Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

“ Зависимость между значениями биржевых индексов и ценами на недвижимость ”



Содержание

Реферат

Введение

Глава 1. Инструменты инвестирования

Глава 2. Общая характеристика недвижимости

2.1 Понятие и отличительные характеристики недвижимости

2.2 Классификация недвижимости

2.3 Недвижимость в системе правовых отношений

2.4 Основные понятия рынка недвижимости

2.5 Рынок недвижимости в отражении кризиса

Глава 3. Теория корреляционно-регрессионного анализа

Глава 4. Исследование цен на недвижимость

Заключение

Список использованных источников

Приложения



Введение

Инвестиции капитала занимают важное место в рыночной экономике. Они являются основным механизмом развития экономики.

Инвестиции - вложение капитала с целью получения дохода. На сегодняшний день финансовый рынок открывает достаточно направлений для инвестирования, таких как: валюта, драгоценные металлы, банковские депозиты, ценные бумаги, ПИФы, недвижимость. Инвестиции характеризуются двумя взаимосвязанным параметрами: риском и прибыльностью (доходностью). Как правило, чем выше риск инвестиций, тем выше должна быть их ожидаемая доходность.

Перед принятием решения о секторе инвестирования необходимо ответить на ряд вопросов: подходящее ли сейчас время для покупки/продажи? что будет с ценами в ближайшее время и на перспективу: рост или падение? стоит ли предпринимать активные действия или стоит подождать?

Рынок недвижимости - важная составляющая экономики нашей страны. Круг его участников достаточно широк - от простых граждан, заинтересованных в изменении жилищных условий, до крупных строительных компаний, рассматривающих недвижимое имущество как способ инвестиций и преумножения денежных средств. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Неудивительно, что порядочное количество людей предпочитают вкладывать средства в недвижимое имущество.

Вопрос прогнозирования цен на недвижимость не теряет своей актуальности, наоборот, в связи с сегодняшними дестабилизирующими явлениями в экономике он обращает на себя особое внимание.

Изучением данного вопроса занимается множество исследователей, таких как: риэлтерские конторы, оценочные компании, аналитические центры, профессиональные объединения рынка недвижимости, экономисты, девелоперы. Но их результаты разнятся между собой, а порой даже противоречат друг другу. Одни говорят о приближающемся стабильном росте цен, другие - о снижении в ближайшее время, а потом уже росте, третьи - о дальнейших колебаниях на рынке.

Это обусловлено и заинтересованностью сторон, и различиями в факторах, принимаемых во внимание при проведении исследования:

- технический анализ (изменение цены в прошлом, выявление тенденций);

- фундаментальный анализ (влияние экономических изменений, насыщенность рынка, себестоимость продукта, потребности участников).

Состояние экономики - ключевой фактор, существенно влияющие на стоимость недвижимого имущества. Характеристиками, отражающими состояние экономики нашей страны, являются биржевые индексы: индекс РТС (Российская торговая система), индекс ММВБ (Московская межбанковская валютная биржа). Индекс - это сводный показатель, который рассчитывается на базе цен и иных показателей определенного набора ценных бумаг. Индексы выступают комплексными индикаторами состояния и динамики рынка ценных бумаг в целом, его отдельных сегментов и секторов.

Можно отметить, что индексы являются опережающими индикаторами состояния экономики (рост или снижение индексов всегда предшествуют соответствующим тенденциям в экономике).

Целью данной дипломной работы является выявление зависимостей между значениями биржевых индексов и ценами на недвижимость.

Не вошло:

, помогающих спрогнозировать цены на недвижимость с использованием значений индекса РТС, вычисление временного сдвига тенденции, анализ правильности предложенной теории корреляционным методом.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

· Дать определения рынка недвижимости, его основных сегментов, участников и функций.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования - .



Глава 1. Инструменты инвестирования

недвижимость рынок цена

Валюта.

Способ получения прибыли при инвестировании в валюту - игра на различиях курсов во времени. Интерес такого рода вложениям обуславливается растущей инфляцией, кризисными явлениями, недоверием к отечественным деньгам.

Торговля валютой манит многих инвесторов потенциалом получения высокой прибыли - до тысяч процентов годовых. Действительно, на изменении курсов валют можно заработать. Курс валюты никогда не стоит на месте - инфляция, политические решения, долги государства, мировая торговля и различные экономические тенденции способствуют подорожанию одних валют и снижению стоимости других.

