Ипотечное кредитование в Российской Федерации на современном этапе

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «ФИНАНСЫ И КРЕДИТ»

КАФЕДРА ГУМАНИТАРНЫХ И ОБЩЕПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ДИСЦИПЛИН

КУРСОВАЯ РАБОТА

Ипотечное кредитование в Российской Федерации на современном этапе

2011

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные понятия, отличительные черты ипотеки

1.2 Классификация ипотечных кредитов

1.3 Ипотечные банки и их деятельность

Глава 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях

2.2 Меры по стимулированию ипотеки

Заключение

Список использованных источников

Приложение А

ипотечное кредитование рынок

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 8 мая 2002 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

выявить аспекты ипотечного кредитования;

проанализировать ипотечный рынок;

рассмотреть ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса;

Научной и методической основой курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

В ходе исследования в курсовой работе применялись различные методы: логический анализ, системный подход, статистико-экономический и другие методы исследования.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные понятия, отличительные черты ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Предшественник Солона -- Драконт (в 621 г. до н. э.) -- ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

* отменяет поземельные налоги;

* вводит свободу завещания.

Вымороченное имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее но своему усмотрению. [7, стр.263].

Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека . На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось «наложение руки». В России же основным способом обеспечения обязательств был «правеж», (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия). На Древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору. Однако в отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол заимодавцев, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20% при денежном и 30% при натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не должен был превышать 3-х лет; кредитор нес ответственность за приобретенного подобным способом раба-должника.

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита. [7, стр.267]

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога. [7, 230].

В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н. э.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция. (от лат. fiducia -- сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но всё равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения -- пигиус (от лат. pignus -- неформальный залог) -- в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнении взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства. [7, с.235].

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами. Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным управлять данной недвижимостью, а должник лишался возможности использовать заложенное имущество для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений и вызывало материальные убытки. Значительные потери несли не только субъекты кредитных отношений: должник и кредитор, но и государство, так как значительная часть национального богатства -- недвижимое имущество -- переходило в руки лиц, которые были не способны им управлять. Частично эта проблема решалась в древнерусском и древнегерманском гражданском праве, где приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога -- залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. [20, с.155].

Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.

Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит. Однако производительное использование ипотечного кредита реализуется не всегда. В данном случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру своего использования ближе к потребительскому кредиту.

Кредиторы, так же как и на предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права приобретать данную недвижимость в собственность. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа это право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2-х лет) для выплаты долга. Таким образом, ипотека устанавливала равные права для обеих сторон залога.

Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности -- по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» -- фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними -- ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем -- ипотеки, оформленные простыми соглашениями. [20, с.157].

В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».

В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординационным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

* ипотека инвестора на инвестиции;

* ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов;

* ипотека на имущество опекуна;

* ипотека жены на имущество мужа;

* ипотека церкви и т. д.

Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антонина Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. [20, с.160].

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т. п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых -- это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п. [20, с.162].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

* Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с. ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

В-шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности -- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам. [13, с.322].

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие. [13, с.326].

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом; [8, с.127].

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

4. По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; 4 кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированное заемщиков кредиты могут предоставляться:

сотрудникам банков;

сотрудникам фирм -- клиентов банка;

клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

лицам, проживающим в данном регионе;

всем желающим. [8, с.130].

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2.1).

Таблица 1.2.1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Источник: [8, с.130].

Таблица 1.2.2

Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1 -5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

Источник: [8, с.131].

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.2.2).

7. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); [8, с.132].

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

1.3 Ипотечные банки и их деятельность

Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных банков было оказание финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, «классической стране ипотечных банков», первый ипотечный банк -- Силезское кредитное общество -- был основан в 1770 г. королем Пруссии Фридрихом II (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-Петербурге в 1754 г. А первый негосударственный акционерный земельный банк -- в 1864 г. в Одессе.

Ипотечный банк -- кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств -- закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса. [10, с.168].

Владелец закладной может в любой момент получить кредит под залог ценных бумаг. Если их курс находится на низком уровне, а средства нужны немедленно, закладную выгоднее заложить, чем продавать.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов. Условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечное банки часто вынуждены продавать свои закладные листы через другие банковские учреждения. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

Чистая выручка = Курс продажи - Бонификация.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты за счет продажи закладных листов от кредитов, предоставляемых другими банками. [10, с.171].

Как правило, закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту.

Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов по кредиту взимают также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается:

* в программах совместного финансирования строительства;

* либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на определенный в договоре срок, например 14 лет. За это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. [10, с.172].

Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими коммерческими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Во всех странах деятельность ипотечных банков регулировалась ранее и в настоящее время специальным законодательством и особыми нормативными актами, учитывающими специфику деятельности. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны, которая регламентирует и регулирует сделки с недвижимостью, включая землю.

В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:

* земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли;

* мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы;

* коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляются страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. Иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности -- ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста -- перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости. Трастовые компании занимаются консультированием по вопросам капиталовложений в недвижимость, управляют пулами закладных и т. д. [10, с.173].

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.

С другой стороны, ипотечным кредитованием занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в РФ в современных условиях

Российский рынок ипотечного кредитования вплоть до обострения кризисных явлений осенью 2008 года демонстрировал удивительную стабильность. Стремительный рост цен на недвижимость на фоне высоких темпов инфляции длительное время подпитывал спрос на ипотеку со стороны населения, а возрастающая доходность данного продукта стимулировала ответную реакцию банков. Даже в условиях наблюдавшихся со второй половины 2007 года проблем с внешним фондированием российским банкам удавалось устойчиво наращивать объемы кредитования . За первые три квартала 2008 года объем предоставленных ипотечных кредитов на 48% превысил показатели аналогичного периода 2007 года (график 1), а размер ипотечного портфеля увеличился на 23%.

График 1. По итогам 2009 года рынок ипотечного кредитования сжался почти в 4,5 раза

Экономический кризис стал настоящей проверкой на прочность для данного рынка . Ипотечное кредитование не только в наибольшей степени испытало на себе последствия экономического спада - в период острой фазы кризиса осенью 2008 года была поставлена под вопрос жизнеспособность всей системы ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход большинства операторов вторичного рынка на некоторое время оставили российские банки без возможности рефинансирования.

На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной отрасли, снижения цен на недвижимость и существенного сокращения доходов населения ключевые участники рынка фактически заморозили все ипотечные программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных игроков вообще временно покинул рынок, официально свернув ипотечные программы либо введя заградительные ставки.

В результате уже в 4 квартале 2008 года банками было выдано на 40% кредитов меньше, чем за аналогичный период 2007 года, а по итогам 2009 года объем кредитования сократился в 4,3 раза и составил всего 152,5 млрд рублей (против 655,8 млрд рублей в 2008 году ). Это фактически отбросило рынок на три года назад (объем выдачи в 2006 году составил 155,7 млрд рублей), когда ипотечное кредитование в России только активно зарождалось. Сокращение объемов кредитования отразилось и на величине ипотечного портфеля: в 2009 году он фактически не изменился и остался на уровне 2008 года (1 010,9 против 1 070,3 млрд. рублей). Данные процессы происходили на фоне беспрецедентного по своим масштабам ухудшения качества обслуживания кредитов: за период с октября 2008 года по декабрь 2009 года объем просроченной задолженности возрос в 6 раз, в результате чего ее доля в стагнирующем ипотечном портфеле выросла с 0,5 до 3,2%.

В то же время уже во 2 полугодии 2009 года появились первые признаки оживления (график 2).

Если за 1 полугодие было выдано кредитов на сумму 56 млрд. рублей, то только за один 4 квартал 2009 года объем кредитования вырос до 60,8 млрд. рублей, что составляет 40% общего объема рынка в 2009 году. Итоги же первых двух месяцев 2010 года в полтора раза превысили объемы кредитования в январе-феврале 2009 года. Даже с учетом эффекта сезонности и практики перекредитования, в результате которой реструктурированные кредиты отражаются как вновь выданные, подобная динамика явно свидетельствует о позитивных сдвигах на ипотечном рынке. И хотя все еще сохраняется тенденция к увеличению объемов просроченной задолженности, темпы ее прироста существенно сократились - с 5-8% в 2009 году до 2-3% в январе-феврале 2010 года.

График 2. Результаты 4 квартала 2009 года объективно свидетельствуют о наметившемся восстановлении ипотечного рынка

О наметившейся оттепели на рынке свидетельствует и активизация банков в сфере привлечения новых клиентов. В конце 2009 - начале 2010 года были существенно расширены продуктовые линейки (вернулась ипотека на покупку квартиры в строящихся домах, кредиты на покупку загородного дома), стали получать распространение ранее редкие для рынка продукты - кредиты с плавающей и комбинированной ставкой, увеличилось предложение валютных кредитов, возросло число рекламных акций.

