Анализ развития ипотечных программам ЗАО КБ "КЕДР"

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий [15].

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий.

В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей [11].

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса, как способ вложения свободных средств [26].

В настоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Однако попытки навязать классический механизм американской модели ипотечного кредитования не увенчались в России успехом ввиду слабой заинтересованности местных властей в становлении системы ипотечного кредитования, отсутствия дешевых и длинных ипотечных кредитов, отсутствия вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации граждане имеют право на жилище. Указанным в жилищном законодательстве гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами [3, ст.40].

Основным принципом реализации этого права является создание условий для построения следующих рыночных отношений:

* постепенный переход от бесплатного предоставления жилья всем гражданам к его предоставлению ограниченным категориям граждан;

* предоставление за доступную плату гражданам жилья посредством его строительства или приобретения и использования ими при этом собственных и заемных средств.

Как отмечает В. В. Смирнов, заведующий кафедрой инвестиционного менеджмента Института повышения квалификации и переподготовки кадров строительного комплекса (ИПК СК): «планово-распределительная система удовлетворения жилищных потребностей граждан путем предоставления жилья на условиях социального найма сохраняется для ограниченных категорий граждан исходя из материального критерия, как это определено в п.З ст.40 Конституции РФ.

Иными словами, за государством остается функция предоставления жилья на условиях социального найма только тем гражданам, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью собственных средств, безвозмездной субсидии и долгосрочного кредита»2.

Обеспечить конституционное право на жилье в современных условиях без ипотечного кредитования невозможно.

Сегодня, разрабатывая законодательно-нормативную базу, нельзя не учитывать и такой не менее важный момент: до сих пор ипотека развивается в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что из-за отсутствия конкуренции и непрозрачности затрат в строительстве ипотека может стать инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье. Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения приведет только к росту цен и не решит проблему. Этот фактор необходимо учитывать при разработке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, которые должны быть направлены на создание условий для увеличения объема жилищного строительства.

Смирнов В. В. 2-я Международная практическая конференция "Ипотека в России" 28-30 ноябри 2000г.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлении деятельности отечественных банков. Наши банки стали заниматься ипотекой на свой страх и риск еще в середине 1990-х годов. Сейчас с ипотекой активно работают более 70 банков, из них более 30 - в регионах. И, тем не менее, по ипотечным схемам пока приобретается лишь 5% жилья. В развитых странах на этот вид кредитования приходится 1/3 совокупных активов кредитных организаций, в России аналогичный показатель составляет лишь около 3%. Что касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов США, а у нас (в пересчете на доллары США) - в лучшем случае миллиардами [21].

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширяются отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве -агентство. Безусловно, есть первые положительные результаты - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. Причем рост наблюдается, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин тому несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2006г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2007г. - уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан [39].

Однако отечественный рынок ипотечного кредитования отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов [47].

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья - 14,2 года. Все говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом.

Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с нынешних 11 - 14% до 7 - 8% [41].

Но это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11-12%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007г. фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона. И главная причина тому -беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что положительная тенденция снижения процентных ставок перекрывается динамикой цен на квартиры.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 - 100 тыс. $, то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 кв. м жилья в столице превышает 4 тыс. $ США, и это - не предел [53]. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этими ценовыми скачками не успевают. В конце июня 2007 года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость[57].

Кроме того, проблема усугубляется «модными» ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также недостаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Сравнивая общероссийскую ситуацию с положением дел в Москве, очевидным становится, что для москвичей проблема улучшения жилищных условий менее актуальна - только 12% москвичей говорят о крайне высокой потребности.

Интересно, что данная проблема в большей степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные группы россиян практически не имеют возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.

Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ), твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян, и еще 44% что-то об этом слышали. И только пятая часть населения совершенно ничего не знают об ипотечном кредитовании.

Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатили кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Однако, по данным НАФИ, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки. В целом по России данная группа населения за год выросла на 4% и теперь составляет 17% [24].

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера - настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные недочеты, начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых учреждений сегодня выступает КБ «МИА» (ОАО) - Коммерческий Банк «Московское ипотечное агентство» (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Акционером банка стало Правительство Москвы.

За минувшие годы российские банки приобрели большой и качественный опыт в области ипотеки как в сфере корпоративного, так и розничного кредитования. В минувшем году КБ «МИА» (ОАО) оформил почти 800 ипотечных договоров и занял 5-е место по данному показателю среди крупнейших банков. Помимо КБ «МИА» (ОАО), в первую пятерку вошли такие участники ипотечного рынка, как КБ «Москоммерцбанк»(ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит». К 2010г. КБ «МИА» (ОАО) планирует ежегодно выдавать не менее 2500 коммерческих ипотечных кредитов и выкупать до 18 тыс. коммерческих ипотечных кредитов, выданных другими банками.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы регионах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, - Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры - Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным [20].

