Лизинговые и ипотечные операции

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Виды банковских операций

Лизинговые операции

Технологии проведения банком лизинговых операций

Ипотечные операции

Модели ипотеки

Виды ипотечных кредитов

Основная деятельность ипотечных банков

Заключение

Практическая часть

Литература



ВВЕДЕНИЕ

Банк постоянно проводит разнообразные финансовые действия, именуемые его операциями (сделками). Каждая такая операция - определенные профессиональные действия работников банка. Вся совокупность таких операций (соответствующих действий работников) в первом приближении делится на две группы - пассивные и активные операции.

Пассивные операции банка - это операции, в результате ведения которых увеличиваются денежные ресурсы, которыми банк реально располагает и может распоряжаться (название связано с терминологией, используемой в бухгалтерском учете, - все такие средства банка учитываются на пассивных балансовых счетах). Названные ресурсы, как уже известно, состоят из двух комплексных частей - собственных средств банка и средств привлеченных. Соответственно можно определить конкретные направления деятельности банковских работников (виды пассивных операций), ведущие к наращиванию объемов, как собственных средств банка, так и ресурсов, привлекаемым им со стороны. Ими являются:

операции накопления собственного капитала банка путем:

формирования и последующего увеличения его уставного капитала (посредством выпуска и размещения акций или паев среди постоянного или растущего числа участников банка). Данные операции часто называют эмиссионными;

формирования и последующего увеличения (в основном за счет отчислений от прибыли) его специальных фондов;

привлечения субординированных кредитов;

операции привлечения заемных средств.

Успешное ведение банком пассивных операций создает достаточное условие (одно из условий) для его активных операций.

Активные операции банка представляют собой операции (действия его работников), в результате которых свободные денежные ресурсы банка (собственные и привлеченные) находят целесообразное применение, рассчитанное на получение доходов, или используются для обеспечения общих условий его деятельности без непосредственного расчета на получение дохода.

В общем случае основные виды активных операций (основные направления деятельности банковских работников), обеспечивающие банку получение доходов, сводятся к следующим:

кредитные (ссудные) - операции выдачи заемщикам денег в качестве банковского кредита. Кредитные операции, в ходе которых банки покупают (учитывают) векселя или принимают их в залог, принято называть учетно-ссудными;

фондовые - операции вложения банком средств и/или средств клиентов (как правило, по их распоряжениям) в ценные бумаги на организованном и неорганизованном биржевом рынке;

расчетные (расчетно-платежные) - в основном операции зачисления средств на счета клиентов и оплаты со счетов их обязательств перед другими лицами. Данные операции являются активными (предполагающими размещение денег банка) в том смысле, что для своевременного проведения платежей по собственным и клиентским операциям банку необходимо часть средств постоянно держать на корреспондентских счетах в Центральном банке, других банках, расчетных (клиринговых) центрах;

инвестиционные - операции вложения банком своих средств в акции и паи (т. е. уставные капиталы) других юридических лиц в целях совместной хозяйственно-коммерческой деятельности, рассчитанной на получение прибыли в форме дивидендов;

комиссионные и гарантийные.

Перечисленные и некоторые другие операции относятся к доходным. Однако такую их характеристику нельзя считать постоянной и неизменной; в зависимости от разных обстоятельств они могут быть высокодоходными, низкодоходными, приносящими стабильный или нестабильный доход, бездоходными или даже убыточными. Поэтому банку важно точно определять свои рыночные приоритеты и свою специализацию на каждый данный период деятельности.

Часть активных операций банка как операций размещения его средств (подчас безальтернативного), абсолютно необходимых как общие условия его нормального стабильного функционирования, заведомо не приносит доходов (на этом основании данные средства некорректно именуют «неработающими активами»). Имеются в виду главным образом:

наличные деньги в хранилище и операционных кассах банка, большинство операций с наличностью;

деньги, депонированные в ЦБ в качестве обязательных резервов;

остатки средств на основном корреспондентском банка в ЦБ, иногда - на корреспондентских счетах в других банках; средства в расчетных центрах;

беспроцентные кредиты (если такие выдавались) или кредиты пролонгированные, когда проценты за них не платятся;

капитальные вложения в основные средства и др.

Размещение и использование банком имеющихся в его распоряжении ресурсов отражается в бухгалтерском балансе (на активных счетах) как активы банка.



ВИДЫ БАНКОВСКИХ ОПЕРАЦИЙ

Функции банков реализуются через их операции. Согласно Закону РФ от 3 февраля 1996 г. № 17 - ФЗ «О банках и банковской деятельности» к банковским операциям относятся:

привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

размещение привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет;

открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

выдача банковских гарантий;

осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

Кроме перечисленных банки вправе осуществлять следующие сделки:

выдачу поручительств за третьих лиц, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме;

доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с юридическими и физическими лицами;

осуществление операций с драгоценными металлами и драгоценными камнями;

предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

лизинговые операции;

оказание консультационных и информационных услуг.

