Ипотечное кредитование в Российской Федерации на современном этапе

Ипотечное кредитование в разрезе регионов.

Кризисный 2009 год не внес каких-либо кардинальных изменений в региональную структуру российского рынка ипотечного кредитования . Ипотечный рынок в региональном разрезе продолжает характеризоваться умеренным уровнем концентрации; хотя доля 10 крупнейших регионов составляет 48,4% общего объема выданных кредитов ( годом ранее - 53%), на идущую первой Москву приходится только 12,9% рынка. В пятерку лидеров среди регионов входят также Тюменская и Московская области (7,5 и 5,5% соответственно), Санкт-Петербург (4,4%), Пермский край (3,2%). В то же время топ-5 регионов покинула Свердловская область (ее доля сократилась с 3,5 до 2,6%), продемонстрировавшая по итогам прошлого года почти десятикратный рост уровня просроченной задолженности (с 0,2 до 1,9%). С другой стороны, значительно усилили свои позиции отдельные региональные рынки : Алтайский край (доля возросла с 1,2 до 2,3%), Архангельская область (с 0,9 до 1,4%), Пермский край (с 2,3 до 3,2%), Удмуртская республика (с 0,8 до 1,5%). По нашим оценкам, в 41 регионе темпы сокращения объемов ипотечного кредитования соответствовали среднерыночному значению (-77%) и составили от 70 до 80%. В 14 регионах ипотечное кредитование сократилось более чем на 80%, и только девять регионов снизили объемы выдачи менее чем на 60%. Среди лидеров по темпам снижения - Омская область и Санкт-Петербург (-85%), Белгородская, Владимирская (-84,4%), Кемеровская (-84%) и Свердловская (-82,7%) области. На 80% сократились объемы ипотечного кредитования в Москве и Московской области. Менее всего пострадали ипотечные рынки Кабардино-Балкарии (-43,8%) и Ингушетии (-27,7%), в основном вследствие незначительного объема ипотечного рынка в данных регионах.

Лидерство среди регионов по уровню просроченной задолженности сохраняет за собой Московская область - доля просрочки в 2009 году в данном регионе возросла с 4,9 до 7,2%. Наиболее высокий уровень просроченной задолженности характерен также для Москвы (5,9%), Калининградской (5,7%) и Волгоградской областей (5,4%). При этом в 44 регионах России уровень просроченной задолженности находится в умеренном интервале от 1 до 3%, а в 28 регионах просрочка составляет менее 1%.

Интересно, что именно регионы с крайне низким уровнем просроченной задолженности (Сахалинская область, Мордовия, Тыва, Кировская область) продемонстрировали в 2009 году наивысшие темпы ее прироста: объемы просроченной задолженности в Сахалинской области возросли в 81 раз, в Мордовии - в 32 раза, в Тыве - в 26 раз, в Кировской области - в 24 раза.

Если рассматривать рынок в разрезе сроков кредитования , то в большинстве (46) регионов России в прошлом году рублевые кредиты выдавались на срок более 200 месяцев, в то время как валютные кредиты на схожие сроки предоставляли банки только 26 регионов. Минимальные сроки кредитования в рублях наблюдались в Татарстане (166 месяцев), Москве (152 месяца), Еврейской автономной области (151 месяц), в валюте - в Красноярском (61 месяц) и Хабаровском краях (28 месяцев).

Что касается уровня процентной ставки, то в большинстве регионов ставка по рублевым кредитам колебалась в узком интервале 14-15%, по валютным кредитам размах колебаний был более значителен - 10-13%. На начало 2010 года максимальные ставки по ипотеке в рублях были характерны для малых регионов России - Еврейской автономной области (16,6%), Чеченской Республики (15,9%), Ин гушетии (15,8%), в валюте - для Красноярского и Хабаровского краев (15,9 и 15,5% соответственно). Минимальные же ставки по рублевым кредитам зафиксированы в Удмуртии (10,7%), по валютным в Республике Тыва (8,8%) и Смоленской области (8,6%).

2.2 Меры по стимулированию ипотеки

Как уже было отмечено ранее, сегодня ипотечный рынок находится в фокусе государственной макроэкономической политики. За последние полтора года в отношении ипотечного кредитования государственными органами были приняты многочисленные решения, направленные как на поддержку банков, так и на стимулирование конечного спроса. В то же время с точки зрения достижения ключевой задачи - обеспечения граждан жильем за счет повышения доступа к ипотеке - текущие меры по поддержке рынка являются несбалансированными.

Сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос мер в сторону обеспечения роста объемов кредитования за счет снижения процентных ставок и расширения предложения кредитов со стороны банков. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего посредством сокращения стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при росте объемов жилищного строительства. Но именно последнему аспекту уделяется явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом - класса планируется выделение порядка 25-30 млрд. рублей, при том, что для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно вводить не менее 100 млн. кв. м жилья, что требует гораздо больших ресурсов. Поэтому в текущем году перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой - крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья.

