Ресурсне забезпечення банківського іпотечного і житлового кредитування на прикладі ПАТ "Приват Банк" Гайворонського району Кіровоградської області

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство аграрної політики і продовольства України

Уманський національний університет садівництва

Факультет економіки і підприємництва

Кафедра фінансів і кредиту

Курсова робота

Ресурсне забезпечення банківського іпотечного і житлового кредитування на прикладі ПАТ «Приват Банк», Гайворонського району Кіровоградської області

Науковий керівник, Бондаренко Н.В.

Виконав :

студент 32 -е групи

Любомський Олександр

м. Умань 2011 р.



Зміст

Вступ

Розділ 1. Теоретичні засади іпотечного кредитування

Розділ 2. Організація іпотечного житлового кредитування (на прикладі ПАТ «Приват Банк»)

2.1 Суть та особливості іпотечного кредитування

2.2 Механізм іпотечного кредитування

2.3 Формування системи інструментів і технологій іпотечного кредитування

2.4 Аналіз діяльності комерційних банків на ринку іпотечного кредитування України

Розділ 3. Шляхи удосконалення розвитку іпотечного житлового кредитування в Україні

Висновки

Список літератури



Вступ

Діяльність підприємства в системі ринкової економіки неможлива без періодичного використання різноманітних форм залучення кредитів.

З економічного погляду кредит - це форма позичкового капіталу (в грошовій або товарній формах), що надається на умовах повернення та обумовлює виникнення кредитних відносин між тими, хто надає кредит, і тим, хто його отримує.

У цьому звязку дослідження питань щодо проблеми іпотечного кредитування та перспектив його розвитку в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.

Обєктом дослідження є іпотечний кредит та банківські операції пов`язані з іпотечним кредитуванням.

Предмет дослідження - іпотечне кредитування.

Методи дослідження - системний підхід, метод економічного аналізу, математична статистика.

Мета роботи полягає у теоретичному обґрунтуванні основ організації, розкритті діючої практики з проблеми іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої мети в роботі вирішуються такі завдання:

- досліджено роль історичного виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки.

- обґрунтовано види іпотечного кредитування та особливості його функціонування.

- розглянуто процес здійснення іпотечного кредитування

- викладено показники іпотечного кредитування банками України та темпи його розвитку.

- наведено сучасний стан іпотечного кредитування під житло в Україні.

- проведено аналіз діючої практики впровадження нових банківських механізмів у сфері іпотечного кредитування.

- запропоновано шляхи вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування.

Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських операцій. Кредитна діяльність, пов'язана з іпотечною, здійснюється, як правило, спеціалізованими банківськими установами -- іпотечними банками. В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.

На сьогодні, коли вживаються заходи щодо стабілізації економіки й реформування кредитно-фінансової системи, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямів державної політики.

Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обґрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Зазначимо, що успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення.



Розділ 1. Теоретичні засади іпотечного кредитування

Іпотечний кредит -- це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна -- землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека -- це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору [5 С.194-202].

Згідно із Законом України "Про заставу" іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею -- будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

кредитори з іпотеки -- іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

позичальники -- юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.

Відповідно до Закону України "Про заставу" у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості [6 С.12].

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки: 1) режим іпотеки романо-германського права (країни Західної Європи); в його основі -- значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотек та ін.; 2) режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі -- гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.

Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший банк, який здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сілезії. Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині у XVIII -- XIX ст. багато в чому був обумовлений особливостями прусського шляху становлення капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько 30 спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці, по суті, відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки.

В Україні перший акціонерний земельний банк, що здійснював іпотечне кредитування, був відкритий 1864 р. в Одесі. Одним із основних його завдань було виділення селянам коштів на купівлю землі на півдні України. Ліквідація приватної власності на землю і нерухомість після революції 1917 р. обумовила припинення діяльності в колишньому СРСР іпотечних банків.

Нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями [9 С.192].

Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:

іпотечне зобов'язання, що видається позичальником кредиторові на потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов'язання, забезпеченого заставою майна;

закладний лист -- довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.

У зв'язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока ліквідність його об'єкта, важливе значення має страхування позик і формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов'язання стає цінним папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму вторинного ринку [10 С.16-21].