Кредитная организация вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях, а при наличии соответствующей лицензии Банка России - и в иностранной валюте. Правила осуществления банковских операций, в том числе их материально-технического обеспечения, устанавливаются Банком России в соответствии с федеральными законами.

Кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью (ст. 5 Закона «О банках и банковской деятельности»).

Согласно ст. 6 Закона «О банках и банковской деятельности» в соответствии с лицензией, выдаваемой Банком России, коммерческий банк вправе выпускать, покупать, продавать, учитывать, хранить ценные бумаги, проведение операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

Выделяют три группы операций коммерческих банков: пассивные, активные и комиссионно-посреднические, за которые банк взимает комиссионное вознаграждение (лизинговые, факторинговые, доверительного управления).

В основе деления банковских операций на пассивные и активные лежит их влияние на формирование и размещение банковских ресурсов.

Ресурсы банка - это сумма денежных средств, которая имеется в его распоряжении и может быть использована им для осуществления активных операций.

В результате проведения пассивных операций увеличиваются остатки денежных средств на пассивных счетах баланса банка (на них учитываются фонды банка, остатки на депозитных счетах клиентов, задолженность по кредитам другим банкам, прибыль банка и др.).

Активные операции ведут к росту средств на активных счетах (на них отражаются денежная наличность, банковские ссуды, вложения в ценные бумаги, здания, оборудование и т. д.).

Между пассивными и активными операциями коммерческого банка существует тесная взаимосвязь. Прежде всего, размер и структура активных операций, обеспечивающих получение доходов, во многом определяются имеющимися у банков ресурсами. В этом смысле пассивные операции, формирующие ресурсную базу банка, являются первичными по отношению к активным. Предоставляя ссуды и покупая ценные бумаги, банки вынуждены постоянно осуществлять контроль за состоянием пассивов, отслеживать сроки выплат по обязательствам вкладчикам. Если ресурсов не хватает, банку приходится отказываться от выгодных предложений, продавать высокодоходные ценные бумаги. В то же время значительная часть банковских депозитов возникает на базе активных операций при предоставлении ссуд в безналичной форме.

Взаимосвязь пассивных и активных операций проявляется далее в том, что банковская прибыль зависит от банковской маржи (разница между ценой банковских ресурсов и доходностью активных операций).

Для успешной деятельности банк должен обеспечить координацию пассивных и активных операций: с одной стороны, не допускать существенного несоответствия сроков пассивов и активов, например выдачи долгосрочных ссуд за счет краткосрочных депозитов; с другой - не иммобилизовывать на длительный срок краткосрочные ресурсы в сумме, значительно превышающей стабильный остаток средств на банковских счетах, достаточный для очередных выплат.

Существует зависимость также между отдельными видами пассивов и активов. Например, открытие банковского счета крупному клиенту сопровождается возникновением тесных регулярных связей между клиентами и банком. Чтобы не потерять клиента, банк предоставляет ему значительные ссуды, инвестирует средства в его ценные бумаги, выполняет расчетные и комиссионные операции.

ЛИЗИНГОВЫЕ ОПЕРАЦИИ

В широком смысле слова лизинг (от англ. To lease - арендовать, брать в аренду) - это аренда оборудования.

В зависимости от срока различают три вида аренды: краткосрочная - от одного дня до одного года - рентинг; среднесрочная - от одного года до трех лет - хайринг и долгосрочная - от трех до двадцати лет - собственно лизинг.

В узком смысле слова лизинг - это долгосрочная аренда машин и оборудования, купленных арендодателем для арендатора с целью их производственного использования при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора. При этом арендодатель получает арендную плату, арендатор - оборудование.

Впервые упоминание о лизинге встречается в древнем Вавилоне. Современный лизинг появился в конце девятнадцатого века в США, когда компания по производству телефонов решила их не продавать, а сдавать в аренду. Начиная с этого момента, объем лизинговых операций необычайно возрос во всех странах, включая и Россию, где он появляется в годы второй мировой войны и получает свое развитие в девяностые годы двадцатого века.