Форекс - рынок, предназначенный для взаимного обмена свободно конвертируемых валют. Обычно термином «Форекс» называют маржинальную торговлю. Маржинальная торговля -- проведение спекулятивных торговых операций с использованием денег и/или товаров, предоставляемых торговцу в кредит под залог оговоренной суммы -- маржи. От простого кредита маржинальный отличается тем, что получаемая сумма денег (или стоимость получаемого товара) обычно в несколько раз превышает размер залога.

Обычно звучат призывы «зарабатывать на Форекс». Этот призыв использует двойственность значения термина «Зарабатывать». С одной стороны, это работа по найму с оговоренной оплатой труда. С другой стороны, это получение любого вида дохода, в том числе -- прибыли. Нужно учитывать, что предлагаемая маржинальная торговля не предусматривает наём на работу с выплатой зарплаты. Это один из видов бизнеса со своим стартовым капиталом и неизбежными рисками. Бизнес с более высоким уровнем доходности всегда более рискованный. Использование кредитного плеча (соотношение между суммой залога и выделяемым под нее заемным капиталом) приводит не только к повышению доходности операций, к росту скорости увеличения капитала, но и к пропорциональному увеличению риска потерь.

Маржинальная торговля как вид бизнеса имеет ряд специфических особенностей: не требуется большого стартового капитала; однотипные операции, которые не требуют обязательного освоения новых приёмов или навыков; очень большая потенциальная доходность в сочетании с высоким риском потерь. Эти особенности делают маржинальную торговлю привлекательной для начала биржевой торговли при небольшом стартовом капитале.

Любой бизнес всегда содержит в себе возможность получить прибыль случайно. Чтобы прибыль была не от случая к случаю, а регулярно и закономерно, требуется понимание, как специфики конкретного вида бизнеса, так и экономических законов в целом. Лишь при соблюдении этих законов и ограничений торговля валютой по уровню риска становится сопоставима с любой другой спекулятивной торговлей, в том числе на фондовом или товарном рынках. Но тогда и её доходность неизбежно снижается до аналогичных уровней.

Драгоценные металлы.

Мировые рынки драгоценных металлов, и в первую очередь золота, являются интересным объектом для инвестиций и профессиональных спекуляций. Традиционно драгоценные металлы, в особенности золото, воспринимаются как символ стабильности и надежности. Поэтому кризисная обстановка в мире повышает инвестиционный спрос на драгоценные металлы.

Мотивы, побуждающие частных инвесторов к вложению своих средств в драгоценные металлы, остаются практически неизменными на протяжении всей истории развития рынка. Это уникальные физические и потребительские свойства драгоценных металлов. Они обладают высокой капиталоемкостью, являются долгосрочным аккумулятором стоимости; имеют высокую ликвидность (особенно золото и серебро), развитую инфраструктуру международного обращения и рыночного ценообразования; предоставляют хорошие возможности для диверсификации вложений.

Драгоценные металлы исторически выступали в качестве надежного вместилища стоимости по нескольким причинам. Они практически неуничтожимы, относительно редко встречаются в природе, не могут быть произвольно изготовлены из других материалов, их добыча и производство требуют значительных трудовых и материальных затрат. Они движимы и делимы, их вес является мерой их стоимости. Их легко обрабатывать (особенно золото), что позволило им быть повсеместно востребованными для изготовления украшений и предметов быта уже при минимальном уровне развития ремесел. Они легко распознаваемы, их качества достаточно просто проверить и трудно подделать. Вышеперечисленные свойства привели к тому, что драгоценные металлы стали общепринятым обменным эквивалентом средством платежа, и служили материалом для изготовления денег. По тем же причинам драгоценные металлы сохраняли свою ценность в долгосрочной перспективе, когда смена рыночных циклов приводила к падению стоимости национальных валют и промышленных товаров.

Золото является одним из наиболее ликвидных активов. Его можно продать в любое время суток на любом из многочисленных рынков, расположенных в разных частях мира. Временные затраты на продажу золота с поставкой по металлическим счетам примерно такие же, как на заключение и исполнение сделки с ценными бумагами или валютами.

Вне зависимости от того, является политика инвестора консервативной или агрессивной, драгоценные металлы могу сыграть важную роль в диверсификации его портфеля. По этой причине большинство экспертов настойчиво рекомендуют инвесторам держать часть своих вложений в золоте. Мировая цена золота зависит от других факторов, включающих соотношение спроса и предложения, курс доллара США, уровень инфляции и процентных ставок. Несмотря на то, что указанные факторы оказывают комплексное влияние на рынок золота, важно помнить, что они заставляют цену золота изменяться независимо от цен других активов, входящих в инвестиционный портфель.

