Ипотечное кредитования жилья

47

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Всероссийский заочно финансово-экономический институт

Филиал в городе Барнауле.

Факультет: Региональная кафедра: финансы и кредит

Дипломная работа

по дисциплине «Банки и небанковские кредитные организации, и их операции»

Тема: Ипотечное кредитования жилья

Студентки: Илюшкиной.С.В.

Факультет: Финансы и кредитный

Специальность: Финансы и кредит

Группа:5КП-1

Руководитель: Иванов.А.А.

Барнаул 2008

Содержание

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Глава 2. Основные особенности жилищного кредитования

2.1 Система жилищного кредитования и ее функции

2.2 Баланс интересов кредиторов и заемщиков

2.3 Условия предоставления кредита на примере АКБ «Росбанк», ОАО Алтайский филиал

Глава 3. Ипотечное кредитование в России

3.1 Нормативно-правовое регулирование в Российской Федерации

3.2 Банковская ипотека сегодня

3.3 Возможности развития банковского ипотечного кредитования

Глава 4. Ипотечное кредитование на примере АКБ «Росбанк», ОАО, Алтайский филиал

4.1 Основные сведения о предприятии

4.2 Организационная структура предприятия и должностные обязанности

4.3 Модель функционирования предметной области

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. В данной дипломной работе мной будет рассмотрена сущность ипотечного кредитования, основные особенности жилищного кредитования, так же в данной работе будет представлены примеры ипотечного кредитования на примере банка.

Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также приведен пример предоставления ипотечного кредита.

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования

1.1 Понятия ипотеки

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

-Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

-Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает не движимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

-В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

-В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом- закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

-В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

- гласности, или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверности -- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от (времени внесения его в ипотечную книгу);

- бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам;

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства.

Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие. (1. стр. 1)

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

-приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

-Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3.По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские;

4.По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм -- клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. (табл. 1.1).

Таблица 1.1 Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института.
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Таблица 1.2 Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов
различается по срокам (см. табл. 1.2).

По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.(2. стр. 12-16)

Глава 2.Основные особенности жилищного кредитования

2.1Система жилищного кредитования и ее функции

Операции жилищного кредитования в финансовом секторе экономики развитых стран составляют отдельный сегмент рынка кредитных ресурсов, который в структуре финансово-экономических отношений образует основу для формирования целого комплекса взаимосвязанных финансовых явлений, охватывающего такие области, как сбережение, инвестирование и финансирование денежных средств. Однако чтобы понять всю систему финансовых отношений и оценить возможности различных видов жилищного кредитования, необходимо рассмотреть основные особенности предоставления населению денежных ресурсов для улучшения жилищных условий.

Жилищное кредитование рассматривают как сложную интегрированную систему финансово-экономических процессов, связанных с обслуживанием запросов домохозяйств на приобретение жилой недвижимости в собственность и улучшение жилищных условий. Эта система встроена в национальную экономику, развитие которой зависит от ее эффективности. Жилищное кредитование также закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе.

Основными участниками такой системы являются заемщики и кредиторы. В роли заемщиков выступают домохозяйства или индивиды, которые заинтересованы в привлечении денежных средств для решения жилищных проблем. Кредиторами обычно выступают финансовые институты, которые аккумулируют сбережения домохозяйств и иные средства и предоставляют кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Когда широкие слои населения вовлечены в систему жилищного кредитования и им доступны условия заимствования средств, деятельность финансовых учреждений способствует повышению эффективности использования капитала в экономике.

Обеспечивая гражданам, доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не только важные экономические, но и социальные функции. Доступность ипотеки для большинства домохозяйств позволяет им приобрести жилье в наиболее сжатые сроки и тем самым способствует снижению социальной напряженности, создает основу стабильных взаимоотношений в обществе.(3. стр. 49-53)

2.2 Баланс интересов кредиторов и заемщиков

Особенности жилищного кредитования приводят к формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Совпадение требований является основой для создания и развития рынка этого вида финансовых услуг. Большая сумма кредита и длительность срока предоставления средств в пользование служат причиной того, что кредиторами в состоянии выступать только достаточно мощные финансовые посредники -- обладатели денежных средств, которые можно отвлечь на долгий срок без ущерба для операционной деятельности и состоятельности этих учреждений.

Особенности жилищного кредитования приводят к формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Совпадение требований является основой для создания и развития рынка этого вида финансовых услуг. Большая сумма кредита и длительность срока предоставления средств в пользование служат причиной того, что кредиторами в состоянии выступать только достаточно мощные финансовые посредники -- обладатели денежных средств, которые можно отвлечь на долгий срок без ущерба для операционной деятельности и состоятельности этих учреждении.

Предоставление услуг по жилищному кредитованию повышает риски работы таких посредников, поэтому одним из ключевых обстоятельств становится необходимость вводить механизмы, снижающие вероятность проявления этих рисков, или обеспечивать инструменты, компенсирующие (хотя бы частично) потери, связанные с отказом заемщика от исполнения договорных обязательств. В результате кредитор при принятии решения о выдаче кредита предъявляет к заемщику повышенные требования: стабильность источника и высокий уровень дохода, достаточный для обеспечения платежей по кредиту, отсутствие иных обязательств или условий, потенциально приводящих к значительному денежному оттоку или снижению платежеспособности заемщика.

Для сокращения вероятности потерь после выдачи денежных средств кредитор прописывает в кредитном договоре дополнительные условия, которые могут включать:

- залог имущества. Введение данного условия является основным методом обеспечения возвратности средств, предоставленных в рамках кредита. Залогом может выступать как при обретаемое по кредиту имущество, так и иные объекты движимого и недвижимого имущества заемщика; стоимость заложенного имущества должна превышать полную сумму обязательств по кредиту (основная сумма кредита и сумма начисленных процентов) на величину дополнительных расходов, которые кредитор понесет при реализации продукции. Кроме того, необходимо учитывать скидки на низкую ликвидность объектов залога. Преимуществом залога служит наличие ценностей, которые покрывают обязательства по кредиту;

-поручительство. Данный механизм представляет собой альтернативный вариант гарантий выплаты кредита. Он основан на предоставлении дополнительных гарантий со стороны третьих лиц, которые обязуются в случае прекращения платежей по кредиту со стороны заемщика выполнить принятые им обязательства по обслуживанию кредита. В роли поручителей традиционно выступают родственники заемщика, его друзья и коллеги;

-гарантии со стороны государственных органов или иных организаций. Фактически это вариант поручительства с особым поручителем, который обязуется погасить кредит, если у заемщика возникнут проблемы с платежеспособностью. Такого рода гарантии от лица государственных органов обычно предоставляют специально созданные агентства с четко обозначенным перечнем полномочий. Гарантии предоставляются по кредитам, выданным определенным категориям граждан, которым оказывается государственная поддержка (молодым семьям, студентам, домохозяйствам с низким уровнем дохода). Отличием этого механизма обеспечения выплат по кредиту является гарантия погашения любого кредита из определенной категории, если происходит дефолт заемщика. В роли института гарантий могут выступать и другие организации: так, многие предприятия гарантируют кредиты, выданные их работникам.

Помимо этого, для обеспечения сохранности имущества, выступающего в качестве объекта залога, необходимо, чтобы заемщик заключил договор имущественного страхования, где должно быть прописано, что выгодоприобретателем в случае наступления страхового случая является кредитор. Этот аспект особенно важен при жилищном кредитовании на большие суммы, когда залогом выступает приобретаемый объект недвижимости. Фактически при использовании механизма залога необходимо убедиться в том, что уровень связанных с ним рисков является низким.

Правильное использование механизма поручительства предполагает, что он действительно снижает риски невыплаты по кредиту, т.е. поручитель может обеспечить погашение кредита в случае возникновения проблем у заемщика. Следовательно, лицо, выступающее поручителем, обязано быть платежеспособным: гражданин должен иметь постоянный источник дохода, достаточный для выплат по кредиту. (3. стр.49-53)

В жилищном кредитовании, несмотря на наличие нескольких альтернативных инструментов гарантий, основным средством обеспечения обязательств по кредиту остается залог. В странах, где право гражданина на жилье закреплено в законодательстве и отсутствует фонд социального жилья, куда можно переселить заемщика, не выполняющего обязательства по кредиту, параллельно используются поручительства или одновременно несколько механизмов гарантирования платежей по кредиту.

Несколько по-иному выглядит ситуация со стороны заемщика, которого привлечение денежных средств в большом размере на длительный срок заставляет задуматься о том, сколько он будет платить по кредиту и как это снизит его потребление. В связи с этим заемщик с особой тщательностью подходит к изучению условий выдачи кредита, уделяя особое внимание следующим аспектам:

- процентной ставке;

- сроку кредитования;

- типу кредита;

- валюте займа.

Прежде всего, заемщика интересует, во что ему обойдется привлечение полного объема средств для приобретения квартиры. Основным параметром, который оказывает непосредственное влияние на стоимость обслуживания кредита, является процентная ставка.

Величина процентной ставки зависит и от срока кредитования. В большинстве случаев эта зависимость прямая, то есть при увеличении срока кредитования происходит рост процентных ставок. Такая их структура характерна для нормального рынка, когда рост процентной ставки служит вознаграждением за увеличенный срок отвлечения денежных средств. Иногда на рынке складывается обратная ситуация: при увеличении срока кредитования процентная ставка падает - случай инвертного рынка. Промежуточный случай -- независимость процентной ставки от срока отвлечения денежных средств - подразумевает, что при любом сроке кредитования она останется на постоянном уровне.(4.стр. 51-60)

Для жилищного кредитования также важен и срок кредитования. В связи с большой суммой кредита срок кредитования должен быть достаточным, чтобы обеспечить погашение кредита и начисленных процентов с учетом существующего уровня дохода заемщика. Согласно финансовой практике розничного банка, на обслуживание кредитных обязательств заемщик должен тратить не более 40% дохода, что вызвано необходимостью обеспечить достаточный уровень текущего потребления. Этот момент важен не столько для заемщика, сколько для кредитора, так как при невыполнении данного условия резко возрастает вероятность возникновения проблем с обслуживанием кредита со стороны заемщика.

Возможность появления аналогичных проблем зависит и от валюты кредитования. Для жилищного кредитования правильный выбор валюты особенно важен: кредитор должен сократить объем рисков по кредиту, заемщику же интересно снизить стоимость его обслуживания. При решении вопроса о валюте кредитования необходимо принимать во внимание интересы обоих участников. Банку, несмотря на выгоды от перекладывания валютных рисков на заемщика, необходимо учесть, что в таком случае возрастает вероятность дефолта заемщика при реализации этих рисков. В развитых странах практика жилищного кредитования основана на выдаче кредитов в национальной валюте.

Таким образом, создание профиля жилищного кредита требует комплексного подхода со стороны кредитора, который должен учесть интересы и риски обоих участников этой финансовой операции.

2.3 Условия предоставления кредита на примере АКБ «Росбанк», ОАО Алтайский филиал

Первичный рынок

Вторичный рынок

Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры

Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры

Требования к Заемщику

Необходимые документы

Первичный рынок

Условия предоставления кредита

процентная ставка
	срок кредита	доллары США, евро	рубли РФ
	а) на этапе инвестирования
	1-5 лет включительно	от 11,5%	от 13,5%
	6-10 лет включительно	от 12%	от 14%
	11 лет, 15 лет	от 12,5%	от 14,5%
	б) на "титульном" этапе (после оформления недвижимости в собственность Заемщика и в ипотеку Банку)
	1-5 лет включительно	от 9,5%	от 11,5%
	6-10 лет включительно	от 10%	от 12%
	11 лет, 15 лет	от 10,5%	от 12,5%
минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве; $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
максимальная сумма кредита	$500 000 (или эквивалент в другой валюте) для Москвы и Санкт-Петербурга; $300 000 (или эквивалент в другой валюте) для других регионов.
срок кредита	до 15 лет;
первоначальный взнос	определяется специальной программой компании-застройщика.
возможность досрочного погашения	по истечении 3 месяцев пользования кредитом
требования по страхованию	а) на этапе инвестирования - страхование жизни и здоровья заемщика ~0,7% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10%; б) на "титульном этапе" - комплексное ипотечное страхование ~1% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10% (страхование жизни и здоровья заемщика; страхование закладываемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование рисков утраты права собственности)

Вторичный рынок

Условия предоставления кредита

процентная ставка
	срок кредита	доллары США, евро	рубли РФ
	1-5 лет включительно	от 9,5%	от 11,5%
	6-10 лет включительно	от 10%	от 12%
	11 лет, 15 лет	от 10,5%	от 12,5%
минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве; $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
максимальная сумма кредита	$500 000 (суммы кредита свыше $500 000 рассматриваются индивидуально) или эквивалент в другой валюте;
срок кредита	до 15 лет;
первоначальный взнос	от 10% стоимости квартиры.
квартира	приобретается в собственность Заемщика
обеспечение кредита	залог (ипотека) приобретаемой квартиры
возможность досрочного погашения	по истечении 3 месяцев пользования кредитом
требования по страхованию	комплексное ипотечное страхование ~1% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10% (страхование жизни и здоровья заемщика; страхование закладываемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование рисков утраты права собственности)

Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры

Условия предоставления кредита

срок кредита	процентная ставка
	доллары США, евро	рубли РФ
1-5 лет включительно	от 9,5%	от 11,5%
6-10 лет включительно	от 10%	от 12%
11, 15 лет	от 10,5%	от 12,5%

Назначение	Приобретение другой недвижимости, в том числе и в строящихся объектах;
Минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве; $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
Максимальная сумма кредита	До $500 000 (суммы кредита свыше $500 000 рассматриваются индивидуально) или эквивалент в другой валюте, но не более 85% оценочной стоимости закладываемой квартиры;
Срок кредита	До 15 лет;
Досрочное погашение	Возможно по истечении 3 месяцев пользования кредитом;
Требования по страхованию	Комплексное ипотечное страхование ~1% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10% (страхование жизни и здоровья заемщика; страхование закладываемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование рисков утраты права собственности);

Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры

Срок кредита	Процентная ставка
	Доллары США, евро	Рубли РФ
1-5 лет включительно	От 9,5%	От 11,5%
6-10 лет включительно	От 10%	От 12%
11, 15 лет	От 10,5%	От 12,5%

Условия предоставления кредита

Назначение	На приобретение недвижимости: квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья, включая сблокированные жилые дома (таунхаусы); квартиры в многоквартирном доме на первичном рынке жилья, включая сблокированные жилые дома (таунхаусы), которую заемщик планирует приобретать у третьих лиц по принятым на первичном рынке жилья схемам, в том числе у не аккредитованного Банком Застройщика; комнаты в коммунальной квартире; земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом; земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, с последующей постройкой индивидуального жилого дома, либо без постройки; возводимый на уже принадлежащем Заемщику земельном участке индивидуальный жилой дом; коммерческая недвижимость (капитальные сооружения производственного, складского, гостиничного и офисного назначения)
Минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве; $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
Максимальная сумма кредита	До $500 000 (суммы кредита свыше $500 000 рассматриваются индивидуально) или эквивалент в другой валюте, но не более 85% оценочной стоимости закладываемой квартиры и не более 110% стоимости приобретаемой недвижимости;
Срок кредита	До 15 лет;
Досрочное погашение	Возможно по истечении 3 месяцев пользования кредитом;
Требования по страхованию	Комплексное ипотечное страхование ~1% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10% (страхование жизни и здоровья заемщика; страхование закладываемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование рисков утраты права собственности);

Требования к Заемщику

Общие требования

статус	Заемщиками могут являться дееспособные физические лица, обладающие документами, подтверждающими личность, действительными на территории РФ и позволяющими совершать сделки с недвижимостью;
возраст	возраст Заемщика и лиц, чьи доходы учитываются при расчете платежеспособности не менее -- 20 лет; на дату возврата кредита возраст не должен превышать пенсионный, установленный законодательством (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин). Для одного из указанных лиц обозначенный максимальный возраст может быть увеличен до 10 лет;
работа	наличие постоянного места работы (стаж на последнем месте работы -- не менее 6 месяцев, за исключением случаев, когда смена места работы связана с реорганизациями бизнеса), либо наличие источника постоянного дохода (например, сдача в аренду собственного помещения);
кредитная история	отсутствие негативной кредитной истории;
гражданство, регистрация	не имеют значения

Необходимые документы

	Обязательно предоставляются
1.	копия паспорта Заемщика/Со-заемщика (все страницы, включая незаполненные);
2.	копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Со-заемщика;
3.	копия документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.) Заемщика/Со-заемщика (при наличии);
4.	военный билет Заемщика/Со-заемщика или водительское удостоверение Заемщика/Со-заемщика;
	Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика/Со-заемщика:
5.	копия свидетельства о браке;
6.	копия свидетельства о рождении детей;
7.	копия свидетельства о расторжении брака;
8.	копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
	Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика/Со-заемщика;
9.	копия трудовой книжки Заемщика/Со-заемщика, заверенная Работодателем;
10.	справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (форма 2НДФЛ). При неофициальном характере дохода дополнительно может быть предоставлена справка от организации в произвольной форме с указанием фактического дохода Заемщика, либо доход может быть подтвержден в устной беседе с Вашим руководителем (кроме ПБОЮЛ и владельцев юридических лиц). При наличии дополнительных доходов от других организаций: - трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года по форме, утвержденной Министерством финансов РФ.
11.	краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме: информация о роде деятельности организации, в которой работает Заемщик, а также о должностных обязанностях Заемщика);
	Документы подтверждающие обязательства Заемщика/Со-заемщика:
12.	копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита, подтверждающие остаток ссудной задолженности и регулярные платежи по кредиту (при наличии);

Глава 3. Ипотечное кредитование в России

3.1 Нормативно-правовое регулирование в Российской Федерации

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав |на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога, недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его не действительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

-определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору, об ипотеке;

-переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

-установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

-уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

-четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операнда, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т. (6),(9 стр.124-128)

3.2 Банковская ипотека сегодня

Предоставление ипотечных кредитов населению является одним из традиционных направлений деятельности коммерческих банков развитых государств. В большинстве стран с переходной экономикой, в том числе и в России, текущий уровень развития банковских институтов и их мощность недостаточны для развития ипотечного кредитования в силу невозможности аккумулирования необходимых объемов средств на длительный срок; По данным Центрального банка РФ, на 1 января 2005 г. выдачей ипотечных кредитов занимались 218 коммерческих банков; при этом большинство из них только приступили к выдаче ипотечных кредитов и не имеют возможностей для формирования сбалансированного кредитного портфеля.

По оценкам аналитиков, эффективно выдавать ипотечные кредиты могут только крупные и некоторые средние банки, которые участвуют в системе рефинансирования, предлагаемой АИЖК, либо имеют стабильные источники привлечения средств.(7. данные ЦБ РФ)

Изменение основных показателей ипотечного кредитования физических лиц представлено в (табл. 34).

Отличительной особенностью банковского жилищного кредитования является низкий уровень просроченной задолженности в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. На протяжении 2004 г. данный показатель не превышал 0,1%, что существенно ниже аналогичных показателей для развитых стран. Низкий уровень просроченной задолженности обусловлен тем, что в России ипотечное кредитование доступно только гражданам с доходом выше среднего уровня. Наращивание кредитного портфеля за счет предоставления услуг гражданам со средним доходом приведет к резкому увеличению просроченной задолженности.

Ипотечные кредиты выдаются банками в 80 регионах России, однако развитие ипотечного кредитования происходит неравномерно: значительная часть предоставленных кредитов (более 52%) приходится на Москву и Московскую область.

Таблица 34.Показатели банковского ипотечного кредитования

	1 июля 2004 г.	1 октября 2004 г.	1 января 2005 г.
Объем кредитования физических лиц, млрд. руб. в том числе ипотечные кредиты, млрд. руб.	547,3	856,5	1212,9
Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц, %	1,16	1,36	1,52
Количество кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, ед. _	144	181	218
Количество субъектов РФ, в которых присутствует ипотечное кредитование, ед.	74	78	80
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млрд. руб.	10,7	13,9	17,8
Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.	7	11	9
Доля просроченной задолженности в объеме задолженности по жилищным кредитам, %	0,07	0,08	0,05

Существенная разница в темпах и масштабах внедрения системы ипотечного кредитования в тех или иных регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:

- различиями в уровне доходов населения;

-разным уровнем развития финансовых посредников и системы
жилищного кредитования;

-объемом рынка жилья и возможностями, которые открываются
перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);

-наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, риелторских фирм, нотариальных контор и др.

Принимая во внимание перспективы экономического развития России и ее банковского сектора, большинство крупных и средних банков рассматривают ипотечное кредитование как приоритетное направление развития розницы. Несмотря на увеличение числа банков, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию, характер взаимодействия участников и тип развития отрасли свидетельствуют о низком уровне конкуренции. Во многих регионах России предложение ипотечных кредитов ограничено: два -- три банка предлагают ипотечные кредиты, при этом само количество ипотечных программ невелико, т.е. отсутствует гибкая система кредитования. Типичным вариантом является кредитование только по одной схеме, которая не может быть адаптирована под индивидуальные потребности заемщика.

Совершенно иная ситуация сложилась в Москве: высокий уровень доходов населения и развитый сектор финансовых услуг обеспечивают широкий перечень ипотечных программ, предлагаемых населению. Банковские ипотечные программы разрабатываются для целевых клиентских сегментов и соответствуют стратегии банка в области развития розничных услуг. Существующие программы ипотечного кредитования можно охарактеризовать с помощью следующих критериев:

- уровень дохода целевой клиентской аудитории и степень его официального подтверждения: банки готовы кредитовать только граждан с доходом выше среднего; выделение определенных сегментов зависит от формируемого профиля клиентской базы;

-тип приобретаемого жилья: приобретение квартиры на первичном/вторичном рынке; кредит будет направлен на покупку комнаты -- дома -- квартиры -- дачи;

-соотношение суммы кредита и собственных средств заемщика:
традиционным для банков является вариант 70:30, но на данный момент на рынке представлены и ипотечные программы, позволяющие получить кредит на приобретение жилья при наличии

собственных сбережений в размере 10-11% от его стоимости;

- срок кредитования: короткий (1-3 года), средний (3-5 лет), долгий (свыше 5 лет);

-валюта кредитования: кредит выдается в рублях или в иностранной валюте (доллары США или европейская валюта).

Условия предоставления банковских ипотечных кредитов ориентированы на граждан, имеющих стабильный источник доходов выше среднего уровня. В качестве оптимального профиля банковского жилищного кредита в начале 2005 г. рассматривался следующий вариант (выявленный по результатам агрегирования экспертных оценок аналитиков и заявлений участников рынка): срок кредитования от 4 до 7лет, процентная ставка 12-16% в рублях, первый взнос -- 30%, обслуживание кредита должно составлять не более 50-60% от суммарных доходов семьи заемщика. Даже при небольшой сумме кредита, полученного для приобретения квартиры, ежемесячные выплаты по нему в среднем по России превышают 10 тыс. руб.

В качестве обеспечения используются: а) залог; б) приобретение жилья в

собственность, оформленную на дочерние фирмы, с последующей передачей в собственность заемщика после возврата кредита; в) финансовые поручители. Обычно для гарантии помимо залога требуются подписи двух финансовых поручителей. Многие банки взимают за рассмотрение кредитной заявки комиссию. Эта комиссия обычно уплачивается заемщиком независимо от результата кредитного анализа. В качестве частичного решения данной проблемы принято рассматривать внедрение системы кредитных бюро, которые аккумулируют информацию о заемщиках и их кредитных историях. Предполагается, что функционирование кредитных бюро снизит издержки банка на этапе отбора заемщиков.

Сложность оформления ипотечного кредита, его дороговизна и высокие требования к заемщику привели к тому, что для улучшения жилищных условий некоторые граждане привлекают потребительские кредиты. Если у гражданина есть сбережения в размере более 60--70% от стоимости приобретаемого жилья, то более привлекательным для него оказывается привлечение потребительского кредита на срок до трех лет. Отказ от ипотечного кредитования в этом случае обусловлен тем, что его оформление и обслуживание стоят дороже и требуют больших усилий от заемщика.

Сохранение нынешних условий ипотечного кредитования ограничивает возможности граждан со средним уровнем дохода по привлечению кредита для улучшения жилищных условий. Таким образом, наращивание банками ипотечного кредитования за счет привлечения граждан со средним уровнем дохода невозможно в среднесрочной перспективе-- если не будет существенной корректировки условий кредитования в сторону снижения процентных ставок при одновременном увеличении срока.(8.стр 51)

3.2 Возможности развития банковского ипотечного кредитования

В качестве одного из вариантов развития ипотечного кредитования в России рассматривается банковская ипотека. Как показывает опыт развивающихся стран, перспективы развития этого механизма кредитования в странах с неразвитой финансовой отраслью экономики невелики вследствие слабости банковского сектора, ограниченных возможностей привлечения долгосрочных ресурсов и отсутствия эффективных механизмов рефинансирования, которые необходимы для существования банковской ипотеки. В российском банковском секторе ситуация аналогична. Так, несмотря на достаточно большое количество кредитно-финансовых институтов, величина банковской системы невелика: в январе 2005 г. суммарный размер активов кредитных организаций составлял 6,87 трлн. руб. (248,12 млрд. долл.). Доля банковских активов по отношению к ВВП составляет 45%, что существенно ниже уровня развитых стран.(9.)

Критическим фактором для определения возможностей выдачи ипотечных кредитов является ориентация банков на кредитную деятельность как одну из основных сфер банковской активности. В течение последних лет произошло изменение структуры деятельности банковского сектора: коммерческие банки смогли увеличить предложение банковских услуг; они стали в большей степени ориентироваться на кредитные операции, чем на операции на рынке ценных бумаг. Так, в декабре 2003 г. доля предоставленных кредитов в суммарных активах банков увеличилась по сравнению с началом года с 52 до 56%; на конец декабря 2004 г. она достигла 63%.

Однако текущий размер кредитного портфеля недостаточен для развития российской экономики: по отношению к ВВП суммарный объем кредитного портфеля банковских организаций составляет 26% (в 2003 г. -- 22%, в 2002 г. -- 19%). Аналогичная ситуация характерна для других стран посткоммунистического пространства (см. табл. 35).

Рост кредитного портфеля происходил как за счет увеличения объемов кредитования предприятий и организаций, так и за счет массового выхода банков на рынок потребительского кредитования

При выдаче кредитов физическим лицам увеличивается принимаемый объем рисков. Наименее рискованным сегментом потребительского кредитования являются как раз ипотечные кредиты ввиду наличия залога недвижимости и поручительств за платежеспособность заемщика. Однако доля этого вида кредитования в кредитной массе по физическим лицам на данный момент незначительна.

Таблица 35.Соотношение суммарного объема кредитов банковского сектора и ВВП для стран с переходной экономикой в 2000-2003 гг., в %.

Страна	2000	2001	2002	2003
Россия	13,1	16,7	18,7	22,3
Беларусь	16,5	14,9	15,7	17,8
Украина	12,4	14,5	19,4	27,1
Страны Восточной Европы	17,5	18,3	19,2	-
Страны Центральной и Восточной Европы и Балтии	29,9	30,1	31,4	-

В настоящее время емкость российской банковской системы мала, и банки пока не готовы к масштабному наращиванию кредитования под приемлемые для бизнеса ставки. Подобные факторы существенно повышают риск ведения бизнеса в реальном секторе, особенно в условиях усиления конкуренции, с чем сегодня сталкиваются отечественные предприятия. При такой динамике расширение государственной поддержки банковского ипотечного кредитования приведет к появлению у банков новой ниши. Ввиду привлекательности этого сегмента они, очевидно, станут меньше кредитовать промышленные предприятия, что, в свою очередь, в условиях дефицита оборотного капитала в реальном секторе экономики сформирует предпосылки к снижению экономического роста.

Еще одним барьером для роста банковской ипотеки является неспособность банков к масштабному долгосрочному кредитованию. Для сравнения: в декабре 2004 г. доля кредитов, выданных коммерческим предприятиям и организациям на срок свыше 3 лет, составляла 11% (см. табл. 36). Такая структура кредитной деятельности свидетельствует об ограниченных возможностях массового распространения банковской ипотеки.

Подобная структура кредитного портфеля определяется привлеченными ресурсами: средства граждан привлекаются преимущественно на короткие сроки. Эта ситуация обусловлена прежде всего низким уровнем доверия к банкам со стороны населения, а также непривлекательностью банковских ставок, наличием альтернативных инструментов сбережения и приумножения средств. Средний уровень дохода по банковским вкладам в 2004 г. был недостаточным для нивелирования инфляционной динамики.

Таблица 36. Разбивка по срочности кредит выданных нефинансовым предприятиям и организациям (с учетом рублевой и долларовой инфляции), в ценах 2004 г.

	Декабрь 2004	Февраль 2004	Февраль 2003
Срок кредитования	млрд. руб.	%	млрд. руб.	%	млрд. руб.	%
на срок до 30 дней	235	9	334	15	288	16
на срок от 31 до 90 дней	186	7	143	6	148	8
на срок от 91 до 181 дня	330	12	237	11	270	15
на срок от 181 дня до 1 года	860	32	672	30	496	28
на срок от 1 до 3 лет	800	29	638	28	431	24
на срок свыше 3 лет	312	11 .	220	10	143	8
Всего	2723	100	2244	100	1777	100

В последнее время наблюдается рост сбережений, аккумулированных на банковских депозитных счетах. Однако данного увеличения объема депозитов со сроком от года до трех лет пока недостаточно для финансирования кредитной активности банков.

Рост доли платных депозитов приводит к удорожанию источников кредитной активности банка и ограничивает возможности развития ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе.

Небольшие сроки, на которые привлекаются сбережения, сужают возможности кредитных организаций по трансформации этих средств в долгосрочные инвестиции. При этом увеличение объема вкладов населения предъявляет повышенные требования к финансовой устойчивости банков и к уровню их ликвидности, поскольку, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, вкладчик имеет право изъять из банка вклад любого типа в любой момент. В условиях низкого уровня доверия к банковской системе и в отсутствие системы страхования вкладов эта гарантия является вынужденной.