Лизинг является специфической формой финансирования вложений в основные фонды при посредничестве специализированной (лизинговой) компании, которая приобретает для третьего лица имущество и отдает ему в аренду на долгосрочный период. Поэтому в лизинговой сделке участвуют три стороны. Собственник имущества (лизингодатель), в качестве которого может выступать и физическое или юридическое лицо, приобретает за счет привлеченных или собственных средств в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга за определенную плату в аренду на определенный срок на условиях лизингового договора. Второй стороной сделки выступает лизингополучатель, которому передается имущество в пользование и владение, третьей стороной является продавец имущества, продающий лизингодателю в обусловленный срок имущество. Лизингом могут заниматься лизинговые компании или лизинговые отделы коммерческих банков.

Механизм лизинговой сделки достаточно прост. Обычно потенциальный лизингополучатель сам подбирает поставщика, выпускающего необходимое оборудование. Если невозможно приобрести его в собственность, лизингополучатель обращается в банк или в лизинговую компанию с просьбой о приобретении для него соответствующего оборудования. Банк или лизинговая компания приобретают для него оборудование и передают его во временное пользование.

Выделяют разнообразные виды, типы и формы лизинга. В России разрешено проведение таких форм лизинга, как внутренний, когда участники договора - резиденты, и международный лизинг, когда один из субъектов - нерезидент, типов - долгосрочный - от трех лет и выше, среднесрочный - от полутора до трех и краткосрочный - менее полутора лет и видов лизинга - финансовый и оперативный.

При финансовом лизинге лизингодатель обязан приобретать в собственность указанное имущество и передавать его во временное владение и пользование с возможностью последующей продажи этого оборудования по остаточной стоимости. Как правило, при таком виде лизинга срок лизингового договора предполагает полную окупаемость оборудования.

Разновидностью финансового лизинга выступает возвратный лизинг, при котором продавец может получать проданное им имущество в пользование и владение.

Оперативный - это лизинг, при котором лизингодатель покупает имущество за свой счет на свой страх и риск и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга во временное пользование на короткий срок, как правило, меньше срока амортизации. При таком договоре имущество не может быть передано в собственность лизингополучателя, а арендатору предоставляется право в любое время расторгнуть договор. Эта форма лизинга удобна предприятию, так как можно совершенствовать техническую базу - при моральном устаревании оборудования возвращать его банку и приобретать в аренду более современное оборудование.

Банку же данная операция не совсем выгодна, так как нужно пристраивать оборудование, для чего необходим вторичный рынок оборудования. Лизингодатель может оказывать дополнительные услуги: приобретение ноу-хау, товарно-материальных ценностей для монтажа, послегарантийное обслуживание, подготовка к монтажу, стоимость которых входит в лизинговые платежи.

Лизинговые операции, по сути, приравниваются к кредитным операциям. Они схожи с коммерческим кредитом и носят название кредит-аренда.

Однако лизинг имеет преимущества перед кредитом: он предполагает 100%-ное кредитование. В то время как получить кредит можно только на определенную суму оборудования (до 75%); при лизинге можно переносить даты платежей, предприятие может начать выплачивать деньги с момента получения прибыли, при кредите платежи идут ежемесячно. Мелким и средним компаниям проще получить лизинг, нежели кредит из-за необходимости дополнительной гарантии по кредиту.

Лизинговое соглашение более гибко, чем кредит, поскольку предоставляет возможность выработать удобную для покупателей схему финансирования, заключающуюся в сроках оплаты арендной платы, суммы платежей и снижении налогооблагаемой прибыли у арендатора. В то же время риск устаревания оборудования, прежде всего морального, целиком ложится на арендодателя.

Однако нельзя считать, что у лизинга нет недостатков - арендатор не выигрывает на повышении остаточной стоимости оборудования, лизинг дороже кредита, при финансовом лизинге даже за устаревшее оборудование приходится платить до окончания срока договора.

Лизинговые сделки оформляются лизинговым договором, в котором отражаются все основные аспекты сделки: субъекты, объекты лизинга, лизинговые платежи, срок и вид лизинга.

Содержание договора лизинга определено ст. 15 Закона «О финансовой аренде (лизинге)». Договор лизинга включает:

точное описание предмета договора, в качестве которого может выступать любое имущество для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения;

объем передаваемых прав собственности. Согласно положениям ст. 11 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. К лизингополучателю же в полном объеме переходит право владения и пользования предметом лизинга (если договором не установлено иное). Лизингодатель имеет право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях, предусмотренных законом и непосредственно договором лизинга;

наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;

срок действия договора лизинга;

порядок балансового учета. В соответствии со ст. 31 Закона предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению;

порядок содержания и ремонта предмета лизинга. Как правило, капитальный ремонт предмета лизинга осуществляется лизингодателем, а его техническое обслуживание, средний и текущий ремонт - лизингополучателем за свой счет. Однако договором может быть предусмотрено и иное. Гарантийное обслуживание может осуществляться и продавцом, если это оговорено договором купли-продажи (ст. 17 Закона);

перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем на основании договора комплексного лизинга, к которым относят услуги любого рода, оказанные лизингодателем, как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем. Лизингодатель может оказывать следующие дополнительные услуги: приобретение ноу-хау, лицензионных прав, товарно-материальных ценностей для монтажа, осуществление монтажа, послегарантийное обслуживание, подготовка к монтажу;

общую сумму лизингового договора и размер вознаграждения. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрено право собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят размещения затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя;

порядок расчетов, график платежей. Договор лизинга может предусматривать отсрочку лизинговых платежей на срок не более 6 месяцев (180 дней) с момента начала использования предмета лизинга;

страхование предмета лизинга, где указываются возможность страхования предмета лизинга, как лизингодателем, так и лизингополучателем и срок страхования;

права и обязанности сторон. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга. Лизингополучатель обязуется принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга. По окончании срока действия договора возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли- продажи, выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга;

порядок разрешения споров участников лизинговых отношений.

В договоре должны быть оговорены обязательства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Нарушение обязательств ведут к прекращению лизингового договора. Договор лизинга предусматривает его продление. Договором лизинга определяются также обязательства его сторон, которые исполняются сторонами других договоров и образуются путем заключения с другими субъектами лизинга обязательных (договор купли-продажи) и сопутствующих договоров (договор о привлечении денежных средств, договор о залоге, гарантии, поручительства).

В целях дальнейшего развития лизинговых операций законодательно предусмотрены основные меры государственной поддержки лизинга (ст. 36 гл. 4):

разработка и реализация федеральной программы развития лизинговой деятельности в Российской Федерации или отдельном регионе как части программы среднесрочного и долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации или региона;

создание залоговых фондов для обеспечения банковских инвестиций в лизинг с использованием государственного имущества;

долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах;

меры государственного протекционизма в сфере разработки, производства и использовании наукоемкого высокотехнологичного оборудования;

финансирование из федерального бюджета и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов (Бюджет развития Российской Федерации), в том числе с участием фирм-нерезидентов;

предоставление инвестиционных кредитов для реализации лизинговых проектов;

предоставление банкам и другим кредитным учреждениям в порядке, установленном законодательством, освобождения от уплаты налога на прибыль, получаемую ими от предоставления кредитов субъектам лизинга, на срок не менее чем 3 года для реализации договора лизинга;

предоставление в законодательном порядке налоговых и кредитных льгот лизинговым компаниям (фирмам) в целях создания благоприятных экономических условий для их деятельности;

создание, развитие, формирование и совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающей защиту правовых и имущественных интересов участников лизинговой деятельности;

предоставление лизингополучателям, ведущим переработку или заготовку сельскохозяйственной продукции, права осуществлять лизинговые платежи поставками продукции на условиях, предусмотренных договорами лизинга;

отнесение при осуществлении лизинговых операций в агропромышленном комплексе к предмету лизинга племенных животных;

создание фонда государственных гарантий по экспорту при осуществлении международного лизинга отечественных машин и оборудования.

Развитие финансовых услуг в Российской Федерации находится на стадии своего становления и, несмотря на уже имеющийся комплекс правовых норм, определяющих функционирование этих услуг, этого, как показывает практика, далеко не достаточно.

ТЕХНОЛОГИИ ПРОВЕДЕНИЯ БАНКОМ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ

На протяжении последнего десятилетия Россия переживала глубокий спад производства и еще более глубокий обвал инвестиций. В инвестиционной сфере страны сложилась катастрофическая ситуация. Между тем, возрождение инвестиционной деятельности - единственный путь создания условий для устойчивого экономического роста. Поскольку традиционные источники финансирования инвестиций - бюджетные ассигнования и собственные средства предприятия весьма ограничены, растущее значение приобретают кредитные источники финансирования инвестиционного процесса и особенно такой, как лизинг. Более того, лизинг - тот инвестиционный механизм, который сейчас реально действует в России.

Правовая база

Лизингу посвящены ст. 665 - 670 ГК РФ (§ 6 «Финансовая аренда (лизинг)» гл. 34 «Аренда»). В законе «О банках и банковской деятельности» (ст. 5, ч. 2) лизинговые операции упоминаются в числе операций (сделок), разрешенным банкам и иным кредитным организациям. Имеется отдельный Закон № 164 - ФЗ от 29.10.1998 г. «О лизинге». Действует ряд нормативных документов о лизинге, принятых Правительством РФ. Из них следует отметить Положение «О лицензировании финансовой аренды (лизинга)» от 1.02.2001 г.

Нормативных актов Центрального банка, в которых бы специально рассматривались вопросы лизинга, не существует.

