Особливості кредитної політики та практика надання іпотечних кредитів ЗАТ "ОТП Банк"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

Темпи та стійкість економіки держави залежать від здатності банківської системи забезпечувати потреби суб'єктів господарювання необхідними кредитними ресурсами.

Надання кредитів і проведення кредитної політики є найпоширенішою операцією банківських установ. Кредитні операції приносять банківським установам основну частину доходу. Банки мають організовувати кредитні операції таким чином, щоб отримувати максимально можливий прибуток, але при цьому намагатися зменшити ризик, безпосередньо пов'язаний з механізмом надання і погашення банківських кредитів. У зв'язку з цим дуже актуальною є проблема вдосконалення існуючих та розробка нових технологій банківського іпотечного кредитування.

Доцільність проведення досліджень у цій сфері можна пояснити тим, що розвиток довгострокового житлового іпотечного кредитування сприятиме вирішенню пласту актуальних соціально-економічних проблем суспільства. Суттєвого покращення ситуації на селі можна очікувати завдяки впровадженню механізмів іпотеки землі. Іпотечне кредитування дозволить вирішити питання отримання кредитних ресурсів для підприємств агропромислового комплексу на оновлення їх матеріально-технічної бази і надасть нового імпульсу в розвитку цієї важливої сфери.

Таким чином, із розвитком іпотечного кредитування пов'язується можливість суттєвих якісних якісних зрушень в економіці України. У цьому зв'язку дослідження питань іпотечного кредитування в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.

Об'єктом дослідження даної дипломної роботи виступає іпотечне кредитування як один з головних напрямків кредитної політики банків на сучасному етапі розвитку економіки України.

Предмет роботи є сучасні технології банківського іпотечного кредитування та їх застосування в банківській діяльності.

Для дослідження в роботі використовуються методи ретроспективного історичного аналізу розвитку іпотечного кредитування в Україні, системний підхід з врахуванням точки зору різних авторів на значення іпотечного кредитування для економіки держави, методи економічного та статистичного аналізу для дослідження узагальнюючих показників розвитку іпотечного кредитування в Україні, методи рейтингової та бальної оцінки кредитоспроможності позичальника в процесі іпотечного кредитування, а також, з метою визначення реальної ціни видачі іпотечного кредиту банком було використано метод процесно-орієнтованого бюджетування або факторно-вартісного аналізу АВС.

Мета роботи полягає у теоретичному обґрунтуванні основ організації іпотечного кредитування банками України, розкритті діючої практики застосування технологій банківського іпотечного кредитування та їх особливостей, а також пошуку напрямків удосконалення даної роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої мети в роботі вирішуються такі завдання:

· досліджено економічну сутність банківського іпотечного кредиту;

· розглянуто правову основу процесу іпотечного кредитування в сучасних умовах розвитку економіки України;

· проаналізовано форми та технології іпотечного кредитування;

· викладено особливості впливу іпотечного ринку на розвиток економіки України;

· наведено техніко-економічну характеристику ЗАТ «ОТП Банк»;

· досліджено узагальнюючі показники діяльності банків України з іпотечного кредитування;

· розглянуто особливості кредитної політики та практику надання іпотечних кредитів ЗАТ «ОТП Банк»;

· наведено модель розрахунку собівартості видачі банківського іпотечного кредиту на прикладі ЗАТ «ОТП Банк».

Особливість одержаних результатів полягає в узагальненні існуючих підходів до значення іпотечного кредитування для розвитку економіки України та застосуванні технологій іпотечного кредитування банківськими установами. Крім того, в роботі розрахована реальна ціна видачі банком іпотечного кредиту та порівняна зі встановленими тарифами банків.

Правова природа правовідносин з іпотечного кредитування закладена у законах України «Про банки і банківську діяльність», «Про Національний банк України», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування операцій з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації» та інших законодавчо - нормативних джерелах.

Теоретичні аспекти іпотеки та іпотечного кредитування значною мірою знайшли своє відображення в економічній літературі. Зокрема, проблемам і напрямкам розвитку іпотеки й іпотечного ринку присвячені роботи таких відомих закордонних і російських учених, як Д. Даймонд, Роджер Лерой Міллер, Г.А. Циліної, С. Мишкіна, B.C. Кудрявцева. Безпосередньо для України важливе теоретичне та практичне значення мають дослідження таких економістів, як О.Т. Євтуха, В.Д. Лагутіна, І.О. Лютого, A.M. Мороза, С.В. Науменкова, К.В. Паливоди, A.A. Пересади, І.І. Пулковської та інших. У роботах зазначених авторів ретельно вивчена сутність іпотеки, іпотечний механізм, моделі організації іпотечного бізнесу, функції та роль основних суб'єктів іпотечного ринку, технології банківського іпотечного кредитування, інші важливі елементи іпотечного ринку та іпотечної системи.

