Кредитование в коммерческом банке

Проводя согласование результатов, полученных разными подходами к оценке недвижимости, можно сделать следующие выводы:

· Затратный подход, позволяющий определить затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству является приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Однако затраты на создание объекта недвижимости далеко не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Кроме того, данный подход не отражает будущие доходы, поэтому представляет собой наименьший интерес для инвестора.

· Доходный подход в большей степени характеризует ценность данного объекта для потенциального покупателя, т.к. оценка по доходности показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Кроме того, только доходный подход ориентирован на будущее, т.е. учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и учитывает рыночный аспект.

Анализ процесса кредитования в Банке Зенит позволяет сделать некоторые выводы. Например, диверсификация кредитного портфеля по отраслям заемщиков не включает такое направление как сельское хозяйство. Вероятно, это связано с высоким риском невозврата ссужаемых средств. Повысить надежность кредитов позволит внедрение новых финансовых инструментов, а также принятые поправки 15 февраля 2004 года к закону «Об ипотеке», разрешающие закладывать сельскохозяйственные земли.

Использование двух методов расчета рыночной оценки залога (затратного и доходного) не отражает реальной стоимости оцениваемого объекта. Для разрешения этой проблемы могут быть использованы дополнительные методы оценки.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТНОЙ РАБОТЫ В БАНКЕ

3.1 Новые технологии кредитования

Процесс кредитования в банках невозможен без существования кредитной истории заемщика. В настоящий момент в России существует три законопроекта о создании кредитных бюро.

Кредитное бюро - организация, которая получает, хранит и по запросу выдает кредитные истории [63, с.31]. Кредитная история - досье на заемщика, содержащее информацию об оплате счетов, возврате ссуд, выполнении условий контрактов, а также о других событиях финансовой жизни заемщика.

Согласно мировой практике первые кредитные бюро начали создаваться в 1860 году в Австрии. В Таблице22 представлена информация о некоторых частных кредитных бюро в мире и вид предоставляемой ими информации.

В настоящий момент, до принятия закона в России кредитные бюро есть, например, у Ассоциации региональных банков России (АРБР), куда поставляют информацию около 120 банков. В прошлом году Ассоциация российских банков (АРБ) зарегистрировала Национальное бюро кредитных историй.

В одном из представленных законопроектов предлагается создать кредитные бюро под эгидой Банка России. ЦБ будет только хранить и обслуживать базу данных, причем никто из сотрудников бюро, включая его руководство, не будет иметь доступа к кредитным историям: их может получить только сам заемщик. Записи кредитных историй хранятся в зашифрованном виде, для их шифрования используются два ключа - открытый и закрытый. Первый - зашифровывает данные, второй - расшифровывает. Ключи генерирует сам заемщик с помощью специальных компьютерных программ. Услуги бюро платные, но не больше 100 рублей за одну историю. Нормативную базу для бюро разрабатывает ЦБ. Записи кредитной истории хранятся в архиве, пока жив заемщик, и еще 4 года после его смерти.

Таблица 22. Частные кредитные бюро в мире

Страна	Дата появления первого кредитного бюро	Вид предоставляемой информации (B - black, W - white)
Австралия	1930	B
Австрия	1860	B - W
Великобритания	1960	B - W
Германия	1927	B - W
Испания	1994	B
Италия	1990	B - W
Канада	1919	B - W
Нидерланды	1965	B - W
США	1980	B - W
Уругвай	1950	B
Финляндия	1900	B
Швейцария	1968	B - W
Швеция	1890	B - W
ЮАР	1901	B - W
Япония	1965	B - W

Во Франции, Израиле, Греции, Коста-Рике существуют государственные кредитные бюро (КБ). А в США, Бразилии, Японии и большинстве европейских стран КБ создаются в форме частных компаний, принадлежащих консорциуму кредиторов. В Великобритании действуют два кредитных бюро, абсолютно самостоятельные и независимые от заимодателей. В Финляндии и Бельгии КБ управляются и лицензируются правительственными агентствами. В Германии они представляют собой объединение восьми региональных самостоятельных товариществ, собственниками и партнерами которых являются банки, сберкассы, лизинговые общества, а также предприятия, предоставляющие физическим лицам денежные или иные товарные потребительские кредиты. Объем информации, которой обмениваются кредиторы при помощи сети кредитных бюро, достаточно велик. Так, в США, Бельгии, Бразилии, Великобритании, Японии, Германии количество представляемых отчетов превышает численность населения.

Второй вариант законопроекта о кредитных бюро разрабатывается Министерством экономического развития и торговли (МЭРТ). В этом варианте разрешается совместное существование государственного и частных КБ. Их функции разграничены, Коммерческие бюро собирают досье на частных граждан, а Центральное бюро кредитных историй ведет «дела» юридических лиц, подчиняясь ЦБ. Кредитная история должна состоять из открытой и закрытой частей. В открытую относятся Ф.И.О. заемщика (либо название фирмы и его регистрационный номер), ИНН. Закрытая часть содержит паспортные данные заемщика (учредителей), место регистрации и фактическое место жительства, а также информацию о его кредитных сделках. Данные в бюро банк предоставляет с письменного согласия заемщиков. Кредитные истории хранятся 15 лет.

