Ипотечное жилищное банковское кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА по теме:

«Ипотечное жилищное банковское кредитование»

Нижний Новгород

2010

Содержание

Введение

1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Ипотека как форма кредитных отношений

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

1.3 Процесс ипотечного жилищного кредитования

2. Организация ипотечного жилищного кредитования

2.1 Общая информация об НБД-Банк и ЗАО «Банк ЖилФинанс» и «ВТБ 24»

2.2 Анализ ипотечного кредитования на Нижегородском рынке банковских услуг

2.3 Влияние финансового кризиса на ипотечное кредитование в России

3. Пути улучшения ипотечного кредитования в банке

Заключение

Список использованной литературы

Введение

История развития кредитных отношений и основного их звена - банка -насчитывает не одну сотню лет. Все это время они совершенствовались и приспосабливались под существовавшие экономические и политические структуры. Банковские институты также прошли свой эволюционный путь - от меняльных контор, обеспечивающих путешественника и торговца необходимой валютой, до современных гигантов, предоставляющих своим клиентам сотни услуг и действующих во всех отраслях экономики. В этот процесс вмешивалось государство, формируя банковскую систему, экономически и социально приемлемую для общества. Функцию формирования обычно выполнял Центральный Банк, создающий нормативную базу для деятельности коммерческих банков.

Для экономики современной России большое значение имеет банковское кредитование, позволяющее организациям использовать значительные заемные ресурсы для расширения производства и обращения продукции. Кредитование как фундаментальная составляющая деятельности банка является существенным источником инвестиций, содействует непрерывности и ускорению воспроизводственного процесса, укреплению экономического потенциала субъектов хозяйствования и способно занять основное место в объеме банковских операций, приносящих доход.

Экономический кризис, затронувший все сферы жизни в России, серьезно отразился на банковском секторе нашей страны. Серьезный удар пришлось выдержать российской ипотеке. Значительно сократился сократился выбор банков, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Уже сейчас часть банков временно приостановила выдачу кредитов, другие - скорректировали условия выдачи, подняли ставки, отказались от наиболее рискованных кредитных программ.

В своих оценках происходящего аналитики сходятся во мнении: банкам, чтобы выжить, необходимо предпринять срочные меры, грозящие больно ударить по карману просто потребителя. И хотя конкретный вопрос о кризисе на российском рынке недвижимости и ипотеки остается открытым, как аналитикам, так и обычным людям, желающим купить квартиру, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России точно не будет. Да и просто получить кредит на покупку жилья будет непросто.

В связи с возникшими проблемами на фоне финансового кризиса тема ипотечного жилищного кредитования становится особенно актуальной. В связи с эти целью курсовой работы является изучение организации ипотечного жилищного кредитования банка, для этого раскрываются следующие вопросы:

- понятие ипотеки как формы кредитных отношений,

- общая схема ипотечного жилищного кредитования в банках,

- организация ипотечного кредитования в банке,

- пути улучшения ипотечного кредитования в банке.

Объектом исследования в курсовой работе является банк, успешно осуществляющий ипотечное жилищное кредитование.

Предметом исследования определен механизм ипотечного жилищного кредитования.

Для правильного решения поставленных задач использовались информационно-методические источники: данные бухгалтерской отчетности коммерческого банка, нормативные документы, информация размещенная на официальных сайтах, а так же литература в которой освещается вопрос ипотечного жилищного кредитования.

1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Ипотека как форма кредитных отношений

Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае не возврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита[14].

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

- долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

- заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

- заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

- законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

- ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки[20].

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1) ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

2) ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

3) ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 17 ноября 2003 года.

Ипотечные банки - специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками[27].

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала. Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент. Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором[28].

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

- Общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

- Слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

- Существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

- Неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная; в настоящее время действует ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

- Ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика[20].

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

-содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

-привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

-содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

-стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

-представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе: определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога, недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений; четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого - реестр ипотечных кредитов, а в пассивах - обязательства по ипотечным облигациям.

Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.

Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций - одноразовый или многоразовый.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т.п.

1.3 Процесс ипотечного жилищного кредитования

Методология ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

- процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;

- процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;

- процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.

Сюда же следует отнести формы внутрибанковских документов, сопровождающих все вышеуказанные процедуры [9].

Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник банка, например кредитный эксперт.

В целях экономии времени заемщиков и рациональной организации работы сотрудников банка целесообразнее первичные консультации, касающиеся условий кредитования и возможности конкретного заемщика получить кредит, осуществлять по телефону, производя необходимые расчеты в режиме онлайн, а тех заемщиков, которых устраивают условия банка и которые по предварительным расчетам могут получить кредит, приглашать на первую встречу с сотрудником банка, назначая при этом конкретный день и час.

В ходе первой встречи с заемщиком сотрудник банка оценивает его самого: это и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник банка делает соответствующие пометки во внутрибанковских документах или электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.

Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для ее рассмотрения банком.

В зависимости от особенностей организации работы банка возможны также другие варианты. Например: заемщик ранее подавал заявку на кредит через интернет-сайт банка и пришел на первую встречу уже со всеми необходимыми документами, список которых получил на том же интернет-сайте банка.

В последнее время из-за усиливающейся конкуренции банки стараются сократить перечень таких документов. Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:

- документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;

- документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);

- документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);

- документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации)).

Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика/созаемщика/поручителя каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика/созаемщика/поручителя в зависимости от политики банка [17].

Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы.

Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы.

1. Тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика.

2. Системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения).

3. Изучение личности потенциального заемщика.

Существует множество методик и их модификаций для определения платежеспособности заемщика и процедур (уровней) принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

Во внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика[22].

Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает использование экспертных оценок сотрудника банка, содержащихся, как правило, в его заключении. В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик.

1. Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:

A. PTI (payment to income) (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период.

Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет в среднем 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера платежа по кредиту.

Б. OTI (obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые заемщиком в течение месяца, в том числе плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты.

Максимально допустимое значение коэффициента OTI составляет в среднем 50% в зависимости от уровня дохода заемщика и совокупного размера его обязательств.

В. Достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание. После уплаты всех обязательных ежемесячных платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона на 1 человека, исходя из количества членов семьи (расходы на содержание). Расходы на содержание рассчитываются как произведение количества членов семьи заемщика (заемщик и лица, находящиеся на его иждивении) и размера прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки. В случае если расходы на содержание превышают остаток денежных средств после уплаты всех обязательных платежей, платежеспособность заемщика не отвечает установленным требованиям.

2. Качественные характеристики:

А. Доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

- Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально.

- Наличие неденежных активов. Это имущество заемщика (автомобиль, загородная недвижимость, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество), которое не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете отношений этих доходов к платежам. В то же время факт, что заемщик владеет значительными активами в виде движимого и недвижимого имущества, может заметно повлиять на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов.

- Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Этот существенный компенсирующий фактор свидетельствует о том, что у заемщика есть дополнительные средства (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита.

Б. Стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:

- Послужной список заемщика за последние десять лет. Положительным компенсирующим фактором является его постоянная работа в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста.

- Причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причины увольнений.

- Оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени.

- Возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильных доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения.

Молодость заемщика, его хорошее образование, перспективная специальность должны рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку дают основания предполагать, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а удельный вес ежемесячных платежей в доходе - соответственно снижаться.

В. Кредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должна быть изучена информация о выполнении заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров и договоров займа и прочих денежных обязательств (включая выплату алиментов). Эта информация является существенным фактором при оценке способности и желания заемщика погасить ипотечный жилищный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о его предоставлении. На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как "стабильных" (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и "нестабильных" (существенный риск невозврата кредита).

Все большую популярность среди банков, в том числе ипотечных кредиторов, приобретает скоринговая методика оценки платежеспособности заемщика, в которой критерии платежеспособности и надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов. По общей сумме набранных баллов делается заключение о платежеспособности клиента и максимально возможной сумме кредита. Эта методика позволяет наглядно оценить все характеристики потенциального заемщика, однако она подходит лишь для более или менее стандартных ситуаций и не может быть использована при рассмотрении индивидуальных схем кредитования.

