Страхование квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общие положения страхования и виды страховых услуг

1.1 История развития страхования в России

Страхование принадлежит к числу наиболее старых и устойчивых форм хозяйственной жизни, уходящих своими корнями в далёкую историю. По своей сути страхование представляет собой создание целевых фондов денежных средств, предназначенных для защиты имущественных интересов граждан и юридических лиц от неожиданно наступивших, случайных по своей природе несчастий, сопровождающихся ущербами. Возмещение ущербов при страховании осуществляется за счет резервов, созданных из страховых взносов страхователей [3].

Неповторимые исторические особенности становления Российского государства наложили свою печать и на развитие страхования. У нас в России оно появилось несколько позже, чем в других капиталистических странах. В дальнейшей Российской истории было несколько периодов, когда страховщикам приходилось начинать свою деятельность почти с нуля.

Первые отголоски зарождения страховых отношений на Руси можно встретить в памятнике древнерусского права - «Русской Правде», где имеет место такие законы, в которых можно наблюдать появление страхования личной безопасности и собственности.

«Русская Правда» придавала большое значение закреплению и защите права феодальной собственности на землю, хотя в какой-то мере защищала и отдельные интересы крестьян от грубых форм феодального произвола, но лишь для того, чтобы не спровоцировать крестьянские выступления против феодалов.

Преобладающим видом наказания преступнику по «Русской Правде» было денежное взыскание в пользу потерпевшей стороне.

В статьях 6 и 8 «Русской правды» прослеживаются все элементы договора страхования гражданской ответственности, полагая, что при непреднамеренном убийстве дика вира является результатом предварительного страхового договора и обязательна не для всех, а лишь для тех и в пользу тех, кто путём этого договора вступи в такое взаимное страховое общество [3].

Страхование в России до конца 18 века развивалось довольно медленно. Существовавшие потребности в страховой защите рисков удовлетворялись услугами иностранных страховых компаний.

Первое страховое общество в России было создано в 1765г. в Риге и называлось «Рижское общество взаимного страхования от пожаров» В других российских городах в 18 веке страхования не существовало.

Становление страхования в России обычно связывают с началом формирования национального страхового рынка, появлением частных акционерных компаний.

В 1827г. было учреждено «Первое Российское от огня страховое общество». Его деятельность была успешной, что способствовало появлению в 1835г. «Второго Российского от огня страхового общества», в 1846г. товарищества «Саламандра» [19].

Деятельность страховых обществ курировалась высшими должностными лицами государства, которые были их соучредителями. Эти акционерные общества наделялись исключительным правом на проведение страхования строений в определенных регионах страны.

Проведение земских реформ во второй половине девятнадцатого века сопровождалось организацией земского страхования в России. Оно стало проводиться как в обязательной, так и в добровольной форме. Первые шаги в этом направлении предприняли в 1866г. новгородское и Ярославское земства, начавшие проводить страхование строений от огня. Спустя десятилетие страховым делом уже занимались 34 губернии. Непосредственное руководство страхованием осуществляли губернские земские управления.

Акционерные общества в отличие от других страховых учреждений России совершали разнообразные операции. Одновременно с операциями по страхованию от огня движимого и недвижимого имущества они проводили страхование жизни, от несчастных случаев, транспорта, стёкол от разбития, краж со взломом и прочее.

Крупным фактором, определяющим состояние страхового рынка, в конце 19 века стала деятельность обществ взаимного страхования. За 1876- 1885гг. было создано 32 общества взаимного страхования [19].

В 1909г. был создан Всероссийский союз обществ взаимного страхования, который объединил 83 страховых общества на основе договора, обязывающего страховые компании оказывать взаимопомощь при пожарных убытках, превышающих годичный сбор премий. В это же время был принят Устав Российского Союза Обществ взаимного от огня страхования. К 1917г. Союз объединял 124 общества взаимного страхования.

Уставы ОВС утверждались министром внутренних дел. Особенность этих уставов заключалась в том, что наряду с общими вопросами организационной структуры и деятельности они включали также полисные условия (главные статьи страхового договора).