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із зростанням ризику знецінення капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування ним для позичальників.

У зв'язку із розвитком іпотечного кредитування формується окремий іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні облігації -- довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих будівельних проектів.

З часу виникнення, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості ( в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.

Предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:

іпотека житла (житлова іпотека) - надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири;

іпотека земельних ділянок (іпотека землі) - надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу;

іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) - надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:

старша (перша) - застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог.

наступна (друга) - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:

об`єднана - коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві;

спільна - коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам

на користь третьої особи - забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі.

За правовою основою:

англо-саксонська - сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя

романо-германська - базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця.

У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання».

У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість».

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість [2 С.12].

Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета іпотеки;

- інформація про покупця предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;

- банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п'яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п'яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати».

Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;

- ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

- прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав».

У статті 9-й цього ж Закону вказано про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:

- витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;

- комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;

- задоволення вимог іпотекодержателя;

- задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;

- решта повертається іпотекодавцю.

Щоб поставити крапку в цьому питанні треба зробити висновки і зазначити, що з часу свого виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна сформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом.

До цих законів відносяться Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу» [2 С.4].

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база іпотеки залишається недосконалою. Про це свідчить відсутність єдиних системо утворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.



Розділ 2. Організація іпотечного житлового кредитування (на прикладі ПАТ «Приват Банк», Гайворонського району, Кіровоградської області)

2.1 Суть та особливості іпотечного кредитування

ПриватБанк є лідером серед українських комерційних банків за кількістю клієнтів: його послугами користується понад 16% населення України.

ПриватБанк має генеральну ліцензію Національного банку України на проведення банківських операцій та здійснює весь спектр банківських послуг, які є на вітчизняному ринку, з обслуговування корпоративних та приватних клієнтів відповідно до міжнародних стандартів. Довгостроковий інтерес клієнта - головний пріоритет у роботі банку.

З клієнтами працює висококваліфікована команда спеціалістів та персональні менеджери, які несуть відповідальність за забезпечення якісного обслуговування, оперативне та точне задоволення потреб клієнта.

Іпотечне кредитування - це банківський продукт, який розрахований на задоволення потреб фізичних осіб - резидентів України, потенційних та наявних клієнтів (надалі - Позичальники або Покупці) Приватбанку (надалі - Банк), у кредитуванні на купівлю нерухомого майна на вторинному ринку у фізичних або юридичних осіб (надалі Продавці), а також на споживчі цілі (оплату супутніх витрат, пов'язаних з придбанням нерухомого майна, страхуванням предмету іпотеки, страхуванням життя та/або працездатності Позичальника, проведенням ремонту тощо).

Особливості здійснення операцій при реалізації цього банківського продукту:

1. Загальна схема купівлі нерухомого майна в кредит полягає в наступному: після прийняття Банком позитивного рішення щодо кредитування Покупця та при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна, останній сплачує Продавцю частину вартості нерухомості за рахунок власних коштів (в розмірі, що не менше розмір) початкового внеску, встановленого Фінансовим комітетом Банку). Сума, яка дорівнює частині вартості нерухомого майна, що залишилася несплаченою, сплачується Продавцю Позичальником (Покупцем) за рахунок кредитних коштів, отриманих в Банку.

2. Послідовність дій при кредитуванні фізичних осіб на купівлю нерухомого майна та сплату супутніх витрат (на споживчі цілі), що рекомендується для використання.

3. Надання кредитів на споживчі цілі в рамках відкритої кредитної лінії проводиться Банком лише після надання кредиту на купівлю нерухомого майна.

4. Рішення про відкриття кредитної лінії кожному окремому Покупцю приймається уповноваженим на вирішення такого питання відповідним колегіальним органом установи Банку (Кредитно-інвестиційним комітетом Банку чи уповноваженим на це іншим колегіальним органом, Кредитно-інвестиційним комітетом філії Банку - в межах встановлених лімітів за цим продуктом тощо) в межах встановлених загальних параметрів кредитування за цим банківським продуктом відповідно до існуючого у Банку порядку розгляду документів і прийняття рішення про відкриття кредитної лінії.

