Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательства

Услуга по ускорению не предусмотрена действующим законодательством, поэтому дает возможность представителям ФРС получать дополнительное «вознаграждение» от участников сделки за ускорение регистрации. При этом сроки по регистрации остальных «неускоренных» сделок, как правило, затягиваются, что влечет за собой возникновение у кредиторов других видов рисков: правовых, риска упущенной выгоды, риска досрочного гашения и т.д.

Репутационный риск. Репутационный риск или риск потери деловой репутации кредитной организации - риск возникновения у кредитной организации убытков вследствие влияния следующих факторов: несоблюдение организацией законодательства Российской Федерации, учредительных и внутренних документов организации, обычаев делового оборота, принципов профессиональной этики, неисполнение договорных обязательств перед кредиторами, вкладчиками и иными клиентами и контрагентами, отсутствие во внутренних документах механизмов, позволяющих эффективно регулировать конфликт интересов клиентов и контрагентов, учредителей (участников), органов управления и(или) служащих, а также минимизировать негативные последствия конфликта интересов, в том числе предотвращение предъявления жалоб, судебных исков со стороны клиентов и контрагентов и (или) применение мер воздействия со стороны органов регулирования и надзора.

Ситуация, сложившаяся в России с залогом недвижимости, и конкретные примеры приспособления к ней российских банков и кредиторов позволяют очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.

Важным для формирования ипотечных отношений является установление реальных гарантий соблюдения договорных условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Со стороны залогодателя должен выступать лишь реальный собственник недвижимости. Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с различным статусом собственности и установлением законодательно-разрешительного порядка изменения категорий. При определении залогодержателя встает вопрос о системе ипотечных учреждений. В этой ситуации нужно опираться на опыт осуществления ипотеки в западных странах, законодательно предоставляющих право кредитования под залог недвижимости и государственным (федеральным), и коммерческим банкам, и иным кредитным организациям. Требуется также государственный контроль за осуществлением ипотеки коммерческими кредитными учреждениями. Особое внимание нужно уделить законодательной отработке процедуры принудительного отчуждения залога в пользу кредитора в случае непогашения кредита - обращения взыскания. Следует создать систему страхования и индексации ипотечных кредитов. Существенную роль здесь может сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли при непосредственном участии Центробанка. В то же время необходимо обеспечить и защиту прав должников и собственников, что содействовало бы развитию ипотеки в России. Вместе с тем односторонняя защита заемщика означает увеличение риска для кредитора, который будет компенсировать его повышением процентной ставки по кредиту. Реально защитить интересы как заемщика, так и кредитора может только четкое и сбалансированное законодательство.

Глава 2. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России»

2.1 Роль социальной политики. Содержание и цели приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

В соответствии со ст. 7.1 Конституции РФ Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В п. 2 ст. 7 определены задачи государства в сфере обеспечения социально-экономических условий жизни граждан России. Согласно Конституции РФ государство несет ответственность перед гражданами страны и обязано гарантировать населению удовлетворение основных социальных стандартов, иными словами государство реализует социальную политику.

Понятие «социальная политика» стало часто применяться при анализе государственного и муниципального управления и прочно вошло в обиход большинства населения страны. Ученые по-разному дают трактовку понятия «социальная политика». По мнению В.М. Капицына, «социальная политика - совокупность разноуровневых властных управленческих воздействий, обеспечивающих солидарную поддержку жизнедеятельности групп населения, потенциально или реально подвергаемых рискам, в целях консолидации общества и стабильности политической власти на основе государственного правового регулирования».

Различают три основных типа социальной политики:

1. ориентированная на определенные социальные гарантии (главная цель - создание необходимого минимума для всех),

2. социальное выравнивание (построение всеобщего равенства путем перераспределения национального дохода),

3. политика социальной гармонизации (главная цель - предотвратить столкновение интересов различных социальных слоев общества). В зависимости от субъекта различают следующие ее виды: государственная, региональная, муниципальная, корпоративная и т.д. По своей сути социальная политика это многогранный процесс и только по таким элементам, как уровень заработной платы, безработицы и т.д. нельзя судить о ней в целом.

