Отже, страхові компанії грають важливу роль на українському ринку іпотечного кредитування. Шукати страхову компанію вам не доведеться, оскільки банки, що видають іпотечні кредити, мають перелік акредитованих страхових компаній, які страхують відповідні ризики. Тому радимо вам попросити вашого кредитного фахівця, показати вам перелік компаній з якими працює банк. - Навіщо? Допустимо, ви вже співробітничаєте з надійною, по вашому досвіду, страховою компанією і задоволені її послугами, але її немає в списку страхових компаній акредитованих в даному банку. В цьому випадку можна звернутися до кредитного експерта з проханням дати згоду на вашу співпрацю з «вашою» страховою компанією, але як показує практика - українські банки дуже рідко йдуть на такі «поступки».

Комплексна програма «Іпотечного страхування» пропонує такі страхові продукти:

* страхування нерухомості - предмету іпотеки (страхування від знищення або пошкодження);

* страхування життя позичальника або страхування позичальника від нещасного випадку;

* титульне страхування (страхування ризику втрати прав власності при появі претендентів на заставне майно).

Страхування предмету іпотеки від випадкового знищення, пошкодження або завдання шкоди є обов'язковим, зокрема за договором іпотеки, і повинно захистити вас і вашого кредитора від цього ризику. Іншими словами, поліс страхування нерухомості, переданої в іпотеку, дає позичальникові гарантію, що навіть тому випадку, якщо, скажімо, ваша квартира повністю згорить, страхова компанія погасить вашу заборгованість по кредиту і відшкодує вам суму ваших особистих коштів, витрачених для придбання житла і погашення кредиту.

По суті, такий вид обов'язкового страхування небагато чим відрізняється від аналогічного виду страхування, до якого громадяни вдаються за власним бажанням.

Нерухомість страхують від чотирьох базових груп випадкових ризиків:

* вогняних ризиків (пожежа, вибух газу, удар блискавки);

* стихійних лих;

* пошкоджень водою (з опалювальних, водопровідних, каналізаційних систем);

* злочинних дій з боку третіх осіб (вандалізм).

Але у банківського страхування є цілий ряд істотних відмінностей і нюансів. Застрахувавши нерухомість за власним бажанням, ви самі вибираєте перелік ризиків. А у разі страхування нерухомості, яка передається в заставу, питання про розмір страхового покриття за вас вирішує банк. Деякі особливості має франшиза - частина збитків, які страховик не відшкодовує згідно умовам відповідного страхового договору. Франшизу по страхуванню предмету іпотеки зазвичай встановлюють в рамках від 0,5% до 1% від страхової суми. Втім, ця величина може бути більшою: такому випадку позичальник отримує додаткову стимул по турботі про своє майно. До того ж, чим більше величина франшизи - тим менше ставу страхового тарифу. Відмітимо, що страховий тариф - це ставка страхового внеску із страхової суми в певний період страхування. Тарифи страховик визначає актуарний (математично) з відповідної статистики, в якій фіксуються всі настання страхових випадків. Конкретний страховий тариф сторони повинні встановлювати по взаємній згоді і обов'язково чітко визначати його страховому договорі. Кредитор має право самостійно визначати максимальну величину франшизи.

Ще один вид страхового поліса, придбання якого все частіше стає обов'язковим для позичальника, - страхування життя і (або) працездатності. З одного боку, придбання такого покриття, згідно українському законодавству - є не обов'язковим, однак з іншого боку, у позичальника нерідко виникає вибір - або застрахувати своє життя, або дістати відмову по видачі іпотечного кредиту. Більшості з нас не подобаються думки про хворобу або смерть, і ми часто рахуємо страхування здоров'я і життя непотрібними витратами. Але коли ви є головним годувальником в сім'ї і платником внесків по іпотечному кредиту, то варто задуматися над тим, як ваша сім'я існуватиме з вашими борговими зобов'язаннями, якщо ви в який-небудь момент більше не зможете виплачувати кредит банку. Хіба ви хотіли б перекласти на своїх рідних такий тягар? - Мабуть, немає. Отже, варто поклопотатися про особисте страхування працездатності і життя на період дії кредитного договору.

Турботу банків про життя своїх клієнтів неважко зрозуміти. Спрогнозувати, що з позичальником може трапитися в течії 10-20 років (а іпотечні кредити найчастіше видають саме на такі тривалі терміни), не можна. Тим більше, більшість українських банків не вимагають від своїх клієнтів довідку про стан здоров'я. Тому у випадку втрати працездатності позичальника або його смерті, в результаті якої він не зможе повернути заїм, банку доведеться організовувати примусове виселення його сім'ї і реалізацію заставної нерухомості. Це досить морочлива справа з урахуванням українського законодавства, зокрема - зовсім непривабливе з погляду моралі. Але якщо життя клієнта застраховане, то суму виданого кредиту повинна буде погасити страхова компанія.

Банки застосовують різні підходи до вирішення даної проблеми. Деякі вимагають, щоб позичальник придбав поліс страхування життя, що володіє поряд істотних переваг (в першу чергу йдеться про довгострокові договори - на десять або більше десяти років) і великим переліком ризиків. Покриття по ним передбачається у разі смерті клієнта по якій або причині (зокрема, від нещасного випадку, важкого захворювання, настання стійкої непрацездатності через інвалідність).

Проте більшість банкірів віддають перевагу страхуванню тільки від нещасного випадку. Страховик приймає зобов'язання виплатити належні засоби, якщо вследствії нещасного випадку (дорожньо-транспортної події, виробничої травми і т. д.) позичальник гине або отримує інвалідність. Такі поліси зазвичай не страхують позичальника від негативних наслідків після різноманітних захворювань. Якщо ж такий ризик передбачається в договорі, то вартість страхування може збільшиться на 25%. Оформити поліс страхування від нещасного випадку небагато простіше в порівнянні із страхуванням життя (від клієнта не вимагають пройти медогляд) і небагато дешевше. І в тому, і в тому разі страхова сума в більшості своїй є еквівалентом заборгованості позичальника перед банком.

В страхуванні життя страховий тариф залежить від віку і підлоги застрахованої особи. На тариф впливає і сфера професійної діяльності позичальника і його схильність наприклад до екстремальних видів спорту, але це більшою мірою торкається оформленню поліса страхування від нещасних випадків. Зазвичай тариф по страхуванню життя складає 0,6-1,0% від суми кредиту, а тариф по страхуванню нещасних випадків - 0,3-0,5%.

Здійснюючи операції з нерухомістю, особливо на вторинному ринку (як свідчить «Елітоцентровськая» реальність, також і на первинному ринку нерухомості ), покупцеві часто не можуть гарантувати «чистоту» угод по житлу (приватизація, продажі), що набуває, перш за все через величезну кількість шахраїв і аферистів що «промишляють» на українському ринку нерухомості, а також невірогідності інформаційної бази або недоліків законодавства. Навіть ретельна перевірка ріелтера не дає повної гарантії того, що угода згодом не може бути заперечений, а ваш договір купівлі-продажу нерухомості може бути визнаний недійсним.

Попередня угода може виявитися недійсною, скажімо, із-за недотримання закону в процесі приватизації, шахрайства продавця (або будівельній організації), порушення інтересів і прав неповнолітніх або спадкоємців, із-за продажу нерухомості по підроблених документах і т.д. До того ж, при оформленні документів нерідко припускаються помилок, від яких не застрахований ні нотаріус, ні система державної реєстрації. Від цих ризиків захищає титульне страхування, яке можна оформити у момент отримання кредиту. В більшості своїй вартість такого поліса складала від 0,25% до 0,4% в рік від вартості житла, що набувало в кредит. Зазвичай франшизу в полісі титульного страхування не встановлюють.

Договір про страхування майна, титульне або ж страхування життя можна укласти строком на 1 рік (через який його можна продовжити, якщо позичальник за цей час не поверне кредит) або ж на весь період кредитування. Дуже важливо забезпечити безперервний страховий захист протягом всього періоду кредитування. Як свідчить практика, найбільш оптимальним є другий варіант, коли страховий платіж наступного року страхування оплачують за декілька днів до закінчення періоду поточного договору страхування.

Якщо ви повертаєте кредит достроково, у вашому договорі страхування можуть змінити вигодонабувателя (замість банку їм стане позичальник, тобто ви). Тому у разі несподіваного пошкодження застрахованого майна ви як власник отримаєте страхове відшкодування. До речі, в полісах титульного і особистого страхування вигодонабуватель також може бути змінений.

Висновки

Застава, як форма забезпечення має ряд особливостей, що надають їй певних переваг перед іншими формами забезпечення.

Однією з особливостей застави, в порівнянні з іншими формами забезпечення зобов'язань, є поєднання правового і речового характеру з врахуванням якого при заставі майна забезпечується його збереження до моменту виконання зобов'язання боржником. При цьому це є значною перевагою - вартість цього майна, в більшості випадків, не зменшується, а повертається пропорційно рівню інфляції. Крім того, застава особливо цінного та висококваліфікованого майна, особливо для боржника, стимулює останнього до прийняття всіх можливих заходів по погашенню кредиторської заборгованості без використання застави.

Ще однією суттєвою особливістю і перевагою застави є найбільш характерна властивість саме права власності - це право слідування. Це значить, що право власності на майно з боку кредитора наче «слідує» за майном, тобто, де б чи в чиїй власності не знаходився предмет застави він буде предметом відносин застави до моменту припинення зобов'язання - в даному випадку кредитної угоди.

Таким чином, в будь-якому випадку заставлене майно є заставою до моменту припинення дії зобов'язання боржника.

Всі ці переваги, а особливо факт наявності чіткого правового регулювання, державних органів та інститутів, що приймають участь у заставному процесі, робить заставу дуже привабливою формою забезпечення банківських кредитів. Про що свідчать і практичні дані використанням форм забезпечення при наданні банкам кредитів.

Так, протягом останніх років частка застави займає до 80-90% в сукупності всіх форм забезпечення, які використовуються українськими комерційними банками при кредитуванні. Крім того при оцінці кредитоспроможності будь-якого позичальника для переважної більшості українських банків застава, як форма забезпечення має найвищий рейтинг оцінки та визначається найбільш привабливим забезпеченням по кредиту при формуванні кредитної політики комерційного банку.

Однак, поряд з цим, не дивлячись на ці переваги застави, необхідно відзначити недостатнє використання певних її різновидів в кредитних відносинах, небажання банків приймати в окремих випадках заставу як спосіб забезпечення кредиту. Це пояснюється здебільшого тим, що правові норми, які регулюють відносини застави, мають застарілий недосконалий характер і вимагають певних змін. Зокрема, необхідно розширити способи реалізації майна і надати сторонам альтернативне право по його реалізації - не тільки з публічних аукціонів, але і іншими, більш ефективними способами, які не суперечать законодавству.

В даний час правове регулювання застави та використання її в банківському кредитуванні проходить стадію становлення і є досить примітивним та нерозвинутим. Застава нерухомості - іпотека є надійним і високоефективним способом застави.

Надійність іпотеки пояснюється перш за все характером нерухомості - це майно, вартість якого має відносно довгостроковий характер: суттєво не змінюється в залежності від політичної чи економічної ситуації; виключається, в основному, ризик крадіжки чи зникнення за інших обставин; потребує менших витрат по страхуванню майна завдяки меншому переліку страхових випадків.

Ефективність пояснюється перш за все незмінністю вартості майна відносно високою ліквідністю, простотою контролю за заставленою нерухомістю, відсутністю витрат по утриманню у заставодержателя.

Значною перевагою є можливість точного визначення вартості майна і в основному відносно нескладною процедурою оцінки.

Предметом іпотеки є майно, пов'язане з землею - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісний майновий комплекс, земельні ділянки, інше майно, що віднесене законодавством до нерухомості.

Особливість предмета іпотеки в тому, що він залишається у власності, а здебільшого і в розпорядженні заставодавця, і відповідно потребує від банку лише належної якості виїзного чи іншого контролю за станом предмета застави. Наступною суттєвою особливістю іпотеки як різновиду застави, є процес виникнення взаємовідносин між сторонами договору. А саме, договір-іпотеки має бути обов'язково засвідчений нотаріусом за місцем знаходження майна. Відповідно відносини сторін виникають не після підписання договору, а лише після його нотаріального посвідчення, що викликає певні ускладнення в процесі одночасного укладання кредитної угоди і договору-іпотеки.

Таким чином, іпотека є складним, але досить ефективним і надійним способом забезпечення банківських кредитів, а складність в основному полягає у необхідності проведення дуже ретельної перевірки стану майна, що часто потребує залучення фахівців з окремих галузей. Також існують певні ускладнення з юридичного боку, але це не є суттєвим недоліком іпотеки як способу забезпечення виконання зобов'язань.

Як бачимо із вище сказаного в Україні застава майна (будівель, споруд, квартир) є більш розвинута, а організація застави землі під отримання грошового кредиту в Україні можлива лише при функціонуванні ринку земель сільськогосподарського призначення. Це зумовлено тим, що застава землі під одержаний кредит має передбачити можливість відчуження неповерненого кредиту шляхом продажу заставленої земельної ділянки. На практиці умов для цього немає, бо на відчуження земель сільськогосподарського призначення накладено мораторій і переважна більшість сільськогосподарських земель передана в оренду, які заставляти не можна.

Список використаної літератури

1. Конституція України, Закон вiд 28.06.1996 № 254к/96-ВР // Відомості Верховної Ради (ВВР), 1996, N 30, ст. 141

2. Цивільний кодекс України № 435-IV вiд 16.01.2003 // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, N 17, ст.144

3. Господарський кодекс України № 436-IV вiд 16.01.2003 // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, N 18, ст.144

4. Закон України «Про банки і банківську діяльність» вiд 07.12.2000 № 2121-III // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2001, N 5-6, ст.30

5. Закон України «Про Національний банк України» від 20.05.1999 № 679-XIV // Відомості Верховної Ради (ВВР), 1999, N 29, ст.238

6. Про іпотеку: Закон України від 05.06.2003 // ВВР. - 2003. - №38.

7. Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України із змінами від 20.01.2005 // ВВР. - 2005. - №10.

8. Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю: Закон України від 19.06.2003 №978-IV // Инвестгазета. - 2003. - №42.

9. Про схвалення Концепції створення національної системи іпотечного кредитування: Розпорядження КМУ від 10 серпня 2004 р. №559-р. - К., 2004 .

10. Рамкова програма іпотечного фінансування // Урядовий кур'єр. - 2004. - №28.

11. Лагутін В. Іпотечний кредит в Україні: перспективи і можливі наслідки // Банківська справа. - 2003. - № 4. - С.42-51.

12. Ткаченко О., Збруцька О. Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні // Вісник Національного банку України. - 2004. - № 11. - С.26-28.

13. Адаменко С.І. Характеристика та класифікація загроз у банківській системі України // стратегічна панорама, № 4, 2004

14. Аржевитин С. Проблемы банковской системы Украины в ХХІ столетии // Мир денег. - 2007. - №6. - С. 22-23.

15. Банківська система в умовах трансформації фінансового ринку: Матеріали всеукраїнської науково-практичної конференції 21--23 травня 2003 р. -- К., 2003. -- С. 5

16. Банківське право. Навч. посібник за ред. О.А. Костюченка - К., АСК, 2000

17. Білокінь Г. М. Банківський нагляд та аудит. -- Київ: ІТЦ НБУ, 2001. --155с.

18. Вступ до банківської справи / Під ред. М.І. Савлука. -- К.: Лібра, 1998. -- С. 93

19. Волков С. С. Іпотечні цінні папери-перспективи розвитку в Україні. Презентація - К:УНІА, 2005. -28 с.

20. Гамидов Г. Н. Банковское и кредитное дело. - Москва: ЮНИТИ, Банки и биржи, 2002.

21. Грудзевич У. Проблеми розвитку комерційних банків на регіональному рівні // Регіональна економіка. - 2001. - №2. - С. 59-66.

22. Гринько О.Л. Ресурсне забезпечення банківського іпотечного житлового кредитування. Тернопіль.2005 р.

23. Деньги. Кредит. Банки. Банковские системы отдельных стран: Учебник для вузов./ Е.Ф.Жуков, Л.М.Максимова, А.В.Печникова и др. Под ред. Е.Ф.Жукова. -М.: Банки и биржи, 2001. -622c.

24. Карманов Є. В. Банківське право України: Навчальний посібник. -- Харків: Консум, 2000. -- 464 с.

25. Качан О.О. Банківське право: Навч. посібник. -- К.: Юрінком Інтер, 2000. -- С. 37--38

26. Костюченко О.А. Банківське право: Підручник. -- 3-е вид. -- К.: А.С.К., 2003. -- С. 52--61

27. Колодізєв О. Становлення банківської системи України: минуле, світовий досвід, проблеми реформування // Банківська справа. - 2007. - №2. - С. 28-29.

28. Кочетков В. М. Основы управления современным коммерческим банком: Учеб. пособие. -- Киев: МАУП, 2007.

29. Кротюк В. Стратегія і тактика розвитку банківської системи // Вісник НБУ. - 2007. - №10. - С. 2-3.

30. олосінський І.А. Перспективи випуску в Україні структурованих іпотечних облігацій. 2007 р.

31. Ковалишин А. Ипотека в Украине: продвижение и перспективы // ЛIГАБiзнесIнформ. -2005.

32. Корінець Р. Деякі проблеми розвитку іпотечного кредитування сільського господарства // Українське комерційне право. -2006. -№2. -С. 49-58.

33. Кручок С. Передумови та перспективи розвитку іпотеки в Україні // Українське комерційне право. -2003. -№2. -С. 15-22.

34. Кулинич П. Іпотека в Україні: на шляху з минулого в майбутнє // Українське комерційне право. -2005. -№2. -С. 3-14.

35. Міщенко В.І., Кротюк В.Л. Центральні банки: організаційно-правові засади. -- К.: Т-во «Знання», 2004. -- С. 282

36. Національний банк і грошово-кредитна політика: Підручник /За ред. д-ра екон. наук, проф. А.М. Мороза. -- К.: КНЕУ, 1999. -- С. 11--13

37. Носік В. Проблеми формування правового інституту іпотеки землі в Україні // Українське комерційне право. -2005. -№2. -С. 31-38.

38. Олейник О.М. Основы банковского права: Курс лекций. -- М.: Юрист, 1997. --С. 25

39. Орлюк О.П. Банківська система України. Правові засади організації. -- К., 2006.

40. Остапець А. І., Остапець А. В. Банківська система України: стан і проблеми розвитку // Фінанси України. - 2000. - №8. - С. 114-117.

41. Пасічник В.В. Банківський нагляд правові засади та проблеми здійснення // Банківське право України / Під заг. ред. А.О. Селіванова. -- К.: Видавничий Дім «Ін Юре», 2000. -- С. 238

42. Проблемный срез развития ипотеки в Украине. // Аналітик. 2006.

43. Раєвський К.Є., Конеопатська Л.В., Домрачев В.М. - Навчально-методичний посібник для самостійного вивчення - «Банківський нагляд» - 2003 рік

44. Распутна Л. Комерційні банки у сфері фінансових послуг України // Банківська справа. - 2000. - №5. - С. 43-45.

45. Соболєв О.В. Характеристика суб'єктів договірних правовідносин з кредитування житлового будівництва // Вісн. Ун-ту внутрішніх справ. - 2005. - № 10. - С. 232-235.

46. Шелудько Н. М. Проблемні кредити і фінансова стійкість банківської сфери // Фінанси України. - 2000. - №1. - С. 25-28.

47. Юшко И. Проблемы регулирования банковской деятельности в Украине // Економічний часопис. - 2001. - №3. - С. 11-12.