Практичне значення одержаних результатів полягає у ґрунтовному дослідженні проблем розвитку сучасних технологій банківського іпотечного кредитування, яким надавалось до цього часу невелике значення в сучасних економічних публікаціях. У роботі узагальнено основну нормативно-правову базу з питань розвитку іпотечного кредитування в Україні та виділено ті напрямки, які потребують удосконалення та стимулюють до подальшої роботи в цій сфері. Проаналізовано сучасний стан розвитку іпотечного кредитування в Україні та виділено потенційні напрямки для його подальшого розвитку. Наведено модель розрахунку собівартості видачі банківського іпотечного кредиту.

Надані в роботі пропозиції і рекомендації містять комплекс заходів з вдосконалення іпотечного кредитування й іпотечного ринку України, що може надати можливість організувати діяльність банківських установ у відповідності з цілісною системою управління іпотечним кредитуванням України.

економіка іпотечний кредитування банк

Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування в Україні

1.1 Теоретико-суттєва характеристика іпотечного кредитування

Термін „іпотека” (від гр. „підстава”) був відомий ще в стародавній Греції на початку VI ст. до н.е. Іпотека в сучасному визначенні - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця або в третьої особи [28].

Економісти під іпотекою розуміють заставу нерухомості з метою отримання кредиту в банку чи небанківській фінансовій установі.

Важливе значення для кращого розуміння іпотеки має її класифікація. Види іпотек, які використовуються в сучасному законодавстві різних країн, наведені на Додатку А.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі і майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого [8].

Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).

Завдяки широкому спектру переваг іпотечного кредитування, які підтверджені тривалим часом його існування, воно ефективно використовується кредитними установами багатьох країн і займає досить значну частку ринку банківських послуг. Однак на сучасному рівні економічних відносин використання іпотечного кредитування без іпотечного ринку є досить обмеженим. Саме іпотечний ринок забезпечує рефінансування ресурсів за іпотечними кредитними операціями, що дає змогу банкам не лише відновити свою ліквідність та посилити мультиплікативний ефект, а й знизити витратність операцій.

Існують два види іпотечного ринку: первинний і вторинний. Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. Втім за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Нині обсяги операцій на первинному ринку незначні [30].

З появою на фінансовому ринку інвесторів виник вторинний іпотечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвестору, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий (Додаток Б).

Аналіз діяльності українських банків за останній рік дає змогу зробити висновки про зростання інтересу до іпотечного кредитування в Україні. Розвиток іпотеки викликаний кількома чинниками. Якщо на початок 90-х років майже все житло у країні, за винятком житлово-будівельних кооперативів, будувалося за рахунок бюджетних коштів різних рівнів, то починаючи з 1994 року, з моменту виходу Постанови Верховної Ради України "Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво і створення ринку житла", значнихих обсягів набрало будівництво житла за рахунок коштів населення. Звісно, не всі сім'ї, які потребують поліпшення житлових умов і стоять у черзі на отримання житла, можуть одержати житло за рахунок власних коштів. Однак можна стверджувати, що в Україні існує частина населення, яка у змозі профінансувати будівництво власного житла самостійно чи за рахунок банківського кредиту.

Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обґрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Зазначимо, що успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги, які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення. Нині в Україні таким кредитуванням займаються: УкрСиббанк, Надра, Правекс-Банк, Приватбанк, Укрсоцбанк, ОТП Банк, Брокбізнесбанк, Аркада, Промінвестбанк, Ощадбанк та інші банки [172].

Згідно з чинним законодавством України з питань банківської діяльності (Закон України "Про банки та банківську діяльність" № 2121-III від 7.12.2000 року) в Україні можуть функціонувати як універсальні, так і спеціалізовані банки (у тому числі - іпотечні). При цьому для того, щоб банк набув статусу спеціалізованого іпотечного банку, більше 50 % його активів має бути активами, сформованими за рахунок здійснення операцій з іпотечного кредитування [6].

