Іпотечний ринок: моделі, інструменти, ризики

5

35

Размещено на http://www.allbest.ru/

35

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Європейський університет

Житомирська філія

Реферат

З дисципліни

Банківська діяльність

ІПОТЕЧНИЙ РИНОК: МОДЕЛІ, ІНСТРУМЕНТИ, РИЗИКИ

Зміст

1. Інструменти і моделі іпотечного ринку

2. Ризики іпотечного кредитування та особливості їх прояву в Україні

3. Застосування нових іпотечних інструментів, як засобу підтримки ліквідності банків та мінімізації ризиків

Список використаної літератури

1. Інструменти і моделі іпотечного ринку

Основними учасниками іпотечного ринку є:

- позичальник, що отримує кредит;

- кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

- посередник - спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного капіталу для його наступного реінвестування в іпотечні кредити;

- інвестори (в основному інституційні), що купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позичальника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпотечного кредиту, якщо її випуск передбачений іпотечним договором. У Фінансовому словнику А.Г. Загороднього наводиться таке визначення: заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають в нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі.

Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законодавчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кредитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодавця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи тощо.

Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпотекодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечуючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосаменту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає новим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така передача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу закладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовуватися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облігацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюється вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Зміст вторинного іпотечного ринку складає ланцюжок позичальник - банк - інвестор, це однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або позичальник - банк - посередник - інвестор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.

Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку

При однорівневій моделі (рис. 1), банк на першому етапі надає позичальнику іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками формуються пули заставних.



Рис. 1. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотечні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені терміни - 3, 5 та 10 років. Розмір пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між розміром активів пулу і пасивами у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі - щорічно. Заставлене майно служить для задоволення вимог покупців іпотечних облігацій, які, у випадку банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесторам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестиційним фондам тощо.

Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечні облігації. Іпотечні облігації - це фінансовий інструмент, який забезпечений відповідним пакетом заставних і є свідченням гарантованих вимог до іпотечного кредитора.

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облігацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законодавчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає заставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менше 500 млн. євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеччині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу нерухомого майна, яке їм належить. Вони вважаються надійними позичальниками, тому випуск та розміщення іпотечних облігацій під забезпечення майна, яке закладене урядовими організаціями, вважається найменш ризиковим, а об'єднання їх у великі пакети дає можливість розміщення їх навіть на міжнародних ринках цінних паперів, що зміцнює власну позицію німецьких банків.

Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку

Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (SPV¹). Цей процес називається сек'юритизацією, яка відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель ІІ), означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, пов'язаних зі схильністю до кредитних ризиків. SPV під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балансу іпотечного кредитора та передаються на баланс SPV, яка є емітентом іпотечних цінних паперів.

Сек'юритизацію почали застосовувати в США, тому в літературі дворівнева модель вторинного іпотечного ринку називається американською моделлю іпотечного кредитування.

Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність банків. Сек'юритизація також покращує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).

Схему дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку наведено на рис. 2.

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи (SPV), яким банки продають пули заставних. SPV є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул спеціалізованій іпотечній установі (SPV), тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс SPV. SPV стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно з статутом, SPV не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, емітовані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек'юритизуються.

Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери SPV продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину коштів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних: MBS (mortgage-backed securities).

Рис. 2. Схема дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку

Одним з найсуттєвіших недоліків перших MBS, які були випущені під забезпечення пулу заставних, була непередбачуваність термінів погашення кредиту: не можна точно сказати, коли боржники по заставних сплатять по своїх кредитах. Так, різке падіння процентних ставок у 1985-1986 рр. у США спричинило величезне рефінансування позичальником іпотечних кредитів, наданих за ставкою 15% і вище. Це призвело до закінчення платежів у рахунок погашення основного боргу по більшості іпотечних пулів за багато років до термінів, які надавались за самими консервативними прогнозами.

Внаслідок дострокової виплати основного боргу очікувана прибутковість по MBS, яка вважалося збережеться на високому рівні протягом багатьох років, різко знизилася.

Ця проблема була розв'язана шляхом випуску MBS, які структурувались, тобто поділялися на чотири різних класи, так звані транші. Терміни погашення становили 2,5,7 і 20 років, відсотки мали бути виплачені щомісяця, щоквартально або, навіть, раз у півріччя. Після здійснення всіх необхідних по кожному траншу платежів по відсотках, вся готівка, що залишалася, спрямовувалась на повернення основного боргу за траншем з найближчим терміном погашення. Після погашення цього траншу платежі спрямовувались на наступний транш і т.д. Здійснення таких послідовних виплат підвищували привабливість MBS для таких інвесторів, як пенсійні фонди і страхові компанії, яким важливо синхронізувати терміни погашення по активах і зобов'язаннях.

Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку полягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.

Недоліків ця модель має значно більше порівняно з європейською, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збільшення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі є складність законодавчого регулювання.

На сьогодні в США загальний обсяг цінних паперів депозитних установ значно збільшився і складає понад трильйон доларів. Практично всі ці цінні папери забезпечені пулами іпотечних кредитів. Деякі експерти вважають, що подібна тенденція сек'юритизації активів депозитних установ віддзеркалює суттєву зміну функцій банків. До сек'юритизації джерелом прибутку банків була різниця у відсоткових ставках по активах і пасивах, тому установи змінювали їх для отримання максимальних доходів для покриття ризиків. При сек'юритизації активів банків ця регулююча функція передається іншим типам фінансових установ і іншим ринкам. Основною спеціалізацією банків стає видача кредитів та обслуговування депозитів, а регулюючу функцію виконують інші фінансові установи.