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального рынка ипотеки от московского - валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кредиты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита - доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. Это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков нечленов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствования рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, грядут неизбежные и серьезные инфраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кто имеет представление об ипотеке, - более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по мнению автора, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим следует отметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формируется, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд. руб. (при 12,5 млрд. руб. в 2006г.). За истекший период 2008г. спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжает расти.

Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условия по вьжупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ «МИА» (ОАО). Специалистами Банка разработана и реализуется собственная технология выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях. В свою очередь, банк проводит рефинансирование ипотечных кредитных операций путем открытого размещения ипотечных долговых инструментов (облигаций). Обеспечением размещаемых облигаций является собственный портфель выкупленных и предоставленных банком ипотечных кредитов.

Условия программы ЗАО КБ «ДельтаКредит» по выкупу ипотечных кредитов в настоящее время можно назвать одними из наиболее привлекательных на российском рынке. Среди очевидных преимуществ: отсутствие обязательства обратного выкупа и предоставления поручительства. Для банков-партнеров не устанавливается обязательный график поставки и ограничение по размеру пула продаваемых ипотечных кредитов. Банки-партнеры имеют возможность продолжать обслуживать выданные ипотечные кредиты и после их выкупа. Процедура обслуживания кредитов предусматривает разделение функций платежного агента и ипотечного контролера, что предоставляет обслуживающему банку возможность выбора. Важно отметить, что в основе данной программы - гибкий подход к определению ставки рефинансирования. Для участников программы открывается возможность дополнительно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на период до 30 лет, используя краткосрочные ресурсы, и продавать выданные кредиты (уступать права требования), продолжая их обслуживание.

В настоящее время разработанная ЗАО КБ «ДельтаКредит» программа рефинансирования выходит за рамки Московской ипотечной программы и предлагает сотрудничество партнерам в регионах, что делает ее доступной и для региональных банков. По нашему мнению, программа банка, основанная на взаимовыгодном партнерстве, окажет существенное влияние на увеличение клиентской базы банков-контрагентов, позволит сделать ипотечные кредиты более привлекательными для заемщиков, а также будет способствовать расширению возможностей банков-партнеров в области развития ипотечного кредитования.

По оценкам специалистов, потенциальный объем вторичного рынка ипотечных кредитов достаточно велик, и говорить о наличии серьезной конкуренции в этом сегменте пока преждевременно. На сегодняшний день в ипотечном портфеле банка «ДельтаКредит» обязательства не только московского региона, но и тамбовских, алтайских, воронежских, красноярских заемщиков. На стадии согласования сделки по выкупу обязательств заемщиков ряда других регионов, в том числе и тех, где ведется жилищное строительство по программе межрегионального сотрудничества Правительства Москвы.

Предлагаемую банком форму финансового сотрудничества с регионами не следует рассматривать как некую новую разновидность «московской» экспансии в регионы. Намерения банка обусловлены требованиями текущей рыночной ситуации, необходимостью усиления и расширения межрегионального обмена финансовыми активами. Направляя финансовые ресурсы в регионы, банк получает взамен качественные активы, служащие, в свою очередь, ипотечным покрытием для привлекаемых на московском финансовом рынке средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Полученные таким образом средства стимулируют дальнейшее развитие региональных ипотечных рынков. Очевидно, что необходимость в осуществлении подобного взаимовыгодного обмена назрела и требует широкого взаимодействия кредитных организаций.

С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В этом году впервые они пошли вверх. По оценкам экспертов, стоимость ипотечных кредитов уже выросла на 1-2% [44]. Если ситуация на рынке фондирования не улучшится, то рост ставок может продолжиться. Ведь с осени 2007 года из-за мирового финансового кризиса многие российские банки практически не могут занимать деньги на Западе. А теперь с 1 февраля и АИЖК ужесточило требования к выделению средств на покупку недвижимости на 1% дороже и условия выкупа ипотечных кредитов. А поскольку АИЖК - крупнейшая рефинансирующая организация, то получить ипотечный кредит на большую сумму с малым первоначальным взносом стало сложнее.

Эксперты говорят, что ужесточение стандартов в первую очередь почувствуют жители Северо-Западного и Центрального регионов. Ведь именно здесь цены на недвижимость, а следовательно, и суммы кредитов выше, чем в среднем по стране. Банки, которые рефинансируют ипотечные кредиты в АИЖК, будут вынуждены ужесточить свои ипотечные программы.

Остальным банкам, которые развивают ипотечные программы за счет собственных или взятых за рубежом капиталов, тоже приходится нелегко. За последние несколько месяцев многие банки действительно пересматривали условия предоставления ипотечных кредитов. В первую очередь это коснулось высокорискованных ипотечных кредитов с минимальным или нулевым первоначальным взносом. Ряд банков повысили ставки по таким программам, некоторые и вовсе приостанавливали программы кредитования с нулевым первоначальным взносом. Были также пересмотрены и требования к заемщикам, а также незначительно повышены процентные ставки по ипотечным кредитам - в целом по рынку повышение составило в среднем от 0,5% до 2%.

