Ипотечное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие, история возникновения и основные формы ипотечного кредита

1.2 Проблемы ипотечного кредитования

Глава 2. Характеристика ипотечного кредитования в России

2.1 Обзор рынка ипотеки в России и за рубежом

2.2 Оптимизация ипотечной деятельности в России

Заключение

Список использованных источников



Введение

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

1. Ипотека, как и всякий залог - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

2. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость (земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения).

3. Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальном документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

5. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества. А ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживании ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет своё место и смысл. Вследствие чего, в каждой стране действует своё специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землёй принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В России банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее (увеличился срок кредитования). Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано - доля ипотечных кредитов в ВВП страны составила в 2008 г. 3,5% по сравнению с 34% ВВП в странах Евросоюза.

Основными причинами, сдерживающими развитие российского банковского ипотечного кредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; несовершенство нормативно-правового обеспечения; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций и др.

Российской банковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования, включающий согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.

Итак, сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.



Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие, история возникновения и основные формы ипотечного кредита

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы". Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.

Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

Ипотека - это кредит под залог недвижимого имущества, также ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотечным является кредит, предоставленный в денежной форме или в форме ипотечных ценных бумаг под залог объекта недвижимости, направленный на покупку или строительство данной недвижимости. Ипотечный кредит, являясь одной из форм кредитных отношений и разновидностью кредита, обладает всеми присущими ему признаками и является выразителем определенных отношений между экономическими субъектами, являющимися участниками процесса предоставления ипотеки, т.е. частными лицами, финансовыми институтами, фирмами, государственными учреждениями, строительными компаниями.

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

На текущий момент ипотека - самый надежный способ приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передаются непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

1. земельные участки, находящиеся в частной собственности;

2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

- кредит с шаровым платежом;

- пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

- кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

- кредит с нарастающими платежами;

- кредит с обратным аннуитетом;

- кредит переменной ставкой;

- канадский ролловер;

- завершающая ипотека;

- кредиты с добавленной процентной ставкой.

Постоянные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами.

Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно "привязывают" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Разновидностью этого кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

1.2 Проблемы ипотечного кредитования в России

На сегодняшний день существуют такие проблемы ипотечного кредитования как:

Во-первых, проблема выбора.

Не стоит выбирать ипотечную программу и, соответственно, банк, который ее предлагает, следуя за рекламными призывами. Для начала определите, что из условий кредита для вас является самым важным. Ипотечных банков в России ныне около шестисот. Еще год назад, кстати, было менее пятисот. Как ни пугают их американским кризисом, как ни сокращается рынок заимствований - количество организаций, готовых снабжать россиян жилищными ссудами, продолжает расти . Каждый банк предлагает по нескольку программ. И вы неизбежно сталкиваетесь с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений.

Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному. Хочешь - покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь - в строящемся доме, хочешь - возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию.

Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то - более чем скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.

Банки бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, Юникредитбанк - это банки универсальные, они обслуживают и граждан, и предприятия, и предлагают различные виды банковских продуктов - и кредитных, и депозитных, и инвестиционных. Ипотека для них - один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. Хотя встречаются исключения: например, в Банке Москвы, который также относится к универсальным банкам, вы можете взять ипотечную ссуду в швейцарских франках или японских иенах.

Пример розничного банка - ВТБ 24. Они работают исключительно с населением. Их главная цель - предложить более разнообразные варианты кредитов, чем в универсальных банках.

И, наконец, есть специализированные ипотечные банки, такие как Городской Ипотечный Банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, "ДельтаКредит". Ипотека для них - единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

Нужно тщательно выбирать ипотечную программу. Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым - найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.

В соответствии с каждым из критериев, можно выбрать ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.

Чтобы лучше понять, чем может отличаться одна ипотечная программа от другой, посмотрим, что предлагают шесть крупнейших российских банков, для которых ипотека стала одним из главных направлений деятельности. Среди них два абсолютных лидера этого рынка - Сбербанк и ВТБ 24, три "дочки" иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Городской Ипотечный Банк. Последний, как можно видеть по названию, работает в формате специализированного ипотечного банка, также как и Русский ипотечный банк, также ставший объектом исследования нашего портала. Теперь попробуем сравнить ипотечные программы этих банков по основным параметрам.