Аппарат правления ОВС принимал имущество на страхование, осуществлял его оценку, определял размер страховых платежей по утверждённым тарифам, занимался инкассацией взносов и выдачей страховых полисов. В его компетенцию входила также оценка пожарных убытков и выплаты страхового возмещения.

В 1894г. был установлен государственный контроль за деятельностью страховых обществ, осуществлявшийся Министерством внутренних дел. Устанавливалась обязательная публичная отчетность всех страховых обществ [19].

Таким образом, к конце 19 века в России сложилась система страхования в российских и иностранных страховых акционерных обществах, земских обществах и обществах взаимного страхования. Кроме того, страхование проводили правительственные учреждения (преимущественно страхование жизни лиц, состоявших на государственной службе), государственные сберегательные кассы (страхование жизни), железнодорожная пенсионная касса (страхование пенсий), территориальные страховые учреждения (страхование имущества от огня).

Интернационализация хозяйственных связей в экономике России во второй половине 19 века охватила и сферу страхового дела. Этого требовали интересы промышленного капитала и финансовой олигархии. Проведенная Витте в 1895-1897гг. денежная реформа создала благоприятные предпосылки для деятельности иностранных страховых обществ.

Проникновение иностранных страховых обществ на российский рынок втягивало Россию в систему международных экономических связей и мирового торгового обмена. Это выразилось в бурном развитии перестраховочного рынка. В 1895г. было учреждено Общество русского перестрахования [4].

После Октябрьской революции 1917г. преобразование страхового дела в России пошло два этапа. Первоначально декретом Совета Народных комиссаров РСФСР от 23 марта 1918г. учреждался государственный контроль над всеми видами страхования, кроме социального. Этот контроль возлагался на созданный Совет по делам страхования, исполнительным органом которого являлся Комиссариат по делам страхования [3].

В 1918г. Съезд руководящих работников страховых отделов губернских Советов, созванный бывшим Земским страховым союзом, признал необходимость упразднения частных страховых обществ и введение государственной монополии. Это был второй этап преобразования страхового дела. Декретом СНК РСФСР от 28 ноября 1918г. «Об организации страхового дела в Российской республике» было объявлено монополией во всех его видах и формах. Исключение было сделано для взаимного страхования движимости и товаров кооперативных организаций. В середине 1919г. проходила компания по ликвидации акционерных и других страховых обществ и организаций. Долгосрочное страхование жизни было передано в ведение Народного банка, а имущественное страхование - Наркомата земледелия. В условиях гражданской войны, разрухи и почти полного обесценения денежных знаков страхование теряло своё значение. Декретами от 18 ноября 1919г. и 18 декабря 1920г. было отменено имущественное страхование, страхование жизни во всех видах, а также страхование капиталов и доходов.

Государственное имущественное страхование было восстановлено после окончания Гражданской войны. 6 октября 1921г. Советом Народных комиссаров был принят декрет «О государственном имущественном страховании». Положившим фактическое начало дальнейшему развитию государственному имущественному страхованию в нашей стране [3].

В период с 1926 по 1932гг. государственное имущественное страхование развивалось высокими темпами. Основным видом было страхование имущества.

Законодательное введение личного страхования относится к середине 1922г., однако практическое заключение договоров началось с 1923г, когда в результате денежной реформы была обеспечена стабильность валюты.

Первоначально было введено смешанное страхование жизни на дожитие и смерть. В конце 1924-1925гг. начало проводиться страхование от несчастных случаев. В конце 1925-1926гг. было введено добровольное страхование пассажиров (в 1931г. оно стало обязательным).

Крупным этапом развития государственного имущественного страхования стало принятие Верховным Советом ССР Закона «Об обязательном окладном страховании» от 4 апреля 1940г., который на многие годы определил принципы обязательного имущественного страхования [19].

В годы Великой отечественной войны средства государственного страхования направлялись в первую очередь на нужды фронта и тыла. За 1941- 1944гг. Госстрах СССР передал в государственный бюджет в порядке приобретения облигаций госзаймов и в порядке отчислений от прибыли свыше 5. 8 млрд. руб. В послевоенные годы государственное имущественное страхование развивалось по пути всемерного расширения объёма страховой ответственности и совершенствования действовавших видов. Наблюдался значительный рост операций личного страхования.