О содержании и функциях лизинга

Закон «О лизинге» содержит следующие основные понятия.

Лизинг - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за плату, на срок и на определенных условиях, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Лизинговая сделка - совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.

Предмет лизинга - любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения.

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за плату и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает и передает последнему или лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Лизинговая деятельность - выполнение лизингодателем функций по договору лизинга.

Приведенные определения нуждаются в комментариях и уточнениях.

Определения лизинга по Закону неверно по существу в том плане, что ни за рубежом, ни в России право выкупа имущества лизингополучателем не обязательный атрибут лизинга. Если лизингодатель является собственником соответствующего имущества, то в соответствии со ст. 209 ГК его нельзя обязать даже другим законом отказаться от правомочий распоряжения своим имуществом. Следовательно, отчуждение имущества не может быть признано обязанностью лизингодателя.

Неудачным следует признать данное в Законе определение лизинговой сделки. Сделка или операция - всегда некий финансово-экономический процесс, содержательная сторона такого процесса, а не то, в какой юридической форме он совершается, какие именно договоры опосредуют его проведение. По экономическому содержанию лизинг есть вид предпринимательской деятельности, а именно вид (форма, способ, метод) инвестирования в производство, прежде всего в материальное. В то же время эта операция кредитная, поскольку имеет место передача имущества в пользование на условиях срочности, возвратности и платности.

К тому указанное выше определение содержит в себе формально-логическое противоречие: в характеристике сделки законодатель использовал лишь вспомогательные договоры, которые должны «работать» на важнейший в данном случае договор - договор лизинга, но не сам этот последний.

Нельзя, видимо, согласиться и с данным в Законе определением лизинговой деятельности. В действительности лизинговая деятельность - это не только то, чем занимается лизингодатель. В процессе участвуют и другие субъекты, и только их совокупную деятельность и можно именовать лизинговой.

Из многочисленных функций лизинга необходимо отметить следующие.

Финансовая - выражается в освобождении товаропроизводителя от единовременной оплаты полной стоимости необходимых средств производства и как бы в предоставлении долгосрочного кредита.

Производственная - заключается в оперативном решении производственных задач путем временного использования (не покупки) дорогостоящих и морально стареющих машин.

Сбытовая - состоит в расширении круга потребителей и освоении новых рынков сбыта, вовлечение в сферу лизинга тех, кто не может сразу купить то или другое имущество.

Использования налоговых и амортизационных льгот - предполагает, что:

лизинговое имущество отражается на балансе пользователя или лизингодателя по соглашению между ними (в случае финансового лизинга);

лизинговая (арендная) относится на себестоимость производимой продукции (услуг) и соответственно уменьшает налогооблагаемую прибыль;

лизинг позволяет применять ускоренную амортизацию, что также уменьшает облагаемую прибыль и ускоряет обновление материально-технической базы.

Классификации лизинга

Для организации работы с целью освоения лизинга важное значение имеет классификация его видов. Для этого целесообразно воспользоваться, в частности, Законом «О лизинге».

Классификация форм и видов лизинга

Критерии классификации	Виды лизинга	Примечания
1	2	3
Форма	Внутренний - все участники сделки являются резидентами Международный - лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РФ
Срок (продолжительность)	Долгосрочный - более трех лет Среднесрочный - от полутора до трех лет Краткосрочный - менее полутора лет	В Законе именуются типами лизинга
Условия контракта	Финансовый - лизингодатель по поручению лизингополучателя приобретает имущество в собственность и передает его последнему во владение и пользование на срок, который соизмерим со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает этот срок. По окончании срока лизинга, если иное не предусмотрено в договоре, имущество переходит в собственность лизингополучателя. Предусматривает выплату в течение срока лизинга твердо установленной платы, достаточной для полной амортизации оборудования лизингодателя и способной обеспечить ему прибыль Возвратный - продавец (поставщик) предмета лизинга сам же выступает в качестве лизингополучателя; разновидность финансового лизинга. Предприятие продает принадлежащие ему основные средства лизинговой компании, а полученные деньги направляет на пополнение оборотных средств. Указанные основные средства даются тому предприятию в лизинг. Предприятие может оживить свою деятельность, а лизинговая компания, по сути, кредитующая его, получает надежное обеспечение в виде оборудования, становящегося его собственностью. Оперативный - лизингодатель передает имущество лизингополучателю только на время. По истечении срока договора имущество, безусловно, возвращается лизингодателю. Обычно при данном виде лизинга предмет может быть передан в лизинг неоднократно в течение срока его амортизации
Наличие в контракте дополнитель-ных условий	Сублизинг - особый вид лизинга, связанный с переуступкой третьему лицу прав пользования предметом лизинга Комплексный (лизинг с обслуживанием) - финансовый или иной вид лизинга, при котором лизингодатель оказывает лизингополучателю также дополнительные услуги любого рода, без которых использовать предмет лизинга, как правило, невозможно	В Законе еще упоминается т. н. смешанный лизинг, но что это означает, не сказано
Состав участников	Прямой (двусторонний), в том числе возвратный - собственник имущества сдает его в лизинг самостоятельно Косвенный - трехсторонний или многосторонний - участвуют еще другие лица (поставщик и, возможно, различные посредники)	Посредниками могут быть кредиторы сделки, страховые компании, гаранты, поручители и др.
Способ финансиро-вания	За счет собственных средств За счет привлеченных средств Раздельный - сделку частично финансирует лизингодатель
Намерения участников	Срочный - одноразовый лизинг Возобновляемый - продляется по истечении первого срока контракта
Форма платежа	Денежные Компенсационные - поставки продукции, изготовленной на лизинговом оборудовании, или других товаров и услуг в согласованных объемах и ценах Смешанные - сочетание первых двух форм платежа