Формирование эффективной системы долгосрочного фондирования ипотечного кредитования.

Задача формирования в России собственной базы фондирования ипотечных кредитов, устойчивой к колебаниям конъюнктуры и ориентированной на внутренних инвесторов, также требует принятия государством целого комплекса мер. Первый шаг в данном направлении - унификация существующих процедур ипотечного кредитования .

Одним из наиболее эффективных инструментов решения данной задачи может стать введение в России системы конкурирующих стандартов ипотечного кредитования . Сегодня на рынке фактически существует единственный стандарт ипотечного кредита - стандарт АИЖК, по которому кредитуют заемщиков банки-партнеры, прочие же участники рынка работают по собственным программам, различающимся от банка к банку. При этом благодаря государственному финансированию АИЖК имеет возможность нормативно снижать ставку по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках своего стандарта, что ограничивает конкуренцию на первичном рынке , ставя в неравное положение банки, не имеющие доступа к более дешевому фондированию.

В рамках системы ипотечных стандартов все продуктовые предложения банков могут быть сведены к нескольким стандартным ипотечным продуктам. Каждый стандарт может включать порядка 10-20 параметров, суммирующих ипотечные программы банков, однако в качестве основных параметров любого стандарта должны выступить два-три базовых критерия (первичный/вторичный рынок жилья, валюта кредита, величина первоначального взноса). Это позволит разделить весь рынок на шесть-девять стандартов, распределив все продукты по уровню риска и отделив первоклассные кредиты от высоко рискованных продуктов. По каждому из стандартов должна быть обеспечена возможность выпуска ипотечных бумаг, а по первоклассным кредитам и кредитам со средним уровнем риска государство (в лице АИЖК и прочих институтов) на первом этапе может выступить стопроцентным либо частичным гарантом. В дальнейшем роль гаранта по выпускам ценных бумаг в соответствии с каждым стандартом может быть передана прочим участникам рынка. При этом необходимо ввести законодательный запрет на смешение в одной бумаге стандартов разного уровня риска, либо существенное ограничение их соотношения. Например, доля первоклассных кредитов в бумагах смешанного качества не должна составлять менее 80%

Система конкурирующих стандартов ипотечного кредитования позволяет решить следующие значимые задачи:

1) Повышение конкуренции между участниками рынка: в условиях заданных параметров кредитования основным конкурентным преимуществом станет процентная ставка, что заставит банки более гибко подходить к вопросу фондирования своих операций.

2) Снижение издержек по оценке рисков ипотечного портфеля кредитора рефинансирующими организациями и инвесторами, что позволит в короткие сроки получать финансирование даже в условиях нестабильной ситуации на рынке .

3) Стимулирование развития внутреннего рынка секьюритизации и привлечение крупных институциональных инвесторов за счет государственных гарантий по ценным бумагам.

4) Существенное снижение вероятности ипотечного кризиса вследствие ограничения роста объемов кредитов с высоким уровнем риска (subprime-ипотеки). В условиях четкого разделения всей совокупности кредитов по уровням риска кредиты subprime будут занимать достаточно узкую нишу инструментов для инвесторов, склонных к риску, основная же часть кредитов (высокого и среднего качества) будет сосредоточена в портфелях институциональных инвесторов, у которых имеются законодательные ограничения на уровень принимаемых рисков.

У государства есть реальные возможности для эффективной реализации данных мер. Как уже отмечалось, сегодня государство способно контролировать до 80% первичного ипотечного рынка , а с запуском программы по поддержке вторичного рынка - почти 100% рынка ипотечных бумаг. Если ведущие участники рынка будут скоординированы на внедрение в рамках своих бизнесов и дальнейшее распространение единых стандартов ипотечного кредитования, это позволит направить в нужное русло развитие всего остального рынка.

Введение системы ипотечных стандартов в среднесрочной перспективе (два три года ) способно дополнительно увеличить ежегодные темпы прироста объемов кредитования в 1,5-2 раза - хороший стимул, учитывая амбициозность государственных задач.

