Ресурсне забезпечення банківського іпотечного і житлового кредитування на прикладі ПАТ "Приват Банк" Гайворонського району Кіровоградської області

11. Іпотечні інструменти із плаваючими змінними (adjustable-rate mortgage, ARM або variable rate mortgage, VRM) ставками - це індексовані кредити з автоматично змінними ставками, які відображають рух обраних та визначених у договорі ставок фінансового ринку або різних інфляційних показників. Коригування цих ставок здійснюється у визначений договором термін. Інтервал цих змін може бути різним - 6, 12 або 24 міс., але він може змінюватися й від 1 міс. до 5 років. Частіше ставка індексується щорічно залежно від умов кредитування та виду іпотеки відповідно до визначеного в договорі індексу. Таким чином, повністю індексована ставка (за якої зміни амортизованих платежів постійно залежать від змін індексу) протягом всього строку кредитування надає кредитору первісно обрану маржу, тобто часто банківська маржа практично не залежить від поточної вартості індексу й завжди постійна. Ефективність плаваючої ставки полягає у тому, що вона зазвичай прив'язується до певних базових ринкових ставок, які змінюються залежно від інфляційних процесів. Залишок боргу за довгостроковим кредитом перераховується вже виходячи з цієї нової ставки, відповідно до чого новий графік платежів завжди розраховується на підставі необхідної позитивної амортизації кредиту. Варто відмітити, що в зв'язку з підвищеною ризикованістю даних інструментів, законодавство встановлює обмеження процентних ставок, а саме: мінімальна ставка - ставка "флор" та максимальна - ставка "кеп".

12. Іпотека з виплатою, що нарощується (growing equity mortgage, GEM), іпотечний кредит з маржею, що зростає - складна багатоваріантна схема іпотечного інструмента з фіксованою ставкою у перші роки кредитування. Коли первинний період із застосуванням стандартного заставного інструмента триває більше року, то іпотека зветься "степ-GEM". Період наступної градації найчастіше складає рік. Ставка градації - це процентний приріст суми виплат.

Вона встановлюється договором, виходячи з необхідності позитивної амортизації кредиту. Своєрідність цієї іпотеки у тому, що технологічно інструмент може включати використання як фіксованої, так і змінної ставки по черзі. Іпотека GEM - один з різновидів іпотечного кредитування зі змінними строками кредитування, що зменшуються.

13. Іпотека зі змінною процентною ставкою та платежами, що збільшуються за рахунок погашення, об'єднує риси іпотеки з диференційованими платежами, що наростають, та іпотечного кредиту зі змінною процентною ставкою, яка постійно змінюється відповідно до змін ринкових індексів або показників. Перші 10 років банки надають пільги за сплатою кредиту (кредит з частковою негативною амортизацією) з наступним перерахуванням всіх недоплат до повної позитивної амортизації кредиту.

Даний інструмент більш рівномірно розподіляє ризик процентної ставки між позичальником та кредитором, ніж інші види іпотек.

2.4 Аналіз діяльності комерційних банків на ринку іпотечного кредитування України

Комерційні банки разом з позичальниками: фізичними та юридичними особами, страховими організаціями, державою та іншими установами є основними учасниками ринку іпотечного кредитування, які формують пропозицію на цьому ринку. Специфікою іпотечного є те, що позичальник може розпоряджатися нерухомим майном, яке знаходиться під заставою у банку. Тому іпотечні кредити можна поділити на 3 великі групи: 1) кредити на придбання нерухомості під заставу придбаної нерухомості - тобто позичальник стає власником нерухомого майна (квартири, земельної ділянки та інше), яке стає заставою при наданні кредиту; 2) кредити на придбання нерухомості під заставу вже існуючої нерухомості - позичальник стає власником нерухомості, а як застава використовується інше нерухоме майно, власником якого вже є позичальник; 3) кредити під заставу нерухомості - за даних умов кредити надаються для різних цілей під заставу нерухомого майна, власником якого є позичальник. Розподілення іпотечних кредитів за такими групами є не дуже актуальним тому, що воно не відповідає сучасним умовам функціонування ринку іпотечного кредитування [24 С.90-95].