З лютого 2005 року почав функціонувати перший Міжнародний Іпотечний Банк (МІБ), що був заснований фондом Western NIS Enterprise Fund спеціально для того, щоб задовольнити швидко зростаючу потребу населення у фінансуванні житла.

На відміну від інших банків, МІБ надає виключно іпотечні кредити на придбання житла і кредити під заставу нерухомості на ремонт та поліпшення вже існуючого житла. МІБ пропонує покупцям нового житла унікальну можливість встановити свою кредитоспроможність та отримати попередню згоду на отримання кредиту ще до початку пошуку ними квартир або будинків. Крім цього, МІБ має доступ до міжнародних фінансових ринків. А це значить, що МІБ має у своєму розпорядженні довгостроковий капітал, що дозволяє йому пропонувати великі іпотечні кредити за конкурентноздатними відсотковими ставками [177].

Міжнародний Іпотечний Банк видає кредити за фіксованою відсотковою ставкою, яка не змінюється протягом дії всього кредитного договору, кредитує нерезидентів і не вимагає від позивачів реєстрації у Києві.

МІБ є соціально активним банком і суворо дотримується принципів прозорості і відкритості. Банк є членом Асоціації Українських Банків, Української Національної Іпотечної Асоціації, Американської Торгівельної Палати в Україні, Європейської Бізнес Асоціації, Українського Кредитно-Банківського Союзу, Першого Всеукраїнського Бюро Кредитних Історій і приймає активну участь у їхній діяльності.

Міжнародний Іпотечний Банк належить на 100% фінансовій холдинговій компанії - IMB Group [178].

Практика функціонування іпотечного ринку в зарубіжних країнах свідчить, що до діяльності іпотечних банків пред'являється цілий ряд спеціальних вимог, встановлюються окремі економічні нормативи та запроваджується специфічний банківський нагляд за їхньою діяльністю.

Так, по-перше, поширеним є встановлення межі співвідношення іпотечного кредиту до заставної ціни (тобто обмеження шляхом встановлення максимальної межі розміру кредиту, що надається, у відсотках до ймовірної ціни предмету застави). Ця межа (у Німеччині, Польщі, Угорщині, Словаччині - 60 %, Чехії - 70 %) паралельно визначає обсяг допустимої емісії на фондовий ринок заставних іпотечних зобов'язань (інакше кажучи - це межа можливого рефінансування банками виданих ними іпотечних кредитів). Крім того, у Польщі встановлена межа для індивідуального кредиту в розмірі 80 % заставної вартості предмету іпотеки (в Угорщині - 70%).

Узгодженню підлягають також терміни дії заставних листів (або інших іпотечних цінних паперів рефінансування, наприклад, іпотечних сертифікатів), емітованих банками, які мають приблизно відповідати терміну чинності договорів про іпотеку.

Існують вимоги й щодо узгодження загальної номінальної вартості емітованих банком заставних листів (іпотечних сертифікатів тощо) з вартістю забезпечених іпотекою зобов'язань, а зобов'язань банку щодо виплати процентів держателям заставних листів з розміром процентних доходів від наданих іпотечних кредитів. Для окремих країн характерні додаткові обмеження: у Німеччині загальна вартість заставних листів не може перевищувати розміру власного капіталу банку більше, ніж у 60 разів.

По-друге, до банківських установ, які спеціалізуються на здійсненні операцій з іпотечними зобов'язаннями, встановлюються вимоги щодо розміру капіталу, достатнього для покриття вартості іпотечних цінних паперів. Саме за рахунок цих коштів у разі банкрутства банку задовольняються вимоги держателів зазначених цінних паперів. Встановлюються спеціальні нормативи максимального розміру кредитного ризику за іпотечними зобов'язаннями на одного контрагента.

По-третє, для забезпечення високого рівня надійності іпотечних банків важливе значення має специфічний підхід до здійснення нагляду за їхньою діяльністю з боку центрального банку країни (або органу, на який покладено функцію банківського нагляду). Так, досить поширеною формою є запровадження інституту довірених осіб. Як правило, така особа призначається органом банківського нагляду для кожного іпотечного банку. Ця особа здійснює інформування органу банківського нагляду про забезпеченість покриття іпотечних цінних паперів, оцінює його достатність, слідкує за належним обліком відповідного покриття. Крім того, на довірену особу покладається функція видачі сертифікату про покриття іпотечних цінних паперів, без якого у більшості країн Європи емісія цих цінних паперів не дозволяється [33].