Таблица 1. Сравнение условий ипотечного кредитования.

	Сбербанк	ВТБ 24	Райфайзенбанк	Городской ипотечный банк	Русский ипотечный банк	Юникредитбанк
В какой валюте?	В рублях, долларах и евро.	В рублях, долларах и евро.	В рублях или долларах.	В рублях или долларах.	В рублях или долларах.	В рублях, долларах и евро.
На какие цели?	Полный набор ипотечных продуктов	Кредитует все виды недвижимости	Полный набор ипотечных продуктов	Кредитует приобретение только готовых домов и квартир.	Кредиты на готовые дома и квартиры.	На покупку готовых дома и квартиры, на приобретение земельного участка.
На какие сроки и какой первоначальный взнос?	На срок от 5 до 30 лет. Первоначальный взнос - от 10% стоимости жилья.	до 50 лет - самый долгий срок ипотеки среди российских банков.	На срок до 25 лет. Заемщик должен располагать не менее чем 10% ее стоимости, готового дома - не менее 15%.	На срок до 25 лет. Первоначальный взнос должен составлять от 15% стоимости жилья.	На срок до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос - 10% (для квартир) и 20% (для домов).	На срок до 30 лет, первоначальный взнос должен быть не меньше 15%.
Под какие проценты?	от 10,75%	от 10,7%	от 11%	От 10,49% в рублях и 9,99% в долларах.	10,75% в долларах и 11,5% в рублях.	11%
Какие особенности?	довольно высокая комиссия за выдачу кредита, 4% от суммы	Комиссия фиксированная сумма15,2 тыс. рублей. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны.	Комисся=1% от суммы, при этом она не может быть менее 250 и более 3 тыс. долларов или же не менее 7,5 тыс. и не более 90 тыс. рублей.	Комиссия за рассмотр заявки - от 2 до 4 тыс. рублей. Сбор за выдачу кредита здесь достигает 0,8% от суммы кредита. Кредиты гражданам любой страны.	Сбор за предоставление кредита - 1,5% от его суммы, но не более 55 тыс. рублей или 2 тыс. долларов.	Комиссия за организ кредита - 1% от суммы кредита для россиян, и 1,5% для иностранцев. Ипотечные кредиты гражданам люб страны

По данным сравнительной таблицы видно, что наиболее выгодным банком является банк ВТБ 24. Здесь можно взять ипотеку на срок до 50 лет - самый долгий срок ипотеки среди российских банков. Он не прекратил выдавать кредиты без первоначального взноса. Кредитные ставки колеблются от 10% до 14,2% в рублях и от 9,7% до 13,2% в валюте. Минимальные ставки на самые популярные варианты рублевых кредитов - с первоначальным взносом от 10% до 20% на срок до 7 лет и до 15 лет - 12,45% и 12,7% годовых соответственно. Валютные кредиты на тех же условиях дешевле: от 10,7% и от 11,7%.

Во-вторых, низкая заработная плата населения. Как видно из представленных данных, в настоящее время самая высокая средняя начисленная заработная плата в Дальневосточном федеральном округе - 23157,8 руб., а низкая в Приволжском федеральном округе - 13987,4 руб.

Таблица 2. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника по федеральным округам России в 2009 г.

Центральный федеральный округ 22404,6

Северо-Западный федеральный округ 20892,7

Южный федеральный округ 14065,7

Приволжский федеральный округ 13987,4

Уральский федеральный округ 22269,0

Сибирский федеральный округ 16606,4

Дальневосточный федеральный округ 23157,8

При оформлении ипотеки банки конечно же не оставят вас совсем без средств, они высчитывают определенный процент выплаты из вашей заработной платы, но с учетом того, сколько стоит жилье-ипотека становится, весьма, проблематичной. Но с довольно низкой з/п, по сравнению с минимальной выплатой по ипотеке, которая составляет от 10 тыс. руб. и более, не каждая семья готова потянуть выплаты.

В-третьих, высокие на жилье, хотя в большинстве областей цены падают.