Хоча обсяги боргових зобов'язань, що знаходяться в обігу на американському ринку, вражають уяву, за стабільної економічної ситуації вони не викликають занепокоєння. Завдяки тому, що зобов'язання одних економічних агентів є активами інших, у системі в цілому забезпечується баланс. Наприклад, пасивам Фенні Мей у вигляді облігацій відповідають активи у вигляді іпотек. Грошовому потоку, який Фенні Мей виплачує власникам облігацій, відповідає грошовий потік, який виплачують боржники по іпотечних кредитах. Однак така ситуація рівноваги можлива за умови, що в економіці не відбувається значних потрясінь.

Якщо ж з якихось причин велика кількість первинних боржників розоряються і припиняють платежі по іпотечних кредитах, то у фінансових посередників, таких як Фенні Мей та Фредді Мек, не такий вже й великий вибір варіантів дій. По-перше, звернути стягнення на боржників та реалізувати нерухомість. Проте реалізувати нерухомість не так вже й легко, а з негативними наслідками падіння цін на нерухомість, викликаними подібними причинами, США вже мали справу за часів Великої депресії. Альтернативним варіантом є залучення додаткових запозичень для виконання поточних платежів, зокрема й шляхом випуску нових зобов'язань, що, по суті, є побудовою фінансової піраміди.

Також не на користь цієї моделі свідчить той факт, що в країнах Східної Європи американські корпорації (безпосередньо або опосередковано через організації, що надають технічну допомогу) витратили десятки мільйонів доларів у рамках програм допомоги на створення систем іпотечного кредитування і фінансування за американським зразком. Однак ці країни прийняли закони, які ґрунтуються на європейському континентальному праві як такому, що найбільше відповідає їх історичним традиціям та економічним реаліям.

Проте, незважаючи на недоліки, ця модель на сьогодні поширюється у світі, особливо в країнах з високим рівнем розвитку ринку цінних паперів. Взаємодія ринків іпотечних облігацій і MBS збільшується з кожним роком. У континентальних європейських країнах починають використовувати американську систему сек'юритизації активів.

Наприклад, ринкові аналітики [96] найчастіше наводять досвід випуску в 2001 р. в Іспанії іпотечних цінних паперів - Ayt Cedulas Cajas Fondo de Titulizacion de Actos на суму в 2 млрд євро, в рамках якого 15 середніх за розмірами іспанських банків передали свої іпотечні облігації в об'єднаний пул іпотек, використаний як забезпечення для випуску іпотечних цінних паперів за типом MBS. Цією операцією був досягнутий розмір випуску, необхідний міжнародним ринкам для забезпечення ліквідності паперів, що перевищує в даний час 1 млрд. євро. Завдяки використанню технології структурування MBS, з'явилася можливість забезпечити іпотечним цінним паперам більш вигідну ціну, ніж та, котру вони змогли б одержати, якби були емітовані у вигляді іпотечних облігацій, що звичайно мають більш низькі рейтинги через недоліки в іспанському законодавстві по регулюванню процедури банкрутства. Завдяки застосуванню технології емісії MBS для структурування резервного фонду пулу іпотек, покликаного компенсувати можливий збиток інвесторів, удалося забезпечити кращі умови для інвесторів.

Отже, розглянуті вище дві моделі не є антагоністами і можуть співіснувати.

Іпотечні облігації та MBS - це різні інструменти отримання іпотечними кредиторами фінансових ресурсів. Вибір залежить від іпотечного кредитора, а також визначається історичними чинниками, законодавчою, регулятивною базою та структурою іпотечного ринку країни. В деяких європейських країнах іпотечні облігації та MBS працюють паралельно та доповнюють одна одну. Така ситуація має місце в Іспанії, Німеччині та Франції. Подібна ситуація може мати розвиток і в інших країнах Європи, включаючи Україну, якщо буде прийняте відповідне законодавство про іпотечні цінні папери.

На сьогодні іпотечні облігації та сек'юритизація відіграють помітну роль в підвищенні ліквідності та управлінні капіталом фінансових установ, забезпечують більшу диверсифікацію ризиків і підвищення фінансової стабільності банків.

Залежно від того, яка модель та інструменти іпотечного ринку будуть найбільш поширені, визначатиметься і функція банків, і їх роль в грошово-кредитній політиці. Держава, зі свого боку, через стимулювання використання тих чи інших моделей та інструментів іпотечного кредитування може впливати на економічні та монетарні процеси.

2. Ризики іпотечного кредитування та особливості їх прояву в Україні

Як і всякій активній банківській операції іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків, на які наражаються учасники іпотечного ринку.

Ризик - це економічна категорія, яка характеризує ймовірність настання події, пов'язаної з можливими фінансовими втратами чи іншими негативними наслідками для діяльності суб'єкта ринку внаслідок несприятливих змін на цьому ринку. Чим вищим є ризик для учасника іпотечного ринку, тим вищою має бути винагорода за його прийняття і тим вищими будуть витрати іншого суб'єкта. Точка домовленості між учасниками ринку - це ціна за ризик. Питання дохідності має розглядатися в контексті його адекватності прийнятим ризикам, а самі ризики - в контексті ефективного управління ними, але аж ніяк не уникнення. Саме цей аспект є ключовим для нового комплексу процесів у фінансовій сфері, що узагальнюється під назвою "ризик-менеджмент". Ризик-менеджмент (в частині іпотечних ризиків) кожного банку буде залежати від того, за якою моделлю іпотечного ринку буде розвиватися його кредитна діяльність.

