Ринок іпотеки житла

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ринок іпотеки житла

1. Теоретичні основи та передумови розвитку іпотеки житла

Запровадження в Україні іпотечного ринку пов'язано з подоланням значних труднощів як політичного, соціально-економічного так і теоретичного характеру.

Іпотека в сучасному визначенні - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця або в третьої особи [8].

Економісти під іпотекою розуміють заставу нерухомості з метою отримання кредиту в банку чи небанківській фінансовій установі.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють іпотеку житла (житлову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку) [24].

За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша) та наступні. Першою іпотекою є застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість). Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об'єднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві, має місце об'єднана іпотека. Якщо зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю), є іпотекою на користь третьої особи.

Різноманітність правових систем різних країн зумовили і виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англо-саксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя, то романо-германська система права, яка поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки (hypoteka). Це передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

Інститут іпотеки пройшов еволюцію у відповідності до традицій та систем господарювання різних країн. Відомі дві правові форми застави, які безпосередньо пов'язані з інститутом іпотеки. Це «фідуція» та «пігнус», які сформували ці правові системи іпотеки.

Англо-американська система правового регулювання іпотеки має багато спільних рис з інститутом фідуції. Інститут фідуції (fiducia) у праві означав впевненість, довіру [24]. Цей інститут передбачав тимчасову передачу кредитору права власності на предмети, які слугували забезпеченням боргу. Таким чином, боржник довіряв позичальнику ці предмети на період виконання боргового зобов'язання.

Згодом виникла інша правова форма забезпечення боргових зобов'язань на основі договору пігнусу. Правовий інститут пігнусу (pignus) передбачав, що предмети, які слугували забезпеченням зобов'язання, передавалися у володіння кредитора. Але право власності на ці предмети зберігалося у позичальника [24]. Це заклало основи формування дворівневої континентальної правової системи іпотеки.

Як зазначає В.І. Кравченко, в англо-американському праві термін іпотека (mortage) почав використовуватися для позначення застави (gage) мертвого активу (mort), тобто земельної ділянки або нерухомості [24]. Згодом цей термін набув більш широкого значення, оскільки він почав вживатися і стосовно відповідних цінних паперів та інших боргових зобов'язань.

В цей же період розвиток інституту іпотеки значно вплинув на становлення цивільно-правових відносин в Європі та заставного права. В Російській імперії заставне право було запроваджене Ф.М. Сперанським у 1835 р. у «Зведенні законів цивільних» [17].

Розвиток інституту іпотеки у буржуазну епоху супроводжувався створенням спеціальних іпотечних кредитних установ, іпотечних банків, позичкових кас, кредитних асоціацій. Перший іпотечний банк був створений в 1970 р. в Німеччині як державний банк, який випускав спеціальні заставні листи - іпотечні облігації. В 1976 р. створені федеральні земельні банки в США.

Великий поштовх розвитку іпотечних фінансово-кредитних установ в Російській імперії надала аграрна реформа 1861 р. та Столипінські аграрні реформи. У 1882 р. був утворений державний Селянський земельний банк, який надавав позички селянам для купівлі землі під її заставу. У 1885 р. був утворений Дворянський земельний банк. Цей банк надавав кредити дворянам на благодійних засадах. Наприкінці XIX ст. в Росії ухвалюється законодавство про утворення закладів дрібного кредиту, яке сприяло появі різноманітних ощадно-позичкових і кредитних товариств, сільських, повітових, ощадно-позичкових і земських кас. Напередодні революції 1917 р. в Російській імперії функціонувало 16 тис. різноманітних кредитних товариств, які були об'єднані в кредитні спілки [30].

Великий поштовх розвитку іпотеки надали заходи, які здійснювалися в більшості зарубіжних країн, пов'язані з подоланням світової економічної кризи 1929-1933 рр. В 30-х рр. 20 ст. в багатьох країнах різко збільшуються темпи житлового будівництва. У США зростання капіталовкладень у житлове будівництво стало одним із факторів прискорення розвитку економіки в цілому та зростання ВВП. В цей період у США створюється ряд нових, невідомих до цього закладів іпотечного кредитування, національних іпотечних асоціацій та системи банків житлового кредитування за активної участі та підтримки держави [14]. Іпотечне кредитування набуває нових ознак, починають формуватися основи ринку іпотечних кредитів.

В той же час на теренах колишнього Радянського Союзу інститут іпотеки був скасований, припинилася практика іпотечного кредитування. Тут заборона на іпотечне кредитування тривала аж до початку 90-х рр. XX століття.

Після другої Світової війни розвиток іпотеки набув якісно нових ознак. В більшості зарубіжних європейських країн, в США та Японії спостерігався бурхливий процес економічного відродження, який значною мірою був обумовлений високими темпами житлового будівництва та розвитку житлово-будівельного комплексу, формуванням фінансових ринків.

Сучасні форми іпотеки увібрали у себе досвід кількох тисячоліть розвитку цього інституту.