Однако внедрение ипотечных стандартов - достаточно длительный процесс, поэтому на текущем этапе требуется существенно расширить уже действующую политику в отношении рынка ипотечных бумаг. Мы видим следующие возможности для этого:

1. Расширение государственной программы по поддержке вторичного ипотечного рынка за счет частичной либерализации требований к выкупаемым ипотечным ценным бумагам, а именно:

Включение в состав выкупаемых ипотечных бумаг облигаций, обеспеченных кредитами на приобретение жилья со вторичного жилищного рынка. На текущий момент программа ВЭБа распространяется исключительно на кредиты, предоставленные банками для покупки жилья на первичном рынке. С одной стороны, это должно стимулировать банки к расширению программ по кредитованию покупки квартир в строящемся жилье (либо в новостройках), но с другой - это значительно сужает число потенциальных участников программы, фактически ограничивая его бумагами, выпущенными АИЖК. Более того, объем ипотечных кредитов на покупку жилья на первичном рынке сегодня оценивается экспертами только в 10% ипотечного портфеля российских банков, что составляет около 100 млрд. рублей. Следовательно, данная программа не сможет в полной мере способствовать расширению практики выпуска российскими банками бумаг с ипотечным покрытием. Однако при либерализации программы следует жестко ограничить объем средств, направляемых на рефинансирование ипотеки вторичного рынка , например, уровнем в 40%. Это позволит сохранить приоритет на кредитовании первичного рынка и одновременно не допустить получения искусственных преимуществ отдельными участниками рынка (прежде всего, крупными банками, работающими на вторичном рынке жилья)

Ослабление ограничений на максимальную процентную ставку по кредитам, выступающих обеспечением по выкупаемым ценным бумагам. В соответствии с текущими условиями программы ВЭБа ставка по ипотечным кредитам, которые могут рефинансировать банки, не должна превышать 11% годовых в рублях. Данное ограничение неэффективно по трем причинам. Во-первых, фактически с рынка ипотечных бумаг выдавливаются банки, работающие по собственным программам и ориентированные на рыночное (более дорогое) фондирование. Во-вторых, намеренно занижается доходность пенсионных накоплений граждан, что несет в себе и определенные социальные последствия. Наконец, ограничение существенно снижает интерес к бумагам со стороны прочих инвесторов (не ВЭБа) - прежде всего, негосударственных пенсионных фондов. Так, сегодня НПФ имеют в наличии более доходные и менее рискованные инструменты инвестирования, в частности, депозиты овернайт под ставку до 13%. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно отменить ограничения по процентной ставке и ориентироваться при вложении пенсионных средств прежде всего на качественные параметры кредита (первоначальный взнос, качество обслуживания и др.). И в данном случае наличие упомянутой выше системы ипотечных стандартов существенно бы упростило оценку рисков ипотечных кредитов.

При этом массовый приход на рынок частных инвесторов возможен в том случае, если доходность по ипотечным бумагам, гарантированным АИЖК, с учетом рисковой составляющей будет на 1-2 п. п. превышать уровень доходности ОФЗ либо будет сопоставима с доходностью долговых бумаг первоклассных российских эмитентов.

2. Существенное упрощение процедур по выпуску ценных бумаг с ипотечным покрытием с целью сделать процесс секьюритизации менее длительным и затратным для российских эмитентов, прежде всего в сравнении с секьюритизацией активов в иностранных юрисдикциях. В качестве возможной меры может быть предложено снижение требований к подготовке последующих выпусков ипотечных бумаг и обязательной отчетности для тех эмитентов, которые продемонстрировали на практике надежность облигаций с ипотечным покрытием в рамках первого выпуска.

3. Параллельно с развитием рынка ипотечных бумаг требуется удлинение ресурсной базы банков посредством расширения в рамках банковской системы спектра мало рискованных долгосрочных инвестиционных инструментов. В качестве решения могут быть предложены следующие меры:

Стимулирование роста объемов целевых жилищных накоплений в виде жилищных накопительных вкладов, дающих право на получение ипотечного кредита в данном банке на заранее оговоренных условиях и по льготной ставке. Реализация данной меры требует повышения страхового покрытия с сегодняшних 700 тыс. рублей до уровня в 1,2-1,5 млн. рублей.

Введение безотзывных срочных депозитов, по которым банки смогут предлагать более высокую ставку взамен невозможности изъятия клиентами средств в течение определенного периода времени.

Развитие рынка депозитных сертификатов и включение их в систему страхования вкладов. Это позволит банкам формировать пассивы практически любой срочности по цене, которая не будет изменяться в течение всего срока действия сертификата.

Если государство выберет комплексный подход к развитию рынка посредством наращивания объемов жилищного строительства и параллельного создания стабильной базы рефинансирования ипотечных кредитов, то ежегодные темпы роста объемов ипотечного кредитования в период 2011-2015 годов , по нашим оценкам, будут превышать 60%.