Якщо буде обрана однорівнева модель, банк здійснюватиме всі операції, пов'язані з наданням та обслуговуванням іпотечних кредитів, а також випуском іпотечних цінних паперів та їх реалізацією. Кількість ризиків, на які буде наражатися банк при цьому, буде більшою, але й прибуток він буде отримувати значно вищий. При виборі дворівневої моделі розвитку іпотечного ринку банк буде наражатися на ризики, що притаманні іпотечному кредитуванню лише на першому етапі кредитування - при наданні кредиту. При продажу заставних іншому учаснику ринку - спеціалізованій іпотечній установі - майже всі ризики з банку переходять на установу, яка буде емітувати та продавати іпотечні цінні папери, але й прибутки банку будуть значно знижені.

У світовій банківській практиці розрізняють як загальні ризики, що притаманні всім сегментам фінансового ринку, так і ризики специфічні, які є характерними тільки для певного сегмента. Таким чином, кожному сегменту ринку притаманні одночасно кілька ризиків, які у поєднанні із дохідністю операцій на цьому ринку роблять його або привабливим, або занадто небезпечним для учасників.

Розглядаючи ризики іпотечного кредитування, слід визначити не тільки види (категорії) ризику, які притаманні цьому сегменту ринку банківського кредитування, а й визначити, як ці ризики впливають на кожного з учасників ринку - банки, позичальників, емітентів іпотечних цінних паперів та інвесторів. При цьому слід врахувати особливості, які характерні однорівневій та дворівневій моделям побудови вторинного іпотечного ринку.

До ризиків іпотечного кредитування належать:

кредитний;

ринковий;

процентний;

ліквідності;

валютний;

операційно-технологічний;

репутації;

юридичний.

Розподіл видів ризиків за учасниками ринку іпотечного кредитування залежно від обраної моделі наведено в табл. 1 та табл. 2.

Таблиця 1. Розподіл ризиків за учасниками іпотечного ринку (однорівнева модель)

Види ризиків	Кредитор	Позичальник	Інвестор
Кредитний	*	*	*
Ринковий	*
Процентний	*	*	*
Ліквідності	*		*
Валютний	*	*
Операційно-технологічний	*
Репутації	*
Юридичний	*	*	*

Таблиця 2. Розподіл ризиків за учасниками іпотечного ринку (дворівнева модель)

Види ризиків	Кредитор	Позичальник	Емітент іпотечних цінних паперів	Інвестор
Кредитний		*	*	*
Ринковий			*
Процентний	*	*	*	*
Ліквідності			*	*
Валютний		*	*
Операційно-технологічний			*
Репутації			*
Юридичний		*	*	*

На ризики при однорівневій моделі іпотечного ринку наражаються насамперед банки - первинні кредитори. Тому основну увагу в дослідженні приділено саме цим ризикам. Крім того, кількість видів ризиків, на які в цьому випадку наражається банк, є найбільшою.

Слід зазначити, що банки України почали надавати кредити під заставу нерухомості з перших років свого існування. Оскільки ці кредити за своєю сутністю є іпотечними, то фактично мова йде про існування зазначених вище ризиків у діяльності вітчизняних банків навіть без їх формального визнання. Більш того, на сьогодні рівень цих ризиків є вищим, ніж за іншими кредитами, а винагорода банків за прийняття таких ризиків нижчою. Відтак, дослідження сутності ризиків іпотечного кредитування, а також способів управління ними та методів їх зниження є актуальним.

Кредитний ризик

Кредитний ризик - це ризик втрат, які спричинені зміною платоспроможності позичальників, ризик несплати основного боргу та (або) відсотків за ним. іпотечний ринок ризик кредитування

Кредитний ризик виникає з таких причин:

Зміна кредитоспроможності в часі, коли позичальник тимчасово не має можливості сплачувати кредитні платежі через, наприклад, втрату працездатності або втрату роботи. З часом позичальник може відновити платоспроможність і він продовжить погашати основний борг та відсотки за кредитом.

Зміна зовнішнього економічного середовища, в якому функціонує позичальник. (Наприклад, для фізичних осіб - зменшення рівня доходів, зміна сімейного стану; для юридичних осіб - зміна напрямів та перспектив бізнесу).

Неправильна оцінка майна та кредитоспроможності позичальника на момент надання кредиту.

4. Не відновлювана втрата кредитоспроможності. Втрата заставленого майна внаслідок стихійного лиха або іншого форс-мажорного впливу.

Кредитний ризик призводить до збитків банку через неповернення кредитів, тобто втрати активів. Збитки, в свою чергу, призводять до зменшення регулятивного капіталу. Таким чином, перший і найбільш широко відомий вплив кредитного ризику на банк полягає у скороченні його активів та капіталу.

Однак існує й інший прояв впливу кредитного ризику. Для банків, які надають та обслуговують іпотечні кредити, кредитний ризик безпосередньо впливає на ринкову вартість та прибутковість іпотечного портфеля. Через неповернення кредитів може знизитися вартість пулу іпотек, під які випущені похідні цінні папери. У цьому випадку банк втратить частину доходу, на який він розраховував під час емісії іпотечних цінних паперів. Хоча зрештою це також вплине на значення капіталу банку, економічна сутність прояву ризику зовсім інша - це не прямі збитки, а "збитки втрачених можливостей".

Управління банками кредитним ризиком залежить від специфіки їх діяльності (регіональний чи міжрегіональний, працює з юридичними або фізичними особами, спеціалізований чи універсальний), визначеної кредитної політики. Воно вимагає проведення постійного контролю за станом та якістю кредитного портфеля банку як за структурою кредитів, так і з точки зору моніторингу окремих груп кредитів.

