Анализ методики формирования и внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода к рыночной экономике основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Поэтому система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях

Целью курсовой работы является рассмотрение и анализ методики формирования и внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- исследовать сущность, основные виды ипотеки и ипотечного кредитования;

- проанализировать процесс ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть рынок ипотеки в Оренбургской области;

- выявить пути развития и основные меры по решению проблем ипотечного кредитования в России.

В качестве объекта курсовой работы выступает деятельность банков России на рынке ипотечного кредита.

Для написания курсовой работы были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования; аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ; периодические издания России; действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

1. Ипотечное кредитование: сущность, виды, инструменты

1.1 Эволюция развития ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.). Предшественник Солона - Драконт (в 621 г. до н.э.) - ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные налоги;

- вводит свободу завещания.

Полученное имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греция обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны. На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения, обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого Преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось «наложение руки». В России же основным способом обеспечения обязательств был «правеж», (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей; если должник был дворянского или барского сословия). На Древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору. Однако в отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н.э.) ограничивали произвол заимодавцев, предоставляя должнику, максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20% при денежном и 30% при натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не должен был превышать 3-х лет; кредитор нес ответственность за приобретенного подобным способом раба-должника.

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н.э.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция. (от лат. fidncia - сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiduca), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат.pignum - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами. Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным управлять данной недвижимостью, а должник лишался возможности использовать заложенное имущество для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений и вызывало материальные убытки. Значительные потери несли не только субъекты кредитных отношений: должник и кредитор, но и государство, так как значительная часть национального богатства - недвижимое имущество - переходило в руки лиц, которые были не способны им управлять.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога - залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.

Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит. Однако производительное использование ипотечного кредита реализуется не всегда. В данном случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру своего использования ближе к потребительскому кредиту.

Кредиторы, так же как и на предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права приобретать данную недвижимость в собственность. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа это право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2-х лет) для выплаты долга. Таким образом, ипотека устанавливала равные права для обеих сторон залога.

Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями, Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила у ипотек «по закону» - фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Que prior est tempore potior est jure» - «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».

В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординационным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

- ипотека инвестора на инвестиции;

- ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов;

- ипотека на имущество опекуна;

- ипотека жены на имущество мужа;

- ипотека церкви и т.д.

Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антонина Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

1.2 Сущность ипотечного кредитования и его виды

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

- Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

- Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

- В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

- В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.- В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного, кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

- И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В основу классификации ипотечных кредитов положены следующие признаки:

1. Объект недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. Цель кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельною дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. Вид кредитора:

- банковские;

- небанковские

4. Вид заемщика:

- как субъектов кредитования:

а) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

а) сотрудникам банков;

б) сотрудникам фирм - клиентов банка;

в) клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

г) лицам, проживающим в данном регионе;

д) всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. Приложение А).

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. Приложение Б)

7. По способу амортизации долга;

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторам)

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

В процессе исследования нами было выявлено многообразие видов ипотечного кредитования, которое обусловлено различными признаками, положенными в основу их классификации. Для полной характеристики ипотечного кредитования рассмотрим инструменты ипотечного кредитования, с помощью которых происходит погашение долга по ипотечным кредитам.

1.3 Инструменты ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существую также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

, где (1)

R - размер месячного платежа по кредиту;

Р - сумма ипотечного кредита;

п - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

«Шаровые» платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долго, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы следующим образом:

- неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

- выплаты одних только процентов, а затем - «шаровой» платеж;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга. Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменятся. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах.

Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых 3 лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью амортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией.1 Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.

Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга - позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен; доллара США; стоимости потребительской корзины; минимальной заработной платы; других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную, цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам, по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашение кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока", который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.

Платежи с переменной процентной ставкой. Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

Институтом экономики г. Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика.

Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных - в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволяет исключить риск процентной ставки.

Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск в случае, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции.

Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная.

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита. Она выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами:

, (2)

где

Пи - ипотечная постоянная,

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Предложенные инструменты ипотечного кредитования дают возможность корректировать платежи по погашению долга заемщика перед банком, в зависимости от кредитоспособности клиента, ликвидности кредитора, уровня инфляции, обеспеченности кредита, экономической ситуации в стране. Далее рассмотрим использование различных моделей ипотечного кредитования, используемые в РФ.

2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

2.1 Анализ моделей ипотечного кредитования в России

Ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Ипотека в своем содержании имеет две составляющие: правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека - инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом отношении - это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющий привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.