Значительно изменены были организационные основы органов государственного страхования в 1958г. Страховое дело было передано в ведение министерств финансов союзных республик. Оперативная самостоятельность Госстраха в каждой союзной республике не нарушала единства страхового дела, так как во всех республиках оно проводилось на основе единого законодательства, по единым правилам и инструкциям Министерства Финансов СССР.

С 1 января 1968г. были введены новые условия обязательного страхования имущества колхозов (до этого было только добровольное страхование). В сферу страховой защиты вошло практически все имущество колхозов [19].

В этот же период в полной мере сохраняется обязательное страхование имущества, принадлежащее гражданам, подтверждённое в 1981г. Указом президиума Верховного Совета СССР «О государственном обязательном страховании имущества, принадлежащего гражданам» и соответствующим постановлением СМ СССР. В соответствии с этими документами обязательному страхованию подлежат находящиеся в личной собственности граждан строения (жилые дома, содовые домики, дачи, хозяйственные постройки), а также животные (крупный рогатый скот, лошади, верблюды и т. д.).

В начале 90-х годов в Российской Федерации началось возрождение национального страхового рынка, которое продолжается до настоящего времени. Законодательную базу правового регулирования страховой деятельности заложил закон «О страховании» от 27 ноября 1992г. С принятием этого закона начался новый этап в развитии страхового дела. Вторым основным законодательным документом, регулирующим страховую деятельность, стал Гражданский кодекс (48 глава «Страхование»), который регулирует правовые отношения при страховании [19].

1.2 Теоретические основы страхования

Основными документами, регламентирующими страхование в Российской Федерации являются: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон об организации страхового дела в РФ №4015-1 от 27 ноября 1992г. с последующими изменениями и дополнениями.

Закон об организации страхового дела дает следующие определения основных понятий страхования недвижимости:

Страхование - отношения по защите интересов физических и юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков [2].

Страхование может осуществляться в добровольной и обязательной формах.

Объектами страхования могут быть не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом.

Страхование расположенных на территории РФ имущественных интересов юридических лиц (за исключением перестрахования и взаимного страхования) и имущественных интересов физических лиц-резидентов РФ может осуществляться только юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ.

Страхователями признаются юридические лица и дееспособные физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона.

Страховщиками признаются юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством РФ, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившие в установленном настоящим Законом порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ. Законодательными актами РФ могут устанавливаться ограничения при создании иностранными юридическими лицами и иностранными гражданами страховых организаций на территории РФ.

Страховщики могут осуществлять страховую деятельность через страховых агентов и страховых брокеров.

Страховые агенты - физические или юридические лица, действующие от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями.

Страховые брокеры - юридические или физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика.

Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.

Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.

При страховом случае с имуществом страховая выплата производится в виде страхового возмещения.

Страховой суммой является определенная договором страхования или установленная законом денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты, если договором или законодательными актами РФ не предусмотрено иное.

Страховое возмещение не может превышать размера прямого ущерба застрахованному имуществу страхователя или третьего лица при страховом случае, если договором страхования не предусмотрена выплата страхового возмещения в определенной сумме.

Страховым взносом является плата за страхование, которую страхователь обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования или законом.

Страховой тариф представляет собой ставу страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования.

Страховая стоимость недвижимости - это максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.

В юридическом определении страховой стоимости имущества выделяют три важнейших элемента [1]. Это, во-первых, действительная стоимость имущества, во-вторых, стоимость в месте его нахождения и, наконец, в-третьих, стоимость в день заключения договора страхования.

Российские страховщики используют самые разные определения страховой (действительной) стоимости, причем зачастую оперируют другими, столь же слабо конкретизированными, терминами. Здесь, в частности, встречаются понятия «рыночная», «полная», «балансовая», «реальная», «фактическая», «учетная», «остаточная» и «нормативная остаточная» стоимость, «полная восстановительная» и просто «восстановительная» стоимость, как с учетом износа, так и без, «затраты, необходимые для покупки или восстановления (изготовления) такого же объекта» и многое другое [6].

