Теоретичні засади розвитку іпотеки житла

Безумовно, що зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками як використання плаваючої процентної ставки. Очевидно, що цьому заважає недостатня об'єктивність (прогнозованість) певних показників, які можна використовувати в якості індикаторів.

Важливу роль у становленні іпотечного житлового кредитування в Україні відіграє Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, який є державною спеціалізованою фінансовою установою, підпорядкованою Кабінету Міністрів України, утвореною з метою сприяння проведенню державної житлової політики. З 1998 по 2005 рік Фондом надано пільгових довготермінових кредитів на будівництво та придбання житла з державного та місцевих бюджетів різних рівнів на загальну суму понад 580 млн. грн.[111].

Рис 2.2.Динаміка обсягів фінансування Фонду за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів

Як видно з рис. 2.2, в 2004 році на Державну програму забезпечення молоді житлом було виділено найбільше фінансових ресурсів Державного та місцевих бюджетів у порівняні з минулими роками.

За підсумками 2005 року Фонд та його регіональні управління за рахунок коштів загального фонду державного бюджету профінансовано у обсязі 130 млн.грн., що складає 100 % річних призначень, передбачених Фонду Законом України “Про Державний бюджет на 2005 рік”. Для порівняння, у 2004 році Фонд за рахунок коштів загального фонду державного бюджету був профінансований у обсязі 122,3 млн.грн.

Крім того, у 2005 році Фондом акумульовано 11 714,6 тис.грн. та використано 11 071,4 тис.грн. коштів, що надійшли від погашення раніше наданих кредитів. Для порівняння у 2004 році ці суми становили відповідно 7,0 та 6,6 млн. грн..

За рахунок коштів місцевих бюджетів видано кредитів на загальну суму 20 823 тис.грн, що складає 73 % від обсягів, запланованих на 2005 рік. Лідерами по обсягах залучення кредитних ресурсів місцевих бюджетів є такі регіональні управління Донецьке, Луганське, Львівське, Рівненське, Івано-Франківське, Сумське та Черкаське, більш детально інформація про обсяги кредитування за рахунок місцевих бюджетів зображена на рис. 2.3.



Рис 2.3. Об'єми фінансування з місцевих бюджетів регіональних управлінь Фонду у 2004-2005 рр, тис грн.

Зважаючи на вище викладене структура виданих довготермінових пільгових кредитів Фонду у 2005 році мала такий вигляд 84,1 % за рахунок коштів Державного бюджету і 15,9 % за рахунок ресурсів місцевих бюджетів.



Рис.2.4.Джерела надання довготермінових пільгових кредитів на будівництво та придбання житла у 2005 році

Всього за роки діяльності Фонду, станом на 01.01.2006 року, надано 7 783 пільгових довготермінові кредити. Крім того, за цей період за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів через механізм пільгового кредитування збудовано близько 5 тисяч квартир, з яких 1 014 квартир введено в експлуатацію в 2005 році.

Основним соціальним показником діяльності Фонду є те, що через механізм пільгового довготермінового кредитування здійснюється політика щодо подолання демографічної кризи в державі.

Протягом останніх десяти років чисельність населення України зменшилась майже на чотири з половиною мільйони осіб. Різко знизилась народжуваність, збільшились міграційні процеси.

В той же час молодіжна житлова програма дає потужний демографічний ефект. Коефіцієнт народжуваності в сім'ях позичальників, що отримали житло, становить 29 дітей на 1000 осіб, що майже в 4 рази вище, ніж аналогічний показник по Україні (7,5). Народжуваність серед позичальників Фонду становить понад 2 дитини на родину. Це означає, що в середньому в кожній родині, що отримала житло за державною програмою, народилось мінімум одна дитина додатково.

Незважаючи на те, що соціальна ефективність Державної програми забезпечення молоді житлом зростає, практично в усіх великих містах попит на кредити перевищує бюджетні можливості. Тому залучення позабюджетних джерел фінансування є об'єктом постійної уваги Фонду.

Фонд впроваджує нові інноваційні форми і механізми забезпечення молоді житлом.

А саме: в 2003 році, за ініціативи Фонду була прийнята постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла”.

У 2004 році даний проект отримав суттєвий розвиток і було видано 1 143 кредити з частковою компенсацією відсоткової ставки. У 2005 році фондом було заключено 15 800 угод про надання часткової компенсації відсоткової ставки по кредитам комерційних банків наданих на будівництво або придбання житла.

На виконання зобов'язань по угодам про надання часткової компенсації Фондом у 2005 році використано 25 млн.грн. коштів Державного бюджету. Більш детальна інформація у розрізі регіональних відділень подана на рис. 2.5.



Рисунок 2.5.Кількість укладений Фондом угод по частковій компенсації відсоткової ставки у 2004-2005 рр

Державна програма забезпечення молоді житлом отримала широкий соціальний резонанс та підтримку місцевих органів влади (додаток Д).