Чтобы не перегружать классификацию, в нее не включены многие известные виды и подвиды лизинговых операций (сделок).

Способы участия кредитных организаций в лизинговых операциях

Лизингодателем может быть:

банк, любая другая кредитная организация, в уставе которой предусмотрен этот вид деятельности;

лизинговая компания (универсальная или специализированная на определенном предмете или виде лизинга);

любая производственная или торговая компания, для которой лизинг не является основным видом деятельности, но и не запрещен уставом (следует иметь в виду, что в соответствии с законом лизинг - лицензируемый вид деятельности);

физическое лицо - предприниматель.

Лизингополучателями и поставщиками соответствующего оборудования могут быть любые юридические и физические лица - предприниматели.

Это означает, что у банка имеются разные способы участия в лизинговом бизнесе:

способы прямого участия в качестве:

лизингодателя;

лизингополучателя;

способы косвенного участия:

кредитование лизинговых сделок (сделок лизинговых компаний);

создание собственной дочерней лизинговой компании;

создание вместе с другими банками, кредитными организациями, иными субъектами хозяйствования совместных лизинговых компаний.

Косвенное участие банка (его специального лизингового подразделения или дочерней лизинговой компании) в этом бизнесе может включать в себя также:

проектирование лизинговых операций;

разработку механизмов привлечения средств для финансирования лизинговых проектов;

экономико-правовую экспертизу и организацию финансирования лизинговых сделок;

установление договорных отношений со страховыми компаниями о предоставлении им права страховать имущество, сдаваемое в лизинг;

проведение аудита лизингополучателя, оценку имущества, достоверности учета и анализ его финансового состояния для целей реализации лизингового проекта;

переговоры с поставщиком (в интересах лизингополучателя) и выработка предпочтительных условий приобретения оборудования (сокращение аванса, расчеты, дополнительные гарантии и т. д.);

получение гарантий от страховщиков (страхование возврата имущества, лизинговых платежей, коммерческого риска и т. п.);

разработку лизингового договора и дополняющих его договоров;

платежи поставщику предмета лизинга, контроль за поступлением лизинговых платежей;

контроль за выполнением плана лизинговой операции;

распределение текущих доходов лизингодателя и др.

Порядок проведения лизинговой сделки

Прежде всего, должны быть согласованы общие параметры и условия сделки. Это предполагает:

выбор объекта лизинга;

выбор вида лизинга;

выбор поставщика, лизингодателя, других возможных участников сделки;

согласование с лизингодателем условий сделки: сроков; общей суммы сделки; условий страхования; форм и графика платежей, штрафных санкций и др.;

оценку эффективности сделки;

организацию контроля за ходом выполнения сторонами обязательств по сделке, в том числе за своевременностью платежей.

Принципиальная схема действий участников сделки имеет следующий вид.

Схема организации многосторонней лизинговой сделки при участии банка и страховой компании как посредников.

Операционное содержание схемы

1а. - Потенциальный получатель лизинга направляет заявку, которая содержит данные о предприятии - заявителе, предмете лизинга, предполагаемом сроке лизинга, предложения или пожелания о плате и др. К заявке прилагаются бизнес-план, расчет окупаемости, копии учредительных документов, бухгалтерский баланс, материалы предварительных переговоров с поставщиком, доверенность на проведение переговоров с поставщиком и другие документы.

1б. - Лизинговая компания анализирует заявку и документы, определяет финансовое состояние заявителя, эффективность его проекта и целесообразность своего участия в сделке. Если принимается положительное решение, то компания сообщает об этом заявителю, одновременно направляя ему условия контракта, ставки и график платежей, подтверждает поставщику готовность оплатить заказываемое заявителем оборудование, готовит лизинговый контракт (договор).