Як і будь-який елемент ринкової інфраструктури, іпотечний ринок має свою інфраструктуру, свої інститути та інструменти, своє правове забезпечення, власні стандарти, систему безпеки тощо. Цим він досить суттєво відрізняється від інших ринків.

Основними елементами іпотечного ринку житла є: попит на житло, який відображає структуру суспільних потреб на нього, що обмежений купівельною спроможністю громадян; пропозиція, що являє собою виставлене для продажу як житло вторинного ринку так і новозбудоване житло первинного ринку, а також запроектоване до будівництва житло у відповідності з укладеними контрактами. Елементом іпотечного ринку житла є також ціна, яка є відображенням кон'юктури на цьому ринку, співвідношення попиту та пропозиції. На ціну житла, що складається на іпотечному ринку, впливає не тільки попит і пропозиція, а й інші чинники як короткострокового, так і довгострокового характеру.

Основними учасниками іпотечного житлового ринку є:

- позичальник, що отримує кредит;

- кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

- посередник - спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного - капіталу для його наступного реінвестування в іпотечні кредити;

- інвестори (в основному інституційні), що купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позичальника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпотечного кредиту, якщо її випуск передбачений іпотечним договором. У Фінансовому словнику А.Г. Загороднього [23] наводиться таке визначення: заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають в нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпотекодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечуючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосаменту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає новим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така передача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу закладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Основою функціонування іпотечного ринку є система організованих на основі певних принципів та правових норм економічних відносин, які виникають в процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю.

Є різні моделі іпотечних ринків, пов'язані з існуванням різноманітних систем іпотечного кредитування. Кожна з країн має власну модель іпотечного кредитування. Але в цілому моделі іпотечного кредитування можуть бути згруповані у дві основні системи іпотечного кредитування. Це однорівнева система іпотечного кредитування та дворівнева система іпотечного кредитування.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність (Додаток А).

Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні. Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування [24]. Такі можливості давало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які могли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як по активних, так і по пасивних операціях.

З появою таких банків та виходом їх на фінансовий ринок виник вторинний іпотечний ринок (див. Додаток А). Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заста-водержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвестору, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

Рис. 1.1. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку

При однорівневій моделі (рис. 1.1.), банк на першому етапі надає позичальнику іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками формуються пули заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотечні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені терміни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі - щорічно. Заставлене майно служить для задоволення вимог.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесторам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестиційним фондам тощо. Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку полягає в тому, що іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву сек'юритизації, яка відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель II), означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, пов'язаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балансу; іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емітентом іпотечних цінних паперів [24].

Рис. 1.2. Схема дворівненвої моделі вторинного іпотечного ринку

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи, яким банки продають пули заставних. СІУ є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул спеціалізованій іпотечній установі, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ. СІУ стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно з статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, емітовані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек'юритизуються.

Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину коштів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних МВS.

Стосовно системи інструментів іпотечного житлового ринку в цілому, то останній передбачає як фінансові, так і нефінансові інструменти. Фінансовими інструментами є будь-які документи, що оформлені у письмовій формі і мають грошову вартість або засвідчують про грошову трансакцію [31].

Система інструментів іпотечного ринку житла включає різноманітні інструменти та їх похідні. Інструменти іпотечного ринку житла можуть бути класифіковані у кілька основних груп: фінансові інструменти акумулювання ресурсів на цілі іпотечного житлового кредитування, іпотечні кредити як інструменти іпотечного фінансування, інструменти забезпечення іпотечних кредитів та їх сек'юритизації, інструменти державного регулювання іпотечного ринку житла, державного стимулювання іпотечного кредитування та спрямування заощаджень населення на інвестиційні цілі, інструменти інформаційно-аналітичного забезпечення учасників іпотечного ринку житла.

Основними фінансовими інструментами акумулювання ресурсів на цілі іпотечного житлового кредитування є контрактні цільові житлові заощадження, іпотечні цінні папери та цінні папери, пов'язані з іпотекою, депозити, процентні ставки, перші внески позичальників, поліси страхування, пенсійні вклади, тощо.

Контрактні цільові житлові заощадження, як інструмент, використовуються різноманітними інститутами іпотечного ринку житла, в першу чергу банками та ощадно-будівельними касами та ощадно-будівельними асоціаціями. Існують два різновиди контрактних житлових заощаджень: індивідуальні та колективні. Індивідуальні контрактні заощадження в основному використовуються банками. Колективні - ощадно-будівельними касами та ощадно-будівельними асоціаціями. Суть вказаних заощаджень полягає в тому, що інвестори, як в індивідуальному, так і в колективному порядку, нагромаджують на своїх рахунках протягом певного періоду часу - 3-х чи 5-ти років необхідну суму коштів, яка, як правило, складає 30-50% вартості майбутньої квартири, а потім отримують іпотечний кредит на решту її вартості під заставу цієї квартири.

Важливим інструментом залучення ресурсів на цілі іпотечного кредитування є іпотечні цінні папери. Є кілька видів таких паперів. Одним із видів є банківські іпотечні облігації.