Підвищення захисту прав учасників ринку іпотеки забезпечуються шляхом:

· встановлення особливого порядку щодо звернення стягнення на активи при банкрутстві емітентів іпотечних сертифікатів чи управителів, а також банків, у яких тримають рахунки зазначені суб'єкти;

· введення можливості застосування санкцій до посадових осіб емітента цінних паперів регулятором - Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку за порушення законодавства з питань емісії цінних паперів;

· уточнення порядку використання заставної;

· встановлення чіткого переліку випадків, у яких не допускається відстрочка виконання рішення суду про звернення (стягнення) на предмет іпотеки, а також порядку організації продажу предмету іпотеки;

· реєстрації Правил ФФБ та ФОН та внесення змін до них в установленому порядку у відповідному органі, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя.

Здешевлення кредитів для населення забезпечується шляхом:

· більш чіткого врегулювання правовідносин з питань гарантування прав учасників іпотечного кредитування та, у зв'язку з чим, зниження у структурі вартості кредиту вартості ризиків;

· використання інструменту державної гарантії при залученні коштів на іпотечне кредитування [25].

Існують обґрунтовані прогнози щодо збереження високих темпів зростання ринку житлового іпотечного кредитування в Україні у найближчій перспективі, що супроводжуватиметься поступовим зростанням питомої ваги заборгованості за житловими іпотечними кредитами в ВВП. Обґрунтованість подібного очікування обумовлена декількома об'єктивними передумовами.

По-перше, в контексті розвитку власного бізнесу банки почали приділяти велику увагу сегменту іпотечного кредитування, зокрема через те, що банки стають все більш консервативними і надають перевагу менш прибутковим, але більш надійним операціям з іпотечного кредитування. Доказом цього може служити тенденція до виділення іпотечної складової роздрібного банківського бізнесу в окремі підрозділи банку - іпотечні центри. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі банків також поступово зростає. В той час як в 2003-2004 рр. цей показник не перевищував 2,5 %, в 2005 р. він сягнув 3 % (значення цього показника впродовж 2005 року коливалися в межах 2,9 - 3,4 %), а в 2006 р. - 4%.

По-друге, не задовольняється попит населення на житло. При цьому мова йде про платоспроможний попит з боку осіб, яких за українськими мірками можна віднести до середнього класу з середньомісячним доходом, що перевищує 2500 грн.

Очевидно, що особи, які генерують цей попит, є потенційними споживачами житлових іпотечних кредитів. Для адекватного визначення потенційного попиту на іпотечні кредити також слід враховувати споживачів, які на даний момент проживають поза межами великих міст, де на сьогодні зосереджений як ринок нерухомості, так і ринок іпотечного кредитування.

По-третє, починаючи з 2003 р. стійкою є тенденція до поступового зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Збереження цієї тенденції може призвести до розширення кола потенційних споживачів іпотечних кредитів, про яких йшлося вище.

Адже на сьогодні для цієї категорії осіб існуючі процентні ставки фактично роблять іпотечні кредити недоступними. Крім того, лібералізації цінових параметрів іпотечних кредитів сприятиме і загострення конкурентного середовища на цьому ринку, зокрема за рахунок можливої появи спеціалізованих іпотечних банків та іноземного капіталу.

По-четверте, останнім часом держава почала відігравати активну роль у становленні іпотечного ринку та вживати заходи, спрямовані на заохочення іпотечного кредитування.

Продовження цієї політики може мати реальний вплив на збільшення обсягів житлового іпотечного кредитування, оскільки воно розвиватиметься не всупереч оточуючому середовищу, а в фарватері цілеспрямованої державної політики [46].

Водночас існує небезпека втручання держави в суто ринкові процеси та конкуренція з професійними учасниками на ринку житлових кредитів. Очевидно, що передумовою подальшого зростання ринку іпотечного кредитування є стабільний розвиток економіки України в цілому та банківського сектора зокрема. Крім того, для забезпечення подальшого зростання ринку житлового іпотечного кредитування слід подолати стримуючі розвиток цього ринку фактори. Зокрема, це низький попит на житлові іпотечні кредити.