1в. - Клиент знакомится с условиями контракта, принимает их (если условия устраивают его) и информирует об этом лизинговую компанию (лизингодателя).

2, 3. - Лизингодатель направляет поставщику заказ-наряд на поставку продукции, заключает кредитный договор с банком.

4. - Лизингодатель и поставщик заключают договор купли-продажи (договор поставки) предмета лизинга, а при необходимости - договор подряда на проведение строительно-монтажных и пусконаладочных работ. Стороной данных договоров может быть и сам лизингополучатель.

5. - Поставщик поставляет необходимое оборудование, стороны (поставщик, лизингодатель, лизингополучатель) подписывают акт о его приемке в эксплуатацию.

6. - Поставка оплачивается за счет кредита банка.

7. - Заключается лизинговый договор.

8. - Заключается договор о страховании предмета лизинга в пользу лизингодателя. Данный договор может заключить непосредственно лизингодатель.

9. - Лизинговые платежи.

10. - Предмет лизинга возвращается лизингодателю.

11. - Банку возвращают кредит с процентами.

Как показывает опыт, практическая реализация лизинговой сделки намного сложнее, чем ее теоретическое описание.

Этапы лизинговой операции и их основное содержание

Российские предприятия в целом пока не очень хорошо знают особенности проведения лизинговых операций. Между тем ошибки здесь могут привести к значительным финансовым потерям. С учетом этого представляет интерес анализ основных этапов проведения данных операций.

Проведение любой операции лизинга с некоторой долей условности можно разделить на 4 этапа:

Этапы лизинговой операции

Наименование этапа	Объект анализа и управления	Результаты деятельности
Подготовительный	Проект операции	Доклад руководству об условиях операции
Организационный	Бизнес-план реализации операции	Утвержденный бизнес-план и пакет договоров, обеспечивающих реализацию операции
Управленческий	Управление предметом операции	Текущие отчеты о выполнении бизнес-плана операции и контроль за исполнением пакета договоров
Заключительный	Завершение операции	Отчет об операции

Подготовительный этап - этап планирования потенциальной операции. В течение указанного этапа ведется предварительная работа по оценке проекта и проводится бизнес-диагностика заявителя. Конкретно имеются в виду:

1) оценка перспективной операции;

2) предварительная подготовка проекта (главным образом с точки зрения оценки рисков);

3) отработка окончательных формулировок проекта и оценка его технико-экономической и финансовой приемлемости;

4) завершение рассмотрения проекта и принятие решения об участии в операции.

Отношения лизинговой компании (ею может быть и банк) с заявителем на данном этапе строятся на основе названного ранее заявления с приложенными к нему необходимыми документами. Соответствующее подразделение (подразделения) компании проводит предварительную экспертизу проекта, бизнес-диагностику заявителя, готовит заключение и выносит вопрос на рассмотрения руководства.

Общими исходными требованиями, определяющими приемлемость лизингового проекта, можно считать:

направление предлагаемой операции, отвечающее целям и задачам бизнеса лизингодателя;

ликвидность испрашиваемого оборудования в течение лизингового периода и по его окончании, т. е. возможность его демонтажа и продажи по приемлемой цене в случае неполучения лизинговых платежей, возможность повторной сдачи имущества в лизинг или его продажи в случае досрочного расторжения договора по вине лизингополучателя;

технологическая осуществимость проекта;

экономическая эффективность проекта;

социальная или политическая его приемлемость;

организационно-административная обеспеченность проекта;

приемлемость рисков, связанных с проектом.

Программа разработки проекта должна включать в себя следующие задачи структуризации потенциальной операции:

разбивка проекта на поддающиеся управлению модули (блоки, подэтапы);

распределение ответственности за различные элементы проекта и увязка работ с подразделениями оператора проекта (администрирование проекта);

оценивание рисков;

определение комплекса работ.

Администрирование проекта предполагает:

определение характера, цели, содержания проекта;

определение уровней детализации (модули проекта и уровни управления);

структурирование процесса реализации проекта (схема его жизненного цикла);

формирование организационной структуры реализации проекта;

финансовое и договорно-правовое обеспечение проекта;

распределение обязанностей и ответственности между участниками реализации проекта;

обеспечение отчетности и контроля за ходом реализации проекта.

Организационный этап - этап формализации плана реализации операции и проведения основной экспертизы с целью оценки и согласования с соответствующими сторонами приемлемости: платежеспособности заявителя; технико-экономических и финансовых условий операции; условий купли-продажи объекта лизинга; условий обслуживания (лизингового договора); залога и гарантийного обеспечения; страхования и разрешения (способов и методов элиминирования) рисков; юридического оформления операции.

