Розходження між ними визначаються їхньою формою власності.

Суспільні ощадкаси засновуються за територіальним принципом. Жителі якого-небудь населеного пункту об'єднуються і здійснюють погоджені дії для задоволення своєї житлової потреби.

Приватні ощадкаси є акціонерними товариствами і діють в інтересах акціонерів.

Кредитні союзи, як і суспільні ощадкаси, є некомерційними організаціями. Діяльністю союзу керує його правління.

Німеччина здійснює широку підтримку іпотечного кредитування. Позичальник може скористатися державною допомогою, коли не в змозі погасити борг або відсотки за ним. Для цього держава надає йому субсидію з бюджетів різного рівня. Здійснює вона це також шляхом надання коштів банківським установам [17].

Цікавим є досвід країн СНД, зокрема Казахстану. Його вважають передовою країною серед усіх країн СНД у сфері розвитку іпотечного кредитування. Обсяг виданих іпотечних кредитів до середини 2005 року, за оцінками експертів, склав приблизно 90 млн дол. США [17].

Законодавча база іпотеки цілком підготовлена: прийняті спеціалізовані нормативні акти, що регулюють іпотечні відносини - указ про іпотеку, закон про ринок іпотечних цінних паперів, концепція довгострокового фінансування житлового будівництва і розвитку системи іпотечного кредитування.

Головний учасник іпотечного ринку - Казахстанська іпотечна компанія, що займається рефінансуванням банків, які надають житлові іпотечні кредити відповідно до встановлених Компанією стандартів і вимог.

Іпотечні кредити видаються в національній валюті (тенге). По кредитах установлюється процентна ставка, що плаває та переглядається з періодичністю 6 місяців залежно від ставок по державних цінних паперах. З 1 липня 2001 року відсоткові ставки по кредитах складають від 13 % до 15 % річних залежно від терміну, на який надається кредит. Термін наданих кредитів складає від 3 до 10 років (ці показники, до речі, навряд чи можна назвати прийнятними для українського ринку через низьку платоспроможність населення). Погашення кредиту і сплата відсотків по ньому здійснюються шляхом щомісячних ануітетних платежів. Розмір кредиту повинний складати не більше 70-5 % від ринкової вартості житла, що купується, на дату його придбання. Перший внесок - 15-30 % від вартості житла, що купується.

Крім створення Казахстанської іпотечної компанії, Національним банком Республіки Казахстан створюється спеціальна організація, яка страхуватиме банки, що надають громадянам житлові іпотечні кредити, від ризику фінансових утрат при можливому настанні неплатоспроможності позичальника [17].

Проаналізувавши вище досвід розглянених країн, а також врахувавши реалії українського іпотечного ринку і економіки в цілому, можна сміло висловлювати наступні бачення розвитку іпотеки в Україні.

На різних національних іпотечних ринках не останню роль відіграє держава. У Казахстані вона є основним гравцем даного ринку і встановлює свої правила гри на ньому. У США держава здійснює ретельний нагляд за діяльністю різних фінансово-кредитних установ, а також здійснює рефінансування через федеральну національну іпотечну асоціацію. Кожна держава регулює відносини в цій сфері по-різному - в одній країні лише законодавчим полем, в іншій - повноцінною участю у них. Щодо України і запровадження нею зарубіжного досвіду, то можна піти такими шляхами:

- функції держави зводяться лише до законодавчого забезпечення іпотеки. Воно може бути досить ліберальним, без строгої регламентації іпотечної діяльності, або таким, при якому всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого врегулювання;

- держава повинна взяти на себе всі функції, пов'язані зі становленням іпотеки, аж до створення державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10-15 років);

- держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі у створенні іпотечних установ.

Україні необхідно перейняти досвід залучення дешевих коштів для фінансування операцій на іпотечному ринку. За кордоном фінансуються іпотечні кредити за рахунок кількох джерел: по-перше, за рахунок депозитів (у США цей спосіб був основним аж до 80-х років минулого століття); по-друге, випуск корпоративних облігацій та вихід з ними на світовий та європейські ринки. По-третє, випуск іпотечних цінних паперів (у розвинених країнах світу застосування даного інструменту знаходиться на високому рівні і врегульовано законодавчо). Сьогодні в Україні відсоткові ставки по депозитах знаходяться на високому рівні (10-12 % у валюті і 17-19 % у гривні), тому здешевлення іпотечних кредитів найближчим часом очікувати не потрібно. Капітал, який залучається за допомогою корпоративних облігацій, також не досить дешевий, що спричинено багатьма факторами, один з них - суверенний рейтинг України. Потрібно зосередити основні сили на створенні дієвого механізму функціонування ринку цінних паперів, як, наприклад, у США, Німеччині. Українські банки і торговці цінними паперами вважають, що іпотечні облігації швидко розкуплять страхові компанії і недержавні пенсійні фонди. Привабливість іпотечних облігацій для інвесторів зумовлена тим, що вони забезпечені пулом (набором) заставних за кредитами, а отже, платежі за ними гарантовані нерухомістю [28]. Проте, щоб захист покупців іпотечних облігацій не був лише формальністю, цей механізм має бути чітко прописаний у законодавстві. На думку багатьох фахівців, Закон ”Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати” став кроком назад у законодавчому розвитку іпотеки. Тому вони вважають за необхідне якомога швидше прийняти законопроект ”Про іпотечні цінні папери”, що знаходиться в парламенті.

Однак іпотечні цінні папери можуть і не знизити ціну іпотечних ресурсів. Частково вирішити цю проблему може рефінансування кредитів в установах другого рівня. Величезний досвід у цій сфері має США. Саме там вперше з'явилася дворівнева система кредитування під заставу нерухомого майна (іпотечні корпорації другого рівня: Джинни Мей, Фанні Мей і Фредді Мак) [36]. Суть рефінансування полягає у тому, що учасник першого рівня іпотечного ринку продає іпотечний кредит спеціалізованій установі другого рівня. Така установа (іпотечна компанія) викуповує у банків права за заставними, залишаючи за ними обслуговування кредитів і відповідальність за дефолт. Прикладом цього є успішне перейняття такого досвіду Малайзією. Україна також починає створювати дворівневу систему іпотеки. Уже узгоджено питання зі створення державної іпотечної компанії, яка займатиметься рефінансуванням банківських установ за іпотечними операціями.