Можно сказать, что российские банки в целом пересмотрели существующие требования к заемщикам, и сегодня при оценке заемщика банки руководствуются в большей степени, чем прежде, двумя главными критериями - наличием у потенциального заемщика средств для предоставления высокого первоначального взноса (от 20%) и официально подтвержденным стабильным доходом.

Рост цен на недвижимость будет влиять на скорейшее принятие решения о покупке квартиры в долг.

В настоящий момент средний процент по ипотеке составляет примерно 12% годовых в рублях, что практически равно инфляции. Это будет заставлять людей задумываться об ипотеке как о наиболее реальном финансовом инструменте при покупке недвижимости.

Наблюдаемое на рынке ужесточение условий ипотечного кредитования не уменьшит количества сделок. Банки и ранее при рассмотрении кредитных заявок отсеивали заемщиков, вызывающих опасения, сейчас же эта ситуация усугубится.

Что касается валюты кредитования, то наиболее перспективная валюта кредитования - это рубли. Ипотечные кредиты - это долгосрочные кредиты и делать прогноз относительно курса той или иной валюты на длительный срок практически невозможно. Заемщики получают доход в основном в рублях, поэтому возникает риск курсовой разницы. При покупке валюты происходят потери на конвертацию, которые компенсируют банку низкую процентную ставку по валютному кредиту. Кроме этого, у заемщика возникает материальная выгода, если он получает кредит ниже ставки Центробанка. С этой материальной выгоды он должен заплатить налог. Таким образом, люди, получающие ипотеку, будут анализировать предложения банков, оценивать свои возможности и выбирать валюту кредитования - рубли [46].

2.2 Состояние ипотечного рынка Красноярского края

В феврале 2008 года, город Красноярск впервые был назван в числе пяти самых дорогих по стоимости квадратного метра городов России, По данным мониторинга российского информационного агентства DailyStroy, сегодня его обгоняют только Москва с ценой жилья в 140 928 рублей за квадратный метр, Санкт-Петербург, где покупка квартиры обходится в 84 835 руб. за "квадрат", Новосибирск (62 732 руб.) и Екатеринбург (62 470 руб.).

Красноярск, при сегодняшних темпах роста цен на недвижимость, может легко составить конкуренцию многим городам. Стоимость квадратного метра в начале февраля достигла отметки 58 238 рублей. Это на 7,4% больше, чем в январе. В долларовом эквиваленте "квадрат" в краевом центре стоит уже 2 385 $. Как свидетельствуют данные того же мониторинга, ещё в январе Красноярск занимал в рейтинге седьмую позицию, уступая Перми, Самаре, Новосибирску, Екатеринбургу, Санкт-Петербургу и Москве.

В первый месяц нового года рост стоимости жилья затронул не только Красноярск, еще более серьезное положение сложилось на рынке недвижимости Волгограда, где ажиотажный спрос на жилую недвижимость за месяц, с января по февраль, привел к увеличению цены квадратного метра на 27,6%. Как поясняют авторы исследования, информацию, необходимую для вычисления индекса стоимости жилья, они получают из открытых источников - с сайтов агентств недвижимости российских городов.

В 2007 году в Красноярском крае более 2 тыс. человек воспользовались услугой ипотечного кредитования. Всего было выпущено 2070 ипотечных кредитов. В 2006 году этот показатель равнялся 1650, а в 2005 году ипотекой воспользовались всего 140 жителей региона. «Можно сказать, что народ понял: ипотека - факт свершившийся», - сказал в ходе заседания рабочей группы строительной отрасли края генеральный директор краевого фонда жилищного строительства Евгений Добрянский. Он отметил, что в 2007 году количество банков, работающих в сфере ипотечного кредитования, увеличилось в три раза - с 10 до 30. Кроме того, фонд стал сотрудничать еще с четырьмя рефинансирующими организациями. «Все знают, что в этом году США захлестнул ипотечный кризис. Он коснулся и России, в результате чего темпы выдачи ипотеки в банках немного заморозились. Красноярские банки уже встали на ноги после этого кризиса. Для федерального агентства ипотечного жилищного кредитования это прошло довольно просто, ведь там не было зарубежных денег»3, - пояснил Добрянский.

Также Е. Добрянский, озвучил планы Фонда по выдаче ипотечных кредитов на этот год: «По нашим прогнозам, в текущем году мы выдадим не менее трех тысяч кредитов. И это при том, что на рынке появляются все новые игроки, предложение по ипотеке растет постоянно, а частные банки предлагают все новые и новые программы кредитования. Очевидно, что общие объемы ипотеки будут только продолжать расти»4. Он также отметил, что каждый месяц Фондом предоставляется около двухсот субсидий на погашение процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий.

