Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1.Ипотечное кредитование в России

1.1Правовое регулирование ипотечного кредитования

1.2 Виды ипотечного кредитования

1.3 Модели ипотечного кредитования

2.Современное состояние ипотечного кредитования в РФ

2.1 Краткая характеристика системы ипотечного кредитования

2.2 Роль банков в системе ипотечного кредитования

2.3 Объем рынка ипотечного кредитования России

2.4 Условия и факторы, влияющие на развитие ипотеки

2.5 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Заключение

Список использованной литературы



Введение

В последнее время российская экономика находится в состоянии поиска расширения секторов финансового рынка. Одним из подобных секторов выступает сектор ипотечного кредитования, который расширяет сферу возможностей получения жилья в России.

Актуальность темы ипотечного кредитования обусловлена, прежде всего, появлением в Российской Федерации в 1998 г. специального Закона об ипотеке, существенно расширившего сферу гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшимся ранее общими нормами Закона о залоге 1992 г., Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рядом специальных нормативных актов. Появившиеся нормы права, касающиеся ипотечного кредитования, поставили простого обывателя в рамки новых возможностей приобретения жилья. Кроме того, необходимость принятия подобных нововведений была вызвана потребностью обобщения имеющейся в различных регионах России реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение.

Следовательно, объектом моего исследования является всесторонний анализ ипотечного кредитования в РФ.

Предметом моего исследования, является изучение сущности ипотеки.

Целью данной работы является рассмотрение реального состояния ипотечного кредитования в РФ.

Достижение поставленной цели, возможно, осуществить через решения следующих промежуточных задач исследования: 1) показать правовое регулирование ипотечного кредитования; 2) рассмотреть виды и модели ипотечного кредитования; 3) проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в РФ.

Методика исследования. В работе использованы как общенаучные, так и частнонаучные методы исследования. Из частнонаучных методов исследования применялись формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой.

Теоретической базой исследования стали труды современных российских ученых-юристов, затрагивающих вопросы курсовой работы.

Работа включает в себя введение, две главы, заключение и список источников и литературы.



1.Ипотечное кредитование в России

1.1Правовое регулирование ипотечного кредитования

Для России ипотечный жилищный кредит не является новым видом кредитования. Ипотека в России имеет свою историю, прошла несколько этапов в своем развитии и поэтому имеет свои национальные особенности. В частности, 90-е гг. XX в. стали подготовительным периодом для зарождения ипотеки в современной России.

Понятие "ипотека" впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге". Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество. В ГК РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных законов, регулирующих вопросы государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (соответствующий Закон был принят в 1997 г.), а также вопросы ипотеки Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа "БДЦ-пресс", 2004. - С. 67..

В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В конце девяностых годов двадцатого века государственная жилищная политика определялась Государственной целевой программой "Жилище", одобренной Постановлением Совета Министров Российской Федерации - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" Справочно-правовая система "КонсультантПлюс". и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" (Указ Президент Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище"). Массовый характер развитие ипотечного жилищного кредитования в России приняло после принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следует отметить, что соответствующий законопроект трудно проходил через Государственную Думу как на стадии первого (концептуального чтения), так и на последующем этапе Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования: Препринт. СПб.: Изд-во СПб. ГУЭФ, 1997. - С. 5.. Тем не менее, несмотря на огромное количество поправок и трудностей, которые сопровождали законопроект на стадии принятия, социальная и экономическая ситуация складывалась таким образом, что судьба нового для российской действительности закона, регулирующего отношения в сфере ипотечного кредитования, была предопределена.

Важнейшим событием для субъектов создаваемого ипотечного рынка в РФ стало Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, кроме этого, попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа "Жилище", утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Справочно-правовая система.. Программа была ориентирована на повышение доступности приобретения жилья, рост объемов возводимого и реконструируемого жилья, обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета граждан, относящихся к отдельным категориям, и включала девять подпрограмм, каждая из которых направлена на решение конкретного круга проблем жилищной сферы. В ходе реализации первого этапа Программы (2002 - 2005 гг.) были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики и определены приоритетные направления, одним из которых является обеспечение граждан России доступным и комфортным жильем.

Значительным фактом, влияющим на развитие системы ипотечного кредитования и становления рынка ипотечного жилищного кредитования, является Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов // Интернет-сайт: http://www.economy.gov.ru..