Многие крупные банки (ВТБ 24, Сбербанк) вернулись к практике рефинансирования кредитов, в том числе выданных другими банками. При этом наблюдается некоторое смягчение требований к заемщику (в частности, использование наряду со справкой 2-НДФЛ справки по форме банка или даже в свободной форме). К началу 2010 года на рынок постепенно вернулось большинство ранее активных участников, предпринимает первые шаги по восстановлению ипотечного кредитования и ряд крупных игроков (в частности, Альфа-Банк и Банк Москвы). С другой стороны, в начале текущего года проявилась определенная тенденция к росту спроса на ипотеку. Так, в феврале 2010 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья Москвы составила 22,7%,тогда как еще в декабре 2009 и январе 2010 года она не превышала уровня в 15%. Подобная тенденция может объясняться эффектом отложенного спроса, связанным с решением части домохозяйств, ранее отказавшихся покупать жилье в ожидании снижения цен, о покупке квартиры в условиях стабилизации цен.

При этом можно утверждать, что кризисный период развития ипотечного кредитования в целом для рынка имел и значимые позитивные последствия. Существенно возросло качество отбора потенциальных заемщиков, банки стали более гибкими в отношении проблемных клиентов (в течение 2009 года было реструктурировано около 35 тыс. ипотечных кредитов), в значительной степени улучшились технологии работы с залогами, а также взаимодействие банков и судебных инстанций по вопросам дефолтных кредитов. Был принят ряд важных мер со стороны государства по поддержке и развитию вторичного ипотечного рынка, а также стимулированию жилищного строительства.

Фактически кризис ознаменовал обновление рынка, сегодня ипотечное кредитование вышло на иной уровень развития. Сейчас идет формирование нового рынка ипотечного кредитования, с новым подходом к оценке рисков, как со стороны банков, так и со стороны заемщиков. Это будет качественно новый рынок ипотечного кредитования, его развитие, возможно, будет не столь динамичным, как до кризиса, но зато это развитие будет стабильным. А благодаря эффекту низкой базы перед участниками рынка и органами государственной власти открыта возможность придать стимул данному развитию посредством решения многочисленных актуальных проблем

Параметры ипотечных продуктов: максимум консерватизма.

Прошедший 2008 год оказался настоящим годом контрастов для российского рынка ипотечного кредитования.

За один год мы смогли наблюдать рост процентных ставок до уровня времен зарождения ипотечного кредитования в России, практически полное сжатие рынка валютных кредитов, существенное сокращение сроков кредитования и максимальное ужесточение требований к заемщикам. И уже к концу 2009 года наблюдалась обратная тенденция, когда большинство участников рынка возобновило ипотечные программы, ставки во многих банках (прежде всего, у агентов АИЖК) снизились почти до докризисного уровня, вновь стали доступны валютные кредиты, были смягчены требования к первоначальному взносу. В то же время рынок остается максимально консервативным в силу того, что повышенные кредитные риски и сохраняющаяся неопределенность относительно качества потенциальных заемщиков заставляет банки осторожно подходить к выдаче ипотечных кредитов.

Валютная структура ипотечных кредитов

Кризисные явления, одним из последствий которых стала стремительная девальвация рубля в конце 2008 - начале 2009 года, в наибольшей степени отразились на рынке валютных кредитов. Уже в 4 квартале 2008 года темп прироста просроченной задолженности по валютным кредитам превышал 200%, а по итогам 2009 года доля просрочки в валютном портфеле возросла с 2,7 до 6,3% против 2,4% по рублевым кредитам (график 3). В результате в 2009 году объем выданных валютных кредитов сократился почти в 10 раз (против четырехкратного сокращения рублевых кредитов), а их доля в общем объеме кредитования снизилась в 2 раза - с 14,5 до 6,3% (график 4).

График 3. Наибольшие темпы роста просроченной задолженности были характерны для валютных кредитов

К концу 2009 года часть банков вернула в линейку предложений валютные кредиты, прежде всего в долларах США и евро, однако политика многих участников рынка в отношении кредитования в иностранной валюте пока неопределенна. Так, если Сбербанк в начале года объявил о возвращении валютной ипотеки, то ВТБ 24, наоборот, заявил о намерении сокращать долю валютных кредитов. Вследствие этого динамика валютных кредитов в текущем году неустойчива: в январе их доля снизилась до 4,8%, а по итогам февраля возросла до 5,8%. Всего в 2009 году было выдано чуть более 2 тыс. валютных кредитов, да и в 2010 году месячные темпы выдачи исчисляются одной-двумя сотнями кредитов.