Наличие опытных кредитных бюро в России позволит банкам развиваться более динамично, упростит технологию процесса кредитования заемщика в части сбора информации о потенциальном клиенте.

Высокие темпы инфляции в середине 70-х годов привели к распространению такой техники банковского кредитования, при которой снижается кредитный риск. Это, прежде всего так называемые ролловерные (револьверные), или возобновляемые кредиты. Они представляют собой разновидность средне- и долгосрочных кредитов, предоставляемых по плавающим процентным ставкам, которые пересматриваются через обусловленные в кредитном соглашении сроки (обычно три - шесть месяцев) [21, с.244]. В практике западных банков наиболее часто срок составляет 3 месяца с возможностью автоматической пролонгации в том случае, если стороны не расторгнут договор или не наступят существенные условия, которые в силу договора приводят к его прекращению.

При согласовании между участниками кредитного соглашения общего срока кредита период его использования делится на временные отрезки (субпериоды), для каждого из которых вновь устанавливается процентная ставка. Хотя ролловерные кредиты предоставляются на средние сроки, их выписка осуществляется на короткие сроки, после чего кредит возобновляется, и так до тех пор, пока не истечет общий срок кредита. Периодические пересмотры процентной ставки снижают риск банковских убытков от повышения ставок по краткосрочным депозитам, которые являются основным источником ресурсов для среднесрочного кредитования.

В настоящее время рядом западных банков, активно работающих в России, используются модифицированные виды ролловерных кредитных линий, хотя по своей сути линия часто является необеспеченным кредитом. Поскольку ролловерные кредитные линии открываются на западе в случае, когда между банком и клиентом существуют устоявшиеся доверительные отношения, то процентная ставка по кредиту обычно существенно ниже, чем по аналогичным кредитам другого вида. Однако банк на практике вводит дополнительную комиссию за каждую операцию взимания.

В финансировании отечественных компаний применяется практика открытия кредитных линий под залог экспортной валютной выручки (или иного вида дебиторской задолженности). Таким образом банк практически до нуля снижает риски по кредиту, т.е. даже в случае неплатежеспособности должника, часть предназначенной ему дебиторской задолженности, а именно платежи по конкретным контрактам, переводятся банком в качестве погашения кредитной линии. При этом если речь идет об экспортной валютной выручке, то у компании появляется легальный способ экономии на издержках изменения валютных курсов, т.к. банк автоматически конвертирует причитающуюся сумму с процентами и комиссиями до того момента, когда она подпадет в зону действия валютного законодательства РФ.

Привлекательность ролловерного кредитования как для банка, так и для клиента, можно представить путем сравнения процентных выплат обычного краткосрочного банковского кредита с ролловерной кредитной линией (Таблица 23). При расчете показателей используются данные банка ***. Нужно отметить, что платой за открытие кредитной линии, в отличие от обычного банковского кредита, является не процентная ставка, а премия, взимаемая в данном случае в размере 0, 001% от суммы открытой кредитной линии независимо от количества обращений за очередным кредитом в течение всего срока кредитования.

Таблица 23.Сравнительные характеристики кредитов

Краткосрочный банковский кредит
Размер, руб.	Срок	Ставка, %	Расчет суммы, подлежащей к уплате, руб.	Размер процентных выплат, руб.
30000 000	01.01.2003 -01.07.2003	20% годовых (1,6% в мес.)	Сумма = Размер + Размер х Срок х Ставка = =30000000+30000000 х 6 х 0,0167=33006000	3006 000
Ролловерная кредитная линия
Среднее количество обращений за 6 месяцев	12
Размер, руб.	Срок	Премия, руб.	Расчет суммы, подлежащей к уплате, руб.	Размер процентных выплат, руб.
30000 000	01.01.2003 -01.07.2003	30 000	Сумма = Премия х Количество обращений = = 30000 х 12 = 360 000	360 000
Максимально возможное количество обращений за 6 месяцев	50
Размер, руб.	Срок	Премия, руб.	Расчет суммы, подлежащей к уплате, руб.	Размер процентных выплат, руб.
30000 000	01.01.2003 -01.07.2003	30 000	Сумма = Премия х Количество обращений = 30000 х 50 = 1 500 000	1500 000

Как видно из таблицы, выплаты за пользование кредитом существенно различаются: по краткосрочному банковскому кредиту - 3006000 руб., по предоставленной ролловерной кредитной линии - 360000 руб. и 1500000 рублей.

Для потенциального заемщика получение такой ролловерной кредитной линии существенно снижает издержки за пользование кредитом, что является важнейшим фактором при выборе кредитующей организации.