5. Складання висновків про можливість відкриття кредитної лінії за цим банківським продуктом виконується за спрощеною схемою - шляхом підписання листа узгодження кредитним підрозділом, підрозділом по роботі з заставами, підрозділом безпеки. юридичним підрозділом та, для центрального офісу Банку, підрозділом управління ризиками.

Розглянемо прогаму-пропозицію іпотечного кредитування від Приват Банку:

ПриватБанк пропонує "ключове рішення" квартирного питання для фізичних осіб, які прагнуть мати власну квартиру/будинок вже сьогодні, або поліпшити житлові умови і мають стабільну роботу та заробітну плату та вміють правильно планувати свій сімейний бюджет. Будь-яка фізична особа зможе одержати комплексне обслуговування в Іпотечних центрах ПриватБанку в будь-якому регіоні України, разом з цим заощадити час, оформивши протягом 30 хвилин "Іпотечний сертифікат", який гарантує надання кредиту

Власне житло - це простір для власного щастя, який потрібен кожному. Завдяки привабливим умовам іпотечного кредитування від ПАТ «Приват Банк» Ви маєте змогу придбати власне житло вже сьогодні.

процентна ставка - від 12,95% (фіксована протягом першого року кредитування, з другого року - плаваюча процентна ставка*);

валюта - гривня;

строк кредитування до 20 років;

перший внесок - від 30% від вартості житла;

погашення кредиту за зручним для Вас графіком;

відсутність щомісячних комісій;

страхується тільки нерухоме майно;

оцінка нерухомого майна, що передається в іпотеку здійснюється за рахунок Банку.

*Плаваюча ставка наведена з розрахунку базової відсоткової ставки опублікованої на сайті НБУ.

Виплати при оформленні кредиту:

оплата нотаріальних послуг;

оплата страхових послуг (за одними з найнижчих тарифів на ринку страхових послуг);

одноразова плата за ініціювання кредиту;

обов'язкові платежі згідно законодавства.

Необхідні документи для отримання кредиту:

документи, які підтверджують особу клієнта;

документи, які підтверджують доходи (фінансовий стан) клієнта;

документи, які підтверджують активи, кредитну історію клієнта (за наявності);

документи на нерухоме майно, що пропонується у заставу Банку.

Після одержання в Приватбанку Іпотечного Сертифікату фізична особа надає до Іпотечного центру документи на нерухомість, протягом 1 банківського дня укладається угода в Іпотечному центрі за участю нотаріуса, кредитного експерта, страхового агента, ріелтера.

Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву являється державною спеціалізованою фінансовою установою, підлеглою Кабінетові Міністрів України та створеною з метою сприяння проведенню державної житлової політики.

У своїй діяльності Фонд керується Конституцією, законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, а також Положенням “Про Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2000р. №1604. Порядок часткової компенсації процентної ставки кредитів комерційних банків молодим родинам та самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла врегульований постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку часткової компенсації процентної ставки кредитів комерційних банків молодим родинам та самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла” від 4 червня 2003 року №853(із змінами та доповненнями) [4 С.9-11].

Позичальники, які мають право на одержання пільгового кредиту:

Пільговий кредит може одержати молода родина або самотній молодий громадянин (громадянка), які одержують у банку кредит на будівництво (реконструкцію) або придбання житла, а саме:

родина, у якій чоловік і дружина мають вік до 35 років включно;

неповна родина, у якій мати (батько) має вік до 35 років включно і має неповнолітніх дітей (дитину);

самотні молоді громадяни у віці до 35 років включно.

Розмір пільгового кредиту:

Максимальний розмір кредиту, за яким може бути надана часткова компенсація, визначається шляхом множення нормативної площі на розрахункову вартість 1 кв.м. нерухомості, яка дорівнює середній вартості будівництва 1 кв.м. житла, яка склалася в регіоні згідно даних Держбуду на день укладання кредитного договору. Нормативна площа визначається виходячи з норми 21 кв.м. загальної площі житла на одного члена родини і додатково 20 кв. м на родину.