Фонд видає кредити на будівництво та придбання житла в містах та населених пунктах сільського типу. Будівництво ведеться як багатоповерхових житлових будинків так і індивідуальних. Поширення роботи регіональних управлінь Фонду на невеликі міста, селища та села - це не тільки один із програмних заходів, а ще і комплексне вирішення низки питань підвищення ефективності використання кредитних коштів (менша вартість житла, залучення коштів місцевих бюджетів та матеріальних активів на кредитування)

Крім того, з метою вдосконалюється механізму розподілу державних житлових кредитів Фондом розроблено, а Кабінетом Міністрів України затверджено постанову Кабінету Міністрів України від 15 липня 2005 року № 592 “Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України з питань забезпечення молоді житлом”

Об'єктивність та прозорість при видачі пільгових кредитів молодим сім'ям буде забезпечена механізмом відбору кандидатів за допомогою комп'ютерної рейтингової системи, яка визначає чергового позичальника на підставі затверджених Урядом України чітких критеріїв. А саме, перевага буде надаватись: багатодітним молодим сім'ям, молодим вченим, молодим спортсменам, які мають найвищі досягнення на офіційних національних та міжнародних змаганнях, обдарованій молоді та соціально-незахищеним молодим сім'ям.

Постановою доручено Фонду разом з Міністерством у справах сім'ї, молоді та спорту розробити комп'ютерно-бальну систему на основі якої буде здійснюватися відбір позичальників. Інформація про черговість позичальників повинна розміщуватись на веб-сайті Фонду.

Застосування механізму відбору кандидатів за допомогою комп'ютерної рейтингової системи буде впроваджено у всіх регіональних управліннях Фонду до кінця лютого поточного року, а в іпотечному центрі в березні 2005 року.

На даний час, регіональні управління Фонду запрошують всі молоді сім'ї, які зареєстровані в регіональних управліннях для заповнення нових анкет.

Всього за період діяльності Фондом через різні механізми забезпечено житлом близько 24,8 тис. молодих сімей у всіх регіонах України.

Проте досі сотні тисяч молодих сімей потребують поліпшення житлових умов, але їх матеріальний стан не дозволяє придбати житло чи отримати іпотечний кредит в комерційному банку. В черзі на поліпшення житлових умов офіційно перебуває близько 90 тис. молодих сімей.

Виходячи з вищенаведених розрахунків та показників стану іпотечного кредитування житла необхідно зазаначити, що на сьогоднішній день ринок кредитування житла в Україні перебуває на етапі свого становлення, проте особливості його функціонування можуть визначатися лише узагальненими показниками.

Обсяги іпотечних кредитів та кількість банків, що їх надають, протягом останніх років швидко зростали. Збільшення обсягів іпотечного кредитування, так само, як і депозитів фізичних осіб, свідчить, з одного боку, про зростання довіри населення до банківських інститутів, а з іншого, про зміну банками своєї політики в сфері іпотеки на користь населення. Це спричинено тим, що житлове кредитування стає досить популярним способом отримати житло у власність. Зважаючи на те, що вартість житлової нерухомості є зависокою для більшості громадян, все більшу увагу привертають іпотечні програми банків, які дають реальну можливість отримати власне житло. В той же час нерухомість залишається вигідним капіталовкладенням як для громадян, так і для банків. Тому іпотечне кредитування є одним з напрямків банківської діяльності, що динамічно розвивається. Основні фактори, які позитивно впливають на зростання іпотечного портфеля, - поступове збільшення добробуту населення та підвищення цін на нерухомість та поступове загострення конкуренції між банками, що призводить до подальшої оптимізації умов кредитування для населення.

Проте, незважаючи на значне зростання обсягів іпотечного кредитування останніми роками, сучасний стан розвитку іпотечного кредитного ринку не відповідає потребам населення та суб'єктів господарювання. Незважаючи на поступове зниження процентних ставок та збільшення строків кредитування, іпотечні житлові кредити залишаються недоступними для широких верств населення, оскільки позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Це пов'язано із недостатнім рівнем доходів населення, низьким платоспроможним попитом, високими відсотковими ставками при кредитуванні житла, порівняно високою вартістю самого житла.

Тому, незважаючи на стійку тенденцію до зростання протягом останніх років, іпотечний ринок у нашій країні ще значно відстає від показників розвинених країн.

2.3 Оцінка проблем розвитку ринку іпотечного кредитування житла

Розвиток житлового іпотечного кредитування в Україні в останні роки відбувається досить активно, в той же час, держава не має цілісної позиції щодо концептуальних засад розвитку Національної системи іпотечного кредитування (мети, цілей, шляхів реалізації державної політики в області розбудови системи іпотечного кредитування в Україні). Така невизначеність у подальшому може призвести до суттєвих проблем при створенні і функціонуванні тих чи інших інституцій на первинному і вторинному ринку іпотечних кредитів.

Насамперед, це ті проблеми, що стримують подальший розвиток житлового іпотечного кредитування, які не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських позик і не сприяють розвитку іпотечного кредитування.

Зрозуміло, що визначальна роль у становленні іпотеки житла в Україні належить державі. Без належного державного регулювання система іпотечного кредитування не зможе ефективно функціонувати. До найважливіших функцій держави у сфері становлення іпотечного ринку житла належать: створення правового поля (ухвалення комплексу законодавчих актів); формування відповідних інститутів житлового кредитування; забезпечення запровадження стандартів іпотечного кредитування житла, ситстеми державних гарантій за такими кредитами; запровадження цивілізованої системи державної реєстрації права валасності, іпотек та іпотечних угод; реформування судової системи, виконавчої служби, системи органів нотаріату й паспортних служб; зміна системи житлового законодавства.