Іпотечні облігації є особливим видом цінних паперів, що випускаються з метою залучення фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування. З іншого боку, іпотечні облігації - це дохідні цінні папери, і тому їх придбання є ефективними інвестиціями. Банківські іпотечні облігації мають назву заставних листів.

Видом іпотечних цінних паперів є іпотечні сертифікати участі. Іпотечні сертифікати участі є емісійними цінними паперами, які емітуються операторами вторинного іпотечного ринку та іншими фінансовими установами на базі пулів іпотек. Власник іпотечного сертифікату участі стає співвласником пулу іпотек, тобто усієї маси заставленого в іпотеку житла, яке включене до цього пулу. Частка цього майна, що належить власникам іпотечних сертифікатів, визначається обсягом придбаних таких сертифікатів [31].

Власник іпотечного сертифікату має право на доходи від пулу іпотек як у формі погашення позичальниками основної суми боргу за іпотечним кредитом, так і процентів, що сплачуються за цим кредитом.

Що стосується процентної ставки як інструменту іпотечного кредитування, то він є дуже важливим як з точки зору стимулювання залучення ресурсів, так і з точки зору забезпечення іпотечного кредиту. Процентні ставки за іпотечними кредитами знаходяться у прямій залежності від процентних ставок, за якими банк залучає кредитні ресурси, а також від ставок рефінансування, ризиків на іпотечному ринку житла та інших соціально-економічних факторів.

Перший внесок позичальника, як інструмент, використовується практично в усіх схемах іпотечного кредитування. Розмір першого внеску позичальника за іпотечною кредитною угодою складає від 30 до 50% вартості квартири, яка передається в заставу.

Ключовим інструментом на іпотечному ринку житла є іпотечний кредит. Іпотечний кредит має ряд характерних рис. Це довгостроковий кредит під відносно низький відсоток. Це кредит, забезпечений заставою житла, а також оформленою заставною. Заставна, оформлена за іпотечним кредитом, може бути переуступлена іншій особі шляхом індосаменту. Іпотечний кредит передбачає страхування об'єкта застави, життя позичальника та його працездатності. Договори за іпотечним кредитуванням підлягають державній реєстрації, реєстрації також підлягають майнові права, що передаються у заставу. Іпотечні кредити можуть бути сек'ютеризовані (трансформовані) в іпотечні цінні папери.

Основними інструментами забезпечення іпотечних кредитів та їх сек'ютеризації є застава, заставна, цесія, тітризація [31].

У якості застави на іпотечному ринку житла використовується нерухоме майно, зокрема, квартири, житлові будинки, як ті, що перебувають на вторинному ринку, так і ті, що перебувають в стадії будівництва. Предметом застави може також бути закладна, іпотечні цінні папери, а також майнові права та права вимоги.

Основними інструментами державного регулювання іпотечного ринку житла, державного стимулювання іпотечного кредитування та спрямування заощаджень населення на інвестиційні цілі є державний реєстр права власності на нерухоме майно іпотек та угод з ними, ліцензування кредитної діяльності, пов'язаної з наданням іпотечних кредитів, а також діяльності, пов'язаної з випуском іпотечних цінних паперів, податкові пільги учасникам іпотечного ринку, державні премії учасникам ошадно-будівельних кас та ошадно-будівельних асоціацій, державні цільові житлово-будівельні субсидії, державні гарантії за іпотечними облігаціями, державне страхування осіб, що отримують іпотечні кредити, часткова або повна компенсація державою першого внеску позичальника та процентних виплат за іпотечним кредитом, тощо.

2. Нормативно-правове забезпечення ринку іпотеки житла

Розвиток іпотечних відносин значною мірою залежить від адекватного законодавства. Його відсутність до останнього часу практично унеможливлювала розвиток іпотечного ринку, оскільки за таких умов цей ринок розвиватиметься неврегульовано, на власний розсуд його суб'єктів, що може спричинити непередбачуваність розвитку, високу ризикованість та на певному етапі призвести до кризи та до дискредитації перевірених історією інструментів. Тож важливість вибору правильного шляху при формуванні іпотечного законодавства важко переоцінити.

Система державного регулювання іпотечного ринку житла включає кілька основних елементів. Це, зокрема, правове забезпепечення функціонування іпотечного ринку житла, система заходів, щодо стимулювання учасників іпотечного ринку житла, зокрема, позичальників, кредиторів, інвесторів. Це система органів державного регулювання на іпотечному ринку житла, це система заходів соціального захисту позичальників та членів їх сімей, а також захисту інтересів інших учасників іпотечного ринку житла.

На сьогодні правове регулювання відносин іпотеки здійснюється на основі кількох нормативно-правових актів.

Закон України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. [4], сприяючи запровадженню заставних операцій у банківську практику, передбачив різні види застави: визначив предмет застави, договір застави, тощо. Цим законом було фактично відроджено іпотеку (заставу нерухомості), що вважається найбільш дієвим та надійним засобом забезпечення виконання умов кредитних та інших договорів. Проте подальшого законодавчого розвитку у цьому напрямі не було, що не сприяло розвитку інституту іпотеки та іпотечного кредитування.

