Основы ипотечного кредитования

С начала года, всего

Кредитование всего

5 873 408

в том числе:

? банкам

? юридическим лицам (кроме банков)

41 199

? физическим лицам

5 753 096

? прочие услуги

79 113

В данной таблице представлены данные о характере выдаваемых кредитов, классифицируемых по типу заемщика. В таблице видно, что, само собой, банк не выдает ипотечные кредиты другому банку, однако оказание услуг в виде предоставления ипотечного займа другим организациям (юридическим лица) имеет место, и выражается величиной, равной 41 199 тыс. тенге с начала года. А для физических лиц эта же величина равна 5 753 096 тыс. тенге. Прочие услуги по данной статье имеют величину, равную 79 113 тыс. тенге. Соответственно, за весь анализируемый период компания «БТА Ипотека» выдала кредитов на общую сумму 5 873 408 тыс. тенге.

Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г. Алматы.

На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода.

Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия.

1. «СЕНIМ» - кредит для тех, кто имеет стабильный, легко подтверждаемый доход и 10% первоначального взноса от оценочной стоимости жилья, когда можно получить кредит согласно условиям пакета "Сенiм" сроком до 10 лет, а досрочно погасить кредит можно уже через один год после его получения, первоначальный взнос от 10% , % ставка (фиксированная), годовых: 19%, сумма кредита: до 6 000 000 тенге

2. СТАНДАРТНЫЙ - кредит, где первоначальный взнос должен составить не менее 15% от оценочной стоимости жилья, досрочное погашение суммы основного долга возможно с момента получения кредита, срок кредитования: 12-180 мес., % ставка (плавающая, согласно программе ЗАО "КИК"), годовых: 13.2-14.2, % ставка (фиксированная), годовых: 17-19, сумма кредита: не ограничена

3. НАРОДНЫЙ - кредит для тех, чья семья имеет средний ежемесячный доход, где можно использовать данный пакет, срок кредитования: 12-180 мес., первоначальный взнос, от: 15%, мораторий на досрочное погашение: 12 мес., % ставка (плавающая, согласно программе ЗАО "КИК"), годовых: 12.4-12.8, % ставка (фиксированная), годовых: 16.5-17.5, сумма кредита: до 6 000 000 тенге.

4. СВОБОДНЫЙ - кредит, выдаваемый при затруднении подтвердить необходимый уровень дохода, сроком кредитования до 10 лет. Досрочное погашение суммы основного долга допускается через шесть месяцев с момента получения кредита. Первоначальный взнос от 30%, % ставка (фиксированная), годовых: 18-20, сумма кредита: не ограничена

5. ПРОФЕССИОНАЛ - кредит для тех, кто являясь сотрудником крупной компании, используйте пакет "Профессионал" сроком кредитования до 15 лет. Ваш первоначальный взнос может составить 15 % от оценочной стоимости жилья и досрочное погашение суммы основного долга возможно через шесть месяцев с момента получения кредита. % ставка (плавающая, согласно программе ЗАО "КИК"), годовых: 12.4-12.8, % ставка (фиксированная), годовых: 16.5-17.5, сумма кредита: не ограничена.

6. ЧАСТНЫЙ ДОМ - При покупке коттеджа или индивидуального дома, Вы можете получить кредит по данному пакету сроком до 10 лет, с первоначальным взносом в размере 30% от стоимости дома, мораторий на досрочное погашение: 12 мес., % ставка (плавающая, согласно программе ЗАО "КИК"), годовых: 15.2-16.7, % ставка (фиксированная), годовых: 18.5-20, сумма кредита: не ограничена.

7. ЭЛИТНЫЙ - Этот пакет для тех, кто желает приобрести элитное и дорогое жилье. Срок кредитования до 10 лет, низкая ставка вознаграждения - 12.2%, досрочное погашение суммы основного долга допускается через три месяца со дня выдачи кредита. Первоначальный взнос, от: 30%, % ставка (фиксированная), годовых: 16, сумма кредита: от 6 000 000 тенге.