Комплекс проблем, які стримуюють розвиток ринку іпотечного кредитування, можна класифікувати за сферами економічної діяльності.

1. Нормативно-правові проблеми.

Ефективне функціонування іпотечного кредитування житла передбачає наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечує формування належного правової бази для розвитку іпотечного кредитування. Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база стосовно іпотеки залишається недосконалою. Про недосконалість правової бази свідчить відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб'єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. Відсутність у іпотечних кредиторів стабільних гарантій захисту їх законних прав та інтересів істотно стримує процеси довгострокового фінансування, а відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, функціонування Земельного кадастру, створення бюро кредитних історій, іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні [28].

Закони України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, що вступили в дію з 1 січня 2004 року, містять низку норм, які можуть спричинити порушення прав інвесторів і викликати повторення недовіри до ринку фінансових послуг в цілому. Наслідками набрання чинності цих норм можуть бути:

- занадто висока ризикованість операцій із іпотечними сертифікатами;

- недостатність механізмів регулювання, нагляду, контролю та обмеженість компетенції з боку регуляторів за діяльністю учасників ринку (До учасників ринку іпотечного фінансування та рефінансування належать керуючі іпотекою, розпорядники платежів, управителі іпотечних активів, фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН), емітенти сертифікатів із фіксованою дохідністю, сертифікатів участі та сертифікатів ФОН).

На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Відтак кредитор не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно. При відсутності централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень в Україні не існує системи реєстрації іпотек та інших обтяжень нерухомого майна. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов'язання. Фактично кредитор неспроможний виявити всі існуючі обтяження прав боржника на нерухоме майно, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки.

Як показує світовий досвід, система державної реєстрації прав власності та обтяжень на будь-яке нерухоме майно, в тому числі на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру. В Україні дії урядових установ спрямовані на створення систем реєстрації прав власності та обтяжень, які базуються окремо на нерухомості і окремо на землі, причому в обох випадках декларується створення єдиного реєстру державної реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно в Україні. Якщо події будуть розвиватися таким чином, то в Україні буде реальним існування дорогих і складних систем окремої реєстрації землі та окремої реєстрації нерухомості, що розташована на ній. Однак, як свідчить досвід Канади та більшості інших країн світу, реєстрація земельних ділянок та об'єктів нерухомості на них здійснюється як одне ціле.

В Україні існує нагальна потреба у створенні та дії системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та її законодавчому врегулюванні. Ця система є принципово важливим елементом у сфері правового регулювання іпотеки і дозволятиме на засадах прозорості, загальної доступності і відкритості встановлювати пріоритет прав та вимог іпотечних кредиторів щодо переданого в іпотеку нерухомого майна на підставі факту державної реєстрації іпотеки. У разі прийняття Закону України "Про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно", цим законом має узгоджуватися правовий режим права власності на нерухоме майно з усіма існуючими обтяженнями цього права, що дозволятиме кредитору запобігати ризикам, пов'язаним зі встановленням права власності позичальника на відповідне нерухоме майно і виявленням всіх прав інших осіб на це майно, які тією чи іншою мірою можуть вплинути на реалізацію прав іпотечного кредитора.

За умови відсутності в Україні системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до передачі нерухомого майна в іпотеку застосовуються по суті ті самі правила, що іі до застави будь-яких інших видів рухомого майна. При цьому не враховується принципова різниця між нерухомим і рухомим майном, яка полягає в тому, що права власності на об'єкти нерухомості, на відміну від більшості рухомих речей, мають бути належним чином зареєстровані у єдиному державному реєстрі прав на нерухомість, що зумовлює особливості розпорядження ними, зокрема при передачі в заставу чи відчуженні. У результаті правовий режим іпотеки фактично не відрізняється від правового режиму застави рухомого майна, що не створює для іпотеки більше юридичних гарантій і менше ризиків порівняно із заставою іншого, менш ліквідного рухомого майна.

Законом України "Про іпотеку" певною мірою надано системності у підході до визначення концепції нерухомого майна як предмета іпотеки. Ним встановлюється, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за наступних умов:

-нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності чи праві господарського відання (проте право господарського відання - термін, що не вживається у Цивільному кодексі України [4], який вступив в силу разом із Законом "Про іпотеку"), якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа, організація;

-нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем, і на нього відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;

-нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об'єкт права власності.

Існуюча сьогодні процедура звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду чи виконавчого напису нотаріуса є вкрай малоефективною, непередбачуваною, довготривалою і витратною для кредитора, потребує нових механізмів швидкого розгляду випадків, пов'язаних із невиплатою кредиту та зверненням стягнення на предмет іпотеки. Процесуальне законодавство дає підстави нескінченно затягувати процедуру задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки в межах судового та виконавчого провадження. Неспроможність кредитора швидко реалізувати предмет іпотеки в разі порушення боржником основного зобов'язання по суті о:шачае втрату ним частини кредитних ресурсів, які формуються в банку, в тому числі за рахунок залучених коштів вкладників. Тому варто розробити та прийняти спеціальні положення у законодавстві, які б детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачивши можливість та процедури примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних торгів.