Что касается снижения ставок по ипотечным кредитам, то эксперты отметили, что на сегодняшний день они и так довольно значительно снизились по сравнению с прошлым годом. Дальнейшему снижению мешает относительно высокая - порядка 10% - инфляция.

По количеству выданных ипотечных кредитов Красноярский край занял седьмое место в России. В 2007 году выдано почти в два раза больше ипотечных кредитов, чем было заявлено в плане национального проекта. Кроме того, выдано 2442 субсидий на погашение процентной ставки по кредиту при плане в 1600. Это позволяет краю устойчиво занимать седьмое место в России по реализации мероприятий ипотечного кредитования.

В Красноярском крае за все время работы краевой комиссии по предоставлению жилищных субсидий более 3 тыс. бюджетников получают субсидии на оплату ипотечных кредитов. 21 декабря 2007 г. в администрации Красноярского края состоялось последнее в 2007 году заседание комиссии по предоставлению субсидий для оплаты процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края в российских кредитных организациях на улучшение жилищных условий.

Напомним, субсидия назначается в размере от 1/4 до целой процентной ставки по кредитному договору. Право на получение субсидии имеет гражданин, проработавший не менее года в организации, финансируемой из краевого или местного бюджетов, сотрудникам правоохранительных органов, в возрасте до 30 лет включительно, не состоящий в браке и не имеющий детей, либо в возрасте до 40 лет включительно, заключивший брак в установленном порядке или воспитывающий своего (приемного) ребенка (детей) без регистрации брака.

По краевому закону, бюджетники, состоящие в браке и не имеющие детей, получают субсидию в сумме 1/3 процентной ставки по кредитному договору. Бюджетникам с одним ребенком за счет краевой казны погашается половина процентной ставки, с двумя детьми - 2/3. Семьям, в которых три ребенка или больше, предоставляется субсидия в размере целой процентной ставки, то есть кредит получается беспроцентным.

На сегодняшней комиссии рассмотрен 231 пакет документов, предоставленных заявителями, по всем приняты решения о назначении субсидий. На предшествующих 36 комиссиях, было рассмотрено 3424 пакета документов. Сейчас на получение субсидии имеют право 3355 (97,9%) работников бюджетной сферы. Отказано в предоставлении субсидии 69 заявителям и 230 получателям субсидии назначено увеличение доли субсидии на погашение процентной ставки в связи с рождением детей [54].

Краевой фонд жилищного строительства не рекомендует бюджетникам брать ипотеку в «Райффайзенбанке». Это обусловлено тем, что бюджетники, взявшие ипотечный кредит в этом коммерческом банке, не смогут получить субсидию на компенсацию части процентной ставки. По словам Евгения Добрянского, «когда субсидия назначена, для её получения краевое агентство по реализации жилищных программ, получатель субсидии и банк заключают трёхсторонний договор. По истечению месяца банк должен предоставить агентству отчёт о том, что получатель кредита рассчитался с банком по процентам. После этого часть процентной ставки агентство перечисляет на банковский счёт получателя кредита. Далее всё происходит автоматически»5.

По данным Добрянского, 32 банка в Красноярском крае заключили с краевым агентством и своими клиентами трехсторонний договор, и только «Райффайзенбанк» не намерен этого делать, ссылаясь на то, что он «свободный европейский банк и не намерен предоставлять информацию о своих клиентах, потому что это нарушает банковскую тайну». «Поэтому бюджетники, взявшие там ипотечный кредит, и имеющие право на получение субсидии, не могут её получить» , - сообщил Евгений Добрянский.

Данная проблема была озвучена на комиссии по предоставлению субсидий на компенсацию части процентной ставки по ипотечным кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы, и будет решаться на следующем заседании. Всего в «Райффайзенбанке» ипотечные кредиты получили 5 работников бюджетной сферы, претендующие на субсидию. По словам Добрянского, «если банк не подпишет трехстороннее соглашение, мы будем официально рекомендовать всем обратившимся к нам гражданам не брать там ипотеку» .

На сегодняшний день практически каждый банк, работающий на территории Красноярского края, предлагает собственные ипотечные продукты. В целом эти программы достаточно схожи, однако у каждого кредитного учреждения свои требования к заёмщикам и свои индивидуальные предложения. К примеру, один банк не берёт комиссию за открытие счета, другой бесплатно рассматривает заявки, в третьем можно сэкономить на оценке приобретаемой квартиры. Ипотечный заём можно взять как на покупку вторичного жилья, так и долевого. Правда, ипотечное кредитование долевого строительства лишь начинает развиваться: из-за высоких рисков и сложностей с оформлением документов банки пока не слишком охотно работают с такими кредитами.