Тому з урахуванням пропозицій сучасного ринку іпотечні кредити, які пропонуються можна поділити на декілька груп:

1) кредити на купівлю нерухомості на первинному (будівництво житла) та вторинному ринку, в тому числі кредити на будівництво котеджу, кредити на купівлю земельної ділянки - тобто до цієї групи можна віднести всі ті кредити, які видаються під заставу нерухомого майна (яке купується позичальником чи вже є у його власності);

2) кредитування позичальників при умові участі Державної іпотечної установи - іпотечний кредит надається для позичальника з урахуванням державних програм;

3) кредити для рефінансування іпотечного кредиту, наданого іншим банком. Звісно така градація є умовною, але вона дозволяє визначитися позичальнику з метою отримання іпотечного кредиту та розподілити всі пропозиції, які можуть запропонувати на даний момент комерційні банки.

Таблиця 2.1 Умови надання іпотечних кредитів в Україні в 2010 році

Пропозиції різних банків України для ринку іпотечного кредитування розрізняють за валютою, відсотком, терміном, сумою, первинним внеском, комісією, які обумовлюють привабливість послуги та умови взаємодії комерційних банків з позичальниками (табл. 2.1). Крім того необхідно враховувати умови погашення кредитних ресурсів, які пропонуються клієнтам: одноразове погашення основної суми кредиту, однаковими платежами з відсотками протягом усього терміну кредитування, дострокове погашення та інші умови прописані у договорах комерційних банків.

В таблиці 2.1 представлена інформація по іпотечному кредитуванню з основними програмами, які пропонують комерційні банки, але слід зазначити, що це не повний перелік банків, які надають іпотечні кредити. Наприклад, іпотечне кредитування на вторинному ринку здійснюють ще такі банки, як: Universal Bank, Піреус Банк, Єрсте Банк, ВТБ Банк, БМ Банк, Фольскбанк, Форум, Unicredit Bank, Укрсоцбанк та інші, процентні ставки коливаються від 11 до 22% в залежності від умов кредитування, але розмір первинного внеску за умов даних банків складає від 30, 40, 50%.

Ринок іпотечного кредитування в сучасних умовах включає в себе 10 комерційних банків, які надають різні за умовними групами кредити та ще 13 банків, які можна віднести до першої групи, як таких, що надають кредити на вторинному ринку. Таким чином, загальна кількість учасників з боку комерційних банків складає 23, також іпотечні кредити надають 2 державні банки (Укрексімбанк та Ощадбанк).

Таким чином, іпотечне кредитування займає значне місце в системі фінансових інструментів, які використовуються в сучасних умовах фізичними та юридичними особами. В сучасних умовах, комерційними банками діючими на ринку іпотечного кредитування (більше 20), пропонуються кредити під ефективні ставки в 22-25%, на початку року ці ставки становили - 30-35%. Умови надання стають більш прийнятними для позичальників, що свідчить про відновлення роботи комерційних банків з іпотечними кредитами [24 С.95-100].

Згідно таких тенденцій розвитку ринку іпотечного кредитування можливо резюмувати, що комерційні банки намагаються запропонувати різні програми іпотечного кредитування, щоб задовольнити різні вимоги позичальників, але позичальники ще не спроможні й не готові до того, щоб користуватися такими послугами.

Розділ 3. Шляхи удосконалення розвитку іпотечного житлового кредитування в Україні

Для розвитку іпотечного ринку необхідне ефективне функціонування ринку нерухомого майна, кредитного та фондового ринку, а також ринків страхування (страхування предмета іпотеки є обов'язковим) і супутніх послуг (в сегменті послуг з оцінки майна). Останнім досить часто не приділяється належна увага, хоча правильна оцінка предмета іпотеки має вагомий вплив на ефективність функціонування іпотечного ринку, адже специфікою даного кредиту є те, що його сума визначається у вигляді частки вартості застави.