Для банка - предоставление такого рода услуги под залог экспортной валютной выручки или иного рода дебиторской задолженности позволяет, как уже упоминалось, снизить риски практически до нуля; привлечь дополнительное количество потенциальных заемщиков, тем самым увеличить прибыль по расчетному обслуживанию счетов клиентов; сократить издержки, связанные с проведением залоговых операций, а низкая плата за предоставленные кредиты компенсируется за счет дополнительного притока клиентов, привлеченных выгодными условиями кредитования.

3.2 Новые формы обеспечения

Реальный сектор экономики нуждается в кредитах, однако ресурсы отечественных банков ограничены. Совершенно естественно, что банки перераспределяют имеющиеся ресурсы в те отрасли, которые способны предоставить качественное обеспечение на выдаваемые средства, а также погасить задолженность в сумме испрашиваемого кредита и процентов по нему.

Отрасль сельского хозяйства в настоящее время не является приоритетным направлением кредитования. Однако, в свете принятых поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающих закладывать сельскохозяйственные земли, такое кредитование может стать одним из перспективных направлений. Новый закон поможет сельским товаропроизводителям получить столь необходимые кредиты, особенно долгосрочные. Но, на мой взгляд, кредитной организации намного удобнее оперировать с товарными фьючерсами, которые могут приниматься в качестве залога или обеспечения выданного кредита, тем более что исполнение по этим контрактам гарантируется биржей. Конечно, на бирже случаются колебания цен, но банк всегда имеет возможность реализовать этот залог без проведения дополнительных аукционов и соответственно каких - то затрат на их проведение и, может быть, без значительного снижения цен на залоговое имущество.

Большинство западных банков старается кредитовать реальный сектор, обязывая заемщиков заключать сделки, обеспечивающие возврат займа, на биржах. Например, один из американских банков, выдавая кредит нефтедобывающей компании под разработку новых месторождений, поставил условие, чтобы еще не выкачанная нефть продавалась на Нью-Йоркской товарной бирже, таким образом, зафиксировав кредитные обязательства по сумме заключенных фьючерсных контрактов.

В России эту схему можно продемонстрировать на примере закупочных интервенций. Государство может заключать с сельхозпроизводителями контракты, договоры на поставку еще не выращенного зерна. Например, если уборка зерновых ведется в конце лета, то закупочные интервенции под будущий урожай могут проводиться в январе - феврале. Таким образом, цена на зерно будет фиксироваться заранее. Крестьянин под этот обеспеченный контракт может взять кредит и закупить минеральные удобрения, технику. Банки смогут совершенно спокойно выдавать гарантированный биржей кредит.

Включение таких инструментов товарного рынка будет способствовать надежному кредитованию реального сектора. И, кроме того, увеличение ресурсной базы банка будет происходить не за счет банковского сектора, а вследствие тех изменений, которые происходят в экономике страны.

Естественно, для того чтобы эта схема заработала, понадобится какое - то время. Однако, уже на сегодняшний день, по мнению заместителя министра по антимонопольной политике и защите предпринимательства А. Кошеварова [34, с. 10], участники рынка готовы торговать и фьючерсами на зерно, и фьючерсами на сахар. А это как раз и есть те инструменты, которые гарантируют возврат кредитов.

Исходя из вышеизложенного и учитывая то, что сахароперерабатывающая промышленность для Банка Зенит уже является одним из направлений кредитования, использование таких финансовых инструментов как фьючерсы на сахар позволит упростить и обеспечить надежность кредитов за счет их внедрения.

Что касается сельскохозяйственной отрасли, то кредитование в этом направлении будет соответствовать избранной политике банка по расширению региональной направленности, диверсификации кредитного портфеля, внедрению новых форм обеспечения, повышая при этом надежность выданных кредитов.

3.3 Методика сравнительного подхода для определения рыночной стоимости залога на примере торгового здания

Согласно Инструкции Банка Зенит (Часть II) № 93, разработанной для проведения залоговых операций, определение оценочной стоимости недвижимости должно быть определено минимум двумя способами: затратным и доходным. Однако затратный подход с применением метода на основе УПВС существенно занижает стоимость, так как стоимостные показатели восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) по УПВС не отражает специфику современных зданий: по конструктивным параметрам, по строительным и отделочным материалам, по требованиям к системам пожарной и охранной сигнализациям, по системам кондиционирования и вентиляции, по дизайну. Поэтому, использование данного метода является наименее достоверным.

Сравнительный подход - (подход сравнительного анализа продаж) - способ оценки имущества путем анализа продаж сопоставимых объектов сравнения с последующим внесением необходимых корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход оценки основывается на принципе замещения. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов. Для расчета оценочной стоимости используется торговое помещение, оцененное ранее во второй главе настоящей работы. Для достоверной оценки приводится детальная характеристика объекта, обзор рынка нежилой недвижимости Москвы, цены и активность рынка торговой недвижимости на текущий момент, прогноз рынка недвижимости на 2004 год.