2. Інституційні проблеми

Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:

1) ”Дотаційна” схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

- наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;

- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості;

- обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;

- неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.

- держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

- утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.

2) ”Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):

- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;

- ризики інвесторів, що фінансують об'єкти незавершеного будівництва;

- недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

- неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.

Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення меішканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. У даному випадку йдеться як про захист прав кредитора - обов'язок мешканців на вимогу кредитора звільнити житло протягом розумного часу для можливості його реалізації кредитором, так і про захищеність боржника - надання йому соціального житла, встановлення чітких строків повернення йому справно сплачених ним платежів по кредиту. Всі ці положення потребують законодавчого вирішення поряд з іншими питаннями. Розв'язання цієї проблеми має носити комплексний характер, бо здійснюючи юридичне закріплення прав сторін іпотечних правовідносин, необхідно зважати на існуючі соціальні проблеми та шляхи їх подолання.

Для залучення довгострокових коштів на ринок іпотечного кредитування необхідне існування вторинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації необхідні банкам для акумуляції довгострокових та дешевих коштів, які мають пенсійні фонди, страхові компанії тощо.

3)”Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):

- неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

- валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;

- короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;

- невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.

З огляду на швидке зростання активів комерційних банків, ніж їх власного капіталу (405,4% проти 198,9% протягом 1999 - 2003 років), показник адекватності регулятивного капіталу поступово знижувався і склав на 01.07.2005 - 15,11%. Враховуючи підвищення з 1 березня 2004 року мінімального значення адекватності капіталу з 8% до 10%, банки, які протягом наступних кількох років будуть основними кредиторами на ринку іпотечних кредитів, найближчим часом можуть почати потерпати від недостатньої адекватності власного капіталу, що в свою чергу призведе до стримування зростання обсягів кредитування, у тому числі іпотечного.

Одна з головних проблем становлення іпотечного ринку житла - формування необхідних грошових ресурсів для здійснення іпотечного кредитування. Розраховувати на суттєве збільшення кредитних ресурсів за рахунок іноземних інвестицій в українську нерухомість сьогодні немає підстав. Поточнв ситуація вказує на велику ймовірність цільового збільшення грошової пропозиції, оскільки іпотечний кредит неможливий без наявності необхідної маси “довгих” грошей в обігу.

Необхідною складовою іпотечного ринку житла є процес сек'юритизації - трансформування активів іпотечних банків в ліквідні цінні папери. У такий спосіб іпотечний банк повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів. Як відомо, метод сек'юритизації вперше було застосовано у США 1970 року Державною націпнальною асоціацією іпотечного кредиту.

Найбільшого розвитку фінансування іпотечних кредитів на основі їх сек'юритизації досягло у США. Австралії й Великобританії. У рамках цієї моделі первинний кредитор може рефінансувати надані кредити шляхом продажу їх інвестору чи спеціалізованому інститутту вторинного ринку, а також шляхом випуску особливого виду цінних паперів, забезпечених зібраними у пули іпотечними кредитами. У 1998 році обсяг іпотечних цінних паперів в обігу, емітованих за допомогою спеціалізованих інситутів, становив близько 1,8 трлн дол.

4) Кадрові проблеми.

Розвиток ринку іпотечного кредитування потребуватиме великої кількості відповідних фахівців та управлінців кредитних установ, які безпосередньо займатимуться здійсненням іпотечного кредитування житла. В той же час, існує проблема неадекватності системи фахової підготовки спеціалістів даного напрямку та відсутня системи підвищення кваліфікації таких спеціалістів.

Отже, іпотечний житловий кредит є важливим фінансовим засобом розв'язання складних проблем у житловому будівництві. Розширення масштабів і підвищення ефективності системи іпотечного кредитування здійснюватиметься поступово. Використання складніших фінансових схем і механізмів, ширшого набору іпотечних інструментів, раціональнішої структури інветування сприятимезагальній підтримці іпотечного ринку.

5) Проблема вибору оптимальної моделі кредитування житла.

Впровадження довгострокового житлового іпотечного кредитування в програму роботи банків та небанківських установ носить досить обмежений характер внаслідок ряду проблем, серед яких особливо можна відзначити труднощі формування ресурсної бази довгострокових іпотечних кредитів, а також потребу зниження ризиків іпотечного кредитування.

У світовій практиці проблема залучення ресурсів для довгострокових іпотечних кредитів розв'язується, головним чином, у рамках двох головних моделей:

- депозитарної моделі інституту (основним джерелом коштів якої є залучені кошти клієнтів на розрахункові рахунки і депозити);

- моделі іпотечного банку (основним джерелом ресурсів якого є продаж боргових і позичкових зобов'язань на втоинному ринку інвесторам).

Обидва джерела мобілізації ресурсів можуть бути використані в рамках одного кредитного інституту, розрізняючи їх по способу залучення і термінам узгодження з активними операціями по довгостроковому кредитуванню.

В Україні основними джерелами ресурсів для надання іпотечних кредитів для небанківських фінансових установ є кошти державного та місцевих бюджетів і кошти населення, для банків - кошти, залучені на короткострокові рахунки клієнтів.