Якщо дана родина бажає одержати кредит у більшій сумі, то компенсація здійснюється тільки виходячи з вищевказаної суми, а по іншій частині кредиту родина оплачує відсотки самостійно в повному обсязі.

Максимальна сума кредиту, яка може бути фактично видана конкретному позичальникові, визначається банком в залежності від фінансового стану конкретного позичальника і може бути нижчою максимальної суми пільгового кредиту.

Умови виплати компенсації. Компенсація частини процентної ставки здійснюється в розмірі облікової ставки НБУ на день укладання кредитного договору (облікова ставка НБУ 8,5%).

Компенсація здійснюється строком на 5 років і тільки у випадку своєчасного виконання позичальником зобов'язань за кредитним договором. При виникненні простроченої заборгованості за кредитом відшкодування частини процентної ставки за кредитом припиняється і поновленню не підлягає.

Для одержання права на часткову компенсацію кандидат подає регіональному відділенню Фонду:

заяву про надання часткової компенсації;

довідку про склад родини;

копію свідоцтва про шлюб, паспортних даних;

копію свідоцтва про народженні дитини (дітей);

копію довідки про присвоєння ідентифікаційного номера.

Кандидати, відносно яких прийнято рішення про надання часткової компенсації, подають регіональному відділенню Фонду:

нотаріально засвідчену копію кредитної угоди;

копію інвестиційної угоди із забудовником (підрядчиком) на будівництво (реконструкцію) або нотаріально засвідчену копію договору купівлі-продажу житла;

акт проведення експертної оцінки (у випадку придбання житла);

довідку-розрахунок комерційного банку про суму сплати відсотків за користування кредитом за відповідний період з визначенням суми, яка відшкодовується за рахунок часткової компенсації.

2.2 Механізм іпотечного кредитування

іпотечне житлове кредитування україна

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів -- закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

На практиці розроблені правила, які дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких країнах далекого зарубіжжя. Цю схему показано на рис. 2.1.



Рис. 2.1 - Поширена схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу [13 С.24-26].

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10--15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно. Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечному банкові законодавчо забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок [16 С.87-91].

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.

Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.

Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття.

Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом [21 С.20-26].

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

2.3 Формування системи інструментів і технологій іпотечного кредитування

Традиційно, іпотечні кредити можна структурувати наступним чином:

-за характером застосування процентної ставки - кредити з фіксованою ставкою та кредити зі змінною ставкою;

-за характером виплати розрізняють іпотечні кредити з постійними виплатами та зі змінними виплатами.

Доповнюючись спеціальними кредитними технологіями, змінюючи внутрішню структуру амортизаційних виплат, ці види кредитів можуть пересікатися й утворювати чисельну мережу іпотечних інструментів.

Інструмент з фіксованою процентною ставкою не означає постійних виплат, це можуть бути різноманітно структуровані за виплатами кредити. Більше того, рівновеликі періодичні платежі також не означають використання кредиту з фіксованим процентом - таким чином може бути структурована іпотека при багатьох альтернативних ставках [23 С.264].

Процес поступової виплати боргу за іпотечним кредитом і виплати боргу за процентними ставками (сплата процентного боргу), який супроводжується зменшенням залишку загальної суми кредитного боргу за рахунок періодичних платежів (внесків) до його повного погашення у визначений договором термін, називається амортизацією іпотечного кредиту. Саме параметри амортизаційних виплат за конкретними кредитами (грошових потоків, що генеруються різноманітними іпотечними кредитами) визначають параметри іпотечних цінних паперів, які випускаються на підставі цих кредитів.

Амортизація кредиту здійснюється різними способами: залежно від застосовуваного інструмента; від того, як структуровані ці кредити у відповідності з договором або графіком сплати кредитного боргу. У ньому вказуються регулярні періодичні амортизаційні платежі як за основною частиною боргу, так і за процентами за кредит, там само вказується кредитний баланс - решта суми основного боргу і сплати за процентами на будь-яку дату. Платежі за іпотечним кредитом можуть бути щомісячні, щоквартальні, щорічні та одноразові.

Кредитні інструменти передбачають різноманітні сполучення виплат як основної суми боргу, так і за процентною ставкою, причому саме схема і структура виплат визначають вид іпотечного інструмента.