Характеристика объекта оценки. Оцениваемое отдельно стоящее трехэтажное здание находится в ЦАО г. Москвы, в территориально-экономической зоне «Якиманка». Центральный округ состоит из 11 районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Китай-город (особая территориальная единица), Красносельское, Мещанское, Пресненское, Таганское, Тверское, Хамовники, Якиманка.

Территория округа - 6569,5 га. Численность населения - 565,74 тыс. чел. В округе расположены 6 из 9 вокзалов Москвы, свыше 170 тыс. предприятий всех форм собственности, большая часть государственных, республиканских, областных административных учреждений, министерств, ведомств, посольств и представительств. Здесь находится большая часть банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций, культовых учреждений, театров, концертных, выставочных залов, музеев, спортивных комплексов, баров и ресторанов.

На территории округа сохранились многочисленные историко-культурные и архитектурные памятники, а также монастыри (Новодевичий, Сретенский, Рождественский, Новоспасский), Троице-Сергиевское подворье и многочисленные храмы. В состав ЦАО входит заповедная историко-архитектурная зона Москвы, включающая Кремль и Красную площадь. Имеется около 10 стадионов и спортивных комплексов, в том числе "Лужники" и "Олимпийский". К наиболее популярным местам рекреации и отдыха относятся Александровский сад, ЦПКиО имени М. Горького, Нескучный сад, сад "Эрмитаж", Сад имени Н.Э. Баумана, Патриаршие пруды, Новоспасский пруд, Лужники.

В округе осуществляются крупнейшие инвестиционные программы строительства и реконструкции. На территории округа одновременно возводится в среднем около 300 крупных строительных объектов. С 1993 г. идет работа по реконструкции и обновлению исторического центра города.

Обзор рынка нежилой недвижимости Москвы. Экономика России в 2003 году демонстрировала уверенный рост. Основными фактами роста экономики были: рост потребления и инвестиций, а так же высокие мировые цены на нефть и газ. Рынок торговых помещений в Москве становится все более профессиональными - современные торговые центры заменяют открытые рынки (Домодедовский, Калужский, Ленинградский) наследие советских времен - универмаги реконструируются в современные сооружения (Военторг, ЦУМ, Детский мир). Однако основным торговым форматом в регионах по-прежнему являются открытые рынки с небольшими палатками.

Инвестиции в торговую недвижимость по-прежнему преимущественно осуществляются девелоперами. Ожидается существенное изменение ситуации в ближайшее год-два и прихода институциональных и частных инвесторов. Доходность девелоперов в 2003 году, в зависимости от качества расположения и существующих рисков, варьировалась от 25 до 35 % в торговых центрах. Магазины на торговых улицах продавались с доходностью от 15 % до 25 %.

Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.

Экономическое развитие также выглядит достаточно стабильным. Основным камнем преткновения может служить только «дело Юкоса» и связанный с ним провал фондового рынка. Тем не менее, большинство обозревателей склонны считать, что это событие вряд ли приведет к глобальному экономическому кризису и существенному оттоку капитала из страны. С другой стороны фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому, как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.

Цены и активность рынка торговой недвижимости на текущий момент. На середину января 2004 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила $1870 за кв. м. в год.

Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1170 до $3700 за 1 кв. м. в год. В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $170 от $360 за 1 кв. м. в год. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину января 2004 следующие значения:

· $1810 - 4570 - за 1 кв. м. торговых площадей в центральной части города;

· $650 - 1750 - за 1 кв. м. остальных торговых помещений.

Доля торговых площадей предлагаемых в аренду на середину января 2004 года составила:

· порядка 1 тыс. кв. м. - для помещений в центральной части города;

· около 6 тыс. кв. м. - для помещений в других районах города.

Прогноз рынка недвижимости на 2004 год (по данным Центрального Агентства недвижимости). На текущий момент не видно ни одного существенного фактора, «работающего» на снижение рынка недвижимости. Предполагается, что рост рынка в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы. Единственным контраргументом может служить указание на слишком сильный скачок цен на рынке недвижимости в 2003 году. Это означает, что хотя потенциал для роста цен и существует, но из-за стечения обстоятельств рынок реализовал его с опережением. Такое утверждение, уместно и при других обстоятельствах, позволило бы говорить о возможном «откате» цен назад. Однако при нынешней конъюнктуре рынка это приведет лишь к временному сокращению темпов роста цен в ближайшей перспективе. Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен на недвижимость в 2004 году на уровне 20% - 25%. Эта величина сравнима с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003 года, во многом благодаря учету обстоятельств слишком сильного скачка цен в конце года. На Рис. 10 представлена диаграмма структуры спроса и предложения на рынке нежилых помещений по данным на середину января 2004 года.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки сделан анализ цен предложения на продажу аналогичных помещений. При этом предполагается, что проведен отбор сопоставимых аналогов с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: состояние, назначение, срок эксплуатации зданий, местоположение.