З огляду на закордонний банківський досвід для вітчизняних банків спробували розробити і впровадити проекти довгострокових цільових житлових накопичувальних схем, які в силу різних причин не отримали широкого розвитку.

При наявності відповідних умов в Україні можуть отримати поширення обидві моделі житлового фінансування. При цьому вони не обов'язково повинні бути представлені в чистому вигляді. Як показує практика західних країн, у тому чисті США, той самий фінансовий інститут може тримати частину виданих іпотечних позик у своєму кредитному портфелі, частину продавти інвесторам, а також купувати кредтити чи цінні папери, забезпечені кредитами, в інших суб'єктів іпотечного кредитування.

6) Проблеми страхування.

В умовах стабілізації економікиУкраїни, зміни форм власності більшості підприємств, а також запровадження іпотечного кредитування потреба громадян та кредитних установ у захисті своїх майнових інтересів від різноманітних ризиків, від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки постійно зростає. Держава також зацікавлена у страховому захисті свого майна та підвищенні соціально-економічної захищенності громадян України.

Страхування - невід'ємна частина будь-якого іпотечного договору, оскільки банк повинний бути впевнений у надійності відповідного кредитування.

Відповідно до існуючої практики серед основних ризиків, які намагаються застрахувати при укладанні договору іпотеки, це:

- страхування титулу власника (від ризику втрати прав власності на майно в результаті визнання угоди недійсної);

- страхування предмету іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування;

- страхування здоров'я і життя позичальника.

Але, за відсутності відповідних законодавчих актів на сьогодні здійснення обов'язкового страхування предмета іпотеки від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування неможливе. Крім цього, Держфінпослуг направив до Кабміну проект Закону “Про внесення змін до статті 7 Закону України “Про страхування” та деяких інших законів України” про скасування вищезгаданого виду обов'язкового страхування.

Необхідність скорочення переліку видів обов'язкового страхування обумовлена економічною недоцільністю їх здійснення в обов'язковій формі, пов'язаною з такими причинами:

1.На підставі отриманих Держфінпослуг експертних оцінок щодо огляду систем обов'язкового страхування в країнах ЄС та інших розвинутих країнах світу, можна стверджувати, що у країнах ЄС використовується обмежена кількість видів обов'язкового страхування (у кількості 5-6). Це в основному такі види, як страхування цивільної відповідальності власників транспортних засобів та страхування цивільної відповідаьності роботодавця на випадок професійної хвороби чи виробничої травми працівника.

2. Обов'язкове страхування у порівнянні з добровільним має ряд суттєвих недоліків (недостатня гнучкість при оцінці конкретного об'єкту страхування; послаблення персональної відповідальності суб'єктів страхування за запобігання страховим випадкам; збільшення витрат на здійснення дієвого контролю за виконанням вимог обов'язкового страхування тощо).

За таких умов доцільно вбачається практика зарубіжних країн щодо встановлення законодавчої вимоги про необхідність підтвердження наявності договору добровільного страхування при ліцензуванні чи видачі дозволів на право здійснення відповідних видів діяльності.

3. Відповідно до пункту 5.4.6.статті 5 Закону “Про оподаткування прибутку підприємств” страхові платежі по обов'язковому страхуванні відногсяться до валових витрат платника податку, внаслідок чого зменшується їх база оподаткування. Тобто, запровадження нових видів обов'язкового страхування призведе до збільшення витрат підприємств та супроводжуватиметься додатковими витратами державного бюджету в частині зменшення надходжень податку на прибуток підприємств.

Крім існування загальних проблем іпотечного кредитування існують проблеми, які є специфічними для його різних видів: житлового іпотечного кредитування, кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення, тощо.

На стримування розвитку житлового іпотечного кредитування впливає обмежений платоспроможний попит населення. Навіть при “ліберальних”, практично неіснуючих параметрах (іпотечний кредит надається на 20 років величиною 70% від вартості житла при ціні одного квадратного метра 2500 грн. з кредитною ставкою 10%), максимальна границя доступності іпотечного кредиту для населення України складе не більше 6%.

Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Має місце нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційнимиучасниками житлового рийку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелторські контори та агентства з оцінки нерухомого майна. При фактичній присутності цих структур на ринку житла, не налагоджена технологічна схема їхньої взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні угод.

Рентабельність бізнесу елітного житлового будівництва складає за оцінками від 100 до 300% залежно від класу житла, місця, інфраструктури та інших параметрів. При такій рентабельності в будь-якій країні з ринковою економікою капітал швидко перетече в цей сектор бізнесу до його заповнення та доки внаслідок підвищення конкуренції, зниження собівартості і т.п. не знизиться рентабельність. В Україні цього не відбувається, що свідчить про неефективність ринку житлового будівництва (принаймні, у Києві). Одні його учасники одержують пільги і привілеї, іншим чиняться всілякі перешкоди. Таким чином, стати учасником цього ринку досить проблематично. Це робить "привілейованих" учасників ринку житлового будівництва практично монополістами, значно знижує конкуренцію. Свідченням цього є практично повна відсутність іноземних інвесторів на ринку житлового будівництва.