Незважаючи на значну динаміку зростання масового житлового іпотечного кредитування в Україні поки не існує. Низький попит на іпотечні кредити насамперед обумовлений високими процентними ставками за кредитами та високими цінами на нерухомість.

Якщо при такому рівні процентних ставок громадянин все ж таки приймає рішення отримати кредит, розмір цього кредиту знаходитиметься на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Тому відносно високі процентні ставки є одним з основних стримуючих факторів для зростання ринку житлового іпотечного кредитування. Держава повинна стимулювати зниження процентних ставок, в тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва і її переорієнтації на субсидування процентних ставок за житловими іпотечними кредитами.

Другим фактором є надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування.

Як зазначалось, більше 75 % житлових іпотечних кредитів надається в доларах США з огляду на нижчій рівень процентних ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки переважна їх кількість отримує доход в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі значних курсових коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, наявності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через непевність пасивів в іноземній валюті у банку створюється й надмірний ризик ліквідності у цій валюті.

Третім фактором є незбалансованість банківських активів і пасивів за строками і умовами та ризик ліквідації. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним строком до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити строком на 10-15 років з фіксованими процентними ставками, банки таким чином створюють серйозні ризики для вкладників, особливо фізичних осіб, оскільки обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.

Отже, очевидною на сьогодні є недостатня диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів, оскільки у банків фактично відсутні можливості для їх рефінансування, зокрема через випуск іпотечних цінних паперів чи інші спеціальні механізми рефінансування. Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5 % у кредитному портфелі банку. У разі подолання цієї позначки, іпотечний кредитор буде спроможний і надалі розширювати сегмент іпотечного кредитування лише у разі знаходження адекватних джерел рефінансування цієї діяльності з метою мінімізації ризику ліквідності.

1.2 Особливості впливу іпотечного ринку на розвиток економіки в Україні та зарубіжний досвід іпотечного кредитування

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль у розвитку економіки, адже він, об'єднуючи фінансовий ринок із ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, у свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.

Можна виділити наступні функції суто фінансового характеру, які виконує іпотечний ринок:

перша - об'єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди;

друга - трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує фінансування галузей національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих та житлових потреб;

третя - розподіляє паї учасників капіталу [64].

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов'язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію - ефективне використання та розвиток ринку нерухомості. Зазначений ринок не лише розподіляє нерухомість і з метою раціонального її використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П'ятою функцією ринку іпотечного капіталу є диверсифікація ризиків у процесі обігу боргових зобов'язань.

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й інформаційну функцію (індикативну, яка переважно стосується цін, оскільки допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування в нерухомість в різних галузях економіки) [46].

Основними інвесторами на ринку, про який йдеться є: домогосподарства, підприємства, різноманітні державні і недержавні фонди, а іноді й уряд.

Найважливішими позичальниками-заставодавцями є підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість - купують нерухоме майно, будують та вдосконавлюють нерухомість, у результаті чого вона вдосконалюється, перерозподіляється та розвивається. Використання іпотечних кредитів для інвестування у власний бізнес також позитивно впливає на економіку через механізми розширення виробництва та створення додаткових робочих місць. Позичальники за користування позикою сплачують відсотки, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал. Забезпечення позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій.

У розвитку іпотечного кредитування та створенні активно працюючого іпотечного ринку зацікавлені всі його учасники: банки, населення, держава, промислові та малі підприємства, підприємства агропромислового комплексу, пенсійні фонди, страхові компанії та інші інституційні інвестори.

Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження ризику неповернення капіталу. Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно виступає як додаткова гарантія певного та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик у разі неплатоспроможності, банкрутство, ліквідації позичальника або відсутності бажання сплатити борг.

Загалом, банківська практика показує, що іпотечне кредитування - один із найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків-заставоутримувачів, і для позичальників (як джерело додаткових грошових коштів і з низькими банківськими відсотками), при чому ризик втрати предмета застави незначний. Якщо ж іпотечне кредитування здійснюється з заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансування, то банк може відразу відновити свої кошти та знову позичати їх новим позичальникам. Це дає змогу банкам підтримати ліквідність [48].

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Крім позитивного впливу на фінансово-банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектору економіки, зупиняє спад виробництва під час криз в окремих галузях промисловості. У будівництві використання іпотечного кредиту спрощує реалізацію побудованих квартир та будинків. Безперервність виробництва та нового будівництва стимулює розвиток суміжних галузей та транспортної інфраструктури. Комерційне іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що сприяє підвищенню якості та конкурентоспроможності продукції практично в усіх галузях, а це, у свою чергу, прискорює темпи економічного розвитку країни [31].

Для підприємств агропромислового комплексу іпотечне кредитування під заставу землі - це джерело довгострокових кредитів. Використання їх сприятиме від державної підтримки, а також надасть стимули позичальнику для підвищення ефективності землекористування [34].

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, у тому числі проблеми зайнятості. Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектору та створенню нових робочих місць.

З точки зору впливу на розвиток економіки, іпотечне кредитування та іпотечний ринок відіграють суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності. Так, позичковий капітал знаходить своє використання не тільки у сферах з високими прибутками та швидким обертанням (посередництво, торгівля), а й залучається до житлового будівництва та сільського господарства, сприяє розвитку підприємництва, утримує курс національної валюти. Крім того, стабільне функціонування вторинного іпотечного ринку допомагає збалансувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операціях із нерухомим майном - пом'якшити його дію завдяки переміщенню капіталу [38].

Запровадження механізмів рефінансування сприяє переливу грошей з регіонів із надлишковими коштами у регіони з більшим попитом на них, що, в свою чергу, зменшує різницю між відсотковими ставками у різних регіонах. Тому активізація іпотечних кредитних операцій на фінансовому ринку, а також збільшення обсягів житла, яке населення може придбати у кредит не лише в містах із найбільшою місткістю ринку іпотеки, сприятиме вирішенню житлової проблеми в регіонах. Це позитивно позначається на економічному розвитку країни та об'єктивно засвідчує вигоду від використання системи іпотечного кредитування як потужного стимулятора фінансової стабілізації та зростання сучасної економіки.

Розвиток іпотечного ринку в Україні надасть додаткові інструменти регулювання грошово-кредитного ринку.

Іпотечне кредитування без заставних, яке існувало в Україні до набуття чинності Закону „Про іпотеку”, та іпотечне кредитування, яке супроводжуватиметься функціонуванням іпотечного ринку, сприятимуть розширенню грошово-кредитного ринку. Однак у першому випадку його вплив на грошові агрегати та ліквідність банківської системи не буде відрізнятися від впливу звичайних кредитних операцій.

Лише після того, як запрацюють механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни, завдяки отриманню додаткових переваг, змінюватиметься. До таких переваг можна віднести:

· збільшення грошового мультиплікатора та пропозиції грошей (М3) в економіці;

· розширення можливостей рефінансування банків НБУ за рахунок використання іпотечних цінних паперів;

· диверсифікація ризиків між усіма учасниками іпотечного ринку;

· збільшення попиту та пропозиції іпотечних кредитів завдяки ринковій (реальній) оцінці нерухомого майна та державній реєстрації його правового становища;

· можливість реалізації банку іпотечних цінних паперів на відкритому ринку чи спеціалізованій фінансовій установі, що сприяє прискоренню вивільнення коштів банку, наданих у кредит [47].

Наведені переваги посилюватимуться завдяки розширенню кількості учасників ринку (страхові компанії, пенсійні фонди, інші небанківські фінансові установи, державні фонди), які зацікавлені у вкладанні грошових коштів у більш ліквідні та менш ризиковані фінансові інструменти. При цьому роль іпотечних цінних паперів, які за надійністю поступаються лише облігаціям державних позик як базових інструментів визначення дохідності цінних паперів, значно підвищується.

Крім того, забезпечені реальними активами іпотечні цінні папери надають комерційним банкам більше можливостей отримання фінансової підтримки в разі необхідності з боку центральних банків країн, що посилюватиме роль держави у регулюванні фінансової системи.

Збільшення монетизації економіки та посилення міцності фінансової системи країни сприятимуть зменшенню вартості кредитних ресурсів, що, у свою чергу, стимулюватиме зростання кредитного ринку.

Основними показниками, які використовуються спеціалістами для проведення порівняльної оцінки іпотечного кредитування та іпотечного ринку в тій чи іншій країні, є:

· рівень заборгованості за іпотечними кредитами у % до ВВП;

· вид та розмір ставки за іпотечним кредитом;

· термін надання іпотечного кредиту;

· рівень заборгованості за іпотечними цінними паперами у % до ВВП [29].