В правилах страхования, применяемых при страховании недвижимости, в качестве страховой стоимости выбираются самые разные стоимостные показатели. При этом выбор той или иной оценочной базы не опирается на сколько-нибудь внятную концепцию страховой стоимости и поэтому представляется произвольным [7].

При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования [1].

Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) - выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - «страховой полис»; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.

Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида.

Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).

Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования.

Существенным условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай) [7].

Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недвижимого имущества [8].

Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущества.

При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанавливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.

Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Гражданский кодекс РФ установил последствия страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951, если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков - так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

Существует множество факторов, повышающих или снижающих базовый тариф. К числу факторов, повышающих стоимость страхования, относятся год постройки здания (до 30% к основному тарифу), непостоянное проживание (до 20%), состояние коммуникаций (до 30%), нижний и верхний этаж (до 10%), наличие убытков в предыдущий период (до 10%). При этом факторов, снижающих стоимость страхования, поменьше. Это перезаключение договора (до 10%), наличие сигнализации (до 5%), металлическая входная дверь (до 3%), домофон (до 2%) [9].

1.3 Виды страховых услуг и возможные страховые риски в сфере недвижимости

В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д. [1].

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.).

Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе, либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

В частности, объектом страхования в данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.

Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью [1].

Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании [8].

Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество можно также застраховать на случай [14]:

- аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;

- взрыва;

- проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;

- ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;

- стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал) ;

- удара молнии;

- падения летательных аппаратов и их обломков;

- наезда самоходного транспортного средства;

- противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.

В связи с событием в Челябинске в нынешнем 2013 году страховые компании стали включать в число страховых рисков гибель или повреждение имущества от падения метеоритов [24].

Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недвижимого имущества. Рассмотрим страхование некоторых типов недвижимости.

Первичный рынок недвижимости. На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые страховыми компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом строительстве; страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни, страхование ответственности, страхование самой недвижимости) ; страхование при залоге недвижимости (строящейся) ; страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет «истории» переходов права собственности.

Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не снял проблему - государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости [9].

Различные программы могут иметь гибкие тарифы и система скидок за меры, предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей недвижимости и имущества; сезонные скидки.

Вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок - это объекты недвижимого имущества, имеющего «историю» возникновения и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне субъектов федерации законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости.

На вторичном рынке недвижимости наиболее характерны: ипотечное страхование; титульное страхование; страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Даже тщательная проверка «юридической чистоты» квартиры не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Защититься от возможных потерь можно, если застраховать риск потери права собственности на приобретенную квартиру.

Специалисты утверждают, что практически любая сделка на «вторичном рынке» может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможны следующие причины [9]:

1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам.

2) Нарушения в процессе приватизации.

3) Продажа по поддельным документам.

4) Превышение полномочий представителя участника сделки.

5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки.

6) Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан.

7) Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников.

8) Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

На вторичном рынке страхуются объекты нежилой сферы и жилых помещений и суть операции страхования одинакова. Специфика - в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. По сделкам, совершенным несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания.

Ценовая планка взноса зависит от конкретного предмета страховки и перечня случаев, от которых производится защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состояния и типа дома. Играет роль обеспечение безопасности жилья: установка в квартире сигнализации вневедомственной охраны, металлические двери с хорошими замками, охрана в подъезде, системы противопожарной сигнализации позволят претендовать на 10-процентную скидку. Повысится цена полиса, если в квартире идут ремонтно-строительные работы или дом расположен в зоне возможных ЧП либо стихийных бедствий. Общее правило - чем больше пакет рисков, тем ниже ставка [9].

Загородная недвижимость. Так, при приобретении загородной недвижимости сама сделка купли-продажи несет в себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные с приостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента по сделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленные выбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт под приобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент - гидроизолировать, а дополнительные работы повышают стоимость). Далеко не всякая страховая компания с готовностью возьмется страховать подобные риски [11].