Помимо банков, на территории края работает Красноярский краевой фонд жилищного строительства (ККФЖС), реализующий федеральную программу долгосрочного ипотечного кредитования по стандартам АИЖК. Эти стандарты предназначены прежде всего для обеспечения безопасности заемщика, и во вторую очередь - кредитора. Кроме того, процентная ставка кредитов по программе АИЖК довольно низкая (от 11,5 до 14,5 % в зависимости от первоначального взноса и срока кредита) за счет поддержки государства. Уставной капитал АИЖК сформирован из федерального бюджета. Это позволяет агентству рефинансировать большой объем кредитов на всей территории РФ. Кроме того, в отличие от банков, выдающих ипотечные займы из собственных средств (как правило, это не слишком «длинные» деньги), господдержка позволяет АИЖК давать деньги на серьезные сроки - до 30 лет. На сегодняшний день ККФЖС работает с семью первичными кредиторами (банками), десятью страховыми и двумя оценочными компаниями. Партнерами Краевого фонда жилищного строительства стали около 60 агентств недвижимости. Также ККФЖС участвует в реализации краевого закона о субсидировании части процентной ставки по жилищным кредитам для работников бюджетной сферы.

По стандартам федерального АИЖК работает также Городское ипотечное агентство (ГИА), учрежденное администрацией города Красноярска. Обратившись в ГИА, красноярцы могут, помимо всего прочего, получить бесплатную консультацию по вопросам ипотечного кредитования, а также ознакомиться с городской целевой программой «Молодой красноярской семье - доступное жилье».

В 2008 году круг участников программы по обеспечению жильем молодых семей в России станет шире. Если ранее на бюджетные субсидии могли претендовать супруги, возраст которых не превышал 30 лет, теперь дотации на покупку жилья будут предоставляться молодоженам вплоть до 35 лет. Такое постановление подписал накануне Нового года премьер-министр России Виктор Зубков. Таким жестом, в 2008 году государство решило помочь молодым семьям "от души" и не только повысило их максимальный возраст, но и сняло обязанность платить с субсидий налог на доходы физических лиц.

Глава Росстроя Сергей Круглик заявил, что пока в целом по России покупка жилья по ипотечным кредитам составляет лишь 5% от общего объема сделок по покупке жилой недвижимости. В Красноярске же, по оценкам руководителей ведущих риэлторских фирм города, от одной трети до половины сделок по приобретению квартир совершено с привлечением ипотечных займов. В среднем в Красноярске ежемесячно совершается около двух тысяч жилищных сделок и примерно в половине из них присутствуют ипотечные кредиты. Директор Агентства Недвижимости «ИЖИ-АННО» Александр Колганов приводит более скромные цифры: «За последние четыре месяца в нашем агентстве порядка 30-40% сделок по покупке квартир было осуществлено с участием ипотечных займов» . Евгения Алькова (ККФЖС) сообщает, что на сегодняшний день Фондом выдано 900 ипотечных кредитов на сумму 630 млн. рублей, а субсидии на оплату процентных ставок получают 920 бюджетных работников. По словам заместителя директора ГИА по вопросам подбора недвижимости Артема Ситникова, за последний месяц Городское ипотечное агентство выдало около 30 займов [52].

Налицо серьезное расхождение между общероссийским и красноярским показателями - фактически в 10 раз. Причина подобной популярности ипотеки в Красноярске проста. «В 2005 году на рынке недвижимости наблюдался определенный спад - предложение квартир превышало спрос из-за низкой покупательной способности горожан. При этом потребность в улучшении жилищных условий оставалась высокой. Когда появилась реальная возможность брать крупные кредиты, люди, естественно, стали этим пользоваться»

Однако, к идее правительства сделать ипотеку ключом к доступному жилью специалисты все же относятся достаточно осторожно. «Я думаю, что в первой половине 2006 года был отмечен своеобразный пик ипотечной активности. У людей появилась возможность купить жилье в кредит, и большая часть тех, кто мог и хотел ею воспользоваться, реализовали свои планы. Теперь количество ипотечных сделок должно стабилизироваться. У нас пока не так много людей, умеющих жить в кредит и способных выплачивать более 30% совокупного семейного дохода ежемесячно, не снижая качества жизни. Ьоюсь, что в скором времени пойдет волна невозвратов по кредитам» .

Наряду с призывами пользоваться ипотечными кредитами для решения своих жилищных проблем, все чаще звучат опасения, что рост числа кредитов напрямую отражается на стоимости жилья. Динамичное развитие ипотеки влечет за собой подъем цен. Когда человек получает ипотечный заем, он может позволить себе купить более дорогую квартиру, чем мог бы позволить на свои сбережения. Поэтому такой покупатель не стремится «сбить» цену, предложенную риэлторами или продавцами. Развитие ипотеки ведет к удорожанию жилья. Приток заемщиков на рынок определяет сейчас рост цен на квартиры. Растет спрос, значит, дорожает жилье. Автор работы считает, что цены на недвижимость неизбежно будут расти, в том числе и под влиянием развития ипотеки.