Стандартним видом іпотечного кредиту є іпотечний інструмент з жорстким кредитним строком, незмінним періодично, відомою з самого початку платою, сума якої складається з виплат основної суми кредитного боргу та виплат за процентними ставками за кредит. Згідно з даною схемою сума амортизаційних виплат залишається незмінною протягом всього терміну кредитування. Проте склад виплат поступово змінюється за структурою. Внески за сплатою за кредитні послуги зменшуються, оскільки їх вартість обчислюється виходячи з залишку основного кредитного боргу, а сам залишок основного боргу за кредитом протягом всього кредитного терміну зменшується. Одночасно, самі внески з повернення суми основного боргу постійно зростають, виходячи з необхідності зрівнювання загальної суми амортизаційних платежів до певної сталої величини [6 С.14].

Стандартна модель іпотечного кредитування з фіксованою ставкою та постійними рівновеликими періодичними сумами амортизаційних виплат, розрахованими таким чином, що поступово, до кінця терміну кредиту остаточний баланс боргу повністю ліквідується, є прикладом кредиту, який повністю самоамортизується.

Крім іпотечних кредитів з фіксованим процентом, на відміну від схеми стандартної іпотеки, з'явилися різні види іпотечних зобов'язань. Розрізняють такі види кредитів, які багато хто з авторів визначають як "несамоамортизовані з фіксованим рівнем платежів", (тобто іпотечні інструменти, які є альтернативними стандартній традиційній іпотеці):

1. Іпотека (кредит) з шаровим платежем (ballon payment mortgage) - строкова іпотека. Це загальний термін декількох різновидів іпотек, який означає не регулярні амортизаційні виплати за кредит, а разову сплату всієї суми в кінці кредитного строку, структуровану виходячи зі зрушень поточних виплат. Основний принцип шарової іпотеки передбачає разові, великі платежі, а також зрушення сплати кредитного боргу або процентів. Можливий варіант розпланування шарового платежу, коли підсумкова виплата здійснюється декількома великими платежами, які умовно підпадають під один загальний платіж.

Строк кредиту шарової іпотеки не змінюється. Виокремлюють кілька видів шарової іпотеки:

-постійна, або відстрочена іпотека - протягом усього терміну передбачається тільки виплата сум за процентними платежами, а основна сума боргу сплачується єдиною остаточною сумою в кінці строку іпотеки;

-іпотека із заморожуванням процентних виплат, які зсуваються на кінець кредитного строку, як і виплати за основним боргом, тобто в кінці строку здійснюється один разовий платіж;

-частково самоамортизована іпотека з підсумковими виплатами в кінці строку передбачає часткові періодичні виплати як основного боргу, так і процентів з наступною разовою сплатою усіх остаточних сум;

-іпотека з поступовою виплатою основного боргу та разовим платежем процентів.

2. Пружинна іпотека - кредит з платежами, що зменшуються (гасяться). Основний принцип інструмента - із кожної виплати за основним боргом виплати по процентах знижуються, зменшуючи таким чином загальні щомісячні внески. Найбільш поширеніший вид пружинних кредитів - рівновеликі фіксовані виплати основної суми боргу та процентні виплати на несплачений (непогашений) баланс кредиту, які поступово знижуються у зв'язку зі щомісячним зменшенням загального основного боргу за кредитом.

Крім запропонованої класичної схеми пружинної іпотеки рекомендуємо застосовувати на практиці комбіновану схему з постійними виплатами тільки процентних платежів і потім із перемінними виплатами, що складаються із рівних виплат по основному боргу і виплат по процентах, що зменшуються.

При цьому при кредитуванні строком на 1 рік дозволяється відстрочка платежів по погашенню кредиту на строк до 2-х місяців; на строк до двох років - до 3-х місяців; на строк до трьох років - до 3-х місяців.