Золото является единственным активом, цена которого имеет отрицательную корреляцию с активами других классов. То есть цена золота обычно изменяется в направлении, противоположном изменению цен акций, государственных и корпоративных облигаций

Банковские вклады.

Депозит (банковский вклад) -- денежная сумма, размещенная вкладчиком в банк на определенный или неопределенный срок. Банк пускает эти деньги в оборот, а в обмен выплачивает вкладчику проценты. Депозит является долгом банка перед вкладчиком, то есть подлежит возврату. В периоды стабильного развития экономики банковский вклад является одной из наименее выгодных и наименее рискованных форм вложения. В условиях кризиса хранить денежные средства в наличной форме не имеет смысла, учитывая темпы инфляции.

На сегодняшний день приоритет отдается наиболее надежным, стабильным банкам, как правило, государственным либо с госучастием, популярностью пользуются краткосрочные, а также моно- и мультивалютные вклады. Обусловлено это еще не окрепшим рублем, высокими валютными рисками и инфляцией. Интерес к рублевым вкладам может возрасти, как только стабилизируется курс рубля. В последнее время наблюдается понижение процентных ставок по вкладам в иностранной валюте и повышение по рублевым вкладам. Поэтому тем, кто не успел открыть вклад в иностранной валюте до февраля 2009 года, пока ставки были на достаточно высоком уровне, целесообразно размещать вклады в рублях.

Оценивая ставки по банковским депозитам, нужно иметь в виду и налоговый аспект. С 1 января 2009 года в этой сфере произошли определенные изменения. В частности, до недавнего времени все доходы по вкладам, ставка по которым превышала ставку рефинансирования Центробанка, облагались подоходным налогом. Теперь база для налогообложения возникает лишь в случае, если процент по вкладу в российских рублях превышает ставку рефинансирования Центробанка, увеличенную на 5%. Учитывая то, что ставка ЦБ на данный момент составляет 12% годовых, верхний предел процентов по вкладам без налоговых последствий составляет 12% + 5% = 17% годовых в рублях. Весь доход, полученный по ставке выше 17% годовых, составляет так называемую материальную выгоду и облагается налогом по ставке 35%. Для валютных вкладов налогооблагаемый предел не изменился - это по-прежнему 9% годовых. Так что доход по валютному депозиту, возникший по ставке, превышающей 9% годовых, облагается налогом.

Защита финансовых интересов граждан является одной из важных социальных задач в десятках стран мира. Создание системы обязательного страхования банковских вкладов населения (ССВ) является специальной государственной программой, реализуемой в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». Ее основная задача - защита сбережений населения, размещаемых во вкладах и на счетах в российских банках на территории РФ. В настоящее время участниками ССВ являются 938 банков (данные на 18 мая 2009 г).

Застрахованными являются денежные средства в рублях и иностранной валюте, размещаемые физическими лицами в банке на основании договора банковского вклада или договора банковского счета, включая причисленные проценты на сумму вклада.

Возмещение по вкладам в банке, в отношении которого наступил страховой случай, выплачивается вкладчику в размере 100 процентов суммы вкладов в банке, но не более 700 тысяч рублей. Если вкладчик имеет несколько вкладов в одном банке и суммарный размер обязательств банка перед ним превышает сумму страховых выплат, возмещение выплачивается по каждому из вкладов пропорционально их размерам.

Лимит доверия банков был исчерпан еще в начале кризиса. Открывая банковский счет, вкладчик в первую очередь думает не о доходности, а о сохранности средств. Инвестиции в банковские депозиты на сегодняшний день являются надежными при правильном выборе банка. Стоит обратить внимание на следующие моменты: рейтинг кредитной организации, входит ли банк в систему страхования вкладов, просмотреть финансовую отчетность банка.

Ценные бумаги.

Фондовый рынок - это институт или механизм, сводящий вместе покупателей и продавцов ценных бумаг. Следует отметить, что практически все рынки находят отражение в инструментах рынка ценных бумаг. Фондовый рынок соотносится с такими видами рынков, как рынок капиталов, денежный рынок, финансовый рынок; традиционно на этих рынках представлено движение денежных ресурсов. Субъектами рынка ценных бумаг являются эмитенты, инвесторы, профессиональные участники рынка ценных бумаг.