Захист від кредитного ризику полягає у контролі та регулюванні кредитного портфеля, що передбачає:

контроль за якістю іпотечних кредитів, що надаються;

обов'язкове страхування позичальником заставленої нерухомості, що підвищує для нього вартість кредиту;

вибір та застосування найбільш прийнятної для банків методики оцінки забезпечення кредитів;

створення загальних резервів на можливі втрати за позиками;

забезпечення розподілу кредитів за групами ризику та їх постійного моніторингу, своєчасне виявлення проблемних кредитів, розробка заходів для роботи з ними, створення спеціальних резервів.

При іпотечному кредитуванні, незважаючи на забезпечення кредиту заставою та комплексу заходів щодо запобігання кредитному ризику, існує також багато додаткових факторів виникнення кредитного ризику: зменшення вартості застави через падіння цін на житло або комерційну нерухомість, втрата або псування застави, неможливість реалізації застави у повному обсязі у разі неповернення кредиту. У даному випадку кредитний ризик поєднується з ризиком падіння вартості об'єкта застави, тобто ринковим ризиком. Наприклад, якщо якість іпотечних кредитів погіршується, банк може не реалізувати заставу за цінами, які на момент реалізації існують на ринку. Зниження якості кредиту також може відбуватися внаслідок погіршання умов або розірвання угод (контрактів) з учасниками вторинного ринку.

Перспективним напрямом мінімізації кредитного ризику при іпотечному кредитуванні є створення кредитних бюро, які на запит надають банкам необхідну інформацію щодо потенційного позичальника, стан його платоспроможності, попередні отримані іпотечні позики: чим частіше позичальник допускав затримки будь-яких платежів, тим вище ймовірність його дефолту. Кредитні бюро отримують від банків (та інших організацій) та акумулюють інформацію про кожну операцію кожного позичальника за кредитами (чи у повному обсязі вони повертались та сплачувались відсотки за кредитом). На основі цих даних кредитні бюро формують рейтинг клієнта, який є основою для розрахунку його платоспроможності (надійності як позичальника).

Із кредитним ризиком пов'язаний і ризик територіальної концентрації. Для іпотечного кредитування він може виникнути у випадку, якщо кредитний портфель складається з позик, наданих в одному регіоні. У разі погіршання економічної ситуації у цьому регіоні в банку можуть виникнути проблеми якості певної частини портфеля одномоментно. Наприклад, у випадку падіння ринку нерухомості у певному місті, це призведе до погіршання якості кредитів, що видані під об'єкти, розташовані в цьому місті.

Ринковий ризик

Ринкові ризики, що притаманні іпотечному кредитуванню, пов'язані здебільшого з коливанням цін на нерухомість. У випадку дефолту позичальника, який характеризується ймовірністю непогашення позичальником основної суми отриманого кредиту, банки вимушені реалізовувати заставне майно. Та в разі падіння ринкової вартості нерухомості в банку існує ймовірність збитків або недоотримання прибутку.

Методами управління цим ризиком є надання іпотечного кредиту, розмір якого становить 65-70% вартості застави, страхування життя і працездатності позичальника та страхування об'єкта застави. Також для мінімізації ризику дефолту позичальника оцінюється наявність у позичальника фінансової можливості погасити кредит та надійність позичальника.

При аналізі фінансової можливості позичальника погашати кредит проводиться розрахунок частки щомісячних платежів за кредитом у щомісячному заробітку (доході) позичальника. Чим менша ця частка, тим більша можливість погасити кредит та менша ймовірність дефолту. Досвід багатьох країн свідчить, що ризик дефолту позичальника, щомісячні платежі якого складають більше 36% його щомісячного доходу, в 2 рази вище ризику дефолту позичальника, платежі якого складають менше 25-30% доходів, що є достатнім, щоб суттєво знизити ймовірність несплати по кредиту. Для юридичних осіб оцінка надійності здійснюється аналогічно, а саме: визначається частка платежів на обслуговування боргу у сукупному розмірі надходжень грошових коштів підприємства.

В Україні оцінити надійність позичальника набагато складніше, ніж у розвинених країнах. Серйозною проблемою банків є брак достовірних об'єктивних даних для оцінки надійності та платоспроможності позичальника в умовах тінізації доходів та капіталів. Тим більше, що банки не завжди мають можливість оцінити кредитну історію та репутацію позичальника. Найбільш складно оцінити ризик дефолту за короткостроковими іпотечними кредитами, що не амортизуються, оскільки сама структура кредиту - погашення основної суми боргу в кінці строку - не дає банку змоги провести будь-яку додаткову оцінку надійності позичальника протягом дії кредитної угоди. Тому кількість звернень стягнень на нерухомість за такими кредитами в 2-5 разів перевищує кількість звернень за кредитами, що амортизуються.

Процентний ризик

Процентний ризик - це ризик втрат та зниження прибутку, який виникає у випадку непередбаченої зміни відсоткових ставок при незбалансованості активів і боргових зобов'язань банку за термінами та вартістю залучених і розміщених ресурсів. Проявом процентного ризику є зменшення значення показника чистої процентної маржі та показника спреду банку.

Чиста процентна маржа та спред піддаються ризику при неузгодженій періодичності перегляду ставок відсотків за наданими кредитами та за залученими коштами, а саме:

- в умовах відставання темпів зростання ставки відсотка за кредитом, якщовона корегується не так часто, як ставка відсотка за залученими коштами;

- при загальній тенденції падіння ставок в економіці ставка за кредитами корегується частіше, ніж за депозитами.