Для детальнішої оцінки ситуації розглянемо певні моделі іпотечних відносин. Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла можна поділити на кредити, які надаються безпосередньо власнику майбутнього житла, і кредити, які надаються підрядним організаціям.

У першому випадку, коли іпотечний кредит надається безпосередньо майбутнім власникам житла, виникають двобічні відносини іпотеки між майбутнім власником і банком. У другому випадку виникають трибічні відносини іпотеки між банківською установою, підрядником і майбутнім власником житла. Трибічні відносини іпотеки можуть бути побудовані на основі наступних моделей [25 С.12]:

1. Кредитор надає іпотечний кредит підрядчику, погашення якого здійснюють майбутні власники, для цього складаються додаткові угоди між майбутніми власниками і банком. В даному випадку частина коштів, які поступають від майбутніх власників, акумулюються на окремому розрахунковому рахунку підрядчика і складають його прибуток.

2. Кредитор надає іпотечний кредит підряднику, а підрядник самостійно встановлює іпотечні відносини з майбутніми власниками. При цьому власник здійснює виплати по кредиту підряднику, а підрядник здійснює погашення іпотечного кредиту з одержаної суми за вирахуванням своєї норми прибутку. Цей спосіб більш вигідний для підрядника, оскільки він в праві скорочувати терміни надання кредитів власникам, що дає можливість підрядчику формувати вільні грошові кошти і використовувати їх в своїй діяльності.

Структура механізму іпотечного кредитування включає такі основні елементи: суб'єкти, об'єкти, процедури кредитування, важелі (стимули, санкції), нормативно-правове забезпечення, інституційне забезпечення, інформаційне забезпечення. Дані складові та їх характеристики визначаються рівнем розвитку економіки країни.

Досить часто вчені зазначають, що фактично первинний іпотечний ринок являє собою ринок іпотечних кредитів, а вторинний -- ринок іпотечних цінних паперів. Проте в такому випадку деякі операції з рефінансування іпотечних кредитів залишаються поза межами іпотечного ринку, особливо операції за участю позичальника, який також може рефінансувати свою заборгованість, залучивши додаткові фінансові ресурси на фінансування отриманого кредиту.

Що стосується структури вторинного іпотечного ринку, то вона суттєво відрізняється в частині механізму випуску іпотечних цінних паперів залежно від моделі, покладеної в основу національної іпотечної системи, адже від цього залежить механізм здійснення операцій з рефінансування іпотечних кредитів за допомогою цінних паперів. Кожна країна має свою особливу національну іпотечну систему, яка характеризується певними особливостями побудови та функціонування [14 С.19-21].

Механізм іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості передбачає наявність спеціального посередника між іпотечним кредитором та інвестором -- установи з фінансування ліквідності, на яку покладаються функції рефінансування іпотечних кредиторів. Дана установа здійснює купівлю іпотечних кредитів (заставних), формує їх пул за однорідними ознаками та випускає на основі даних пулів власні іпотечні цінні папери, мобілізуючи таким чином кошти для рефінансування. Цей фінансовий механізм іпотечного кредитування забезпечує можливість збереження високої ліквідності іпотечних кредиторів шляхом сек'юритизації їх активів.

Первинний та вторинний іпотечний ринок тісно пов'язані між собою, адже вони є елементами єдиної системи: зростання операцій на первинному ринку призводить до активації процесів на вторинному ринку, збільшує попит на операції з рефінансування іпотечних кредиторів, а це, в свою чергу, сприяє розширенню сукупного портфелю іпотечних кредитів. При цьому розмір дохідності іпотечних інструментів вторинного ринку є вирішальним фактором на встановлення ефективної ставки відсотків за іпотечною позикою.

