Теоретические основы ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Целью данного исследования является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

- определить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;

- провести классификацию ипотечных кредитов;

- рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;

- проанализировать рынок ипотечного кредитования как в целом по России, так и в регионах в частности;

- осветить процесс развития ипотечного кредитования в России;

- изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

Объектом исследования курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в России.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов под залог недвижимого имущества -- земли, производственных или жилых зданий и т.п. Ипотечные займы предоставляются на долгосрочной основе. Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возвращения займа.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке -- ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики -- юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

Соответственно Закону "О залоге" в случаях, если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих прав - учредительных документов. Нотариальное засвидетельствование договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. В особенности это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, большое значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.

Займы под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют такое свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с возрастанием риска обесценивания капитала, который влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первичного взноса суживает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации -- долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций выступают, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования больших строительных проектов.

1.2 Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции--все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу

экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

кредит ипотечный имущество

Глава 2. Анализ состояния ипотеки на современном этапе в Российской Федерации

2.1 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют все спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

Ипотека, закон о которой помогает гражданам приобретать жилье за счет кредитования без нарушения их прав, позволяет этой сфере кредитования активно развиваться. Зная, что его права охраняются законом, заемщик чувствует себя более уверенно. Одни законы по ипотеке регламентируют вопросы ипотечного кредитования напрямую, другие же лишь косвенно.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами:

· Гражданский Кодекс РФ;

· Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009);

· Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009);

· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009);

· Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007);

· Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»

· Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы» продлено действие подпрограммы до 2015 года "Обеспечение жильем молодых семей".

В ГК РФ изложены основные положения, касающиеся ипотеки, более подробно они регламентированы в специализированных законах.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов и ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные положения жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может являться объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» детально регламентирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется Федеральной Регистрационной службой на основании заявления залогодержателя или залогодателя после того, как будет зарегистрировано право собственности залогодателя на приобретенное по ипотеке жилье. При этом к указанному заявлению должен также прилагаться договор ипотеки вместе с перечисленными в нем документами.

Федеральный закон «О кредитных историях» содержит понятие кредитной истории, определяет ее состав, регламентирует порядок формирования, хранения и использования кредитных историй. Кроме того, указанный закон осуществляет регулирование деятельности бюро кредитных историй, закрепляет порядок их создания, реорганизации и ликвидации, принципы взаимодействия бюро кредитных историй с источниками формирования кредитной истории, органами государственной власти, органами местного самоуправления, Центральным Банком РФ и заемщиками.

Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Действие этого постановления продлено до 2015 года.

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

· "Закон об акционерных обществах"

· "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

· "Гражданский кодекс"

· "Налоговый кодекс"

· "Жилищный кодекс»

2.2 Практика ипотечного кредитования в современных российских условиях

В начале 2007 года для жителей большинства регионов сложилась благоприятная ситуация для покупки квартиры с помощью ипотечного кредита. До недавнего времени ипотечные покупатели не успевали за ценами на жилье, которые росли быстрее, чем граждане успевали оформить кредит или подобрать квартиру.

Следует отметить что ситуация в различных регионах России существенно отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строительства, в доходах населения, в присутствии в регионе ипотечных банков (ипотечных продуктов банков) отличает спрос на ипотечные кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов.

По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования в России превзошел самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический максимум 2008 года .Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд рублей (против 656 млрд в 2008 году), что на 90% больше результатов 2010 года (380 млрд рублей)

Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рынка в четвертом квартале, которое происходило на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и анонсирования отдельными банками планов повышения ипотечных ставок.

Часть потенциальных заемщиков поспешила оформить ипотечные кредиты, пока ставки не выросли, - это и предопределило резкий рывок к концу года (декабрь обеспечил 14% годовой выдачи).

Сказалось и улучшение ситуации на рынке жилищного строительства: впервые с 2008 года объем введенного жилья показал положительную динамику (6,6% в 2011 году)

Позитивная динамика наблюдалась и в отношении качества ипотечного портфеля.