Задачи социальной политики известны и активно обсуждаются. Это повышение качества жизни населения, сведение к нулю числа граждан, проживающих за «чертой бедности», уменьшение дифференциации по доходам среди наиболее богатых и наиболее бедных слоев населения, эффективное функционирование учреждений социальной сферы и т.д. Эти проблемы являются наиболее концептуальными и требуют неотложного решения.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» -- программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным в рамках реализации четырёх приоритетных национальных проектов в 2005 году. Данный проект имеет особую социальную значимость, масштаб, сложность и комплексность проблем среди других проектов, поскольку он является своего рода базой, материальной основой для реализации задач, поставленных в области здравоохранения, образования, сельского хозяйства. Нацпроект рассчитан до 2010 года. В ходе реализации программы необходимо решить четыре задачи:

Во-первых, при помощи развития системы рефинансирования кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг увеличить объем ипотечного жилищного кредитования (а процент по ипотеке снизить в два раза);

Во-вторых, повысить доступность жилья для ряда категорий населения: молодых семей, военных, специалистов на селе и т. п. Главный инструмент повышения доступности - целевая господдержка за счет бюджетных средств;

В-третьих, увеличить объем жилищного строительства и модернизировать коммунальную инфраструктуру. Для этого предполагается предоставлять гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство и субсидировать процентную ставку по таким кредитам;

И, наконец, в-четвертых, государство должно выполнить все обязательства по обеспечению жильем льготников.

В систему управления Проектом заложен особый механизм: координация процесса реализации нацпроекта возложена на Министерство регионального развития и Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, а также созданную распоряжением президента Российской Федерации специальную межведомственную рабочую группу.

Ведущей комиссией по Проекту является Комиссия по развитию рынка доступного жилья.

Работу Комиссии можно разделить на пять основных направлений:

первое из них - это законодательное: нормативная база и практика ее применения;

второе направление - строительный блок, в котором главное: градопланирование, вовлечение в оборот под строительство земельных участков, проведения аукционов, инфраструктура в самом широком смысле слова: электричество, тепло, газ, вода; социальная инфраструктура; и, наконец, реализация масштабных пилотных проектов в значительном количестве регионов РФ;

третье направление - промышленность строительных материалов. Подготовление детального анализа и составление балансов по всем ключевым составляющим строительных материалов, а также разработка оптимального плана размещения так называемых материнских заводов;

четвертый блок - кадровое обеспечение как строительной индустрии, так и промышленности стройматериалами;

и, наконец, пятое направление - блок изучения и стимулирования спроса.

В качестве главного механизма реализации Проекта выступает федеральная целевая программа «Жилище». Правительство РФ намерено содействовать развитию массовой жилищной застройки, сокращению сроков согласования документации и упрощению выделения земель; ликвидации коррупции и локальных монополий.

В 2006--2007 приоритетными являлись четыре направления:

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

- повышение доступности жилья;

- увеличение объемов строительства жилья и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Направлениями реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Проект) на 2008 год являются:

- улучшение жилищных условий молодых семей;

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

- увеличение объемов жилищного строительства.

2.2 Нормативно-правовая база проекта

Приоритетный национальный проект включает федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище» на 2002-2010 годы с подпрограммами, а также 27 законодательных актов, утвержденных в декабре 2004 года, направленных на реформирование ЖКХ и строительной отрасли, включая Жилищный, Градостроительный кодексы, Федеральные законы: «О жилищных накопительных кооперативах», «О кредитных историях», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нормативно-правовые акты, определяющие правовые, экономические и организационные основы деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений. Важным с точки зрения правового обеспечения реализации Проекта на местном уровне является ФЗ №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Указанные законы можно разделить на 5 блоков:

первый (базовый) блок - новый Жилищный кодекс предлагает три варианта использования жилья: частная собственность, коммерческий и социальный наем;

второй направлен на создание условий для развития ипотеки и других форм жилищного финансирования:

третий нацелен на формирование условий для увеличения объемов жилищного строительства;

четвертый касается отмены налога на добавленную стоимость операций по реализации жилых помещений и земельных участков, а также снижения налогов на прибыль и подоходного налога при инвестициях в ипотечные ценные бумаги;

пятый блок законов сориентирован на упрощение сделок с недвижимостью.

Принятие этих законов позволит увеличить ввод жилья до 70-80 млн. м² ежегодно и довести обеспеченность им до 21,7 м² на человека. По прогнозным оценкам правительства к 2010 году в 30 раз вырастут и объемы жилищного кредитования (до 600 млрд. руб.). На сегодня главная задача состоит в том, чтобы эти законы заработали.

Сегодня объективно требуется существенное изменение законодательства, направленного на снятие административных барьеров, существующих в сфере предоставления земельных участков, проведения землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, получения разрешения на строительство и др.