3. Кредити з платежами, що наростають. Іпотека з диференційованими платежами або платежами, що наростають (graduated payment mortgage, GPM або Jeep) використовується досить широко. Можна виділити декілька варіантів цього виду іпотеки:

-кредит з фіксованою ставкою. Строк кредиту постійний. Змінні виплати структуруються таким чином, що початкові платежі менші, ніж при іпотеці фіксованими платежами . При цьому у перші роки кредити надають дещо негативну амортизацію, котра потім сплачується шляхом поступового зростання платежів за основним боргом до величини, необхідної для повної позитивної амортизації кредиту. Таким чином здійснюється прив'язка росту амортизаційних виплат за кредитом до інфляційних процесів. В цілому, кредит є самоамортизованим. Вперше був офіційно введений Федеральною житловою адміністрацією США у 1977 році за рядом програм, у тому числі програм для молодих сімей з доходами, що постійно зростали та орендодавців, доходи яких поступово збільшувалися у зв'язку з інфляцією;

-іпотека з гнучким графіком погашення боргу (flexible payment mortgage) - в перші 3-5 років виплати структуруються таким чином, що позичальник сплачує тільки проценти, в подальшому обсяг платежів нарощується. Існують дві основні умови такої іпотеки: по-перше, в початковий період кожний місячний платіж повинен покривати принаймні нараховані проценти; по-друге, після п'ятирічного строку платежі за кредитом повинні повністю амортизувати основну суму боргу;

-іпотека з заставним рахунком (pledged account mortgage) - один з варіантів іпотечного кредиту з платежами, що наростають та вбудованою схемою додаткового забезпечення. Частка первинного внеску (платежу) або інший вид фінансових коштів зараховуються на спеціальний заставний рахунок, який протягом кількох років є джерелом поповнення щомісячних виплат. Низькі початкові платежі, що компенсуються таким чином, поступово зростають і починають у якийсь момент перевищувати платежі за стандартною заставною [23 С.3-7].

При застосуванні цього виду іпотеки графік виплати кредитного боргу розраховується таким чином, що початкова виплата кредиту:

-при кредитуванні на 2 роки починається із суми платежу в розмірі 2 % від суми кредиту, а кожна послідуюча виплата щомісячно рівномірно зростає приблизно на 0,18 %;

-при кредитуванні на 3 роки - із суми платежу в розмірі 1,5 %, кожна послідуюча виплата за кредитом щомісячно рівномірно зростає приблизно на 0,07 %.

Вважаємо доцільним та рекомендуємо застосовувати цей вид іпотеки лише у випадках, коли Позичальник має незначні доходи і погашення кредиту передбачається за рахунок продажу первинного житла. На нашу думку необхідно врахувати, що в деякій мірі небезпекою та недоліком такого інструменту, так як і попереднього, є уявна доступність даного виду кредиту в початковий період, що підвищує ризик неповернення кредиту в майбутньому, особливо при його наданні на нетривалі строки

4. Іпотека за участю кредитора у прирості вартості (shared appreciation mortgage, SAM) може також називатися частковою іпотекою [6]. Техніка фінансування заставної з частковою іпотекою зумовлює фінансовий інтерес кредитора, що компенсує пільгове кредитування або інші пільги для позичальника - відстрочення виплати процентів або основного боргу, збільшення чи зменшення строків кредитування і т.ін. Зокрема, пільгове кредитування може включати зниження процентної ставки за кредитом в обмін на отримання аналогічного процента від різниці у збільшенні вартості нерухомості після її продажу, проте співвідношення може бути й іншим. Особливість іпотеки SAM полягає у тому, що сплата договірної участі кредитора у вартості нерухомості в грошовому вираженні зазвичай здійснюється лише під час продажу або передачі власності, рефінансування чи виплати кредиту. Участь кредитора у збільшенні вартості нерухомості складає в середньому 20-50 %.

5. Іпотека зі спільною участю кредитора та позичальника - іпотека, що дає змогу кредитору отримати доходи від нерухомості у різноманітних формах. Це може бути частка ренти, або частка чистого операційного доходу.

Додатковий дохід кредитора компенсує йому пільги, які надавалися позичальнику. Даний вид іпотеки та часткова іпотека відрізняються одна від одної специфічними умовами кредитування і особливим характером розподілу доходів від нерухомості. У першому випадку у кредитора з'являється частка участі в отриманні доходів за період часу, що обумовлений договором, у другому - частка у власності. Іпотека зі спільною участю застосовується при фінансуванні нерухомості, яка приносить дохід.