Отже в Україні виник первинний і сформований розгалужений вторинний ринок житла, які характеризуються такими ознаками: значні регіональні дисбаланси; зростання цін, обумовлене незадоволенням платоспроможного попиту на житло заможних верств населення, трудовою міграцією, збільшенням витрат на будівництво; наявність спекулятивних операцій за відсутності більш ефективних альтернативних напрямків вкладання коштів; різний ступінь врівноваження попиту і пропозиції на різні класи нерухомості. Зараз необхідно запровадити сучасні інститути акумулювання фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування:

-посилити норми Закону України «Про іпотечні облігації» щодо захисту прав власників іпотечних облігацій, створити додаткові умови забезпечення виконання функцій управителя іпотечним покриттям;

-з метою розвитку вторинного іпотечного ринку стимулювати діяльність інституціональних інвесторів, для чого встановити нормативи формування резервів страхових компаній і пенсійних фондів іпотечними облігаціями, емітованими Державною іпотечною установою.

Для удосконалення фінансового механізму іпотечного кредитування необхідно залучати такі фінансові інструменти, як іпотечні облігації. Забезпечені іпотечні облігації мають стати пріоритетним фінансовим інструментом для акумуляції коштів на вторинному іпотечному ринку.

Висновки

Фінансова система більшості країн світу сьогодні формується іпотечними зобов'язаннями. Статистика сучасних фінансових ринків говорить про те, що понад 80% зобов'язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов'язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу - це іпотечні кредити.

Найбільш важливим для ефективного росту багато заставного іпотечного кредитування є вторинний фондовий ринок торгівлі іпотечними цінними паперами, що дозволить короткострокове рефінансування банків, які заморозили” кошти виданих довгострокових іпотечних кредитів в ліквідних об'єктах нерухомості.

ПриватБанк є лідером серед українських комерційних банків за кількістю клієнтів: його послугами користується понад 16% населення України.

ПриватБанк має генеральну ліцензію Національного банку України на проведення банківських операцій та здійснює весь спектр банківських послуг, які є на вітчизняному ринку, з обслуговування корпоративних та приватних клієнтів відповідно до міжнародних стандартів.

Іпотечне кредитування класифікується за певними критеріями - залежно від предмета іпотеки; за часовим критерієм; залежно від кількості предметів застав та заставодавців; за правовою основою. Законів, що безпосередньо регулюють ринок іпотечного кредитування, на сьогодні декілька, але основні із них - це Закон України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу». Переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів -- 14-15% у національній валюті -- навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Такий рівень ставок не є прийнятним для багатьох верств населення, незважаючи навіть на те, що рівень платоспроможності громадян України має тенденцію до зростання. Розгляд та аналіз викладених вище питань зумовив необхідність пошуку шляхів вдосконалення досліджуваного процесу. Автором проаналізовано існуючи пропозиції щодо цього питання та систематизовано у наступних напрямках:

По-перше визначені методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування.

По-друге при дослідженні західного досвіду кредитування були запропоновані шляхи впровадження нових банківських механізмів.

Доповнюючись спеціальними кредитними технологіями, змінюючи внутрішню структуру амортизаційних виплат, ці види кредитів можуть пересікатися й утворювати чисельну мережу іпотечних інструментів.

Інструмент з фіксованою процентною ставкою не означає постійних виплат, це можуть бути різноманітно структуровані за виплатами кредити. Більше того, рівновеликі періодичні платежі також не означають використання кредиту з фіксованим процентом - таким чином може бути структурована іпотека при багатьох альтернативних ставках.

Згідно тенденцій розвитку ринку іпотечного кредитування можливо резюмувати, що комерційні банки намагаються запропонувати різні програми іпотечного кредитування, щоб задовольнити різні вимоги позичальників, але позичальники ще не спроможні й не готові до того, щоб користуватися такими послугами.

Для удосконалення фінансового механізму іпотечного кредитування необхідно залучати такі фінансові інструменти, як іпотечні облігації. Забезпечені іпотечні облігації мають стати пріоритетним фінансовим інструментом для акумуляції коштів на вторинному іпотечному ринку.