Государственной Думой принят в Федеральный закон № 232-ФЗ от 18 декабря 2006 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации». Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ (ред. от 04.12.2007) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 24.11.2006) // "Собрание законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5498. Указанный федеральный закон направлен на устранение административных барьеров в целях увеличения объемов жилищного строительства, а также на совершенствование механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом предусматриваются изменения в более чем 30 федеральных законов по следующим направлениям:

- введено понятие «развитие территории в целях жилищного строительства», устанавливаются критерии определения таких территорий и порядок предоставления права на освоение таких территорий;

- 22 федеральных закона приводятся в соответствие с нормами Градостроительного кодекса РФ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.12.2007) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16. о введении с 01.01.07 единой государственной экспертизы проектной документации и запрете проведения иных видов государственных экспертиз проектной документации, а также единого государственного строительного надзора и запрете проведения иных видов государственного надзора при строительстве;

- предусмотрена возможность передачи без проведения торгов земельных участков, предоставление которых предусматривалось инвестиционными соглашениями, заключенными до 30.12.04, а также решениями о предварительном согласовании места размещения объектов, принятыми до 01.10.05 (п. 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 08.11.2007) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.);

- на федеральном уровне определен порядок установления и изменения черты населенных пунктов. При этом законодательно устанавливается порядок изменения черты населенных пунктов после утверждения документов территориального планирования и на переходный период до утверждения документов территориального планирования;

- установлен порядок отказа от права постоянного пользования земельными участками, включающий возможность отказа от права без проведения землеустройства;

- установлен порядок принудительного прекращения прав на неиспользуемые земельные участки с наделением федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления правом прекращения прав в административном порядке без решения суда;

- внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594. в части урегулирования проблемы регистрации прав на земельные участки, вновь образованные в результате раздела или слияния;

- предусматриваются изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 08.11.2007) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (принят ГД ФС РФ 03.12.2004) // "Собрание законодательства РФ", 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276. в части исключения института возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

В то же время перечень законодательных инициатив, предложенных указанным федеральным законом, не является исчерпывающим. Так же приняты важные федеральные законы, которые касаются вопросов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»:

- Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд» Федеральный закон от 10.05.2007 N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд" (принят ГД ФС РФ 20.04.2007) // "Собрание законодательства РФ", 21.05.2007, N 21, ст. 2455.

В рамках законодательного обеспечения реализации приоритетного национального проекта скорейшего совершенствования требует порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплена Гражданским кодексом РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.12.2007) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301. и Земельным кодексами РФ. В законе установлен исчерпывающий перечень оснований такого изъятия, а также органы власти, уполномоченные на принятие решений.

Вместе с тем порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включающий перечень необходимых документов для принятия решений, принятие необходимых мер по прекращению прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, на законодательном уровне не предусмотрен.

Вместе с тем необходимо констатировать, что в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» скорейшего решения требуют проблемы обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженерной инфраструктурой.

Для строительства объектов инфраструктуры необходим выбор земельного участка для строительства. Количество согласующих инстанций при этой процедуре зачастую превышает 100. Помимо того, что большое количество согласований выбора земельного участка установлено федеральными законами, органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления устанавливают свое количество согласующих инстанций. В результате сроки предоставления земельных участков затягиваются.

В связи с этим требует скорейшей подготовки проект федерального закона, предусматривающий внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части совершенствования процедуры предоставления земельных участков для строительства, а также процедуры выбора земельных участков для строительства. Изменения в законодательстве в этой сфере, в первую очередь, должны быть направлены на установление максимально прозрачных процедур и сроков при предоставлении земельных участков для строительства в увязке с нормами законодательства о градостроительной деятельности, а также на устранение административных барьеров при процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Наличие значительного числа административных барьеров в строительной сфере, в первую очередь, связано с несоблюдением федеральных законов. Новый Градостроительный кодекс РФ является законом прямого действия и устанавливает четкие и прозрачные процедуры выдачи разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.

Второй важнейший блок проблем, решение которых необходимо для реализации национального проекта, это обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.

Исключительное значение для осуществления приоритетного национального проекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем имеет реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство страны продолжает находиться в кризисном состоянии, его работа неэффективна. Потери при производстве, транспортировке и потреблении энергоресурсов доходят до 50-60%, воды - до 40%. Инженерные системы и сооружения коммунальной инфраструктуры физически изношены, морально устарели и нуждаются в коренной модернизации. Энергоэффективность и ресурсосбережение должно законодательно приобрести тот же обязательный статус, что и вопросы обеспечения безопасности в строительстве.