Более распространенным является страхование на стадии строительства. Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении строительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожара или какого-то другого стихийного бедствия. Возможно включение в страховку не только стоимости самих материалов, но и всех расходов на перевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортного оборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости.

После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта - ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т. д. - все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара.

Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т. д. [9].

Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма будет меньше. Страхование «без осмотра» и без посещения офиса компании пользуется большим спросом. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим «сервисным агентам», функции которых могут выполнять банки или другие организации. Между тем страхование «на скорую руку» может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца.

Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Практически в два раза позволяет снизить стоимость страхования забота хозяина о снижении риска возникновения страхового случая. Наличие одной только пожарной, охранной сигнализации с выводом ее на пульт круглосуточного дежурного даст 15-20% уменьшения стоимости полиса. На 30-50% меньше заплатит за полис владелец дома, оборудованного пожарной, охранной сигнализацией, при этом в доме коммуникации должны быть выполнены сертифицированными специалистами, а материалы безупречны (с точки зрения надежности). Материал дома также влияет на стоимость страхования, деревянные строения застраховать будет на 20-25% дороже, чем кирпичные или панельные. Только железные двери, решетки на окнах и надежные замки дадут 5% скидки при страховании.

Есть и факторы, повышающие страховой риск и, естественно, стоимость страхования. За камины (печи, бани, сауны) прибавка к цене полиса составит от 10%, а отсутствие жильцов в доме более месяца обеспечит 30?процентное удорожание [9].

Долевое строительство. При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, «двойной продажи» квартир и др. [11].

Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т. е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса:

Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).

Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).

После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.

Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.

Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет) ;

Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме) ;

Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.) ;

Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;

Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей) ;

Мошенничество;

Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства) ; умышленные действия (бездействия) должника [9].

Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов.

В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.

Страхование при ипотечном кредитовании. Ипотека - это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при приобретении ее на вторичном рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор.

Есть две разновидности ипотечного страхования, - классическая ипотека, когда жилье приобретается на вторичном рынке, и когда ипотечный кредит выдается под строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное страхование). В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства и страхования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений до момента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк.

Обязательным (по закону) является только страхование покупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются обезопасить себя и настаивают на страховании не только залога, но и жизни, и здоровья заемщика, и «титула» на случай утраты заемщиком права собственности на недвижимость.

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту [8].

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

Страхование при залоге недвижимости. Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости - жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки [8].

В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за не возврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать.

Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем (титульное страхование). Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее. Титульный тип страхования - это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид страхования применяется в случае приобретения объекта недвижимости на «вторичном» рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, «от всех рисков», т. е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя [18].

По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может быть оспорена, наиболее вероятно в два периода времени. В первые полгода после ее оформления. Когда неучтенные претенденты на жилье узнают о своих ущемленных правах и пытаются сразу решить возникшую проблему. И в последний год после ее заключения, когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретают дееспособность. Кроме того, часто встречается утрата права собственности вследствие признания недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае если суд одну из них признал таковой, все последующие сделки с квартирой, в том числе и последняя, становятся недействительными и подлежат рассмотрению в суде.

Ситуации, в которых можно утратить право собственности на квартиру: мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушения в процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышение полномочий представителя участника сделки; недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; ущемление прав несовершеннолетних при совершении сделки; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и т. д. [18].

Основные положения страхования права собственности состоят в следующем:

1) Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость.

2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры.

3) Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику.

4) В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности.

То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически, обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Перед тем как заключить договор страхования, страховая компания производит оценку страхового риска. По итогам проверки документов по покупаемой квартире может получиться несколько вариантов:

Никаких явных рисков не обнаружено - договор страхования заключается по установленному ранее тарифу.

Выявлены некоторые риски - договор страхования заключается по вновь установленным тарифам (повышенным).

Выявлены некоторые риски, которые покупатель может посчитать опасными и не хотеть доплачивать деньги по новому тарифу. В этом случае может быть заключить договор страхования по прежнему тарифу, но ответственность по выявленным рискам покупатель берет на себя.

Если после проверки оказалось, что риск настолько велик, что брать его на страхование нецелесообразно, то страховщик отказывает в страховании, приводя все аргументы, и возвращает деньги за вычетом 20% на ведение дела (экспертизу).

