по договору 75 лет.

В отделениях Сбербанка России:

· по месту регистрации Заемщика/одного из созаемщиков;

· по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;

· по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя Заемщика/одного из созаемщиков, обслуживаемого в рамках «зарплатного проекта»;

· по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты незавершенного строительства, а именно:

- квартира, жилой дом;

- часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

- садовый дом, дача;

- другие строения потребительского назначения;

- земельные участки;

- гаражи.

Жилищный кредит может предоставляться на строительство или приобретение как одного, так и нескольких однородных объектов (например квартиры, дачи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком).

Ипотека Сбербанка. Кредитные программы:

Тема данного сайта - ипотека. Сбербанк выдает различные кредиты, но здесь мы будем говорить лишь о тех, которые выдаются под залог недвижимости.

Кредитные программы Сбербанка отличаются по назначению предоставляемого кредита, способам обеспечения кредита и по процентным ставкам.

На сегодня в Сбербанке есть три базовых программы:

1. Приобретение готового жилья - кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Первоначальный взнос от 10%. Максимальный срок 30 лет

2. Приобретение строящегося жилья - кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Первоначальный взнос от 10%. Максимальный срок 30 лет

3. Строительство жилого дома - кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения. Первоначальный взнос от 15%. Максимальный срок 30 лет.

Приобретение готового жилья

По этой кредитной программе Сбербанк выдает кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения (квартиры, комнаты или жилого дома, пригодного для круглогодичного проживания). То есть, или заемщик берет кредит на покупку жилого помещения, и это же помещение является предметом залога в банке; или заемщик берет кредит под залог одного жилого помещения, и эти деньги идут целевым назначением на покупку другого жилого помещения.

Процентные ставки по ипотечной программе «Готовое жилье»

Процентные ставки по ипотечной программе «Готовое жилье» зависят от срока кредитования, валюты кредита, размера первого взноса, а также того, получает ли заемщик зарплату в Сбербанке или нет. Процентные ставки по кредиту составляют:

Таблица 2.1 Ставки по кредитам в рублях на приобретение объектов недвижимости, построенных с участием кредитных средств Сбербанка.

Срок Кредита	Первоначальный взнос	Клиенты получающие зарплату в Сбербанке России	Клиенты других категорий
До 10 лет	От 10 до 30%	11,05%	12,25%
	От 30 до 50%	10,15%	11,30%
	50%	9,50%	10,40%
От 10 до 20 лет	От 10 до 30%	11,25%	12,50%
	От 30 до 50%	10,40%	11,55%
	50%	9,60%	10,65%
От 20 до 30 лет	От 10 до 30%	11,50%	12,75%
	От 30 до 50%	10,60%	11,80%
	50%	9,80%	10,90%



Таблица 2.2 Ставки по кредитам в рублях на приобретение объектов недвижимости, построенных без участия кредитных средств Сбербанка.

Приобретение строящегося жилья

По этой кредитной программе Сбербанк выдает кредит на приобретение строящегося жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения (квартиры или комнаты). То есть:

- или заемщик берет кредит на покупку жилого помещения, и это же помещение является предметом залога в банке;

- или заемщик берет кредит под залог одного жилого помещения (ранее построенного, находящегося в собственности заемщика), и эти деньги идут целевым назначением на покупку другого (строящегося) жилого помещения.

Когда деньги выдаются под залог имеющегося жилого помещения, то, поскольку кредит является целевым, деньги хоть и выдаются под залог имеющегося жилого помещения, идут целевым назначением на покупку другого помещения. Для принятия банком решения о возможности выдачи кредита, необходимо предоставлять документы не только на то помещение, которое будет передаваться в залог, но и документы на приобретаемое жилое помещение.

Процентные ставки по ипотечной программе «Строящееся жилье»

Процентные ставки по ипотечной программе «Строящееся жилье» зависят от срока кредитования, валюты кредита, размера первого взноса, а также того, получает ли заемщик зарплату в Сбербанке или нет. Процентные ставки по кредиту составляют:

Таблица 3.3 Ставки по кредитам в рублях на приобретение объектов недвижимости, строящихся с участием кредитных средств Сбербанка.



Таблица 3.1 Ставки по кредитам в рублях на приобретение объектов недвижимости, строящихся без участия кредитных средств Сбербанка.

Срок Кредита	Первоначальный взнос	Клиенты получающие зарплату в Сбербанке России	Клиенты других категорий
		До регистрации ипотеки	После регистрации ипотеки	До регистрации ипотеки	После регистрации ипотеки
До 10 лет	От 15 до 30%	13,30%	12,15%	14,75%	13,50%
	От 30 до 50%	12,85%	11,70%	14,25%	13,00%
	50%	12,15%	11,05%	13,50%	12,25%
От 10 до 20 лет	От 15 до 30%	13,50%	12,40%	15,00%	13,75%
	От 30 до 50%	13,05%	11,95%	14,50%	13,25%
	50%	12,40%	11,25%	13,75%	12,50%
От 20 до 30 лет	От 15 до 30%	13,75%	12,60%	15,25%	14,00%
	От 30 до 50%	13,30%	12,15%	14,75%	13,50%
	50%	12,60%	11,50%	14,00%	12,75%

Строительство жилого дома

По этой кредитной программе Сбербанк выдает кредит на приобретение строящегося отдельно стоящего жилого дома под залог кредитуемого или иного жилого помещения. То есть:

- или заемщик берет кредит на строительство жилого дома, и этот же дом является предметом залога в банке;

- или заемщик берет кредит под залог одного жилого помещения (ранее построенного, находящегося в собственности заемщика), и эти деньги идут целевым назначением на строительство жилого дома.