Не менш важливими є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення, яка полягає у небажанні жити в борг, тому практично не існує кредитних історій позичальників.

Розвиток іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення стримувала дія до 2005 року мораторію на продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства чи іншого товарного сільськогосподарського виробництва та земельних часток (паїв), крім міни, передачі у спадщину та вилучення для суспільних потреб. В умовах введення з 2005 року землі в товарний обіг виникає проблема визначення її ринкової ціни.

На сьогодні 93% сільськогосподарських угідь в Україні знаходиться в приватній або колективній власності. Водночас інвестиції в аграрний сектор не перевищують 5% від загального обсягу інвестицій в українську економіку. За умов, коли появиться можливістьпродати землю, багато селян, не відчувши себе власниками в повній мірі, можуть почати продавати землю практично за безцінь.

Тому необхідно, щоб ефективно працював Закон України "Про оцінку землі", що регулює механізм визначення вартості землі, враховуючи такі її складові, як родючість, ступінь використання, місцезнаходження, цільове призначення, тощо.

Наразі статтею 201 Земельного кодексу України 2001 року встановлено, що залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок застосовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання, раціонального використання та охорони земель, яка проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 (зі змінами), та Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525.

Експертна грошова оцінка застосовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Для врегулювання питання експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, присадибних земельних ділянок, тощо, була розроблена Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 [53].

Припинення дії мораторію на відчуження земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва з 1 січня 2005 року створило умови для більш ефективного використання земель сільськогосподарського призначення, це надає підґрунтя для підвищення ліквідності основного активу сільськогосподарських підприємств. Зважаючи на частку сільськогосподарських земель у землях України, буде створено умови для потенційного збільшення монетизації економіки України, зокрема сільського господарства, через збільшення депозитпо-кредитних операцій на селі. З іншого боку, зменшення ризику неповернення банками власних коштів сприятиме зменшенню вартості кредитів, що позитивно вплине на кредитування сільського господарства зокрема та реального сектору економіки взагалі, а також дозволить зменшити бюджетні витрати на сільське господарство та інші пріоритетні сектори економіки, наприклад, через скорочення видатків на часткове відшкодування відсотків за кредитами, наданими сільському господарству, та спрямувати вивільнені кошти на нагальні соціальні потреби.

Важливо зосередити увагу на проблемах та досягненнях Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву як єдиної державної установи, яка працює у сфері довготермінового житлового кредитування.

Згідно з постанови Кабінету Міністрів Україні від 4.05.2003 року №853 “Про затвердження порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництв , реконструкцію і придбання житла, гловною метою якої є збільшення фінансування житлового будівництва шляхом функціонування механізму надання бюджетних коштів на часткову компенсацію відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла.

Даний механізм почав впроваджуватися нещодавно і не по всій території України, а тільки в окремих пілотних областях, які були найбільш готові до впровадження цього проекту.

Незважаючи на територіальну обмеженість та відсутність досвіду у впровадженні аналогічних проектів, уже є перші позитивні результати співпраці з комерційними банками. Видано 100 кредитів із частковою компенсацією відсоткових ставок. Кредити видаються в основному на вторинному ринку житла, але є вже перші прецеденти видачі кредитів із частковою компенсацією на будівництво житла. Фонд ставить за мету через компенсаційний механізм стимулювати банки видавати кредити саме на будівництво житла.

Проблеми, які виникли при роботі з банками:

- часткове невиконання банками умов договору, який укладався за результатами конкурсу по відбору банків для участі у проекті;

- затягування розгляду кредитних заявок потенційних позичальників;

- небажання працювати на первинному ринку житла.

З огляду на викладене, можна зробити висновок, що на даному етапі одним із головних завдань розвитку іпотечного ринку все ще залишається створення належної законодавчої бази, яка б відповідала прогресивним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Це дозволить створити належний законодавчий базис як для розвитку іпотечного кредитування взагалі, так і у галузі житлового будівництва та сільськогосподарського виробництва.

Проаналізувавши макроекономічні показники впровадження ринку житлового кредитування, поточний стан функціонування іпотеки житла та основні проблеми, що стримують її розвиток, можна зробити висновок, що сформована на ринку житлового кредитування ситуація має як низку негативних характеристик, що стримують подальший розвиток іпотечного житлового кредитування в Україні, так і деякі позитивні особливості, що можуть мати стимулюючий вплив. Основними факторами, що стримують розвиток ринку, у даний час є такі:

- недосконалість діючого законодавства, що визначає умови здійснення іпотечної діяльності, зокрема існуючі проблеми звернення стягнення при неповерненні кредиту, відсутність регламентації діяльності органів опіки і піклування при здійсненні заставних угод з нерухомістю й ін.;

- низький платоспроможний попит населення;

- висока ціна фінансових ресурсів на внутрішньому фінансовому ринку, що обумовлює високі процентні ставки по кредитах і робить їх малодоступними для більшості можливих позичальників;

- відсутність системи страхування життя і працездатності позичальників;

- мала кількість фахівців банків, підготовлених для роботи з іпотечними кредитами;

- відсутність національних і іноземних інституціональних інвесторів;

- відсутність комплексної програми розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні.

У той же час, не можна не відзначити позитивні моменти, що свідчать про принципову можливість розвитку ринку іпотечного житлового кредитування. Найважливішими з них є такі:

- сформований ринок житла, ціни на якому мають стабільну тенденцію до зростання;

- наявність банків, що мають досвід роботи в області іпотечного кредитування, і в принципі зацікавлених у розширенні даного сегмента;

- потреби в якнайшвидшому розвитку іпотечного кредитування, позначені як професійними учасниками кредитного ринку і ринку нерухомості, так і населенням;

- ріст зацікавленості держави в стимулюванні розвитку іпотечного житлового кредитування і, через нього, ринків нерухомості, зайнятості населення тощо.

- наявнiсть попиту в iпотечних кредитах з боку населення;

- можливiсть залучення в iпотечнi схеми коштiв населення, що перебувають поза банкiвською системою.

Для подальшого розвитку та збільшення ефективності діяльності ринку житлового кредитування необхідно виявити сутність проблем, що характерні для нього, розробити шляхи їх виправлення та уникнення в майбутньому.

РОЗДІЛ ІІІ. ШЛЯХИ ОПТИМІЗАЦІЇ РОЗВИТКУ ІПОТЕКИ ЖИТЛА

3.1 Шляхи удосконалення розвитку іпотечного ринку житла

Впровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва є важливим як в економічному так і в соціальному плані. Успішне кредитування житлового будівництва можливе лише за умови високого і стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Це пов'язано із зниженням доходів населення, низьким платоспроможним попитом, високими відсотковими ставками при кредитуванні житла, порівняно високою вартістю самого житла.

Значення розвитку іпотечного ринку в Україні полягає у значному кумулятивному впливі системи іпотечного кредитування на розвиток економіки в цілому. Розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприяє вирішенню наступних стратегічних завдань:

- залучення довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;

- підвищення платоспроможного попиту населення та вирішення на цій основі проблеми забезпечення житлом ;

- активізація ринку нерухомості;

- розвиток фондового ринку та ринку фінансових послуг, зокрема банківського, небанківського секторів;

- стимулювання розвитку економіки в цілому та, зокрема, будівельної і пов'язаних з нею галузей економіки, аграрного сектора.

Дослідивши комплекс проблем, пов'язаних із створенням іпотечного ринку житла в Україні, відзначено, що в Україні об'єктивно назріла потреба запровадження іпотеки та іпотечних механізмів фінансування вітчизняної економіки, оскільки експерти з цього питання констатують, що Україна значно відстає від інших країн із практичним запровадженням іпотеки, в першу чергу, через відсутність необхідної правової бази та іпотечних фінансових інструментів. Це стало фактором серйозного стримування формування ринків житла, землі, нерухомості, фондового, страхового та інших фінансових ринків.

З метою розв'язання існуючих проблем нами запропоновано реалізацію відповідних заходів, зокрема:

1. Ухвалення Верховною Радою України у першочерговому порядку Законів України "Про довірче управління", новий Житловий кодекс України, Податковий кодекс України, а також Закони України "Про внесення змін до Закону України "Про державне мито", "Про банкрутство кредитних організацій", "Про порядок купівлі-продажу земельних ділянок". Необхідно внести відповідні зміни також до банківського законодавства, до законодавства про страхування тощо.

2. Здійснення заходів Кабінетом Міністрів України стосовно:

- розробки концепції та програми розвитку іпотечного ринку в Україні;

- сприяння поштренню позитивного досвіду розвитку житлової іпотеки, нагромадженого холдинговою компанією "Київміськбуд" та АКБ "Аркада";

- розробки Державної програми надання житла малозабезпеченим верствам населення України та молодим сім'ям на умовах іпотечного кредитування;

- внесення пропозицій щодо розвитку іпотечних засад діяльності Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву;

- вжиття заходів щодо припинення негативної практики безоплатного відчуження у комунальну власність об'єктів, введених в дію за рахунок коштів інвесторів;

- ухвалення нормативно-правових актів щодо надання заставодержателю права самостійно визначати спосіб реалізації застави;

- передбачення заходів щодо поетапного запровадження земельної іпотеки, включаючи розробку відповідних нормативно-правових актів;

- проведення в одному з регіонів України експерименту щодо організації земельних торгів з опрацюванням механізмів можливого створення земельної біржі та ринку землі в Україні.

З метою унеможливлення використання коштів інвесторів на інші цілі, ніж це передбачено Законами України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та захисту прав інвесторів, Кабінету Міністрів України доцільно вжити заходи щодо прискорення формування необхідної нормативно-правової бази, що регулює діяльність учасників керуючих іпотекою, розпорядників платежів, управителів іпотечних активів, фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН), емітентів сертифікатів із фіксованою дохідністю, сертифікатів участі, сертифікатів ФОН (Нормативне врегулювання діяльності фінансових та банківських установ на ринку іпотечного фінансування та рефінансування передбачено в Законах України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”).