Для формирования более совершенной модели ипотечного кредитования необходимо особое внимание уделить развитию правового содержания понятия залога, как в России, так и за рубежом. Основываясь на специфике законодательной базы в области ипотечного кредитования той или иной страны, на сегодняшний день можно выделить четыре основные модели ипотечного кредитования:

Кредитование через универсальные коммерческие банки (в качестве кредитных ресурсов для предоставления ипотечных кредитов использую средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах). Роль коммерческих банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в таких странах, как Великобритания, Германия, Испания и ряде других стран Европы, а также Австралии. Южной Африке.

Привлечение Стройсберкассами или кредитно-сберегательными организациями целевых долгосрочных накопительных вкладов населения на долгосрочной договорной основе. Такие организации могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы - Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества - Building societies в Великобритании) и полностью открытого типа (ссудно-сберегательные ассоциации в США - Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

Кредитование через специализированные ипотечные банки - это узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению на средства, привлекаемые на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Такие банки функционируют в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (секьюритизация ипотечных активов). В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным элементом. Данная модель получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании.

Анализируя современную модель ипотечного кредитования, которая складывается в России, необходимо учитывать не только действие зарубежных моделей, но и огромный исторический опыт нашей страны в этой области. Система ипотечного кредитования формировалась в России с XV в. (упоминание о залоге находим в уставных грамотах). Основу механизма ипотечного кредитования в XIX в. составляли сословные и земские взаимные и акционерные частные и государственные кредитные учреждения (судо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные судо-сберегательные кассы и земские кассы). В начале XX века ведущую роль играли крупные земельные банки, в которых к началу 1904 г. было заложено 57,5 млн десятин земли, а за первое десятилетие увеличение ипотечной задолженности в России составляло около 1,7 млрд руб. (1,3 млрд приходилось на сельскохозяйственное землевладение и более 400 млн на городскую недвижимость). Особо следует отметить, что создавался и функционировал механизм ипотечного кредитования в дореволюционной России при участии и широкой государственной поддержке.

К 1917 г. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западу, наша страна по праву считалась одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования, что способствовало развитию экономики, промышленности, сельского хозяйства, городского хозяйства. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги, закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической основы применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей и, прежде всего, недвижимого имущества.

Итак, институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, исчезнув в советское время, начал возрождаться в России только в 1990-е гг., когда был принят Закон РФ «О залоге». Свое правовое содержание ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 г.

Формирование ипотечного кредитования России на современном этапе осуществляется по следующим моделям:

Кредитование через универсальные коммерческие банки.

По данным «Ассоциации российских банков в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму $ 56 млн., в 2002 г. на сумму $260 млн., а в 2003 г. произошло прогнозируемое удвоение - суммарный объем выданных кредитов составил порядка $500 млн. Эта динамика свидетельствует о заинтересованности российских банков в расширении ипотечного кредитования. По оценкам иностранных экспертов, реальный спрос на ипотечные кредиты в России составляет не менее $ 30 млрд., в связи с этим, несмотря на значительные темпы роста выдаваемых ипотечных кредитов коммерческими банками, возникает вопрос: «Можно ли назвать этот рост бурным или вялотекущим? Что этот рост усиливает или сдерживает?».

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.

К первой группе проблем необходимо отнести нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России.

На современном этапе реальной является yгроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т.е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых и от ее решения во многом зависит возможность снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3% риска, которые могут быть вычтены из обшей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту.

Следующий аспект, касающийся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, которые учитываются при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем касается института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Вторая группа проблем банковской ипотеки - проблемы экономического характера.

Прежде всего, сюда относится проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки. Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК). Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Однако, средства федерального бюджета, выделяемые на развитие АИЖК, являются недостаточными в масштабах государства. Большинство регионов России до сих пор не имеют принятых целевых программ развития жилищной политики. Третий источник возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирование механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондовом рынке. Приходится признать, что, несмотря на принятую законодательную базу в области ипотечных ценных бумаг (прежде всего, речь идет о Федеральном законе № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») на сегодняшний день механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг не заработал.

Низкий уровень доходов населения и непрозрачность самих доходов также необходимо отнести к экономическим проблемам, сдерживающим развитие банковской ипотеки. К сожалению, решения данной проблемы пока не видно. По оценкам экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе частных лиц является основным препятствием для более чем 55% потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования. Многие банки, понимая это, в 2004 г. заявили о своей готовности рассматривать в качестве подтверждения доходов любые перечисления средств на пластиковую карточку клиента. Сюда же относится и проблема «информационной непрозрачности населения» из-за отсутствия в распоряжении банка общей базы данных по кредитным историям потенциальных заемщиков.