8. СВОЙ ДОМ - Для того, чтобы достроить свой собственный дом, со сроком кредитования до 10 лет, освоение объекта не менее 30% от стоимости строительства, возможно предоставление дополнительного залога. Мораторий на досрочное погашение: 12 мес., % ставка (фиксированная), годовых: 17-21, сумма кредита: от 1 000 000 тенге.

9. РЕМОНТНЫЙ - Данный пакет предназначен для ремонта жилья, сроком до 10 лет и досрочное погашение суммы основного долга возможно через один год с момента получения кредита, без первоначального взноса. % ставка (плавающая, согласно программе ЗАО "КИК"), годовых: 13.7-16.7, % ставка (фиксированная), годовых: 19-21, сумма кредита: не ограничена.

10. БЮДЖЕТНЫЙ - Если один из членов Вашей семьи работник бюджетной сферы, Вы можете воспользоваться данным пакетом, срок кредитования от 1 года до 15 лет, сниженная ставка вознаграждения и первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья. Мораторий на досрочное погашение: 24 мес., % ставка (плавающая, согласно программе ЗАО "КИК"), годовых: 12.2-12.6, % ставка (фиксированная), годовых: 15.5-16.5, сумма кредита: до 6 000 000 тенге.

11. КОММЕРЧЕСКАЯ - По этому пакету Вы получаете возможность покупки, ремонта и реконструкции объектов коммерческой недвижимости.

Рассрочка платежей от 3 лет до 7 лет, в зависимости от уровня платежеспособности заемщика.

Сумма ипотечного кредитования от 2000 до 200000 долларов США, или до 45 000 000 тенге. При покупке недвижимости требуется обязательное софинансирование в размере не менее 30% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости либо внесение дополнительного залога со стороны заемщика.

Срок кредитования: 12-84 мес., мораторий на досрочное погашение: 12 мес., % ставка (фиксированная), годовых: 18-22.

12. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК (ФИЗ. ЛИЦА) - Приобретение прав собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, строительства коммерческих объектов.

Срок кредитования: 12-120 мес., первоначальный взнос, от: 30%, мораторий на досрочное погашение: 12 мес., % ставка (фиксированная), годовых: 18.5-19.5, сумма кредита: до 7 500 000 тенге.

13. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК (ЮР. ЛИЦА) - Приобретение прав собственности на земельный участок для строительства коммерческих объектов.

Срок кредитования: 12-84 мес., первоначальный взнос, от: 30%, мораторий на досрочное погашение: 12 мес., % ставка (фиксированная), годовых: 19-20, сумма кредита: до 10 000 000 тенге.

Приостановление действия лицензии АО "Ипотечная организация "БТА ИПОТЕКА" сроком на три месяца не влияет на текущую операционную деятельность компании [5, c. 125].

С 2 октября 2009 года вступило в силу решение Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН) о приостановлении действия лицензии АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» (далее - Компания), в связи с невыполнением пруденциальных нормативов, отражающих достаточность собственного капитала.

В связи с сообщением заявляем, что приостановление действия лицензии АО Ипотечная организация «БТА Ипотека» является временной мерой сроком на 3 месяца и в течение указанного периода Компания осуществит все необходимые мероприятия и процедуры для выправления ситуации.

Данная мера позволит стабилизировать работу Компании, пересмотреть ряд аспектов деятельности и реализовать определенные проекты, связанные с будущей деятельностью Компании на фоне смены акционера АО «БТА Банк» и экономической ситуацией на рынке, которая привела к снижению объемов выдаваемых кредитов.

Приостановление действия лицензии АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» сроком на три месяца вводит ограничения для Компании в выдаче ипотечных кредитов, но вместе с тем, по причине текущих низких объемов кредитования, оказывает минимальное влияние на текущую операционную работу по обслуживанию клиентов.

Компания приложит максимальные усилия для выполнения своих обязательств в будущем.

