Ринок іпотеки житла

Певний інтерес для України може становити досвід країн, що реформуються. Законодавство Польщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на створення спеціалізованих іпотечних банків. Те, що спеціалізація може стати важливим чинником успіху, демонструє ПроКредитБанк. В Україні ПроКредитБанк було задумано як спеціалізовану банківську установу, діяльність якої сфокусовано на надання мікрокредитів. Сьогодні це зрозуміли й гравці, які хочуть міцно закріпити свої позиції на іпотечному ринку України. Українські банкіри уже почали створювати спеціалізовані фінансово-кредитні установи, які займатимуться винятково наданням кредиту під заставу нерухомого майна. Наприклад, іпотечний центр Укрсиббанку, створений у 2004 році, проводить оформлення кредитів на придбання нерухомості й надає послуги, що супроводжують придбання житла (юридичний, нотаріальний, ріелторський і страховий супровід). А щодо створення спеціалізованого іпотечного банку, то він з'явиться найближчим часом. Його планує створити венчурний фонд WNISEF.

Цікавим є також існування в закордонній практиці так званої «стіни захисту». Зокрема, законодавство Словаччини і Чехії передбачає її застосування всіма банками, які займаються іпотечним кредитуванням. «Стіна захисту» означає чітке відокремлення всередині банку активів, пасивів і всіх операцій, пов'язаних з іпотекою, від інших видів його діяльності. Враховуючи це, українське законодавство повинно чітко визначити, хто може займатися іпотечною діяльністю в Україні і як саме цю діяльність він здійснюватиме. На початковому етапі становлення іпотеки це могли б бути універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом вимогам, отримають спеціальну ліцензію і підлягатимуть особливому державному нагляду в частині емісії іпотечних облігацій. Обов'язковою умовою їх діяльності повинна стати «стіна захисту».

Інститут довірених осіб передбачений законодавством багатьох країн. У таких країнах кожний іпотечний банк повинен мати довірену особу, яка призначається органами банківського нагляду і є частиною системи такого нагляду.

Довірена особа повинна інформувати установу банківського нагляду про забезпечення покриття іпотечних цінних паперів. Вона повинна чітко встановлювати достатність покриття і те, що цінності покриття занесені до відповідного реєстру. Емісія іпотечних цінних паперів можлива лише за наявності сертифіката про їх покриття, даного довіреною особою. Довірена особа бере участь у зберіганні цінностей покриття, внесених до реєстру.

Не останню роль на закордонних іпотечних ринках відіграють ріелтори. Вони є ніби тим гнучким з'єднанням, яке не дозволяє розірватися відносинам між позичальником і кредитором. Це та частинка іпотечних відносин, яка швидко реагує на зміни і приймає професійні рішення.

Клієнт, який приходить до ріелтора, може бути впевнений, що ріелтор сам знайде ту будівельну компанію, що побудує «потрібний» будинок з «потрібною» квартирою і той банк, що дасть кредит на умовах, кращих, ніж в інших банках. Іншими словами, ріелтор «не прив'язаний» до якоїсь однієї будівельної компанії, пропонуючи лише її об'єкти, а працює з тією, яка найбільш пасує конкретному клієнту. Ріелтор є дилером банку, що з належним розумінням відноситься до проблем позичальника (клієнта) [32]. У закордонній практиці прибуток ріелторської фірми і банку зростає, якщо офіс фірми знаходиться в одному блоці з безбалансовим відділенням Банку, а якщо з ними розміщений ще й нотаріус, то успіх гарантовано.

Якщо розглянути розвиток житлового кредитування в Росії, то дiяльнiсть з iпотечного кредитування росiйськi банки почали освоювати ще в 1998 р., однак пiсля тодiшньоi серпневоi фiнансовоi кризи практично всi iпотечнi програми було закрито або призупинено. Поступово з покращанням фiнансовоi ситуацii та розвитком фiнансового сектора в Росii iнтерес до iпотеки почав вiдновлюватися. Першим кроком у становленнi iпотечного кредитування в РФ стала Федеральна iпотечна програма, яка вперше почала розвиватись у Москвi [17].

Основними етапами розвитку iпотеки в Росii є:

1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.

2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

3. Початок реалiзацii iпотечноi програми фонду «Дельта-Кредит» - 1998 р.

4. Створення банку «Московське iпотечне агентство» з метою реалiзацii iпотечноi програми уряду Москви - 2000 р.

5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р [13].

Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росii, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщае у собi риси американськоi та нiмецькоi моделей. Останнiм часом кiлькiсть iпотечних програм у Росii зростає, однак орiєнтованi вони поки що на територiю Москви та Санкт-Петербурга. Розглянемо основнi з дiючих сьогоднi програм.