Евгения Алькова (ККФЖС) полагает, что развитие ипотечного кредитования пока что не слишком повлияло на рост цен. «На миллионный Красноярск нашим фондом в 2006 году выдано около тысячи кредитов. Думаю, что такое соотношение не могло существенно увеличить цены на жилье. Конечно, квартиры будут дорожать. Но ипотека в этом виновата не более, чем другие факторы»11.

Однако практически все эксперты уверены - вложение средств в недвижимость было, есть и будет выгодным всегда. И даже переплаты по ипотечным кредитам в конечном итоге окупятся дальнейшим повышением стоимости жилья. Государственная программа ипотечного кредитования активно развивается, и ее условия становятся все более приемлемыми для населения. Вместе с тем растут требования заемщиков к покупаемому жилью. Кредит - это серьезное бремя, и понимая, что платить по нему придется долгие годы, люди предпочитают приобретать новые квартиры с хорошей планировкой. Рынок вторичного жилья ограничен, поэтому все острее необходимость выдачи кредитов на приобретение долевого строительства. По данным опроса Фонда «Общественное мнение»: 70% россиян исключают для себя возможность взять ипотечный кредит 10% россиян могли бы выплачивать не более 5 000 руб. ежемесячно 6% россиян могли бы выплачивать от 5 000 до 10 000 руб. ежемесячно 4% россиян могли бы выплачивать свыше 10 000 руб. ежемесячно 43% жителей РФ, готовых воспользоваться ипотекой, хотели бы приобрести квартиры в городе 39% жителей РФ, готовых воспользоваться ипотекой, хотели бы приобрести дома в пригороде 38% россиян знают слово «ипотека» и ровно такая же доля - слышали. Для сравнения: шесть лет назад слово «ипотека» знали всего 7% россиян, слышали - 21%.

76% красноярцев удовлетворены собственными жилищными условиями. Таковы итоги опроса, посвященного отношению красноярцев к своим жилищным условиям и возможностям их улучшения. Опрос проведен специалистами фонда «Общественной мнение. Красноярск». Предыдущий опрос на такую же тему проводился в Красноярске в 2005 году. С того времени число жителей, удовлетворенных жилищными условиями выросло на 10%. Хуже всего о своих жилищных условиях отзываются жители Ленинского района Красноярска, лучше всего - жители Центрального, Советского и Железнодорожного районов.

Опрос показал также, что 40% жителей города готовы в ближайшее время взять ипотечный кредит. По краю эта цифра составила 17%. С 2005 года потребность в ипотеке среди красноярцев увеличилась в 2,5 раза. Те, кто пока не готов к ипотеке, отмечают высокие процентные ставки по таким кредитам и недостаточно высокий уровень собственных доходов.

Оптимальная площадь квартиры для среднестатистического красноярца - 66 кв. метров. Она может быть меньше, но не должна опускаться ниже рубежа в 40 кв. метров. Большинство людей хотят проживать в пятиэтажных домах, при этом намечается все более ярко выраженная тенденция к уменьшению этажности. Если в 2005 году в одноэтажных домах хотело жить 6% опрошенных, то сейчас эта цифра возросла до 15%. Всего в опросе приняли участие тысяча красноярцев.

Развитие программам ипотечного кредитования в Красноярске и в России привели к большому разнообразию предложения и могут удовлетворить практически любую потребность клиента.

Недвижимость можно приобрести как на вторичном (готовом) рынке жилья, так и на первичном (долевое). Банки работают с помещениями, начиная с комнаты в общежитие и заканчивая кредитованием готового или стоящегося коттеджа. Если у клиента нет денежных средств на первоначальный взнос, то ему будет предложена программа без первого взноса на особых условия, когда в обеспечение будет взята имеющаяся недвижимость или материальные ценности. Для выдачи большей суммы кредита, многие банки идут на риск и рассматривают не только официальный доход по форме 2-НДФЛ, но и «серую» заработную плату, тем самым увеличивая совокупный доход заемщика.

Также ипотечный кредит можно взять в различных видах валют (доллары США, евро, йены, франки и др.), все зависит от предпочтения клиента. Но чем нестандартнее выбранная программ, тем выше процентная ставка, которая в свою очередь может быть фиксированной или плавающей, привязанная к какому-либо индексу. На данный момент возможен выбор способа оплаты взятого кредита, наиболее распространенный -постоянный ежемесячный платеж (аннуитет), он состоит из двух частей, первая в счет погашения процентов, а вторая - долга. Пропорция этих частей со временем меняется в сторону снижения процентной части. По желанию заемщика возможно расчет по нефиксированному платежу, который будет с годами уменьшаться, что позволяет с годами отдавать все меньшую долю своего дохода в банк.