У 2001 році було прийнято новий Земельний кодекс, який набув чинності з 1 січня 2002 року (далі - Кодекс) [2]. На відміну від Земельного кодексу 1992 року, у новому Кодексі право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом. Відповідно до статті 133 Кодексу, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, передається у заставу лише за згодою всіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателями земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України («Про банки і банківську діяльність», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та ін.). Порядок застави земельних ділянок визначається спеціальним законом.

Досить плідним з точки зору динаміки та за результатами розвитку законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотеки та іпотечного кредитування виявився 2003 рік. Фактично подолано правовий вакуум, який існував у цій сфері Протягом тривалого часу. Знаковою подією стало прийняття базового Закону «Про іпотеку», який вступив в силу з 1 січня 2004 року (далі - Закон) [8] і наразі вважається одним з найпрогресивніших на теренах Центральної та Східної Європи.

Закон системно регулює іпотечні відносини і переорієнтовує його спрямованість на захист інтересів кредиторів. Зроблена спроба вирішити низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволить уніфікувати правила її здійснення за загальноприйнятими міжнародними стандартами, розширить можливості для іпотечного кредитування та створить умови для становлення і успішного розвитку іпотечного ринку.

Законом запроваджено чітку систему визначення пріоритету прав та вимог іпотечного кредитора відносно прав чи вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість - предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів; при зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

Закон дозволяє передачу в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, коли іпотекодавцем виступає особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них. Іпотекодавець має документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво або шляхом передачі в іпотеку нерухомого манна, право власності іпотекодавця на яке виникне у майбутньому.

Законом передбачена можливість позасудового (без втручання суду, на власний розсуд сторін) врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказана процедура дозволятиме кредитору оперативно і ефективно задовольнити свої вимоги.

Прийняттям Закону вперше на законодавчому рівні здійснено спробу врегулювати процедуру виселення мешканців з житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. Передбачається, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Закон України «Про іпотеку» запроваджує новий фінансовий інструмент - заставну,

допускається можливість рефінансування з використанням заставних: продаж заставних; продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції репо), передача заставної у заставу, емісія іпотечних цінних паперів.

Згідно цього Закону заставні можуть забезпечувати випуск таких іпотечних цінних паперів як іпотечні облігації та іпотечні сертифікати. Тобто Закон визначає інструменти вторинного іпотечного ринку [8].

Таким чином, Закон містить правовий механізм і фінансові схеми лише первинного іпотечного ринку.

З 1 січня 2004 року набув чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [5], яким запроваджуються в практику іпотечного кредитування іпотечні сертифікати.

Іпотечний сертифікат, згідно статті 1 цього закону, - це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

У проекті іпотечний цінний папір визначається як борговий емісійний цінний папір, що засвідчує забезпечене іпотечним покриттям зобов'язання емітента сплатити у встановлений строк власнику іпотечного цінного паперу його номінальну вартість та відсоток відповідно до вимог, що будуть встановлені цим Законом.

Проектом Закону України «Про іпотечні цінні папери» передбачено два види облігацій: звичайні іпотечні облігації, які є інструментами однорівневого вторинного іпотечного ринку (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, які є інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку (американська модель іпотечного кредитування).

Прийняття Закону України «Про іпотечні цінні папери» дозволить використовувати в Україні моделі як однорівневого, так і дворівневого вторинного іпотечного ринку.

18 листопада 2003 року прийнято Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» [10], що визначає правовий режим регулювання обтяжень рухомого майна, встановлених з метою забезпечення виконання зобов'язань, а також правовий режим виникнення, оприлюднення та реалізації інших прав юридичних і фізичних осіб стосовно рухомого майна. Вбачається необхідним існування законодавчого акта такого типу стосовно правового режиму нерухомого майна та інших правовідносин щодо нерухомості.

Відсутність адекватного законодавства практично унеможливлювала розвиток іпотечного ринку на перших етапах розбудови незалежності. Протягом 1990-х років в Україні склалося так, що іпотечний ринок житла почав формуватися без створення відповідної правової та нормативної бази. Ухвалений на початку 1990-х років. Закон України «Про заставу» врегулював лише загальні засади функціонування інституту іпотеки. Окремі питання функціонування цього інституту були врегульовані законодавством України з питань проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» та Земельним кодексом України, а також окремими указами Президента України та постановами Кабінету Міністрів України. В цілому ж правове поле функціонування іпотечного ринку в Україні і, зокрема, іпотечного ринку житла і досі залишається неврегульованим, на відміну від сусідніх країн, зокрема, країн Східної Європи, Прибалтики, Російської Федерації, Казахстану.

Окреслимо першочергові завдання щодо створення правової бази іпотечного ринку житла в Україні.