Сохранение же приоритета государственной политики на искусственном расширении предложения ипотеки способно затормозить рынок . За счет неминуемого повышения цен на жилье темпы прироста объемов кредитования уже в 2013 году могут снизиться с 60-70 до 30-40%. Однако при любом развитии событий рынок еще длительное время будет заново покорять уже освоенные вершины. Полное восстановление рынка до уровня 2008 года возможно, по нашему мнению, не ранее середины 2012 года.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобрести на кредитные средства банков квартиры в домах-новостройках. Приобретение жилья через систему ипотечного кредитования имеет безусловные преимущества:

-- возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;

-- получение налоговых льгот по кредиту;

-- обеспечением по кредиту становится приобретаемая квартира;

-- доходный способ размещения капитала (покупка квартиры) в условиях постоянного роста цен на недвижимость.

В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работают банки и ипотечные компании. Максимальный срок кредитования -- 30 лет, ставки по кредитам варьируются от 10 до 18% в зависимости от валютного или рублевого кредита. Стандартный первоначальный взнос составляет 20 -- 30% стоимости квартиры.

Недостатками ипотечного кредита является:

-- наличие первоначального взноса;

-- выплата в течение 15 лет взносов по договору ипотечного кредитования;

-- уплата процентов за кредит;

-- ежегодные расходы по договору страхования;

-- оплата коммунальных и эксплуатационных услуг;

-- уплата налога на недвижимое имущество, находящееся в собственности.

На сегодняшний день ипотека по-прежнему остается единственным способом приобретения собственного жилья для большей части населения нашей страны. Даже финансовый кризис не смог изменить её актуальности. Приобретение жилья единовременным платежом для среднестатистического человека, увы, невозможно, а вот в рассрочку вполне приемлемый вариант. Однако ипотека во время кризиса немного изменила свое лицо. За последние полгода количество банков, которые выдают ипотечные кредиты, уменьшилось в десятки раз. Но и в этом есть свой плюс - остались самые надежные и стабильные банки. И, несмотря на то, что оставшиеся банки ужесточили условия выдачи кредитов, на помощь заёмщику пришло государство, которое провело реструктуризацию в законодательстве об ипотечном кредитовании. При этом заемщик имеет возможность получить стабилизационный займ. Другими словами у потребителя появляется дополнительное время на поправку своего финансового положения.

Также ипотека в 2009 году характеризуется тем, что экономический кризис заставил банки, которые хотят привлечь новых клиентов, принять выгодные для заемщиков кредитные ставки со значительно меньшими процентами, если сравнивать их с прошлогодними показателями. Например, сегодняшние ставки по ипотечным кредитам у Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) составляют 14 - 16% годовых в рублях. Ставка в АИЖК является фиксированной, и не будет повышаться в одностороннем порядке. А это согласитесь, серьезная конкуренция для остальных банков.

Кроме того, ипотека во время кризиса успевает диктовать банкам свои условия в работе с клиентами. Дефицит клиентуры заставляет кредитных менеджеров обращать гораздо меньшее внимание на такие личностные данные заемщика как возраст, состояние здоровья и уровень дохода. Несмотря на финансовый кризис банки стараются если не увеличить, то, по крайней мере, сохранить свою клиентуру.

Поэтому, если ипотека была у вас запланирована ещё до кризиса, то не стоит пугаться нынешней мировой экономической нестабильности. Трезво оцените свои шансы и смелее воплощайте свою мечту о собственной квартире.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. - СПб.: Питер, 2008, с.234-237.

Банковское дело: Управление и технологии: Учеб. Пособие для экономических вузов / Под ред. А.М.Тавасиева. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2007, с.364-367.

Басин А. «Ипотечное кредитование - важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 2009г., с.47-51.

Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 2008г., с.77-79.

Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -2008. -№9, с.34-36.

Веремейкина В.Л. Ипотека в России: проблемы и перспективы развития // Банк, услуги, 2008, с.65-69

Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека / Л.Ю.Грудцына, Е.С.Филиппова. - М.: Эксмо, 2006, с.263-236.

Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н.Белоглазовой: Учебник. - М.: Юрайт - Издат., 2008, с.126-132.

Деньги: Кредит. Банки.: Учебник для экономических вузов / Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, А.В. Печникова и др.; Под ред Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ, 2007, с.356-361.

Довдиенко И.В. Ипотека: Учебник - практическое пособие. - М.: РЛД, 2008, с.168-173.

Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы, 2008, 46-48.

Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ - Пресс, 2007, с.228-236.

Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие для вузов / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева.- М.:Высш.шк., 2008, с.322-327.

Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в России: вчера и сегодня //Бизнес и банки. - 2006, с.235-239.

Логинов М.П. - Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит, 2006, с.415-423.

Назаров В. Ипотека. Руководство к действию/В.Назаров, С.Королева - М.: Эксмо, 2007, с.133-145.

Официальный сайт www.rusipoteka.ru, расчеты АИЖК.

Попов В.Н. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России//Финансы и кредит.-2009, №40, с.76-79.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009)

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Таблица 2. Рейтинг регионов России по доле на рынке ипотечного кредитования в 2009

Размещено на www.allbest.