Таким образом, практически на любой запрос клиента, можно найти индивидуальное решение среди программ предлагаемых 34 банками Красноярска работающими с ипотекой.

ГЛАВА 3. СОЗДАНИЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ДЛЯ РЕГИОНАЛЬНОГО КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА

3.1 Общие сведения о ЗАО КБ «КЕДР», сравнительный анализ ипотечных программ, предоставляемых на территории г. Красноярска

Закрытое акционерное общество коммерческий банк «КЕДР» - это крупнейший универсальный банк России, успешно работающий с 1991 года.

Начиная с 2002 года Банк активно развивает собственную региональную сеть с целью эффективного обслуживания имеющихся клиентов и привлечения новых. Сегодня количество региональных точек, обслуживающих клиентов, составляет более 200. ЗАО КБ «КЕДР» занимает 23 место среди лучших банков России по размеру сети отделений на 01.06.2007 (РБК.Рейтинг). В 2006 году банк «КЕДР» стал лауреатом ежегодной премии в области банковского бизнеса «Банковское дело» в номинациях «Лучший региональный банк» и «Лучший банк Сибирского федерального округа» [56].

Формула экспансии банка «КЕДР»: осваивать новые территории не отдельными точками, а разветвленными сетями с полным спектром услуг. Развивается сеть в Красноярском и Краснодарском краях, Ростовской и Кемеровской областях, Республике Хакасия, Москве и Приморском крае. Банк вышел на финансовый рынок Европейского Экономического союза, открыв филиал в Греции.

Процесс регионального развития идет одновременно с развитием системы управления банком в целом и в регионах. Развивается организационная структура управления. Вводятся новые банковские продукты. Растет количество клиентов. На данном этапе их обслуживает 1 300 работников банка.

За 16 лет своего существования ЗАО КБ «КЕДР» стал заметной частью банковской системы страны. Наиболее сильные рыночные позиции банка в Красноярском крае, где среди всех банковских организаций, включая филиалы банков других регионов, ЗАО КБ «КЕДР занимает 2-е место по большинству показателей: по объему активов, кредитного портфеля, привлеченных депозитов физических лиц, привлеченных средств юридических лиц(«Эксперт-Сибирь», № 34, 17-23.09.2007). По данным ГУ банка России по Красноярскому краю по состоянию на 01.07.2007 г. ЗАО КБ «КЕДР» занимает 1-е место по всем ключевым показателям деятельности среди банков, зарегистрированных на территории Красноярского края, В рейтинге 200 крупнейших банков России по величине активов банк по версии журнала «Эксперт» занимает 119-е место по состоянию на 01.07.2007 («Эксперт», № 34, 17-23/09.2007).

В рейтинге банков России ЗАО КБ «КЕДР» по версии журнала «Эксперт» занимает 124-е место по величине собственного капитала по состоянию на 01.07.2007 («Эксперт», №34, 17-23/09.2007).

ЗАО КБ «КЕДР» первый банк России и стран СНГ, ставший непосредственным участником банковского рынка Греции. Банк работает на рынке ипотечного кредитования с 2005 года, Головная организация банка «КЕДР» находится в Красноярске. Региональная сеть широко представлена в Красноярском крае, республике Хакасия, Кемеровской области, Краснодарском, Приморском краях, Ростовской области, Москве и в г. Афины (Греция). В Красноярском крае ипотечное кредитование осуществляется в населенных пунктах, таких как Ачинск, Бородино, Дивногорск, Железногорск, Зеленогорск, Канск, Кодинск, Красноярск, Лесосибирск, Минусинск, Назарове, Шарыпово, Шушинское.

Собственный капитал на 1 января 2007г. - 1 625 млн.руб. Активы на 1 января 2007г. - 12 197 млн.руб. Банк обслуживает (на 1 января 2007г.) - более 435 000 счетов физических лиц, более 16 000 счетов юридических лиц. Балансовая прибыль за 2006 год -310 080 тыс. руб. Количество мест доставки услуг - 267 шт.

Центральным банком Российской Федерации ЗАО КБ «КЕДР» выдана Генеральная лицензия на осуществление банковских операций №1574 от 23 августа 2004 года, а также Лицензия на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов №1574 от 26 апреля 2005 года.

Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг банку «КЕДР» выданы лицензии профессионального участника ценных бумаг на осуществление брокерской, депозитарной, дилерской деятельности и деятельности по управлению ценными бумагами.

Банк является:

- участником российской платежной системы UNION CARD;

- ассоциированным членом Международной платежной системы VISA International;

- действительным членом Московской, Санкт-Петербургской и Сибирской межбанковских валютных бирж;

- официальным членом международной организации SWIFT;

- абонентом международной дилинговой системы Reuters-Deal ing;

- членом Ассоциации региональных банков России.

Для удобства клиентов, на 01.07.05 банком «КЕДР» организовано 165 мест доставки услуг населению, в том числе 13 филиалов, 22 дополнительных офиса, 67 универсальных операционных касс вне кассового узла.

Итогом 16-летней работы банка "КЕДР" стало определение своей роли в финансовой системе Красноярского края и Российской Федерации, создание мощной филиальной сети, установление доверительных партнерских отношений с кредитными организациями не только страны, но и зарубежья, органами власти и, самое главное, завоевание доверия клиентов. Красноярский край является одним из крупнейших экспортно-ориентированных регионов Российской Федерации. Сегодня ЗАО КБ "КЕДР" обслуживает свыше 14 тысяч корпоративных и более 300 тысяч частных клиентов.

Для осуществления международных расчетов, а также для проведения отдельных операций в российских рублях банк использует систему S.W.I.F.T. Она является ведущей международной организацией в сфере финансовых телекоммуникаций и в настоящее время объединяет более 7000 финансовых организаций из 198 стран мира, из них около 350 российских. Преимущества S.W.I.F.T. очевидны:

- S.W.I.F.T. принимает на себя финансовую ответственность за точную, полную и своевременную доставку сообщений. Ни одна другая организация, предоставляющая сеть для передачи данных, не может этого гарантировать;

- меры по безопасности и применение различных видов шифрования предупреждает возможность изменения сообщения в процессе его передачи по сети S.W.I.F.T. Никто кроме отправителя и получателя сообщения не может узнать о его содержании;

- доставка сообщений производится в течении несколько секунд, причем их проверка и подтверждение подлинности осуществляется полностью автоматически;

- стандарты и технология S.W.I.F.T. предоставляют возможность создавать прикладные программы для автоматической обработки сообщений, тем самым увеличивается производительность и уменьшаются затраты на «ручную обработку сообщений».

Банк определяет свою миссию как содействие социально-экономическому развитию страны и благосостоянию обслуживаемого им населения путем предоставления качественных банковских услуг на розничном сегменте рынка.

Одними из главных целей деятельности банка является упрочение достигнутых им позиций универсального коммерческого банка, сохраняющего специализацию и лидерство на розничном рынке банковских услуг, активно расширяющего свое присутствие на других секторах рынка при минимизации рисков, адекватно условиям рыночной экономики и занимающего достойное место в рейтингах крупнейших кредитных организаций. Банк диверсифицирует свою деятельность, для наиболее полного удовлетворения потребностей всех клиентов в соответствии с требованиями времени. Банк призван эффективно производить операции с денежными средствами в интересах вкладчиков, клиентов, акционеров, работников Банка и работников обслуживающих предприятий.

Уставный капитал банка составляется из номинальной стоимости акций банка, приобретенных акционерами. Уставный капитал банка определяет минимальный размер имущества банка, гарантирующего интересы его кредиторов. Уставный капитал банка составляет 80 668 тыс. рубля и разделен на 80 668 тысяч обыкновенные именные акции номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Размер уставного капитала Банка может быть увеличен путем увеличения номинальной стоимости акций или размещения дополнительных акций.

Принципиальным фактором географической диверсификации бизнеса банка и развития бизнес-контактов хозяйствующих субъектов на межрегиональном уровне является возможность эффективного представления интересов клиентов в гг.Москва, Ростов-на-Дону, Владивосток, что рассматривается как одно из конкурентных преимуществ Банка в реализации концепции укрупнения финансовых циклов и расширения базы корпоративных клиентов. В настоящий момент наиболее перспективным направлением реализации данной концепции с точки зрения развития клиентской базы является формирование бизнес-контактов между предприятиями:

- гг. Красноярска и Москвы;

- гг. Москвы и Ростова-на-Дону;

- гг. Красноярска и Владивостока;

- гг. Москвы и Владивостока.

Банком проводится работа по привлечению средств институциональных инвесторов, действующих в Москве и области, для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов технического перевооружения и расширения производственных мощностей предприятий края.

Отличительные особенности ипотечного кредита банка «Кедр» - бесплатное рассмотрение заявки на кредит; бесплатное юридическое сопровождение; возможность учета доходов родственников, что позволяет увеличить сумму займа; отсутствие поручителей, а так же возможность получить положительное решение банка для приобретения жилья в любом другом городе присутствия Банка «КЕДР».

К апрелю 2008 года банком «КЕДР» выдано около 190 кредитов, 2006г. 36, 2007г. - 110 и за четыре месяца 2008г. - 41 кредит. Идет постоянное рефинансирование действующих кредитов в банки-партнеры и спрогнозировать объем выданных средств достаточно сложно. Выдача происходит из свободных средств банка, его портфель составляет порядка 300 млн. руб., после действия кредита в течение 2-3 месяца.