Функціонування у Німеччині системи позиково-ощадних кас є досить успішним. Вони є альтернативою американській іпотечній моделі. Сьогодні запровадити таку модель іпотечного кредитування намагаються Росія і Казахстан. Для нашої країни вона також є деякою альтернативою. Але, на нашу думку, потрібно синтезувати, при цьому правильно структурувавши і адаптувавши до національних особливостей, американську і німецьку модель.

Певний інтерес для України може становити досвід країн, що реформуються. Законодавство Польщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на створення спеціалізованих іпотечних банків. Те, що спеціалізація може стати важливим чинником успіху, демонструє ПроКредитБанк. В Україні ПроКредитБанк було задумано як спеціалізовану банківську установу, діяльність якої сфокусовано на надання мікрокредитів. Сьогодні це зрозуміли й гравці, які хочуть міцно закріпити свої позиції на іпотечному ринку України. Українські банкіри уже почали створювати спеціалізовані фінансово-кредитні установи, які займатимуться винятково наданням кредиту під заставу нерухомого майна. Наприклад, іпотечний центр Укрсиббанку, створений у 2004 році, проводить оформлення кредитів на придбання нерухомості й надає послуги, що супроводжують придбання житла (юридичний, нотаріальний, ріелтерський і страховий супровід). А щодо створення спеціалізованого іпотечного банку, то він з'явиться найближчим часом. Його планує створити венчурний фонд WNISEF.

Цікавим є також існування в закордонній практиці так званої “стіни захисту”. Зокрема, законодавство Словаччини і Чехії передбачає її застосування всіма банками, які займаються іпотечним кредитуванням. “Стіна захисту” означає чітке відокремлення всередині банку активів, пасивів і всіх операцій, пов'язаних з іпотекою, від інших видів його діяльності. Враховуючи це, українське законодавство повинно чітко визначити, хто може займатися іпотечною діяльністю в Україні і як саме цю діяльність він здійснюватиме. На початковому етапі становлення іпотеки це могли б бути універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом вимогам, отримають спеціальну ліцензію і підлягатимуть особливому державному нагляду в частині емісії іпотечних облігацій. Обов'язковою умовою їх діяльності повинна стати “стіна захисту”.

Інститут довірених осіб передбачений законодавством багатьох країн. У таких країнах кожний іпотечний банк повинен мати довірену особу, яка призначається органами банківського нагляду і є частиною системи такого нагляду.

Довірена особа повинна інформувати установу банківського нагляду про забезпечення покриття іпотечних цінних паперів. Вона повинна чітко встановлювати достатність покриття і те, що цінності покриття занесені до відповідного реєстру. Емісія іпотечних цінних паперів можлива лише за наявності сертифіката про їх покриття, даного довіреною особою. Довірена особа бере участь у зберіганні цінностей покриття, внесених до реєстру.

Не останню роль на закордонних іпотечних ринках відіграють ріелтори. Вони є ніби тим гнучким з'єднанням, яке не дозволяє розірватися відносинам між позичальником і кредитором. Це та частинка іпотечних відносин, яка швидко реагує на зміни і приймає професійні рішення.

Клієнт, який приходить до ріелтора, може бути впевнений, що ріелтор сам знайде ту будівельну компанію, що побудує ”потрібний” будинок з ”потрібною” квартирою і той банк, що дасть кредит на умовах, кращих, ніж в інших банках. Іншими словами, ріелтор ”не прив'язаний” до якоїсь однієї будівельної компанії, пропонуючи лише її об'єкти, а працює з тією, яка найбільш пасує конкретному клієнту. Ріелтор є дилером банку, що з належним розумінням відноситься до проблем позичальника (клієнта) [32]. У закордонній практиці прибуток ріелторської фірми і банку зростає, якщо офіс фірми знаходиться в одному блоці з безбалансовим відділенням Банку, а якщо з ними розміщений ще й нотаріус, то успіх гарантовано.

Якщо розглянути розвиток житлового кредитування в Росії, то дiяльнiсть з iпотечного кредитування росiйськi банки почали освоювати ще в 1998 р., однак пiсля тодiшньоi серпневоi фiнансовоi кризи практично всi iпотечнi програми було закрито або призупинено. Поступово з покращанням фiнансовоi ситуацii та розвитком фiнансового сектора в Росii iнтерес до iпотеки почав вiдновлюватися. Першим кроком у становленнi iпотечного кредитування в РФ стала Федеральна iпотечна програма, яка вперше почала розвиватись у Москвi [17].

Основними етапами розвитку iпотеки в Росii є:

1. Набрання чинностi Федерального закону „Про iпотеку (заставу нерухомостi)” - липень 1997 р.

2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

3. Початок реалiзацii iпотечноi програми фонду „Дельта-Кредит”- 1998 р.

4. Створення банку „Московське iпотечне агентство” з метою реалiзацii iпотечноi програми уряду Москви - 2000 р.

5. Набрання чинностi Федерального закону „Про iпотечнi цiннi папери” - листопад 2003 р [13].

Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росii, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщае у собi риси американськоi та нiмецькоi моделей. Останнiм часом кiлькiсть iпотечних програм у Росii зростає, однак орiєнтованi вони поки що на територiю Москви та Санкт-Петербурга. Розглянемо основнi з дiючих сьогоднi програм.

Досить перспективною вважається iпотечна програма банку „Дельта-Кредит”, який створено iнвестицiйним фондом „США - Росiя”. Завдяки дешевим захiдним ресурсам, регулярному оновленню портфеля iпотечних програм, розгалуженiй мережi банкiв-агентiв банку „Дельта-Кредит” вдалось посiсти лiдируючi позицii на ринку iпотеки в Росii.

Одним iз потужних операторiв на ринку iпотеки в столицi є банк „Московське iпотечне агентство”, який розробив власну програму iпотечного кредитування та успiшно реалiзує ii через банки-партнери. Хоча закон про iпотечнi цiннi папери було прийнято тiльки у 2003 р., вже у 2002 р. банк випустив корпоративнi облiгацii, прив'язанi до iпотечного покриття, якi стали своєрiдним прообразом росiйських iпотечних цiнних паперiв.

На особливу увагу заслуговує дiяльнiсть на ринку державноi установи - Агентства з iпотечного житлового кредитування (АIЖК). Його завданням є створення умов для розвитку масового iпотечного кредитування на основi єдиних загальнофедеральних стандартiв. Зараз завершується робота зi створення регiональних операторiв АIЖК. Агентство у квiтнi 2003 р. здiйснило реєстрацiю корпоративних облiгацiй i незабаром плануе органiзувати випуск iпотечних облiгацiй. Прогнозуеться, що основним покупцем цих облiгацiй виступить Пенсiйний фонд Росii (ПФР), який, за деякими оцiнками, у 2004 р. готовий вкласти в iпотечнi цiннi папери близько $1 млрд. своїх резервів. Як перспективнi iнвестори розглядаються також недержавнi пенсiйнi фонди та страховi компанii, кошти яких можуть стати потужним джерелом для фiнансування iпотеки в Росii.

В Україні, як і в радянський період, залишаються надзвичайно великі черги на отримання житла або покращання житлових умов. Зважаючи на цей факт, розвиток іпотечного кредитування в нашій країні набирає неабиякої актуальності. Проте він нерозривно пов'язаний з платоспроможністю громадян, яка на сьогодні залишається на низькому рівні.

Таким чином, ми бачимо, що враховуючи потреби українців, для вирішення житлової проблеми ще потрібно прикласти немало зусиль для того, щоб іпотечний кредит з перспективної мрії перетворився на реальність для українського громадянина з середньостатистичними доходами.

Отже, з наведеного вище можна зробити наступні висновки. Іпотечний ринок є складним правовим, організаційно-економічним та соціальним інститутом. Появі іпотечного ринку передувало не тільки формування розвинутих ринків землі та нерухомості, а й становлення сучасних фінансових ринків, зокрема кредитного, страхового, фондового тощо.

Однією з основних причин того, що становлення та розвиток іпотечного ринку житла в Україні штучно стримується з усіма витікаючими з цього негативними наслідками для соціально-економічного розвитку країни є неврегульованість правового забезпечення . Це, в свою чергу, значно стримує зростання житлового будівництва і розв'язання на цій основні інших соціально-економічних проблем країни. Історичний зарубіжний досвід свідчить, що саме житловому будівництву надавався пріоритет з метою забезпечення виходу з глибоких соціально-економічних криз.

Верховна Рада України, уряд та банкіри дали високу оцінку зарубіжного досвіду і намагаються запровадити його на вітчизняному іпотечному ринку. Впровадження вище перерахованих механізмів з максимальною адаптацією їх до реалій нашої економіки сприятиме стабільному розвитку українського ринку іпотеки житла, надійності іпотечних установ і зростанню довіри до іпотечних цінних паперів.

РОЗДІЛ ІІ. Аналіз функціонування та розвитку іпотечного ринку житла

2.1 Аналіз макроекономічних передумов впровадження житлової іпотеки в Україні

Іпотечний ринок житла виконує важливі функції регулювання соціально-економічного розвитку. В Україні ринок житла до початку 90-х рр. був майже відсутній, оскільки основна частина житла надавалася громадянам державою. Але за нинішніх умов транзитивності вітчизняної економіки слід враховувати радикальні зміни, що відбулися в організації фінансової системи держави, а також у формах власності на фінансові ресурси. Запрвадження в Україні іпотечного ринку житла є об'єктивно необхідним з урахуванням вказаних структурних макроекономічних змін.

Основними об'єктивними чинниками, що зумовили потребу здійснення широкомасштабних заходів щодо прискореного становлення іпотечного ринку житла в Україні у 1990-х рр. 20 ст. - на початку 21 ст. наведені нижче.

По-перше, за період 1991-2000 рр. в країні різко скоротилися обсяги освоєння капітальних вкладень в житловому будівництві внаслідок обвального зменшення бюджетного фінансування будівництва житла і через це обсяги введення в експлуатацію житла. За 1991-2000 рр. загальні обсяги капітальних вкладень в житловому будівництві за рахунок усіх джерел фінансування скоротилися у 4,5 раза, а за рахунок коштів державного бюджету - у 60 разів. Частка коштів державного бюджету у загальному обсязі освоєних у житловому будівництві капітальних вкладень зменшилася з 31% у 1991 р. до 2,3% у 2000 р. Якщо інвестиції у житлове будівництво, включаючи індивідуальне, у порівняльних цінах у 1985 р. склали 6,9 млрд. грн, то в 1999 р. - лише 2,17 млрд. грн. В 2000 р. цей показник зріс до 2,3 млрд. грн [68].

По-друге, значно зменшилася також частка капітальних вкладень, освоєних у житловому будівництві у структурі ВВП України. У 1993 р. вона складала 5,5%, у 2000 р. - лише 2%. Якщо у 1991 р. було введено 14,5 млн. кп.м житла, то у 2000 р. - лише 5,6 млн. кв.м. Скорочення склало 2,6 раза. Ще більш Порівнюючи минулі показники з показниками 1987 року, коли було введено в дію 21,3 млн. кв.м житла, то відсоток скорочення складає уже 84,5%.

По-третє, підприємства-забудовники державної форми власності, зменшили будівництво житла за 1991-2000 рр. майже у 9 разів. Причиною такої ситуації є зменшення державного фінансування майже у 9 разів. Треба сказати, що 11,3 тис. об'єктів житлового будівництва є незавершеними, площа яких перевищує 16 млн. кв.м. Звернемо увагу, що з об'єктів незавершеного будівництва лише 7,8% знаходяться у приватній власності.

Внаслідок цих процесів скоротилися темпи розв'язання житлової проблеми. Враховуючи це, багато людей вже не сподіваються на державну підтримку в одержанні житла. Якщо у 1991 р. на квартирному обліку перебувало 2 млн.728 тис. сімей, то у 2002 р. - 1 млн.763 тис. сімей. Значне зменшення державного фінансування будівництва житла призвело до великого зменшення обсягів житла, яке надається безкоштовно громадянам, що стоять у черзі на його отримання. Якщо у 1990 р. протягом року одержали житло 235 тис. сімей, то у 2002 р. - лише 32 тис. сімей. Якщо у 1991 р. квартиру отримала кожна 12 сім'я, яка перебувала на квартирному обліку, то у 2002 р. - лише кожна 55 сім'я. Динаміку забезпечення громадян України житлом у містах за рахунок держави та житлово-будівельних кооперативів можна прослідкувати за даними, що наведені у додатку Б.

Необхідно відзначити, що за останні 12 років різко змінилася структура житла, що вводиться в експлуатацію за формами власності. Якщо у 1992 р. за рахунок державних коштів було введено 59,3% житла, то у 2003 р. - лише 16,7%. У той же час у 1992 р. за рахунок коштів приватних власників було введено 23% житла, а в 2003 р. - вже 60,9%. Майже не змінюється динаміка введення житла за рахунок коштів колективних власників: 1992 р. ними було введено 17,7% усього житла, у 2003 р. - 22,3%. У 2003 р. 0,1% житла було введено міжнародними організаціями та юридичними особами інших держав, у той час як на початку 90-х років ними житло в дію не вводилося.

Держава нині зосередила свої зусилля на забезпеченні житлом за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів лише так званих пільгових категорій населення та окремих соціально-вразливих груп населення. Сьогодні держава зосередилася на безплатному будівництві житла лише для окремих категорій населення, які мають визначені законом пільги. Разом з тим це ще не повною мірою відбилося на скороченні черги на квартирному обліку. З урахуванням нинішніх темпів забезпечення житлом сім'ї, які перебувають на квартирному обліку, зможуть його отримати не раніше, ніж за 50-60 років.

До таких категорій населення належать особи, що перебувають у загальній черзі (їх понад 874 тис), особи пільгових категорій, які користуються правом першочергового одержання житла (їх понад 368 тис.), громадяни, які користуються правом позачергового одержання житла (їх близько 126 тис. сімей), учасники фонду житлово-будівельних кооперативів (їх кількість сягає 397 тис).

По-четверте, на сьогодні для України характерні низькі стандарти забезпечення громадян житлом як кількісного, так і якісного характеру, наявне значне відставання її за цими показниками від розвинутих країн.

Велика кількість громадян України взагалі не має свого житла. Наприклад, 3,5 млн сімей і одинаків проживають у комунальних квартирах, гуртожитках, або орендують житло у приватних осіб; більше 7 млн. осіб проживають в аварійних будинках і в будинках передаварійного стану. Понад 7 млн. осіб мають житлову площу меншу, ніж 7 кв.м у розрахунку на і людину. Важливо зазначити, що в країні більше 70 млн. кв.м житла - це "хрущовки", які потребують невідкладної модернізації. В цілому, близько третини населення країни проживає в незадовільних умовах, гуртожитках, квартирах, в яких мешкають два або більше наймачів, непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю житловою площею менше, ніж 9 кв.м. житлової площі на одну людину.

Середня забезпеченість житлом населення України складає 20,7 кв.м на одного жителя. У містах цей показник становить 193 кв.м, у сільській місцевості - 23,5 кв.м. Порівнюючи ці показники з аналогічними у розвинутих країнах, ми отримали висновок, що забезпеченість житлом населення України в розрахунку на одного жителя менша, ніж у розвинутих країнах у 3 рази [68].

По-п'яте, в Україні в 1990-х рр. проведена широкомасштабна безкоштовна приватизація 70 % житлового фонду. У 90-х рр. також були ліквідовані обмеження на право володіння житловою площею, а також на кількість квартир, які можуть знаходитися у власності громадян України.

За період з 1990 по 2003 р. у житловому секторі відбулися кардинальні зміни. Вони були пов'язані як з ринковою трансформацією житлового сектора та формуванням ринку житла, так і з радикальними змінами джерел фінансування будівництва житла, структури житлового фонду за формами власності.

Нині житловий фонд перебуває у таких формах власності: державній, комунальній, приватній, а також у власності житлово-будівельних кооперативів. Невелика частина житлового фонду перебуває у так званій колективній власності.

З року в рік зменшується частка державного, комунального та колективного житлового фонду. Станом на 2003 р. у державному та комунальному житловому фонді перебувало 153,3 млн. кв.м житла, у колективному секторі - 68,4 млн. кв.м., у той же час, у 2003 р. приватний житловий фонд складав вже 793,2 млн. кв.м житла. Таким чином, основними суб'єктами на ринку житла стали приватні власники, держава ж нині відіграє на цьому ринку другорядну роль. Про динаміку розвитку житлового фонду за формами власності можна проаналізувати на основі табличних даних, що наведені у додатку Г.

Необхідно зазначити, що в країні сформований розгалужений вторинний ринок житла, система його інститутів та інструментів. Це є важливою передумовою функціонування всього ринку житла на засадах товарно-грошових відносин.

По-шосте, житлове будівництво є важливим чинником зростання економіки в цілому. Його занепад в 1990-х рр. є однією із серйозних причин соціально-економічної кризи в країні. Наприклад з причин скорочення житлового будівництва до занепаду прийшов будівельний комплекс країни. Виробничі потужності підприємств з випуску будівельних матеріалів і конструкцій були завантажені лише на 15-20%. Стимулювання розвитку капіталовкладень в житлове будівництво, в першу чергу, за рахунок небюджетних джерел фінансування має стати вагомою підоймою прискореного економічного розвитку держави. Житловий та житлово-будівельний комплекс України має значні резерви для швидкого відродження та сталого зростання.

По-сьоме, будівництво нового житла в Україні, починаючи з 1993-1994 рр., в основному здійснюється на комерційних засадах, в результаті чого виник первинний ринок житла. Житло на цьому ринку реалізується на комерційних засадах і є доступним лише для невеликої частини населення. З іншого боку основна частина населення є неплатоспроможною на ринку житла. Для придбання квартири за нинішніх розмірів середньої заробітної плати та доходів громадян України необхідно акумулювати кошти протягом 20 -и і більше років. За цих умов лише іпотека є єдино можливим інструментом, використання якого дозволить подолати суперечність між потребами у житлі та платоспроможним попитом населення. Іпотека в умовах ринкової економіки фактично єдиний спосіб розв'язання житлової проблеми. Без запровадження іпотечних механізмів немає перспективи і у розвитку ринку житла, який буде обмежений лише вузькими рамками платоспроможного попиту незначної частини населення з високими доходами.

По-восьме, запровадження іпотеки ринку житла обумовлюється потребами розвитку та відтворення житлового фонду. Зазначимо, що житловий фонд виконує особливі економічні та соціальні функції, безпосередньо впливає на народжуваність населення, соціально-психологічний мікроклімат в суспільстві, взаємовідносини між поколіннями та інші чинники, які визначають якість життя. Основні чинники, які впливають на розвиток житлового фонду безносередньо, пов'язані з особливостями такого товару як житло, адже потреби у житлі не можуть бути незадоволені, оскільки це призведе до руйнації основ самого суспільства. Житло як товар створюється за рахунок довгострокових інвестицій, що зумовлює потребу у впровадженні механізму формування таких інвестицій та їх стимулювання. До того ж, основна маса населення може отримати житло лише двома способами: житло може надаватися або державою, або населення має його придбати в кредит. В умовах, коли держава не спроможна забезпечити населення житлом, кредитна схема придбання залишається, по-суті, єдиною. Обставини, які склалися в Україні протягом 1990-х рр., призвели до того, що вказані особливості житла як товару майже не враховувались, що негативно відобразилося на стані житлового фонду України та забезпеченості громадян України житлом. Різко уповільнилися темпи зростання житлового фонду (додаток В).

Житловий фонд України збільшився з 1991 р. по 2004 р. на 107,3 млн. кв. м. (10,3 %) і складав 1,4 млрд. кв.м. Таким чином, середньорічний приріст житлового фонду був в межах 1%. Зазначимо, що в 1985-1990 рр. цей показник був вдвічі більший і складав 2% в рік. Це значно менші показники ніж у розвинутих зарубіжних країнах. Наприклад, у США та Канаді сім'я змінює своє житло кожні 5-8 років. Але низькі темпи зростання житлового фонду в Україні не відповідають темпам зростання чисельності нових сімей. Зростання житлового фонду в основному відбулося за рахунок збільшення міського житлового фонду. У 2003 р. міський житловий фонд складав 643,2 млн. кв.м, сільський - 371,8 млн. кв.м. Динаміка темпів зростання обсягів житлового фонду в Україні наведена в таблиці 2.2. Відзначимо, що житловий фонд України значно постарів, що загрожує чисельними аваріями. Велика кількість будинків хоча і потребує модернізації, але вона є практично неможливою, розраховуючи на державу та її бюджет.

По-дев'яте, Україна значно запізнилася у порівнянні зі своїми сусідами-країнами Східної Європи із запровадженням нових фінансово-кредитних механізмів будівництва житла, заснованих на засадах іпотеки. З іншого боку, не були створені відповідні фінансово-кредитні механізми підтримки платоспроможного попиту населення на ринку житла, можливості для заощадження та нагомадження коштів для будівництва та придбання житла. Не були запроваджені заходи податкового та іншого стимулювання громадян для ведення ними індивідуального будівництва, а також інвестування ними власних заощаджень в житловий сектор. Як наслідок, основна частина населення опинилася в ситуації неспроможності покращити свої житлові умови. З іншого боку, заощадження населення, які б могли бути спрямовані в житлове будівництво та на придбання житла, не були перетворені в інвестиції. Значні ресурси знаходяться на руках у населення.

По-десяте, об'єктивні потреби прискореного розвитку іпотечного ринку в Україні зумовлені значними структурними змінами в розміщенні продуктивних сил, зайнятості населення, появою депресивних регіонів. З'явилась надлишкова зайнятість в сільському господарстві, великих масштабів досягло безробіття в індустріальних регіонах, які переживають серйозну структурну перебудову під впливом ринку. Розв'язання проблем безробіття як однієї з найскладніших соціальних проблем суспільства в таких умовах не можливе без повсюдного розвитку іпотечного ринку житла та властивих йому фінансово-кредитних механізмів, що забезпечують створення можливостей для міграції населення, переселенню надлишкової робочої сили з одних регіонів в інші, зміни всієї системи розселення в Україні.

По-одинадцяте, об'єктивні передумови розвитку іпотечного ринку в Україні також пов'язані із значним розширенням сфери товарного обігу, включенням до нього основних фондів підприємств та організацій, землі, нерухомості та багатьох видів рухомого майна, які раніше не перебували в товарному обігу. Розширення сфери товарного обігу сприяло появі в Україні нових товарних ринків, які не можуть ефективно функціонувати без запровадження іпотечного ринку.

Певна річ, є й інші об'єктивні чинники, що зумовлюють формування іпотеку ринку житла в Україні та створюють для цього необхідні можливості.

