По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования в современной России можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Этот закон - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28, с изм. от 8 мая 2002 г.).

Ипотека может быть установлена на:

- земельные участки;

- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

- незавершенное строительство;

- иное недвижимое имущество.

Основные положения закона следующие:

1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

1.2 Инструменты и формы ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 44-45

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой (см. Приложение 1,2). Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 59

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет _ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

где

R _ размер месячного платежа по кредиту;

P _ сумма ипотечного кредита;

n _ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 46

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 60-61

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

где

P t _ баланс долга на конец t-го периода;

R _ размер ежемесячного взноса;

t _ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r _ процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов _ ипотечные кредиты с переменными выплатами _ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5_2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, _ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 56-58

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 66

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

- кредит с «шаровым» платежом;

- «пружинный» кредит с выплатой только процентов;

- ипотека ролл-оверная;

- кредит с частичной амортизацией;

- самоамортизирующийся кредит;

- кредит с переменной нормой процента;

- кредит с младшими закладными;

- кредит с участием.

Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизирующийся ипотечный кредит.

Ипотека ролл-оверная - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновеликими платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счет погашения основной суммы долга, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита. Несмотря на то, что суммы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и между частью, приходящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространенным, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получения еще одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть

существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита. В результате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, выплачиваемая по новому кредиту. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части реверсии.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К₃) показывает долю ипотечного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

, (1.3)

где

И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком

гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная (П_и) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

, (1.4)

где

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

1.3 Модели ипотечного кредитования