Весь прошлый год доля просроченной задолженности на балансе устойчиво снижалась, как из-за увеличения портфеля, так и вследствие низких темпов прироста неплатежей.

По итогам 2011 года объем просроченной задолженности вырос лишь на 3,7 млрд рублей, в то время как годом ранее этот показатель был в три раза выше.

Лидером ипотечного рынка остается Сбербанк России (см. таблицу 1): в 2011 году он предоставил кредитов на 321 млрд рублей, что в четыре раза выше показателей ближайшего конкурента - ВТБ24. Однако уже второй год подряд Сбербанк сдает свои позиции: в 2010 году его доля в объеме выдачи снизилась с 58 до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 процентных пункта. Причина - опережающий рост ипотеки в ВТБ24 и Газпромбанке, которые по итогам 2011 года нарастили объемы кредитования в два с половиной раза и более против умеренного результата Сбербанка (74%).

В итоге доля топ-3 выросла на 1,5 процентного пункта и составила 63%. Заметно лучше рынка росли и банки с иностранным участием - Росбанк (+330%), группа Номос-банка (+199%) и Райффайзенбанк (215%). А вот Юникредитбанк несколько сбавил обороты: в 2011 году темпы прироста ипотечного кредитования составили только 62% против 390% годом ранее. Среди лидеров по динамике кредитования особо выделяются «Уралсиб» и Промсвязьбанк: за счет эффекта низкой базы в 2011 году объемы предоставленных ипотечных кредитов выросли более чем в 10 раз.

АИЖК ожидает, что в 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к базовому сценарию МЭРТ и отсутствии серьезных внешних шоков, может быть выдано 550 - 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд- 1 трлн рублей.

При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение до 12,2% - 12,5%), но по итогам года ставки не сильно изменятся по сравнению с достигнутым в 2011 году уровнем.

Таблица 1

Место в рейтинге на 01.01.12	Банк	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов (млн руб.)	Темп прироста (2011/2010, %)
		2011 год	2010 год
1	Сбербанк России	320711,7	184499,6	73,8
2	ВТБ24	80381,6	31681	153,7
3	Газпромбанк	45690,2	16676,6	174
4	Росбанк*	13754,3	3202,1	329,5
5	Группа Номос-банка**	10391,7	3386,9	206,8
6	Райффайзенбанк	9611,6	3046,5	215,5
7	«Уралсиб»	9310,5	672,9	1283,7
8	Абсолют-банк	8581,3	4231,1	102,8
9	«Возрождение»	8566,4	4149,1	106,5
10	Запсибкомбанк	8136,3	6718,5	21,1
11	Юникредитбанк	7974	4939	61,4
12	Связь-банк	7737	1765,8	338,2
13	«Жилфинанс»	6453,8	4391	47
14	Нордеа банк	5164,7	3831,9	34,8
15	Росевробанк	5116,1	3802,1	34,6
16	МТС-банк	4563,7	642	610,9
17	Балтинвестбанк	4548,8	1274,7	256,9
18	«Ак Барс»	4492,8	1239	262,6
19	Промсвязьбанк	3563,6	220,1	1519,1
20	Транскапиталбанк	3406,2	1482,8	129,7

Таким образом, проведенный анализ ситуации на рынке ипотечных кредитов позволяет сделать следующие выводы:

1. Кредиты на покупку вторичного жилья более востребованы, но все же при малом строительстве жилья, спрос во много раз опережает предложение.

2. Кредиты на покупку квартир в новостройках ограничены сотрудничеством банков с застройщиками.

3. Кредит под залог имеющегося жилья востребован, но банковские предложения минимальны.

4. Практически нет спроса на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости.

5. Коммерческая ипотека находится на начальной стадии своего развития.

Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

3.1 Проблемы функционирования ипотеки в современных российских условиях

Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы ипотечного кредитования, с которыми они сталкиваются, как правило, заключатся в следующем:

Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.

Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.

Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.

Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной.Ипотека остается недоступной для большинства.

Развитие ипотеки в России оборачивается ростом цен на недвижимость. Пока не будет разрушена монополия в стройкомплексе, жилье доступнее не станет.

Вопрос для большинства россиян не праздный. Так, по исследованиям Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, более 83% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Обеспеченность квадратными метрами в России - 21-23 м2 на человека, в Европе - 56-62 м2/чел., в США приходится более 75 м2 на одного человека. Поэтому первый ответ на вопрос о высоких ценах - это колоссальный дефицит жилья. В 2010 г. было построено 57,2 млн м2, 2011 - 62,2 м2, в 2012 - 67 м2 (прогноз). Несмотря на, казалось бы, увеличивающиеся темпы строительства жилья, его катастрофически мало. Реальная потребность России в ежегодном новом строительстве - 145 млн м2, что в нынешних условиях представляется просто фантастичным.

Как показывают расчеты экспертов Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, для того, чтобы средней российской семье со средней заработной платой в 23 тыс. руб. накопить на среднюю квартиру в 75 м2 по средней стоимости квадратного метра в 3500 долл. (108 500 руб.), необходимо минимум 15 лет. И это при условии, что все деньги будут откладываться исключительно на покупку квартиры. Естественно, что такого не может быть, людям необходимо тратить деньги на покупку питания, одежды и т.д., добавьте сюда и опережающий рост цен по сравнению с доходами. Поэтому реальный срок покупки квартиры увеличивается практически в два раза - до 27 лет. Таким образом, можно констатировать, что в России один из самых низких в мире коэффициент доступности жилья. В Европе этот показатель составляет 7-12 лет, в США - 6-9 лет.

В этих условиях, многие обращают свой взор на ипотечное кредитование, надеясь с его помощью решить свой жилищный вопрос в более короткие сроки. Ведь действительно, в большинстве развитых стран ипотечное кредитование очень хорошо развито и в свое время оказало позитивное влияние на решение жилищной проблемы. Достаточно вспомнить, например, ставшие широко известными во время глобального финансового кризиса американские ипотечные компании Fannie Mae и Freddie Mac. Первая была создана государством в конце 30-х гг., вторая, частная, в 70-х гг. XX в. Эти компании в свое время сыграли важнейшую роль в развитии ипотечного кредитования в США, а самое главное, оказали существенное положительное влияние на доступность жилья для миллионов американских граждан.

Однако в России всегда есть свои особенности и специфика. Несмотря на развитие ипотеки на протяжении уже более 15 лет, для большинства граждан она продолжает оставаться недоступной. Недоступным продолжает оставаться и жилье. Главные причины: высокие процентные ставки по кредитам, высокая стоимость первоначального взноса, высокие риски при строительстве жилья. По расчетам экспертов Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, ипотека на нынешних условиях доступна не более чем для 20% российских граждан. Но при этом парадокс заключается в том, что этим 20% ипотека и не нужна, они могут приобрести жилье и безо всяких ипотечных кредитов. А тем, кому она действительно необходима, позволить ее себе просто не могут.

В настоящее время ставки по ипотечным кредитам, в зависимости от программы, колеблются от 9,5% до 13,5%. При этом важно учитывать все дополнительные комиссии и расходы, на что очень часто не обращают внимание неискушенные в финансовых вопросах заемщики. В некоторых случаях реальная эффективная ставка по кредиту с учетом всех дополнительных платежей и комиссий может вырасти до 15-17%. Для сравнения, в странах Западной Европы и США ставка по ипотечным кредитам колеблется от 3% до 5%.

В определенной степени в промышленно развитых странах ипотечный кредит играет роль потребительского, т.е. способствует более ускоренному сбыту недвижимости для девелоперов. При этом средний срок ипотечного кредита составляет 5-12 лет. В более долгом сроке просто нет необходимости, так как среднестатистический заемщик в течение 10 лет совершенно спокойно может его погасить, хотя при необходимости кредит может выдаваться и на срок до 25-30 лет.

Ставки по ипотечному кредитованию напрямую зависят от стоимости финансовых ресурсов, по которым банки их привлекают, а так же рискам, которые связаны со строительством и реализацией жилья. Современная ситуация такова, что банки в качестве финансовых ресурсов используют либо собственные средства, либо привлекают их на основе займов у зарубежных финансовых институтов. Стоимость таких ресурсов всегда выше, чем стоимость финансовых ресурсов на основе системы рефинансирования национального центрального банка.

Непрозрачность строительного рынка, сделок с недвижимостью, незащищенность покупателей (дольщиков, соинвесторов), нежелание многих девелоперов работать по ФЗ-214, нежелание государства оперативно реагировать на изменяющуюся ситуацию в сфере нормативно-правового обеспечения функционирования рынка недвижимости, низкое качество строительства значительно увеличивают риски ипотечного кредитования, которые банки естественно вынуждены учитывать и соответственно закладывать в размер ипотечных ставок.

Но рост ипотечного кредитования сталкивается с российской спецификой. В данном случае она заключается в том, что чем доступнее становится ипотека, тем выше цены на недвижимость. В результате, показатели коэффициента доступности жилья только ухудшаются. Возникает замкнутый круг. Реальный потребитель, т.е. покупатель недвижимости которому действительно необходимо улучшить свои жилищные условия, оказывается в проигрыше. А в выигрыше остаются банки, девелоперы, застройщики, риеэлторы и покупатели жилья с инвестиционной целью. Таким образом, пока не будет решен вопрос с увеличением темпов строительства жилья, ликвидацией монополистической структуры всей цепочки: от производства строительных материалов до подключения инженерных коммуникаций в построенном доме, реально более доступным жилье становиться не будет. И ипотека здесь, к сожалению, не поможет.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Несмотря на очевидные и завуалированные проблемы отечественной ипотеки, наблюдаются огромные перспективы развития ипотечного кредитования в России, при которых любой желающий гражданин РФ сможет навсегда разрешить свои жилищные проблемы.

Несмотря на достаточно неблагоприятные условия ипотечного кредитования, количество выданных кредитов продолжает увеличиваться. Так, в 2008 г. было выдано ипотечных кредитов на 655,8 млрд руб., в 2009 г. произошел обвал - 152,5 млрд руб., в 2010 г. подъем - 380 млрд руб., в 2011г. - 713 млрд руб., в 2012 г. планируется выдать кредитов на сумму 962 млрд руб. Лидер по выдаваемым кредитам - Сбербанк, затем идут ВТБ-24 и Газпромбанк. Это банки с государственным участием, которым доступны финансовые ресурсы на льготных условиях, чего не могут себе позволить другие коммерческие банки. Лидеры по получению ипотечных кредитов - Москва и Московская область.

По поручению президента России о необходимости создать механизм координации и управления процессом ипотечного жилищного кредитования в стране» была создана Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР), которая должна координировать деятельность всех участников рынка ипотечного кредитования. Одной из основных задач НАУИР является разработка совместной позиции всех участников ипотечного рынка. Учредителями ассоциации выступили профессиональные союзы и объединения, представляющие профучастников всех сегментов рынка жилья.

В Госдуме продолжается процесс корректировок и подготовительных работ к утверждению пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Этот пакет включает 27 законов, которые призваны стимулировать спрос и предложение на жилищном рынке.

Согласно новому Жилищному кодексу, если гражданин дожидается бесплатной квартиры от государства, то приватизировать ее так, как это разрешалось ранее, он не сможет. Поэтому субсидия и ипотека - это альтернатива бесплатному предоставлению жилья.

В прошлом году практически во всех регионах страны стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения. Если этот опыт удастся продолжить, то государство, возможно, уже в этом году начнет переходить на ипотечный механизм обеспечения жильем всех льготных категорий граждан, включая работников бюджетной сферы.

Также в прошлом году на ипотечные механизмы региональные власти стали переводить обеспечение жильем молодых семей. Эта программа действует в 63 регионах страны и рассчитана на супругов до 30 лет. В случае рождения ребенка в семье участников программы, купивших квартиру с использованием ипотечного кредита, за счет средств федерального бюджета будет списана среднерыночная стоимость 18 кв. м. Кроме молодых семей и военных на ипотеку переводят практически всех работников бюджетной сферы. Так, в прошлом году в подавляющем большинстве регионов стартовали пилотные ипотечные проекты для учителей, врачей, педагогов и других госслужащих.

Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предоставляет процентную ставку по кредиту значительно ниже, чем ранее. Государственные гарантии по обязательствам АИЖК позволяют привлечь более дешевые долгосрочные ресурсы, поскольку государство часть рисков принимает на себя.

Так называемыми длинными деньгами на российском рынке обладают только крупнейшие пять-десять банков. Остальные же, не обладая таким ресурсом, формируют пулы ипотечных закладных с целью перепродажи их для привлечения длинных денег. Для любой же кредитной организации на Западе основным механизмом привлечения денег является выпуск ипотечных ценных бумаг. У нас в стране закон о выпуске таких бумаг, вышедший в 2003 году, пока еще «сырой». Между тем, этот закон позволил ввести новый тип бумаг, которых ранее не было на фондовом рынке. В настоящее время в рамках нескольких банков разрабатывается и апробируется механизм выпуска ипотечных бумаг.

Для очередников банки сегодня предлагают две основные ипотечные схемы:

1. Покупка жилья у города по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств.

2. Приобретение жилья на рынке, но с использованием субсидии и ипотечного кредита.

В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть на рыночных условиях. Но благодаря адресной поддержке граждан уменьшается «тело» кредита. Это увеличивает доступность ипотеки в два и более раза.

Пока еще рано говорить о масштабном, на уровне всей страны, внедрении специальных ипотечных программ. Нормативная и законодательная базы не подготовлены, и уровень популяризации ипотеки недостаточен из-за низких доходов населения в регионах.

В целом для того, чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие «длинных» денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. «Длинные» деньги обеспечит федеральное ипотечное агентство, позволяя банкам рефинансировать кредиты; прогнозы Минэкономразвития и торговли по инфляции в стране благоприятны, а законодательная база должна быть сформирована.

Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ипотечных ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, - то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.

Реализуемости целей ипотеки в условиях системного кризиса России будет способствовать формирование системы Федеральных целевых программ «Ипотека» (далее ФЦП «Ипотека»), являющейся комплексом Региональных и Муниципальных целевых подпрограмм по всем субъектам Российской Федерации, и соответствующей этой программе (в т.ч. подпрограммам) системы программно-целевого управления, действующей по вертикали и горизонтали.

Предлагается технология работы с этой системой управления, предусматривающая использование процедур адаптации, корректировок и совершенствования программных мероприятий как на стадии разработки программ (подпрограмм), так и на последующих стадиях их реализации с принятием решений Государственным заказчиком-координатором системы ФЦП «Ипотека».

Эти предложения целесообразно учесть и использовать для государственного регулирования формированием и реализацией прежних и вновь разрабатываемых Федеральных целевых программ по реформированию ЖКХ и взаимосвязанных отраслей, укрепив целевые программы соответствующей законодательной базой.

Одна из самых актуальных задач для российских банков, занятых в ипотечной сфере, - поиск инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия, уверен президент Европейского трастового банка, председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей КРЫСИН

Анализируя состояние ипотечного рынка в нашей стране, нужно констатировать, что качественно ипотека пока, к сожалению, не развивается. Количественно - да, мы уже превзошли уровень 2007-2008 годов, а в 2012 г., по предварительным оценкам, кредитов может быть выдано еще больше, чем в прошлом. Во многом это связано с отложенным спросом. Кроме того, рост ипотеки связан еще и с тем, что эта услуга пользуется все большей популярностью у населения. Факты свидетельствуют, что ипотека молодеет: становится все больше заемщиков среди наиболее активной трудоспособной группы 25-30-летних квалифицированных специалистов.

Прошедший кризис показал, что у людей появилась уверенность в том, что государство поддержит заемщиков в случае кризиса. Значительная заслуга принадлежит здесь дочерней структуре АИЖК - АРИЖК, предложившей ряд эффективных программ по снижению остроты проблемы так называемых трудных кредитов. Люди постепенно начинают осознавать, что ипотека - это не так уж и страшно. Более того, ипотека не так уж и сложна, как некоторые себе ее представляют. Если раньше всего 5% сделок купли продажи недвижимости совершалось с использованием ипотечного кредита, то сейчас 20,2%.. Скоро этот показатель достигнет и 30%.

Для того чтобы рынок развивался качественно, необходим не только рост количества выданных кредитов, но и их последующее рефинансирование. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них, как известно, нет «длинных» денег, которые можно выдавать заемщикам на длительный период, скажем, на 30 лет. К тому же через 10 лет ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, может быть уже ниже, чем ставка по депозитам. Более того, малые и средние банки боятся кризиса ликвидности, и в случае форс-мажора они не защищены и могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки, в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства. Все эти факторы обосновывают острую необходимость рефинансирования кредитов для подавляющего большинства российских банков.

Проблемы с рефинансированием пока не сказываются на нашем ипотечном рынке, поскольку сегодняшний ипотечный рынок в России выглядит так: несколько крупнейших игроков занимают три четверти его объема . Крупные банки - маркетмейкеры - берут ипотечные кредиты на свои балансы, однако их депозитная база хотя и значительна, но все же не безгранична. В перспективе это может привести к тому, что вскоре будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых заемщиков.

Что делать дальше? Ответ таков: нам нужно, чтобы на рынок пришли деньги, чтобы снизились процентные ставки по кредитам и чтобы как можно больше людей могли воспользоваться ипотечным кредитованием. Если сейчас средствами для предоставления ипотеки располагают, по сути, три крупнейших банка, то для дальнейшего развития ипотеки надо, чтобы деньги пришли на рынок и от зарубежных, и от российских инвесторов, и от пенсионных фондов. Во всем мире так, и мы должны тоже стремиться к этому. Рынок ипотечных ценных бумаг позволит банкам не держать кредиты на своих балансах и наращивать объемы кредитования. Но этот рынок у нас практически не развит.

Перечень наших внутренних инвесторов в нынешних условиях очень ограничен. Как известно, до недавнего времени в качестве крупнейшего потенциального внутреннего инвестора рассматривался Пенсионный фонд России. В своих расчетах эксперты исходили из того, что если под управлением ВЭБ находится около 1,1 трлн руб., то по инвестиционной декларации в ипотеку можно вложить 20%. Другими словами, не менее 220 млрд рублей. За три года в ипотеку по программе ВЭБ было вложено менее 15 млрд пенсионных рублей, то есть незначительная часть от всей прогнозируемой суммы вложений. Однако начатое недавно рассмотрение новых перспектив Пенсионной реформы и, в частности, планов существенного сокращения накопительной части пенсионных средств означает, что этот канал финансирования ипотеки может быть практически закрыт.

Среди источников рефинансирование ипотечных кредитов следует упомянуть и 150 млрд руб., направленных на эти цели по программе инвестиций ВЭБа, поддерживающей первичный рынок жилья.

Достаточно ли этих средств для подъема рынка ипотечных ценных бумаг? Судите сами. Стратегия развития ипотечного рынка в нашей стране предусматривает достижение в 2012 г. показателя по рефинансированию ипотечных кредитов в размере 45% от объема их выдачи. Прогноз по выдаче на этот год ориентирован на 1 трлн руб., следовательно, на рефинансирование должно быть направлено 450 млрд рублей.

Реальная картина сегодня такова. Ипотечных ценных бумаг, включая и сделки вне рамок программ институтов развития, выпущено за все годы всего на 146 млрд руб. - менее 1/3 от количества, заявленного Стратегией на 2012 г. (исходя из прогноза выдачи ипотеки на этот год). 24,6 млрд руб. по номиналу выпущенных в 2012 г. ипотечных ценных бумаг - это соответственно - 2,46% от прогнозируемых объемов ипотеки, а не 45%, которые заявлены в Стратегии .

Непопулярное решение

Поэтому сегодня самая актуальная задача для российских банков, занятых в ипотечной сфере, - поиск инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия. Речь идет о премиях по ипотечным ценным бумагам. Зачем это нужно?

Источник: АИЖК

Дело в том, что пока ипотечные ценные бумаги уступают долговым бумагам I эшелона: у них более длинный срок погашения, рынок РЕПО ограничен, да еще сильны посткризисные опасения инвесторов по поводу активной работы в ипотечной сфере . Инвесторы, конечно, будут вкладывать в надежные бумаги под 12%, но под 8% они лучше купят ОФЗ. Таким образом, определенные преференции для инвесторов актуальны, по крайней мере, до тех пор, пока рынок ипотечных ценных бумаг не наберет обороты.

Чтобы раскрутить маховик ипотеки, можно пойти по пути повышения процентной ставки по ипотеке на краткосрочную перспективу. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов. Ставки по ипотеке целесообразно повысить на 2-3 процентных пункта на 2-3 года. При этом, совершенно очевидно, что судьба процентных ставок по ипотечным кредитам напрямую зависит от кредитной политики банков-маркетмейкеров.

Эти повышения не сильно будут влиять на аннуитетный платеж и на нагрузку заемщика, но значительно повысят интерес инвесторов. К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн руб. сроком на 10 лет на 2 п.п. (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 руб. (с 14,474 до 15,648 руб.).

70,5% всех активов Банка России размещено у нерезидентов и в ценные бумаги иностранных эмитентов в отличие от ФРС США, у которой 92% активов вложено в американские ценные бумаги, из них 33% - ипотека

Следует подчеркнуть, что банкам важна не процентная ставка сама по себе, а маржа, которую они в итоге получают. Согласно «Стратегии развития группы компаний «АИЖК» на 2011-2020 гг.», спрэд между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 2010 г. составлял 4,1%, планируется снизить этот показатель к 2015 г. до 3,5% и до 3% к 2020 году. Однако банки не могут непрерывно снижать его. По расчетам экспертов, в состав маржи входят следующие расходы: единовременные расходы на организацию сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг - 1,75% от номинала облигаций, расходы по сопровождению ипотечного покрытия - 0,7%, вознаграждение резервному сервисному агенту - 0,2%, комиссия по поручительству АИЖК или расходы на поддержание рейтинга - 0,2%, услуги спецдепозитария по хранению/учету закладных - 0,18%, услуги по хранению ценных бумаг и ведению учета прав на ценные бумаги - 0,23% , а также множество фиксированных сумм, взимаемых на регулярной основе участниками сделки. В итоге, даже при самой тщательной проработке договорных отношений с контрагентами маржа едва ли может быть ниже 3,5 - 4%. И этот расчет сделан при условии, что банк не получит никакого дохода от выпуска ипотечных ценных бумаг. Немногие банки согласятся выпускать бумаги при таких условиях.

Краткосрочное повышение ставок по ипотеке позволит и банкам не оставаться в накладе и предложить инвестору доходную ценную бумагу. Если зарубежные и российские инвесторы в итоге все же выстроятся в очередь на ипотечный рынок, то рыночный механизм сам будет впоследствии снижать ставки по ценным бумагам и, соответственно, ипотеке. Тогда все эти программы заработают в полную силу.

Для повышения ставок по ипотеке нужна политическая воля. Но такое решение сейчас не популярно, поэтому в этом направлении, скорее всего, тупик.

Второе возможное решение - субсидирование процентной ставки. Это тоже представляется вполне осуществимым. К примеру, как один из реальных вариантов - субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК. Если бы АИЖК направило часть своих средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам было бы проще рефинансировать кредиты. Для того чтобы заинтересовать инвестора вложением в ипотечные ценные бумаги выплатой, к примеру, премии в 2% над уровнем доходности государственных ценных бумаг, потребуется субсидия в 800 млн руб. при объеме выпуска ИЦБ в 40 млрд руб. ежегодно (это нынешний годовой объем программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием). Если же на эти цели направлять половину прибыли АИЖК, объем выпуска привлекательных для инвесторов ипотечных ценных бумаг составит 200 млрд руб. в год.

Условие заинтересованности инвесторов в этом бизнесе - доходность, надежность, ликвидность ипотечных ценных бумаг. Поэтому необходимо активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. Принципиально важно, чтобы ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг. Многие банки - члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию разделяют мнение, что в интересах развития рынка необходимо создание специальной организации - на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной - для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам. Целесообразно создание специального фонда для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия.

Доходность долговых инструментов финансового рынка. Источник: rusbonds.ru, Русипотека

На этом фоне заслуживает внимания недавняя инициатива Банка России о преференциях участникам рынка, выдающим ипотечные займы. В частности, речь идет о подготовленных Банком России поправках в законодательство (новые правила расчета нормативов должны вступить в силу 1 января 2013 г.), которые снизят нагрузку на ликвидность банков, активно работающих на ипотечном рынке. При расчете норматива долгосрочной ликвидности Н4 кредитные организации смогут не учитывать ссуды, которые выкупит АИЖК. Однако, за 30 дней до сделки с АИЖК эти кредиты должны быть учтены в нормативе текущей ликвидности Н3. Учитывая то, что срок действия жилищных ссуд гораздо больше, соблюдать нормативы ликвидности банкам будет гораздо легче.

Государственная поддержка ипотеки может быть сравнима с эффектом локомотива в развитии экономики, обеспечении условия для роста ВВП. В результате инвестирования средств в ипотеку получают мощный импульс для развития строительная индустрия и другие смежные отрасли (производство стройматериалов, изготовление мебели и т.д.), что в итоге ведет к созданию дополнительных рабочих мест. При этом государство, стимулируя рост ипотеки, связывает свободные средства населения и в результате сдерживает инфляцию. По сути, речь идет о синергетическом эффекте, при котором развитие ипотечного кредитования будет способствовать снижению уровня инфляции.

В этой связи немаловажным представляется изучение и возможное заимствование зарубежного опыта. Конкретно речь идет об изучении практики Национальной ипотечной ассоциации «Джинни Мэй» (GNMA, США), работающей на рынке уже свыше сорока лет и успешно преодолевшей нынешний кризис. В США это агентство является институтом развития ипотечного рынка. Там создан специальный фонд, средства которого используются в случае дефолта для выплат держателям старших траншей ипотечных ценных бумаг. Согласно данным SIFMA - американского подразделения Глобальной Ассоциации финансовых рынков, совокупный номинал американских ипотечных облигаций в обращении на сегодня составляет 5,64 трлн долл., из них бумаг на 852,6 млрд долл. находится на балансе ФРС (не включая выданных обязательств по покупке ИЦБ), что составляет более 1/3 всех ценных бумаг в активах американского центрального банка. Активы ФРС составляют чуть больше 2,5 трлн долл., 92% вложены в ценные бумаги, 63% из этих ценных бумаг - это казначейские бумаги США, 33% - это ипотека. Фактически государство инвестирует свои собственные деньги, печатая доллары, покупает ипотечные активы своих граждан.13 сентября 2012 г. Совет управляющих ФРС объявил программу количественного облегчения -3 (QE-3), основным элементом которой является покупка этой организацией ипотечных облигаций на 40 млрд долл. ежемесячно.