Рис. 10. Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений

Данные по предложениям аналогичных объектов представлены в Таблице 24. Далее проводится корректировка стоимости на отличия аналогов от объекта оценки, которые существенно влияют на его стоимость. Для расчета величин вводимых поправок, был применен метод экспертной оценки.

Поправка на торг. Исходя из состояния оцениваемого объекта и его местоположения, уровня запрашиваемых цен по выбранным объектам сравнения, к расчету была принята поправка на уторгование в размере 3%.

Поправка на местоположение. В основе определения размера поправки на местоположение лежало различие стоимостных показателей прав долгосрочной аренды 1 га земли в г. Москве по территориально - экономическим зонам. Также учитывалась транспортная доступность и инфраструктура.

Таблица 24. Данные по предложениям аналогичных объектов

Характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8
Источник информации		ОАО "Корпорация "ИНКОМ"	Компания "Блеквуд"	Агентство недвижимости "ЮнионСтройИнвест"	Агентство недвижимости "ЮнионСтройИнвест».	Агентство недвижимости "ЮнионСтройИнвест	Агентство недвижимости "ЮнионСтройИнвест"	ОАО "Корпорация "ИНКОМ",	АН "АКРУС-недвижимость
Назначение	Торговый центр	Магазин	Магазин в жилом здании	Магазин в жилом доме	Торговый центр	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Местоположение	м.Октябрьская,Калужская площадь,дом 1,корп.2	м.Октябрьская,Садовое кольцо,ул.Житная	м.Фрунзенская,3-я Фрунзенская улица	Кутузовский проспект	м.Савеловская,ул.Бутырская	м.Пролетарская,ул.Воронцовская	Б.Ордынка	м.Шаболовская	м.Охотный ряд
Описание объекта недвижимости	Трехэтажное здание с подвалом соответствующее элитным торговым помещениям,стеклопакеты,стеклянные витрины,4 лифта(2 лифта грузовых отечественных,2 иностр.произ.пассажирских),качественный ремонт	Жилой дом,Отдельный вход витрины,простой ремонт	Центральное кондиционирование,два отдельных входа,простой ремонт,парковка(5 мест)	1 линия домов, большие витрины, хороший ремонт	Два отдельных входа,витринные окна,простой ремонт, , своя бойлерная, установлены кондиционеры,автостоянка (18 мест),есть склад,столовая.	ОСЗ,парковка,требуется косметический ремонт	Витрины,требуется небольшой ремонт	витрины,простой ремонт	1 линия домов,с оборудованием, проведен хороший ремонт
Общая площадь,м2.	5269,2	160	500	880	1080	335	460	750	418
Цена объекта,долл.США		730 000	1 900 000	6 100 000	3 500 000	1 250 000	1 840 000	2 175 000	2 800 000
Цена 1 м2 общей площади, $США		4 563	3 800	6 932	3 241	3 731	4 000	2 900	6 699

Поправка на размер объекта. Чем больше площадь продаваемого объекта, тем она дешевле стоит из расчета за 1 кв. м площади, по сравнению с аналогичной по назначению и классу, но меньшей площади. Размер поправок на площадь приведен в Таблице 25.

Поправка на наличие лифта. Для аналога № 5, представляющего собой многоэтажный торговый магазин без лифта, бралась повышающая поправка, в виду того, что стоимость 1 кв. м такого здания несколько меньше, чем у здания, имеющего лифт. Поправка на отдельность расположения (оцениваемое здание - отдельно стоящее). Поправка рассчитывалась с учетом функционального назначения объекта на базе средней стоимости выкупа прав аренды помещения, представленного в «Rway» № 106 за январь 2004г. Расчетные показатели с учетом поправок приведены в Таблице 25.

Таблица 25. Корректировка стоимости на отличие аналогов от объекта оценки

Характеристика	Ан. 1	Ан. 2	Ан. 3	Ан. 4	Ан. 5	Ан. 6	Ан. 7	Ан. 8
Поправка на торг	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97
Скорректированная цена, $ США/м2	4426	3686	6724	3144	3619	3880	2813	6498
Поправка на местоположение	1,00	1,05	0,80	1,10	1,05	0,90	1,05	0,80
Скорректированная цена, $ США/м2	4426	3870	5379	3458	3800	3492	2954	5198
Поправка на размер объекта	0,85	0,95	0,95	0,95	0,90	0,90	0,95	0,90
Скорректированная цена, $ США/м2	3762	3677	5110	3285	3420	3143	2806	4678
Поправка на наличие лифта	1,00	1,00	1,00	1,05	1,05	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, $ США/м2	3762	3677	5110	3449	3591	3143	2806	4678
Поправка на объект	1,15	1,15	1,15	1,00	1,00	1,15	1,15	1,15
Скорректированная цена, $ США/м2	4326	4228	5877	3449	3591	3614	3227	5380
Поправка на ремонт	120,00	120,00	0,00	120,00	120,00	50,00	120,00	0,00
Скорректированная цена, $ США/м2	4446	4348	5877	3569	3711	3664	3347	5380
Вес	1	1	0,5	1	1	1	1	0,5
Итоговая стоимость сотки, $США/сотка	4102
Стоимость объекта, полученная сравнительным подходом, $ США	21614 522