Рассматривая рынок жилья как взаимосвязь спроса и предложения, следует отметить, что определенное стимулирующее воздействие на увеличение объемов жилищного строительства оказывает реализация мероприятий национального проекта, направленных на повышение возможностей населения по его приобретению.

Для ускоренного развития малоэтажного домостроения в сентябре 2006 г. были внесены изменения в федеральную целевую программу «Жилище», Постановление Правительства РФ от 11.09.2006 N 557 "О внесении изменений в Федеральную Целевую Программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // "Собрание законодательства РФ", 18.09.2006, N 38, ст. 3986. в соответствии с которыми средства, выделяемые в виде субсидий на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, распределяются следующим образом:

- 40% - на частичное возмещение затрат на уплату процентов по кредитам при многоэтажном строительстве;

- 20% - на полное возмещение затрат на уплату процентов при малоэтажном строительстве;

- 40% - на возмещение половины стоимости затрат по реализации инвестиционных проектов при малоэтажном строительстве жилья для очередников;

Кроме того, в рамках финансирования программ дорожного строительства в 2007-2009 гг. предусматривается оказание государственной поддержки в виде субсидий на развитие улично-дорожной сети малоэтажной застройки в размере по 3,5 млрд. руб. ежегодно. Постановление Правительства РФ от 20.02.2006 N 100 (ред. от 18.08.2007) "О Федеральной Целевой Программе "Повышение безопасности дорожного движения в 2006 - 2012 годах" // "Собрание законодательства РФ", 27.02.2006, N 9, ст. 1020.

Наряду с мерами по увеличению объемов строительства необходимо развивать ипотечное жилищное кредитование. В настоящее время институт ипотеки не начал действовать в полной мере. Так, в 2008 г. по ипотеке приобретено менее 3% квартир.

Необходимо развивать инфраструктуру системы ипотечного кредитования, завершить формирование нормативной базы по страхованию ипотечных кредитов, предусмотреть возможность привлечения институциональных инвесторов, в частности средств пенсионных фондов.

Большое значение для развития ипотеки имеют ипотечные ценные бумаги. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон от 11.11.03 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006) "Об ипотечных ценных бумагах" (принят ГД ФС РФ 14.10.2003) // "Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448. такие ценные бумаги фактически не выпускаются. Требуется внести изменения в данный закон.

Органам государственной власти и местного самоуправления необходимо активизировать работу по развитию системы ипотечного кредитования и обеспечить увеличение объемов выдаваемых кредитов. Кроме того, необходимо одновременно развивать иные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией строительных сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.

Необходимо принятие нестандартных решений, в частности, целесообразно использование механизма ипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан в строительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты, направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан на финансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органов местного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.

Как показал анализ нормативно-правовой базы, для эффективной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» еще требуется разработать и принять достаточное количество законопроектов, направленных на совершенствование механизмов градостроительного регулирования, землепользования и ипотечного кредитования.

2.3 Направления совершенствования законодательства и решения практических проблем при дальнейшем осуществлении Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Как уже говорилось выше, в рамках реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» должны быть решены следующие основные задачи:

- создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

- создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

- обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями. Решение этих задач лежит на пути развития прежде всего строительной индустрии и промышленности стройматериалов, а также - жилищного строительства, совершенствования жилищно-коммунального комплекса, развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья и исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

В характеристиках существующих проблем указывается, что даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, что приводит к постоянному росту цен на жилье, а существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой. Далее следует однозначный вывод, что необходимо обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения.

Поэтому задача Программы:

с одной стороны - создать возможность улучшить жилищные условия граждан, перед которыми государство несет обязательства по закону;

с другой - сформировать такие рыночные отношения в жилищной сфере, которые бы дали толчок развитию этой отрасли экономики на долгосрочную перспективу.

Рассматривая проблемы, возникшие при практической реализации Национального проекта, мы обратили внимание на проблемы строительной индустрии и обеспечение все наиболее расширяющегося строительства жилья новыми строительными материалами. Учитывая значительную капиталоемкость промышленности стройматериалов, начальным толчком к ее динамичному и устойчивому развитию должна послужить программа, создающая на первом этапе стартовые условия, которые обеспечат привлечение инвесторов на этот рынок.

Эта программа должна быть рассмотрена и утверждена на правительственном уровне в качестве федеральной целевой программы (условное название ФЦП «Развитие стройиндустрии») и войти в качестве равноправной составляющей в пакет программ национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Во-первых, данная программа должна предусматривать меры государственной поддержки промышленности строительных материалов, такие как:

- меры нормативно-правового характера, направленные на совершенствование законодательства с целью создания условий для повышения инвестиционной активности, предоставления льгот для предприятий строительных материалов на период строительства новых мощностей;

- меры по совершенствованию системы стандартизации и сертификации строительных материалов, изделий и конструкций;

- меры по финансированию научно-исследовательских работ, ориентированных на создание новых технологий в производстве строительных материалов;

- снижение таможенных пошлин на новое оборудование, запасные части и сырьевые компоненты для технологического перевооружения промышленности стройматериалов, выпускаемые только за рубежом.

Во-вторых, государство должно непосредственно принять участие в качестве партнера по развертыванию важнейшего вида промышленности.

Это позволит равномерно разместить промышленные предприятия с учетом потребностей регионов, гарантирует концессионеру благоприятное сочетание долгосрочного госзаказа с производством продукции для нужд свободного рынка и одновременно направлять продукцию, произведенную в рамках госзаказа, на строительство социального жилья.

При стимулировании в данной программе роста производства стройматериалов хотелось бы избежать появления в ней псевдорыночных мероприятий, деклараций об опоре на частные ресурсы - денежные, кадровые, производственные - не подкрепленных практическими, значимыми для частных инвесторов стимулами, такими как налоги, льготы и кредиты.

Следует безотлагательно приступить к разработке подпрограмм, направленных на:

- разработку экономических стимулов и формирование инвестиционно-привлекательного климата для частных инвесторов;

- составление перечня приоритетных для России регионов, требующих развития промышленности стройматериалов, как успешных в экономическом отношении, так и дотационных, но имеющих стратегическое значение;

- разработку классификации жилья по степени доступности для доходов различных социальных слоев, его стандартизации по срокам эксплуатации, метражности, определение минимального набора параметров, определяющих понятие «комфортность» и «доступность», и т.п. Методическая база определения комфортности и доступности жилья позволит регионам принять собственные региональные программы, учитывающие прогнозы социально-экономического развития регионов, включая потребности в трудовых ресурсах; состояние и структуру существующего жилищного фонда; состояние инженерной и социальной инфраструктуры, коммунальной энергетики и ЖКХ в целом; возможности и перспективы развития базы стройиндустрии и технологии строительства жилья, с точки зрения местных сырьевых ресурсов, а также сформированных предпочтений и представлений о комфортности жилья.

- разработку мер по воссозданию и развитию системы профтехобразования для строительной индустрии, стимулированию научной и методической деятельности в строительстве;

- изменение иммиграционного законодательства для увеличения притока рабочей силы на период массового строительства;

- рассмотрение вопроса об использовании жилищных сертификатов для направления миграционных потоков трудоспособных россиян в стратегически важные для России регионы с дефицитом рабочей силы.

Одновременно с этим в рамках Национального проекта необходимо приступить к реализации пилотных проектов, направленных на подъем и развитие промышленности строительных материалов и стройиндустрии в ряде регионов РФ.

Принятие программы развития строительной индустрии и промышленности стройматериалов будет служить фундаментом для успеха Национального проекта «Доступное жилье» и станет одним из первых примеров реализации эффективного государственного проекта.

Жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.

Необходимо осуществление системы взаимоувязанных мер, направленных на решение жилищной проблемы в Российской Федерации и обеспечение перехода от ушедшего типа социалистической урбанизации к урбанизации нового этапа жизни нашего народа. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» должен стать эффективным инструментом революционного сдвига в росте объемов строительства жилья, преодолении кризиса жилищно-коммунального хозяйства, оптимизации национальной системы расселения на территории России, оздоровлении и улучшении городов, поселений, развитии новых типов населенных мест, массового индивидуального усадебного жилища, технически передовых энергосберегающих коммунальных систем и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Для этого требуется:

- перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов обеспечения российской урбанизации, перестать уповать на уклады и градостроительные приемы середины прошлого века, в рамках которых осуществляется почти всё сегодняшнее градостроительство и многие из предлагаемых его модификаций;

- провести решительную модернизацию сферы градостроительного проектирования - территориального планирования и градостроительного зонирования, осознав, что именно за эту сферу целиком и полностью ответственны органы государственной власти и местного самоуправления и именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищной политике и градостроительстве, для чего необходимо принять поправки в нормативно-правовые акты, указанные в третьем параграфе первой главы дипломной работы;

- подготовить основные положения федеральной градостроительной политики, поддержать разработку региональных и местных градостроительных политик, сделав их неотъемлемой составной частью стратегий и основных направлений развития территорий;

- создать и апробировать в форме пилотных проектов несколько работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных инициатив на основе кредитных и кооперированных источников финансирования, государственно-частного партнерства, сформировать организационные, инвестиционные и правовые механизмы региональных проектно-правовых и градостроительных конвейеров планирования, отвода территорий под застройку, их правовой и инженерной подготовки, массового строительства в интервале справедливой рыночной цены комфортного жилища, становящегося доступным;

- осуществить ряд организационных мероприятий по развитию градостроительства:

- содействовать развитию горизонтальных связей между регионами, местными сообществами в части совместной разработки документов территориального планирования.

Необходимо обеспечить информационно-аналитическое сопровождение и мониторинг реализации Национального жилищного проекта, обращая особое внимание на:

- достаточность темпов роста объемов жилищного строительства;

- структуру возводимого жилья (проектные решения и технологии строительства) и формы его последующей реализации (покупка, найм, социальный найм);

- сбалансированность платежеспособного спроса, потребностей региональных рынков труда и предложений на рынке жилья;

- тесную увязку инвестиционно-строительных проектов с созданием коммунальной инфраструктуры территорий, предназначенных под жилищную застройку.

Необходимо расширить практику проектирования в сельской местности, малых и средних городах, при наличии практически неограниченных территориальных возможностей, строительства малоэтажных индивидуальных и сблокированных жилых домов из местных строительных материалов. Использовать существующие технические разработки и мощности по изготовлению комплектных мини-заводов по производству стеновых, кровельных и отделочных материалов, сухих смесей, эффективных железобетонных изделий, не требующих для их монтажа тяжелых кранов, а также другие установки по обработке древесины, изготовлению керамических материалов и локальному жизнеобеспечению отдельных домов или группы жилых зданий.

Комплексное решение проблем по всем указанным направлениям, включая совершенствование нормативно-правовой базы, развитие ипотечного жилищного кредитования и решение практических проблем строительной индустрии позволит наиболее эффективно реализовать на практике Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Представляется необходимым закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки. Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленное на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Глава 3. Обращение взыскания на заложенное имущество

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Действующее залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п.46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8[1]).

Законодатель устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В том случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется, что стороны могут предусмотреть иные «штрафные» условия обращения взыскания на заложенное имущество.

Закон предусматривает условия освобождения должника от ответственности - при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это следующие случаи:

- ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст. 35 Закона об ипотеке);

- нарушение правил отчуждения имущества (ст. 39);

- принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст. 41).

В соответствии с п. 1 ст. 53 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства письменного уведомления залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

До обращения взыскания на заложенное имущество залогодателя, суд должен установить, имеет ли должник иные заявленные требования, в тех случаях, когда залогодатель несет субсидиарную ответственность (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 октября 2004 г. № Ф08-4745/04).

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле (п. 2 ст. 53 Закона).

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

Пример из практики:

«Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) г. Москва в лице Калужского ОСБ №8608 обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма - Б» г. Калуга (далее ООО ПСФ - «Б») о взыскании задолженности и штрафных санкций по кредитному договору от 19.07.2000 г. № 452402 в сумме 2 998 969 руб. 70 коп., в том числе 2 500 000 руб. - основного долга, 31 247 руб. 52 коп. - процентов за пользование кредитом, 462 328 руб. 77 коп. - неустойки по погашению основного долга, 5 393 руб. 41 коп. - неустойки по погашению процентов за пользование кредитом, с обращением взыскания на заложенное имущество.

