Ипотечно-инвестиционные системы

Итак, можно сделать следующие выводы. Нет смысла противопоставлять две системы ипотеки, каждая из них -- органичный и взаимодополняющий сегмент единого ипотечного рынка страны. Позиция руководителей АИЖК относительно того, что должно быть одно ипотечное «окно», иначе к тому окну, где процентные ставки ниже, соберется очередь, а у другого -- будет дефицит клиентуры, неправомерна и противоречит требованиям создания конкурентной среды.

Чтобы увеличить в 2--2,5 раза объемы жилищного строительства (рекомендация Госсовета РФ), необходимо обеспечить кратчайший путь от «неорганизованных» сбережений населения к прямым инвестициям в строительство жилья. Этому может способствовать адресность строительных сбережений во время накопительного периода в ССК и выполнение рекомендации Центробанка РФ, данной в замечаниях к законопроекту «О строительных сберегательных кассах». Речь идет о том, чтобы при строгом ограничении операций ССК разрешить им, с согласия вкладчиков (отраженного в договорах), инвестирование в строительство конкретных жилых домов, включенных в региональные программы жилищного строительства, принятые органами власти субъектов Федерации.

Что касается раздела законопроекта о государственной поддержке, то в первые годы можно отказаться от выплат премий вкладчикам за счет бюджета, тем более федерального. Так, в Чехии закон о ССК был принят в 1993 г., а только в 1996 г., после накопления опыта, законодательно были установлены формы господдержки за счет бюджета. При этом учитывалось, что в Германии на 1 евро, затраченный на выплаты из бюджета премий вкладчикам, поступления в бюджет за счет налогов от жилищного строительства составляли 2,9 евро. В Чехии после 1996 г. широко развилась сеть ССК и объемы жилищного строительства увеличились в несколько раз. Только за 2002 г. средства, привлеченные ССК от населения, составили 180,2 млрд. крон (6,7 млрд. дол.) при выплате из бюджета господдержки в размере 11,06 млрд. крон (409,6 млн. дол.).

В России с целью исключить дополнительные бюджетные расходы на первоначальном этапе поддержка вкладчиков ССК может обеспечиваться на региональном уровне и внебюджетной основе, например: льготными условиями землеотвода под жилищное строительство для реализации местных программ жилищного строительства и развития ипотеки, активным участием властных органов в формировании сети ССК и обеспечением жесткого контроля за целевым использованием денежных средств вкладчиков.

5. Развитие федеральной жилищной политики на основе вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных систем

Строительный комплекс России на современном этапе характеризуется инновационной системной трансформацией, связанной с переходом воспроизводственных процессов в жилищной сфере на недвижимость и возникновением на этой основе экономического механизма долгосрочной инвестиционной политики в форме ипотечного кредитования жилья.

В экономике России наблюдается тенденция формирования ипотечно-инвестиционных систем как новой структуры реализации федеральной жилищной политики. Она включает в себя сочетание основных функциональных подсистем, к ним относятся: потребительская востребованность населением воспроизводства жилищного фонда; производственная деятельность в строительном комплексе; сфера эксплуатации жилищного фонда; кредитно-финансовые ипотечные институты с базовым объектом залога в виде жилой недвижимости; финансово-экономические институты рефинансирования ипотек; государственное программно-целевое бюджетирование, контроль и регулирование доступности жилья и долгосрочного развития ипотечного кредитования; инфраструктурное обеспечение сделок и прав собственности.

Потребительская востребованность жилья сейчас определяется безусловной необходимостью стабильного и долгосрочного нормативного воспроизводства жилой недвижимости для каждой семьи. Это утверждение можно считать современной парадигмой федеральной жилищной политики. Ее реализация I требует видоизменений любых существующих форм социально-экономических, правовых, политических отношений в обществе.

Для преуспевающих строительных организаций характерна стабилизация их развития благодаря интеграции в региональные ипотечно-инвестиционные бизнес-системы. Им свойственна не чисто строительная деятельность, а инвестиционно-строительная с реализацией систем продажи жилья в рассрочку, в том числе с применением ипотечного кредитования.

Стратегическим направлением федеральной жилищной политики должно стать формирование вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных бизнес-структур и систем. Вертикальная интеграция стала одной из определяющих тенденций общемирового развития и все более заметным явлением в российской экономике. Поэтому использовать данные закономерности очень важно на ранних этапах становления ипотечного жилищного кредитования в России.

Сейчас в нашей стране созданы лишь отдельные федерально-региональные центры управления жилищной ипотекой, а их развитие неизбежно требует объединения в вертикально интегрированные бизнес-сети с элементами государственного регулирования. При этом общефедеральная политика должна предусматривать в регионах рефинансирование: ипотечных жилищных кредитов в банковских бизнес-структурах и межрегиональных сетях; государственных бюджетных средств, в виде займов и кредитов в рамках действующих государственных социальных жилищных программ на федеральном уровне и уровне субъектов Федерации; бюджетных средств органов местного самоуправления. Кроме того, необходимо формировать саморегулируемую и самофинансируемую социально ориентированную ипотечно-инвестиционную систему.

Актуальность такого подхода объясняется тем, что в последнее время у нас в стране получили большое развитие многообразные региональные социально ориентированные программы продажи жилья в рассрочку с выделением для этих целей бюджетных региональных средств. На общегосударственном уровне образовано федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) с целью рефинансирования первичных ипотек из средств федерального бюджета и формирования вторичного рынка ценных бумаг на недвижимость путем привлечения «длинных денег» институциональных инвесторов типа пенсионных фондов, банков, страховых и инвестиционных компаний.

Как показывает опыт, сформировать в нашей стране эффективные классические зарубежные системы ипотеки не удается. Специфика России требует более активного государственного регулирования процессов ипотечного кредитования жилья как проблемной и социально значимой задачи. Слепое копирование американского опыта будет безуспешным уже потому, что в США ипотека базируется на другом менталитете и психологии народа, а также на англосаксонской системе права (в нашей стране применяется традиционное континентальное право). Действующее в России правовое поле жилищной ипотеки существенно затрудняет реализацию прав на заложенное имущество при невыполнении заемщиком своих обязательств. Поэтому данный фактор представляется очень существенным с позиций развития американо-ориентированной двухуровневой модели ипотеки у нас в стране.

Действия АИЖК на первоначальном этапе развития тоже вряд ли следует признать достаточно эффективными, поскольку федеральные бюджетные гарантии и средства российских налогоплательщиков использовались на развитие классической банковской ипотеки. Покупку закладных у банков и рефинансирование их кредитов за счет бюджета для «небедной» части населения едва ли следует считать удачным вкладом ограниченных бюджетных средств. В настоящее время АИЖК приступил к формированию специфической российской системы ипотечного кредитования жилья, ориентированной на рефинансирование бюджетных средств регионов, выделенных на реализацию местных ипотечных программ. Это стратегическое направление его деятельности следует признать наиболее перспективным и приоритетным. Оно позволяет формировать «российский социальный узор» в ипотечном кредитовании жилья. Созданные в регионах многочисленные фонды, агентства, департаменты и прочие оргструктуры по продаже жилья в рассрочку за счет ограниченных региональных и муниципальных средств ждут своего «второго дыхания» в результате совместных действий федерального центра и регионов.

Деятельность АИЖК как инструмента федеральной политики в области формирования вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных систем основана на модели рефинансирования кредитов через региональных операторов закладных. В настоящее время подписаны соглашения более чем с 50 региональными операторами, рефинансировано более 1 млрд. р. на основе выпущенных облигаций АИЖК, что говорит об определенных успехах. Однако используемая модель рефинансирования не лишена недостатков. К ним относятся: чрезмерная централизация данной структуры, недостаточная гибкость и учет региональных условий, отсутствие необходимой консолидации средств федерального бюджета с региональным бюджетом и банковским капиталом, отсутствие стратегии выхода системы на самофинансирование и саморегулирование.

Одним из «сценариев» развития федеральной жилищной политики может стать формирование вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных структур на основе модели рефинансирования путем привлечения инвесторов через объединенные фонды бюджетно-банковского управления (ОФБУ). Использование этой модели предполагает возможность реорганизации АИЖК в многоуровневую вертикально-горизонтальную интегрированную холдинговую структуру с привлечением банковского капитала, в состав соучредителей которой на региональных уровнях могут быть включены банки. Расчеты показывают, что социально-экономическая эффективность развития такой структуры по сравнению с действующей агентской региональной моделью рефинансирования будет больше. Объединение бюджетных средств и банковского капитала в вертикально интегрированную ипотечную бизнес-сеть позволит получить синергический эффект и значительно увеличить ее стоимостной рыночный потенциал, который должен соответствовать воспроизводственному жилищному потенциалу в регионах.

Государственные федеральные гарантии, как и уставной капитал АИЖК, могут быть разделены и переданы на межрегиональные, региональные и муниципальные уровни управления рефинансированием. Их целевое использование, как и средств региональных и муниципальных бюджетов, может быть направлено на регулирование рыночных процентных ставок по региональным ипотечным ценным бумагам, на субсидирование первоначального взноса или снижение ставок по социальным жилищным программам для населения, реализуемым на федерально-региональных уровнях управления.

Эмиссия региональных ценных ипотечных бумаг может осуществляться на основе гарантий под уже выданные региональными банковскими структурами долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Вполне реальна схема рефинансирования банковских ипотечных кредитов на региональном уровне даже без АИЖК. Однако участие федерально-региональных структур в межрегиональных (региональных) эмиссионных синдикатах позволит проводить политику стабилизации рисков кредитования, снижать и стабилизировать рыночные региональные ставки банковских кредитов. Указанный проект будет наиболее удачен в реализации не на уровне отдельного региона, а на межрегиональном уровне или уровне федеральных округов. В этом вопросе выразило свою заинтересованность руководство ассоциации «Большая Волга» и ассоциации городов Поволжья. Автор передал свои предложения представителям АИЖК по апробации данного концептуального подхода и надеется, что базой такого эксперимента может быть именно Приволжский федеральный округ. Для поддержки системы долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства в регионах предлагается выйти с инициативой в правительство РФ для выделения специальной программы «Долгосрочные региональные инвестиционные жилищные программы», чтобы заменить ею действующую сейчас ФЦП «Жилище», которая явно устарела. Деятельность Федерального агентства по строительству и ЖКХ должна быть подчинена именно долгосрочному планированию нормативных воспроизводственных процессов региональных портфелей жилищной недвижимости. В целом же деятельность правительства РФ предлагается переводить на управление собственностью территорий на основе портфелирования территориально-региональной недвижимости. Именно региональные комплексы недвижимости необходимо рассматривать как объекты инновационного управления воспроизводством территориальной собственности на основе формирования вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных систем во всех отраслевых комплексах собственности.

Проблема совершенствования федеральной жилищной политики на основе развития вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных систем в России очень актуальна. Она требует всесторонних исследований и проведения экспериментов для поиска инновационных решений в этой области. Однозначно можно сказать, что без создания совместных целевых программ федерального центра, субъектов Федерации, местного самоуправления и бизнес-сообществ, интегрированных в единую целевую общегосударственную ипотечно-инвестиционную систему, жилищную проблему решить невозможно. Требуются комплексные долгосрочные государственные планы, предусматривающие проверку различных моделей рефинансирования, привлечение институциональных инвесторов и выпуск надежных отечественных ипотечных ценных бумаг с обязательным привлечением международных партнеров.

Список литературы

Князев В.Г., Попов В.А. Государственное регулирование рыночной экономики. - М.: Издательский дом «Путь России»; ЗАО«Издательский дом «Экономическая литература»», 2002. - 590с.

Экономика предприятия: Учебник для вузов / Под ред. проф. В.Я.Горфинкеля, проф. В.А.Швандара. - 4-е перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2004. - 670с.