Ипотечное кредитования жилья

Согласно опросу, проведенному «Российским экономическим барометром» в начале 2005 г., основными факторами, ограничивающими развитие кредитной деятельности банковских организаций, являются следующие: недостаточный объем кредитных ресурсов, низкая платежеспособность потенциальных заемщиков, снижение числа первоклассных заемщиков, жесткая политика, проводимая Банком России по снижению уровня аккумулированных рисков и диверсификации кредитного портфеля банков.(10).

Прогноз развития банковской системы России зависит не только от динамики основных макроэкономических показателей и институциональных условий деятельности банков, но и от реализуемых ими стратегий. На данный момент большинство крупных и средних банков ориентированы на увеличение кредитного портфеля за счет наращивания объемов потребительского кредитования. Именно этот вид банковской деятельности наиболее привлекателен: высокие темпы роста и доходность данного сегмента привели к активному выходу на этот рынок иностранных банков, а также средних финансовых институтов. Ипотечное кредитование, безусловно, рассматривается как стратегическое направление развития банковского сектора в среднесрочной перспективе. По прогнозам аналитических агентств, в ближайшие 3-5 лет ожидается поступательное развитие банковского сектора, которое будет достигнуто в основном за счет наращивания кредитного портфеля путем активизации обслуживания предприятий реального сектора и роста объемов потребительского кредитования.

Таким образом, основные проблемы развития банковской ипотеки во многом определяются тремя существенными диспропорциями финансового рынка:

- современный российский финансовый рынок характеризуется неравномерностью развития отдельных секторов; отсутствует ликвидный рынок долговых ценных бумаг;

- существует разрыв между объемом ресурсов, привлеченных российскими финансовыми институтами, и объемом финансовых активов в экономике, которые сосредоточены у населения;

- наблюдаемое в банковском секторе противоречие между краткосрочным характером ресурсов, привлекаемых финансовыми посредниками, и долгосрочным характером средств, необходимых для финансирования экономического роста и обеспечения финансовой стабильности, носит в России ярко выраженный характер. Наличие такого противоречия является серьезным препятствием для развития банковского ипотечного кредитования.

Увеличение кредитной активности банковских организаций, достаточной для обеспечения прогнозируемого экономического роста, сдерживают слабая привлекательность для населения банковских вкладов в качестве инструмента сбережения и отсутствие эффективных механизмов рефинансирования долгосрочных кредитов. Поиск альтернативных источников фондирования банковской ипотеки на данный момент является ключом к ее дальнейшему развитию. Кроме того, существует ряд институциональных факторов, которые препятствуют развитию банков как источников дополнительной ликвидности: низкий уровень доверия населения к банковской системе, непрозрачность финансового, сектора, проблемы с реализацией системы страхования вкладов.

Наличие подобных факторов показывает, что банковская ипотека в России имеет весьма ограниченные перспективы развития, и сначала целесообразно развивать небанковскую ипотеку -- оптимальный механизм решения проблемы жилищного кредитования, доказавший свою эффективность в странах Восточной Европы. Именно такая система ипотечного кредитования позволяет создать основу для будущей банковской ипотеки. Как показали проведенные исследования исторического развития жилищного кредитования в странах с переходной экономикой, внедрение накопительной ипотеки позволяет привлечь средства граждан в реальный сектор экономики, создать предпосылки для решения проблемы обеспечения жильем населения и сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов, что в среднесрочной перспективе приведет к развитию банковских организаций. (11. стр. 326-332)

Глава 4. Ипотечное кредитование на примере АКБ «Росбанк», ОАО Алтайский филиал

4.1 Основные сведения о предприятии

Акционерный коммерческий банк «РОСБАНК» -- многопрофильный частный финансовый институт, один из лидеров российской банковской системы. По состоянию на 1 января 2008 г. собственный капитал РОСБАНКа составил 35 309,33 млн. рублей, а суммарные активы - 510 928,81 млн. рублей. Основным акционером банка является “КМ Инвест”. Французская банковская группа «Сосьете Женераль» владеет 19,999% акций банка.

РОСБАНК последовательно реализует стратегию создания универсального финансового института национального масштаба и обслуживает все категории клиентов.

Ключевыми направлениями деятельности РОСБАНКА являются розничное, корпоративное, инвестиционно-банковские услуги и работа с состоятельными частными клиентами (private banking). В настоящий момент РОСБАНК обладает крупнейшей в стране частной региональной сетью: около 600 точек обслуживания, включая 65 филиалов. Филиалы банка действуют в 71 регионе Российской Федерации. Его дочерние банки работают в Белоруссии и Швейцарии.

Наиболее важным для банка является развитие розничного бизнеса. РОСБАНК активно работает с населением, предлагая различные варианты вкладов и разнообразные кредитные продукты. Банк занимает лидирующие позиции на рынке потребительского и ипотечного кредитования. Частными клиентами РОСБАНКА являются более 5 миллионов человек.

РОСБАНК всегда славился высоким качеством обслуживания корпоративного бизнеса. Каждое третье из 300 крупнейших предприятий нашей страны является клиентом РОСБАНКА. Среди них такие известные российские компании, как ВО «Алмазювелирэкспорт», РАО «Газпром», ОАО «Русский Алюминий», ГМК «Норильский никель», ОАО НК «Роснефть», ОАО «Северная нефть», ОАО «Связьинвест» и другие.

РОСБАНК активно развивает инвестиционное направление деятельности, являясь крупнейшим организатором и андеррайтером на рынке рублевых корпоративных и муниципальных облигаций.

Плодотворное сотрудничество с отечественными и зарубежными финансово-кредитными институтами обеспечивает высокое доверие к РОСБАНКУ, что позволяет на выгодных условиях проводить клиентские платежи, эффективно управлять собственной ликвидностью и привлекать ресурсы для клиентов. Корреспондентская сеть Росбанка включает Bank of New York, Bank of Tokyo-Mitsubishi, Commerzbank, Credit Suisse First Boston, HSBC Bank USA, Sampo Bank, IntesaBCI, Nordea Bank Norge A.S.A. и другие надежные банки.

РОСБАНК работает с малым и средним бизнесом, предлагая различные услуги в сфере кредитования. По итогам 2006 года объем кредитов, выданных МСБ, вырос в 3,6 раза и составил 6,9 млрд. рублей. В течение года финансовые ресурсы на пополнение оборотных средств и развитие бизнеса получили более 6 тысяч представителей МСБ.

Значительные результаты демонстрирует и направление private banking. Сегодня в РОСБАНКЕ обслуживается более 1500 счетов частных состоятельных клиентов, объем средств на их счетах уже превысил 1,5 млрд. долларов США.

На протяжении всей своей истории РОСБАНК большое внимание уделяет реализации социальных проектов. Один из них - грантовая программа «Новый день», которую банк проводит совместно с Детским фондом Организации Объединенных Наций (UNICEF) и Фондом Организации Объединенных Наций (UN Foundation). В РОСБАНКЕ также действует внутрикорпоративная благотворительная программа частных пожертвований сотрудников банка «Право помогать есть у каждого». Банк поддерживает и культурные проекты: выставочные программы Музеев московского Кремля, новые постановки театра «Современник».

РОСБАНК имеет кредитные рейтинги трех крупнейших международных агентств: Moody's, Standard & Poor's и Fitch. В ноябре 2006 года авторитетный британский журнал «The Banker» удостоил РОСБАНК престижной награды «Bank of the Year», признав его лучшим финансовым институтом России. В рамках ежегодного конкурса известного российского делового журнала «Компания» РОСБАНК стал обладателем премии «Компания года-2006», победив в номинации «Банки». В 2007 году РОСБАНК стал победителем в номинации «Розничный банк» категории «Результат и успех» профессиональной премии «Финансовый Олимп» и Председатель правления А.В.Попов награжден Национальной банковской премией «За эффективное управление банком».

РОСБАНК - один из самых надежных российских банков. Это делает его привлекательным для всех, кто хотел бы сохранить и приумножить накопленные денежные средства, получить качественные банковские услуги.

Алтайский филиал ОАО АКБ «РОСБАНК»

Дата регистрации: 01.12.2004

Регистрационный номер: 2272/66 Адрес: 656031, Барнаул, пр. Строителей, 43 Телефон: (3852) 62-50-95

Директор Накиев Ринас Ахматзакиевич

К/с 30101810500000000773 в ГРКЦ ГУ Банка России по Алт. краю

БИК 040173773

ИНН 7730060164

КПП 220202001

ОКПО 75999978

4.2 Организационная структура предприятия и должностные обязанности

На практике применяются множество механизмов обеспечивающих эффективную работу предприятия, начиная от обратной связи, как инструмента функции контроля и заканчивая управлением настроений групп и коллектива в целом как процесса функции мотивации. Организационная структура представляет собой совокупность частей одного целого, некоторые из которых можно выделить четко. На рисунке 1 представлена организационная структура ОАО АКБ «РОСБАНК»

47

Рисунок 1 - Организационная структура ОАО АКБ «РОСБАНК"

Кредитно-депозитное управление состоит из двух подразделений: депозитный отдел и кредитный отдел. Начальник кредитного отдела контролирует работу подчиненных, занимается анализом показателей, а так же предоставляет отчет о проделанной работе руководству банка. В кредитном отделе работают 10 операторов, которые занимаются вводом информации в компьютеры, они обрабатывают полученные данные от клиентов и занимаются оформление заявок на получение кредита. Администратор занимается обслуживанием компьютерной и оргтехники, устанавливает прикладное программное обеспечение.

4.3 Модель функционирования предметной области

Выдача кредитов производится на основании заключенных двухсторонних договоров.

Размер выданного кредита зависит от платежеспособности клиента.

Этапы оформления ипотечного кредита:

-Служебная записка в отдел безопасности при первом визите клиента

-Анализ платежеспособности заемщика

-Составление карточки клиента

-Экспертное заключение

Заключения делятся по модификациям:

- стандартное;

- ломбард;

- инвестиционное.

1) Заполняется лист визирования (отправляется в сканированном виде с визами в Москву)

2) Лист визирования согласован с Москвой, содержит подписи ответственных лиц

3) Составляется письмо-подтверждение

4) Все документы с листом визирования + документы на квартиру передаются специалисту по оформлению ипотечных кредитов

5) Идёт проверка документов

6) Заполняются сведения о заёмщике, созаёмщиках, о кредите, квартире

7) Происходит слияние заполненных сведений с шаблонами кредитного договора

8) Осуществляется открытие счёта заёмщику. Для этого необходимы следующие документы:

- заявление от клиента;

- анкета клиента;

- карточка с образцами подписей (ФИО, паспортные данные, подпись)

9) Ведётся проверка юридическим отделом

10) Встреча с клиентом для подписания договорной базы

11) Заявление от клиента (подпись):

- на перевод с ПБС денежных средств в счёт погашения на ссудный счёт;

- на зачисление суммы кредита на счёт.

- сумма списания денежных средств на счёт продавца;

- на страховую компанию.

На рисунке 3 представлена схема поступления заявки на оформления кредита в кредитном отделе банка.

От клиента поступает заявка на выдачу кредита. Администратор заносит необходимые данные в систему, где она обрабатываются.

После того, как проверка документов проведена, клиенту выдается кредит.

Рисунок- 3 схема поступления заявки на оформления кредита в кредитном отделе банка.(12)

Заключение

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

2. По целям кредитования:

3. По виду кредитора:

4. По виду заемщиков:

5. По способу рефинансирования:

6. По срокам кредитования:

7. По способу амортизации долга:

8. По виду процентной ставки:

9. По возможности досрочного погашения:

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Жилищное кредитование рассматривают как сложную интегрированную систему финансово-экономических процессов, связанных с обслуживанием запросов домохозяйств на приобретение жилой недвижимости в собственность и улучшение жилищных условий. Эта система встроена в национальную экономику, развитие которой зависит от ее эффективности. Жилищное кредитование также закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе. Основными участниками такой системы являются заемщики и кредиторы. В роли заемщиков выступают домохозяйства или индивиды, которые заинтересованы в привлечении денежных средств для решения жилищных проблем. Кредиторами обычно выступают финансовые институты, которые аккумулируют сбережения домохозяйств и иные средства и предоставляют кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Основная задача данных взаимоотношений нахождения оптимальных условий, как для заемщика, так и для кредитора. Для заемщика важно тщательностью подходит к изучению условий выдачи кредита, уделяя особое внимание следующим аспектам:

- процентной ставке;

- сроку кредитования;

- типу кредита;

- валюте займа.

Кредитор при принятии решения о выдаче кредита предъявляет к заемщику повышенные требования: стабильность источника и высокий уровень дохода, достаточный для обеспечения платежей по кредиту, отсутствие иных обязательств или условий, потенциально приводящих к значительному денежному оттоку или снижению платежеспособности заемщика.

средств кредитор прописывает в кредитном договоре дополнительные условия, которые могут включать:

- залог имущества.

-поручительство.

-гарантии со стороны государственных органов или иных организаций.

Если кредитор будет уверен в платежеспособности заемщика , а заемщика в свою очередь будут удовлетворять условия предоставления ипотечного кредитования , то после оформления соответствующих документов клиент может получить свой кредит.

В данной работе были рассмотрены условия ипотечного кредитования, как на первичном, так и на вторичном рынке, а также необходимые документы для получения кредита.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Принимая во внимание перспективы экономического развития России и ее банковского сектора, большинство крупных и средних банков рассматривают ипотечное кредитование как приоритетное направление развития розницы. Несмотря на увеличение числа банков, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию, характер взаимодействия участников и тип развития отрасли свидетельствуют о низком уровне конкуренции. Во многих регионах России предложение ипотечных кредитов ограничено: два -- три банка предлагают ипотечные кредиты, при этом само количество ипотечных программ невелико, т.е. отсутствует гибкая система кредитования. Типичным вариантом является кредитование только по одной схеме, которая не может быть адаптирована под индивидуальные потребности заемщика.

Условия предоставления банковских ипотечных кредитов ориентированы на граждан, имеющих стабильный источник доходов выше среднего уровня. В качестве оптимального профиля банковского жилищного кредита в начале 2005 г. рассматривался следующий вариант (выявленный по результатам агрегирования экспертных оценок аналитиков и заявлений участников рынка): срок кредитования от 4 до 7лет, процентная ставка 12-16% в рублях, первый взнос -- 30%, обслуживание кредита должно составлять не более 50-60% от суммарных доходов семьи заемщика. Даже при небольшой сумме кредита, полученного для приобретения квартиры, ежемесячные выплаты по нему в среднем по России превышают 10 тыс. руб.

Сложность оформления ипотечного кредита, его дороговизна и высокие требования к заемщику привели к тому, что для улучшения жилищных условий некоторые граждане привлекают потребительские кредиты.

Сохранение нынешних условий ипотечного кредитования ограничивает возможности граждан со средним уровнем дохода по привлечению кредита для улучшения жилищных условий. Таким образом, наращивание банками ипотечного кредитования за счет привлечения граждан со средним уровнем дохода невозможно в среднесрочной перспективе-- если не будет существенной корректировки условий кредитования в сторону снижения процентных ставок при одновременном увеличении срока.

Таким образом, основные проблемы развития банковской ипотеки во многом определяются тремя существенными диспропорциями финансового рынка:

- современный российский финансовый рынок характеризуется неравномерностью развития отдельных секторов; отсутствует ликвидный рынок долговых ценных бумаг;

- существует разрыв между объемом ресурсов, привлеченных российскими финансовыми институтами, и объемом финансовых активов в экономике, которые сосредоточены у населения;

- наблюдаемое в банковском секторе противоречие между краткосрочным характером ресурсов, привлекаемых финансовыми посредниками, и долгосрочным характером средств, необходимых для финансирования экономического роста и обеспечения финансовой стабильности, носит в России ярко выраженный характер. Наличие такого противоречия является серьезным препятствием для развития банковского ипотечного кредитования. Увеличение кредитной активности банковских организаций, достаточной для обеспечения прогнозируемого экономического роста, сдерживают слабая привлекательность для населения банковских вкладов в качестве инструмента сбережения и отсутствие эффективных механизмов рефинансирования долгосрочных кредитов. Поиск альтернативных источников фондирования банковской ипотеки на данный момент является ключом к ее дальнейшему развитию. Кроме того, существует ряд институциональных факторов, которые препятствуют развитию банков как источников дополнительной ликвидности: низкий уровень доверия населения к банковской системе, непрозрачность финансового, сектора, проблемы с реализацией системы страхования вкладов. Наличие подобных факторов показывает, что банковская ипотека в России имеет весьма ограниченные перспективы развития, и сначала целесообразно развивать небанковскую ипотеку -- оптимальный механизм решения проблемы жилищного кредитования, доказавший свою эффективность в странах Восточной Европы. Именно такая система ипотечного кредитования позволяет создать основу для будущей банковской ипотеки. Как показали проведенные исследования исторического развития жилищного кредитования в странах с переходной экономикой, внедрение накопительной ипотеки позволяет привлечь средства граждан в реальный сектор экономики, создать предпосылки для решения проблемы обеспечения жильем населения и сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов, что в среднесрочной перспективе приведет к развитию банковских организаций.

На данный момент можно сказать, что увеличилось число банков выдающих ипотечные кредиты, возросла государственная поддержка ипотечных программ, но по прежнему приобретения жилья в кредит доступна не всем, т.к. зачастую доходы наших граждан не достаточны для выплаты ежемесячных платежей по кредиту. И, на мой взгляд, основной задачей ипотечного кредитования должно стать предоставления таких условий кредитования, при которых граждане с низким и средним достатком могли бы позволить себе взять жилье в ипотеку.

Список использованной литературы:

1. Разумова, Ирина Анатольевна. Ипотечное кредитование: [учеб, пособие для вузов по специальности "Финансы и кредит] / И.А. Разумова. - СПб. и др.: Питер, 2005,- 207 с. :

2. Жилищный кредит (ипотека): учеб.-практ. пособие / под ред. Ю. Ф.

3. Симионова. - Изд. 2-е, перераб. и доп. - М.; Ростов н/Д: МарТ, 2005. - 239 с.

4. Жилищная ипотека: Приобретение квартиры в кредит : памятка по оформлению договора и защите прав кредитуемого : Решение жилищного вопроса за три месяца. Законодательство и док. по ипотеке. - СПб.: Питер, 2004. - 64 с.

5. www.rosbank.ru

6. Гражданский Кодекс РФ

7. Данные взяты из свободных данных ЦБ РФ, опубликованных в отчете «Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской федерации физическим лицам в 2004 году.

8. Россия: Экономическое и финансовое положение.-ЦБ РФ, апрель 2005,с.51

9. Каменецкий, Михаил Ильич. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) [Текст] / М. И. Каменецкий, Л. В. Донцова, С. М. Печатникова. - М. : Дело и Сервис, 2006. - 271 с.

10. Батяева А. Банки о своей кредитной политике.- Веди,Russian Economic Development, 22 апреля 2005г.

11. Ипотека в России А.В.Толкушкин, В.Б.Иванов, А.Н.Кузьминов и др.; Под ред. А.В. Толкушкина. - М.: Юристъ, 2002. - 525 с.