В порядке ст. 37 АПК РФ в ходе судебного разбирательства истец уточнил сумму иска и просил взыскать с ответчика: 361 926 руб. 84 коп. - основной задолженности, 542 720 руб. 88 коп. - неустойки за период с 19.07.01 г. по 22.01.02 г., а также согласно договору ипотеки от 19.07,2000 г. обратить взыскание на имущество должника - помещения, расположенные в левом крыле первого этажа здания площадью 42.06 кв. м. (на плане помещение 38), площадью 64,8 кв. м. (на плане помещение № 7), площадью 86,31 кв. м. (на плане помещение № 6), всего три помещения общей площадью 193,36 кв. м., установив первоначальную продажную цену указанных помещений 1 426 035 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2001 г. в пользу истца взыскана задолженность в сумме 361 926 руб. 84 коп. и неустойка по погашению основного долга в размере 200 000 руб. В части взыскания суммы основной задолженности в размере 2 138 073 руб. 16 коп., процентов за пользование кредитом в сумме 31 247 руб. 52 коп. и неустойки по погашению процентов за пользование кредитом в размере 5 393 руб. 41 коп. производство по делу прекращено. В остальной части иска отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе истец просит решение суда в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет залога отменить и удовлетворить данное требование, ссылаясь на нарушение норм материального права - ч. 2 ст. 348 ГК РФ.

По утверждению заявителя жалобы, суд, признавая, что нарушение ответчиком обеспеченного залогом договора незначительно и размер требований истца явно несоразмерен части стоимости заложенного имущества, не учел значительный объем причинения убытков банку нарушением обязательства заемщиком по кредитному договору, вывод суда сделан без надлежащей оценки обстоятельств дела.

Представитель истца и ответчик в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 119 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым решение суда от 27.02.2002 г. оставить без изменения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства, 19 июля 2000 года между АК СБ РФ в лице Калужского ОСБ №8389 и ООО «ПСФ-Б» был заключен кредитный договор №452402, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику кредит в сумме 2 500 000 руб. со сроком возврата 18.07.2001 г. под 35% годовых, а ответчик обязался возвратить истцу полученный кредит и заплатить проценты за пользование кредитом в размере и в сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 2.6. договора сторонами предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление платежей в погашение кредита и в уплату процентов за пользование кредитом в виде неустойки в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ, которая составляет 25% годовых с суммы просроченных платежей.

19 июля 2001 года, в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, между сторонами был заключен договор ипотеки №452402, согласно которому ответчик предоставил в залог объект недвижимости - домовладение в стадии незавершенного строительства, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Л., инвентарный номер 25350, в состав которого входят подвал площадью 1 495,6 кв.м. и первый этаж площадью 1 495,6 кв.м., оцененный сторонами в 4 821 429 руб., и право аренды земельного участка площадью 5 263 кв. м., оцененное сторонами в 259 702 руб., а всего на сумму 5 081 131 руб.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по кредитному договору не исполнено надлежащим образом, сумма кредита и проценты за пользование кредитом возвращены частично, обратился с настоящим иском к ООО «ПСФ-Б».

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Поскольку оставшуюся часть суммы основной задолженности по кредитному договору в размере 361 926 руб. 84 коп. ООО «ПСФ-Б» не возвратило банку, и ответчик данную задолженность не оспаривает, на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд пришел к выводу, что данная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

Признав требования банка о взыскании неустойки за несвоевременное погашение основного долга в заявленной сумме правомерными, суд первой инстанции пришел к выводу о явной несоразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства и, применив правила ст. 333 ГК РФ, снизил сумму неустойки до 200 000 руб.

Кассационная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными и соответствующими гражданскому законодательству.

В этой части законность судебного акта не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на часть заложенного имущества согласно договору ипотеки №452402 от 19.07.2000 г., суд исходил из того, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а также из того, что в процессе рассмотрения дела в суде, ответчик большую часть суммы задолженности погасил.

В силу п. 2 ст. 238 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

На момент рассмотрения дела просрочка в исполнении обязательства составила 7 месяцев, в процессе рассмотрения спора задолженность в размере 2 174 714 руб. 09 коп. от цены иска 2 998 969 руб. 70 коп. ответчиком погашена. Кроме того, анализ материалов дела свидетельствует, что рыночная стоимость заложенного имущества явно несоразмерна сумме подлежащей взысканию (561 926 руб. 84 коп.).

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции сделал правильный вывод о незначительном нарушении обязательства и об отказе в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке):

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2005 г. № А56-25483/04)[3].

Подчеркнем, что суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. Пример из практики:

«Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в обороте и договором об ипотеке здания и земельного участка, о взыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.

Арбитражный суд иск удовлетворил, указав в решение, что реализация заложенного имущества должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве», сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь в случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения долга на здание и земельный участок.