Ценные бумаги - это денежные документы, удостоверяющие права или отношения займа владельца документа по отношению к лицу, выпустившему такой документ; могут существовать в форме обособленных документов или записей на счетах. Ценные бумаги приносят их владельцам доход в виде процента (облигации) или дивиденда (акции). Они делятся на три вида: акции, облигации и производные от них ценные бумаги.

Заключение сделок с ценными бумагами происходит при участии фондовых бирж, являющихся организаторами торговли. Юридические и физические лица, не являющиеся профессиональными участниками, могут заключать сделки через посредство брокеров, аккредитованных на соответствующих биржах.

На фондовом рынке можно покупать/продавать через Интернет. Это стало возможным после ввода в действие специального программно-аппаратного обеспечения. Прямой доступ к торгам дает новые возможности для тех клиентов, целью которых является краткосрочная игра на бирже по системе day trading - заключение сделок в рамках одной торговой сессии.

Торговля акциями - один из самых прибыльных способов управления капиталом. Торгуя акциями самостоятельно, инвестор не полагается на чутье и опыт управляюего, а стремится сам анализировать информацию и принимать решения. Инвесторы могут использовать кредитное плечо (заемные средства брокера) для потенциального увеличения дохода.

Плюс такого подхода в том, что инвестор может максимально точно реализовать свою стратегию инвестирования. Покупая и продавая акции можно заработать неплохие деньги. К примеру, за 2006 год привилегированные акции Сбербанка выросли в цене на 400%, "префы" Татнефти - на 200%, акции Газпрома - почти на 200%, а Михайловского ГОКа - на 325%.

Стоит отметить, что риски при такой торговле также возрастают, особенно в нестабильной экономической ситуации. За последние месяцы котировки большинства акций катастрофически упали. Существенно подешевели акции Сбербанка России (-11,6%), "Газпрома" (-8,1%), ВТБ (-9,9%), "Норникеля" (-9,7%), "Ростелекома" (-9,5%), "Роснефти" (-8,4%), "Сургутнефтегаза" (-4,4%), "Татнефти" (-11,1%). Трейдеры, успевшие соорентироваться в изменившейся ситуации, как минимум не потеряли свои активы, а неопытные игроки понесли значительные убытки. Таким образом, зменения цен на акции определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов.

Вероятность успеха непрофессионала на фондовом рынке очень мала. Практика показывает, что подобные попытки почти всегда оканчиваются провалом. Игра на рынке акций требует от инвестора соответствующей компетенции и серьезного объема времени - этими ресурсами может располагать только профессиональный инвестор.

ПИФы.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - это объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании. Сам паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом - это так называемый «имущественный комплекс», а по сути, это инвестиционный портфель.

Вкладывая денежные средства в паевой инвестиционный фонд, инвестор фактически заключает с управляющей компанией договор доверительного управления и становится владельцем инвестиционных паев. Паи выдает управляющая компания, осуществляющая доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом.

Имущество, передаваемое в паевой фонд пайщиками, остается собственностью пайщиков, а управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом, совершая сделки с этим имуществом.

Паевые инвестиционные фонды бывают трех типов: открытыми, интервальными и закрытыми. В открытом фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай в любой рабочий день. В интервальном фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай только в определенные сроки - в так называемые «периоды открытия интервала». Интервал открывается не реже одного раза в год (обычно это 2-4 раза в год) на срок, равный двум неделям. Даты открытия и закрытия интервала фиксированные, они прописаны в правилах доверительного управления фондом. Закрытые ПИФы создаются под определенный проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций, на срок 1 - 15 лет. При этом такие фонды не обязаны выкупать свои паи, пайщики получают деньги только после прекращения деятельности фонда.

В зависимости от объектов инвестирования паевой фонд может быть:

-фондом облигаций;

-фондом акций;

-фондом смешанных инвестиций;

-фондом фондов;

-фондом недвижимости;

-индексным фондом.

Доход пайщика складывается из прироста стоимости его паев. Стоимость паев со временем может как увеличиваться, так и уменьшаться, поскольку изменяется рыночная стоимость ценных бумаг в составе имущества фонда. Поэтому владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением стоимости паев. Доходность фонда не гарантируется ни государством, ни управляющей компанией. Владельцам паев никакие доходы в виде процентов или дивидендов не начисляются и не выплачиваются.

Недвижимость.

Инвестиции в недвижимость -- долгосрочное вложение капитала с целью получения прибыли.

Несколько лет назад ни у кого не было сомнений, что самым выгодным вложением свободных средств является покупка недвижимости. Цены на жилье росли столь стремительно, что доходы от подобных инвестиций превосходили все ожидания. Теперь ситуация изменилась. Стоимость жилья почти не увеличивается, а в условиях кризиса - катастрофически падает, да и считать ликвидной любую квартиру уже нельзя: покупатели стали разборчивыми.