АО «Ипотечная организация БТА Ипотека» в прежнем режиме осуществляет операционную работу по обслуживанию заемщиков и прием платежей по погашению займов согласно условиям кредитных договоров. Соответственно, в случае неисполнения клиентами обязательств по своевременному погашению ипотечного займа, Компания будет действовать согласно законодательству РК и условиям кредитных и ипотечных договоров.

Акционеры и менеджмент финансового института намерены сохранить за АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» лидирующие позиции среди ипотечных компаний и принимать меры для дальнейшего развития Компании.

2.3 Деятельность ипотечных посредников в осуществлении ипотечных кредитов в АО «БТА Ипотека»

Помимо основных деятелей жилищного сектора: кредитора и заемщика, немаловажную роль играют ипотечные посредники. К их числу относят ипотечных брокеров, оценщиков, риэлторов, девелоперов и т.д.

Институты - посредники:

Объекты посреднической деятельности представлены:

? Государством (публичной властью) и участниками РН;

? Участниками РН

Субъекты посреднической деятельности:

? Институциализированные структуры:

Государственные, муниципальные;

Объединения участников РН - ассоциации профессионалов (риэлтеров, оценщиков и т.д.).

? Отдельные профессионалы, например, девелоперы.

Основные функции деятельности посредников представлены наглядно в Приложении В.

Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров - то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга, процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить проценты кредитному учреждению весь срок кредита.

Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

На данный момент такие сертификаты получили:

1. Компания "KBS Remсo"

2. ТОО "АЛАДИН"

3. Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"

4. ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"

5. ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"

6. ТОО "НИГОРА"

7. ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"

8. Компания "ЦКН Ипотека"

9. ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"

3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО СОВЕРШЕНСТОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в коммерческом банке

Анализируя современную банковскую политику РК, в частности, практику его Ипотечного кредитования населения, нельзя однозначно определить, чем оно является для нуждающихся в жилье людей. Здесь есть две точки зрения.

В первую очередь, те, кто берет кредит и под бременем непомерно высоких процентов, не могут расплатиться, теряя в конечном случае и деньги и квартиру, забираемую банком.

Во-вторых, ипотечные компании и банки. У них есть свои аргументы для проведения данной политики.

Таблица 4 - Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)

Нет стабильного денежного дохода	28,3
Нет возможности погашать кредит	21,7
Нет уверенности в том, что всегда будет работа	19,6
Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита	10,9
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4
Другое	2,2
Затрудняюсь ответить	13,0

Из таблицы 4 видно, как распределились соотношения всех трудностей, возникающих перед заемщиком при выдаче ипотечного кредита, это: нестабильность денежного дохода, то есть не уверенность в стабильности своего места работы; возможности погашать кредит - высоки процентные ставки кредита; недостаточность информации по получению ипотечного займа, несмотря на многочисленные рекламы, выпускаемые местными ипотечными компаниями; не стабильность заработка и прочие условия.

По мнению критиков, сложившаяся практика ипотечного кредитования в нашей республике, недоступна для большинства населения и, к сожалению, работает в пользу лишь ипотечных компаний и банков, а не тех, кто действительно остро нуждается в жилье. Действующая политика ипотечного кредитования в РК, по мнению аналитиков, учитывает интересы только собственников, то есть банков, ипотечных компаний и крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье. Существующая политика в области рынка жилья, по мнению специалистов, социально не ориентирована, и эта особенность проявляется в следующем (см. Приложение Г):

1. Сложными условиями кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне получает преимущества перед заказчиком.

2. Непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют 14 - 23%, чем банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. В свою очередь, это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам.

3. Политика банков, строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной, они фактически грабят население страны.

4. Практика ипотечного кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешно решили эту проблему.

5. Банки и ипотечные компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения Казахстана.

6. Современная политика банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к экономическому кризису или, как считает автор статьи "Беспредельщики", напечатанной в газете "Литер", "системному дефолту".

7. Ситуация на рынке недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости: банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков. Господство нескольких монополий на рынке жилья - это, как говорят классики, всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия - есть закономерный результат отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства жилья.

8. Сложившаяся негативная ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК фактически не работает.