При довгостроковому іпотечному кредитуванні банки повинні одночасно підтримувати дохідність операцій по кредитуванню, захищаючи їх від значного коливання відсоткових ставок, та забезпечувати доступність кредитів для позичальників.

За умов нестабільності на фінансовому ринку України надавати довгострокові кредити із фіксованим відсотком сьогодні небезпечно. Це або занадто ризиковано для банку, або, якщо ризик повністю врахований у ставці, кредит стає чи недоступним, чи невигідним для позичальника. У цій ситуації банки використовують змінну (плаваючу) відсоткову ставку за іпотечними кредитами, зменшуючи таким чином процентний ризик. У таких іпотечних кредитах відсоткова ставка змінюється за індексом, що визначається ситуацією на фінансовому ринку. Одним з індексів може бути ставка безризикового кредитування. З метою заохочення позичальників в отриманні таких кредитів, як правило, у перший рік або два встановлюють штучно занижену відсоткову ставку. У подальшому ставку періодично перераховують, щоб вона відповідала ринковим ставкам відповідного строку.

Одним з різновидів кредитного ризику іпотечного кредитування є ризик дострокового погашення, який виникає у випадку, коли кредитору достроково погашають частину або повну суму кредиту. В результаті він недоотримає прибуток від відсотків, що нараховуються на суму залишкового балансу кредиту.

Існує декілька основних причин дострокового погашення кредиту позичальником.

По-перше, позичальник може достроково погасити весь борг при продажу закладеної нерухомості, яка відбувається у разі переїзду фізичної або юридичної особи; купівлі більш дешевої квартири; розлучення, що вимагає продажу квартири; зміни перспектив бізнесу юридичних осіб.

По-друге, позичальнику вигідно здійснювати дострокове погашення, якщо ринкова відсоткова ставка стає нижчою, ніж ставка за кредитом.

По-третє, у разі неспроможності позичальника погасити борг за кредитом. Закладена нерухомість продається, а виручка від продажу йде на погашення кредиту. Якщо кредит застрахований, то залишок непогашеної заборгованості виплачується кредитору страховою компанією.

По-четверте, якщо відбувається пошкодження закладеної нерухомості внаслідок страхового випадку (пожежі, повені тощо) і страхова компанія відшкодовує вартість застави.

Дострокове погашення кредиту може також мати позитивний ефект для банку. Це відбувається у випадку, коли поточна ставка за кредитами вища за ставку достроково погашеного кредиту. Тобто банку вигідніше отримати суму достроково погашеного кредиту та реінвестувати його в інший актив під вищу ставку. Таким чином, при реінвестуванні коштів банк не тільки не втрачає, а й отримує додатковий дохід.

У будь-якому випадку ризик дострокового погашення має відношення до процентного ризику та ризику ліквідності. Його взаємодія з процентним ризиком вже розкрита: реінвестування достроково погашеного активу в інший актив з точки зору процентного ризику - це те саме, що і переоцінка процентної ставки за чинним активом. У разі, якщо ставка реінвестування виявиться нижчою за ставку за попереднім активом, у банку зменшаться значення показників процентного доходу, чистої процентної маржі та спреду. З іншого боку, як і будь-яка заздалегідь непередбачена подія, дострокове погашення кредиту є серйозним ускладненням для планування ліквідності. Фактично банку доводиться "на ходу" змінювати графік своєї ліквідності, що може призвести до виникнення в банку надмірної ліквідності.

У світі є практика мінімізації ризику дострокового погашення кредитів шляхом внесення положень в кредитну угоду про заборону дострокового погашення кредитів. Для зацікавлення клієнтів у погашенні кредитів за такими умовами банки пропонують дещо зменшені відсотки за користування кредитом.

Ризик ліквідності

При довгостроковому іпотечному кредитуванні загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу вітчизняних банків. Самі банкіри ризик ліквідності з усього спектра банківських ризиків ставлять на одне з чільних місць. Ситуація неліквідності у банку може виникнути через те, що у нього ресурсна база іпотечних кредитів формується переважно за рахунок залучення короткострокових депозитів та кредитів. Тому банк не має можливості повністю покрити термінові зобов'язання за пасивними операціями, оскільки в разі їх вилучення не зможе швидко перетворити довгострокові іпотечні кредити в грошові кошти. Така ситуація є характерною для українських банків, що займаються довгостроковим кредитуванням під заставу нерухомості.

Ризик ліквідності має дві складові: ризик ліквідності банку та ризик ліквідності ринку.

Ризик ліквідності банку виникає при недостатності ліквідних ресурсів банку, коли настає термін платежу за зобов'язаннями, через незбалансованість його активів та пасивів у часі.

До ризику ліквідності ринку належить ризик зменшення його глибини (обсягу укладених угод) та ширини (асортименту інструментів). Зміна ліквідності ринку може мати негативний вплив на банк навіть за ситуації, коли ліквідність самого банку є достатньою. Особливо важливо враховувати ризик ліквідності ринку в тому випадку, коли банк покладається на певний сегмент ринку як на основне джерело залучення коштів (фізичні або юридичні особи, національна чи іноземна валюта, поточні чи строкові депозити), або якщо він намагається працювати з інструментами, що повинні бути ліквідними (іпотечними цінними паперами). При запровадженні дворівневого іпотечного ринку в Україні для банків з'явиться можливість рефінансування за допомогою іпотечних цінних паперів. Та може виникнути ситуація, коли запропоновані банками іпотечні цінні папери не знайдуть попиту з боку інвесторів (небанківських фінансових установ, асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів, інших організацій) через відносну непривабливість цих цінних паперів (ставка менша за ставку за подібними інструментами). На сьогодні науково обґрунтованих оцінок ліквідності ринку іпотечних цінних паперів немає. Проте більшість експертів сходяться на тому, що його потенційна глибина є незначною.