Список використаних літературних джерел

Арбузов С.Г. Активізація ролі іпотеки у вирішенні житлової проблеми в Україні / С.Г. Арбузов // Актуальні проблеми економіки. - 2008. - №6. - С.194-202.

Буруль Е. «Будут здоровы» / Е. Буруль // Деньги.-2010.-№ 15(185).-С. 12.

Буруль Е. «Они вернулись» / Е. Буруль // Деньги.-2010.-№ 13(183).-С. 16.

Буруль Е. «Уступают недорого» / Е. Буруль // Деньги.-2010.-№ 13(183).-С. 24.

Внукова Н. М., Бажанов О. Є. Іпотечний ринок: теорія та практика: монографія / Н.М. Внукова,О.Є. Бажанов. - Х. : ВД «ІНЖЕК», 2008 - 192 с.

Вовчак О.Д. Досвід рефінансування житлових іпотечних кредитів в Україні шляхом випуску звичайних іпотечних облігацій / О.Д. Вовк, І.В. Ковалишин // Економіка та держава. -2009. - №11. - С.16-21.

Гордіца Т.М. Шляхи мінімізації іпотечного кредитного ризику банківських установ в умовах світової фінансової кризи / Т.М. Гордіца // Регіональна економіка. - 2009. - №1. -С.147-155.

Жук О.В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / О.В. Жук // Економічний простір. - 2009. - №1. - С.308-315.

ЗУ „Про іпотеку” // від 5 червня 2003 року N 898-IV.

ЗУ „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” // від 19 червня 2003 року N 979-IV.

ЗУ „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // від 19 червня 2003 року N 978-IV.

Іпотчне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні: Інформаційно-аналітичні мат-ли/За загальною редакцією к.е.н. Кірєєва О.І. - К.: Центр наукових дослідженнь НБУ, 2004.

Костюкевич О.І. Теоретичні аспекти функціонування іпотечного ринку / О.І. Костюкевич // Економіка та держава. - 2009. - №1. - С.24-26.

Лагутін В.Д. Кредитування: теорія і практика: Навчальний посібник. К.: „Знання”. 2000 р.

П.Д. Біленчук, О.Г.Диннік, І.О. Лютий, О.В. Скороход. Банківське право: українське та європейське (За ред. П.Д.Біленчука.) Навчальний посібник. - К.: Атака, 1999.

Патрик Г.О., Загородній А.Л. Фінанси підприємств. - Львів, ЛБУНБУ 2003, С.87-91

Положення Національного банку України „Про кредитування” №246 від 29.091995 року.

Ревуцька Н. Iпотечне кредитування: зарубiжний досвiд i перспективи розвитку в Украiнi // "Цiннi папери Украiни", N2 (290), 15 сiчня 2004 року.

Рибін Л.О. Безготівкові розрахунки. - Суми: Вид-во „Довкілля”, 2002.

Риндя А. Іпотечні стовпи в Україні // «Податки та бухгалтерський облік», 2 жовтня 2003 р., № 79 (637), с. 23.

Риндя А. Фундамент іпотекоманії // «Податки та бухгалтерський облік», 30 жовтня 2003 р., № 87 (645), с. 24

Сердюк А.В. Аналіз моделей іпотечного кредитування ті їх придатності до використання у вітчизняних економічних умовах / А.В. Сердюк // Вісник Вінницького політехнічного інституту. - 2008. - №1. - С.20-26.

Соботович О. Система іпотечного кредитування в Україні: проблеми та перспективи розвитку // «Фінанси», № 10, 2003, с.3-7

Т.Ю. Шемшученко. - К. : ТОВ Видавництво «Юридична думка» - 2006

Терещенко Г.М. Особливості ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування / Г.М. Терещенко, М.М. Мошкова // Фінанси України. - 2009. - №3. С.90-100.

Размещено на Allbest.ru