9. Главный принцип либерализма - минимальное вмешательство государства в дела экономики - был подменен практически его самоустранением не только в экономике, но и в других сферах жизни. Говоря иначе, социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства.

10. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье

11. Недостаточное предложение жилья, низкие объемы жилищного строительства

12. Высокие издержки по совершению сделок на рынке жилья и кредитования

13. Недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья

14. Не стабильность на рынке, связанная со скачками показателей инфляции и бушующего мирового финансового кризиса (рис. 5).



Рисунок 8 - Темпы инфляции за 2007-2009 года.

Отмечая эти недостатки, в настоящее время в области ипотечного кредитования уже назрела необходимость в усилении контроля со стороны государства и совершенствовании ее законодательной базы. Сейчас совершенно очевидно, что продолжение существующей политики в области ипотечного кредитования может привести общество не только к социальной напряженности, но и к экономическим проблемам в виде системного дефолта.

Кроме того, существуют проблемы не связанные с политикой государства в области кредитования.

В решении этого вопроса общество должно в известной мере опираться на опыт регулирования рыночных отношений развитых стран, которые в свое время прошли эти трудности. В этом плане есть смысл напомнить некоторые основополагающие принципы рыночной экономики, которых не знают или почему-то игнорируют наши отечественные реформаторы. Азбучной истиной является положение о том, решающую роль в развитии любого общества играет политика государства в отношении экономики.

На примере любого государства можно конкретно увидеть, как сказывается на состоянии экономики официальная политика. Она может либо открыть дорогу для быстрого развития экономики и предпринимательства, либо поставить на их пути глухие барьеры, загнать в непроизводительную, теневую экономику. В этом плане, анализируя современное состояние казахстанской экономики, можно отметить, что представление реформаторов о том, "невидимая рука" рыночной самонастройки без всякого внешнего вмешательства заставят капиталиста действовать в интересах всего общества. Данный тезис возник относительно модели нерегулируемого рынка, который был свойственен американскому капитализму середины позапрошлого века.

Следует отметить, что в период становления рыночной системы, в переходный период, когда закладывались основы рыночной экономики, действительно нужно было создавать льготные условия рыночным институтам, в первую очередь банковской системе. Поэтому вся законодательная база в этой области строилась на базе поддержки и стимулирования развития всей банковской системы, зачастую в ущерб социальным целям казахстанского общества. Эта политика дала свои результаты.

Современный Казахстан, как отметил Президент в своем недавнем Послании прошел переходный период, и теперь, можно сказать, в Казахстане построено общество с рыночной экономикой. Если дело обстоит так, то уже необходимо экономику социально ориентировать. А для этого должна быть усовершенствована законодательная база рыночных отношений, банковской системы и система ипотечного кредитования в Казахстане. Становление и развитие рыночной системы Казахстана в известной мере повторяет традиционный путь капитализма. Когда общество, пройдя "стихию рынка", должно идти по пути законодательного введения норм цивилизованной предпринимательской практики и рынка. В этом плане любое современное развитое государство весьма строго регулирует свободный рынок.

У современного государства имеются два общепризнанных рычага регулирования свободного рынка:

Первый - законодательный и административный, ограничивающий и контролирующий стихийные начала в сфере свободного предпринимательства;

Второй - экономический, позволяющий стимулировать и направлять предпринимательскую инициативу в общественно полезное русло. Вся проблема заключается в том, чтобы научиться разумно, пользоваться этими рычагами на всех уровнях нашей современной государственной структуры.

Одним из важнейших направлений экономической политики в обществе со свободными рыночными отношениями является политика содействия конкуренции. Значимость этой политики обусловлена тем, что свободная конкуренция и свободное ценообразование являются основополагающими принципами рыночной экономики, ее мотором, двигателем. Все достижения стран с развитой рыночной экономикой связаны в первую очередь с конкуренцией. В то же время, как показывает исторический опыт, конкуренция имеет как положительные, так и негативные стороны. Вне создания соответствующих политико-правовых условий, конкуренция имеет способность порождать тенденцию к монополизации, быть недобросовестной, несовершенной и т. д. На эти азбучные, вроде, положения нужно указывать потому, что казахстанский опыт развития рыночных отношений, в силу объективных или субъективных причин не до конца осмысливает практические результаты своей политики по отношению конкуренции. Подтверждением этого положения является наличие в Казахстане нескольких гигантских монополий во всех отраслях нашей экономики, которые всецело и бесконтрольно управляют почти всей экономикой нашей страны, диктуют цены, создают социальную напряженность, которые, в конечном случае, являются тормозом всей казахстанской экономики.