При функціонуванні дворівневого іпотечного ринку банки знижують ризик ліквідності та формують додаткове джерело довгострокових кредитних ресурсів шляхом продажу пулу заставних за іпотечними кредитами спеціалізованій іпотечній установі.

Валютний ризик

Валютний ризик - це ризик того, що банк зазнає збитків або недоотримає прибуток внаслідок несприятливих змін валютного курсу. Слід зазначити, що в світовій практиці не практикується видача іпотечних кредитів в іноземній валюті і тому цей вид валютного ризику притаманний країнам з перехідними економіками.

Основною причиною виникнення валютного ризику при іпотечному кредитуванні в Україні є те, що ринок нерухомості сформований та функціонує на основі "прив'язки" до ВКВ (здебільшого до долару США). Проявом валютного ризику в українських банках є його вплив на капітал. Оскільки вимоги до мінімального рівня капіталу банку встановлені в євро, а сам капітал українських банків обліковується в гривні, то зміна курсу євро/гривня впливає на дотримання банком встановлених вимог. Зміна валютного курсу (при кредитуванні в іноземній валюті) може призвести до ситуації, коли гривневий еквівалент заборгованості зросте, а при сталому значенні капіталу банку це спричинить порушення економічних нормативів кредитних ризиків (кредитування „в одні руки" включаючи інсайдерів, а також сукупні великі кредити). З іншого боку, наявність у банку відповідної величини капіталу є підставою для отримання банківської ліцензії за відповідними пунктами.

Управління валютним ризиком в Україні можна здійснювати за допомогою похідних фінансових інструментів: валютних форвардів, ф'ючерсів, опціонів, свопів. Також для мінімізації валютного ризику використовується метод управління активами та пасивами. Для цього банк повинен привести валютну структуру зобов'язань у відповідність з валютною структурою активів. Наприклад, якщо іпотечні кредити номіновані в доларах США, то вони повинні у повному обсязі фінансуватися доларовими депозитами.

Ще одним методом зниження валютного ризику є належне управління кредитним ризиком, а саме видача кредитів в іноземній валюті тільки тим позичальникам, які мають надходження в цій валюті і які планують використовувати ці надходження як основне джерело погашення кредиту.

На сьогодні українські банки намагаються уникнути валютного ризику шляхом надання іпотечних кредитів з прив'язкою до однієї з конвертованих валют (у доларах США або євро).

Операційно-технологічний ризик

По суті операційно-технологічний ризик є внутрішньобанківським і виникає через недоліки корпоративного управління, системи внутрішнього контролю або неадекватність процесів обробки інформації.

При іпотечному кредитуванні такі недоліки можуть призвести до фінансових збитків через помилку, невчасне виконання кредитної операції або стати причиною того, що інтереси банку постраждають у якийсь інший спосіб, наприклад, працівники кредитних підрозділів банку перевищать свої повноваження або здійснюватимуть операції в порушення етичних норм або із занадто високим ризиком.

Недоліком внутрішнього контролю є помилкова оцінка вартості заставного майна, що робить іпотечний кредит проблемним вже на момент надання. Вартість майна, що пропонується як застава, повинна бути достатньою для того, щоб покрити не тільки кредит, а й відсотки за весь період користування позичальника кредитом. Складністю оцінки є ринкова вартість застави, яка може суттєво змінюватись за час користування кредитом. Крім того, існують випадки, коли непорядні позичальники бажають позбавитись неліквідної нерухомості за допомогою іпотечного кредитування. І тому, якщо банк недостатньо кваліфіковано здійснить оцінку предмета застави та надасть кредит, йому цей кредит може взагалі не повернутися.

Для оцінки вартості заставного майна банки залучають професійних оцінювачів (не зацікавлених осіб) незалежної компанії. Оцінка майна здійснюється на основі перевірених спеціальних методик та є більш достовірною, ніж оцінка майна співробітниками самого банку, які мають ліцензію на здійснення таких операцій. При цьому обов'язково беруться до уваги фактичний та перспективний стан кон'юнктури ринку за видами майна, довідкові матеріали про рівень цін. В Україні в багатьох банках існує саме така практика оцінювання.

Ризик репутації

Це наявний або потенційний ризик, який виникає через несприятливе сприйняття іміджу фінансової установи клієнтами, контрагентами, акціонерами (учасниками) або органами нагляду. Це впливає на спроможність банку надавати іпотечні кредити новим позичальникам або обслуговувати надані кредити. Цей ризик може привести банк до фінансових втрат або зменшення клієнтської бази, в тому числі до притягнення до адміністративної, цивільної або кримінальної відповідальності.

Публічне сприйняття іміджу банку можна розподілити на дві категорії:

Сприйняття ринком, наприклад, нинішніми або потенційними позичальниками, контрагентами, акціонерами (учасниками).

Сприйняття органами державного регулювання, наприклад, Національним банком України, Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку, Державною податковою адміністрацією, іншими уповноваженими органами.

Проявом ризику репутації по відношенню до органів нагляду може бути низька капіталізація банку. Недостатність капіталу банку є підставою для обмеження його діяльності з боку органів нагляду або взагалі ліквідації (виведення з ринку). Вона призводить до того, що банк змушений ліквідувати заборгованість за іпотечними кредитами шляхом їх продажу на вторинному ринку або навіть, в деяких випадках, шляхом вимоги дострокового погашення таких кредитів.