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Сама оценка - долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем - это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, - такая ситуация вполне возможна. Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая, требует большего набора документов.

Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые «генеральские» дачи, которые выделялись тогдашней военной «элите» еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью. Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры - строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости[10].

2. Страховой рынок недвижимости и деятельность на нем компании «Росгосстрах»

2.1 Анализ страхового рынка в России

В 2012 году российский страховой рынок (без учета ОМС) вырос на 22%, что заметно больше, чем в 2011 году (19%). Премии составили 809 млрд. руб., выплаты - 405 млрд. рублей. Отношение страховой премии к ВВП подросло до 1, 3% (1, 2% годом ранее), отношение общих рыночных выплат к ВВП составило 0, 6% (0, 5% годом ранее). Доля страховой премии в общих расходах населения на конечное потребление составила 1, 3% (1, 2% в 2011 году).

В то же время отношение страховой премии к ВВП и доля премии в расходах населения еще не достигли лучших докризисных показателей - так, в 2006 году страховая премия составляла 1, 5% ВВП [24].

Из крупных сегментов страхового рынка самый высокий рост в 2012 году показало страхование жизни, сборы здесь составили 54 млрд. руб., а рост премии составил 55%, доля страхования жизни в общей рыночной премии увеличилась до 7% по сравнению с 5% в 2011 году. Занимая 7% рынка, страхование жизни обеспечило 13% общего прироста страховой премии. Как и прежде, львиную долю премий в страховании жизни обеспечивают сборы за счет средств населения (82%).

Высокий темп роста был также зафиксирован в страховании от НС - 51%, доля этого вида страхования выросла в общей премии по рынку в целом до 9% против 7% годом ранее, в 2012 году здесь было собрано 74 млрд. рублей. Занимая 9% рынка, страхование от НС обеспечило 17% общего прироста страховой премии.

Основным «двигателем» рынка страхования жизни стало увеличение кредитной задолженности населения. Потребители в течение 2012 года увеличили свою задолженность перед банками на 38% - с 5, 6 трлн. руб. до 7, 7 трлн. рублей. В то же время известно, что главными продавцами полисов страхования жизни в нашей стране являются именно банки. Страхование жизни продается в банковских офисах как опция к кредиту, которая гарантирует, что в случае проблем со здоровьем у заемщика страховая компания погасит задолженность [24].

Страхование автокаско, которое было на протяжении многих лет главным локомотивом рынка, в 2012 году не разгоняло его, а тормозило: сбор премий составил 195 млрд. рублей, рост сегмента составил 19%, а доля в общей премии сократилась до 24% против 25% годом ранее.

Еще одним «тормозом» рынка было огневое страхование. Сборы на этом рынке составили 131 млрд. рублей, что всего на 9% больше показателей 2011 года. Доля огневого страхования на рынке сократилась до 16% против 18% в 2011 году. К сожалению, практически стагнировало огневое страхование за счет граждан: рост здесь составил всего 7% (значительно меньше средней по рынку величины в 22%) при сборах в 26 млрд. рублей.

Не разгоняло рынок и ОСАГО. Этот сегмент остается одним из самых крупных - в 2012 году здесь было собрано 121 млрд. руб. страховой премии - 15% рынка, в то же время темпы роста премии оказались заметно ниже рыночных - 17% по сравнению с показателями 2011 года. За счет этого рыночная доля ОСАГО сократилась (в 2011 году этот сегмент генерировал 16% общей рыночной премии). Здесь сказалось исчерпание эффекта от повышения региональных коэффициентов к тарифу по ОСАГО, которое состоялось в 2011 году.

Еще один крупный рыночный сегмент - ДМС - развивался также несколько хуже среднерыночных темпов. Здесь в 2012 году было собрано 109 млрд. руб., доля этого сегмента составила 13%. Однако из-за того, что рынок ДМС увеличился в 2012 году только на 12%, его доля по сравнению с 2011 годом упала (в 2011 году ДМС обеспечивало 15% общих сборов) [24].