6. Іпотека з дисконтом (buydown permanent), байдаун - іпотека зі зниженою ставкою за кредитом, що сплачується позичальником в обмін на підвищений дисконт. В основному, дисконт встановлюється за кредитами, які можуть бути повернуті достроково у зв'язку з тим, що амортизація кредиту проходить за коротший строк. Отже, виплати за процентами будуть значно зменшені в порівнянні з повним строком кредитування, відповідно знизяться й доходи кредитора. Звичайно, дисконт - це попередня виплата, яку кредитор може відрахувати з кредитної суми. При цьому позичальник отримує кредит, який є меншим за обсягом, ніж той, який вказаний в іпотечному договорі, на суму дисконту, а усі наступні процентні виплати та виплати за основним боргом за кредитом визначаються, виходячи з його повного обсягу. Слід відзначити, що у ряді іпотечних технологій застосовується "байап" (buyup) - принцип, зворотний байдарну: підвищена ставка за іпотечним кредитом в обмін на відповідну зміну суми іпотечного кредиту.

7. Іпотека з доданим процентом - іпотека, яка надає позичальнику право дострокового повернення кредиту. Доданий процент сумується із процентною річною ставкою за кредитом (внаслідок чого збільшується сума щомісячних кредитних виплат). У даному випадку санкція за дострокове повернення кредиту компенсує кредитору банківські збитки, які були викликані скороченням кредитного терміну. При цьому, у зв'язку з подорожчанням кредиту, первинна кредитна ставка встановлюється на нижчому рівні, порівняно з ринковими іпотечними ставками. Цей інструмент за технологією аналогічний іпотеці з дисконтом.

З метою запобігання втрати доходів Банку пропонуємо за цим видом іпотеки (з правом дострокового погашення кредиту), як правило, використовувати комбіновану схему пружинної іпотеки.

При визначених намірах Позичальника достроково повернути кредит підвищена процентна ставка застосовується безпосередньо при укладанні кредитного договору або передбачається відповідний запис в кредитному договорі щодо донарахування відсотків із застосуванням доданого проценту за умови дострокового повернення кредиту.

8. Іпотека зі зворотним ануїтетом (Reverse-annyity mortgage, RAM) - це зворотна рентна іпотека, або зворотний іпотечний інструмент [7]. При цьому виді запозичення позичальник отримує кредит, який повертає наступною передачею прав на нерухомість у визначений договором термін. Заставна призначена в основному для пенсіонерів як додаткове фінансування життя власника нерухомості - довічна рента. Кредит може бути структурований таким чином, що позичальник - продавець нерухомості отримує від кредитора щомісячно (або в декілька прийомів) певні частки цього кредиту, або кредит може сплачуватись одночасно. Даний вид кредиту є одним із різновидів шарової іпотеки, яка має перевернутий вигляд. Коли у звичайної шарової іпотеки платіж за отриманий кредит сплачується позичальником у кінці строку кредитування у грошовому вигляді, то в цьому випадку отриманий кредит у кінці кредитного строку сплачується позичальником переказом усіх прав власності на нерухомість кредитору.

9. Завершальна іпотека - вид вторинного (субординованого) фінансування, що являє собою останню іпотеку, яка приймає практично будь-який вигляд. На відміну від звичайної останньої (молодшої) іпотеки завершальна іпотека включає у свій баланс кредитні баланси усіх попередніх іпотек.

10. Канадський ролл - оверний кредит - поновлювальна іпотека зі ставкою, що плаває або переглядається. Умови кредиту та іпотечна ставка періодично переглядається з урахуванням нових ринкових умов. Періоди фіксованої ставки різні. Ставка переглядається через 3-5 років, після чого несплачене сальдо рефінансується кредитом, який знову надається. Можливим є рефінансування кредиту з видачею додаткових кредитних сум. В цілому, строк кредитування за договором становить 25-30 років. Таким чином, даний вид іпотеки може включати як періодичне рефінансування кредиту (перегляд середньострокової іпотеки з постійною ставкою) за новою ціною - заставна з кредитом, що періодично поновлюється зі зміною умов кредитування, так і періодичне коригування ставки та інших умов кредиту, тобто застосування плаваючої ставки, яка змінюється кожні 3-5 років.