Юридичний ризик

Юридичний ризик - це ризик, який виникає через порушення або недотримання банком вимог законів, підзаконних нормативно-правових актів, угод, прийнятої практики або етичних норм. Цей ризик також може виникати в ситуаціях, коли положення законодавчих чи нормативних актів, що регламентують банківські продукти або діяльність клієнтів банків, є неоднозначними або неперевіреними, або взагалі не існують. Юридичний ризик змушує банки сплачувати штрафи, компенсації або уникати надання іпотечних кредитів. Він може призвести до погіршання репутації, зменшення розміру винагороди, обмеження можливості бізнесу та зменшення можливостей правового забезпечення виконання угод.

Слід зазначити, що українські банки до останнього часу займалися іпотечним кредитуванням в умовах значної невідповідності законодавчої бази, яка б регулювала іпотечні відносини між учасниками іпотечного ринку та забезпечувала б їх необхідними іпотечними інструментами. В Україні законодавство не гарантувало кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна. Крім того, сьогодні в Україні немає стандартів з іпотечного кредитування (які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації), тобто єдиних правил надання іпотечних кредитів; процедура реалізації застави залишається дорогою і складною (винятком є позасудове врегулювання вирішення питання накладення стягнення на предмет застави).

Різновидом юридичного ризику є титульний ризик, на який наражаються банки при довгостроковому іпотечному кредитуванні. Титульний ризик пов'язаний із встановленням права власності заставодавця на запропоноване в іпотеку нерухоме майно та виявленням наявних обтяжень цього права. Відсутність в Україні системи державної реєстрації прав на нерухоме майно спонукає банки залучати до обслуговування операцій з оформлення іпотечних кредитів спеціалізовані фірми-посередники, які не завжди легітимно мінімізують титульні ризики. Їх високі комісійні винагороди суттєво підвищують вартість кредитів для позичальників. Для розв'язання цієї проблеми необхідно якнайшвидше створити в Україні єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Крім банків, інші учасники іпотечного ринку також наражаються на деякі з ризиків, що притаманні іпотечному кредитуванню. Прояв цих ризиків має свої особливості.

Ризики емітентів іпотечних цінних паперів

Згідно з Законом України "Про іпотеку", в Україні передбачена можливість запровадження однорівневої та дворівневої моделей кредитування. Проектом закону України "Про іпотечні цінні папери" емітентами іпотечних цінних паперів визначені: іпотечний банк або спеціалізована іпотечна установа. Залежно від обраної моделі іпотечного ринку емітентом цінних паперів буде виступати як банк, так і спеціалізована іпотечна установа. При однорівневій моделі іпотечного ринку емітент іпотечних цінних паперів у особі банку наражається на ті ж ризики, що і первинний кредитор. При дворівневій моделі частина ризиків, характерна для банків-кредиторів на первинному ринку, переноситься з банків на емітентів іпотечних цінних паперів. Від певних заходів емітента буде залежати ступінь його захищеності від ризиків. До таких заходів належать правильно проведений фінансовий леверідж (використання позичених коштів для інвестування) та визначення емісійної стратегії.

Ризики інвесторів

Власники цінних паперів несуть чотири основні види ризиків: кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний ризик і юридичний ризик, які вже були розглянуті. Всі види ризиків по цінних паперах зумовлені специфікою іпотечних кредитів, що лежать в основі таких паперів.

Кредитний ризик інвестора в іпотечні цінні папери за своєю суттю є аналогічним кредитному ризику банку, що видав іпотечний кредит. Однак, на відміну від банку, як первинного кредитора, інвестор, що виступає вторинним кредитором за умов дворівневої моделі іпотечного ринку, бере на себе ще і деяку частку кредитного ризику банку. Так, сплата доходу та погашення іпотечних облігацій залежать від того, наскільки повно та своєчасно виконує свої кредитні зобов'язання перед банком позичальник. Проте і сам банк може "додати" до цього ризику через своє несприятливе фінансове становище, а саме - затримувати платежі, що вчасно надійшли від позичальника, або взагалі виявитися нездатним до виконання взятих зобов'язань за іпотечними цінними паперами.

Спосіб захисту від кредитного ризику інвестора полягає в ліквідації щодо іпотечних цінних паперів поняття "резервуара грошових коштів". Традиційно вважається, що банк відповідає за всіма своїми зобов'язаннями всіма своїми активами знеособлено. Щодо іпотечних цінних паперів законопроектом "Про іпотечні цінні папери" встановлюється "прив'язка" зобов'язання (паперу) до активу (іпотечного кредиту), згідно з якою банк не може використовувати доходи, отримані від позичальника за іпотечним кредитом, що увійшов до пулу, крім як на сплату доходу інвесторам. Чітке дотримання такої статейної залежності є запорукою мінімізації кредитного ризику емітента.

Ризик ліквідності для інвестора в цінні папери полягає здебільшого у величині ліквідності ринку придбаного ним іпотечного цінного паперу. Хоча власний стан ліквідності інвестора також можна розглядати як фактор ризику, він не є настільки важливим, як у випадку з банком. Інвестор, на відміну від банку, не несе зобов'язання перед суспільством за залучені кошти. Поняття ліквідності ринку вже розглядалося при аналізі ризику ліквідності банку.

Інші ризики, на які наражається інвестор іпотечних цінних паперів, -процентний та юридичний, за своєю сутністю, проявом та методами зниження є абсолютно аналогічними відповідним ризикам банку.