График 4. Вследствие десятикратного сокращения объемов кредитования в иностранной валюте в 2009 году доля валютных кредитов снизилась более чем в 2 раза

Срочная структура ипотечных кредитов

В условиях возросших рисков и высокого уровня неопределенности наблюдалась массовая переориентация банков на выдачу более коротких кредитов, вследствие чего по кредитам с меньшим сроком предлагались и более низкие ставки. Это стимулировало заемщиков к предпочтению данных кредитов, что в существенной мере отразилось на срочности ипотечных продуктов и в наибольшей степени - на кредитах в иностранной валюте (график 5). Если в 2008 году средние сроки выданных кредитов в валюте и в рублях совпадали (в среднем 190-200 месяцев, или 16-17 лет ), то за 1 полугодие 2009 года срочность вновь выдаваемых валютных кредитов снизилась более чем в 1,5 раза - с 200 до 130-140 месяцев, что соответствует 10-12 годам . При этом срочность рублевых кредитов, несмотря на небольшую понижательную тенденцию, остается в пределах 200 дней (чуть менее 17 лет ). С другой стороны, в начале 2010 года наметилась тенденция к постепенному восстановлению докризисных сроков кредитования в иностранной валюте: только за февраль 2010 года срочность валютных ипотечных кредитов возросла с 11 до 12,5 лет (150 месяцев на 01.03.2010)

График 5. Сегодня сроки рублевых кредитов в среднем в 1,5 раза превышают срочность кредитования в иностранной валюте

Размерная структура ипотечных кредитов

В течение всего 2009 года наблюдалась тенденция к сокращению размера выданных кредитов: если по итогам 2008 года средний размер предоставленных кредитов составлял почти 1,9 млн. рублей, то к концу прошлого года данная величина сократилась до 1,2 млн. рублей (график 6). Интересно, что подобная тенденция была обусловлена сокращением размеров именно рублевых кредитов, в то время как размер валютных займов в целом остался в пределах 5 млн. рублей. С одной стороны, подобная динамика была обусловлена снижением стоимости жилья, особенно в регионах, на фоне ужесточения требований банков к первоначальному взносу. С другой стороны, размерная структура ипотечных кредитов в разрезе отдельных банков свидетельствует о том, что основная роль в снижении размеров рублевых займов принадлежит Сбербанку: по оценкам, в 2009 году средний размер кредита у лидера рынка не превысил 800-850 тыс. рублей, тогда как в 2008 году данный показатель составил 960 тыс. рублей. Почти в 2 раза сократился средний размер ипотечного кредита и у ВТБ 24 - с 2,1 до 1,2 млн. рублей. У большинства крупных участников рынка средний размер ипотечного займа колеблется в пределах 2-4 млн. рублей.

Несмотря на устойчивую тенденцию к снижению, средний размер валютных кредитов все еще в 4 раза превышает размер кредитов в рублях. Поддерживающее влияние на их величину оказывают как существенно меньший срок кредитования, так и то, что данные кредиты выдаются банками в рамках собственных ипотечных программ.

Процентные ставки по ипотечным кредитам Период резкого ухудшения экономической ситуации в стране ознаменовался для ипотечного рынка знаковым событием: во второй половине 2008 - первой половине 2009 года ставки по валютным ипотечным кредитам вплотную приблизились к ставкам рублевых займов. Если в докризисное время разница между ставками в валюте и рублях составляла 1,5-2 п. п., то в отдельные месяцы 2009 года данное соотношение снижалось до 0,6-0,8 п. п. Резкий рост процентных ставок в январе 2009 года объясняется изменением методологии расчета средневзвешенных ставок: теперь они считаются по кредитам, выданным с начала года (ранее - по ипотечному портфелю в целом). Фактически демонстрируемый в начале 2009 года рост ставок по кредитам наблюдался еще с 3 квартала 2008 года.

График 6. Несмотря на тенденцию к снижению, средний размер валютных кредитовв 4 раза превышает величину рублевых займов

В то же время активное возвращение валютных кредитов в ипотечные программы банков в конце 2009 года и необходимость конкуренции с собственными рублевыми кредитами привели к столь же резкому снижению процентной ставки: за декабрь 2009 - февраль 2010 года ставки по валютным займам снизились на 2,5 п. п., практически вернувшись к докризисному уровню в 11% годовых (график 7). С другой стороны, несмотря на устойчивую тенденцию к снижению, ставки по рублевым кредитам все еще превышают уровень даже конца 2008 года - 13,7% на 01.03.2010 против 12,9% на 01.01. 2009 . И вновь решающее влияние на динамику ставок по рублевым кредитам оказал Сбербанк: в течение 2009 года (и на текущий момент) ставка кредитования в среднем составляла 14-16%, что сопоставимо с уровнем большинства частных банков. Однако очевидно, что понижающее влияние на уровень ставок все-таки сумело оказать АИЖК через банков-партнеров.