Возникновение монополий есть естественный результат развития конкуренции, однако как показывает опыт рыночных стран, государство, которое не может обуздать монополии, и создать условия для стимулирования конкуренции неизбежно получает огромные экономические и социальные издержки, подробно описанные в общественно-политической литературе. Однако, этот опыт почему-то для Казахстана не является поучительным.

Отмечая роль конкуренции, как основного метода и инструмента развития рыночной системы, призванного выявить, кто из конкурирующих раньше других достиг поставленной цели, будет уместным отметить, что ничем не стесненная свобода экономической деятельности, ничем неограниченная конкуренция неизбежно приводят к крайней поляризации населения по уровню жизни и доходов населения. А это, в свою очередь, неизбежно порождает социальную напряженность. Поэтому они должны, подлежат ограничению во имя таких высоких целей как социальная справедливость, социальная занятость, стабильность общества, охрана окружающей среды и т.д.

К сожалению, в нашем обществе нет серьезной конкуренции, а есть в основном монополии, в том числе и в области ипотечного кредитования, поэтому без действенного механизма антимонопольного ведомства, без создания конкурентной среды в области ипотечного кредитования, без обеспечения и защиты добросовестной конкуренции, проблему обеспечения жилья по доступным ценам, видимо, не решить.

Следовательно, конкуренция не должна быть настолько интенсивной, чтобы, например, создавать безработицу или крайнюю поляризацию доходов населения. Конечная цель нашего общества - это создание социально ориентированной рыночной экономики, в которой правовое регулирование свободных рыночных сил имеет своими целями социальные результаты: это благосостояние всех граждан Казахстана через их максимально возможный доступ к благам, распределяемым рыночным путем. Это гарантии достойного существования - в случае невозможности такого доступа. В то же время социальный рынок- это система, при которой государство создает институты, регулирующие игру рыночных сил, не диктуя им свою волю.

Ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредита, связано с риском. Однако в условиях несовершенства казахстанской правовой базы любые, даже самые незначительные на первый взгляд риски становятся критическими, грозящими сделать практически любой проект неосуществимым. В этой связи особое значение для минимизации рисков, связанных с осуществлением кредитования под залог недвижимости, призвано сыграть страхование. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

Основные типы рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности:

1. Риски ипотечной деятельности

2. Банковские риски

3. Имущественные риски

4. Кредитные риски

5. Риски утраты или понижения дохода

6. Риски ликвидности

7. Риск процентной ставки

8. Имущественные риски

Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно -- обращение взыскания на заложенное имущество и выселение должника. В настоящее время закон»0б ипотеке» определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства.

Риски ликвидности заключаются в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

Риск процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют).

Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки. Заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части -- в этом заключается сущность рисков утраты или понижения дохода.

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, то есть определить факторы риска (см. Приложение Д).

3.2 Тенденции развития ипотечного кредитования в РК

Задачи по усовершенствованию ипотечного рынка и в общем рынка недвижимости:

1. Развитие ипотечного жилищного кредитования и других налоговые меры;

2. Усиление залоговых прав кредиторов, создание новых институтов (страхования ипотечных рисков, кредитных бюро), повышение надежности и снижение требуемой доходности по ипотечным ценным бумагам, налоговые меры

3. Создание условий для увеличения жилищного строительства, предоставления земельных участков на аукционах, их обеспечения коммунальной инфраструктурой, бюджетные и налоговые меры

4. Совершенствование системы регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки

5. Усиление залоговых прав кредиторов, создание новых институтов (страхования ипотечных рисков, кредитных Низкий платежеспособный спрос населения на жилье

6. Изменение существующего положения в сфере собственности на жилье, передав государственное жилье в частную и муниципальную собственность

7. Внесение явности в вопросы прав собственности на землю и недвижимость в целом

8. Установка принципов оценки недвижимости

9. Демонополизирование и приватизирование строительных, ремонтных и эксплуатационных организации;

10. Установление принципов и методов предоставления низкодоходным слоям населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий.

Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами страховой программы при ипотечном кредитовании должны являться:

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и занятостью заемщика - личное страхование. В соответствии с действующим законодательством страхование жизни и здоровья граждан является добровольным.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Республики Казахстан, так и за ее пределами:

- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

- наступившая в период действия договора страхования частичная или полная утрата трудоспособности (инвалидность) застрахованного лица на срок более 3 месяцев в результате несчастного случая или болезни. При этом дата присвоения статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому;

- трудовая незанятость (безработица) застрахованного лица в течение более 6 месяцев.

Размер страхового покрытия должен быть таким, чтобы причитающееся к выплате страховое возмещение было бы достаточным для оплаты взносов по погашению кредита и накопившихся процентов по нему до окончания срока нетрудоспособности (при временной нетрудоспособности).

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

2. Имущественные интересы, связанные с риском нанесения ущерба объекту ипотеки или его утратой - имущественное страхование. При этом страховым объектом является жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита.

Договор страхования должен предусматривать страховое покрытие на сумму не меньшую, чем сумма текущей задолженности заемщика, а срок действия договора должен покрывать период действия кредитного договора.

К реализации страховой программы при ипотечном кредитовании будут допускаться страховые организации, имеющие соответствующие лицензии, выданные Национальным Банком Республики Казахстан.

Строительство, как сложное, многогранное и дорогостоящее производство, соприкасается с множеством различных рисков, которые возникают на всех его этапах.

В соответствии с законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения, либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора.

Обязательное условие договора об ипотеке -- заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму меньшую, чем составляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором).

Не все риски целесообразно передавать на страхование, так как от этого зависит цена ипотечного кредита. Тем не менее представляется целесообразным акцентировать внимание на некоторых видах страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Уже из этого становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита, Для этого в страховом договоре надо предусмотреть, кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются следующие виды страхования:

1. Накопительное страхование жизни заемщика;

2. Рисковые виды страхования, такие как:

- страхование граждан от несчастных случаев и болезней;

- страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки.

Кроме того, можно использовать такие виды страхования как:

? страхование финансового риска;

? страхование потери работы заемщиком;

? страхование возможных судебных издержек;

? страхование непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения);

? страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости;

? некоторые другие виды страхования.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг но ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы, но страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором. С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимость выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

Риски банковской деятельности, в частности, ипотечных кредитов обеспечиваются у нас в республике Казахстанским фондом гарантирования ипотечных кредитов». Основными целями деятельности Фонда являются снижение рисков кредиторов, связанных с невыполнением обязательств заемщиками по договорам ипотечного жилищного займа, формирование благоприятных условий для увеличения объема выдаваемых ипотечных кредитов, расширения круга заемщиков, увеличения доли кредитных средств в стоимости приобретаемого имущества.

Фонд устанавливает требования к кредиторам и выдаваемым ими ипотечным кредитам, предоставляя услуги по гарантированию ипотечных кредитов, для выполнения следующих задач по:

1) снижению кредитных рисков кредиторов при предоставлении ипотечных кредитов;

2) предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов;

3) расширению доступа населения к ипотечным кредитам;

4) увеличению кредитного портфеля кредиторов за счет расширения ассортимента кредитных продуктов и категорий заемщиков;

5) снижению ставок вознаграждения (интереса) по договорам ипотечного жилищного займа.

Несмотря на то, что ипотечный рынок в Казахстане активно развивается уже около 10 лет, среди тех, кто уже приобрел недвижимость в кредит, и среди тех, кто только собирается оформить ипотечный кредит ходит множество легенд и мифов, как по поводу оформления кредита, так и по поводу дальнейшего его погашения. Немалая часть вопросов касается и работы кредитных организаций с теми клиентами, у которых возникла просрочка по погашению кредита.



Рисунок 9 - Динамика ипотечного кредитного портфеля

Каждый клиент, оформляя ипотечный заем, получает график погашения кредита. И в дальнейшем все взносы производятся согласно этому графику и условиям кредитного договора. Если же в указанный срок платеж по кредиту не произошел, или клиент внес сумму меньше указанного размера ежемесячного платежа, то информация об этом, в первый же день поступает в отдел по работе с мелкими просрочниками. В течение 30 дней сотрудники этого подразделения связываются с клиентом и уведомляют его о том, что у него образовалась задолженность по кредиту, выясняют и анализируют причины, по которым возникла просрочка в погашении. Порой у заемщика возникает так называемая техническая просрочка, к примеру, клиент заплатил 100 тенге и недоплатил 2 тенге. Но в любом случае сотрудники уведомляют клиентов о том, что им необходимо погасить возникшую недоплату. Первые 30 дней просроченной задолженности - это как раз тот период, когда заемщику легче всего решить свою проблему по погашению. Во всей своей деятельности наша компания, как и любая другая финансовая или кредитная организация, руководствуется законодательством Республики Казахстан. Процедуры внесудебной реализации регулируют Гражданский кодекс РК и Закон «Об ипотеке недвижимого имущества». Причем в вопросах внесудебной реализации Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» имеет приоритет над Гражданским кодексом. Если нормы противоречат друг другу, то принимается та норма, которая предусмотрена в Законе «Об ипотеке».

Каждый, кто решил оформить кредит: ипотечный, потребительский или на любые другие нужды, должен помнить, что выполнять свои обязательства по выплатам необходимо в любом случае. Но в жизни возникают различные ситуации и в том числе финансовые проблемы и сложности с погашением. Конечно, лучше заранее адекватно оценить свои возможности и способность погасить кредит, но если возникла просрочка, не стоит убегать от решения проблемы - это ее усугубит. В такие моменты полезно помнить, что выход всегда есть, и часто не один. Главное иметь намерение действовать и решение обязательно придет.

У ряда заемщиков возникла сложная ситуация в связи с приходом кризиса. И ипотечные компании, стремясь помочь заемщикам, предлагают обоюдовыгодное решение для обеих сторон. Таким образом, разработан целый ряд отсрочек и видов реструктуризации займов, направленных на выправление ситуации у проблемных заемщиков. Сейчас ведется разработка новых продуктов, которые позволят расширить количество вариантов решения подобных ситуаций. Но стоит заметить, что главное в подобных случаях - это конструктивное желание самого заемщика решить проблему с погашением займа. Нельзя забывать, что основными инвесторами, которые предоставляют займы для выдачи ипотечных кредитов, являются казахстанские пенсионные фонды, которые управляют пенсионными деньгами населения траны. И ипотечные компании обязаны в полной мере исполнять свои обязательства перед инвесторами. Поэтому столь важно понимать необходимость своевременного погашения ипотечных займов заемщиками.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высоким, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса кредитования.

С в рамках антикризисной программы правительства, в Казахстане стартовала государственная программа рефинансирования ипотечных займов АО «ФНБ «Самрук-Казына». Благодаря программе, многим заемщикам удалось снизить процентную ставку по займу, тем самым значительно уменьшив размеры ежемесячных выплат.

Государство выделило на реализацию данной программы 10-ти казахстанским банкам в общей сложности 120 млрд. тенге.

Таблица 5 - Показатели освоенных средств банками второго уровня.