Ризики позичальників

Позичальник, отримуючи кредит, змушений платити не тільки за користування кредитом, а й за ризики банку, що надав кредит. Будь-якому кредиту, в тому числі й іпотечному, з точки зору кредитора притаманний кредитний, валютний та процентний ризики. Ці ризики суттєво впливають на визначення необхідної для банку дохідності за кредитом, яка відображається у відсотковій ставці. Відсоткова ставка за іпотечним кредитом, у свою чергу, визначає дохідність кредиту як фінансового активу. Тобто, чим вищі ризики, на які наражається банк, тим вища вартість кредиту, яка відображає дохідність банківських активів, і тим більше позичальник вимушений сплачувати.

Як і кредитор, позичальник наражається на кредитний та валютний ризики. Кредитний ризик проявляється в тому, що позичальник може частково або повністю втратити свою кредито- та платоспроможність. Це може бути пов'язано з втратою працездатності, зміною складу сім'ї, обсягів та напряму діяльності тощо. Основним проявом впливу валютного ризику на позичальника є вплив на його кредитоспроможність. Класичним прикладом є ситуація, коли іпотечний кредит номіновано банком не в національній валюті, а в будь-якій іншій, у тому числі штучній (наприклад, "ОдІн", який використовується при іпотечному кредитуванні банком АКБ "Аркада"), а позичальник не має надходжень у такій валюті. В цьому випадку зміна валютного курсу призведе до зміни величини гривневого еквіваленту основної заборгованості та відсотків, та, як наслідок, - до зміни здатності позичальника погашати борг, сума якого в національній валюті зросте.

Якщо позичальник бере участь у банківських програмах накопичення коштів для купівлі або будівництва житла, то для нього завжди існує ризик банкрутства банку, в якому розміщений його депозит. Акумулювавши певну суму коштів на депозитному рахунку, позичальник ризикує втратити їх у разі непередбаченого суттєвого погіршання фінансового стану банку, що призведе до неплатоспроможності (або банкрутства). Слід зазначити, що це не є ризик суто кредитування, оскільки самої кредитної операції не виникає і позичальник виступає скоріше як вкладник (у Німеччині - учасником будівної ощадної каси). Більш всього, це є ризик, на який наражається один з учасників іпотечного ринку, а саме - клієнт (майбутній позичальник).

3. Застосування нових іпотечних інструментів, як засобу підтримки ліквідності банків та мінімізації ризиків

Посилення конкуренції на ринку банківських послуг взагалі та іпотечного кредитування зокрема, призводить у подальшому до скорочення банківської маржі, що підштовхує банки до пошуку більш ефективних фінансових інструментів залучення ресурсів та шляхів підвищення дохідності активів. Техніка "забезпеченого позикового зобов'язання" (collaterized loan obligation -CLO) допомагає банкам вирішувати зазначені питання. Форестер у своїй монографії [143] зазначає, що забезпечені боргові зобов'язання (collaterized debt olbigations - CDO) та їх більш специфічні різновиди - забезпечені облігаційні зобов'язання (collaterized bond olbigations - CBO) та забезпечені позикові зобов'язання (CLO) є прикладом вдалого використання складних схем сек'юритизації, які спочатку розроблялися у вигляді спеціальних цінних паперів, забезпечених іпотекою (collaterized mortgage-backed securities-CMBS), і ефективно застосовувалися при виході американської економіки з кризи 1980-х років.

Забезпечене позикове зобов'язання може бути визначене як процес емісії цінних паперів емітентом, який для цілей випуску купує або отримує іншим способом активи у банку і, в свою чергу, є інвестором трансакції. В основному активи на вихідному етапі належать банку, а після продажу SPV - слугують в якості забезпечення інтересів інвесторів.

Відмінність CLO від типової схеми сек'юритизації полягає в економічній меті, яку переслідують учасники трансакції. При класичній схемі сек'юритизації активів (asset-backed securitization - ABS) основна мета зводиться до мобілізації капіталу, тоді як метою банку, який є учасником CLO, є більш ефективне використання власного капіталу. Сек'юритизація допомагає трансформувати виданий кредит в інструменти, які дають змогу банкам вивільнити значні кошти шляхом передавання кредитного ризику інвесторам.

Слід зазначити, що основним елементом наведеної вище схеми є обов'язковий продаж активів (true sale), що не завжди відповідає інтересам усіх учасників угоди. Яскравим прикладом підтвердження цього є угоди за допомогою CLO двох німецьких банків (Deutschebank Core 1998-1 та Dresdnerbank Silvertower 125), які не тільки були вигідними для інвесторів, а й привернули увагу інших фінансово-кредитних інститутів до цього інструмента. Обидві угоди забезпечували передачу SPV пулу кредитів, виданих корпоративним позичальникам. Для отримання банками відповідного вивільнення від вимог до достатності капіталу такі угоди мають відповідати вимогам федерального органу по нагляду за банками (BAKred), які викладені в циркулярі BAKred 04/97.

Через складність практичної реалізації банками вищенаведених угод, були розроблені схеми, альтернативні класичній сек'юритизації. Їх основним інноваційним підходом є відмова від продажу активів SPV - вони залишаються на балансі банку. Головну роль в цьому процесі відіграють кредитні деривативи¹, як інструмент хеджування ризиків (доречі, вони використовувалися й у деяких класичних схемах сек'юритизації). Техніка, за якої активи залишаються на балансі першого власника, отримала назву синтетичної сек'юритизації (рис.2.4). Необхідно враховувати, що кредитні ризики активів передаються SPV за допомогою використання дефолтних свопів (credit default swaps) або облігацій, які абсорбують кредитні ризики - кредитні ноти (Credit Linked Notes - CLN). Таким чином банк отримує можливість уникнути проблем, пов'язаних з продажем активів, рефінансувати видані кредити та отримати вивільнення від вимог до достатності капіталу.