Основні функції, які має запезпечити іпотечний ринок: по-перше, створення та забезпечення функціонування неінфляційного механізму залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва, зокрема, сільського господарства, промисловості, житлового будівництва, розвитку соціальної сфери та інших галузей. Цей механізм дозволяє акумулювати тимчасово вільні ресурси суб'єктів господарювання, а також заощадження населення і трансформувати їх у довгострокові інвестиції у зазначені сфери діяльності. При цьому вказаний механізм передбачає мінімізацію ризиків, пов'язаних з інвестуванням, оскільки іпотечні кредити забезпечені предметами застави, які можуть бути віднесені до найбільш високоліквідної. В першу чергу це стосується квартир.

Протягом 1992-2004 рр. в Україні спостерігалася стійка тенденція до зростання заощаджень населення в банківській системі, незважаючи на те, що заощадження, які були нагромаджені в колишніх установах Ощадбанку СРСР, громадяни України втратили. В лютому 2003 р. обсяг заощаджень громадян України на рахунках в банках перевищив 20 млрд. грн [248]. Це достатньо великі ресурси, які можуть бути спрямовані на цілі житлового будівництва. Для порівняння зазначимо, що загальний обсяг інвестицій в основний капітал у 2001 р. в Україні склав 32,6 млрд. грн., з них інвестиції на операції з нерухомістю, здавання в піднайм і послуги юридичним особам (включаючи житлове будівництво) склали лише 4,5 млрд. грн. Таким чином, за умов інвестиційного спрямування заощаджень населення України замість депозитної форми їх нагромадження, можна було б значно збільшити обсяги житлового будівництва в країні. Динаміку заощаджень населення в банках України приведено в табл. 2.1.

Таблиця 2.1. Динаміка заощаджень населення України в банківській системі в 1992-2003 рр.

*Чисельність населення приведена за станом на 1 січня 2005 року. Джерело; розраховано за матеріалами Статистичного щорічника України за 2002 рік

Іпотечний ринок житла в умовах транзитивності вітчизняної економіки відіграє важливу роль для макроекономічної стабілізації. Саме завдяки широкомасштабним заходам щодо розвитку іпотечного ринку будуть створені реальні можливості перетворення в інвестиції грошей, які знаходяться в позабанківському обігу, а також інвестиційного використання коштів тіньової економіки.

Найбільш високих темпів економічного зростання в 1960-1980 рр. досягли Японія, ФРН, Франція, Італія, де частка заощаджень в доходах населення була найбільшою.

Іпотечний ринок має стати механізмом забезпечення обігу житлових одиниць та перерозподілу житлового фонду у тому випадку, якщо застосування інших механізмів обігу неможливе з правової точки зору, є економічно недоцільним, або фінансово неспроможним. Мова йде про звичайну куиівлю-продаж житла, його приватизацію, оренду, просте фінансування будівництва нового житла тощо. На іпотечний ринок житла покладено функцію формування багаторівневого мультиплікативного фіктивного капіталу на основі таких інструментів як заставна, іпотечні цінні папери, а також цінні папери, пов'язані з іпотекою, що емітуються на базі пулів заставних і спрямування акумульованих у такий спосіб ресурсів на цілі фінансування та рефінансування іпотечних кредитів.

Необхідність ефективного функціонування ринку іпотеки житла полягає в тому, що він як складова іпотечного ринку в цілому, є механізмом інтеграції фінансових ринків і ринків нерухомості, зокрема, ринку житла. Він дозволяє ліквідувати розрив між фінансовим і виробничим капіталом, забезпечити капіталізацію нерухомості. Як відомо, національне багатство країни включає в себе лише реальні, відчутні активи, зокрема, такі як земля, будови, обладнання, матеріальні запаси тощо. В той же час, до складу національного багатства не включаються його представницькі форми, зокрема, такі як гроші, цінні папери та інші фінансові інструменти, що знаходяться в обігу та інші "неосяжні" активи. Таким чином, фінансовий капітал не включається до складу національного багатства як і в цілому фінансові ресурси.

Іпотечний ринок, виступаючи механізмом інтеграції фінансових ринків і ринків нерухомості, є в свою чергу механізмом, який забезпечує нормальний процес відтворення. Саме через цей механізм забезпечується як просте так і розширене відтворення, оновлення основних фондів, як виробничих, так і невиробничих. Відсутність в Україні протягом 1990-х рр. ефективного фінансово-кредитного механізму як складової відтворювального процесу призвела до значного старіння основних фондів та їх фізичного зносу. Ступінь зносу основних виробничих засобів у 2003 р. склав 47,5%. З них у промисловості - 48,8%, сільському господарстві - 48,3%, в будівництві - 49,2%. В багатьох галузях спостерігається тенденція скорочення основних засобів навіть у фактичних цінах, зокрема це стосується і будівництва, що свідчить про згортання економічної активності, серйозних деформацій відтворювального процесу, який не забезпечує навіть простого відтворення. Так, якщо вартість основних засобів у будівництві у фактичних цінах на кінець 1998 р. складала 16,751 млрд. грн., то на кінець 2003 р. - 15,5 млрд. грн. Відсутність іпотечного кредитного механізму ще більш негативним чином вплинула на відтворювальний процес у сільському господарстві.

Важливість іпотечного ринку житла полягає в тому, що він має виступити механізмом розширення внутрішнього ринку країни та значно підвищити купівельну платоспроможность населення.

В Україні платоспроможний попит населення поки що залишається надзвичайно низьким. Грошові витрати та заощадження населення України у 2003 р. склали лише 104,2 млрд. грн. В розрахунку на душу населення це складає 2113 грн. на рік. Ще менші ці показники в багатьох регіонах України. Так, у Кіровоградській області заощадження на душу населення склали 1116 грн, в Тернопільській - 1145, в Рівненській -1163, в Івано-Франківській - 1214, в Луганській -1241, в Житомирській - 1298 грн. Лише в м. Києві грошові витрати та заощадження населення у 2003 р. перевищили 1 тис. дол. на рік на душу населення і склали 8662 грн. Зрозуміло, що за таких обсягів витрат населення внутрішній ринок України залишається дуже вузьким. За умови існування розвинутої системи кредитування, і в першу чергу іпотечного кредитування, попит населення вдалося б значно розширити. З іншого боку, створення системи іпотечного кредитування дозволило о залучити на цілі розвитку національної економіки досить значні обсяги інвестицій, які тікають з України за кордон.

Іпотечний ринок житла створює механізми розв'язання багатьох соціальних проблем.

Найскладнішими соціальними проблемами, які сьогодні стоять перед більшістю країн перехідної економіки, є бідність, безробіття, житлова проблема, соціальні проблеми села, проблеми розвитку освіти, культури, охорони здоров'я тощо. Як вже зазначалося, завдяки мультиплікаційному ефекту іпотечний ринок сприяє значному розширенню зайнятості і створенню нових робочих місць. Розширення зайнятості, в свою чергу, є основним способом подолання бідності, забезпечення людей стабільними доходами.

В Україні сьогодні склалася вкрай негативна ситуація в сфері зайнятості. Лише офіційно безробітними в 2001 р. було понад 2,5 млн. чоловік працездатного населення, що становить більш, ніж 11% його загальної чисельності. В окремих регіонах ситуація ще гірша. Так, у Чернівецькій області безробітними є 18,4% працездатного населення, у Тернопільській області - 17,1, у Сумській - 16,7, в Кіровоградській - 15,4, в Житомирській - 13,7%. Звернемо увагу на те, що 5-6 млн. чоловік, не маючи роботи, займаються "човниковою торгівлею". В той же час станом на 1 січня 2005 року офіційно заявлений попит на робочу силу в цілому по Україні складав 96,9 тис. чоловік.

В цілому за період з 1990 р. по 2004 р. чисельність зайнятого населення в Україні скоротилася з 25,4 до 21,3 млн. чоловік. Відбулися серйозні зрушення в структурі зайнятості, багато в чому пов'язані із занепадом багатьох галузей економіки. Чисельність найманих працівників установ та організацій скоротилася більш, ніж на 8 млн. чоловік. Зайнятість у промисловості зменшилась вдвічі, в будівництві - втричі. В той же час більш ніж у три рази зросла чисельність зайнятих в особистих селянських господарствах, в 2,5 рази в апараті державного управління. Вказані структурні зрушення за умови закріплення тенденцій, що склалися, можуть призвести до формування соціальної структури суспільства, властивої для країн, що знаходяться на периферії світового розвитку.

Кардинальні зміни в соціальній структурі українського суспільства можуть відбутися лише за умови прискореного розвитку фінансового сектору, фінансових ринків, іпотечного ринку, включення України в глобальні процеси світового розвитку. Саме такими шляхами може бути розв'язана і проблема забезпечення ефективної зайнятості громадян України.

Іпотечний ринок сприяє формуванню ринку праці, оскільки саме можливість цільного придбання квартири є головною передумовою пересування робочої сили як в межах одного населеного пункту, так і н межах країни або групи країн. Ринок праці, в свого чергу, розв'язує багато інших проблем, пов'язаних з реалізацією планів особистості, розвитку її культурного та освітнього потенціалу.

Іпотечний ринок сприяє розв'язанню такої важливої соціальної проблеми, як формування мотиваційних механізмів. Як кредитори, так і боржники отримують додаткові мотивації до високоефективної і високооплачувапої праці. Боржникам необхідно своєчасно розрахуватися за кредитом, а кредитори мають забезпечити своєчасне повернення боргів.

Іпотечний ринок створює інструментарій для успішного проведення Пенсійної реформи, реалізація якої є однією із найбільш болючих соціальних проблем країни.

Таким чином, виходячи з вищенаведеного, розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприятиме вирішенню наступних стратегічних завдань:

- залучення довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;

- підвищення платоспроможного попиту населення та вирішення на цій основі проблеми забезпечення житлом ;

- активізація ринку нерухомості;

- розвиток фондового ринку та ринку фінансових послуг, зокрема банківського, небанківського секторів.

Отже, значення розвитку іпотеки ринку в Україні полягає у значному кумулятивному впливі системи іпотечного кредитування на розвиток економіки в цілому. Метою розбудови сучасної системи житлового кредитування в Україні, яка б відповідала прогресивним міжнародним нормам, є створення ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, що дозволить поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб'єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

2.2 Оцінка поточного стану житлового кредитування в України

Аналіз стану житлового кредитування в Україні, в умовах відсутності стандартизованої статистичної інформації, є досить складним. Тому, в цьому дослідженні були використані дані аналізу, який проводиться Українською національною іпотечною асоціацією та базується на інформації членів Асоціації (УНІА), звітів Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву про результати діяльності, розрахунках експертів і результатах разових опитувань.

Важливим показником ступеня розвитку іпотечного кредитування і, зокрема, кредитування житла, є частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків. В Україні цей показник має тенденцію до зростання протягом 2002- 2004 років (з 6,1% у 2002 році, 6,4 % у 2003 та 6,8 % у 2004), але абсолютна його величина протягом цих років залишалася невеликою і мала перспективи подальшого збільшення. Про зростання важливості житлової іпотеки (яка становить 85% іпотечних редитів) для банків у 2005 році говорить зростання частки іпотечних кредитів в загальному кредитному портфелі - якщо на початок 2005 року вона становила лише 3,6%, то наприкінці року - вже 7,4%. Можна казати, що за обсягами іпотечних кредитів загалом українські універсальні банки впевнено поступово наближаються до світового рівня - 10% від кредитного портфелю. Проте, питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 січня 2004р. по 1 січня 2005 р. змінювалась в межах 2,9% - 4,6% і станом на 1 січня 2006 р. була на рівні 4,6%. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.

За статистичними даними УНІА, станом на 01.01.2005 р. загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла становила 2545 млн. грн., тобто з початку 2002 р. зросла в 8 разів, або на 2227 млн. грн.. Протягом 2005 року заборгованість значно зростає і станом на 01.01.2006 року загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63%. В цілому, за період з 1 січня 2002 року до 1 січня 2006 року обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5% за місяць. Важливо підкреслити відносну стабільність в динаміці зростання заборгованості за житловими іпотечними кредитами протягом останніх трьох років.

Звернемо увагу, що ринок залишається дуже концентрованим, як і на початку року, на перші десять банків припадає 85% ринку іпотеки, на перші п'ять банків - більше 50%. Пробитися нагору нелегко - лише 14 банків мають іпотечний портфель більше 100 млн. грн.

Незважаючи на різні негаразди та уповільнення темпів росту економіки країни, банки видавали житлові кредити швидкими темпами, що свідчить про якісне зростання доходів громадян та позитивну оцінку довгострокових перспектив України. Високі темпи росту іпотечних кредитів призвели до того, що частка іпотечних кредитів у ВВП протягом 2005 року зросла з 1% до 2,5%, а частка іпотечних кредитів на купівлю житла з 0,6% - до 1,6%, відповідно. Позитивна динаміка розвитку молодіжного житлового кредитування в Україні дає підстави очікувати, що за підсумками 2006 року подадьші темпи його зростання будуть підтримувати тенденцію нарощування обсягів наданих кредитів (табл. 2.1).

Табл.2.2 Динаміка розвитку молодіжного житлового кредитування

З початку 2004 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування та кредитування на фінансування будівництва житла зменшились. Існують декілька основних причин, які безпосередньо стосуються ринку кредитування, а зокрема попиту на житлові іпотечні кредити.

Однією з причин падіння темпів кредитування є песимістичні очікування потенційних позичальників та деяке зменшення темпів зростання цін на житлову нерухомість. В дійсності, так і відбулося, в 2004 р., коли темпи зростання цін на житло трохи зменшились, але ціни не впали. Піднялось в ціні новозбудоване житло через відміну пільг на ПДВ для покупців на первинному ринку нерухомості.

Ринок вже реагував значним падінням обсягів кредитування на стрімке (більш швидке ніж прогнозувалось) зростання цін на нерухомість влітку 2003 р. Спостерігалось стрімке зростання цін, починаючи з осені 2001 р., в межах 25% протягом кварталу. Вже восени 2002 р. вони перевищили рівень, що спостерігався до фінансової кризи 1998 р.

За оцінками експертів за 2003 рік вартість житла у великих містах в середньому зросла на 25-30%. Таким чином, сумарно за три роки (с початку 2001 р.) ціни на квартири зросли в 2,5 рази. Порівнюючи з попередніми роками, коли найбільш активно дорожчало малогабаритне та дешеве житло, в 2003 р. найбільшу динаміку зростання показали якісні одно - та двокімнатні квартири. Для деяких типів житла зростання досягнуло 60%.

З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців знову значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8% від обсягів житлових кредитів. 

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50% у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого - березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, і вже в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9% більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період. Насамперед, це сталося через те, що багато банків збільшили свій портфель за рахунок покращення умов видачі іпотечних кредитів. Тобто за умов зниження відсоткових ставок на іпотечні кредити і через збільшення строку іпотечних кредитів був отриманий такий результат.

Зростанню житлових іпотечних кредитів відчутно сприяють корпоративні стосунки окремих комерційних банків та компаній, які займаються будівництвом житла. Тобто контрольоване банком кредитування будівництва житла, як джерело фінансування на перших етапах, поступово приймає форми кредитування безпосередніх інвесторів із забезпеченням права вимоги за інвестиційними договорами, яке після закінчення будівництва забезпечується іпотекою житла.

В загальному портфелі житлових іпотечних кредитів станом на 01.07.2005 р., доля кредитів фізичним особам на придбання житла складає 56,1%, на споживчі цілі під заставу житла - 32,2%, на будівництво житла під заставу земельної ділянки та незавершеного будівництва -11,7%. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу права вимоги за інвестиційною угодою є не значними і складають лише 75 млн. грн., або 3,1% від обсягів житлових кредитів.

Основними операторами на ринку житлового кредитування протягом останніх двох років можна виокремити декілька найактивніших банків, які займають значні частки ринку житлового іпотечного кредитування в Україні, я саме такі банки: ВАТ «Ощадбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», «Укрсиббанк», «Брокбізнесбанк» (рис.2.1).

Рис.2.1. Частка основних операторів ринку житлового кредитування, %

Більшість з цих банків мають розгалужену мережу філій та відділень на території України і саме між ними відбувається конкуренція, особливо на ринку житлового кредитування в великих обласних центрах. Одинадцять найпотужніших операторів ринку житлового іпотечного кредитування на початку 2002 р. займали 69,7% загального ринку житлового іпотечного кредитування, а вже на початку 2003 р. - 67,9%, а ще через рік - 70 %,і вже станом на 01.07.2005 р. 12 банків -- основних професійних учасників, займають приблизно 85% ринку житлового іпотечного кредитування.

Із року в рік спостерігається загострення конкурентної боротьби між банками, що надають житлові іпотечні кредити, але значної розбіжності в умовах кредитування не існує (додаток Ж). Відсоткова ставка станом на 01.07.2005 коливається у межах від 12,5% до 19,5% в залежності від інших умов кредитування (початковий взнос, термін кредитування тощо). Початковий внесок в більшості банків знаходиться на рівні 20-30%, а максимальний термін, на який видається кредит характеризується великою амплітудою коливань (від 5 до 30 років).

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2% від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик з боку позичальників через відновлення інфляції гривні після дефляції 2002 року та стабільність курсу долара, що триває вже третій рік, внаслідок чого кредитування в іноземній валюті банки вважають менш ризикованим в довгостроковій перспективі. До того ж, кредитування в іноземній валюті часто є вигідним і для позичальників, оскільки відсоткова ставка у цьому випадку нижча, а основну частину "сірого" доходу населення, за оцінками експертів, отримує саме в іноземній валюті, зокрема, в доларах США.