Поправка на разницу в состоянии вводится в связи с тем, что оцениваемый объект находится в хорошем состоянии, а аналоги 1, 2, 4, 5, 6, 7 требуют косметического ремонта. Размер поправки на косметический ремонт принят в размере 120 $ США за 1 кв.м. К аналогу 6 вводится поправка в 50 $ США, в виду того, что он требует незначительного ремонта. Для определения взвешенной величины рыночной стоимости объекта, данным по аналогам 1, 2, 4, 5, 6, 7 были присвоены равные веса - 1, за исключением аналогов 3 и 8, которым были присвоены веса по 0,5, в виду значительного отличия их местоположения от других аналогов. Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом на 23 января 2004 года с учетом НДС составила 21614522 доллара США. Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке, то есть в наибольшей степени отражает рыночную стоимость. Тем не менее, проблема возникает в степени сравнимости оцениваемого объекта с объектами-аналогами, так как трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают точность результатов, полученных данным подходом. Учитывая вышеизложенное, была применена экспертная оценка с присвоением весов для затратного, доходного и сравнительного подходов и выведением средневзвешенной величины рыночной стоимости. Полученные согласованные результаты представлены в Таблице 26.

Таблица 26. Согласование результатов оценки

Подход	Значение, $ США	Вес	Итоговое значение, $ США
Затратный подход	5102 071	0,1	510 207
Доходный подход	22593 600	0,45	10167 120
Сравнительный подход	21614 522	0,45	9726 535
Согласованный результат		1	20403 862

Полученный результат рыночной стоимости оцениваемого отдельно стоящего 3-х этажного нежилого торгового здания, общей площадью 5269,2 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, *** по состоянию на 23 января 2004 года с учетом НДС составляет округленно 20400000 долларов США.

Как видно из Таблицы 26, применение затратного подхода наименьшим образом отражает действительную стоимость оцениваемого помещения, а метод сравнительного подхода является наиболее точным и достоверным.

3.4 Предложения по расчету необходимой стоимости обеспечения

Расчет стоимости обеспечения на основе коэффициентов.

Осуществляя операции по кредитованию, банки, согласно российскому законодательству, должны осуществлять надлежащее их обеспечение. Так, для определения достаточности обеспечения банковской ссуды Банк России своим Письмом № 363-Т рекомендует применять следующую формулу:

К х П х Д

Ок = К + ------------ + Из,

365 х 100%

где: Ок - сумма обеспечения, необходимая для выдачи кредита;

К - сумма кредита;

П - процентная ставка, определенная при выдаче кредита;

Д - срок действия кредита (в днях);

Из - сумма издержек, связанная с реализацией залоговых прав.

Полученный результат является той самой нижней границей стоимости обеспечения, на основании которой ссуды можно отнести к обеспеченным, необеспеченным или недостаточно обеспеченным.

Исходя из имеющихся данных, наиболее распространенными видами залога в российской банковской практике являются:

· залог товарно-материальных ценностей;

· залог дебиторских счетов;

· залог ликвидных векселей;

· залог депозитов, находящихся в том же банке;

· залог недвижимости;

· залог прав владения или требования;

· поручительство физического или юридического лица.

Применение указанных видов залога обусловлено тем, что большинство юридических лиц обладает хотя бы одним из указанных видов залога. С другой стороны, нормативно - правовая база позволяет банкам удовлетворить исковые требования на данные виды залога в кратчайшие сроки, что является одним из важных факторов снижения уровня кредитного риска.

Однако банки стараются избегать практики погашения кредитов за счет реализации залога, так как это связано со многими трудностями.

Во - первых, банк сталкивается с необходимостью оценки ликвидности и достаточности предложенного обеспечения для покрытия суммы кредита и процентов, начисленных на него.

Во - вторых, реализация залога в большинстве случаев требует длительного времени, необходимого для выполнения всех требований законодательства в данной области.

В - третьих, сохранность и целостность залога необходимо постоянно контролировать, что требует дополнительных затрат со стороны банка в виде организации специальной залоговой службы или выделения в штате сотрудников, занимающихся контролем за достаточностью обеспечения.

Предложенная получателем кредита оценка залога по формальным критериям (балансовая или рыночная стоимость) в большинстве случаев покрывает сумму кредита. В то же время процедура реализации залога требует судебного разбирательства, расходы на которое банк должен оплачивать самостоятельно. В соответствии с действующим законодательством, размер минимальной государственной пошлины за рассмотрение имущественного спора составляет 5 % от суммы иска. Данные расходы должны быть включены в стоимость получаемого залога.

Кроме того, стоимость залога также должна учитывать, что реализация залога будет проводиться оптом и в кратчайшие сроки, что снижает стоимость реализуемого имущества еще на 5 - 15%. Залогодержатель вынужден нести расходы на содержание заложенной вещи, ее охрану, страхование, достигающие в ряде случаев 15% стоимости залога.

Помимо суммы основного долга, залог также предназначен для покрытия суммы процентов, начисленных на кредит. В настоящее время ставка процента за пользование кредитными продуктами, предоставленными в рублях РФ, в крупных московских банках достигает 15% в зависимости от срока кредита и иных условий. Следовательно, объем залога должен быть увеличен на ставку процента по кредитному продукту (15%).

Таким образом, стоимость обеспечения должна как минимум, на 50% (5% + 15% + 15% + 15%) превышать сумму предоставленного кредита. Данная величина не является окончательной и постоянной. Например, при принятии в качестве залога установленного оборудования, станков, каких - либо смонтированных линий по производству продукции, стоимость обеспечения должна возрастать, как минимум, еще на 10%, а при значительном моральном и физическом износе - на 20%. Это связано как с ростом затрат на демонтаж оборудования, так и с возможным отсутствием спроса на морально устаревшее оборудование.

В результате применения данного способа расчета необходимой стоимости обеспечения, банк будет застрахован от изменения спроса на заложенный товар, уровня издержек и прочих форс-мажорных обстоятельств, возникающих в процессе реализации заложенного имущества.

Исходя из изложенного, для каждого вида обеспечения необходимо рассчитать коэффициент, на который целесообразно увеличивать стоимость (объем) обеспечения для полного покрытия всех возможных потерь банка от проведения кредитной сделки по отношению к сумме кредита (Таблица 27).

Как видно из таблицы, наименьшее увеличение стоимости залога отмечено по такому виду обеспечения, как поручительство. Однако это не означает, что поручительство является наилучшим видом залога. Напротив, поручительство носит моральный характер для заемщика или для лица, поручившегося за него, и обязывает поручителя отвечать за исполнение заемщиком его обязательств.

Таблица 27. Коэффициенты расчета стоимости обеспечения

Вид залога	Коэффициент
Залог товарно - материальных ценностей	1,5 - 1,7
Залог дебиторских счетов	1,5 - 1,6
Залог ликвидных векселей	1,3
Залог депозитов, находящихся в том же банке	1,3
Залог недвижимости	1,6 - 1,8
Залог прав владения и требования	1,3
Поручительство	1,25

Наибольший коэффициент приведен для залога недвижимости, так как, помимо общих расходов, для оформления данного вида обеспечения необходима регистрация договора о залоге в органах государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, при которой необходимо уплатить соответствующие пошлины и сборы.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, наилучшим обеспечением можно назвать сочетание различных видов залога, то есть диверсификация с обязательным его страхованием. Так, например, при принятии в залог имущества, нужно проверять, застраховано ли оно. Договор страхования имущества должен заключаться на срок, превышающий срок действия кредитного договора.

Применение индексов недвижимости.

Индексы недвижимости применяются во многих странах мира, где сформировались цивилизованные рынки жилья и промышленных объектов. Они отражают рыночную конъюнктуру в границах национальной экономики или отдельных регионов, обладающих уникальными чертами, например повышенной активностью или высокой долей специфического риска.

В 2000 году специалисты Российской гильдии риэлтеров начали разработку семейства показателей, которые позволили бы оценивать стоимостные характеристики рынка, его активность и денежный оборот.

В настоящее время разработаны три индикатора рынка недвижимости: стоимости, ожидания и доходности. Вычисление этих индексов заимствовано из практики вычисления фондовых индексов. Например, индекс стоимости недвижимости в Москве - это средневзвешенная величина по множеству выставленных и проданных объектов недвижимости.

Для того чтобы определить, какие объекты надо использовать в выборке, а какие нет, а также вес разных категорий объектов, в процесс оценки было включено экспертное мнение.

Для составления индексов используются данные вторичного рынка. Это связано с тем, что именно он регулируется законами спроса и предложения.

Первичный рынок менее свободен и в значительной степени подвержен влиянию политических и административных решений. На Рис. 11 представлено изменение индекса недвижимости в Москве за период 2002 - 2003 года.



Рис.11. Индекс стоимости недвижимости в Москве

Индекс стоимости недвижимости измеряется в единицах «доллар/кв. м.», что позволяет использовать его напрямую, например, при оценке жилья. Но нельзя сказать, что такие индексы в точности отражают стоимость конкретной площади, скорее он показывает общую тенденцию рынка, подавляя «информационные шумы» и не реагируя на статистически неустойчивую цену квадратного метра. Однако, для предварительной оценки предлагаемого в залог объекта недвижимости, банковский работник может воспользоваться таким инструментом, не прибегая к услугам независимых оценщиков и не применяя сложных вычислений для определения стоимости объекта, тем более что расчет индексов недвижимости основан на реальных показателях цен фактически проданных объектах жилого или нежилого фонда.

Интересно также, что данный показатель недвижимости можно использовать для экспресс-оценки ситуации на рынке жилья в других регионах и городах. Причем, даже не прибегая к сбору обширных баз данных, необходимых для достоверной оценки уровня цен. Например, известно, что цены на жилую недвижимость в Москве в полтора раза выше, чем в Ростове-на-Дону, где они в свою очередь в 1,5 раза больше, чем в Новочеркасске. Применение этих дисконтов позволяет быстро выработать необходимое оценочное суждение.

Кроме того, индекс недвижимости может использоваться для расчета величины возможной потери при продаже объекта недвижимости (т.е. риска ликвидационной стоимости). Таким образом, в руках у банковского сектора появляется инструмент, позволяющий узнать действительный уровень риска, причем выраженный в конкретных числах. И самое важное - такие данные совместимы с общепризнанными методами оценки банковских рисков.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая, 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ; часть вторая, 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

2. Инструкция ЦБ РФ № 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" от 30 июня 1997 г.

3. Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» №110-И от 16 января 2004 г.

4. Письмо ЦБ РФ «О методических рекомендациях по проверке кредитного портфеля кредитной организации» № 363-Т от 16 декабря 1998 г.

5. Положением ЦБ РФ «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» № 54-П от 31 августа 1998 г.

6. Постановление Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» № 94 от 11 мая 1983 г.

7. Постановление Правительства Москвы «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» № 1022-ПП от 13 ноября 2001 г.

8. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» № 519. Утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г.

9. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

10. Федеральный закон «О внесении изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 6 августа 2003 г.

11. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

12. Федеральный закон «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г.

13. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 9 июля 1998 г.

14. Банковское дело/Под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 592 с.

15. Банковское дело /Под ред. д-ра экон. наук, проф. Г.Г. Коробовой. - М.: Юристъ, 2002. - 751 с.

16. Банковское дело/ Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 672 с.

17. Банковское дело: управление и технологии/Под ред. проф. А.М. Тавасиева. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 863 с.

18. Банковское законодательство /Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 303 с.

19. Банки и банковские операции /Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997.

20. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт /Под ред. А. И. Ольшаного. - М.: Русская деловая литература, 1997- 352 с.

21. Деньги. Кредит. Банки/Под ред. академ. РАЕН Е.Ф. Жукова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 600 с.

22. Жуков Е.Ф. Менеджмент и маркетинг в банках. - М.: ЮНИТИ, 1997. -191 с.

23. Иванов А.И. Банковские услуги: зарубежный и российский опыт. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 176 с.

24. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997. - 350 с.

25. Маркова О.М., Сахарова Л.С., Сидоров В.Н. Коммерческие банки и их операции. - М.: ЮНИТИ, 1995. - 288 с.

26. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. - М.: Москва, 1994.

27. Общая теория денег и кредита /Под ред. академ. РАЕН Е.Ф. Жукова.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 423 с.

28. Управление деятельностью коммерческого банка (банковский менеджмент) /Под ред. д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. - М.: Юристъ, 2002. - 688 с.

29. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 237 с.

30. Лисянский И.Л. Залог как фактор снижения кредитного риска банка//Финансы и кредит, вып. 2002. № 21, с. 42.

31. Мониторинг цен на строительную продукцию//Справочник КО-ИНВЕСТ, вып. 2004. № 45.

32. Москвин В.А. Виды обеспечения при долгосрочном кредитовании предприятий//Банковское дело, вып. 2000. № 7, с. 19.

33. Н.А. Морина. Вопросы стандартизации оценки стоимости объектов залога//Банковское дело, вып. 2000, № 3, с. 37.

34. О. Петрова. Гость номера//Банковское обозрение, вып. 2003. № 11, с.10.

35. П. Медведев. Новости//Банковское обозрение, вып. 2003. № 10, с.7.

36. Правила оценки физического износа жилых зданий//Ведомственные строительные нормы, вып. 1998. № ВСН 53-86 (Р).

37. Размещенные средства//Бюллетень банковской статистики, 2003. № 9.

38. С. Барсукова. Кондуит для заемщика//Финанс., вып. 2004. № 9, с. 31.

39. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых помещений, зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов//Сборник УПВС, вып. 1970. № 33.

40. Стоимость выкупа прав аренды//Rway, вып. 2004. № 106, с. 10.

41. http://www.cbr.ru/credit/. Информация по кредитным организациям.

42. http://www.reuters.ru/. Данные финансового рынка.

43. http://www.zenit.ru/info/. Информация о Банке ЗЕНИТ.

44. http://www.onlinebroker.ru/.Аналитический раздел обзоров.

45. http://www.appraiser.ru/. Е.Е.Яскевич. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость недвижимости.