Тем не менее эксперты не советуют отказываться от вложений в недвижимость. Недвижимость как объект инвестиций интересна как надежный актив из всех имеющихся в наличии на инвестиционном рынке, который не подвержен значительным рыночным изменениям. Ситуацию падения цены на 10% за день, как это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости представить очень сложно. 1998 год: в течение двух-трех дней индекс РТС упал в 35 раз, цены на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение произошло плавно, в течение двух месяцев - вполне достаточный период для того, чтобы инвестор при желании мог реализовать свой актив. Во-вторых, вложения в недвижимость имеют сравнительно низкие риски. Рыночная угроза "невозврата средств", инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала.

Недвижимость - крайне прозрачный инструмент. Акции, облигации так или иначе отображают финансовое состояние компании-эмитента. Как инвестору оценить эффективность компании? В современных условиях это чрезвычайно сложно. А объект недвижимости максимально доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко и объективно предсказать его инвестиционную привлекательность.

При инвестиционной покупке объекта недвижимости существуют риски и издержки:

- риск юридической чистоты сделки (насколько права на приобретаемый объект легитимны, не признают ли впоследствии приобретенные права недействительными);

- маркетинговый риск (насколько приобретаемая недвижимость в перспективе будет пользоваться спросом, не возникнут ли неожиданные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта). Для снижения подобных рисков потребуется оценка, аудит, консультации, что в итоге оборачивается дополнительными расходами, которые оцениваются в 10-15% стоимости приобретаемого жилья.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что прямые вложения в недвижимость выгодны (хотя и не до такой степени, как раньше), но только при условии выбора действительно ликвидного объекта. Особенно внимательно к этому вопросу стоит подходить сегодня - в условиях сложной экономической ситуации.

Так или иначе, необходимо понимать, что инструментов инвестирования, дающих стопроцентную гарантию сохранения средств и получения прибыли, на сегодняшний день не существует. Степень риска тех или иных вложений может быть различна, но в любом случае риск есть. Возможность инвестирования в тот или иной инструмент напрямую зависит от суммы, которой располагает инвестор. Если вкладчик не готов идти на риски, ему остается только посочувствовать: уберечь эти деньги от инфляции сегодня почти невозможно. Если средства готовы к инвестированию, оптимальная стратегия - сделать несколько вложений, воспользовавшись различными инструментами. Риск остается, но шансы получить доход возрастают.



Глава 2. Общая характеристика недвижимости

2.1 Понятие и отличительные характеристики недвижимости

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В процессе проведения экономических реформ в России официально введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.

Таблица 1

Отличительные признаки недвижимости

Признак	Характеристика признака
Неподвижность	Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба
Связь с землей	Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
Уникальность	Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т. п.)
Полезность	Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д)
Фундаментальность	Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях
Долговечность	Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость управления	Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
Тенденция к росту стоимости	Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем
Регламентация сделок государственными органами	Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность сокрытия	Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
Высокий уровень затрат при сделках	Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет; предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

2.2 Классификация недвижимости

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье		Нежилые помещения
- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); - природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.		- элитное жилье; - типовое жилье; - городское, загородное жилье и др.		- офисные помещения; - складские помещения; - торговые помещения; - производственные помещения и др.

Основные типы недвижимости

Таблица 2 Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
по целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительство.
по воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

2.3 Недвижимость в системе правовых отношений

Недвижимость состоит не только из физических, но и из правовых компонентов. Собственность на недвижимость считается первичной основой свободы и достойного существования людей. Российские законы включают в недвижимое имущество и вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, космические объекты и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

С позиции оценщиков, недвижимость - это не только физические объекты, но и связанные с ними права собственности, которые наряду с физическими характеристиками недвижимости тоже оказывают существенное влияние на ее стоимость. Поэтому при оценке недвижимости обязательно проводится установление связанных с объектом недвижимости имущественных прав.

Владелец недвижимости может обладать абсолютным правом собственности на объект. Однако часто встречаются объекты, права на которые разделены между несколькими владельцами, например при аренде недвижимости. При определении стоимости недвижимости обычно требуется оценить следующие права:

1. Полное право собственности - возможность использования любым законным способом свободного от арендаторов имущества.

2. Право аренды - возможность владения по договору аренды. Стоимость прав аренды - сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным имуществом по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при оценке ущерба от расторжения договора аренды и при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок.

Рассмотрим более подробно перечисленные права.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего собственнику имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате соответствующего законодательству создания объектов (развитие и благоустройство земельного участка, строительство), совершения сделок с объектами, приватизации. Под передачей права собственности понимается надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. При этом передаются права пользования, владения и распоряжения.

Пользование недвижимостью - использование недвижимости в целях достижения прибыли, т. е. ведение предпринимательской деятельности самим собственником или сдача помещения в аренду.

Владение недвижимостью - использование чужой собственности, то есть фактическое обладание объектом.

Распоряжение - право определять юридическую судьбу вещи. Распоряжение осуществляется, например, через продажу, обмен, передачу в залог, внесение в качестве пая в уставный капитал.

При передаче имущества в аренду арендатору передаются право владения и пользования. При этом арендодатель имеет право получения дохода в виде арендной платы и право возвратить имущество в свое пользование после срока действия арендного договора или в результате нарушения условий договора. Правом арендатора является владение имуществом на правах аренды в течение оговоренного в договоре аренды срока, иногда включая возможность сдачи недвижимости в субаренду и (или) улучшения арендуемого объекта. Условия договоров влияют на стоимость оцениваемого имущества.

Важным шагом в развитии российского рынка недвижимости стало принятие Федерального закона от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ).

В соответствии с этим законом государственной регистрации подлежат права на «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовое обеспечение оказывает огромное влияние на функционирование рынка недвижимости. Могут выполняться многие виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, аренда и др. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при совершении таких сделок необходима государственная регистрация, что способствует нормальному функционированию рынка недвижимости.

2.4 Основные понятия рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, финансирование и инвестирование и т. д.

В соответствии делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который делится по функциональному назначению объектов на три сегмента:

- рынок объектов офисного назначения;

- рынок объектов торгового назначения;

- рынок объектов производственно-складского назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки.

По степени новизны объектов рынок недвижимости подразделяется на первичный и вторичный. Первичный рынок связан с поступлением на рынок новых объектов, вторичный - с передачей прав собственности на ранее бывшие в использовании объекты недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны: при росте цен на вторичном рынке увеличиваются цены на первичном, и наоборот.

В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является набор прав, исключающий право распоряжения. Операции купли-продажи и мены более характерны для рынка жилья, в то время как на рынках земли и нежилых помещений преобладают сделки аренды.

Развивается рынок функционирующих предприятий, т. е. готового бизнеса. В этом случае покупатель, приобретая необходимый пакет акций, получает все права на управление данным предприятием и на распоряжение находящимися на его балансе объектами недвижимости. Готовый бизнес оценивается как единый функционирующий комплекс, приносящий прибыль. Но неустойчивая экономическая ситуация позволяет оценить перспективы развития бизнеса только приближенно.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (из-за неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (вызвана зависимостью величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта (региона, города, района), состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличие дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т. п.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложению капитала в недвижимость сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью;

- спрос значительно более изменчив, чем предложение, из-за существенных затрат времени на строительство.

Выделяют три группы участников рынка недвижимости:

1) продавцы (арендодатели);

2) покупатели (арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости:

- специалисты по инвентаризации земли и строений;

- юристы, нотариусы и органы регистрации недвижимости;

- участники градостроительного развития (территориальные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством);

- проектировщики и строители;

- специалисты по технической эксплуатации объектов;

- риэлторы - специалисты, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке недвижимости;

- оценщики недвижимости;

- финансисты (банкиры) и ипотечные кредиторы, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование;

- дивелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости (осуществляют организацию и финансирование проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажу объекта полностью или по частям, сдачу в аренду);

- управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости), занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной доходности;

- аналитики, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов;

- страховщики (страховые агенты);

- члены профессиональных объединений участников рынка недвижимости.



2.5 Рынок недвижимости в отражении кризиса

Затруднение с финансированием, увеличение ставок по кредитам и с каждым днем уменьшение потребительского спроса повлекли за собой снижение активности на рынке недвижимости. Речь идет как о жилых помещениях, так и об объектах коммерческого назначения.