Одним из направлений решения правовых и экономическую проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование институциональной среды рынка ипотеки путем принятия блока законов, легализующих принцип специализации в деятельности кредитных участников рынка. Речь идет о создании правовых и экономических предпосылок для функционирования специализированных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные банки). Необходимость в специализации ипотечных кредиторов обусловлена прежде всего макроэкономическими факторами. Во-первых, рынок жилой ипотеки сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний для управления ипотечным бизнесом. Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении спроса и предложения на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны, даже внутри крупного города распределение первичных инвесторов - собственников временно свободных денежных средств относительно районов спроса на ипотечные кредиты может быть далеко неблагоприятным. Изучение мирового опыта также показывает, что бурное развитие данного сегмента рынка возможно только при создании узкоспециализированных кредитных организаций и их первоначальной государственной поддержке.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов.

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята модель вторичного рынка кредитов. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

В 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг. По программе АИЖК работают 52 региональных оператора в субъектах РФ и выдано 7 111 ипотечных кредитов.

На заседании Правительства РФ по вопросам АИЖК 13 мая 2004 г. было заявлено: ипотека в регионах заработала. Но, анализируя результаты деятельности АИЖК, с этим трудно согласиться. На сегодняшний день можно сформулировать ряд правовых проблем, тормозящих развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Во-первых, не создан правовой механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участие АИЖК в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Однако противоречия, которые содержит данный закон и другие нормативные правовые акты в области ипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня АИЖК, обеспечены государственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.

Во-вторых, у региональных властей отсутствует гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах. Подтверждением этого является тот факт, что федеральное АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что у региональных властей, как правило, не разработаны и не приняты комплексные программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

В-третьих, на сегодняшний день банки - региональные операторы не заинтересованы участвовать в программе агентства. Являясь региональным оператором, банк обязан внести в уставной капитал агентства крупную сумму денег, которые не принесут ожидаемого дохода в краткосрочной перспективе, так как являются долгосрочными инвестициями, причем данные средства вычитаются из, капиталов банка и не учитываются при расчетах нормативов ликвидности в соответствии с инструкциями Банка России.

Таким образом, ипотечное кредитование по схеме АИЖК будет выгодно для банков только при эффекте масштаба. Однако сегодня на ипотеку, например, в Свердловской области, приходится лишь 10% сделок с недвижимостью. К тому же количество ежемесячно выдаваемых Свердловским агентством по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) ипотечных кредитов не превышает 50. Поэтому говорить об эффекте мультипликатора пока не приходится, для этого по прогнозным оценкам САИЖК необходимо выйти на уровень 200 кредитов в месяц, для чего необходимо увеличивать уставной капитал САИЖК. На этом этапе добавляется проблема ограниченности и краткосрочности финансовых ресурсов в регионах.

Таким образом, для решения поставленных правовых проблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме АИЖК, необходимо совершенствование федерального законодательства, которое в свою очередь должно базироваться на комплексных программах о рынке доступного жилья в регионах. Региональные программы должны определить рыночные и административные методы государственного воздействия на рынок жилья в целях повышения его устойчивости и, соответственно, доступности.

К тому же в решении данных проблем необходимо помнить, что региональные системы ипотеки гораздо шире федеральной И включают в себя большее число аспектов, привязанных к местным рынкам. Поэтому необходимо:

1) развивать несколько принципиальных схем рефинансирования ипотечных кредитов как на федеральном, так и на уровне субъектов Федерации;

2) при разработке новых схем рефинансирования необходимо акцентировать внимание на социально-экономических особенностях регионов (уровень доходов населения, социальная направленность, перспективы развития и т.п.).

Наиболее эффективным в решении данных проблем может стать сотрудничество АИЖК с региональными небанковскими организациями, которые получили широкое развитие.

Ссудно-сберегательные организации. На сегодняшний день в России распространены альтернативные банковским организации жилищного кредитования населения. Объясняется это несколькими факторами:

1) существует большой спрос населения на улучшение своих жилищных условий;

2) получить ипотечный кредит в банке достаточно сложно (сложная процедура оценки кредитоспособности заемщика), к тому же банковские процентные ставки на сегодняшний день находятся в диапазоне 15-23%, что является неприемлемым для большинства граждан со средним уровнем дохода;

3) проводятся масштабные рекламные кампании, которые провоцируют интерес населения. Организации жилищного кредитования населения зачастую имеют одну из двух организационно-правовых форм:

- кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);

- жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Основополагающим и одновременно проблемным вопросом является правовая база деятельности указанных организаций.

Во-первых, до сего времени законодательно не определен орган, регулирующий деятельность данных организаций, соответственно регулирование взаимоотношений между членами кооператива осуществляется преимущественно на основе неформальных внутренних ограничений - устава кооператива и решений общего собрания членов, что определяет низкую степень регулирующего воздействия на его стабильность, надежность.

Во-вторых, данные организации не имеют статус кредитных и тем самым лишены регулирующего воздействия со стороны органов банковского надзора или государственных органов. В этой связи нельзя исключить возможность синдром «пирамидального эффекта» от функционирования данных структур.