Досить перспективною вважається iпотечна програма банку «Дельта-Кредит», який створено iнвестицiйним фондом «США - Росiя». Завдяки дешевим захiдним ресурсам, регулярному оновленню портфеля iпотечних програм, розгалуженiй мережi банкiв-агентiв банку «Дельта-Кредит» вдалось посiсти лiдируючi позицii на ринку iпотеки в Росii.

Одним iз потужних операторiв на ринку iпотеки в столицi є банк «Московське iпотечне агентство», який розробив власну програму iпотечного кредитування та успiшно реалiзує ii через банки-партнери. Хоча закон про iпотечнi цiннi папери було прийнято тiльки у 2003 р., вже у 2002 р. банк випустив корпоративнi облiгацii, прив'язанi до iпотечного покриття, якi стали своєрiдним прообразом росiйських iпотечних цiнних паперiв.

На особливу увагу заслуговує дiяльнiсть на ринку державноi установи - Агентства з iпотечного житлового кредитування (АIЖК). Його завданням є створення умов для розвитку масового iпотечного кредитування на основi єдиних загальнофедеральних стандартiв. Зараз завершується робота зi створення регiональних операторiв АIЖК. Агентство у квiтнi 2003 р. здiйснило реєстрацiю корпоративних облiгацiй i незабаром плануе органiзувати випуск iпотечних облiгацiй. Прогнозуеться, що основним покупцем цих облiгацiй виступить Пенсiйний фонд Росii (ПФР), який, за деякими оцiнками, у 2004 р. готовий вкласти в iпотечнi цiннi папери близько $1 млрд. своiх резервiв. Як перспективнi iнвестори розглядаються також недержавнi пенсiйнi фонди та страховi компанii, кошти яких можуть стати потужним джерелом для фiнансування iпотеки в Росii.

В Україні, як і в радянський період, залишаються надзвичайно великі черги на отримання житла або покращання житлових умов. Зважаючи на цей факт, розвиток іпотечного кредитування в нашій країні набирає неабиякої актуальності. Проте він нерозривно пов'язаний з платоспроможністю громадян, яка на сьогодні залишається на низькому рівні.

Таким чином, ми бачимо, що враховуючи потреби українців, для вирішення житлової проблеми ще потрібно прикласти немало зусиль для того, щоб іпотечний кредит з перспективної мрії перетворився на реальність для українського громадянина з середньостатистичними доходами.

Отже, з наведеного вище можна зробити наступні висновки. Іпотечний ринок є складним правовим, організаційно-економічним та соціальним інститутом. Появі іпотечного ринку передувало не тільки формування розвинутих ринків землі та нерухомості, а й становлення сучасних фінансових ринків, зокрема кредитного, страхового, фондового тощо.

Однією з основних причин того, що становлення та розвиток іпотечного ринку житла в Україні штучно стримується з усіма витікаючими з цього негативними наслідками для соціально-економічного розвитку країни є неврегульованість правового забезпечення. Це, в свою чергу, значно стримує зростання житлового будівництва і розв'язання на цій основні інших соціально-економічних проблем країни. Історичний зарубіжний досвід свідчить, що саме житловому будівництву надавався пріоритет з метою забезпечення виходу з глибоких соціально-економічних криз.

Верховна Рада України, уряд та банкіри дали високу оцінку зарубіжного досвіду і намагаються запровадити його на вітчизняному іпотечному ринку. Впровадження вище перерахованих механізмів з максимальною адаптацією їх до реалій нашої економіки сприятиме стабільному розвитку українського ринку іпотеки житла, надійності іпотечних установ і зростанню довіри до іпотечних цінних паперів.

Список джерел

1. Конституція України // Віс. Верховної Ради. - 1996. - №30.

2. Земельний кодекс України // Віс. Верховної Ради. - 2002. - №34.

3. Закон України «Про недержавне пенсійне забезпечення» // Віс. Верховної Ради. - 2003. - №478.

4. Закон України «Про заставу» // Віс. Верховної Ради. - 1992. - №12.

5. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» // http: // www.rada.gov.ua

6. Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» // http: // www.rada.gov.ua

7. Закон України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» // http: // www.rada.gov.ua

8. Закон України «Про іпотеку» // Віс. Верховної Ради. - 2003. - №38.

9. Закон України «Про цінні папери та фондову біржу» від 18.06.91 // Віс. Верховної Ради. - 1991. - №38.

10. Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» від 18.11.03 // Голос України. - 2004. - №2.

11. Указ Президента України «Про заходи щодо забезпечення формування та функціонування аграрного ринку» від 06.06.200№767/2000 // Офіц. віс. України. - 2004. - №2.

12. Закон ФРН «Про іпотечні банки» від 13.07.99 // BGB1/ III7628-1.

13. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.

14. Банки не просять пільг - просять тільки законів // Дзеркало тижня. - 2003. - №12. - 29 березня.

15. Богданов А., Суханов М. О секьюритизации активов банками // Банк, технологии. - 2002. №10.

Размещено на Allbest.ru