На рынке коммерческой недвижимости кризис в первую очередь отразился на собственниках, одновременно предоставляя выгодные возможности аренды бизнесменам, сумевшим сохранить свое дело. В связи с уменьшением оборотов компании минимизировали расходы. Одни переезжали на более дешевые офисные площади, другие вовсе отказались от аренды. Параллельно высвобождаются складские и производственные площади. По этой причине на вторичный рынок вышло большое количество офисных помещений, готовых к сдаче в аренду и в разы увеличилось предложение в субаренду, что неблагоприятно отражается на спросе со стороны арендаторов. Оптимальная стратегия выживания арендодателей -- снижение арендных ставок в сочетании с интенсивным развитием сервиса.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости сегодня характеризуется значительным объемом предложения и низким уровнем спроса, что создает неблагоприятную ситуацию для девелоперов и строительных компаний. Нестабильные компании, испытывающие дефицит денежных средств для организации текущей операционной деятельности и имеющие судебные претензии со стороны кредиторов, исчезают с рынка в ходе банкротств, слияний и поглощений.

Рынок жилой недвижимости также подвергся изменениям под влиянием кризиса. Как упоминалось выше, строительные компании испытывают трудности, возведение и ввод в эксплуатацию жилых комплексов и отдельно стоящих домов (точечная застройка) откладываются на неопределенный срок. Остановилась пятая часть строительных проектов в России. По данным Росстата, в январе-мае 2009 года объем работ в строительстве по сравнению с аналогичным периодом 2008 года снизился на 18,4%. Строительный регресс может негативно отразиться на национальном проекте "Доступное и комфортное жилье гражданам России", в рамках которого планировалось увеличить к 2010 году объем ввода нового жилья.

Сегодня покупатель на рынке жилой недвижимости предпочитает вкладывать свои средства во вторичное жилье из-за кратких и определенных сроков оформления права собственности. Собственник со дня приобретения может пользоваться объектом недвижимости для личных целей, либо сдавать его в аренду с целью получения дохода, нет необходимости ждать окончания строительства.

Стоимость объектов недвижимости в последние месяцы имеет тенденцию к снижению. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке строительных материалов, что приводит к снижению себестоимости строительства. Рано или поздно экономическая ситуация стабилизируется, при оживлении рынка недвижимости в выгодном положении окажутся те застройщики, которые могут в сегодняшних условиях возводить свои объекты, не смотря на кризис.

Вполне закономерно будет провести параллель между состояниями рынка недвижимости в 1998 и 2009 годах. Проводить полный сравнительный анализ рано, так как текущий кризис ещё не завершился, однако можно сделать предварительные оценки.

Кризис 2008-2009 гг. ударил по банковским учреждениям. Причина связана главным образом с просчетами банковской системы США: в 2001-2005 гг. в связи с ростом спроса на жилье в США (и повышением цен соответственно) на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Это были, в том числе кредиты subprime - с наиболее низкими требованиями к заемщику. Оформление необеспеченных кредитов в результате закончилось массовыми задолженностями.

Десять лет назад кредитование в России не было так развито, а понятия ипотечного кредитования практически не существовало. В наше время кризис существенно повлиял на ипотеку, приведя к значительному падению покупательского спроса. Выросли процентные ставки, большая часть банков отказалась от ипотечных услуг и, как следствие, ипотечные покупатели практически исчезли с рынка.

Кардинальные отличия кризисных ситуаций связаны также с объемами строительства. Если в 1998 году довольно хрупкая экономика дала импульс для ускоренного развития рынка недвижимости, то кризис 2008-2009 годов сработал как тормоз, спровоцировав сильные сокращения объемов строительства.

Но, несмотря на десятилетний разрыв и разные причины происхождения, кризисные ситуации имеют несколько сходств. Значительно упал спрос, цены в течение длительного периода корректировались вниз, количество сделок существенно уменьшилось.

Если рассмотреть ценовую динамику, то, по предварительным оценкам экспертов, ситуации очень похожи. В результате кризиса 1998 года цены на квартиры в центральном регионе упали в среднем на 35%. На тот период времени средний уровень цен составлял порядка $650-700 за кв. м., в то время как перед кризисом стоимость квадратного метра была равна $1000. Сегодня ситуация практически повторяется. Если до кризиса стоимость жилья находилась в диапазоне $6000-6200 за кв. м., то в настоящий момент ценовая отметка колеблется в районе $4200 за кв.м. Падение уже приблизилось к 30%.



Глава 3. Теория корреляционно-регрессионного анализа

Исследуя природу, общество, экономику, необходимо считаться со взаимосвязью наблюдаемых процессов и явлений. При этом полнота описания, так или иначе, определяется количественными характеристиками причинно-следственных связей между ними. Оценка наиболее существенных из них, а также воздействия одних факторов на другие является одной из основных задач статистики.

Формы проявления взаимосвязей весьма разнообразны. В качестве двух самых общих их видов выделяют функциональную (полную) и корреляционную (неполную) связи. В первом случае величине факторного признака строго соответствует одно или несколько значений функции. Достаточно часто функциональная связь проявляется в физике, химии. В экономике примером может служить прямо пропорциональная зависимость между производительностью труда и увеличением производства продукции.

Корреляционная связь (которую также называют неполной, или статистической) проявляется в среднем, для массовых наблюдений, когда заданным значениям зависимой переменной соответствует некоторый ряд вероятных значений независимой переменной. Объяснение тому - сложность взаимосвязей между анализируемыми факторами, на взаимодействие которых влияют неучтенные случайные величины. Поэтому связь между признаками проявляется лишь в среднем, в массе случаев. При корреляционной связи каждому значению аргумента соответствуют случайно распределенные в некотором интервале значения функции.

Например, некоторое увеличение аргумента повлечет за собой лишь среднее увеличение или уменьшение (в зависимости от направленности) функции, тогда как конкретные значения у отдельных единиц наблюдения будут отличаться от среднего. Такие зависимости встречаются повсеместно. Например, в сельском хозяйстве это может быть связь между урожайностью и количеством внесенных удобрений. Очевидно, что последние участвуют в формировании урожая. Но для каждого конкретного поля, участка одно и то же количество внесенных удобрений вызовет разный прирост урожайности, так как во взаимодействии находится еще целый ряд факторов (погода, состояние почвы и др.), которые и формируют конечный результат. Однако в среднем такая связь наблюдается - увеличение массы внесенных удобрений ведет к росту урожайности.

По направлению связи бывают прямыми, когда зависимая переменная растет с увеличением факторного признака, и обратными, при которых рост последнего сопровождается уменьшением функции. Такие связи также можно назвать соответственно положительными и отрицательными.

Относительно своей аналитической формы связи бывают линейными и нелинейными. В первом случае между признаками в среднем проявляются линейные соотношения. Нелинейная взаимосвязь выражается нелинейной функцией, а переменные связаны между собой в среднем нелинейно.

Существует еще одна достаточно важная характеристика связей с точки зрения взаимодействующих факторов. Если характеризуется связь двух признаков, то ее принято называть парной. Если изучаются более чем две переменные - множественной.

Указанные выше классификационные признаки наиболее часто встречаются в статистическом анализе. Но, кроме перечисленных различают также непосредственные, косвенные и ложные связи. Собственно, суть каждой из них очевидна из названия. В первом случае факторы взаимодействуют между собой непосредственно. Для косвенной связи характерно участие какой-то третьей переменной, которая опосредует связь между изучаемыми признаками. Ложная связь - это связь, установленная формально и, как правило, подтвержденная только количественными оценками. Она не имеет под собой качественной основы или же бессмысленна.

По силе различаются слабые и сильные связи. Эта формальная характеристика выражается конкретными величинами и интерпретируется в соответствии с общепринятыми критериями силы связи для конкретных показателей.

В наиболее общем виде задача статистики в области изучения взаимосвязей состоит в количественной оценке их наличия и направления, а также характеристике силы и формы влияния одних факторов на другие. Для ее решения применяются две группы методов, одна из которых включает в себя методы корреляционного анализа, а другая - регрессионный анализ. В то же время ряд исследователей объединяет эти методы в корреляционно-регрессионный анализ, что имеет под собой некоторые основания: наличие целого ряда общих вычислительных процедур, взаимодополнения при интерпретации результатов и др.

Поэтому в данном контексте можно говорить о корреляционном анализе в широком смысле - когда всесторонне характеризуется взаимосвязь. В то же время выделяют корреляционный анализ в узком смысле - когда исследуется сила связи - и регрессионный анализ, в ходе которого оцениваются ее форма и воздействие одних факторов на другие.

Задачи собственно корреляционного анализа сводятся к измерению тесноты связи между варьирующими признаками, определению неизвестных причинных связей и оценке факторов оказывающих наибольшее влияние на результативный признак.

Задачи регрессионного анализа лежат в сфере установления формы зависимости, определения функции регрессии, использования уравнения для оценки неизвестных значении зависимой переменной.

Решение названных задач опирается на соответствующие приемы, алгоритмы, показатели, применение которых дает основание говорить о статистическом изучении взаимосвязей.

Корреляционно-регрессионный анализ.

Для выявления наличия связи, ее характера и направления в статистике используют методы: приведения параллельных данных; аналитических группировок; графический, корреляции.