3. Реформування існуючої системи державної реєстрації прав власності на нерухомість, житло та землю, зокрема, шляхом:

- запровадження Єдиного державного реєстру прав власності на нерухомість, житло та землю;

- запровадження Єдиного державного реєстру майна та землі, що знаходиться в іпотеці;

- визначення порядку державної реєстрації зміни заставодержателя за договором іпотеки у випадку переуступки права вимоги за кредитним договором, забезпеченим іпотекою, новому кредитору на основі процедури волевиявлення початкового і нового кредиторів заставодержателів;

- розробка та запровадження прозорого публічного механізму відчуження прав власності у випадках неплатоспроможності кредиторів за іпотечними кредитами;

- створення системи агенцій по оцінці нерухомості та землі;

- створення Єдиної державної системи кадастрових служб України;

- розробка та запровадження механізму страхування іпотечних кредитів;

- створення мережі рейтингових агентств, які визначатимуть рейтинг фінансових інструментів, що використовуються на іпотечному та фінансових ринках України.

4. Створити умови для переорієнтації діяльності банківської системи на реальний сектор економіки України, активної участі комерційних банків у формуванні та розвитку вітчизняного іпотечного ринку, в тому числі шляхом:

- розширення сфери діяльності комерційних банків України на основі іпотеки та запровадження іпотечних кредитних механізмів;

- залучення до іпотечного кредитування найбільш потужних українських банків, які мають досвід кредитування реального сектора економіки України;

- сприяння створенню спеціалізованих іпотечних банків як підрозділів найбільш потужних універсальних комерційних банків України;

- розвитку банківських іпотечних кредитних механізмів та інструментів.

З метою сприяння розвитку іпотечного кредитування та забезпечення необхідної ліквідності ринку та мінімізації ризиків бажана участь держави у створенні небанківської іпотечної фінансової установи другого рівня для рефінансування первинних іпотечних кредиторів. На первинному ринку іпотечного кредитування держава мала б сприяти розвитку інфраструктури ринку іпотечного кредитування. Зростання обсягів кредитування може призвести до створення спеціалізованих фінансових установ, діяльність яких обмежуватиметься тільки сферою іпотечного кредитування, наприклад, таких як, “іпотечні банки”, “ощадно-будівельні каси” тощо. Вимоги щодо їх створення та діяльності у сфері іпотечного кредитування мають визначатися відповідними нормативно - правовими актами.

5. Запровадження механізму державного регулювання у сфері іпотечних відносин та державного страхування іпотечних кредитів з метою забезпечення стабільності та надійності функціонування іпотечного ринку житла, зокрема, через:

- підвищення ролі місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування у створенні необхідних передумов для розвитку іпотечного кредитування житла;

- визначення порядку отримання згоди органів опіки та піклування на укладення іпотечних угод щодо житлових приміщень, права на які мають неповнолітні або недієздатні члени сім'ї, власників таких приміщень;

- розробка порядку та запровадження практики здійснення депозитарної діяльності зберігача банками-емітентами іпотечних цінних паперів.

6. Розробка та впровадження заходів податкового стимулювання розвитку іпотечного ринку, зокрема, шляхом:

- поширення податкових пільг, наданих відповідно до Закону України "Про проведення експерименту у житловому будівництві на базі холдингової компанії "Київміськбуд";

- зменшення сукупного оподатковуваного доходу громадян України та інших фізичних осіб на суму їх витрат, пов'язаних із купівлею іпотечних цінних паперів;

- звільнення від оподаткування доходів, отриманих від іпотечних цінних паперів;

- виключення із сукупного оподатковуваного доходу громадян України сум, що повертаються за іпотечними кредитами в обсягах до 20 тис. неоподатковуваних мінімумів на період погашення іпотечного кредиту;

- встановлення нульової ставки податку на додану вартість на будівельні роботи, пов'язані із будівництвом житла за іпотечними угодами;

- звільнення від податку на нерухомість заставленого в іпотеку житла до закінчення терміну погашення іпотечного кредиту;

- зменшення сукупного оподатковуваного доходу громадян України на суму їх внесків у спеціальні накопичувальні фонди, зокрема недержавні пенсійні фонди, дитячі фонди та фонди житлового будівництва, звільнення цих сум від зборів на обов'язкове пенсійне та соціальне страхування, а також зменшення сукупного оподатковуваного доходу громадян на суму коштів, внесених ними на житлово-інвестиційні вклади;

- звільнення від податку на додану вартість доходів фінансових установ за здійснення операцій з довірчого управління спеціальними накопичувальними інвестиційними фондами;

- віднесення до валових витрат юридичних осіб коштів, спрямованих у спеціальні накопичувальні житлові фонди, у розмірах до 10% загального обсягу їх валового доходу.

З метою уникнення подвійного оподаткування Кабінету Міністрів України важливо передбачити, що доходи від іпотечного покриття, отримані спеціалізованими іпотечними установами другого рівня та спрямовані на користь власників іпотечних цінних паперів, держава не оподатковуватиме.

7. Здійснення невідкладних заходів щодо підготовки кадрів та проведення наукових досліджень з питань іпотеки, зокрема, шляхом:

- організації наукових досліджень з питань іпотеки у системі наукових установ НАН України та вищих навчальних закладів України;

- запровадження спеціальних навчальних курсів з питань іпотеки у вищих навчальних закладах України;

- створення центрів перепідготовки кадрів з питань іпотеки при найбільших банках України, які мають досвід роботи у галузі іпотеки;