Ставка рефинансирования для кредитов по стандартам АИЖК за год снизилась с 13,05 до 9,43% годовых, впервые опустившись ниже 10%. Благодаря этому уже к концу первой половины текущего года мы ожидаем снижения средневзвешенных ставок по вновь выданным рублевым кредитам до уровня 12-12,5%

График 7. Со второй половины 2009 года наметилась устойчивая тенденция к снижению процентных ставок как по рублевым, так и по валютным кредитам

С началом восстановления рынка ипотечные программы банков пополнились ранее не получившими широкого развития продуктами. Так, все больше банков предлагают кредиты с плавающей процентной ставкой, размер которой привязан к динамике ставки рефинансирования ЦБ или MosPrime (по рублевым кредитам) либо к индикаторам LIBOR и EURIBOR (по кредитам в долларах и евро). Подобные кредиты представлены в продуктовых линейках как дочек иностранных банков (БНП Париба, Юникредит, Дельта Кредит, банк Интеза, ОТП Банк, так и отечественных игроков (ВТБ 24, банк Жилфинанс, Московское ипотечное агентство, банк БПФ). Еще один продукт, получающий постепенное распространение, - кредит с комбинированной ставкой, по которому в течение первых нескольких лет (обычно трех или пяти) действует фиксированная ставка, а затем до окончания срока кредитования кредит выплачивается исходя из плавающей ставки. Такие продукты сегодня предлагают ВТБ 24 и банк Юникредит. В целом на текущий момент на рынке можно выделить два уровня ставок. Первый уровень - ставки банков-агентов АИЖК, составляющие 9,5-11% годовых. Минимальная ставка в 9,39% действует в Городском ипотечном банке для жителей Краснодара, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Однако подобные ставки предполагают ряд достаточно жестких условий: кредиты предоставляются только в рублях на максимальную сумму в 4 млн. рублей, при этом первоначальный взнос обычно составляет не менее 30-40%, а в подтверждение доходов принимается исключительно справка по форме 2-НДФЛ.

Второй уровень ставок характерен для банков, работающих по собственным программам (Сбербанк, ВТБ 24, Дельта Кредит, Абсолют-банк, Юникредит) и предлагающих заемщикам более широкие возможности: повышенные лимиты кредитования, различные валюты кредита, выбор источника подтверждения дохода (по справке банка либо по форме 2-НДФЛ). Однако это выражается в более высоком уровне ставки - в среднем она составляет 13-15% годовых по рублевым кредитам и 9-11% по кредитам в валюте. В среднем различие фиксированных ставок по рублевым кредитам у первой и второй категорий банков составляет 3-4%. Например, банк Жилфинанс выдает кредиты по стандартам АИЖК под 10% годовых, а по собственным программам ставка в рублях у него составляет 14,75-16,75%. Несмотря на то что у данной категории можно встретить предложения с более низким уровнем ставок, это объясняется либо тем, что по кредиту действует плавающая ставка, либо особыми условиями кредитования.

Например, Московское ипотечное агентство предлагает кредиты со ставкой в рублях и валюте в 10,5 и 9% годовых соответственно, однако объектом покупки может выступать только квартира в Москве, оформленная в собственность города и построенная за счет средств бюджета. СМП Банк выдает кредиты на покупку строящегося жилья под 8% годовых в долларах США, однако данная ставка начинает действовать только после оформления квартиры в собственность, а до этого момента ее раз мер составляет 10-11%.

Размер первоначального взноса

Вследствие существенного ухудшения платежной дисциплины уже существующих заемщиков и неопределенности относительно финансовой устойчивости потенциальных клиентов российские банки массово повысили требования к размеру первоначального взноса. Несмотря на существенное расширение продуктовой линейки в конце 2009 - начале 2010 года, на текущий момент подавляющее большинство банков готово предоставить ипотечный кредит с первоначальным взносом в размере не менее 20-30% стоимости жилья. Для получения ипотечного кредита на покупку загородной жилой недвижимости минимальный первоначальный взнос в среднем должен составлять не менее 40%.

Однако уже сегодня на рынке можно встретить предложения с первоначальным взносом меньше 20%: например, Банк Москвы предлагает ипотечный кредит на покупку загородного дома с возможностью минимального первоначального взноса в 15% стоимости жилья. Но подобные программы, если они не предусматривают особые условия кредитования (под определенный уже построенный жилой объект, определенным категориям граждан), в большинстве случаев являются исключительно маркетинговым ходом. Любое снижение уровня первоначального взноса - это ужесточение прочих условий по кредиту. Допустим, приходит потенциальный клиент в банк. Первоначальный взнос там 10-15%, но остальные условия таковы, что кредит становится просто недоступным. И вынужден подобный заемщик обращаться к стандартным программам данного банка, а их условия у всех участников рынка почти идентичны.