При современном уровне развития технологий порядок работы скоринговой системы выглядит следующим образом: заполненная в электронном виде анкета автоматически загружается в систему, оперативно выдается информация о платежеспособности заемщика и рассчитывается максимальный размер кредита с распечаткой соответствующего отчета. Схема может быть усложнена за счет проверки достоверности тех или иных сведений (скажем, о наличии автомобиля). На основе сформированного отчета сотрудник банка составляет собственное заключение, содержание которого определяется каждым банком самостоятельно, и предоставляет его уполномоченному лицу/органу банка.

Однако необходимо учитывать, что особенность оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита состоит в том, что ее целью является не принятие окончательного решения о выдаче кредита, а лишь расчет максимально возможной суммы кредита или принятие предварительного решения о выдаче или отказе в выдаче кредита. Окончательное решение может быть принято только после того, как банком будет оценено и одобрено в качестве обеспечения жилое помещение (имущественные права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое банку для получения кредита в зависимости от программы ипотечного кредитования, а также другие виды обеспечения.

Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга [26].

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ [1] исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В российской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных жилищных кредитов и уплате процентов по ним обеспечивается, как правило, неустойкой и залогом (ипотекой) квартиры (залогом имущественных прав на получение строящейся квартиры в собственность), приобретаемой на кредитные средства. Кроме того, при необходимости в качестве обеспечения предоставляется поручительство физических или юридических лиц.

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.

После независимой оценки рыночной стоимости квартиры, передаваемой в залог, а также оценки ее на предмет соответствия требованиям банка, банк в лице уполномоченных органов или лиц может принять окончательное решение о выдаче ипотечного кредита конкретному заемщику на конкретную квартиру [18].

Далее начинаются процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита.

Предоставление ипотечного жилищного кредита включает в себя три основные процедуры:

1. Оформление страховых документов.

2. Оформление кредитных и банковских документов.

3. Оформление купли-продажи и/или ипотеки квартиры [23].

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, обусловливают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом одна из главных ролей здесь отводится ипотечному страхованию.

Задача страхования - в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.

Российские страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам в качестве одного из инструментов снижения кредитного риска специальные программы комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. В зависимости от типа ипотечного кредита эти программы могут включать в себя до трех видов страхования - имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем - банк-кредитор.

Личное страхование покрывает риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика. Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры. Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.

Для осуществления комплексного ипотечного страхования своих заемщиков и заложенного имущества банку целесообразно заключать соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями-партнерами. В соглашениях желательно оговорить права и обязанности каждой из сторон, процедуры взаимодействия при ипотечном страховании, утвердить формы документов, которые будут использоваться в процессе взаимодействия (формы страховых договоров (полисов), заключаемых с заемщиками, а также документы взаимодействия банка и страховой компании - отчеты, реестры и т.п.), тарифы, а, кроме того, порядок выплаты страхового возмещения при наступлении различных страховых случаев.

Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.

Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

Банку следует осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

Договор комплексного ипотечного страхования должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или ипотеки квартиры [27].

Банк и заемщик заключают кредитный договор, при необходимости - с поручителем заключается договор поручительства, оформляются внутрибанковские документы (набор и формы внутрибанковских документов, необходимых для предоставления ипотечного жилищного кредита, определяются каждым банком самостоятельно исходя из требований действующего законодательства и Учетной политики банка).

Затем продавец квартиры и покупатель-заемщик заключают договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, предусматривающий возникновение ипотеки квартиры в пользу банка в силу закона (если кредит предоставляется на приобретение квартиры).

После предоставления кредита на счет заемщика сумма кредита, как правило, снимается со счета (если предусмотрен расчет наличными денежными средствами) и вместе с собственными средствами заемщика закладывается в банковскую ячейку, откуда вся сумма изымается продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки.

При предоставлении кредита под залог имеющегося жилья банк и заемщик вместе с кредитным договором заключают договор ипотеки квартиры, который передается на государственную регистрацию, после чего банк предоставляет заемщику ипотечный кредит.

Если обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору удостоверяется закладной, заемщик подписывает закладную, и она передается на государственную регистрацию вместе с другими документами.

Продавец после получения всех средств за проданную квартиру передает ее по акту приема-передачи квартиры заемщику и собственноручно пишет расписку о получении денежных средств от покупателя-заемщика. Один из экземпляров акта, а также копию расписки желательно подшивать в кредитное досье заемщика.

Кроме того, в кредитное досье желательно подшить копию договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки с отметкой о государственной регистрации купли-продажи и ипотеки, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру с указанием ипотеки в качестве обременения.[27]

Обслуживание ипотечного жилищного кредита включает в себя процедуры по:

- мониторингу исполнения обязательств заемщика;

- мониторингу состояния заложенного имущества;

-

2. Организация ипотечного жилищного кредитования в банках

2.1 Общая информация о банке ЗАО «Банк ЖилФинанс» и НБД-Банк

Ипотечное кредитование ЗАО «Банк ЖилФинанс».

Закрытое Акционерное Общество «Банк Жилищного Финансирования» (ЗАО «Банк ЖилФинанс») основано в 1994 году. Сегодня Банк Жилищного Финансирования предлагает своим клиентам качественные кредитные продукты в 15 городах России, гарантируя высокий уровень обслуживания и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Специалисты Банка постоянно ведут работу по созданию новых банковских продуктов, адаптированных к ситуации на финансовом рынке, потребностям населения и изменениям в законодательстве.

Банк ведет активную деятельность по освоению новых регионов. В настоящий момент Банк предлагает кредитные продукты в Москве, Подмосковье, Омске, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Новороссийске, Ярославле, Калининграде, Липецке, Перми, Самаре, Саратове, Волгограде, Новосибирске, Красноярске.

В момент создания учредителями Банка выступили предприятия Группы Компаний ПИК, Банк специализировался на оказании услуг корпоративным клиентам - ведущим инвестиционно-строительным и риэлтерским компаниям столицы. С 1999 года приоритетным направлением деятельности Банка является жилищное финансирование и ипотечное кредитование. ЗАО «Банк ЖилФинанс» входит в число 20 крупнейших российских банков, занимающихся ипотечным кредитованием. В настоящее время у Банка 8 акционеров - юридических лиц (на долю ООО «ТЕХМАШСТРОЙ-СЕРВИС», ООО «Строймонтажконцепция» и ООО «Финжилстрой» приходится более 80% акций). Стратегический партнер Банка - ОАО «Группа компаний «ПИК» - входит в перечень системообразующих организаций, утвержденный Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики. Совладельцы Группы Компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков входят в состав Совета директоров Банка. Головной офис кредитной организации расположен в Москве, у Банка 5 филиалов в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, Калининграде и 7 дополнительных офисов.

Банк обладает четкой стратегией развития в текущих условиях финансового кризиса, выделяя в качестве основных направлений повышение рентабельности бизнеса и диверсификацию пассивной и активной части бизнеса по регионам, предприятиям и отраслям. Менеджмент Банка предпринимает оперативные меры, адекватные текущей рыночной ситуации, направленные на сокращение издержек и оптимизацию расходов, привлечение фондирования, диверсификацию и улучшение качества кредитного портфеля.

Банк усовершенствует практику корпоративного управления и систему риск-менеджмента, которая активно интегрируется в структуру кредитной организации. Запланированное реформирование Совета директоров и введение в состав Совета независимых директоров позволят улучшить текущую деятельность Банка и принимать во внимание интересы собственников и вкладчиков.

По размеру активов ЗАО «Банк ЖилФинанс» входит в число 200 крупнейших банков страны. Кредитный портфель составляет 82% активов-нетто. Одной из основных задач руководства и риск-менеджмента на 2009 год является улучшение качества кредитного портфеля и управления ипотечными рисками, как основного продукта Банка. В этом направлении, помимо активной собственной работы, Банк использует все возможности, предоставляемые государством, и готовит пулы кредитов к реструктуризации с участием АИЖК. За счет централизации функций усилены системы андеррайтинга клиентов, начисления резервов на возможные потери по ссудам, ежедневной работы с просроченной задолженностью.

Капитализация в настоящее время является хорошей, ее показатели в дальнейшем возрастут ввиду запланированного увеличения собственных средств (взнос в уставной капитал, оформление здания в собственность). Национальное Рейтинговое Агентство считает, что собственники и в дальнейшем будут поддерживать развитие Банка и предоставят ему поддержку в случае необходимости.

Позиция ликвидности в настоящее время является стабильной, Банк диверсифицирует фондирование в сторону источников, не связанных с группой ПИК, повышает среднюю длительность пассивов и увеличивает долю розничных депозитов.

Рейтинговая оценка учитывает риски, связанные с текущей рыночной специализацией Банка, а также высокий уровень концентрации источников фондирования на связанных с ГК ПИК сторонах, однако поддержка, оказываемая акционерами, расширение спектра услуг и диверсификация бизнеса позволят Банку укреплять свои рыночные позиции и поддерживать финансовые показатели.

ЗАО «Банк ЖилФинанс» является участником национальных и международных общественных и финансовых организаций и ассоциаций, входит в состав рабочей группы Международной Финансовой Корпорации (IFC) по развитию первичного рынка ипотечного кредитования. 12 марта 2009 года Национальное Рейтинговое Агентство присвоило Банку ЖилФинанс рейтинг "А-" в значении "высокая кредитоспособность, третий уровень".

По данным РБК.Рейтинг, Банк ЖилФинанс входит во 2-ю группу финансовой устойчивости (из 6 установленных) в категории российских банков с уровнем активов от 5 до 15 млрд рублей.

По данным РБК.Рейтинг, Банк Жилищного Финансирования по объему выданных в 2008 году ипотечных кредитов занимал 8 место среди крупнейших ипотечных банков московского региона, а также входил в число 20-ти самых ипотечных банков России.

Помимо ипотечного кредитования, Банк предлагает автокредитование, услуги по размещению средств клиента во вклады, аренде сейфовых ячеек, обслуживанию пластиковых карт ведущих международных платежных систем Visa International и Diners Club International, валютным операциям и расчетно-кассовому обслуживанию.

Банк Жилищного Финансирования отчитывается по МСФО. Аудитором с 2003 года является компания «Deloitte & Touche».

Банк Жилищного Финансирования является членом Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР), Национальной валютной ассоциации, членом фондовой секции ММВБ, состоит в Ассоциации региональных банков России, входит в состав акционеров ОАО «Национальное бюро кредитных историй» (НБКИ), НО Ассоциация «Деловой Совет ЕврАзЭс», входит в состав рабочей группы Международной Финансовой Корпорации (IFC) по развитию первичного рынка ипотечного кредитования.

Кредитный продукт "Дом - АИЖК"

Условия: кредит предоставляется для приобретения жилого дома с земельным участком на вторичном рынке во всех регионах присутствия Банка.

Валюта кредита: рубли РФ

Срок кредита: от 3-х лет до 30 лет

Первоначальный взнос: от 40% стоимости квартиры

Минимальный размер кредита: 600 000 рублей РФ

Максимальный размер кредита: 4000000 рублей РФ

Досрочное погашение кредита: мораторий на досрочное погашение отсутствует.

Комиссии за досрочное: погашение отсутствуют.

Минимальная сумма погашения кредита: 10 000 рублей.

Процентная ставка по кредиту зависит от величины первоначального взноса и суммы кредита.

Кредит Сумма кредита до 1,5 млн. руб.Сумма кредита свыше 1,5 млн. руб.

от 30% до 50% 13,20% 14,00%

от 51% до 60% 13,50% 14,75%

14,00% - при минимальной комиссии за предоставление ипотечного кредита в размере 1% от суммы кредита

Заемщик должен обеспечить на текущем счете средства в размере 2 аннуитетных платежей на момент выдачи кредита

Погашение кредита: ежемесячно, равными платежами

Оценка платежеспособности: при расчете платежеспособности принимается во внимание совокупный доход заемщиков (до 3 человек), подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ

Срок рассмотрения заявки:3 рабочих дня

Дополнительные расходы

Рассмотрение заявления на жилищный ипотечный кредит: 1 700 рублей

Комиссия за предоставление кредита при стандартной процентной ставке:

2,5% от суммы кредита (минимум 15 000 рублей, максимум 100 000 рублей), если выдача кредита будет происходить в течение 1 месяца с момента получения положительного решения Банка о кредитовании.

3% от суммы кредита (минимум 15 000 рублей, максимум 120 000 рублей), если выдача кредита будет происходить по истечении 1 месяца с момента получения положительного решения Банка о кредитовании.

Комиссия за предоставление кредита при повышенной процентной ставке (14% годовых):

1% от суммы кредита (минимум 15 000 рублей, максимум 40 000 рублей)

Комиссия за выдачу с банковского счета наличных денежных средств (обналичивание денежных средств)0,5% от суммы кредита (минимум 7 500 рублей, максимум 45 000 руб.)

Оценка приобретаемой квартиры: от 4 500 рублей

Тарифы определяются оценочной компанией - партнером Банка.

Страхование следующих рисков:

1) жизни и потери трудоспособности заемщика/созаемщика;

2) риска утраты и повреждения предмета залога;

3) риска утраты права собственности на предмет залога.

Тарифы определяются страховой компанией - партнером Банка

Страховая сумма не менее остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%.

Аренда банковской ячейки (при наличии) 2 800 рублей (31 день)

Кредитный продукт "Экспресс ипотека"

Условия: кредит предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья или на любые потребительские цели под залог квартиры на вторичном рынке жилья, находящейся в собственности заемщика.

Валюта кредита: рубли РФ

Срок кредита: от 1 года до 6 лет

Соотношение размера кредита и стоимости объекта залога (К/З)до 50% от оценочной стоимости предмета залога.

Минимальный размер кредита300 000 рублей РФ

Максимальный размер кредита3 000 000 рублей РФ

Досрочное погашение кредита: мораторий на досрочное погашение - 6 месяцев с даты предоставления кредита.

Минимальная сумма погашения кредита - 10 000 рублей (с 7-го месяца).

Комиссии за досрочное погашение отсутствуют.

Процентная ставка по кредиту зависит от срока кредита и цели кредита.

Срок, лет Процентная ставка, % годовых.

Приобретение квартиры

Кредит на потребительские цели

от 1 до 3 лет 18% 16,9%

от 3 до 6 лет 18% 18%

Погашение кредита: ежемесячно, равными платежами

Оценка платежеспособности: доход заемщиков подтверждается в заявительной форме, согласно данным заявления-анкеты на жилищный ипотечный кредит. Документального подтверждения доходов не требуется.

Срок рассмотрения заявки:1 рабочий день

Дополнительные расходы

Рассмотрение заявления на жилищный ипотечный кредит: 1 700 рублей

Для клиентов от партнеров Банка «ЖилФинанс» рассмотрение заявки бесплатное.

Комиссия за предоставление кредита:10 000 руб. - при приобретении квартиры

2,9% от суммы кредита - при получении кредита на потребительские цели от суммы кредита (минимум 15 000 руб.)

Комиссия за выдачу с банковского счета наличных денежных средств (обналичивание денежных средств):

0,5% от суммы кредита (минимум 7 500 рублей, максимум 45 000 руб.)

Оценка приобретаемой квартиры: от 4 500 рублей

Тарифы определяются оценочной компанией - партнером Банка.

Страхование следующих рисков:

1) жизни и потери трудоспособности заемщика/созаемщика;

2) риска утраты и повреждения предмета залога;

3) риска утраты права собственности на предмет залога.

Тарифы определяются страховой компанией - партнером Банка

Страховая сумма не менее остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%.

Аренда банковской ячейки (при наличии): 2 800 рублей (31 день)

Ипотечное кредитование в НБД - Банке

Банк образован в 1992 году ведущими предприятиями Нижегородской области под именем «Нижегородский Банкирский Дом» с целью финансирования программ оборонного комплекса. На момент создания в состав акционеров входило 59 предприятий и организаций. В 2001 году ряды акционеров пополнил Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР). С 1996 года официальное название банка - ОАО «НБД-Банк».

С помощью ипотечных кредитов НБД-Банка возможно купить квартиру или частный дом под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Процентная ставка по кредиту составляет 10,75%-14% годовых в рублях, в зависимости от срока и размера кредита. Максимальная сумма займа зависит от совокупного дохода заемщиков, количество которых может варьироваться до 4-х человек. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными частями. Мораторий на досрочное погашение кредита - 6 месяцев. Досрочное погашение осуществляется без штрафных санкций.

Помимо возможности купить жилье с помощью ипотеки, сейчас в НБД-Банке предприниматели могут также оформить кредит на ремонт своей квартиры или дома. Размер возможного ремонтного кредита - до 70% от стоимости недвижимости, предоставленной в залог. Получить кредит можно сроком от 6 месяцев до 15 лет.

У НБД Банка в Нижнем Новгороде есть различные программы ипотеки, ориентированные на различные категории заемщиков.

Основными условиями ипотечных программ НБД-Банка, согласно которым кредит предоставляется на приобретение квартиры или частного дома на вторичном рынке недвижимости, являются:

Кредит предлагается в российских рублях.

Размер процентной ставки находится в интервале от 9.50 % годовых в российских рублях.

Максимальный срок кредитования составляет 30 лет, минимальный - 6 месяцев.

Кредит может быть выдан в размере от 500 000 до 4 000 000 рублей.

Размер вносимого заемщиком первоначального взноса начинается от 30 %.

Возможно досрочное погашение кредита без штрафа через 6 месяцев.

Заемщик должен быть старше 18 лет и моложе 65 лет.

Допускается привлечение ближайших родственников в качестве созаемщиков по кредиту.

Трудовой стаж на последнем месте работы заемщика должен превышать 6 месяцев.

За выдачу ипотечного кредита банком взимается 1.90%, но не менее 4500 рублей.

За проведение оценки объекта ипотеки взимается от 3 000 рублей.

За рассмотрение кредитной заявки плата не взимается.

В НБД-Банке действуют три программы ипотечного кредитования:

1. «Кредит на строительство коттеджа». Процентная ставка по кредиту зависит от размера и срока кредита

2. «Кредит на приобретение квартиры на первичном рынке» - покупка квартиры в новостройке у аккредитованных банком застройщиков. Процентная ставка по кредиту зависит от размера и срока кредита

3 «Кредит на покупку построенного жилья» - покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Процентная ставка по кредиту зависит от размера и срока кредита.

С 16 сентября 2009 в НБД-Банке можно взять кредит на покупку жилья по сниженной ставке - от 10,55% годовых. С начала года ставки на ипотечные кредиты в банке понизились в среднем на 3%, что делает ипотеку все более доступной для населения. В кредит можно приобрести жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Приобретаемая недвижимость в обоих случаях оформляется в качестве залога.

Основные условия ипотеки - возраст заемщика от 18 до 65 лет и наличие стабильного дохода. Кредит можно взять в размере 70% стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита зависит от числа созаемщиков и их суммарного дохода - для получения кредита на большую сумму можно привлечь до 3-х человек. Срок кредитования - от 3 до 30 лет.

Преимуществом кредитования в НБД-Банке является то, что ипотечный кредит можно погасить досрочно - уже через 6 месяцев - без дополнительных комиссий и штрафов.

Кроме того, процентная ставка по кредиту фиксирована на протяжении всего срока кредитования. Ставки сегодня варьируются от 10,55 до 12,51% в рублях - в зависимости от суммы и срока кредита.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам, и не может превышать предельной величины, установленной НБД-банком.