В першочерговому порядку в Україні має бути ухвалений новий Житловий кодекс, який визначатиме основні засади державного регулювання в житловій сфері. Діючий житловий кодекс ухвалений ще за радянських часів на початку 1980-х років (30 червня 1983 р.) безнадійно застарів. Він не відповідає новим реаліям соціально-економічного розвитку країни. [22]. Має бути ухвалена також концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування. В цій концепції доцільно визначити основні засади державної політики в сфері розвитку іпотечного житлового ринку. Зокрема, слід передбачити поетапне ухвалення законодавчих актів з питань іпотечного ринку, організацію іпотечного житлового кредитування, механізми залучення ресурсів на цілі іпотечного житлового кредитування, а також механізми рефінансування іпотечних кредитів, заходи щодо стимулювання учасників іпотечного ринку, інституалізації цього ринку та розвитку його інструментів, заходи державного регулювання іпотечного ринку житла, визначити функції та компетенцію в сфері іпотечного житлового кредитування центральних та місцевих органів держаної влади та органів місцевого самоврядування.

Принципово важливим є ухвалення базового законодавства з питань функціонування іпотечного ринку житла. Потребує ухвалення ряд законодавчих актів, які регламентуватимуть питання функціонування іпотечного ринку житла, а також питання захисту інтересів кредиторів. Остання проблема є однією з найбільш гострих в Україні, оскільки значна частина видатних банками кредитів не повертається, або повертається несвоєчасно.

До Верховної Ради України подані на розгляд проекти законів України «Про забезпечення вимог кредиторів і реєстрацію застав», «Про внесення змін до Закону України «Про заставу», Про внесення змін до законів України стосовно застави майна боржника.

Потребують ухвалення закони України «Про довірче управління», «Про банкрутство кредитних організацій», «Про заставу права оренди земельної ділянки», «Про порядок купівлі-продажу земельних ділянок».

Необхідно врегулювати блок питань, які пов'язані із функціонуванням діючих та створенням нових інститутів, що здійснюють іпотечне кредитування. Слід ухвалити Закон України «Про іпотечні банки». Законодавство про іпотечні банки ухвалено в багатьох країнах світу, зокрема, в США, Німеччині. Закони про іпотечні банки прийняті в країнах Східної Європи: у Чехії (1995 р.), у Словаччині (1996 р.), Угорщині (1997 р.), у Польщі (1998 р.).

Невідкладним також є ухвалення законодавства про небанківські фінансово-кредитні установи, які забезпечують функціонування в Україні системи будівельних заощаджень та дешевого масового іпотечного кредитування. Необхідно розробити та ухвалити закон України «Про ощадно-будівельні каси». Важливим також є ухвалення законодавства, яке регламентуватиме обіг іпотечних цінних паперів. Необхідно ухвалити закон України «Про іпотечні облігації (заставні листи)».

Необхідно врегулювати питання здійснення операцій з іпотечними кредитними зобов'язаннями, зокрема, створити правовий механізм їх продажу та перепродажу (сек'юритизації), питання функціонування іпотечних фінансово-кредитних механізмів, субсидування. Мають отримати путівку в життя ухвалені Верховною Радою Закони України «Про іпотечне кредитування і факторингові операції за іпотечними зобов'язаннями» і «Про фінансово-кредитні механізми житлового будівництва».

Мають бути врегульовані питання відчуження заставленого житла у випадку неплатоспроможності позичальників, питання захисту прав неповнолітніх, опікунства, членів сімей позичальників, система цивільно-правових відносин. У зв'язку з розвитком інституту іпотечного ринку житла нові правовідносини мають бути врегульовані в новому Цивільному кодексі, Сімейному кодексі, Податковому кодексі, законодавстві, яке регламентує функціонування судів та виконавчої судової адміністрації, тощо.

Необхідно законодавчо врегулювати діяльність посередників на іпотечному ринку житла, зокрема, ріелторських агентств, кредитних бюро, рейтингових агентств та інших суб'єктів цього ринку, які надають різноманітні послуги його учасникам та здійснюють інформаційно-аналітичне забезпечення його функціонування.

Потребують розв'язання і інші правові проблеми, пов'язані з функціонуванням іпотечного ринку житла. Однією з ключових проблем, без розв'язання якої іпотечний ринок житла в Україні не може ефективно розвиватись, є недоступність іпотечних кредитів для основної частини населення, відсутність стимулів для позичальників, кредиторів та інвесторів.

Проблема доступності іпотечних кредитів пов'язана з одного боіку з високим рівнем процентних ставок за іпотечним кредитом, які сьогодні в більшості українських банків, що надають кредити під заставу житла, складає від 14 до 19% річних, так і низьким платоспроможним попитом та низьким інвестиційним потенціалом населення України.

З метою стимулювання національних заощаджень має бути запроваджений їх пільговий режим оподаткування. У випадку ж інвестиційного спрямування заощаджень їх доцільно повністю звільняти під оподаткування, зменшуючи на суму інвестицій сукупний оподатковуваний доход громадян.

Слід запровадити цільові державні житлові субсидії для громадян, які отримують іпотечні кредити, в першу чергу малозабезпечених громадян та молодих сімей. Обсяг такої субсидії може складати 30-50% вартості іпотечного кредиту. Субсидування доцільно здійснювати за рахунок емісії Національного банку України. Це не призведе до зростання інфляції у короткостроковій і середньостроковій перспективі.

Як елемент системи заходів державного стимулювання іпотечних житлових кредитів може розглядатися і амністія тіньових капіталів у випадку їх спрямування на цілі іпотечного житлового кредитування.

Слід запровадити також податкові стимули для кредиторів, які здійснюють іпотечне кредитування.

Зарубіжна практика свідчить, що майже усі країни, які мають розвинутий іпотечний ринок житла, використовують ті чи інші методи державного стимулювання розвитку такого ринку, а також стимулювання його учасників.

3. Світовий досвід у становленні житлової іпотеки

іпотека житло ринок забезпечення

З 1 січня 2004 року Україна отримала новий виток розвитку іпотечних відносин. Набрали чинності закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», а також два нових кодекси, які частково регулюють ці відносини: Цивільний та Господарський. Гравці іпотечного ринку отримали чітко визначені поняття учасників іпотечних відносин, об'єкта цих відносин, певні правила гри, яких вони повинні дотримуватися. Проте, за їхніми словами, цього ще не досить. Ці нормативно-правові акти заклали основу, але необхідно ще багато зусиль для того, щоб спрямувати «русло» іпотеки у правильному напрямку. Слід обрати чітку стратегію та прийняти ще багато підзаконних актів, що конкретно регулюватимуть вузькі і специфічні відносини. Саме їх потрібно виділити із основного загалу і спрямувати свої зусилля на удосконалення процедур.

Україні для побудови діючої іпотечної системи необхідно добре вивчити досвід у реалізації іпотечних відносин найбільш економічно розвинених країн (США, Канада, Німеччина тощо). Зокрема, досить цікаво та корисно переглянути, як у цій сфері ідуть справи у країнах колишнього соціалістичного табору. Врахувавши всі позитиви та недоліки уже існуючих систем, історичні помилки попередників, Україна зможе за досить короткий період побудувати діючу національну систему іпотечних відносин.

Так, ключовою ланкою американської системи іпотечного кредитування є державна структура - федеральна національна іпотечна асоціація (Federal National Mortgage Association, FNMA), що називається «Фенні Мей» [35]. Вона є найбільшою спеціалізованою організацією в країні і займається викупом стандартизованих кредитів, виданих різними кредитними і некредитними організаціями, випускає цінні папери, забезпечені пулами викуплених кредитів.

Американський ринок заставних цінних паперів є інтегрованим у національну економіку, що дозволяє йому реагувати на зміни, що відбуваються на національному ринку капіталів. Ринок іпотечних цінних паперів США сприймається експертами як значна частина загальноамериканського ринку капіталу.

Успіх іпотечної системи Сполучених Штатів Америки обумовлений не тільки значною державною підтримкою, яка була надана при її створенні, але і своєрідною структурою житлового фонду, а також особливостями англо-американської системи права, що по-своєму трактує поняття власності і правові відносини, що виникають при її передачі. При англо-американській системі права судовий прецедент є джерелом права, що дозволяє гнучко й оперативно вирішувати проблеми, які виникають у сфері нерухомості й іпотечного кредитування.

Основними гравцями іпотечного ринку є іпотечні компанії, що реально впливають на стан розвитку ситуації. Іпотечні компанії створюються для надання послуг з видачі й обслуговування іпотечних кредитів. Як іпотечні компанії, можуть виступати іпотечні банки, що надають весь спектр послуг з банківського іпотечного кредитування, а також некредитні комерційні організації, що надають посередницькі послуги з обслуговування кредитів.

Позикозберігаючі асоціації або тріфти - найстарші установи іпотечного кредитування в Америці. Їхня історія тягнеться ще з XIX століття і за принципом діяльності вони схожі на будівельно-ощадні каси, що дотепер успішно функціонують у країнах Європи. У тріфтах кредитування під заставу нерухомості здійснюється із коштів, накопичених із внесків їхніх учасників. Для того щоб розширити базу фінансування, тріфти засновують власні банки житлового кредитування і з їх допомогою беруть участь у рефінансуванні кредитів, що видаються. Регулює діяльність тріфтів на федеральному рівні Федеральна житлова адміністрація і Федеральне бюро житлового кредиту. Страхування депозитів учасників асоціацій здійснюється централізовано силами Федеральної корпорації страхування тріфтів (Federal Sаvіng's & Loans Ass. Insurance Corporation, FSLIC) [35].

Досить активними на іпотечному ринку є також універсальні комерційні банки, для яких житлове іпотечне кредитування - одна з основних традиційних послуг. Умови щодо отримання банківських кредитів побудовані за однотипними стандартами, тому банки намагаються приваблювати клієнтів додатковими послугами, оскільки процентні ставки і базові умови кредитування (терміни кредитування, вид іпотечного кредиту) практично не відрізняються.

На сучасному етапі в США склалося два види іпотечних кредитів із фіксованим і складним відсотком, коли процентна ставка по кредиту фіксується на перші 3-5 років кредитування, а потім може змінюватися залежно від відсотка, що виплачується за позиками Федеральною резервною системою. Терміни кредитування - 15, 20 і 30 років, проте, як правило, найбільш поширені кредити на 15 та 30 років.

У США відпрацьований механізм рефінансування для позичальників, що робить набагато привабливішим іпотеку. Якщо процентна ставка, що збільшилася, по кредиту зі складним відсотком не влаштовує позичальника, він може рефінансувати отриманий кредит - взяти новий на більш вигідних умовах (тобто з меншою процентною ставкою або з меншим терміном кредитування) і достроково погасити той, що його не влаштовує. Існують навіть спеціальні розрахунки для того, щоб дізнатися, коли можна одержати вигоду від рефінансування кредиту, а коли цього робити не варто. В Україні «першопроходцем» такої схеми нещодавно став банк «Надра», запропонувавши рефінансування уже діючих кредитних договорів за ставкою 12% (порівняно з 13-17% інших банків та кредитних установ) [26].

Розглянемо європейський ринок іпотечного кредитування на прикладі іпотечних відносин, що склалися в Німеччині. Зразком для наслідування при введенні іпотеки в інших країнах є німецька іпотечна система, про досконалість якої постійно розповідає світова преса. Віддаючи їй належне, необхідно зазначити, що систему контрактних будзаощаджень, що чудово зарекомендувала себе в Європі, називають також «німецькою моделлю іпотеки».

У Німеччині діє дві форми фінансування придбання житла: система іпотечних банків і система контрактних будзаощаджень, що становлять альтернативу одна одній.

Система іпотечних банків складається не тільки з іпотечних банків, але й з інших кредитних організації. Вони видають довгострокові кредити під заставу нерухомості (до 30 років під 8 -12% річних), а для покриття своїх витрат по кредитах випускають іпотечні облігації. Вони випускаються зі строком обертання в 1, 3, 5 або 10 років і погашаються наприкінці терміну обертання. Кредити, забезпечені облігаціями, видаються не більше ніж на 60% від вартості майна, що купується. Якщо дане відношення порушується, то такі позички фінансуються з інших джерел, наприклад незабезпечених облігацій банку [21].

Система контрактних будзаощаджень (Bausparkasse) являє собою сукупність кас заощаджень населення. Основна її ідея полягає в мобілізації вільних грошових коштів населення на будівництво і купівлю житла. Кошти мобілізуються за допомогою спеціалізованих банківських інститутів - будівельних ощадних кас. У них майбутні позичальники протягом визначеного терміну спочатку накопичують приблизно 50% вартості майбутнього житла, а потім одержують позику на суму, якої не вистачає на придбання житла. Каса надає дану суму із коштів вкладників, які звернулися до її послуг пізніше ніж теперішній позичальник. Даний механізм дозволяє функціонувати системі автономно від національного ринку капіталу. Процентні ставки по внесках та позиках у таких касах набагато нижчі за банківські і вони чітко фіксуються на весь термін, який не перевищує 10 років. У такій системі функціонує три різновиди установ: суспільні ощадкаси, приватні ощадкаси, кредитні союзи [36].

Розходження між ними визначаються їхньою формою власності.

Суспільні ощадкаси засновуються за територіальним принципом. Жителі якого-небудь населеного пункту об'єднуються і здійснюють погоджені дії для задоволення своєї житлової потреби.

Приватні ощадкаси є акціонерними товариствами і діють в інтересах акціонерів.

Кредитні союзи, як і суспільні ощадкаси, є некомерційними організаціями. Діяльністю союзу керує його правління.

Німеччина здійснює широку підтримку іпотечного кредитування. Позичальник може скористатися державною допомогою, коли не в змозі погасити борг або відсотки за ним. Для цього держава надає йому субсидію з бюджетів різного рівня. Здійснює вона це також шляхом надання коштів банківським установам [17].

Цікавим є досвід країн СНД, зокрема Казахстану. Його вважають передовою країною серед усіх країн СНД у сфері розвитку іпотечного кредитування. Обсяг виданих іпотечних кредитів до середини 2005 року, за оцінками експертів, склав приблизно 90 млн дол. США [17].

Законодавча база іпотеки цілком підготовлена: прийняті спеціалізовані нормативні акти, що регулюють іпотечні відносини - указ про іпотеку, закон про ринок іпотечних цінних паперів, концепція довгострокового фінансування житлового будівництва і розвитку системи іпотечного кредитування.

Головний учасник іпотечного ринку - Казахстанська іпотечна компанія, що займається рефінансуванням банків, які надають житлові іпотечні кредити відповідно до встановлених Компанією стандартів і вимог.

Іпотечні кредити видаються в національній валюті (тенге). По кредитах установлюється процентна ставка, що плаває та переглядається з періодичністю 6 місяців залежно від ставок по державних цінних паперах. З 1 липня 2001 року відсоткові ставки по кредитах складають від 13% до 15% річних залежно від терміну, на який надається кредит. Термін наданих кредитів складає від 3 до 10 років (ці показники, до речі, навряд чи можна назвати прийнятними для українського ринку через низьку платоспроможність населення). Погашення кредиту і сплата відсотків по ньому здійснюються шляхом щомісячних ануітетних платежів. Розмір кредиту повинний складати не більше 70-5% від ринкової вартості житла, що купується, на дату його придбання. Перший внесок - 15-30% від вартості житла, що купується.

Крім створення Казахстанської іпотечної компанії, Національним банком Республіки Казахстан створюється спеціальна організація, яка страхуватиме банки, що надають громадянам житлові іпотечні кредити, від ризику фінансових утрат при можливому настанні неплатоспроможності позичальника [17].

Проаналізувавши вище досвід розглянених країн, а також врахувавши реалії українського іпотечного ринку і економіки в цілому, можна сміло висловлювати наступні бачення розвитку іпотеки в Україні.

На різних національних іпотечних ринках не останню роль відіграє держава. У Казахстані вона є основним гравцем даного ринку і встановлює свої правила гри на ньому. У США держава здійснює ретельний нагляд за діяльністю різних фінансово-кредитних установ, а також здійснює рефінансування через федеральну національну іпотечну асоціацію. Кожна держава регулює відносини в цій сфері по-різному - в одній країні лише законодавчим полем, в іншій - повноцінною участю у них. Щодо України і запровадження нею зарубіжного досвіду, то можна піти такими шляхами:

- функції держави зводяться лише до законодавчого забезпечення іпотеки. Воно може бути досить ліберальним, без строгої регламентації іпотечної діяльності, або таким, при якому всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого врегулювання;

- держава повинна взяти на себе всі функції, пов'язані зі становленням іпотеки, аж до створення державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10-15 років);

- держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі у створенні іпотечних установ.

Україні необхідно перейняти досвід залучення дешевих коштів для фінансування операцій на іпотечному ринку. За кордоном фінансуються іпотечні кредити за рахунок кількох джерел: по-перше, за рахунок депозитів (у США цей спосіб був основним аж до 80-х років минулого століття); по-друге, випуск корпоративних облігацій та вихід з ними на світовий та європейські ринки. По-третє, випуск іпотечних цінних паперів (у розвинених країнах світу застосування даного інструменту знаходиться на високому рівні і врегульовано законодавчо). Сьогодні в Україні відсоткові ставки по депозитах знаходяться на високому рівні (10-12% у валюті і 17-19% у гривні), тому здешевлення іпотечних кредитів найближчим часом очікувати не потрібно. Капітал, який залучається за допомогою корпоративних облігацій, також не досить дешевий, що спричинено багатьма факторами, один з них - суверенний рейтинг України. Потрібно зосередити основні сили на створенні дієвого механізму функціонування ринку цінних паперів, як, наприклад, у США, Німеччині. Українські банки і торговці цінними паперами вважають, що іпотечні облігації швидко розкуплять страхові компанії і недержавні пенсійні фонди. Привабливість іпотечних облігацій для інвесторів зумовлена тим, що вони забезпечені пулом (набором) заставних за кредитами, а отже, платежі за ними гарантовані нерухомістю [28]. Проте, щоб захист покупців іпотечних облігацій не був лише формальністю, цей механізм має бути чітко прописаний у законодавстві. На думку багатьох фахівців, Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати» став кроком назад у законодавчому розвитку іпотеки. Тому вони вважають за необхідне якомога швидше прийняти законопроект «Про іпотечні цінні папери», що знаходиться в парламенті.

Однак іпотечні цінні папери можуть і не знизити ціну іпотечних ресурсів. Частково вирішити цю проблему може рефінансування кредитів в установах другого рівня. Величезний досвід у цій сфері має США. Саме там вперше з'явилася дворівнева система кредитування під заставу нерухомого майна (іпотечні корпорації другого рівня: Джинни Мей, Фанні Мей і Фредді Мак) [36]. Суть рефінансування полягає у тому, що учасник першого рівня іпотечного ринку продає іпотечний кредит спеціалізованій установі другого рівня. Така установа (іпотечна компанія) викуповує у банків права за заставними, залишаючи за ними обслуговування кредитів і відповідальність за дефолт. Прикладом цього є успішне перейняття такого досвіду Малайзією. Україна також починає створювати дворівневу систему іпотеки. Уже узгоджено питання зі створення державної іпотечної компанії, яка займатиметься рефінансуванням банківських установ за іпотечними операціями.

Функціонування у Німеччині системи позиково-ощадних кас є досить успішним. Вони є альтернативою американській іпотечній моделі. Сьогодні запровадити таку модель іпотечного кредитування намагаються Росія і Казахстан. Для нашої країни вона також є деякою альтернативою. Але, на нашу думку, потрібно синтезувати, при цьому правильно структурувавши і адаптувавши до національних особливостей, американську і німецьку модель.