Фінансова система більшості країн світу сьогодні формується іпотечними зобов'язаннями. Статистика сучасних фінансових ринків говорить про те, що понад 80 % зобов'язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов'язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу - це іпотечні кредити. Обсяг портфелів іпотечних кредитів в країнах Європейського союзу складає біля 400 млрд. євро, що дорівнює 40 % ВВП Об'єднаної Європи. Статистика дає можливість стверджувати, що в основі сучасного фінансового ринку лежать зобов'язання, забезпечені іпотекою.

Порівняння різних підходів до організації системи іпотечних кредитів показує, що основне розходження в розвинених країнах в організації іпотечного ринку укладається у формуванні різних механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позичок.

Характерним є те, що іпотечний ринок завжди найбільше розвивався під час економічних криз, які охоплювали майже всі країни світу. І не випадково, що в 30-х роках у США особливе місце в "Новому курсі Рузвельта" посіла програма збільшення платоспроможності населення за допомогою іпотечного кредитування. Це привело до того, що за останні 30 років у США іпотека дала змогу щорічно спрямовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. дол. і здавати в експлуатацію в середньому 230 млн. кв. метрів житла. Ця система не тільки дала змогу розв'язати житлові проблеми, а й стала основою економічної стабільності країни. Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами ґрунтується на вторинному іпотечному ринку. У США він побудований на основі трьох іпотечних агентств, головна мета яких - викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їхній основі власних цінних паперів. Ця система почала формуватися у 1938 році, коли було створено перше агентство "Fannie Мае". Це була державна структура, призначена для викупу за бюджетні кошти іпотечних кредитів. Масштаби її діяльності тривалий час були незначні. Але наприкінці 60-х років портфель іпотечних кредитів агентства сягнув 7 млрд. дол., що становило приблизно 2,5 % іпотечного ринку. У цей же період асоціація "Fannie Мае" була розподілена на дві структури - "Ginnie Мае", яка зберегла державний статус, і створену в 1970 році "Freddie Mac", котра одержала статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викупу кредитів для малозабезпеченого населення. Напівдержавний статус двох агентств зводиться до регулювання їхньої діяльності урядом і до гарантованої можливості одержати позику в разі потреби до 2,25 млрд. дол. зі скарбниці. Крім того, прибуток за цінними паперами агентств, так само як і прибуток за цінними паперами американського казначейства, звільняється від багатьох податків [71].

Згідно з американською моделлю мінімізації відсотків за іпотечними кредитами банк надає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому свої кошти в обмін на зобов'язання протягом визначеного строку щомісячно повертати банку фіксовану суму. Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Агентства швидко відшкодовують банку виплачені кошти і в обмін просять переказувати отримувані щорічні виплати за мінусом маржі банку в агентство. Розмір щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ці ставки публікуються щоденно і дійсні протягом 60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставку за кредитом, так і ставку агентства та свою маржу. Упродовж 60 днів банк закінчує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи частину коштів від позичальника агентству, а частину лишаючи собі. Таким чином, у США ставки за іпотечними кредитами не пов'язані ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами. Ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності за цінними паперами агентства, на яку погодилися інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають найвищий статус надійності ААА, і тільки на 100 - 150 базисних пунктів вищі від ставок за державними цінними паперами. Американська схема іпотеки припускає продаж отриманої нерухомості навіть тоді, коли кредит на її купівлю не до кінця сплачений. У цьому разі проводиться продаж заставної на нерухомість. На сучасному етапі у США житлові іпотечні кредити становлять 2,8 трлн. дол. США, з них 55% - у формі похідних від іпотеки іпотечно гарантованих цінних паперів [171].

На відміну від американської німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас (bausparkasse). Каси мають змогу видавати кредити за ставками нижчими, ніж ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими за ринкові. Річ у тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті самі особи - члени каси. Низька дохідність депозиту - своєрідна плата за право одержати іпотечний кредит за низьким відсотком (ставкою). Назва "німецька модель" іпотеки - умовна. Так само ощадно-іпотечні установи здійснюють свою діяльність у багатьох країнах світу.

Для порівняння реальні відсоткові ставки за іпотечними кредитами в Німеччині в залежності від строку від 5 до 30 років коливаються в межах від 4,76% до 5,11% річних.