Следующим этапом развития системы ипотечного жилищного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 193-ФЗ. Наличие указанного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования и привлечения "длинных" денег в сферу ипотечного кредитования за счет рефинансирования ипотечных кредитов.

На основании итогов первого этапа реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и создания Национального совета по жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 "О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы.

Второй этап реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы был осуществлен в 2006 - 2010 гг., предполагает две стадии: 2006 - 2007 гг. и 2008 - 2010 гг. и предусматривает продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Данный этап реализации ФЦП "Жилище" направлен на реализацию подпрограмм "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства"; "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры"; "Обеспечение жильем молодых семей"; "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством"; реализацию Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов; мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений Национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 "О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс"..

Правительством РФ еще в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // СЗ РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278., которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком.

Обеспечением кредита является залог заемщиком имущества и имущественных прав.

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

На сегодняшний день активность участников рынка ипотечного жилищного кредитования, направленная на развитие самостоятельного приобретения гражданами жилья, не только не стимулируется, но и, наоборот, сдерживается по причине того, что действующим законодательством не реализованы принципы публичной достоверности, специальности и бесповоротности. В результате лица, добросовестно полагающиеся на сведения Единого государственного реестра прав, включая залогодержателей жилых помещений, рискуют утратить права на это жилое помещение в любой момент.

Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика); страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Преимущества ипотечного кредитования:

- возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

- выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15 - 30% в год);

- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

- срок кредита - от 6 месяцев до 27 лет;

- сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

- процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально);

- предмет залога - квартира, которая становится собственностью заемщика;

- первоначальный денежный взнос (оплата заемщиком из собственных средств) - от 5 до 40% от стоимости покупаемой квартиры;

- ежемесячное погашение кредита равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30 - 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

- при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др. за последние 2 года;

- предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копии паспорта и т.д.).

ипотечный кредитование регулирование

1.2 Виды ипотечного кредитования

Основные условия реализации классических моделей ипотечного кредитования - стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное - активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1) по объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства;

Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 г. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

2) по целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

3) по виду кредитора: банковские и небанковские;

4) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;

5) по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).

Таблица 1. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

N	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечномубанку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным банком

6) по способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

7) по виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой;

8) по возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;

9) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100 процентов стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

1.3 Модели ипотечного кредитования

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее - ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Мировая практика показывает несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а недавно - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. - С. 44..

Суть ее заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют так называемую "немецкую модель", основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир.

В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатком немецкой модели является ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участнику; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования - тремя-пятью годами, невозможность продать квартиру заемщиком до момента расчета по долгу.

Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования распространена в странах англосаксонской системы права.

Возникновение двухуровневой модели организации рынка ипотечного кредитования в США было предопределено большой самостоятельностью Штатов в вопросах правового регулирования и невозможностью в связи с этим создания единой системы ипотечного кредитования, а также необходимостью в экономической стимуляции жилищного строительства после Великой депрессии, что нельзя было сделать без привлечения частного капитала.

В рамках двухуровневой модели ипотечные кредиты, сформированные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. - С. 17..

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции права собственности в англо-американской системе права, которая предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки, или mortgage, в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки (mortgage) может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при mortgage право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это залог типа римской fiducia, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. - С. 525..

При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. - С. 24.

.

Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.



2.Современное состояние ипотечного кредитования в РФ

2.1 Краткая характеристика системы ипотечного кредитования

Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

Основными участниками российской системы ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки. Так, в Самарской области в 1994 г. создан Самарский областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе, а в 1998 г. - Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Только в 2004 г. за счет средств Самарского областного фонда жилья и ипотеки было выдано 345 целевых займов на сумму 153 млн. руб., а в 2005 г. - уже 516 займов на сумму 367 млн. руб.

Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является эмиссия облигаций с ипотечным покрытием и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. На федеральном уровне в 1997 г. Правительством РФ для этих целей специально создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В качестве регионального примера можно привести основного оператора Московской ипотечной программы, правовой статус которого закреплен еще в 1999 г. Законом г. Москвы, - Московское ипотечное агентство в форме коммерческого банка с городской долей участия не менее 51%. По состоянию на 1 февраля 2006 г. кредитный портфель данного коммерческого банка, обеспеченный залогом недвижимости, составил 2,7 млрд. руб.

Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки.

С 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижены ставки по ипотечным кредитам. Минимальная ставка снижена с 12 до 11,5% годовых; максимальная снижена с 16 до 14,5% годовых.

Таблица 2.

Размер кредита от стоимости жилья	Процентная ставка по кредиту на срок от 1 года до 15 лет включительно	Процентная ставка по кредиту на срок от 15 до 30 лет
от 30% (включительно) до 50% (включительно)	11,5%	12,5%
более 50% до 70% (включительно)	12,75%	13%
более 70% до 90% (включительно)	14%	14,5%

В последующем планируется дальнейшее снижение ипотечной ставки - до 11% в 2008-2009гг.

Представляется необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и льготных ставок для отдельных категорий граждан - бюджетников, молодых семей, в семьях при рождении ребенка.

Оптимальной была бы ставка в размере 7 - 10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии снижения устанавливаемой Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая с 26 июня 2006 г. составляет 11,5% годовых. В то же время это возможно будет сделать лишь при условии снижения инфляции в российской экономике, которая в настоящий момент составляет около 11% в год, а в сфере строительства по минимальным подсчетам - от 40% в год.

2.2 Роль банков в системе ипотечного кредитования

Современный этап развития банковской системы России характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.

Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Федеральным законом "О банках и банковской деятельности"; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Банком России.

В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти услуги, чтобы возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.

В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса 1998 г. макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства. Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.

Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций. С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации объективно имеют право на существование.

Со стороны рынка к подобным учреждениям, по мнению экспертов Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2002. - № 10. - С. 11., следует применять определенные требования. Позиционирование кредитной организации в качестве ипотечной должно зависеть от объема ипотечных кредитов в ее портфеле. На наш взгляд, доля таких кредитов должна быть не менее 50% активов кредитной организации, при этом не имеет значения, выданы ли эти кредиты самой кредитной организацией или права (требования) по ним приобретены у других кредитных организаций.

Поскольку такая структура активов не может возникнуть сразу, кредитная организация, вероятно, станет ипотечной не с момента создания. Возможна, например, такая схема: кредитная организация учреждается и осуществляет свою деятельность как обычный банк; как только размер портфеля ипотечных кредитов начинает превышать 50% активов, она вправе обратиться в Банк России с заявлением о перерегистрации в ипотечную кредитную организацию с особым порядком регулирования, установления нормативов и т.д. При этом кредитная организация берет на себя обязательство не снижать долю ипотечных кредитов в активах более чем до 50%. Чтобы выполнять указанное обязательство, кредитная организация будет выпускать собственные облигации, обеспеченные портфелем ипотечных кредитов, балансируя обязательства по ним с поступлением средств от кредитов - по срокам, объемам и ставкам.

При значительной доле долгосрочных ипотечных инструментов в активе кредитной организации и соответствующих им по объемам, ставкам и срокам исполнения облигаций, обеспеченных ипотекой, в пассиве регулирование операций такой кредитной организации должно иметь определенную специфику.

Нормативно закрепленные ограничения деятельности ипотечных кредитных организаций могут касаться видов банковских операций и сделок, требований к структуре баланса, в том числе путем установления специальных значений норматива ликвидности. Для поддержания текущей ликвидности такая кредитная организация должна иметь возможность совершения в пределах установленных лимитов таких банковских операций и сделок, как размещение привлеченных средств и купля-продажа иностранной валюты.

Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации является секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки.

Вероятно, есть необходимость и специального подхода к установлению лимита открытой валютной позиции для ипотечных НКО. В настоящее время абсолютное большинство ипотечных жилищных кредитов выдается кредитными организациями в иностранной валюте с расчетами в рублях Российской Федерации. По ряду причин формирование валютных пассивов для российской ипотечной НКО может оказаться весьма затруднительным; между тем, поскольку все платежи по кредитам и выплаты по облигациям привязаны к валюте, валютный риск у ипотечной НКО, не проводящей в больших масштабах иных операций, сводится к минимуму. По этим причинам было бы желательно установить отдельный порядок расчета лимита открытой валютной позиции для небанковских ипотечных кредитных организаций.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки. Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют примерно 8 - 10% годовых в валюте. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Следует сказать и о другой стороне деятельности ипотечных кредитных организаций - рефинансировании вложений в ипотечные кредиты. В качестве такого инструмента могут использоваться долгосрочные долговые инструменты (ипотечные облигации). Полученные от размещения облигаций средства ипотечная НКО использует для увеличения собственного портфеля ипотечных кредитов с целью выпуска последующих траншей облигаций. Экономическим обеспечением размещаемых облигаций будет являться собственный портфель выданных ипотечных кредитов (или выкупленных, если кредитная организация действует в рамках двухуровневой модели ипотечного кредитования).

Ипотечные облигации - новый на российском рынке инструмент, который не является стандартным с точки зрения существующего у нас спектра долговых инструментов, наибольший срок обращения которых не превышает трех лет. Как инструмент долгосрочный и, на наш взгляд, надежный он может пользоваться спросом среди портфельных инвесторов на фондовом рынке. Кроме того, ипотечные ценные бумаги включены в список активов, в которые пенсионные фонды вправе осуществлять свои инвестиции. В этой связи очевиден интерес к ипотечным облигациям и со стороны институциональных инвесторов: федерального и негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний.

Для удовлетворения спроса всех категорий инвесторов могут быть разработаны различные для разных выпусков условия эмиссии ипотечных облигаций. Для повышения инвестиционной привлекательности облигаций, их ликвидности могут использоваться различные механизмы - гарантии Российской Федерации и ее субъектов, предложение оферты по выкупу облигаций, специальный график погашения основной суммы долга.

Особое внимание, по мнению экспертов, необходимо уделять обеспечению транспарентности (прозрачности) совершаемых операций, в том числе путем раскрытия информации о структуре портфеля ипотечных кредитов, являющихся обеспечением обязательств по ипотечным облигациям.

Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций и их вложения в долгосрочные ипотечные кредиты через специализированные ипотечные кредитные организации позволило бы наиболее выгодно сочетать интересы: населения - в улучшении жилищных условий; коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе; строительного комплекса - в запланированной загрузке производства, а также государства, заинтересованного в стабильном социально-экономическом развитии.

Полагаем, что учрежденное Правительством РФ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно сыграть важную роль в создании и запуске вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов. Аналогичные агентства создаются и в регионах для реализации региональных ипотечных программ. К настоящему времени уже почти в 30 субъектах РФ начата реализация собственных региональных ипотечных программ.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом:

- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса - его социальной основы;

- посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;

- система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

Активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

2.3 Объем рынка ипотечного кредитования России

Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классическим направлением банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента. На сегодняшний день объем сделок по покупке жилья с помощью ипотеки в России не превышает 1,5%. Доля ипотечных кредитов в ВВП составила в 2005 г. 0,6%, в то время как в странах Восточной Европы - 5%, а в странах Евросоюза в среднем - 34% Емельянова Т. Снижение кредитных ставок продолжится // Независимая газета. - 2006. - 6 марта.. Что же касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов США, а у нас (в пересчете на доллары) - в лучшем случае миллионами.

По данным ЦБ РФ на 1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза - до 125,7 млрд. руб. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше, почти в 3 раза - с 17,8 млрд. руб. до 52,8 млрд. руб. Значительный рост является признаком развивающегося рынка, так как на развитых рынках динамика значительно ниже (в странах зоны евро с 2000 г. темп роста составляет в среднем 9%).

По предварительным данным, в 2005 г. россиянам было выдано ипотечных кредитов на сумму 30 млрд. руб. Но уже к 2010 г. в России в год будет вводиться 80 млн. кв. м жилья, а ежегодный объем кредитования планируется довести до 415 млрд. руб. Клочков А.С. Ключ к дешевой ипотеке // Российская газета. - 2006. - 11 янв. В январе 2006 г. было издано распоряжение Правительства РФ, утверждающее новую редакцию Федеральной целевой программы "Жилище" до 2010 г. Эта программа является основным инструментом для реализации национального проекта "Доступное жилье". Программа предусматривает увеличение к 2010 г. общего объема федерального финансирования данных мероприятий до 239 млрд. руб. ЦПКР. Экономическая политика федерального центра от 23 января 2006 г.

И все же жилищный вопрос по-прежнему остается одной из важнейших проблем в России. Из всех российских семей 61% стоят в очереди на жилье. При этом при существующих кредитных схемах, предлагаемых различными финансовыми институтами, и исходя из среднедушевого уровня доходов всего лишь 9% из них могут позволить себе приобрести собственное жилье Ярыго Е.В. Актуальные вопросы ипотечного кредитования в России // Банкир Санкт-Петербурга. - 2005. - № 4..

Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже подошли к решению об участии в этих программах или приступили к их реализации. Лидирующую позицию на российском рынке ипотечного кредитования занимает Сбербанк России, объем выданных ипотечных кредитов которого за 2005 г. составил 1770,486 млн. долл., что более чем в 10 раз превышает объем кредитов, выданных ближайшим конкурентом - Внешторгбанком России.

В настоящее время многие иностранные банки находят российский рынок ипотечного кредитования привлекательным и все более активно действуют на нем, предлагая новые продукты. Так, один из лидеров ипотечного кредитования Райффайзенбанк в начале 2006 г. приступил к реализации новой ипотечной программы с более выгодными условиями. По новой программе ипотечные кредиты выдаются на срок до 25 лет (ранее срок не превышал 15 лет), максимальный объем кредита увеличен с 400 тыс. долл. до 600 тыс., а размер объема финансирования - с 70 до 80% стоимости жилья. Пока банк предоставляет кредиты только в долларах США, но активно разрабатывает программу кредитования в рублях. В качестве партнеров привлекаются российские банки.

По мнению экспертов, за последние годы можно выделить две основные тенденции: уменьшение размера ежемесячных выплат и либерализацию требований к заемщикам. За 2005 г. ставки по кредитам в рублях снизились на 1,1%, в валюте - на 0,48%; увеличился максимальный срок кредитования в среднем по банковским программам на 3 года, а сумма первоначального взноса уменьшилась с 20 - 30% стоимости жилья до 15 - 20%.

В Банке России обсуждается возможность участия в российских проектах как российских кредитных учреждений, так и европейских ипотечных структур. Так, в частности, крупным ипотечным организациям Германии предложено рассмотреть возможность внедрения в России пилотных проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования. Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами таких программ.

Что касается рынка ипотечного кредитования, то, по оценкам зарубежных аналитиков, его объем в России к 2010 г. может превысить 500 млрд. руб. Кроме того, по прогнозам российских экспертов, в среднесрочной перспективе должен сформироваться рынок ипотечных ценных бумаг, что улучшит ситуацию с фондированием банков, которые успели приобрести опыт в формировании и сопровождении ипотечных сделок, но испытывают затруднения с денежными ресурсами. Предполагается, что распространенным явлением станут операции рефинансирования ипотечных кредитов, то будет способствовать снижению общего уровня ставок.

2.4 Условия и факторы, влияющие на развитие ипотеки

На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.

Политические факторы, существенно влияющие на развитие ипотечного кредитования. К ним относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.

При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и, прежде всего, объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.

К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций с их участниками.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.

Изучая и анализируя мировой опыт ипотечного кредитования, нужно понимать тот факт, что принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три и различаются они прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов ипотечного кредитования Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб пособие. М., 1998. - С. 36..

Таким образом, основными проблемами в области ипотечного кредитования выступают:

1) предлагаемая система ипотечного кредитования носит нерыночный характер, что проявляется в следующих факторах:

а) предполагается внедрение ипотеки на дотационных, а не рыночных условиях;

б) неясны реальные источники дотаций;

в) отсутствуют достаточные условия для рефинансирования на вторичном рынке;

г) отсутствуют равные конкретные условия для эффективного развития рынка ипотечного кредитования;

д) отсутствуют равные конкурентные условия для эффективного развития рынка жилья;

2) несовершенство нормативно-правовой базы;

3) велики риски всех участников рынка, прежде всего банков-кредиторов и непрофессиональных участников различных накопительных финансовых систем;

4) единые проработанные стандарты и процедуры по оформлению и регистрации ипотечных сделок только формируются;

5) отсутствие системы государственных гарантий и льгот как для профессиональных, так и для непрофессиональных участников рынка жилищного финансирования;

6) недостаток (отсутствие) высокопрофессиональных специалистов (организаций) в центре и регионах, способных оказывать квалифицированные посреднические услуги при формировании различных финансовых и ипотечных схем с учетом страхования возможных рисков.

2.5 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

У кредитования под залог недвижимости в России большие перспективы.

Во-первых, в России в результате приватизации жилья появился большой слой собственников жилья. Зачастую это единственное их имущество, которое может служить обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита, выданного на покупку другого жилья.