Ипотечно-инвестиционные системы

1

Введение

Джексон научит Россию ипотеке

США выразили готовность помогать России в развитии системы ипотечного кредитования с тем, чтобы все больше россиян могли обзавестись собственным жильем. Это подтвердил, выступая на российско-американской банковской конференции в Вашингтоне, министр жилищного строительства и городского развития США Альфонсо Джексон.

Он - напомнил, что в самой Америке обладание собственным домом рассматривается в качестве ключевого компонента «американской мечты». Соответственно, увеличение числа домовладельцев -- один из важнейших внутриполитических приоритетов администрации США, передает ИТАР-ТАСС.

А. Джексон понимает, что американская модель ипотечного кредитования не может и не должна целиком переноситься на российскую почву. Но он считает, что общие принципы ее создания и функционирования, которые он обрисовал, могут послужить образцом" для российских властей. Американский опыт «дает, по меньшей мере, один важный урок: российское правительство создаст наилучшие возможности для успеха, если позволит рынку делать то, что получается у него лучше всего: ускорять инновации и снижать издержки», -- сказал министр.

Он напомнил, что его ведомство имеет официальную договоренность о сотрудничестве с партнерами в России. В 2003 году оно подписало соответствующий меморандум с Госстроем РФ. Однако после реорганизации российского правительства в реализации двусторонней программы, включающей обмен информацией и опытом в области решения жилищных проблем, прежде всего, малообеспеченных слоев населения, наступила пауза. А. Джексон выразил надежду, что пауза окажется временной и что нынешняя конференция с его участием, будет способствовать «возрождению интереса» к двусторонним контактам в сфере, затрагивающей самые насущные нужды людей, основы их благосостояния.

«Мы хотим, чтобы Россия создала процветающий ипотечный рынок», -- подчеркнул член американского кабинета.

Ипотека делает людей богаче.

Население России активно пользуется кредитными средствами. И не удивительно: элементарная экономическая теория учит нас тому, что гораздо эффективнее взять кредит для повседневных нужд, чем потратить собственные деньги, которые могут быть задействованы в бизнесе.

В последнее время наибольшую актуальность приобрело ипотечное кредитование. С его помощью взыскательный потребитель выбирает жилье не по возможностям, а по потребностям. Таким образом, с развитием ипотеки уровень обеспеченности населения возрастает.

Аналитики внушают оптимизм

Ипотека предоставляет возможность переехать в собственное жилье даже тем, кто еще недавно не мог себе позволить такой покупки. Тем временем большая часть желающих приобрести квартиру, зачастую не берет в расчет современные схемы кредитования. По мнению председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрия Лебедева, развитие ипотеки сдерживают, прежде всего, факторы психологического характера. "Клиенты пока не готовы к долгосрочным займам, они боятся жить в долг", - заявил господин Лебедев на состоявшейся в начале февраля пресс-конференции "Рынок ипотеки - итоги 2004 года, прогноз развития до 2007 года". Но тенденции развития рынка оптимистичны: информированные клиенты делают свой выбор в пользу ипотечных кредитов.

Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник отмечает бурный рост ипотечных сделок на рынке недвижимости.

Осенью 2004 года на рынке ипотеки был зафиксирован резкий подъем: объем сделок вырос в 4 раза по сравнению с 2003 годом. В 2004 году объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья составил порядка 550--600 млн. долларов. По экспертным оценкам специалистов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", работающей в этом направлении более 6 лет, в 2005 году у рынка есть все предпосылки выйти на уровень 1 млрд. долларов.

Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Владимира Гасяка, в 2001 году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15--20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким образом, за 4 года процент за пользование ипотечным кредитом снизился на треть. Кроме того, если в 2001 году размер предоставляемых кредитов составлял 70% от стоимости недвижимости, то сейчас многие банки предоставляют кредиты в размере 90%.

Сегодня финансово-кредитные учреждения более лояльно относятся к процедуре подтверждения платежеспособности заемщиков.

Банки принимают во внимание не только "белые", но и неподтвержденные доходы клиентов. По мнению Владимира Гасяка, благоприятные для заемщиков условия создаются достаточно быстрыми темпами, поэтому в ближайшие годы можно рассчитывать на стабильное развитие рынка ипотечного кредитования.

Банковское разнообразие

По статистике Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", на сегодняшний день Сбербанк является лидером по популярности среди тех, кто хочет купить жилье с привлечением ипотечных кредитов. Здесь предлагаются интересные ипотечные программы, достаточно низкие кредитные ставки. При покупке квартиры в новостройке покупатели чаще всего обращаются во Внешторгбанк, Импэксбанк и Абсолютбанк. Приобретая квартиру на вторичном рынке, клиенты ЦИП МИЭЛЬ предпочитают брать ипотечные кредиты в Сбербанке и Внешторгбанке, дальше в рейтинге популярности идут Городской ипотечный банк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Национальная ипотечная компания. Кстати, Национальная ипотечная компания предлагает достаточно интересные условия кредитования: здесь самая низкая на рынке кредитная ставка - 9%.

Уровень зарплаты заемщика при получении ипотечного кредита постепенно отходит на второй план, главным является стабильность доходов.

Управляющий Тверским отделением Сбербанка РФ Владимир Яшин рассказал, что на сегодняшний день семья со среднемесячным доходом 450 долларов и накоплениями в районе 3000 долларов вполне может рассчитывать на ипотечный кредит и приобрести с его помощью однокомнатную квартиру в районе МКАД. Таких кредитов Сбербанк РФ выдает много, и охват рынка достаточно большой, заявил господин Яшин.

Люди с более высоким уровнем доходов тоже активно пользуются ипотечными кредитами. Таким образом, бизнесмен получает возможность оставить собственные средства в деле, а вопрос с приобретением квартиры решить с помощью ипотеки. Тем более что, имея в наличии на покупку квартиры $100 тысяч, клиент, пользующийся современными схемами кредитования, может приобрести квартиру стоимостью $300 тысяч.

Президент Импэксбанка Дмитрий Еропкин считает, что рынок ипотеки в России является очень емким. "Это сфера приложения ресурсов на долгие годы вперед, и Импэксбанк планирует в этом году увеличить портфель ипотечных кредитов до 50 млн. долларов и в дальнейшем наращивать объемы такого кредитования", - сообщил он. Причем государство может повлиять на темпы этого процесса. По оценке Дмитрия Еропкина, банки будут работать с меньшей маржей, если будут знать, что в любой момент у них есть возможность рефинансирования под портфель ипотечных кредитов. Такие подвижки во взаимоотношениях между Банком России и коммерческими банками могли бы привести к прорыву на рынке ипотеки, считает президент Импэксбанка.

Кредит становится нормой жизни

Ипотечное кредитование изначально было более популярно среди покупателей квартир на вторичном рынке недорогого жилья. Наиболее распространенная сделка в этом секторе - это покупка 1-2-комнатной квартиры общей стоимостью 70-110 тысяч долларов. Связано такое предпочтение в большей степени со стереотипами потребителей. Еще недавно клиенты не хотели долго "жить в долг" и изо всех сил стремились накопить максимальную сумму, после чего брали кредит небольшого размера. Сейчас представления заемщиков в России постепенно меняются, приближаясь к европейским. На Западе кредитные ресурсы давно стали нормой жизни - там люди пользуются всеми элементами комфорта, а уже потом расплачиваются за них. Такие "привычки" постепенно прививаются и в России. Поэтому ипотека сегодня медленно, но верно проникает во все сферы рынка недвижимости.

По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, ипотечное кредитование сделок на первичном рынке недвижимости в начале 2004 года отставало от показателей вторичного рынка, однако к концу 2004 году объем выданных кредитов на покупку жилья в новостройках сильно возрос. Причем стоимость приобретений на первичном рынке недвижимости Москвы с использованием ипотеки колеблется от $80 до $200 тысяч. По данным директора Центра ипотечных программ МИЭЛЬ Елены Пановой, сегодня 35% сделок, заключенных в ЦИП МИЭЛЬ, приходится на рынок новостроек, и этот процент будет увеличиваться. Причем наибольший спрос отмечается на предложения в сегменте недвижимости "бизнес-класса".

Ипотека постепенно завоевывает и сегмент элитной недвижимости.

Директор департамента городской недвижимости агентства "Усадьба" Александр Дьяченко отметил: "В скором времени потребитель элитного жилья сможет выбирать: стоит ему вкладывать собственные деньги в покупку квартиры или взять кредит в банке. Я считаю, что процентная ставка для таких сделок будет очень конкурентоспособной. Загадки тут никакой нет, банку гораздо интереснее, с точки зрения рисков, кредитовать состоятельного человека, чем заемщика со средними доходами. Кроме того, элитная квартира как объект залога более ликвидна, чем какая-либо другая".

"Фора" для клиента

В 2005 году, по мнению директора Центра ипотечных программ МИЭЛЬ Елены Пановой, более активно будет развиваться кредитование на загородном рынке недвижимости. В частности, ЦИП совместно с Внешторгбанком планируют разработать целевую ипотечную программу для покупателей недвижимости в коттеджном поселке "Барвиха-CLUB". Уже разработаны подобные программы на первичном рынке жилья. Так, Сбербанк РФ предлагает эксклюзивные условия кредитования для клиентов ЦИП МИЭЛЬ, которые намереваются купить квартиру в наиболее интересных проектах компании - фешенебельном районе "Гранд-Паркъ" и в монолитно-кирпичном доме на ул. Дыбенко в районе Ховрино. Покупателям этих квартир банк готов предоставить ипотечный кредит в размере до 90% от стоимости жилья, то есть собственные средства заемщика могут составлять всего 10%. При этом кредит выдается на льготных условиях - сроком на 15 лет под 11% годовых в валюте.

Как заемщики, так и сами банки предпочитают взаимодействовать друг с другом с помощью профессионального риэлтера.

В результате работы сотрудников агентства недвижимости клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из ста человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%.

Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести, а также ситуаций, в которых эти квартиры приобретались или обменивались, условий приватизации и снятия с регистрационного учета и т. д. Так, к примеру, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" выдает "Гарантийные обязательства" не только клиентам, но и банкам, которые финансируют сделку с помощью ипотечного кредита. Это, кстати, принципиально новая практика на рынке недвижимости, она позволит повысить доступность ипотечных кредитов и послужит еще одним стимулом для развития ипотеки.

1. Ипотека: теорема, которую еще предстоит доказать

Тема ипотечного кредитования в последнее время будоражит умы не только потенциальных заемщиков, но и чиновников различных уровней, увидевших в ней благодатную почву для собственного пиара. В частности, развитие рынка доступного жилья в Российской Федерации было предметом обсуждения на недавних парламентских слушаниях.

Чиновники отметили, что одна из важнейших социально-экономических задач государства - решение жилищной проблемы. Улучшение ситуации с обеспечением граждан жильем возможно лишь при комплексном подходе к решению этого вопроса: с одной стороны, нужны условия для достижения необходимых объемов жилищного строительства, с другой - населению должна быть предоставлена возможность приобрести жилье за счет системы ипотечного кредитования. С учетом этого в 2004 году был подготовлен и принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Что еще нужно сделать, чтобы жилье в России стало доступным?

Банкам требуются "длинные" деньги

Ипотечный рынок в 2004 году продемонстрировал тенденцию роста, как объемов кредитования, так и количества банков, которые выдают жилищные займы. Среди банков началась конкурентная борьба, в результате которой снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, а срок кредитования вырос до 20 лет.

Объем выдаваемых банками ипотечных займов пока невелик. На начало 2005 года в системе жилищного кредитования участвовало более 160 организаций. Однако у российской банковской системы пока нет доступа к так называемым "длинным" деньгам. Без создания условий для привлечения в эту сферу долгосрочных ресурсов трудно ожидать дальнейшего снижения процентных ставок и существенного увеличения объемов кредитования.

Будущее зависит от вторичного рынка закладных

По мнению чиновников, универсальным механизмом привлечения "длинных" ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги. С их помощью банки получают возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства. Покупатели таких бумаг наделяются правами кредиторов.

Закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", принятый в конце декабря 2004 года, направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования жилищных кредитов. В нем предусмотрены механизмы повышения надежности этих бумаг и снижения издержек на осуществление их эмиссии. Предполагается, что при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, это покрытие не будет включаться в конкурсную массу.

Среди банков началась конкурентная борьба, в результате которой снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, срок кредитования вырос до 20 лет.

С принятием закона был устранен ряд неточностей, а также предпринята попытка сбалансировать полномочия федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России в части эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и порядка предоставления отчетности.

Для обеспечения государственной поддержки рынка ипотечного кредитования в России действует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сейчас большинство банков не реализует собственные ипотечные программы, а выдает кредиты по программам АИЖК. В дальнейшем за счет формирования долгосрочных кредитных ресурсов банковской системы предполагается снизить долю кредитов, рефинансируемых через агентство.

Ипотека бывает разная

Одновременно с развитием банковского жилищного кредитования необходимо развивать и небанковские формы ипотеки, т. е. приобретение жилья с использованием заемных средств: кредитование под залог жилья, долевое участие в строительстве, куплю-продажу с рассрочкой платежа, потребительское кредитование, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы. Эти схемы не исключают друг друга: каждая из них занимает свою нишу, имеет свои особенности и преимущества.

Для развития небанковских форм ипотеки нужна интеграция жилищных накопительных систем в единую систему кредитных кооперативов, которая будет сформирована после вступления в силу Федерального закона "О кредитной кооперации". Также следует четко разграничить деятельность жилищных накопительных кооперативов и банковскую деятельность, не допуская совершения некредитной организацией, находящейся вне надзора Банка России, банковских операций (привлечение средств во вклады, проведение расчетов в пользу третьих лиц и т. п.).

Каждому кредиту - свою историю

Чиновники отметили, что следует внимательно отследить становление системы бюро кредитных историй и при необходимости оперативно скорректировать принятый закон. Также надо обеспечить решение вопроса об уполномоченном государственном органе по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй. Основная цель таких бюро состоит в накоплении массива данных, характеризующих платежную дисциплину заемщика. Их задача - создать систему информации о том, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязательства перед кредиторами, и организовать хранение сведений о большом количестве организаций и граждан. Однако, по мнению участников парламентских слушаний, повлиять на уровень процентных ставок в сторону их снижения кредитные бюро смогут не раньше, чем через 5-10 лет.

Власти готовы протянуть руку. Помощи?

В целях обеспечения жильем социально не защищенных слоев населения следует развивать механизмы социальной ипотеки. В пакете законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, изменился подход к обеспечению граждан России жильем. Если раньше это делалось за счет бюджетных средств, то теперь предполагается лишь некоторым образом содействовать населению, которое должно решать свои жилищные проблемы за счет собственных средств. Для этого принятые законы формируют законодательную базу, направленную на развитие ипотечного кредитования.

До сих пор купить квартиру исключительно за счет собственных средств, в том числе используя ипотечные механизмы, имел возможность лишь ограниченный круг людей. Законодательное решение проблемы предусматривает три уровня бюджетной поддержки групп населения с низкими доходами: федеральный, региональный и местный. Поддержка может быть осуществлена как путем финансирования первоначального взноса, так и прямым дотированием процентной ставки по ипотечному кредиту.

По общему мнению, специалистов рынка недвижимости и чиновников, прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно - и для кредиторов, и для бюджета, и для гражданина. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, кредитная организация также должна учесть дополнительные риски, связанные с выполнением бюджетных обязательств, в течение целых двадцати лет. Наверняка они будут заложены в базовую процентную ставку. В связи с этим дотирование первоначального взноса более целесообразно.

Должны быть предусмотрены механизмы предоставления безвозмездных субсидий для лиц, стоящих в очереди на получение жилья, что позволит уменьшить сумму, которую данному лицу нужно запросить и получить в банке. Такая мера будет способствовать смягчению требований банка к платежеспособности, к ежемесячному взносу, который будет платить данное лицо за использование кредита. В этом случае возрастет доступность займа, уменьшится число лиц, стоящих в очереди на получение квартиры.

Принятие пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, было необходимо для дальнейшего развития ипотечного кредитования, сейчас настало время для практической реализации всего комплекса предусмотренных действий. В частности, предстоит большая работа по приведению всего остального законодательства в соответствие с принятыми законами.

2. Нужен ли нам ипотечный бум?

Не будет ли развитие ипотеки способствовать росту цен на и так дорогую недвижимость? Ведь стоимость товара в рыночных условиях формирует соотношение спроса и предложения. Спрос на квартиры сейчас достаточно велик, чего не скажешь о предложении. Между тем возможность получить ипотечный кредит увеличит количество людей, способных приобрести жилье, следовательно, вырастет платежеспособный спрос на него. Раз так -- значит, цены обязательно будут подниматься.

Жилье в России: что имеем?

Объемы жилищного строительства пока недостаточны. По данным агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн. кв. м жилья. Много это или мало? Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн. кв. м, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн. кв. м. В настоящее время по этому показателю Россия находится примерно на уровне 1995 года.

В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн. кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. В настоящее время такой уровень жилищного строительства зафиксирован, например, в Китае. Для нас это пока перспектива, причем очень отдаленная.

Обеспеченность населения жильем в России составляет примерно 19,7 кв. м на человека. Для сравнения: в Германии этот показатель равен 35 кв. м на человека, в США -- 70 кв. м. Но это количественные показатели.

Амбициозные задачи мы ставить умеем

В настоящее время количество выдаваемых ежегодно в России ипотечных кредитов немногим превышает 40 тыс.: ипотека у нас находится в состоянии, близком к зачаточному.

С этой точки зрения говорить о серьезном влиянии ипотеки на рыночную ситуацию в целом и на стоимость жилья в частности пока смешно. Здесь гораздо более важно влияние демографических факторов и уровня доходов населения.

С другой стороны, правительство планирует через три года довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. в год. Министр экономического развития Герман Греф назвал задачу «амбициозной, но реализуемой». Для этого потребуются государственные гарантии в объеме 250-280 млрд. руб.

Как видим, имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных на увеличение спроса. В частности, и законодательство теперь стало благоприятным для развития ипотечного кредитования. По экспертным оценкам, начиная с 2007 года может, быть полностью удовлетворен спрос населения на жилищные займы.

Развитие ипотеки = рост цен

К сожалению, в сфере предложения жилья картина не столь радужна. При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60-70%.

Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Между тем квартир по доступным ценам и так не хватает. Что будет, если произойдет бурное развитие ипотеки? Очевидно, что дополнительные миллионы покупателей квартир усугубят ценовую ситуацию на рынке.

Возникает вопрос: стоит ли предпринимать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него? Например, теперь наметилась тенденция на понижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже можно найти условия на уровне 9-10,5% в год. Но целесообразно ли это? Ведь чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если недвижимость будет дорожать, никакого доступного жилья мы никогда не получим.

Ипотека уже доступна, но пока не востребована.

Сегодня многие эксперты с большой долей уверенности прогнозируют, что 2005 год может стать периодом прихода в Россию ипотеки: вроде бы как для этого уже созрели все необходимые условия.

Вводимый в действие в этом году жилищный пакет новых законов в области ипотеки позволит, по идее, снять ряд ограничений, препятствующих ее развитию. По мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, принятие поправок в Закон "Об ипотеке" уже к 2007 году снизит проценты в полтора-два раза и сократит первый взнос. "За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в 10%, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в странах Европы и США", - отметил Е. Богомольный.

Неизвестно, в каком мире, стране и городе живут уважаемые члены Госдумы, но в принципе ждать 2007 года и незачем - банки в 2004 году в массовом порядке стали выдавать кредиты на срок от 15 до 30 лет, да и страховку за полпроцента от стоимости кредита купить вполне возможно, и первоначальный взнос ряд банков снизил до 10%. Величина этих составляющих ипотечного кредита и не являлась проблемой, поскольку они отнюдь не самые главные. Вот если бы проценты по займу снизились в полтора-два раза - другое дело. Только вряд ли это произойдет к 2007 году, поскольку в этом году банки готовятся к снижению ставок лишь на 1-2% с целью перешагнуть психологический барьер в 10% годовых. Так что до среднеевропейских 3-4% нам еще далеко.

Уменьшится ли процентная ставка?

Как отмечает генеральный директор коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" Дмитрий Будаков, сегодняшняя оценка процентных ставок очень субъективна. "При нынешней инфляции в 11% кредит в рублях под 15% годовых на 20 лет не является дорогим. Чистыми - 4% годовых. Ставку в 10,5-11% годовых в валюте можно соотнести с выпущенными "длинными" евробондами, которые находятся сегодня на уровне 8%. Таким образом, соблюдается маржа в 3% (на западном рынке она такая же) между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам", - отмечает Д. Будаков. Так каковы же на сегодняшний день возможности снижения этих ставок?

По мнению специалистов, их немного. Во-первых, ставки могут уменьшиться благодаря улучшению состояния экономики страны и, как следствие, снижению инфляции и стоимости денег.

Вариант второй - создание качественной системы рефинансирования, предоставление понятных и прозрачных инструментов для инвесторов. Это уже более реально. Но все зависит от желания государства вкладывать средства в создание вторичного рынка ипотеки.

Наконец, третья возможность - снизить суммы выплат заемщика. Как отмечает Д. Будаков, основная масса населения не в состоянии взять кредит под существующие проценты, поэтому правительство может предоставить дотации населению. "Я придерживаюсь мнения, что дотировать процентную ставку нельзя, так как для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций. Но пришедшая на смену власть может отказаться от проведения подобной политики. В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении", - отмечает Д. Будаков. По его мнению, более приемлем механизм дотирования первоначального взноса. Это разовая выплата, следовательно, в дальнейшем ни заемщик, ни банк не зависят от бюджета.

Есть и другие препятствия

Впрочем, потенциальные получатели ипотечных кредитов сталкиваются и с другими проблемами. По словам главы правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, к ним относятся высокие транзакционные издержки при оформлении самой сделки. "Не секрет, что человек, который берет кредит на покупку квартиры в банке, оказывается в неравных условиях с человеком, покупающим такую же жилплощадь за наличные. При покупке жилья каждый обязан заплатить множество налогов, комиссий и сборов". В сделке за наличные зачастую реальная стоимость квартиры занижается в несколько раз, что позволяет уплатить все налоги и нотариальную пошлину с символической суммы", - подчеркивает Н. Шитов. По оценкам риэлторов, на сегодняшний день на рынке крутится не более 2 тыс. квартир, продавцы которых готовы реализовывать их с применением ипотечных схем. Это примерно 0,5% общего объема предложения квартир на вторичном рынке.

Теперь самое время поговорить о самих гражданах. Ведь для того, чтобы получить жилищный заем в банке, необходимо иметь стабильный доход. Теоретически сейчас кредит можно получить, имея заработки порядка $700, но суммы, которую банк согласится выдать под такой доход, не хватит на приобретение недвижимости в Москве. Из-за высоких цен на жилье в столице надо зарабатывать не менее $1,5-2 тыс., а, кроме того, иметь первоначальный взнос в размере не менее 15% стоимости приобретаемого жилья. Много ли даже в Москве людей, имеющих официальные или "серые" заработки таких размеров? Опрошенные банкиры утверждают, что официальной статистики нет. А неофициально говорят, что все москвичи с подобным доходом уже жильем себя обеспечили.

Квартира в новостройке в кредит: мифы и реальность

Некоторое время назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. А строительным и инвестиционным компаниям ипотека и вовсе не была нужна, поскольку новостройки раскупались еще на стадии котлована.

В последнее время ситуация начинает меняться. Правда, о заинтересованности заемщиков говорить пока трудно. Зато застройщики и банки начали делать первые шаги навстречу друг другу.

Еще полтора года назад на московском рынке жилья наблюдалась невероятно высокая покупательская активность. Более 50% квартир в новостройках раскупались на начальной стадии строительства, все остальные -- на уровне готовности третьего-четвертого этажей. Застройщики не видели для себя резона связываться с ипотекой, пока продажи шли вполне успешно.

В 2004 году ситуация изменилась, и нынешнее состояние рынка можно назвать относительно стабильным. Потенциальные покупатели перестали расхватывать все подряд и заняли выжидательную позицию. А у инвестиционных и строительных компаний снизились продажи. Сегодня многие возводимые жилые дома не распродаются до окончания строительства -- вплоть до принятия дома госкомиссией пустыми остаются порядка 30% всего объема квартир. Теперь, чтобы поднять объемы продаж, многие застройщики с радостью идут на сотрудничество с банками и участвуют в ипотечных сделках. «Некоторые строители и инвесторы сегодня готовы предоставлять квартиры по ипотеке практически во всех своих объектах, -- рассказывает начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин. -- Более того, отдельные партнеры даже готовы заключать сделки по нашим формам договоров».

Рядовые граждане также оценили преимущества использования кредита для решения своих жилищных вопросов. Однако пока российская ипотека не стала массовой, и немногие смогли себе позволить взять ипотечный кредит. А из тех, кто смог -- мало кто отважился приобрести квартиру на первичном рынке. Большинство заемщиков пока отдают предпочтение вторичному рынку, поскольку механизм приобретения жилья на «вторичке» проще и надежнее. Однако, по подсчетам специалистов Национальной ипотечной компании, около 35% обратившихся в последнее время за кредитом клиентов интересовались именно покупкой квартир в новостройках.

В чем проблемы?

Действительно, на данном этапе развития рынка недвижимости покупка новостройки по ипотеке -- предприятие довольно рискованное. Главная сложность приобретения квартиры в строящемся доме заключается в следующем: пока квартира не имеет статуса собственности, она не может выступать предметом залога. Поэтому им становится не квартира, а достаточно условные права на нее.

Еще одна проблема состоит в том, что далеко не все застройщики готовы предоставить банку финансовую или какую-либо другую документацию по проектам. Обычно это происходит, когда у компании есть определенные проблемы с разрешительной документацией, из-за чего дом явно не будет принят госкомиссией в срок. «При анализе нередко выясняется, что многие проекты несостоятельны в долгосрочной перспективе, -- рассказывает начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. -- У некоторых компаний отсутствует практика страхования рисков недостроя и неисполнения финансовых обязательств. А если такие риски и страхуются, то исключительно своими же страховыми компаниями, которые входят в тот или иной холдинг. Не сложно догадаться, что надежность таких «карманных» страховщиков тоже вызывает сомнения».

Если посмотреть на ситуацию со стороны заемщика, то для него наиболее неприятным и болезненным выглядит риск недостроя. На рынке и сейчас достаточно много незавершенных либо замороженных объектов. Несоблюдение сроков строительства ведет к необходимости внесения соответствующих поправок во внутреннюю отчетность банков и может привести к созданию дополнительных, нежелательных резервов. Низкое качество строительства также является достаточно серьезной проблемой. По мнению А. Колошенко, многие объекты, которые банки кредитовали по мере эксплуатации этого жилья, продемонстрировали значительное снижение своей стоимости после двух-трех лет его функционирования.

Как приобрести новостройку

Впрочем, несмотря на все сложности, покупка жилья в новом доме в кредит либо с использованием рассрочки вполне реальна. Сейчас большинство девелоперов задумываются о применении схем ипотечного кредитования еще до начала продаж возводимого ими жилья. Как правило, они заключают соответствующие соглашения с банками, выдающими ипотечные займы. По этому соглашению банк кредитует покупателей жилья в домах, которые строит этот девелопер. Кроме банков кредитованием занимаются специализированные ипотечные компании. Иногда жилищные займы начинает выдавать банк, который участвует в проекте в качестве кредитора девелопера.

В принципе в подобных случаях можно не бояться попасть в руки недобросовестного застройщика. Кредитные организации не станут работать с первой попавшейся строительной компанией и сначала проверят, все ли у застройщика в порядке с документацией. В случае обнаружения каких-то «темных пятен» банки, как правило, рекомендуют клиенту выбрать другую строительную компанию.

Пожалуй, единственное, что сложно предусмотреть при работе с застройщиками, -- возможность взимания различных доплат за квартиры. Но тут заемщику банк не поможет, с застройщиком придется договариваться самостоятельно.

Некоторые банки работают на первичном рынке по индивидуальным ипотечным схемам. Например, ДельтаКредит банк выдает кредиты на покупку новостроек только под залог имеющегося жилья. Но такой механизм удобен скорее для самих банков, чем для заемщиков, которые в критическом случае могут потерять не только деньги, но и имеющуюся жилплощадь.

А классическая схема выглядит следующим образом. Кредит на покупку квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, выдается конкретному физическому лицу, платежеспособность которого должна быть подтверждена (для чего потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов). Разница может заключаться в условиях предоставления кредита на покупку новостройки. Некоторые банки увеличивают проценты на период до присвоения квартире статуса собственности: скажем, с обычных 11-13% до 15-20%. Таким образом, они компенсируют инвестиционные риски. Поэтому в данном случае имеет смысл приобретать квартиру непосредственно перед сдачей дома госкомиссии. Правда, есть ряд банков, которые предлагают фиксированные условия.

Многие кредитные организации требуют, чтобы на этапе строительства объекта заемщик застраховал строительные риски. Деньги выдаются на основании согласованного с застройщиком инвестиционного договора, в котором указывается, что квартира приобретается на заемные средства и с момента оформления на нее права собственности переходит банку-кредитору в качестве залога.

3. Доступное жилье - через ипотеку

Городская целевая программа Красноярска «Молодой красноярской семье - доступное жилье» вынесена на сессию Горсовета на 2005-2010 годы.

Как сообщил депутатам начальник главного управления экономики и планирования администрации Красноярска Владимир Щербенин, программа опирается на развитие в городе ипотечно-кредитной формы приобретения жилья. «Супруги не старше 37 лет с ребенком, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут стать участниками этой программы. Им может быть предоставлен долгосрочный кредит до 25 лет, а также пониженная ставка по кредиту».

Ежегодно на реализацию программы из городского бюджета планируется привлекать около 25 млн. рублей. До 2010 года по этой программе 650 молодых красноярских семей смогут приобрести более 21 500 кв.м. жилья. Сумма первоначального взноса составляет не менее 10% от общей стоимости жилья. По подсчетам управления экономики и планирования, в месяц за приобретение однокомнатной квартиры молодая семья должна платить около 6 тысяч рублей в течение 25 лет.

«Воспользоваться ипотечным кредитованием может себе позволить семья с совокупным доходом супругов в 15-16 тысяч рублей».

4. Развитие ипотечного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство

Строительные организации, как правило, не имеют в достаточном объеме собственных оборотных средств для финансирования крупных проектов жилищного строительства. В годы Советской власти источником инвестиций служили долгосрочные кредиты Стройбанка СССР с символической ставкой 0,5--3 % годовых. В современной рыночной экономике России финансирование жилищного строительства осуществляется примерно на 1/5 за счет бюджета, а остальное -- за счет привлеченных средств частных инвесторов и кредитов коммерческих банков.

В высокоразвитых странах ипотека стала важнейшей составляющей экономики и источников инвестиций, прежде всего на рынке жилья. Например, емкость рынка ипотечных ценных бумаг в США достигает 3,05 трлн. дол, а ежегодный объем инвестиций в строительство жилья превышает 100 млрд. дол. В России потенциальный рынок ипотечного жилищного кредитования может составлять 40--50 млрд. дол. (с учетом наличных денежных сбережений населения, его текущих доходов и потребностей в улучшении жилищных условий -- до 300 млн. м² новых жилых площадей). Для Москвы эти параметры оцениваются специалистами соответственно - до 10 млрд. дол, и более 20 млн. м² нового и реконструируемого жилья. Не случайно в августе 1998 г. правительством Москвы была принята программа развития ипотеки, но после дефолта число инвесторов резко сократилось, повысились кредитные риски, а процентные ставки и сроки краткосрочного кредитования не соответствовали условиям строительства.

При сложившейся ситуации ГУП «УЭЗ» в поисках инвестиций, после детального анализа международного опыта, обратился к немецкой ипотечной системе строительных сбережений.

Эксперимент. Взяв механизм, деятельности немецких стройсберкасс за основу и адаптировав его к действующему законодательству РФ, УЭЗ разработало концепцию, утвержденную постановлением правительства Москвы от 24.11.98 г. № 896. Затем была создана строительная сберегательная касса (ССК) для проведения эксперимента на территории Западного административного округа. С целью обеспечения адресности стройсбережений реализация эксперимента была привязана к конкретной программе реконструкции и строительства жилья общим объемом 430 тыс. м2 на период до семи лет (максимально возможный срок накопления). В ССК клиент вносит сначала 5 % стоимости квартиры, а затем, в течение накопительного периода или срока строительства, еще 45 %. По сути, вкладчик ежемесячными взносами оплачивает фактически выполненные строительно-монтажные работы, дополнительно снижая свои риски и влияние инфляции. С учетом последствий дефолта 1998 г. концепцией предусматривалось более 10 степеней защиты интересов вкладчика. Кроме гарантий и контроля правительства Москвы, защитой служит жесткое ограничение операций ССК -- только прием взносов от граждан на адресную квартиру, финансирование из этих средств конкретных и адресных объектов жилищного строительства и предоставление ипотечных займов. Никаких счетов и других операций с юридическими лицами ССК совершать не должна, нецелевое использование средств полностью исключается. Участник ССК при первом взносе сразу получает в Департаменте жилищной политики регистрацию и индивидуальный код, что исключает повторную продажу его будущей квартиры и другие злоупотребления.

Контингент участников ССК - от представителей малого и среднего бизнеса до госслужащих и наемных менеджеров коммерческих структур со стабильной зарплатой в целом на семью (проблема жилья -- общесемейная, поэтому учитывается весь бюджет семьи).

Как только клиент внес 50 % стоимости квартиры в построенном доме, она оформляется в его полную собственность с последующим оформлением договора ипотечного займа на половину стоимости квартиры и договора ее залога.

Процентная ставка по ипотечному займу -- 5--8 %. Принципиально важно, что в этот механизм заложены основные признаки ипотеки -- кредит (заём) под залог недвижимости, т. е. приобретенной квартиры, юридически оформленной в собственность гражданина еще до полной оплаты ее стоимости. Такими признаками не обладают механизмы продажи в рассрочку, в которых не используются кредитные и залоговые отношения.

Практические результаты работы ССК говорят сами за себя. Заключено около 1,5 тыс. договоров, обеспечено финансирование комплексной застройки микрорайонов, привлечено более 3,2 млрд. р. инвестиций. Нет ни одного случая нарушения обязательств ССК и строителей перед покупателями жилья -- участниками ССК. Средства из бюджета не привлекались, наоборот, в ходе строительства в бюджет дополнительно перечислено одного только налога на добавленную стоимость свыше 350 млн. р. По сути, одна ССК привлекла в жилищное строительство денежные средства населения в объемах, сопоставимых с ипотечными кредитами московских банков, включая «Дельта-Кредит». Но это временное явление, поскольку темпы роста банковской ипотеки нарастают, а в ССК поле деятельности ограничено одним проектом.

Опытом ССК заинтересовались многие регионы России (Ростов, Оренбург, Курск, Пенза, Казань, Рязань, Новосибирск, Челябинск и др.), однако широкому внедрению системы стройсбережений мешает отсутствие специального законодательства и системы государственной поддержки на федеральном и региональном уровнях.

Пути развития жилищной ипотеки. Решая, казалось бы, частную задачу привлечения инвестиций в строительство жилья, УЭЗ вовлечено в решение проблемы общеэкономического значения, суть которой - определение путей развития ипотеки в России.

Исторически сложились две основные системы финансирования жилищного строительства на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Первая -- американская банковская, основанная на вторичном рынке ипотечных кредитов, которые выкупаются у коммерческих банков агентствами (типа Fannie Мае). Ее называют также двухуровневой формой ипотеки. Здесь ипотечные кредиты под залог недвижимости выдают непосредственно коммерческие банки после внесения клиентом первоначального взноса в размере 20--30 % стоимости приобретаемого жилья (I уровень). Но вкладывать свои денежные ресурсы на 15--20 лет не всякому банку под силу или невыгодно. Поэтому для ускорения оборота банки продают ипотечные пулы (договора кредита и залога) агентству, которое под них выпускает ипотечные ценные бумаги и продает их на фондовом рынке, привлекая долгосрочные финансовые ресурсы, являющиеся источником для выкупа у банков ипотечных кредитов (II уровень). Обеспечением ликвидности ипотечных ценных бумаг служат залог недвижимости и гарантии правительства, поэтому они имеют высокий рейтинг надежности и размещаются по низким процентным ставкам.

Вторая основная форма -- европейская, или немецкая, ипотека, представляющая собой закрытую систему контрактных стройсбережений граждан. Организационной формой этой системы служат Bauspar-kasse (буквальный перевод на русский -- стройсберкасса), которые заключают цепочку контрактов и соглашений: договор накопительного вклада для гражданина целевым назначением на покупку (реконструкцию) дома или квартиры после накопления 40--50 % ее стоимости; контракт на строительство или договор купли-продажи жилья; договора залога и ипотечного кредита. Эта система изолирована от фондового и банковского рынков, колебаний процентных ставок и курса ценных бумаг.

В настоящее время основные усилия Федерального Собрания и правительства РФ направлены на развитие американского варианта ипотеки. Совершенствуется законодательная база, увеличены уставный капитал и объем гарантий Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), создается сеть операторов рынка ипотечных ценных бумаг. Но эти усилия пока не принесли ожидаемых результатов. Инвесторы еще не готовы вкладывать большие средства на десятилетия и по низким ставкам. Размеры государственного долга, высокие риски, низкие рейтинги кредитоспособности определяют рыночные ставки в пределах 15 % годовых по рублям, что для многих заемщиков неприемлемо.

Для решения проблемы доступного жилья для населения крайне важен другой фактор. Банковская ипотека направлена преимущественно на рост платежеспособного спроса граждан; на увеличение объемов финансирования жилищного строительства она воздействует лишь косвенно, через повышение покупательной способности населения. Строители для обеспечения соответствующего растущему спросу предложения нового жилья должны будут брать дополнительные кредиты, что приведет к повышению себестоимости строительства. А при отставании темпов строительства опережающее увеличение спроса приведет к росту цен на жилье (как сейчас происходит в Москве).

Возможно, поэтому проведенный в начале 2003 г. анализ форм привлечения средств населения на жилищное строительство выявил, что, помимо двухуровневой ипотеки АИЖК и банковского сектора, в регионах страны параллельно формируются другие механизмы так называемой строительной ипотеки (продажа жилья в рассрочку, общества взаимного кредитования, московская строй-сберкасса, кооперативы с применением ссудо-сберегательных программ и др.). С их помощью делаются попытки преодолеть дефицит жилищных инвестиций путем привлечения средств населения, сберегаемых для строительства и покупки жилья. При этом, по данным МАИФ, на конец 2002 г. из 40 тыс. заключенных по стране договоров 80 % приходились на строительную ипотеку и лишь 20 % -- на банковские ипотечные кредиты. И это стихийное соотношение требует анализа причин и определяющих его факторов.

В первую очередь следует отметить возрастающую потребность населения страны в улучшении жилищных условий. В ее основе лежит исторически сложившаяся низкая обеспеченность граждан жилой площадью, которая в среднем на душу населения в 2,5 раза ниже, чем в западноевропейских странах, и в 3--4 раза ниже, чем в США. При этом проблема усугубляется падением за 1990-е гг. объемов ввода жилья в целом по России в 2 раза (с 60--70 млн. м² в 1980-х гг. до 30--32 млн. м² в настоящее время), увеличением объемов ветхого жилья, ежегодным выбытием жилищного фонда до 25--30 млн. м². Третья составляющая данного фактора -- ликвидация во многих регионах «очередников» на получение жилья, т. е. устранение государственных и муниципальных органов власти от жилищных проблем населения в силу дефицита финансовых ресурсов. По данным Госкомстата, в 2001 г. в очереди на получение квартиры было зарегистрировано 5,5 млн. семей, или более 16 млн. человек. Таким образом, объективная потребность в улучшении жилищных условий у населения, безусловно, есть. Другой вопрос -- имеется ли достаточная платежеспособность?

По данным многих экспертов, «неорганизованные» сбережения населения (помимо вложений в банковские депозиты и ценные бумаги на фондовом рынке) составляют от 40 до 65 млрд. дол. На Госсовете РФ недавно звучали цифры 75--100 млрд. дол. США. Приведенная в «Финансовых известиях» структура сбережений населения показывает, что срочные и текущие вклады населения в рублях (4+9 %) составляют 13 %, а наличные средства -- 29 %, т. е. в 2,2 раза больше; валютные вклады -- 21 %, а наличные, «в чулках», -- 33 %. Это данные за 2002 г., сейчас возможны изменения, но тенденция очевидна -- преобладающая доля сбережений населения находится вне банковского сектора и не вовлечена в инвестиционный оборот. При этом средний размер задолженности граждан по банковским кредитам (включая ипотечные) на душу населения в США -- 23,8 тыс. дол., Израиле -- 6,1 тыс., Тайване -- 5 тыс., Чехии -- 370, а в России -- только 20 дол. Следовательно, наши граждане недостаточно доверяют банкам по вкладам (особенно на длительный срок) и очень осторожно кредитуются в них по действующим процентным ставкам.

Чтобы вовлечь средства населения в инвестиционный оборот, необходимо преодолеть накопленный потенциал недоверия населения к банкам и фондовому рынку, взамен создав абсолютно надежный и гарантированный механизм их использования в интересах самого населения. Отсюда следует правомерный вывод: объективная потребность граждан страны в улучшении жилищных условий и наличие у населения финансовых ресурсов для этих целей создают реальные предпосылки для динамичного развития ипотеки. Вопрос лишь в том, какая модель ипотеки в современных реалиях страны может быть более востребована населением -- двухуровневая американская схема с АИЖК и эмиссией ипотечных ценных бумаг или система строительных сбережений по типу немецких ССК? Это может определяться надежностью ипотечного механизма, степенью доверия населения (на десятилетия) и уровнем стабильных процентных ставок, поэтому рассмотрим различия в механизмах ипотеки.

Высокотехнологичная американская схема ипотеки предполагает такой масштаб развития фондового рынка, которого Россия сможет достичь через много лет. Этот рынок подвержен рискам, свойственным банковскому сектору и рынку ценных бумаг. Первичным источником финансовых ресурсов здесь служат привлеченные средства банков и заимствования с фондового рынка посредством размещения ипотечных облигаций и сертификатов участия. Процентные ставки могут колебаться в зависимости от состояния этого рынка, в том числе от политических и спекулятивных факторов. Так, в марте 2003 г. МВФ предупредил, что американские ипотечные агентства Freddie Mak и Fennie Мае могут оказаться в тяжелом финансовом положении в связи с войной в Ираке.

В системе стройсберкасс источником ипотечных кредитов служат сбережения граждан на накопительных счетах под низкие (1,5--3) проценты, что предопределяет возможность и низкой кредитной ставки (6--7 % годовых). АИЖК может предложить сегодня 15--17 % годовых, что определяется нынешним состоянием финансового и фондового рынков. Кроме того, в рамках этой системы совокупные затраты покупателя квартиры значительно выше, чем в ССК. Например, при рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в Москве 50 тыс. дол., первоначальном взносе 30 %, сроке ипотечного кредита 10 лет и ставке 15 % годовых клиент по схеме банковской ипотеки заплатит 35 тыс. дол, в погашение кредита и 52,5 тыс. дол. начисленных процентов (всего 87,5 тыс. дол. по кредиту), а суммарные платежи за новую квартиру составят 102,5 тыс. дол. В ССК при 50 %-ном первоначальном взносе, сроке кредита 10 лет и ставке 8 % общие затраты по ипотечному кредиту составят 45 тыс. дол, а всего -- 70 тыс. дол. И это одна из причин оказания предпочтения «строительной» ипотеке.