У Франції ці структури називаються Caisse d'epargene Logement, у Великобританії - будівельні товариства (building societies). У Німеччині baursparkasse уже багато років стабільно залучають кошти під 3 % річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних. Умови контракту ґрунтуються на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і строком. Тому до контракту вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних baursparkasse він становить від 1,5 до 2 років) і умова, що накопичення мають досягти розмірів так званого оцінного числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

Головною перевагою цієї системи є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будівельно-ощадні каси ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котрий не має поняття, як, на які потреби і на скільки ризиково використовуються його кошти, вкладник baursparkasse достеменно знає, хто і на яких умовах користується його коштами.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує близько половини тієї суми, яка потрібна на купівлю житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж кредиту. На всі ці кошти член каси купує житло, оформляє його в заставу і починає виплачувати кредит. Завдяки невисокій ставці відсотків суми щомісячних виплат за кредитом приблизно такі самі, якими були його щомісячні накопичувальні внески. У класичному німецькому варіанті для отримання житла треба вчасно вносити платежі протягом багатьох років [139].

Аналізуючи досвід країн як із розвиненою іпотечною системою, так і з тією, яка формує іпотечний ринок, можна констатувати, що саме держава за допомогою пов'язаних із нею фінансових інститутів бере на себе зобов'язання щодо фінансування кредитів, які видані комерційними банками для організації ринку застави і вторинного ринку похідних цінних паперів для залучення коштів інвесторів. За правильної організації іпотека, отримавши державну підтримку на етапі впровадження, трансформується у подальшому в самофінансовану систему, формує і стимулює платоспроможний попит населення. Також особливо важливим чинником, що впливає на розвиток іпотечного кредитування в будь-якій країні та на рівень відсоткових ставок за іпотечними кредитами є рівень розвитку ринку нерухомості в країні та ступінь його стабільності. Це і є головним пояснення високого рівня ставок за іпотечними кредитами в нашій країні. Для ринку нерухомості в Україні на сучасному етапі не є характерною стабільність, так як вартість житла постійно збільшується, що є невиправданим фактором, зважаючи на його якість. Тому досить ризикованим явищем для українських банків було б зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами.

1.3 Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків

Іпотечне кредитування в Україні регламентується, в першу чергу, такими нормативно-правовими актами:

Цивільниим кодексом України від 16 січня 2003 р.;

Господарським кодексом України від 16 січня 2003 р.;

Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. № 898-ІV;

Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19.06.2003 р. №979-ІV;

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 р. № 978-ІV;

* Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. №1952-IV.

Загальні положення щодо іпотеки містяться у Цивільному кодексі України та Господарському кодексі України. Спеціальним законом, який регулює відносини, пов'язані з іпотекою, є Закон України «Про іпотеку». Зазначеним законом, зокрема, надається визначення поняття «іпотека», визначається порядок виникнення, застосування та пріоритет іпотеки, порядок державної реєстрації іпотеки, предмет іпотеки, умови передачі нерухомого майна в іпотеку, володіння, користування, розпорядження, збереження, страхування предмета іпотеки, особливості іпотеки певного майна, підстави припинення іпотеки, істотні умови іпотечного договору та інші питання [59].

Згідно із Законом України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду [36].

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання [79].

У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки [74].

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

· нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

· нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

· нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом [36].

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості [75].

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

У разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов'язки іпотекодавця за правочином, яким встановлено умови оренди (користування).

У разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності [110].

Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій ніж іпотекодавець, особі, новий власник цієї земельної ділянки зобов'язаний забезпечити власнику зазначених будівель (споруд) ті ж умови оренди (користування) земельною ділянкою, що надавалися іпотекодавцем.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.

Відносини у сфері іпотечного кредитування регламентуються Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Згідно із зазначеним Законом іпотечний кредит - це правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки. Керуючим іпотекою є банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів.

Іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

· опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

· принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

· положення про інфляційне застереження;

· порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

· право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

· інші умови за рішенням кредитодавця [114].

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника.

У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

1. Вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити.

2. Право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця.

3. Згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу.

4. Право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит.

5. Інфляційне застереження.

6. Умови страхування фінансових ризиків щодо:

· невиконання основного зобов'язання;

· неотримання платежів за цим договором;

· несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;

· несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.

Згідно зі статтею 3 Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зі змінами, внесеними Законом України від 20.01.2005 р. № 2378-IV, у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику. Таким чином, кредитодавець самостійно визначає суму кредиту.