Что касается уровня цен на жилье в России, то здесь традиционно лидирует столица, где средняя стоимость квадратного метра жилья в октябре составила 153 973 рублей. Следом с почти двукратной разницей идет Санкт-Петербург - 78 364 рубля. "Бронзу" получила Московская область - 71 793 рублей. В Екатеринбурге за жилой метр придется отдать в среднем 52 961 рубль, в Ростове-на-Дону - 50 557 рублей, в Самара - 49 155 рублей, в Новосибирске - 47 602 рубля, в Нижнем Новгороде - 46 353 рубля. Заметно ниже цены в Туле и Томске - 40 549 и 40 364 рубля соответственно. В Кемерово около 30 тыс. руб.

Если сравнить наши цены на жилье с зарубежными, то минимальными будут в бывших социалистических странах. Так, в Белгороде, Братиславе, Варшаве, Скопье и Софии стоимость одного квадратного метра колеблется в диапазоне от 1000 до 2000 евро. А в 3 тысячи евро за кв. метр оцениваются элитные квартиры в центре. (в Москве - около 4 тыс. евро) Поэтому, мы вполне можем преобрести жилье заграницей.

Что касается Старой Европы, то за 3000 евро/кв. метр возможно обзавестись только малометражкой в неблагополучном окраинном районе Парижа. Максимальные цены за кв.м в Лондоне и Париже, согласно таблице, достигают 35 тыс. евро за кв.м.

Таблица 3.

Белгород, Братислава, Варшава, София от 1 000 до 3 000 евро

Лондон, Париж 8 000-35 000

Прага 1 500-10 000

Берлин 2 000-6 000

Рим, Вена 2 000-7 000

Амстердам 4 000-18 000



Таким образом, Можно найти подходящий вариант и зарубежом, если у вас есть желание переехать из России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на вашей жизни. В одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу, - обратиться к кредитным брокерам . Брокеры не заинтересованы в "навязывании" ипотечных программ конкретного банка и будут подбирать для вас ссуду исходя из тех критериев, которые вы им укажете. Например, в компании "Кредитмарт" (один из крупнейших российских брокеров) разговор с клиентом начинается с того, что вы сами указываете, какую сумму в месяц готовы безболезненно платить. А уж потом подбирается подходящий вам кредит.

Можно определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.

1. Посмотрите, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения.

2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) посмотрите, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других - долларовые.

4. Определите, на какой срок - долгий или короткий - вы хотите взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20-30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5-20 лет.

5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.



Глава 2. Характеристика ипотечного кредитования

2.1 Обзор рынка ипотеки в России и за рубежом

Ипотечное кредитование в России в 2010 году устойчиво восстанавливалось - по итогам года выдано 301 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд руб., сообщает в своем отчете за 2010 год Федеральное агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).

Агентство отмечает, что объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, а количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года в АИЖК объясняют эффектом сезонности, характерным для этого рынка. В свою очередь, некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 года объясняется тем, что в этот же период 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики постепенно ослабевает эффект "низкой базы".

По итогам 2010 года средний размер ипотечного кредита увеличился на 7,7%, с 1,17 млн руб. (2009 год) до 1,26 млн. руб. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата, за 2010 год реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 года). Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% - по итогам 2009 года, снижение составило 1,2 процентных пункта), что также соответствует прогнозам АИЖК. Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы 2010 года, причем, если в первом квартале такая динамика объясняется специалистами агентства методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться "дорогие" кредиты 2009 года), то снижение ставок в четвертом квартале - результат комплекса мер, которые привели к снижению ставок выдачи кредитов крупнейшими банками летом 2010 года. Это в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в четвертом квартале. Такое снижение ставок в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение декабря, составили 12,5%. Таким образом, за четвертый квартал ставки по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизились на 0,7 процентных пункта. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за четвертый квартал являются самыми высокими в 2010 году. В АИЖК отмечают, что дальнейшая динамика ипотечных ставок, будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ. Снижение ставок особенно ярко проявится в официальной статистике ЦБ РФ в начале 2011 года (что связано с описанной выше особенностью методологии их расчета).

Еще одной положительной тенденцией конца 2010 года стало снижение уровня просроченной задолженности. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.

За весь 2010 год АИЖК рефинансировало 48 277 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 54,7 млрд рублей, что составляет 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. По данным за 2010 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,2% по данным Центробанка РФ на 01.12.2010). В агентстве также отмечают, что политика АИЖК, направленная на снижение ставок и снижение концентрации рынка в первой половине года, позволила небольшим банкам-партнерам АИЖК предложить в 2010 году заемщикам максимально привлекательные ставки и существенно увеличить свою рыночную долю. Крупные и средние банки вступили в конкурентную борьбу во втором полугодии 2010 года, также снизив свои ставки выдачи.

Немецкие банки на текущий момент предлагают благоприятные возможности кредитования для российских покупателей недвижимости в Германии, как для собственного проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ипотека для россиян в Германии характеризуется низкими ставками (например, ставка по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых) и оперативным рассмотрением кредитного досье.

Кипр остается одним из самых привлекательных европейских рынков кредитования, благодаря гибким условиям и простоте получения ипотечного кредита, в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков Кипра банки охотно кредитуют до 70% - 80% от оценочной стоимости недвижимости, при этом предлагая специальные условия кредитования в различных валютах, в том числе в Швейцарских франках и Долларах США, со ставками от 3,5% годовых. Для объектов вторичного рынка можно говорить о размере кредитования до 60% от оценочной стоимости и под более высокий процент. Доступность для россиян ипотеки на Кипре, тесное взаимодействие кипрских застройщиков с местными банками, невысокие процентные ставки.

В Турции, несмотря на достаточно высокие ставки по ипотеке (от 6.5%) в сравнении с другими европейскими странами, ипотечные программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. Особенно популярным является использование ипотечного кредита при приобретении недвижимости в тех жилых комплексах, в которых реализована возможность получения гарантированного дохода от сдачи в аренду. Ведь для покупателя комбинация ипотеки и гарантированной ренты означает возможность приобретения недвижимости за 50% от базовой стоимости.

Ипотечный рынок в США в 2008-2009 годах пострадал больше, чем какой-либо другой рынок в мире. Многие банки, предлагавшие ипотечные кредиты в США, были вынуждены отказаться от ипотечных программ для иностранцев, другие - существенно сократили лимиты по размеру предоставляемого финансирования. Если в 2008 году кредит можно было получить на 60%-80% от оценочной стоимости недвижимости, то в 2010 эта сумма составляет не более 50-60% с существенными ограничениями.

Ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на уровне 3,5% - 4,75% годовых, но важно отметить, что такие условия могут быть доступны только для заемщиков, легально проживающих на территории США более 2-х лет, имеющих сформированную положительную кредитную историю и источник дохода на территории США.

2.2 Оптимизация ипотечной деятельности в России

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

- обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- ориентация на "депозитные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

- ориентация на "кредитные" источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

- ориентация на "государственные" источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

- система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

- одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;

- обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

- при создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

- особое требование - многовариантность, незамкнутость системы;

- исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

- решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования.

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:

- высокие ставки рефинансирования;

-высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);

- высокая стоимость кредитов для заемщика;

- недостаточное развитие оценочного и страхового дела;

- несовершенство законодательства;

- неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

- отсутствие специализированных ипотечных банков;

- отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов;

- низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья;

- недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

- несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье .

Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу .

Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Развитие массового ипотечного кредитования потребует реализации следующих организационных мер:

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;

- совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т.п.;

- дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов .

Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость .

В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищных проблем, можно предложить следующие методы:

- помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства - предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

- для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

- для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.

Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов .

Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают.

Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника "длинных денег" в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью. Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационных мер:

- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.

По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.

На вопрос: Не снизить ли очень высокие ставки по ипотеке? В.В. Путин отвечает: "Действительно, в других странах оказывалась поддержка на помощь гражданам в приобретении жилья с помощью ипотеки. Мы тоже делаем на это ставку, особенно для молодых семей. 11% ставки - это много, но если инфляция 7,7%, то банк как-то должен получить доход чуть больше инфляции. Хотя государство субсидирует эту ставку".



Заключение

ипотечный кредит заем жилищный

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей России.

Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Однако в любом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, рынок которых монополизирован.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

- отсутствие вторичного рынка закладных.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один "минус" ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: