Роль банківської системи України в організації іпотечного кредитування

План

• Вступ
• Розділ 1. Теоретичні аспекти існування інституту іпотеки в Україні
• 1.1 Історична ретроспектива розвитку інституту іпотеки
• 1.2 Сутність інституту іпотеки в Україні
• 1.3 Можливість настання іпотечної кризи в Україні
• Розділ 2. Участь банків організації іпотечного кредитування в Україні
• 2.1 Характеристика системи іпотечних установ в Україні
• 2.2 Характеристика участі банківських установ в процесі організації іпотечного кредитування в Україні
• 2.3 Проблеми іпотечних відносин за участю банківських установ
• Розділ 3. Сучасні напрями розвитку іпотечного кредитування в Україні
• 3.1 Перспективні заходи направлені на розвиток інституційної складової іпотечного кредитування в Україні
• 3.2 Механізми податкового стимулювання іпотеки
• 3.3 Іпотечне страхування, як напрямок розвитку іпотечних відносин
• Висновки
• Список використаної літератури

ВСТУП

В сучасних умовах розвитку банківської системи України іпотечному кредитуванню приділяється особлива увага. Комерційні банки акумулюють ресурси, призначені для фінансування реального сектора економіки, визначають форми забезпечення кредитів. Характерною ознакою розвитку банківської системи України в останні роки, що свідчить про поглиблення ринкових засад її функціонування, є те, що комерційні банки почали досить активно працювати з фізичними особами. Зросли не тільки суми залучених депозитних вкладів громадян, але й обсяги кредитів, які банки активно видають фізичним особам, зокрема динамічно розвивається іпотечне кредитування. Про розвиток і стабільність фінансово-економічної системи будь-якого суспільства значною мірою можна судити за розмірами використання кредитів громадянами та підприємствами. Попит на послуги іпотечного кредитування, який виник в процесі розвитку ринкових відносин, поставив комерційні банки України перед необхідністю вдосконалення форм та методів діяльності в системі іпотечного кредитування.

З огляду на вищезазначене особливо актуальною є проблема детального вивчення діяльності комерційних банків на ринку іпотечного кредитування, визначення джерел і способів залучення фінансових ресурсів для реалізації іпотечних програм.

Не менш важливим є питання дослідження механізму взаємодії підрозділів комерційного банку при роботі з майном, запропонованим як забезпечення зобов'язань за іпотечним кредитом.

У зв'язку з цим великого значення набуває вивчення досвіду функціонування іпотечних та універсальних банків в країнах з розвинутою економікою, практика надання іпотечних кредитів та форми залучення коштів для фінансування довгострокових іпотечних кредитів, багато з яких в наш час є абсолютно новими для українських комерційних банків. Але це лише певна частина основної проблематики. Потребує подальшого дослідження різноманітність інструментів і технологій іпотечного кредитування та застосування їх комерційними банками при здійсненні іпотечних операцій.

Проблеми розвитку ринку іпотечного кредитування як складової ринку фінансових послуг через об'єктивні історичні обставини вивчено недостатньо. Вагомий внесок в розробку проблем іпотечного кредитування внесли таки зарубіжні економісти, як Г. Асхауер, Д. Джонсон, Лівінгстон Г.Дуглас, М. Левін, Джон Ф. Маршалл і Випул К. Бансал, Л. Міхаел, Дж.Шерман, М. Шнайдерман, Р. Страйк, Дж. Фрідман, Н. Ордуей. Окремі аспекти досліджені в працях відомих українських та російських вчених О.Євтуха, С. Кручка, В. Кудрявцева, Н. Косарєвої та інших.

Високо оцінюючи вклад вітчизняних та зарубіжних авторів у вирішення питань функціонування комерційних банків в системі іпотечного кредитування, слід зазначити про об'єктивну необхідність подальшого поглиблення теоретичних досліджень і практичних розробок проблем їх діяльності з урахуванням специфіки національної системи іпотечного кредитування.

Метою роботи є узагальнення теоретичних і методичних засад становлення і розвитку системи іпотечного кредитування в Україні та подальше вдосконалення діяльності банків в системі іпотечного кредитування.

Для досягнення поставленої мети були визначені наступні задачі:

· дослідити економічну сутність та уточнити поняття «інститут іпотечного кредитування»;

· визначити роль банківських установ в системі іпотечного кредитування та їх основні функції;

· визначити загальносвітові тенденції та специфічні риси розвитку національної системи іпотечного кредитування;

· обґрунтувати необхідність розробки пропозицій щодо вдосконалення інституціонального забезпечення системи іпотечного кредитування з метою відповідного захисту учасників ринку іпотечного кредитування;

· визначити основні етапи становлення збалансованої системи іпотечного кредитування в Україні.

Об'єкт дослідження - діяльність комерційних банків на ринку іпотечного кредитування.

Предмет дослідження - система кредитних відносин, що виникає з приводу видачі, обслуговування, продажу та сек'юритизації іпотечних активів і оцінки заставленого майна як забезпечення зобов'язань за іпотечним кредитом.

Розділ 1. Теоретичні аспекти існування інституту іпотеки в Україні

1.1 Історична ретроспектива розвитку інституту іпотеки

Термін «іпотека» вперше з'явився в Греції в кінці VII - початку VI століть до н.е. Появі його послужила та обставина, що в 621 році до н.е. правитель Драконт ввів порядок, згідно якому посягання на приватну власність суворо каралися. Можливо, несправедливо, але пізніше за його порядками в історії закріпилося визначення «драконівські закони». Продовжив почин один з легендарних афінських мудреців Солон, який в 594 до н.е. здійснює свої знамениті реформи. Спочатку в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особа боржника, якому у разі несплати боргу загрожувало рабство. Для цього оформлялися зобов'язання, а на межі що належить позичальникові земельної території ставився стовп з написом про те, що вказана власність служить забезпеченням претензії кредитора в певній сумі. На такому стовпі, що отримав назву «іпотека»" (від грек. hypotheka - підставка, підпора), наголошувалися всі борги власника землі.

Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.

Зрозуміло, Греція не є єдиною родоначальницею іпотеки. Згадки про заставу зустрічаються ще в законах Хаммурапі в VI столітті до нашої ери. У Індії, в Законах Ману, в II столітті до нашої ери, застава згадується як одна з вісімнадцяти підстав для судового розгляду.

Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I в. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.

В період правління імператора Антонія Пія (II в. н. е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували разом з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій. Держава часто подавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Так, при імператорові Траяні були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX в., правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану). Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лати. fiducia операція на довірі, довірча операція) до прогресивнішої стадії - пігнуса (від лати. pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки.

При фідуциі об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.

Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки у разі невиконання узятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком довга позичальникові [11].

При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати річ, що закладалася, з подальшою її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно у такому вигляді інститут застави існує до теперішнього часу.

Разом з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка і т.д.). З'явилися іпотеки, субординування за часом виникнення (через договір) або по ступеню їх важливості (через закон). Розвивалася подальша застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.

Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, відладженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві.

В середньовіччі шляхом спадкоємності римського права іпотека перейшла в західноєвропейське законодавство, в основному, в німецьке. Німецьке право принесло в розвиток іпотеки гласність і формалізувало його. У Германії вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним майновим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.

Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане із зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави розповсюджувалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість [12].

В Германії вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.

Початок іпотечного кредитування на теренах Російської Імперії можна віднести до царювання імператриці Єлизавети Петрівни. Саме в цей час (1754 рік) були відкриті перші дворянські банки в Москві і Санкт-Петербурзі.

Проте, в своїй неорганізованій формі, іпотечний кредит існував і набагато раніше. Наприклад, згадки про заставу відносяться до XIII століття, в XV столітті вже згадувалася вторинна застава маєтку в інші руки, а також з'явилися обмовки про те, що маєток не закладений в інші руки. У XVI заставу землі розповсюдився настільки, що з'явилися спокуса і можливість зловживати іпотечними позиками, закладаючи одну і ту ж землю різним особам або обманний займати гроші, видаючи чужий маєток за своє.

З початку 70-х років XIX сторіччя в країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земляних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально-економічним життям країни на рубежі XIX - XX сторіч. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, зліт російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо пропагувалися, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції із землею і нерухомістю. У роки жовтневого перевороту іпотечні банки в Росії були повністю ліквідовані.

За російським законодавством XIX століття на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році) було покладено завдання позичати селянам гроші для покупки поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики строком до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйони рублів [14].

Державний дворянський земельний банк (заснований в 1885 році) підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі 60 відсотків вартості дворянських маєтків. Банк подав поміщикам фінансову підтримку, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів.

В кінці XIX століття в Санкт-Петербурзі основні операції по іпотечних паперах проводили Міжнародний, Обліковий і Позиковий банки, а з 1903 року до них активно приєднався Азовсько-донський банк.

В Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домовласницьке суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю за нерухомістю. У разі «несправності» боржника його володіння переходять у власність цього суспільства.

1.2 Сутність інституту іпотеки в Україні

Іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, прив'язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.

Згідно Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» - іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки.

Іпотечний кредит -- це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю іпотечного кредиту е те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що е власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника..

Ознаки іпотечного кредитування:

· середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

· тривалий строк кредитування (від 15 до 3- р.)

· більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника тощо.

· при видачі кредиту під заставу нерухомості більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна - об'єкта кредитування;

· під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна (рис. 1.).

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець. Зараз в Україні використовується три види іпотечних кредитів:

1. Іпотечні кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.

2. Іпотечні кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості

3. Іпотечні кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.

Рисунок 1. Алгоритм іпотечного кредитування в Україні.

Всі іпотечні кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг і сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах: іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту; іпотечні кредити з поступовим погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.

На основі цих двох типів може існувати багато різновидностей іпотечних кредитів:

1. з рівномірними виплатами - виплачується періодично рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша - поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.

2. з лінійним погашенням кредиту - ( виплачується періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуються зі зниженням суми основного боргу);

3. зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки, прикріплюються до наступних платежів.

4. з періодично оновлюючою сумою кредиту (рол-оверна перекочуєваєма) іпотека - з першочерговою виплатою відсотків ( або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючи на суму, що залишилася за виходом певного періоду.

В той же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора [19].

1.3 Можливість настання іпотечної кризи в Україні

Згідно звіту Нацбанку про стан ринку іпотечного кредитування за підсумками першого півріччя 2008 р., на 1 липня заборгованість населення (домогосподарств) по іпотеці склала 56,7 млрд. грн. З урахуванням зміни офіційного курсу долара по відношенню до гривні в кінці травня, виходить, що за II квартал 2008 р. іпотечний портфель збільшився на 5,6 млрд. грн. в абсолютних показниках і на 10,6% - у відносних. Таким чином, приріст ринку за підсумками першого півріччя склав 12 млрд. грн., або +25,8%. Для порівняння приведемо значення цих показників для аналогічних періодів минулого року. Так, за II квартал 2007 р. приріст портфеля іпотеки склав 5,6 млрд. грн. (+20,3%), а за підсумками першого півріччя - 12,7 млрд. грн. (+61,9%) (рис. 2.). Таким чином, виходячи із значень абсолютного приросту, можна зробити висновок, що в нинішньому році банки майже не зменшили об'єми видачі іпотечних кредитів населенню. Інша справа, що зважаючи на вищу базу порівняння (за підсумками 2007 р. заборгованість по іпотеці зросла більш ніж удвічі), відносні показники зростання майже в 2 рази нижче торішніх. Але це нормально, адже не може ж ринок демонструвати двократні темпи зростання в річному вимірюванні нескінченно.

Рисунок 2. Іпотечний портфель за перше півріччя 2008 у порівнянні із 1-им півріччям 2007 року, млрд. грн.

Показово, що офіційна статистика НБУ не підтвердила думки ряду так званих експертів, які впродовж вже декількох місяців тільки і твердять: банки припинили кредитувати, отримати іпотеку неможливо.

У своїй статистиці по іпотеці для населення Нацбанк виділяє іпотечні кредити «на придбання, будівництво і реконструкцію нерухомості». Зараз на такі позики доводиться 51,7 млрд. грн., або більше 90% всіх іпотечних кредитів населенню. Примітно, що в першому півріччі цей сегмент ріс навіть інтенсивніше, ніж сукупна іпотечна заборгованість приватних осіб. У другому кварталі левову частку іпотечних кредитів видавали в доларах США. При цьому кредитування в національній валюті практично зупинилося в червні. За підсумками цього місяця портфель гривневих іпотек збільшився всього на 40 млн. грн. Портфелі кредитів в євро і швейцарських франках теж майже не виросли.

Слід зазначити, що за підсумками першого півріччя більше всього подорожчала гривнева іпотека. З початку року ставки по позиках в національній валюті збільшилися майже на 4 п. п. - до 18,2% річних. Це пояснюється кризою ліквідності, унаслідок якої деякі крупні банки зовсім припинили кредитувати в національній валюті. В той же час доларові позики, якщо вірити статистиці НБУ, за півріччя подорожчали не так вже істотно - всього на 0,9 п. п. Нескладний розрахунок показує, що вплив зростання ставки на величину щомісячного платежу з лишком нівелюється зниженням курсу долара щодо гривні, що спостерігається останнім часом. Іпотека в євро з початку року подорожчала на 1,1 п. п., а кредити на житлі в швейцарських франках - на 1,5 п. п.

Примітно, що разом з житловою солідні темпи зростання демонструє і комерційна іпотека (кредити підприємцям і компаніям під заставу нерухомості). Так, за даними НБУ, на 1 липня заборгованість по комерційній іпотеці досягла 20,8 млрд. грн., тобто піврічний приріст ринку склав 3,7 млрд. грн. (+22%) (рис. 3.). При цьому 12,2 млрд. грн. - це іпотечні кредити на покупку, будівництво і реконструкцію нерухомості. Цей сегмент з початку року збільшився на 1,8 млрд грн. (+17%). Для порівняння: за підсумками першого півріччя 2007 р. сукупний приріст портфеля комерційної іпотеки склав 3,6 млрд грн. (+34,3%). При цьому в 2007 р. об'єм кредитів на покупку збільшився на 1,6 млрд грн. (+25%), що навіть менше в абсолютних значеннях, чим в нинішньому році.

На відміну від приватних клієнтів, компанії частіше беруть кредити на нерухомість в національній валюті, на заборгованість в доларах доводиться менше 50% сукупного портфеля. І це не дивлячись на те, що для бізнесу гривнева іпотека з початку року подорожчала істотніше, ніж для населення. Так, процентні ставки за комерційними кредитами в гривні збільшилися більш ніж на 5 п. п. - до 19,4% річних, комерційна іпотека в доларах подорожчала менше - на 0,5 п. п. - до цілком прийнятних 12% річних. Примітно також, що більше половини кредитів на покупку комерційної нерухомості видається на терміни від одного року до п'яти років.



Рисунок 3. Заборгованість по комерційній іпотеці 2005-2008 рр., млрд. грн.

До речі, об'єми кредитування банками будівельної галузі з початку року теж виросли майже на 7 млрд. грн. (+33%) - до 28,3 млрд. грн. Для порівняння: за весь минулий рік портфель кредитів, виданий будівельним організаціям, збільшився більш ніж на 10 млрд. грн. (+102,5%). Подібна цифра повністю суперечить заявам представників будівельній галузі.

На думку опитаних банкірів, забудовники п'ять років орієнтувалися на спекулянтів, не прораховувавши ризики і не замислюючись про наслідки. Останнім часом приблизно 4 з 5 квартир в об'єктах, що будуються, продавалися спекулянтам для подальшого перепродажу, 2,5-3 квартири з них купувалися в кредит. Більш того, забудовники просто не врахували зміни споживчого попиту.

В цілому ж банкіри вважають, що зниження відносних темпів зростання кредитного портфеля є позитивним процесом. Попередні роки можна охарактеризувати як період «дикого неприборканого» зростання. У банкірів була установка видавати кредити всім. Зараз же багато банків переглянули свою кредитну політику, і ми спостерігаємо здоровіше зростання, банки нарощують портфель за рахунок кредитів, виданих надійнішим позичальникам. До кінця року чекати зміни ринковій ситуації не варто. Процентні ставки по валютній іпотеці, швидше за все, будуть зафіксовані на нинішньому рівні, проте не виключено їх підвищення на 0,5 п. п.

Розділ 2. Участь банків організації іпотечного кредитування в Україні

2.1 Характеристика системи іпотечних установ в Україні

У світовій теорії і практиці, що стосується іпотечного кредиту, частіше за все мова йде про систему іпотечного кредитування. Елементами такої системи є іпотечні кредитні інститути та допоміжні елементи (інфраструктура), без яких неможливо її функціонування. Специфіка іпотечного кредитування, його тісна взаємодія з оцінкою нерухомості, страхуванням та реєстрацією нерухомості визначила необхідність існування наступних інфраструктурних складових:

· іпотечних кредитних інститутів;

· страхових компаній;

· професійних оцінювачів;

· ріелторських фірм;

· системи реєстрації обороту нерухомості;

· організаторів вторинного ринку іпотечних кредитів;

· нотаріату, паспортних служб, органів опіки та піклування, юридичних консультацій.

Іпотечні кредитні інститути, які безпосередньо здійснюють кредитування під заставу нерухомості, є основними елементами зазначеної системи.

Одним із важливих елементів фінансово-господарського механізму країн із розвинутою економікою є застава нерухомого майна (іпотека), за допомогою якої гарантується виконання фінансових та інших зобов'язань суб'єктів ринкових відносин. Для неї характерні деякі особливості, які відрізняють її як заставу нерухомого майна від застави іншого (рухомого) майна. По-перше, при заставі нерухомого майна останнє продовжує залишатись у володінні і користуванні власника застави. По-друге, з огляду на специфіку нерухомого майна для нього встановлений особливий цивільно-правовий режим, який виявляється у юридичних процедурах його відчуження на користь інших осіб, обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно, його оподаткуванні, страхуванні тощо. У процесі дослідження ми дійшли висновку, що у законодавствах різних країн термін іпотека застосовується для визначення трьох правових категорій:

- застави нерухомого майна з метою отримання спеціального кредиту - іпотечного або іпотечної позички (правова функція іпотеки);

- заставної (існують інші назви боргового свідоцтва, яке підтверджує право власника застави за забезпеченим іпотекою зобов'язанням);

- іпотечного кредиту (грошової позички), який видається позичальнику кредитною установою під заставу нерухомості (економічна функція іпотеки).

Таким чином, історично іпотека була породжена господарськими відносинами як надійна форма забезпечення зобов'язань боржника. Кредит, який забезпечується заставою нерухомості, називається іпотечним кредитом. Іпотечне кредитування слід розглядати в одному випадку як цілісний механізм, що поєднує інтереси позичальників і кредиторів, включаючи інтереси інвесторів, ріелторів, страхових компаній, забудовників та інших суб'єктів ринку. У іншому випадку правильно говорити про «систему іпотечного кредитування» - багатофакторну модель, що містить сам процес видачі іпотечних кредитів, механізми залучення фінансових ресурсів з ринку капіталу та операції на ринку нерухомості. Незважаючи на існування іншого, більш широкого визначення іпотеки та безумовну важливість інших блоків системи іпотечного кредитування, її основу, все ж таки, безпосередньо складають кредитні відносини. У зв'язку з цим було б доцільним розглядати «систему іпотечного кредитування» як систему взаємовідносин, які виникають з приводу видачі, обслуговування, продажу та сек'юритизації іпотечних активів. Саме таке комплексне уявлення про систему іпотечного кредитування в умовах транзитивної економіки, на нашу думку, є найбільш адекватним сьогоднішньому рівню розвитку іпотечного ринку.

Більш детально розглянемо банківську систему як найголовнішу сучасну систему іпотечних закладів в Україні.

Банки виникають на основі розвинутих товарно-грошових відносин й існують у декількох суспільно-економічних формаціях (феодалізм, капіталізм, соціалізм). Поняття "банк" походить від італійського слова "banca" (лавка, на якій середньовічні міняйли розкладали монети для обміну) [22].

Банк -- особливий фінансовий інститут, що акумулює грошові кошти та інші нагромадження (золоті запаси, цінні папери тощо), надає кредити, випускає в обіг гроші та цінні папери, здійснює грошові розрахунки, операції з золотом та інші функції.

Важлива функція банків у сучасних умовах -- посередництво в міжнародному обігу позичкових капіталів, надання все більшої кількості міжнародних кредитів. Для цього створюються філіали іноземних банків у розвинутих країнах світу. Крім того сучасні банки все більше приділяють увагу іпотечним відносинам, їх роль у цьому процесі постійно зростає, хоча й залишаються певні недосконалості перш за все у організаційно-правовому та контрольному забезпеченні цих процесів.

Іпотечне кредитування розвивається у першу чергу в комерційних банках великих міст, обласних центрів. Банки-лідери іпотечного ринку створили спеціалізовані іпотечні центри, які, безумовно, мають на меті подальший розвиток іпотечних відносин з метою забезпечення стабільної доходності банківських установ. Так, іпотечний центр від Укрсиббанку відкрито у Києві, Донецьку, Дніпропетровську, Харкові, в перспективі - відкриття нових центрів у інших регіонах України. Укрсоцбанк має спеціалізовані іпотечні центри у Києві і Харкові, планується відкриття центру у Донецьку. В іпотечних центрах кредитними експертами надаються консультації щодо умов кредитування, ріелтори оцінюють нерухомість, нотаріуси завіряють договори іпотеки, а юристи контролюють правильність і законність укладання угоди. За програмою "Іпотечний бум", що реалізується іпотечними центрами Укрсиббанку, кожний позичальник отримує дисконтну картку, за якою він має можливість придбати в мережі магазинів-партнерів банку товари, пов'язані з будівництвом, ремонтом і оздобленням житла. Такі заходи сприяють комплексному вирішенню місцевих соціально-економічних проблем.

Однією з актуальних проблем для України є створення системи регіональних банків, які могли б акумулювати кошти для здійснення програм регіонального розвитку, наприклад, програм житлового будівництва, враховуючи стратегію і особливості розвитку окремих регіонів. У перспективі банки за допомогою іпотеки за відповідних умов могли б сприяти регіональному розвитку. На нашу думку, в кожному регіоні повинен бути банк зі статусом регіонального іпотечного банку, який став би центром регіональної іпотечної системи. Банки, розташовані у віддалених регіонах, як правило, не застосовують іпотечне кредитування. Вони поки що не здатні вирішувати регіональні проблеми, не готові до інвестиційної діяльності, більшість з них не володіють сучасними банківськими технологіями через слабку підготовку персоналу, низький рівень комп'ютеризації і комунікаційних мереж. Для побудови моделі регіональної мережі банків в умовах України необхідно використати світовий досвід, який дає змогу виявити потенціал подальшого розвитку мережі філій, а також планувати набір основних для визначеної фінансово-кредитної установи банківських послуг в регіоні [28].

Значно посилюється універсалізація банків. Крім перелічених функцій, вони виконують операції страхування, консультаційного бізнесу (надання фінансової, комерційної, ринкової, технічної інформації тощо). Швидко поширюється така форма діяльності банків, як фінансовий лізинг (фінансування банками оренди устаткування, особливо нової наукомісткої та дорогої техніки), проектне фінансування.

Існують різні види банків.

1. Залежно від форм власності -- державні, приватні (в руках окремої особи), акціонерні, кооперативні, муніципальні, комунальні, змішані (державний капітал поєднується з іншими формами), міждержавні банки.

2. Залежно від функцій та характеру виконуваних операцій -- емісійні, комерційні, інвестиційні, ощадні, іпотечні, зовнішньоторговельні та інші банки.

3. Залежно від видів господарської діяльності -- промислові, сільськогосподарські, торговельні, зовнішньоторговельні банки.

У випадку порушення банками чинного законодавства, нормативних актів Національного банку України, технології виконання банківських операцій, неподання звітності або її невірогідності, незабезпечення умов для проведення службою банківського нагляду Національного банку інспекцій та перевірок, порушення обов'язкових банківських нормативів, установлення стану неплатоспроможності Національний банк України має право застосувати до банку, який допустив порушення, такі заходи:

1. Надіслати вимогу на проведення фінансового оздоровлення банку, у тому числі на зміну структури активів.

2. Заборонити здійснення окремих банківських операцій на термін до одного року і відкликати ліцензію на здійснення окремих або всіх банківських операцій.

3. Заборонити відкриття нових філій на термін до одного року.

4. Накласти штраф на керівників банків.

5. Списувати в беззастережному порядку з банку прибуток, одержаний внаслідок неправомірних дій, і штрафи в розмірі, що не перевищує суму цього прибутку, а також за порушення обов'язкових економічних нормативів.

6. Усувати керівництво (правління і головного бухгалтера) від управління банком і призначати тимчасову адміністрацію.

7. Обмежувати або припиняти виплату дивідендів доти, поки ситуація в банку не буде оздоровлена.

8. Приймати рішення про вилучення з Республіканської книги реєстрації банків, валютних бірж та інших кредитних установ і про їхню реорганізацію або ліквідацію [47].

2.2 Характеристика участі банківських установ в процесі організації іпотечного кредитування в Україні

Розглянемо основні риси участі банківських установ в процесі іпотечного кредитування в Україні та визначимо його стадії та етапи.

Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:

1)Розробка основних напрямків роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включає в себе:

а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;

б) розробку внутрішньо банківських нормативних документів з іпотечного кредитування;.,

в) визначення лімітів на кредитування (для акціонерів, для нових та старих клієнтв, для певного виду кредиту тощо);

г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними позичками;

д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості [28].

2) Обґрунтування банківського іпотечного кредиту.

а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;

б)оцінка застави;

в)вивчення кредитоспроможності клієнта та оцінку ризиків щодо позички;

г)підготовка та укладання кредитної угоди.

3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашенням . Ця стадія включає:

а) перевірку цільового використання позички

б) перевірку стану збереження застави;

г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.

Етапи організації іпотечного кредитування:

І. Розгляд заявки на отримання іпотечного кредиту.

Для одержання кредиту позичальник звертається до банку з обґрунтованим клопотанням, до якого надаються певні документи. У клопотанні, як правило йдеться про: суму кредиту, строк користування ним, сутність, та економічний ефект від інвестиційного заходу, що буде прокредитований, та ін. До клопотання додаються і копії документів, перелік яких залежить від конкретного об'єкту кредитування.

Оцінюючи заявку на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичальником платежу та ціни покупки заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікавлений у дотриманні всіх умов договору, оскільки має менше майна у власності Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значення набуває страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характеру та відповідальності позичальника [28].

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подальшому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабільність залишків на депозитних рахунках -- основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаються банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщень) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проаналізувати такі аспекти кредитної заяви:

а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;

б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динамка відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під заставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

ІІ. Оцінка банком кредитоспроможності позичальника.

· ознайомлення з його кредитною історією;

· вивчення ділової репутації;

· оцінка фінансового стану заявника;

· оцінка поданого бізнес-плану чи проекту;

· грошова оцінка запропонованого під заставу нерухомого майна.

ІІІ. Узгодження суми кредиту з вартістю застави.(оцінка нерухомого майна).

IV. Визначення терміну та порядку його надання;

· визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

· визначення порядку сплати %, пені та штрафів і повернення суми основного боргу.

V. Узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:

· своєчасним і повним розрахунком позички;

· фінансовим станом позичальника ( стан руху коштів Д-К)

· цільове використання кредиту;

· збереження предмету застави.

VI. Укладання кредитної і іпотечної угоди.

VII. Оформлення заставної

Фінансовий стан підприємства визначається за допомогою таких коефіцієнтів: абсолютної ліквідності Х1; поточної ліквідності Х2; покриття балансу Х3; співвідношення між високоліквідними і низьколіквідними активами Х4; забезпечення власними джерелами коштів Х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами Х6.

2.3 Проблеми іпотечних відносин за участю банківських установ

У світовій практиці можна виділити чотири основні моделі фінансування іпотечних кредитів за рядом параметрів, що характеризують джерела й способи залучення ресурсів. Перш за все, варто виділити моделі, в яких ресурси залучаються за допомогою різноманітних вкладів і депозитів, а також моделі, в яких ресурси залучаються з ринку капіталів через випуск іпотечних цінних паперів.

У свою чергу, серед депозитних моделей можна виділити модель комерційних банків та модель цільових житлових контрактних заощаджень.

Найбільш поширеною моделлю фінансування іпотечних кредитів є універсальні комерційні банки, які використовують кошти фізичних і юридичних осіб, що розміщені на поточних рахунках та депозитах як кредитні ресурси для надання довгострокових іпотечних кредитів [26].

Модель житлових заощаджень припускає фінансування житлових кредитів за рахунок довгострокових цільових житлових вкладів населення. Будівельні ощадні каси, або кредитно-ощадні установи, залучають цільові довгострокові накопичувальні вклади населення, які здійснюються на довгостроковій договірній основі. Вони можуть бути повністю закритого типу, коли вклади є єдиним джерелом ресурсів (як, наприклад, будівельні ощадні каси - Bausparkasse у Німеччині), відносно закритого типу (будівельні товариства - Building societies у Великобританії), та повністю відкритого типу (ощадно-позичкові асоціації - Saving and Loans в США), коли джерелом ресурсів є як вклади, так і кошти, що залучаються на фінансовому ринку.

Є кілька поглядів на існування систем іпотечного кредитування. Якщо європейська модель сформована навколо іпотечних банків - емітентів цінних паперів, то в американській моделі перевага віддається вторинному іпотечному ринку, де емітентами виступають оператори вторинного ринку - спеціалізовані агенції, які здійснюють купівлю іпотечних кредитів і, на їх основі, - випуск іпотечних цінних паперів.

Враховуючи сучасний розвиток фінансової системи України, на нашу думку, необхідно забезпечити впровадження універсальної моделі системи іпотечного кредитування, яка сприятиме діяльності як банків, так і небанківських установ, створюючи для них рівні умови. Міжнародний досвід свідчить про те, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування, яка передбачає наявність первинного та вторинного ринків.

Домінуючою проблемою довгострокового іпотечного кредитування стало залучення фінансових ресурсів у цю сферу найбільш ефективними способами. На ефективність способів залучення коштів для фінансування довгострокових іпотечних кредитів перш за все впливає наявність надійних фінансових інструментів або механізмів, які б забезпечували кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах, за відносно низькою ринковою вартістю та на узгоджених за строками і процентними ставками кредитних іпотечних активах [32].

Головною метою розвитку системи іпотечного кредитування в Україні є забезпечення економічних, правових та інституціональних умов позичальникам і кредиторам для реалізації без зайвих перешкод їхніх прав та можливостей щодо використання нерухомого майна з метою проведення іпотечних операцій. Під іпотечними операціями розуміється отримання та надання іпотечних кредитів; випуск заставних на підставі укладених іпотечних договорів; факторингові операції з іпотечними зобов'язаннями (переуступка прав вимоги боргів іншим кредиторам); емісія цінних паперів іпотечними банками та іпотечними установами; примусова реалізація або управління заставним майном в разі неплатоспроможності боржника тощо.

Розділ 3. Сучасні напрями розвитку іпотечного кредитування в Україні

3.1 Перспективні заходи направлені на розвиток інституційної складової іпотечного кредитування в Україні

Україна значно відстає від інших країн із практичним запровадженням іпотеки, в першу чергу, через відсутність необхідної правової бази та іпотечних фінансових інструментів. Це стало фактором серйозного стримування формування ринків житла, землі, нерухомості, фондового, страхового та інших фінансових ринків.

З метою розв'язання цих проблем необхідно використовувати такі сучасні напрямки розвитку системи іпотечних відносин в Україні:

Необхідне прийняття та удосконалення Верховною Радою України таких Законів України, як: "Про іпотеку", "Про довірче управління", "Про державний реєстр прав на нерухоме майно та майно, що знаходиться в іпотеці та угод з ним", новий Житловий кодекс України, Податковий кодекс України, а також Закони України "Про внесення змін до Закону України "Про державне мито", "Про банкрутство кредитних організацій", "Про оцінку землі", "Про порядок купівлі-продажу земельних ділянок". Необхідно внести відповідні зміни також до банківського законодавства, до законодавства про страхування тощо.

Кабінету Міністрів України необхідно здійснити заходи стосовно:

- розробки концепції та програми розвитку іпотечного ринку в Україні:

- сприяння розповсюдженню позитивного досвіду розвитку житлової іпотеки, нагромадженого холдинговою компанією "Київміськбуд" та АКБ "Аркада";

- розробки Державної програми надання житла малозабезпеченим верствам населення України та молодим сім'ям на умовах іпотечного кредитування;

- внесення пропозицій щодо розвитку іпотечних засад діяльності Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву;

- вжиття заходів щодо припинення негативної практики безоплатного відчуження у комунальну власність об'єктів, введених в дію за рахунок коштів інвесторів;

- ухвалення нормативно-правових актів щодо надання заставодержателю права самостійно визначати спосіб реалізації застави;

- передбачення заходів щодо поетапного запровадження земельної іпотеки, включаючи розробку відповідних нормативно-правових актів;

- проведення в одному з регіонів України експерименту щодо організації земельних торгів з опрацюванням механізмів можливого створення земельної біржі та ринку землі в Україні;

- розробки та затвердження методики грошової оцінки та визначення ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення;

- розробки програми розвитку переробних галузей агропромислового комплексу України на основі іпотечного кредитування.

Крім того, необхідно реформувати існуючу систему державної реєстрації прав власності на нерухомість, житло та землю, зокрема, шляхом:

- запровадження Єдиного державного реєстру прав власності на нерухомість, житло та землю;

- запровадження Єдиного державного реєстру майна та землі, що знаходиться в іпотеці;

- визначення порядку державної реєстрації зміни заставодержателя за договором іпотеки у випадку переуступки права вимоги за кредитним договором, забезпеченим іпотекою, новому кредитору на основі процедури волевиявлення початкового і нового кредиторів заставодержателів;

- розробка та запровадження прозорого публічного механізму відчуження прав власності у випадках неплатоспроможності кредиторів за іпотечними кредитами;

- створення системи агенцій по оцінці нерухомості та землі;

- створення Єдиної державної системи кадастрових служб України;

- розробка та запровадження механізму страхування іпотечних кредитів;

- створення мережі рейтингових агентств, які визначатимуть рейтинг фінансових інструментів, що використовуються на іпотечному та фінансових ринках України.

Створити умови для та переорієнтації діяльності банківської системи на реальний сектор економіки України, активної участі комерційних банків у формуванні та розвитку вітчизняного іпотечного ринку [37].

3.2 Механізми податкового стимулювання іпотеки

Запровадити механізми державного регулювання у сфері іпотечних відносин та державного страхування іпотечних кредитів з метою забезпечення стабільності та надійності функціонування іпотечного ринку.

Необхідно також розробити та впровадити заходи податкового стимулювання розвитку іпотечного ринку, зокрема, шляхом:

- поширення податкових пільг, наданих відповідно до Закону України "Про проведення експерименту у житловому будівництві на базі холдингової компанії "Київміськбуд";

- зменшення сукупного оподатковуваного доходу громадян України та інших фізичних осіб на суму їх витрат, пов'язаних із купівлею іпотечних цінних паперів;

- звільнення від оподаткування доходів, отриманих від іпотечних цінних паперів;

- виключення із сукупного оподатковуваного доходу громадян України сум, що повертаються за іпотечними кредитами в обсягах до 20 тис. неоподатковуваних мінімумів на період погашення іпотечного кредиту;

- встановлення нульової ставки податку на додану вартість на будівельні роботи, пов'язані із будівництвом житла за іпотечними угодами;

- звільнення від податку на нерухомість заставленого в іпотеку житла до закінчення терміну погашення іпотечного кредиту;

- зменшення сукупного оподатковуваного доходу громадян України на суму їх внесків у спеціальні накопичувальні фонди, зокрема недержавні пенсійні фонди, дитячі фонди та фонди житлового будівництва, звільнення цих сум від зборів на обов'язкове пенсійне та соціальне страхування, а також зменшення сукупного оподатковуваного доходу громадян на суму коштів, внесених ними на житлово-інвестиційні вклади;

- звільнення від податку на додану вартість доходів фінансових установ за здійснення операцій з довірчого управління спеціальними накопичувальними інвестиційними фондами;

- віднесення до валових витрат юридичних осіб коштів, спрямованих у спеціальні накопичувальні житлові фонди, у розмірах до 10% загального обсягу їх валового доходу.

Таким чином, іпотечне кредитування має стати невід'ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному розвиткові нашої держави. З жовтня 1992 р. набрав чинності Закон України "Про заставу" в якому, зокрема, регламентується низка питань щодо іпотеки. З 2003 року функціонує спеціалізований Закон України "Про іпотеку". Однак вітчизняна законодавча база іпотечного кредиту поки що є явно недосконалою. Немає окремого закону про приватну власність на землю, який повинен стати головним законодавчим актом для стабільного функціонування іпотеки.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Важливе значення має удосконалення методики грошової оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом по земельних ресурсах.

Переходу до цивілізованих форм іпотечного кредитування і масового поширення іпотеки сприятиме створення в Україні повноцінної законодавчої і нормативної бази. До чинників, які негативно впливають на розвиток іпотеки, слід віднести загальну нестабільність економіки, низький рівень доходів у більшості населення порівняно з вартістю нерухомості, недовіру людей до діяльності банківських і фінансових установ, недостатню участь держави у стимулюванні іпотечного кредиту та ін.

Іпотечне кредитування має відігравати важливу стимулюючу роль у сільському господарстві й житловому будівництві, допомагаючи сільськогосподарським виробникам отримати землю, а населенню -- житло. Іпотечні кредити сприяють розвиткові сільськогосподарських підприємств, вони спрямовуються на проведення агрохімічних заходів, купівлю техніки, матеріалів і насіння тощо.

У сучасних західних країнах іпотечні банки здійснюють також кредитування будівництва суден і портового господарства. Важливе значення, з погляду стимулювання розвитку національної економіки, має іпотечне кредитування промислових підприємств. За рахунок іпотечного кредиту підприємства можуть проводити оновлення свого виробничого потенціалу (основних фондів) [32].

В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.

У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури.

3.3 Іпотечне страхування, як напрямок розвитку іпотечних відносин

Іпотечне кредитування завжди було пов'язаний з певними ризиками як для позичальника так і для кредитора. Ризик - це випадкова подія, яка може привести до непередбачуваних витрат або збитків. Для позичальника такими ризиками є, зокрема, вірогідність пошкодження або знищення предмету іпотеки (нерухомості), втрати працездатності або смерті, втрати права власності на нерухомість.

Щоб максимально мінімізувати можливі втрати, іпотечні кредитори звертаються в страхові компанії, які страхують позичальників і їх майно. Хоча вигодонабувачем або першочерговим одержувачем засобів за договорами страхування рахують іпотечного кредитора, все-таки позичальник також отримує серйозний захист від непередбачуваних втрат або збитків.