Так, "БТА Банк" освоил 37 млрд тенге (10 674 заемщика), "Казкоммерцбанк" - 24 млрд тенге (6 393), Народный банк - 20,5 млрд тенге (5 502), "Альянс Банк" - 10,9 млрд тенге (2 741), "ЦентрКредит" - 4,3 млрд тенге (918), "АТФ Банк" - 4,3 млрд тенге (1 121), "Темирбанк" - 6 млрд тенге (1 374), Kaspi bank - 4 млрд тенге (1 268), "Цеснабанк" - 4 млрд тенге (1 024), "Евразийский банк" - 4 млрд тенге (1 180), "Нурбанк" - 1 млрд тенге (483).

С 1 марта банки начали принимать заявки от граждан, имеющих ипотечные кредиты. В соответствии с первоначальным планом, освоение средств должно было завершиться 1 июля 2009 года. Однако 24 июня 2009 года на заседании госкомиссии по вопросам модернизации экономики было принято решение о продлении периода освоения по программе рефинансирования до 1 октября 2009 года, установив последний срок принятия заявок комбанками от заемщиков 1 августа 2009 года.

Самая большая часть средств, предусмотренных для реализации государственной программы рефинансирования, была выделена АО «БТА Банк» (см. таблица 2) и составила 40 млрд. тенге. Из них 13 млрд. тенге было выделено АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека», дочерней организации АО «БТА Банк» - сумма довольно значительная для ипотечной организации. Основная трудность освоения государственных средств состояла в том, чтобы в максимально короткие сроки разработать и внедрить новые бизнес процессы, адаптировать инструменты компании, для реализации данной программы. А эта работа во все времена и на всех предприятиях занимает длительное время. Кроме того, некоторые условия самой программы рефинансирования в процессе реализации дополнялись и менялись адекватно требованиям реалий (надо отметить высокую оперативность, с которой реагировал АО ФНБ «Самрук-Казына» на внесение изменений в программу). В ходе реализации возникало много вопросов, которые необходимо было согласовать с Регулятором [26].

В результате рефинансирования ипотечного займа по государственной программе, ставка вознаграждения по кредиту снижается до 9% годовых для категорий лиц, имеющих право на получение социального кредита, и до 11% - для остальных граждан, ипотечные займы которых соответствуют условиям государственной программы рефинансирования. Требования программы к заемщику уже известны всем: единственное жилье в регионе, где зарегистрирован заемщик, площадь жилья не более 120 кв.м., отсутствие просроченной задолженности. Но следует заметить, что программа не может предусмотреть всевозможные нюансы, поскольку каждый проект - это своя история со своими особенностями, поэтому банки руководствуются собственным здравым смыслом при одобрении или отказе заемщику в рефинансировании. Надо понимать, что задача состоит не только в том, чтобы распределить выделенную государством денежную помощь по целевому назначению, но и в том, чтобы возвратить эти деньги государству и рефинансировать именно тех заемщиков, которым это действительно поможет своевременно погашать кредит. Делаю акцент на фразе «помогать своевременно погашать кредит». То есть, если у заемщика уже были значительные сложности с погашением, то, скорее всего, даже снижение ставки вознаграждения не исправит ситуацию.

Если заемщик не получает рефинансирование по государственной программе, то есть другие инструменты выравнивания его положения. Это может быть отсрочка платежа, реструктуризация его займа, замена залога и т.д. Механизмов немало, главное, чтобы заемщик был заинтересован в решении своего вопроса и не избегал контактов с кредитором, тем самым, усугубляя ситуацию.

За 6 месяцев активной реализации рефинансировано более 25 000 заемщиков, некоторые банки уже освоили выделенные средства досрочно, у многих - Программа идет полным ходом. Однако уже сейчас можно однозначно сказать, что те беспрецедентные меры, которые были предприняты Правительством, уже дали свои положительные результаты.

Решением Государственной комиссии и Правительства, реализация программы продлена до 1 октября 2009 года, а это значит - еще несколько тысяч человек смогут улучшить свои условия кредитования по ипотечным займам.

Казахстанские банки завершили освоение госсредств, выделенных на рефинансирование ипотечных кредитов, сообщила пресс-служба госфонда национального благосостояния "Самрук-Казына".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 6-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей.

Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом.

Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24% (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков- кредиторов.

5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке.

Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска - высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться