Анализ развития ипотечных программам ЗАО КБ "КЕДР"

происходит его продажа и портфель восстанавливается. За время работы ипотечного центра просрочки возникла всего у 2 проблемных клиентов, но эта просрочка связана лишь с задержкой платежа или не полной оплатой аннуитета, так что в их адрес выставлены лишь фискальные меры.

Теперь выяснить, какое место ипотечная программа банка «КЕДР» занимает на рынке услуг ипотечного кредитования г. Красноярска. Для того, чтобы это выяснить мы проанализируем основные ипотечные программы, действующие на территории г. Красноярска.

Сравнение будет проводиться по следующим основным критериям:

- Срок предоставления кредита,

- Процентная ставка по кредиту,

- Условия досрочного погашения,

- Цели кредитования,

- Дополнительные требования, предъявляемые к заемщику.

На ипотечном рынке г. Красноярска представлено огромное множество программ, для систематизации и удобства анализа сделаем ограничение по первоначальному взносу в размере 15%, валюте кредита - рубли и рассматриваем только вторичный рынок жилья, так как из всего списка программа банка «КЕДР» будем анализировать и сравнивать самую востребованную программу «Рублевый» (Приложение 1).

Итак, проанализируем предоставляемые другими банками программы получения ипотечного кредита. Основные показатели ипотечных программ других банков, предоставляемых на территории Красноярска, представлены в приложении 2.

Если говорить о сроках, то они редко превышают 25 лет, правда стоит отметить, что некоторые банки разрабатывают специальные долгосрочные программы со сроком до 50 лет, однако пока это скорее исключение, чем правило, и у таких кредитов выше процентные ставки, срок принятия решения и дополнительные требования (в основном по страхованию), т.е. долгосрочный кредит получить гораздо сложнее.

Процентные ставки существенно различаются: от 11,5 - 17% в рублях. Некоторые банки действительно предоставляют кредит под невысокие ставки, однако, тут стоит сказать о том, что в программах ипотечного кредитования, как правило, не указываются или указываются не полностью комиссионные вознаграждения банка (рассмотрение заявки, обслуживание, ведение счета и т. д.), которые могут существенно увеличивать ежемесячные взносы заемщика, хотя, по сути, не являются составляющими процентной ставки по кредиту. Данную ситуацию отражает расчет эффективной процентной ставки (Приложение 2).

Тем не менее, стоит отметить, что лучшую ставку в рублях предлагает Сбербанк в программе «ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ», но в программах этого банка обязательно поручительство и учитывается доход, подтвержденный по справке 2-НДФЛ, что является ограничением для большой части заемщиков.

Что касается минимального первоначально взноса, то почти все банки в списке своих программ имеют кредит с нулевым первоначальным взносом, однако в этом случае необходимо в обеспечение предоставить имеющуюся квартиру. Самый распространенный минимальный процент 10-20% стоимости квартиры.

О целях ипотечного кредита можно заметить следующее - в основном банки предпочитают выдавать кредит под покупку вторичного жилья, некоторые допускают строительство и реконструкцию (Сбербанк). Все большее распространение получают кредиты на долевое и приобретение коттеджей или индивидуальных домов, но эти программы подразумевают жесткие условия аккредитации застройщиков или требования к самой постройке, местности и к коммуникациям.

Особые условия, как правило, включают комплексную страховку, некоторые банки уже на этапе публикации условий прописывают минимальную заработную плату, встречается также минимальный объем кредита.

Теперь сравним лучшие условия ипотечных программ других банков с программами КБ «КЕДР», которые представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 Ипотечные программы, предоставляемые КБ «КЕДР»

	Срок кредита	Примем кредитная ставка, %	Эффективная процентная ставка, %	Первоначальный взнос от стоимости квартиры	Условия досрочного погашения	Цели кредита	Особые условия, обеспечение	Коэф п/д, %
1	7 лет	11,25	12,05	Minl5%	Мораторий 12 месяцев, в дальнейшем сумма не менее 30 тыс. руб., комиссия 2000руб.	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	Комплексное страхование. Приобретаем ая квартира	60
2	10 лет	11,50	12,26	Min 15%	Мораторий 12 месяцев, в дальнейшем сумма не менее 30 тыс. руб., комиссия 2000руб.	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	Комплексное страхование. Приобретаем ая квартира	60
3	15 лет	11,75	12,49	Minl5%	Мораторий 12 месяцев, в дальнейшем сумма не менее 30 тыс. руб., комиссия 2000руб.	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	Комплексное страхование. Приобретаем ая квартира	60
4	20 лет	12,00	12,76	Min 15%	Мораторий 12 месяцев, в дальнейшем сумма не менее 30 тыс. руб., комиссия 2000руб.	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	Комплексное страхование. Приобретаем ая квартира	60
5	25 лет	12,25	13,04	Min 15%	Мораторий 12 месяцев, в дальнейшем сумма не менее 30 тыс. руб., комиссия 2000руб.	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	Комплексное страхование. Приобретаем ая квартира	60

Сроки, на которые КБ «КЕДР» выдает ипотечный кредит, варьируются и составляют от 7 до 25 лет. Это довольно большой разброс, такой набор сроков, которые учтены и в процентных ставках является удобным для клиента. Однако максимальный срок кредита, предоставляемого КБ «КЕДР» меньше максимального по рынку.

Сравним ставки, под которые КБ «КЕДР» предоставляет ипотечный кредит со ставками других банков (таблица 3.2).

Таблица 3.2 Сравнение процентных ставок по ипотечным кредитам КБ «КЕДР» с другими банками без учета комиссии

Срок кредита	Min ставка других банков, %	Мах ставка других банков, %	Ставка ЗАО КБ "КЕДР", %
7 лет	11,5	12,5	11,25
10 лет	11,5	12,75	П,5
15 лет	11,75	13	11,75
20 лет	12	13,25	12
25 лет	12	17	12,25

Исследуя данные таблицы 3.2 можно заметить, что рублевая процентная ставка по самому краткосрочному кредиту у банка «КЕДР» - на 7 лет меньше, чем у банков-конкурентов. Ставки по средним срокам кредитования - на 10, 15 и 20 лет из всех проанализированных программ соответствуют минимальным значениям ставок на рынке кредитования. Долгосрочные кредиты (25 лет) банк предоставляет под ставку чуть выше минимального значения ставки рынка.

Минимальная первоначальная сумма кредита у КБ «КЕДР» равна средней первоначальной сумме других банков - 15%, т.е. тут ипотечные кредиты КБ «КЕДР» не имеют никаких преимуществ.

Что касается целей кредитования, то КБ «КЕДР» предоставляет самые жесткие требования, выдавая кредит только на целевое использование (покупка вторичного, строящегося жилья или коттеджа).

Дополнительные условия также довольно жесткие: требуется страхование не только объекта ипотеки и заемщика, но и утраты права собственности на квартиру, также устанавливаются нижняя и верхняя граница кредита.

Сравнительный анализ условий ипотечных программ КБ «КЕДР» с другими банками показал, что программы КБ «КЕДР» показывают минимальный показатели по основным критериям сравнения, у банка есть свои минусы и плюсы: плюсом является довольно низкая ставка процента по рублевому кредиту и различные сроки кредитования, минусы - довольно жесткие требования к страхованию.

Если же сравнивать эффективные процентные ставки с учетом комиссий (Таблица 3.3), то программы ЗАО КБ «КЕДР» имеют самые минимальные процентные ставки, почти по всем срокам кредитования.

Таблица 3.3 Сравнение процентных ставок по ипотечным кредитам КБ «КЕДР» с другими банками с учетом комиссии

Срок кредита	Min ставка других банков, %	Мах ставка других банков, %	Ставка ЗАО КБ "КЕДР", %
7 лет	12,3	13,27	12,05
10 лет	12,3	13,16	12,26
15 лет	12,7	13,27	12,49
20 лет	12,88	14,05	12,76
25 лет	12,81	17,77	13,04

Десятки тысяч красноярцев сегодня живут в съемных квартирах. За три года активного действия ипотечных программ многие задумались о том, возможно лучше отдать часть заработанного в банк - за свою квартиру, а не арендодателю. Еще год назад выплаты по ипотечному кредиту настолько превышали арендную плату, что дешевле было снимать квартиру, чем купить ее в кредит. Сейчас цена за аренду жилья растет быстрее платежей по ипотеке, ведь, несмотря на рост цен на недвижимость, банки снизили процентные ставки по кредиту в среднем до 11-12% годовых. И хотя ипотечные платежи все еще превышают плату за аренду, в некоторых случаях разница может составлять 6 000 - 10 000 руб. В зимний период спрос на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке возрастает. Квадратный метр дорожает, и банки, чтобы не потерять клиентов, готовы оформить ипотечные кредиты на льготных условиях, например, со сниженной процентной ставкой. На рынке аренды, напротив, наблюдается затишье. Горячая пора для арендодателей - это период с августа по октябрь, когда студенты возвращаются в город на учебу, иногородние граждане приезжают на работу. За счет резко выросшего спроса повышаются и ставки на аренду. В это время большая часть представленных на съем квартир находит своего хозяина. Новые предложения появляются только в конце декабря - начале января.

Пропорциональное снижение спроса и предложения сохраняет рынок в стабильном состоянии. Цены не растут, потому что снизился спрос, но и не понижаются, потому что предложение тоже сокращено. Лучшее время для поиска квартиры - весна. Искать квартиру лучше весной или в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен. В 2007 году потенциальные покупатели недвижимости ожидали более выгодных условий приобретения жилья, оттягивая момент покупки. И, не получив в результате выгодных предложений от первичного, вторичного рынка и продуктов ипотечного кредитования, не решили свой жилищный вопрос. И этот отток пришелся на рынок аренды, что, безусловно, также повлияло на рост цен этого сегмента в 2007 году. По данным компании «Миэль-Аренда», с начала 2007 года арендные ставки на однокомнатные квартиры выросли на 24%, на двухкомнатные - на 24%, на трехкомнатные - на 21,5% [30].

Изменения на рынке аренды зависят от множества факторов, таких, как изменение курса рубля по отношению к доллару, рост или стагнация на вторичном рынке недвижимости (рынке купли-продажи оформленных в собственность квартир). Также большое влияние оказывает рост коммунальных платежей и самый главный фактор -платежеспособность населения.

Наиболее подвержена изменениям стоимость аренды жилья экономкласса. Так, по данным корпорации «Аревера-недвижимость», рост цен в экономклассе дошел до 40% за полгода. Собственники дешевого жилья быстрее и чаще реагируют на любые колебания

рынка и зачастую необоснованно завышают цены на жилье, иногда даже непригодное для проживания. Арендные ставки на жилье бизнес-класса более стабильны (11%). Как правило, им не свойственна сезонность, и в этом сегменте наблюдается постепенное увеличение цен. Повышение арендных ставок затронуло и сегмент элитной недвижимости, однако здесь он невысок и составляет всего 5% [37].

Если в прошлом году спрос на жилье экономкласса превышал предложение в три-пять раз, то в 2007 году спрос превышает предложение не более чем в два раза. Падение спроса на съемное жилье может свидетельствовать о том, что при решении жилищного вопроса все большее внимание обращается на ипотеку. Нестабильная ситуация на рынке работы приводит к тому, что многие воспринимают ипотеку как рискованную авантюру, кроме того не у всех получается накопить первый взнос на постоянно растущие в цене квартиры. Так же арендовать квартиру получается дешевле. С другой стороны, покупка квартиры в ипотеку - это выгодное капиталовложение. А при условии постоянного роста цен покупатели становятся владельцами ценной недвижимости.

На сегодняшний день тех, кто арендует квартиры, все же значительно больше, чем тех, кто покупает квартиры в кредит. Связано это в первую очередь с тем, что у подавляющего большинства иногородних граждан нет достойной «белой» зарплаты, позволяющей взять кредит на покупку квартиры, но в то же время денег, которые они зарабатывают, вполне достаточно, чтобы снимать жилье. Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту. Например, можно купить однокомнатную квартиру в центральном районе за 2 325 тыс. руб., при этом сумма кредита составит 1 976 тыс. руб. на 25 лет под 12,25% годовых. Тогда ежемесячно нужно будет выплачивать 21 180 руб. При этом снять такую квартиру можно в среднем за 15 тыс. руб. Разница -порядка 6 000 руб., а с учетом роста арендных ставок она может и вовсе сойти на нет. Ведь уже давно подсчитано, что тяжело выплачивать ипотечный кредит первые два-три года. Не стоит забывать о том, что в стране немаленький процент инфляции. Так и сейчас сумма выплат кажется большой, но через три-четыре год будет легче.

Арендуя жилье через агентство и заключая с хозяином квартиры договор, клиент сможет зафиксировать цену максимум на год. Если же квартира была найдена через интернет или по объявлению и договора нет, хозяину ничего не мешает повысить цену по своему усмотрению. В этой ситуации остается либо отдавать больше денег, либо искать более дешевое жилье. Ипотечные платежи, напротив, фиксируются на весь срок кредитования. Если же заемщик хочет расплатиться с банком досрочно, он вносит большую сумму денег, тем самым значительно сокращая сумму переплаты. Однако ипотечные программы не учитывают современную мобильность. Арендованную квартиру всегда можно поменять при смене места работы, появлении неудачных соседей, смене школы для ребенка. Квартиру под залог теоретически можно продать, на практике это осуществляется не так просто, как переезд в новую квартиру и заключение договора аренды. Опять же статистика разводов в стране удручающа, часть из наиболее предусмотрительных молодых людей не желает брать ипотеку по причине того, что не понятно, как её потом делить и на кого лягут выплаты.

С другой стороны, стабильность, которую человек получает с покупкой квартиры, пусть даже и по ипотечному кредиту, важна для приезжающих в новый город. Это и решенный вопрос с регистрацией, а значит, и с лечением в поликлиниках или устройством ребенка в детский сад. Очевидно, что аргументы в пользу каждого из вариантов присутствуют для обоих решений жилищного вопроса. И принять для себя окончательное решение может только конкретный человек, семья, исходя из своих задач, приоритетов и жизненных обстоятельств. Одно ясно: аренда не заменяет покупки жилья. Средства вложенные в свою квартиру остаются у покупателя в виде недвижимого капитал. Деньги на аренду пропадают безвозвратно.

Как утверждают сами банкиры, большие сроки кредитования не пользуются особым спросом у клиентов.

Наиболее популярный срок кредита 15-20 лет. Но даже в этом случае размер ежемесячных платежей за рассматриваемую квартиру в центральном районе составит 23 400 - 21 760 руб., причем за счет меньшего срока кредитования заемщику удастся сократить переплату банку.

Но вот если съемщик квартиры, кроме ежемесячной платы, никаких расходов не понесет, то заемщик в банк с пустыми руками не пойдет. Хотя существует программа «Без первоначального взноса», начальный капитал все-таки нужно иметь. Помимо комиссии банка за организацию кредита необходимо оплатить страхование имущества, права собственности и жизни самого заемщика. Комплексное страхование, как правило, составляет 1-1,5% суммы кредита. Так, в первый год эта сумма составит как минимум 19 800 руб. В последующие годы затраты на страховку будут снижаться за счет выплаты части кредита.

Снимая квартиру, клиент отдает деньги, которые в будущем к нему не вернутся. В перспективе стоимость аренды квартир будет повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам - снижаться. Это будет способствовать постепенному выравниванию стоимости аренды и платежей по кредитам и, как следствие, повышению привлекательности варианта с ипотекой. Основными факторами стало падение курса доллара, а также увеличение стоимости аренды вслед за ростом цен на жилье: значительный рост цен на жилье в 2007 году определил снижение доходности рынка аренды. В связи с падением доходности арендного бизнеса и ростом стоимости объектов арендодатели начали повышение ставок аренды.

Покупая квартиру через ипотеку, заемщик тем самым, выплачивая ежемесячные платежи, вкладывает в свое будущее и в свою собственную недвижимость. А снимая квартиру, обеспечивает доход собственнику жилья, получая квартиру лишь во временное пользование. Но плюсы аренды в том, что можно выбирать, менять быт согласно своему ежемесячному доходу. Вопрос о том, арендовать квартиру или постараться приобрести ее в собственность, решается с учетом различных факторов. Например, нуждается ли человек в постоянном или временном жилье. Конечно, при потребности в постоянном жилье лучше постараться приобрести квартиру в собственность.

Среднестатистическая двухкомнатная квартира в советском районе стоит 3 366 тыс., ежемесячные ипотечные платежи в этом случае будут приблизительно 31 тыс., выплачивать их придется 25 лет. Арендные платежи за такую квартиру составляют около 14 тыс. При таких очень грубых расчетах получается, что в течение 25 лет нужно платить в два раза больше, чем стоит аренда такого же объекта, но при этом жить в своей квартире, которая после окончания выплат останется в собственности. Дать какой-либо совет в такой ситуации трудно, все зависит от индивидуальных целей. К тому же есть огромное количество дополнительных и весьма серьезных факторов, например возможные изменения арендных ставок и цен на недвижимость. Предсказывать что-либо в такой отдаленной перспективе затруднительно.

Естественно, купить собственную квартиру намного приятнее, чем постоянно искать жилье и переезжать с места на место. Тем более что постепенно создаются условия для того, чтобы все большая доля населения остановилась именно на варианте покупки квартиры через ипотеку. Хотя из-за роста цен на недвижимость ипотечные платежи остаются выше арендных, дистанция между ними сокращается, И чем дальше, тем менее очевидным будет выбор между арендой жилья и покупкой его в кредит.

3.2 Разработка новой ипотечной программы ЗАО КБ «КЕДР»

В данном параграфе будут разработаны рекомендации банку по усовершенствованию его кредитной политики ипотечного кредитования, а именно: новая ипотечная программа, которая поможет привлечь новых клиентов за счет повышения привлекательности кредита и принести банку дополнительную прибыль.

Совершенствование существующих ипотечных программ будет достигаться за счет:

1. Увеличения срока кредитования;

2. Уменьшения минимальной заработной платы, под которую заемщик может получить ипотечный кредит;

3. Уменьшения суммы первоначального взноса.

Каждое из этих направлений действительно усовершенствует кредитную политику КБ «КЕДР», т.к. во-первых, улучшит его условия для заемщиков, т.е. повысит доступность и привлекательность ипотечных кредитов, во-вторых, за счет роста количества заемщиков позволит увеличить прибыль банка по данному направлению деятельности. Автор работы попробует разработать такую программу ипотечного кредитования, которая позволит объединить все эти направления и принести прибыль банку.

При разработке новой программы ипотечного кредитования выберем за основу одну из существующих программ предлагаемые КБ «КЕДР».

Начнем разработку с анализа сроков и ставок по ипотечным кредитам КБ «КЕДР».

Итак, первое направление совершенствования - повышение срока кредита. В данном пункте будет рассмотрена возможность банка увеличить срок по каждой ипотечной программе до 30, 35 лет, и будут сделаны выводы о том, как такое увеличение повлияет на прибыль банка, привлекательность кредита (за счет снижения ежемесячных платежей) и рисков банковской деятельности.

Для начала рассмотрим ипотечные программы, предлагаемые КБ «КЕДР» и процентные ставки по ним и подсчитаем с учетом дисконтирования по темпам инфляции, сколько денег в итоге заплатит заемщик банку.

Сразу стоит заметить о ряде трудностей, с которыми мы столкнемся при расчетах. Нам примерно известны ежегодные темпы инфляции рубля - 11%, этот процент за последние годы не менялся, однако сейчас нам придется дисконтировать платежи на 35 лет вперед, и не исключено, что через 35 лет в России будет совсем другой темп инфляции, однако мы не можем его спрогнозировать точно, так что нам придется принять как допущение сохранение сегодняшнего темпа инфляции на следующие 35 лет. Для сравнения в анализе приведем расчет с учетом темпов инфляции прогнозируемым Правительство Российской Федерации и Банк России в 2008 году до 6 - 7%, в 2009 году -до 5,5 - 6,5%, в 2010 году - до 5 - 6% (из расчета декабрь к декабрю) и в последующие годы примем инфляцию равную 5% [8].

Также в начале анализа стоит поговорить о ставках по рублевым ипотечным кредитам ЗАО КБ «КЕДР»: мы будем проводить анализ исходя из действующих ипотечных продуктов банка, учитывая условия кредитования конкурентов (Приложение 1).

Таким образом, в начале анализа мы формулируем следующие допущения для него:

- Инфляция по рублю будет на все последующие прогнозируемые годы равна инфляции за 2007г. - 11%, а для оптимистического варианта 2008г. - 6,5%, 2009г. - 5%, 2010г. - до 5,5% и в последующие годы примем инфляцию равную 5%;

- Ставки для расчета - действующие программы.

Теперь мы можем перейти непосредственно к анализу плюсов и минусов повышения срока ипотечного кредита для КБ «КЕДР» и заемщика.

Сначала подсчитаем, сколько средств в текущих ценах заплатит клиент при использовании текущих ипотечных программ.

Для расчета используем следующую формулу:

Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х-1(1 + ЯС) (3.1)

где ОСЗ - остаток основного долга (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства (в долях единицы);

ПП - количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения основного долга (суммы обязательства).

В = ЕАП*п (3.2)

В - полная выплата основного долга и процентов, производимая клиентом,

ЕАП - ежемесячный аннуитетный платеж,

N - срок кредитования (в месяца).

Теперь по данной формул подсчитаем выплату по всем предоставляемым программам кредитования (выплата считается без учета взносов и комиссионных банка, оплаты страховки и всех дополнительных услуг) - таблица 3.2. Для расчетов мы используем гипотетическую сумму кредита в 2 000 000 руб. (т. к. с учетом первоначального взноса 15 %, получится стоимость квартиры в размере 2 350 тыс. руб., это средняя стоимость однокомнатной квартиры в городе Красноярске на апрель 2008 года).

Таблица 3.4 Выплата по предоставляемым кредитным программам

Срок, лет	Процентная ставка по рублевым кредитам	Ежемесячный аннуитетный платеж, руб.	Выплата по рублевым кредитам, руб.	Выплата с учетом инфляции 11%, руб.	Выплаты с учетом оптимистическо го прогноза инфляции, руб.
7	11,25	35 063,47	2 894 876,67	1 951 956,74	2 377 358,81
10	11,5	28 374,32	3 368 279,05	1 987 796,48	2 589 478,72
15	11,75	23 780,59	4 254 871,82	2 044 442,07	2 936 024,22
20	12	22 066,56	5 274 934,76	2 105 228,16	3 280 139,86
25	12,25	21456,83	6 419 638,34	2 167 135,93	3 612 784,89

Как видно из таблицы 3.2., банк начинает получать прибыли по кредитам, срок которых превышает 15 лет, выплата с учетом инфляции незначительно больше самого кредита, а с увеличение срока кредита, растет и сумма выплаты, таким образом, по рублевым кредитам, прибыль банка возрастает по мере увеличения срока кредитования. Если прогноз Правительства реализуется, то банк будет получать прибыль, не зависимо от срока кредитования. Так же банк «КЕДР» интересуют доходы, получаемые в первые месяцы, максимум год, так как после 6 месяцев действия кредита, проходит рефинансирование кредита в банк-партнер. Как показывает расчет (Приложение 3), в первый год действия кредита более 80% ежемесячного платежа составляет выплата процентов, а это чистая прибыль банка.

Теперь спрогнозируем выплату в случае введения кредитов на сроки 30 и 35 лет при сохранении процентных ставок. Для рублевых кредитов мы возьмем самую высокую ставку 12,25%, под которую банк сейчас предоставляет кредиты на 25 лет, т.к. увеличение ставки по ипотечному кредиту с ростом срока является логичным, и принимать к расчету меньшую ставку смысла не имеет. Конечно, в данном случае мы могли увеличить ставки по кредитам, т.к. предлагаем гораздо больший срок кредитования, однако в цели нашего анализа на данном этапе входит проанализировать целесообразность повышения сроков, если получится, что их повьппать нецелесообразно, то мы рассмотрим вариант повышения ставок по более долгосрочным кредитам.

В таблице 3.5 представлены расчетные значения выплат с учетом инфляции на срок 30 и 35 лет.

Таблица 3.5 Расчетные значения выплат на срок 30 и 35 лет

Срок, лет	Процентная ставка по рублевым кредитам	Ежемесячный аннуитетный платеж, руб.	Выплата по рублевым кредитам, руб.	Выплата с учетом инфляции 11%, руб.	Выплаты с учетом оптимистического прогноза инфляции, руб.
30	12,25	20 969,34	7 536 007,87	2 187 458,19	3 854 786,53
35	12,25	20 713,48	8 693 673,02	2 201 537,60	4 058 842,45

Уже на данном этапе анализа можно заметить, что при повышении сроков выплата с учетом инфляции повышается. Однако не стоит забывать о том, что данная прибыль банка будет получаться ежегодно в меньших размерах. Для того чтобы реально оценить выгоду банка от повышения срока подсчитаем прибыль банка за каждый кредит в целом и в процентах годовых (таблица 3.6).

Таблица 3.6 Прибыль банка от предоставления кредита на разный срок

Срок, лет	Прибыль банка по кредиту, %	Прибыль банка по кредиту, % годовых	Прибыль банка по кредиту, %	Прибыль банка по кредиту, % годовых
	инфляция 11%	оптимистический прогноз инфляции
7	-2,40	-0,34	18,87	2,70
10	-0,61	-0,06	29,47	2,95
15	2,22	0,15	46,80	3,12
20	5,26	0,26	64,01	3,20
25	8,36	0.33	80,64	3,23
30	9,37	0,31	92,74	3,09
35	10,08	0,29	102,94	2,94

Анализируя данные таблицы 3.6, стоит отметить, что те сроки кредитования, которые предлагает банк на данный момент являются для него самыми невыгодными с точки зрения общей доходности, однако более выгодными с точки зрении среднегодовой доходности. Таким образом, на данном этапе анализа можно сделать вывод о том, что повышение срока кредита выгодно банку по рублевым кредитам.

Однако, говоря о среднегодовой прибыли банка по данному кредиту, не стоит забывать о том, что при погашении кредита равными долями процент с каждым годом начисляется все на меньшую сумму и, таким образом, большую часть своей прибыли банк получает в первые годы выплат.

Наглядно отображает данный процесс таблица 3.7, на которой приведен расчет выплат по кредиту за каждый год, плата в счет погашения основного долга, прибыль банка по этим операциям (выплата процента), а также процент прибыли банка, получаемый за данный год. Для примера взят кредит на 15 лет, который позволит оценить ситуацию, не загромождая анализ расчетами и как один из первых видов кредитов приносящий прибыль банку.

Таблица 3.7 Ежегодная выплата и прибыль банка по ипотечному кредиту со сроком 15 лет, инфляцией 11%

Срок, лет	Выплата в этом году с учетом инфляции, руб.	Платеж в счет погашения основного долга с учетом инфляции, руб.	Прибыль банка (платеж процентоов) с учетом инфляции, руб.	Доля прибыли, получаемая по данному кредиту за год, %
1	254 173,82	42 749,79	211424,03	16,57%
2	231 610,32	48 040,83	183 569,49	14,39%
3	208 657,95	48 648,41	160 009,54	12,54%
4	187 980,13	49 299,40	138 680,73	10,87%
5	169 351,47	49 833,02	119 518,45	9,37%
6	152 568,89	50 515,26	102 053,63	8,00%
7	137 449,45	51 154,16	86 295,30	6,76%
8	123 828,34	51 819,30	72 009,04	5,64%
9	111557,06	52 425,72	59 131,34	4,63%
10	100 501,86	53 118,10	47 383,75	3,71%
11	90 542,21	53 789,91	36 752,31	2,88%
12	81 569,56	54 470,21	27 099,35	2,12%
13	73 486,09	55 094,20	18 391,89	1,44%
14	66 203,69	55 849,47	10 354,22	0,81%
15	54 961,21	51 874,06	3 087,15	0,24%
Итого	2 044 442,07	768 681,85	1 275 760,22	100,00%

Анализируя данные таблицы 3.7 отмечаем, что примерно половину прибыли от долгосрочного ипотечного кредита банк получает в первые четыре года после его выдачи, такой эффект возникает во-первых, за счет того, что основная сумма долга постепенно снижается и проценты платятся все с меньшей суммы каждый год, во-вторых, за счет эффекта инфляции, который учтен в наших расчетах. В приложении 3 приведен расчет с учетом темпа инфляции прогнозируемым правительством, в таком случае банк получает половину прибыли в первые пять лет, это боле выгодно для потребителя. Т.е. на какой бы срок банк ни выдавал кредит, отдачу от него он получает уже в первые годы, а среднегодовая прибыль банка, подсчитанная в таблице 3.6 есть лишь расчетное процентное значение, которое в работе банка не играет большой роли.

В этом плане банку, безусловно, становится гораздо важнее значение общей прибыли, получаемой от кредита.

Таким образом, повышать сроки по рублевым кредитам, безусловно, имеет смысл, так как, уже отмечалось, в данном случае банк получает с увеличением срока все большую прибыль.

Значит, для формирования оптимальной ипотечной программы с максимально возможным сроком будет логичнее использовать кредит в рублях под ту ставку, под которую банк сейчас предоставляет такие кредиты.

Итак, одним из условий формируемой ипотечной программы будет валюта - рубль и ставка- 12,25%.

Конечно, при повышении срока кредита можно было бы поднять и процентную ставку, но в этом случае мы выйдем на один уровень с теми банками, которые предлагают кредит на больший срок и просто сравняемся с рынком, а нам бы хотелось разработать такую программу, которая бы опередила рынок и, таким образом, смогла бы позволить отвоевать его долю у конкурентов.

Для того чтобы подтвердить тезис о том, что повышение срока ипотечного кредитования поднимет продажи банка, т.к. будет более привлекательным для клиентов, подсчитаем ежегодную и ежемесячную выплату с учетом инфляции по ипотечным кредитам на различный срок и сравним их (Приложение 4).

Анализируя данные, приведенные в приложении 4, мы может однозначно сказать, что повышение срока кредитования будет выгодно клиенту. Особенно это касается клиентов с невысоким, но стабильным ежемесячным доходом и невысокой первоначальной суммой, а таких, как известно, среди заемщиков большинство.

Как видно из таблицы, чем выше срок кредитования, тем меньше денег требуется платить ежемесячно. Это очень удобно в первые несколько лет выплаты кредита, т.к. заемщики с небольшой зарплатой смогут себе позволить такой кредит, кроме того, когда через несколько лет ежемесячная выплата станет меньше, чем клиент готов на нее потратить, наверняка последует досрочное погашение, которое будет выгодно и клиенту и банку.

Скорость досрочного погашения кредита может характеризовать величина v, характеризующую среднею долю остатка основного долга, погашаемую дополнительно к выбранному способу погашения кредита. Например, АИЖК подсчитало, что для выкупленных агентством пулов в среднем скорость составляет 9,4% [29]. Учитывая данную информацию о скорости досрочного погашения в наших расчетов, в результате реальный срок погашения составит менее 11 лет, судя по тому, что на начало 11-го года остаток долга будет положительный, а на конец - отрицательный, если кредит выданный на 15 лет. Таким образом, фактический способ погашения кредита отличается от исходного как по срокам, так и существу.

Мы специально включили в приложение 4 данные также и по 15-летнему кредиту. Из таблицы видно, насколько более низкий срок снижает привлекательность ипотечного кредита: в первый год 15-летнего кредита за каждый месяц по более дешевому рублевому кредиту придется выплачивать 21 181,15 руб., в то время как аналогичная выплата по 35-летнему кредиту составляет 18 713,89, такая сумма наверняка окажется более доступной для большинства потенциальных заемщиков.

Однако не стоит забывать и о других сторонах увеличения сроков кредитования. Во-первых, это, безусловно, риск. Даже при той системе страхования, которую использует банк, риск недополучения всей суммы для банка достаточно велик. В случае выдачи кредита в долларах США к кредитному риску добавляется также и валютный.

Таким образом, банку перед тем, как вводить такие большие сроки, безусловно, нужно адекватно оценить риск таких нововведений и сравнить его с доходностью.

С целью снижения риска от такого существенного увеличения срока кредитования, мы предлагаем банку ввести дополнительное условие кредита - максимальный возраст заемщика. Оно становится необходимым так как банку нежно с наибольшей долей вероятности знать, что заемщик к моменту окончания срока кредита будет жив и кредитоспособен. Если максимальный возраст заемщика будет равен 30 годам, то к моменту окончания срока заемщику будет 55 лет, т.е. это возраст выхода на пенсию. Таким образом, мы предлагаем ввести как особое условие кредита максимальный возраст заемщика - 30 лет.

Таким образом, условием формируемой ипотечной программы будет срок в 35 лет.

По всем ипотечным программам КБ «КЕДР» минимальная сумма, которая должна быть на руках у заемщика - 15% стоимости квартиры. С одной стороны можно сказать, что это невысокая сумма, если учесть, что заемщик специально сберегает средства для покупки квартиры. Но действительно, большинство банков предлагают свои услуги при условии внесения 10%.

С позиции заемщика эта ситуация выглядит следующим образом: если заемщик долговременно и целенаправленно сберегал средства с целью покупки квартиры, а сейчас решился не дожидаться накопления полной суммы и на какую-то часть взять кредит, то такие условия ему, безусловно, подойдут. В этом случае заемщик, скорее всего, вообще не обратит внимания на минимальную первоначальную сумму.

Однако представим себе заемщика, например, молодую семью, который обладает достаточным ежемесячным доходом, однако не желает долговременно сберегать средства, т.к. квартира ему нужна уже сейчас. Для такого типа заемщика остается только одно -взять кредит на первоначальную сумму, потом ипотечный кредит и платить проценты по обоим кредитам сразу. С точки зрения клиента это очень неудобно и очень дорого.

Теперь посмотрим, что же теряет банк, предоставляя кредит под меньший минимальный процент.

Очевидно, что все объекты недвижимости имеют разную стоимость и 90% стоимости одной квартиры вполне может по стоимости составлять 10% другой. Т.к. для банка в данном случае безразлично, какой именно процент составляет сумма кредита, для него главное - хорошее обеспечение возврата. Т.е., если банк сумет обеспечить 100% возврат кредита, то ему будет вполне выгодно предлагать ипотечный кредит вообще без первоначального взноса.

Стоит отметить также, что в срок кредитования данный вопрос также не упирается, т.к. растянуть выплату ипотечного кредита можно на любой срок вне зависимости от первоначального взноса.

Таким образом, можно сказать, что для банка, в принципе, есть только одна причина, которая заставляет его требовать минимальную первоначальную сумму - это риск недополучения средств.

На наш взгляд КБ «КЕДР» стоит обратить внимание на дешевую и удобную возможность быстро поднять привлекательность своих ипотечных программ за счет снижения первоначального взноса.

Кроме того, стоит отметить, что такой способ повышения привлекательности кредита при правильном подходе к оценке кредитоспособности заемщика способен не только быстро привлечь дополнительных клиентов, но и не потерять в качестве кредита.

Анализ ипотечного кредитования КБ «КЕДР» показал, что банк использует многоуровневую защиту возврата средств и серьезную систему страхования имущества, заемщика, и даже права собственности заемщика.

Все это позволяет создать почти 100%-ную гарантию возврата кредита. Минимальная сумма в данном случае выполняет функцию дополнительного источника проверки кредитоспособности заемщика. Основная цель его использования - выяснить действительно ли заемщик способен сберегать средства.

Это позволяет банку с большой долей вероятности полагать, что если заемщик какое-то время сберегал свои средства и накапливал их, то теперь также дисциплинированно и регулярно будет осуществлять выплату процентов по кредиту.

Что же касается прибыли банка от таких операций, то снижение минимальной суммы кредита до 10 % при сохранении процентных ставок по кредиту наверняка быстро привлечет новых заемщиков, что позволит банку увеличить свою прибыль за счет увеличения продаж.

Таким образом, данный способ совершенствования кредитной политики позволит бесплатно и быстро не только увеличить привлекательность кредита, но и поднять прибыль банка.

Итак, еще одним основным условием формируемой программы ипотечного кредитования будет минимальный первоначальный взнос равный 10% стоимости квартиры либо столько процентов, сколько способен заплатить заемщик, но не мене 10%.

Из основных условий кредитования нам осталось определить только одно -минимальную заработную плату, под которую выдается кредит. Здесь стоит отметить, что минимальная заработная плата тесно связана с минимальной суммой кредита, т.е. чем меньше зарплата, тем меньший кредит банк готов выдать. Поэтому для определения минимальной зарплаты нам придется задать как условие сумму кредита. Мы считаем, что средней суммой ипотечного кредита для среднего вкладчика в Красноярске будет 2 000 000 руб. Итак проанализируем заработную плату, которая необходима для выдачи кредита в 2 млн. руб. и ту зарплату, под которую хотелось бы выдавать такой кредит.

Для определения минимальной заработной платы, под которую банк будет выдавать кредит по разрабатываемой ипотечной программе, мы сначала проанализируем методику расчета максимально возможного кредита.

Перед тем как перейти к анализу методики расчета максимального размера кредита при заданной заработной плате, мы должны отметить те обязательные платежи, которые будет должен выплачивать заемщик помимо процентов по кредиту (таблица 3.8).

Таблица 3.8

Обязательные расходы Заемщика, носящие регулярный характер

Назначение платежа	Сумма
Платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество	(Стоимость кв. по БТИ * 0.005)/12
Платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминимум и другие регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией (оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т.д.), управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений)	50$ (1500 рублей При осуществлении расчетов обязательств по рублевым продуктам).
Плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры)	3000 руб.
Страховые премии (страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога (квартиры), страхование прав собственности на квартиру)	1% от остатка суммы кредита (ежегодно)
Нотариальное заверение договора купли-продажи	1% от стоимости
Оплата государственной регистрации ипотечной сделки	1020 руб.
Риэлторские услуги	3% от стоимости

Сначала производится расчет коэффициента O/D по следующей формуле (при этом максимальное значение O/D составляет 60%:

О1 + Л

O/D = D (3.3)

где О1 - сумма расходов заемщика по статьям (см. табл. 3.5)

А - ежемесячный аннуитетный платеж (из заявленной суммы кредита) D - доходы заемщика по статьям. Максимальное значение O/D - 60%

Имея в этом случае, постоянные значения O/D, O1 и D и решив обратное уравнение, получаем максимально возможный размер ежемесячного аннуитетного платежа для Заемщика:

Amax = (0. 6*D)-O1 (3.4)

Решаем обратную формулу ежемесячного аннуитетного платежа для расчета максимально допустимой суммы кредита.

1-0+О"01"4

К = А *

max max (3.5)

где множитель п - далее обозначается Y (i - процентная ставка в месяц,

п- число платежных периодов (кол-во лет * 12)).

О1 состоит из постоянной части ConstjOJ и части, зависящей от размера кредита (ежемесячные платежи по страхованию):

Ol =Const_Ol +Kmax *0.01/12

Получаем

К max=Y *(0.6*D - (Const 01 +Kmax*0.01/12))

Для рассматриваемого кредита (объем кредита по прежнему принимаем равным 2 000 000 руб.).

Таким образом, для нашего гипотетического кредита в 2 000 000 руб. с новыми условиями кредитования, а именно: срок кредита - 35 лет, первоначальная сумма по кредиту - 10%, процентная ставка сохраняется - 12,25% годовых, D - доход заемщика, выраженный из формулы для Ктах (3.4), будет равняться 39 601 руб., т.е. почти 40 тыс. руб.

Надо сказать, что далеко не каждый потенциальный заемщик обладает такой заработной платой, даже включая все остальные ежемесячные доходы.

Такой размер ежемесячного дохода еще может являться приемлемым для семьи из двух или более человек, однако если ипотечный кредит хочет взять один человек, то его заработная плата должна быть существенно выше среднего уровня зарплаты в г. Красноярске, таким образом, предлагаемая ипотечная программа будет доступна лишь избранным, тогда как мы хотели бы разработать такую ипотечную программу, которая бы удовлетворяла интересам среднего класса.

Однако, с точки зрения банка надо сказать, что он, безусловно, не может выдать кредит заведомо некредитоспособному заемщику.

Попробуем подсчитать будет ли заемщик с заработной платой меньше 40 тыс. руб. некредитоспособным и какая, на самом деле, минимальная зарплата потенциально может гарантировать возврат кредита.

Итак, ежемесячно по ипотечному кредиту заемщику придется выплачивать около 21 000 руб. в месяц. Так какую же зарплату должен иметь дисциплинированный заемщик, чтобы выплачивать этот кредит? Согласно формуле расчета заработной платы КБ «КЕДР» она должна составлять 39 601 руб., т.е на потребительские нужды ежемесячно заемщику остается около 18 500 руб. Прожиточный минимум в крае на данный момент составляет для трудоспособного населения 4797 руб. 2 Т.е. с учетом оплаты коммунальных платежей, среднему трудоспособному человеку минимально нужно около 7000 руб. в месяц. Это, конечно, очень небольшая сумма и мало кто согласиться тратить столько в месяц долго, однако, уже начиная со второго года, сумма средств на потребительские нужды увеличится за счет уменьшения выплат по кредиту в реальном выражении, кроме того, никто не ограничивает заемщика в получении дополнительного заработка.

Таким образом, при качественной оценке кредитоспособности заемщика, банк вполне может выдавать кредит на сумму 2 млн. руб. заработной плате заемщика в 28 000 руб. Эта сумма на данный момент немного выше средней заработной платы в г. Красноярске, однако такой кредит наверняка уже смогут себе позволить многие. Кроме того, и большинство жителей Красноярска, действительно, имеют дополнительные источники средств помимо заработной платы.

И в данном случае не стоит забывать об индивидуальном подходе к каждому клиенту, речь о котором шла выше. Возможно, у заемщика есть такие доходы, которые он не может документально подтвердить, однако будет получать, и их, в этом случае конечно можно будет учесть при выдаче кредита.

Итак, условия разработанной нами ипотечной программы следующие:

-I Срок кредитования - до 35 дет;

-1 Валюта кредита - рубли;

-I Процентная ставка - 12,25;

-1 Первоначальный взнос - 10 % от стоимости квартиры;

-1 Минимальная заработная плата - индивидуальный подход к клиенту, в среднем: сумма ежемесячной выплаты за первый год + прожиточный минимум для трудоспособного населения + средние коммунальные платежи;

-I Особые условия - страхование квартиры от рисков повреждения; страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика; страхование утраты права собственности на квартиру, ограничение максимального возраста заемщика - 30 лет.

Спрос на такой кредит наверняка будет предъявляться в основном молодыми семьями и одинокими гражданами со средним доходами и хорошей перспективой роста заработной платы.

Постановление Совета администрации Красноярского края "Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и но основным социально-демографическим группам населения Красноярского края за квартал 2007 года" № 180-П от 16 апреля 2008г.

Итак, подводя итог работе, мы считаем необходимым проанализировать все плюсы и минусы разработанной программы для банка в случае ее введения (таблица 3.9)

Таблица 3.9 Плюсы и минусы разработанной программы

	Преимущества новой ипотечной программы	Недостатки новой ипотечной программы
Для банка	Получение дополнительной прибыль и последующий её рост	Снижение гарантий возвратности за счет уменьшения заработной платы до пограничного значения
	Расширение доли рынка по работе с клиентами, увеличение популярности банка среди физических лиц	Необходимость разрабатывать новые способы обеспечения возвратности, тщательнее следить за возвратом кредитов
	Рост репутации банка за счет предложения одной из наиболее привлекательный ипотечных программ, максимальный срок и минимальный первоначальный взнос	Снижение кредитоспособности заемщика и повышение значимых рисков за счет существенного увеличения срока
Для клиента	Индивидуальный подход к клиенту, рассмотрение его личных особенностей	Более жесткий контроль за возвратностью кредита
	Невысокая требуемая заработная плата	Возможность введения дополнительных гарантий возвратности, которые могут повлечь осложнения с оформлением и документами
	Самый высокий срок кредитования, позволяющий уменьшить выплаты

В таблице 3.9. мы отразили практически все возможные сложности в случае введения новой программы, а также ее основные преимущества.

Для того, чтобы усилить свои конкурентные преимущества банку, безусловно, потребуется разработать новую, более выгодную ипотечную программу, которая позволит ему повысить количество выдаваемых кредитов, которое сейчас находится на довольно низком уровне.

Программа ипотечного кредитования, разработанная нами, позволит банку привлечь новых клиентов и получить дополнительную прибыль.

У программы есть некоторые недостатки, которые в большей степени сказываются на оценке и учете кредитоспособности заемщика. Однако банк уже сейчас уделяет очень много внимания этому вопросу, и даже при существующих способах обеспечения возвратности прибыль от введения программы наверняка будет существенно больше убытков, которые может понести банк в случае невозврата кредита (причем, не стоит забывать, что эти убытки буду связаны не с потерей выданного кредита, а с издержками по реализации заложенного имущества, т.к. объект кредитования находится у банка в залоге).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основная цель данной работы - на основе анализа развития ипотечных программ в России в целом и в Красноярском крае, ипотечных программ ЗАО КБ «КЕДР» разработать для банка новую ипотечную программу. Более выгодная ипотечная программа позволит усилить свои конкурентные преимущества, повысить количество выдаваемых кредитов, которое сейчас находится на довольно низком уровне.

В первой главе определены основные понятия ипотечного кредитования, место и инструменты. Модели бывают замкнутые и открытые. Уделено особое внимание кризису на рынке США, выявлены причины его возникновения. Все инструменты ипотечного кредитования можно разделить на две группы в зависимости от организации денежного потока: равный взнос или переменные выплаты. Рассмотрены различные виды рисков связанные с ипотечным рынком и метод их снижения.

Особое внимание в дипломной работе отведено анализу изменений в области долгосрочного ипотечного кредитования на современном этапе в России и в Красноярском крае как метода развития рынка недвижимости и способа решения жилищной проблемы, путем изучения публикаций СМИ. Представленный материал свидетельствует о положительной динамике в области ипотечного кредитования за последние годы: снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки предоставляемых кредитов, смягчаются требования к заемщику в плане оформления необходимых документов.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются: высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

В третьей главе раскрыта информация об исследуемом банке. Автор провел сравнительный анализ программ банка «КЕДР» с конкурентами и пришел к выводу, что программы КБ «КЕДР» показывают минимальный показатели по основным критериям сравнения, у банка есть свои минусы и плюсы: плюсом является довольно низкая ставка процента по рублевому кредиту и различные сроки кредитования, минусы - довольно жесткие требования к страхованию.

Автор выделил ряд преимуществ ипотечного кредитования:

- возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

- выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);

- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 млн. рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Программа ипотечного кредитования, разработанная нами, позволит банку привлечь новых клиентов и получить дополнительную прибыль.

Условия разработанной нами ипотечной программы следующие:

- Срок кредитования - до 35 дет;

- Валюта кредита - рубли;

- Процентная ставка- 12,25;

- Первоначальный взнос - 10% от стоимости квартиры;

- Минимальная заработная плата - индивидуальный подход к клиенту, в среднем: сумма ежемесячной выплаты за первый год + прожиточный минимум для трудоспособного населения + средние коммунальные платежи (для одного человека, для семьи, соответственно, учитываются расходы на каждого члена);

- Особые условия - страхование квартиры от рисков повреждения; страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика; страхование утраты права собственности на квартиру;

- Ограничение максимального возраста заемщика - 30 лет.

У программы есть некоторые недостатки, которые в большей степени сказываются на оценке и учете кредитоспособности заемщика. Однако банк уже сейчас уделяет очень много внимания этому вопросу, и даже при существующих способах обеспечения возвратности, прибыль от введения программы наверняка будет существенно больше убытков, которые может понести банк в случае невозврата кредита (причем, не стоит забывать, что эти убытки будут связаны не с потерей выданного кредита, а с издержками по реализации заложенного имущества, т.к. объект кредитования находится у банка в залоге).