Данная программа отличается от программы «Строящееся жилье» более высокими процентными ставками по кредиту; а от программы «Загородная недвижимость» отличается тем, что по программе «Загородная недвижимость» можно купить «дачу» то есть, жилье для временного проживания, в то время как по программе «Строительство жилого дома» кредит дается для строительства дома для постоянного проживания.

Когда деньги выдаются под залог имеющегося жилого помещения, то, поскольку кредит является целевым, деньги хоть и выдаются под залог имеющегося жилого помещения, идут целевым назначением на строительство жилого дома. Для принятия банком решения о возможности выдачи кредита, необходимо предоставлять документы не только на то помещение, которое будет передаваться в залог, но и документы на приобретаемое жилое помещение.

Процентные ставки по ипотечной программе «Строительство жилого дома»

Процентные ставки по ипотечной программе «Строительство жилого дома» зависят от срока кредитования, валюты кредита, размера первого взноса, а также того, получает ли заемщик зарплату в Сбербанке или нет. Процентные ставки по кредиту составляют:

Таблица 4.1Ставки по кредиту «Строительство жилого дома» в рублях.

Срок Кредита	Первоначальный взнос	Клиенты получающие зарплату в Сбербанке России	Клиенты других категорий
		До регистрации ипотеки	После регистрации ипотеки	До регистрации ипотеки	После регистрации ипотеки
До 10 лет	От 15 до 30%	14,40%	12,85%	16,00%	14,25%
	От 30 до 50%	13,95%	12,40%	15,50%	13,75%
	50%	13,30%	11,70%	14,75%	13,00%
От 10 до 20 лет	От 15 до 30%	14,65%	13,05%	16,25%	14,50%
	От 30 до 50%	14,20%	12,60%	15,75%	14,00%
	50%	13,50%	11,95%	15,00%	13,25%
От 20 до 30 лет	От 15 до 30%	14,85%	13,30%	16,50%	14,75%
	От 30 до 50%	14,40%	12,85%	16,00%	14,25%
	50%	13,75%	12,15%	15,25%	13,50%

И пять специальных программ:

1. Ипотека с государственной поддержкой - Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

Первоначальный взнос:

o От 20% ,

o От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения Максимальный срок 30 лет.

2. Рефинансирование жилищных кредитов - Предоставляется на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения(квартиры или жилого дома), расположенного на территории России. (На жилое помещение должно быть получено свидетельство о праве собственности)

3. Загородная недвижимость - кредит на:

o приобретение и (или) строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, незавершенных строительством вышеуказанных объектов, незавершенного строительством жилого дома;

o приобретение земельного участка.

Первоначальный взнос - от 15%.

Максимальный срок 30 лет.

4. Гараж - Кредит на приобретение или строительство гаража или машино-места под различное обеспечение, одобренное Банком.

Первоначальный взнос - от 10%.

Максимальный срок 30 лет.

5. Ипотека плюс материнский капитал - Первоначальный взнос может быть подтвержден средствами материнского капитала с соответствующим увеличением размера предоставляемого кредита.

Первоначальный взнос - от 10%.

Максимальный срок 30 лет.

Во всех этих программах действуют специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

Программа «Молодая семья» может применяться во всех базовых программах и в специальной программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Все эти кредитные программы - ипотечные, в смысле: есть залог - есть ипотека. Сбербанк (тем не менее) дополнительно может потребовать и иные способы обеспечения кредита.

Сбербанк. Ипотечная программа «Молодая семья»:

Ипотечные программы «Молодая семья» различных банков - отличаются. Совпадает лишь название.

По программе «Молодая семья» Сбербанк предоставляет ипотечный кредит супругам, не достигшим возраста 35 лет (даже если одному из супругов до 35 лет, а другому больше).

В программе Сбербанка «Молодая семья» то, что созаемщиками, кроме супругов, могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Если же у молодой семьи есть еще и ребенок, то кредит становится совсем замечательным: поскольку первый взнос в этом случае может быть не 15%, а 10% от стоимости квартиры.

Анализируя ипотечные программы Сбербанка России можно сделать вывод, что предлагаемое кредитование дает возможность заемщику приобрести недвижимость на выгодных условия. Не сложные схемы ипотечного кредитования и гарантии возврата заемных средств делает ипотеку все более доступной для физических и юридических лиц.