На этом этапе, в частности, должны быть определены выкупная цена лизингового имущества, размеры и графики платежей, суммы погашения долга (амортизация задолженности), коэффициенты рассрочки, а также проведен заключительный анализ рисков проекта для принятия окончательного решения о реализации проекта, заключены необходимые договоры и контракты. К данному этапу относится и начало финансирования операции.

Принятый руководством бизнес-проспект заявителя оформляется в виде бизнес-плана операции, который становится директивой для всех участвующих в реализации проекта. С этого момента заявитель переходит в категорию лизингополучателя со всеми вытекающими отсюда юридическими и экономическими последствиями.

На основе утвержденного бизнес-плана договорно-правовой отдел заключает с поставщиком договор купли-продажи предмета лизинга на согласованных между лизингополучателем и поставщиком коммерческих и технических условиях и направляет поставщику указанный выше заказ-наряд. К заказ-наряду прилагается (может прилагаться) техническое задание, а также другие документы, определяющие условия поставки предмета лизинга. Отношение между лизингодателем и поставщиком могут строиться и на основе только договора купли-продажи (без оформления заказ-наряда).

К договору лизинга в качестве его неотъемлемых частей прилагаются спецификации с описанием предмета лизинга и протокол согласования периодичности и размера лизинговых платежей.

После фактической поставки предмета лизинга составляется акт его приемки в эксплуатацию. В акте удостоверяется соответствие принимаемого в лизинг имущества по качеству и комплектности, а также условиям заказ-наряда.

Этап завершается оформлением: утвержденного бизнес-плана операции; заказ-наряда; договора купли-продажи предмета лизинга; акта приемки предмета лизинга в эксплуатацию; договора о сервисном обслуживании передаваемого в лизинг имущества; договора о страховании объекта лизинга; договора о финансировании операции; других договоров в зависимости от уровня риска операции.

Управленческий этап операции - этап использования предмета лизинга и управления изменениями, которые возникают в ходе операции. Он включает в себя:

ведение операции и контроль за поступлением платежей и выполнение дополнительных договоров к договору лизинга;

контроль за эксплуатацией сданного в лизинг имущества;

анализ официальной отчетности (квартальной и годовой) лизингополучателя и дополнительной информации о его деятельности для целей реализации договора лизинга;

мониторинг и анализ экономических показателей реализации проекта.

Отмеченное выше управление изменениями - прогнозирование и планирование потенциальных изменений в содержании проекта, спецификации объекта лизинга, сетевом графике его эксплуатации, сроках платежей и т. п.; регистрация всех таких изменений для детального их изучения, оценки ожидаемых последствий, одобрения или отклонения связанных с ними решений, а также координации действий исполнителей, реализующих изменения в проекте.

Под изменением здесь понимается замещение одного решения другим вследствие взаимодействия различных внешних и внутренних факторов, обнаруживающихся в ходе реализации проекта. В качестве общих факторов таких изменений можно рассматривать: изменение технических условий и сроков выполнения проекта, пересмотр оценки необходимой длительности работ; пересмотр стоимостных критериев проекта; изменения в законодательстве; изменения в методах ведения работ; выявленные ошибки в планировании; срыв сроков поставок оборудования; изменение экономической конъюнктуры и др.

Основой прогнозирования практически всех подобных изменений служат подробные данные о проекте и его исполнителях.

Результаты оценки изменений документируются для принятия решений об их внесении (отказе). Оценки предложенного изменения рассматриваются, и принимается одно из решений:

реализацию изменения отложить (для дополнительной проработки вопроса);

во внесении изменения отказать;

предложенное изменение принять.

Если изменение принимается, то выдается соответствующее распоряжение всем участникам (их представителям) проекта; до всех заинтересованных лиц доводится информация об изменениях, которые непосредственно затрагивают их интересы. Для контроля о координации выполнения изменений назначается куратор - администратор.

Заключительный этап операции предполагает завершение (закрытие операции), а также выкуп лизингополучателем предмета лизинга (если это предусмотрено в договоре) и, возможно, изъятие имущества у лизингополучателя в случае наступления рисков неквалифицированного и недобросовестного использования объекта лизинга (цель - выход из операции с минимальными потерями или без таковых).

Закрытие операции (закрытие договора лизинга) проводится в три приема:

уточнение финансовых обязательств лизингополучателя;

выявление невыполненных им обязательств по договору;

обеспечение выполнения лизингополучателем не выполненных им обязательств.

При установлении обязательств, требующих завершения, стороны руководствуются размерами штрафов и неустоек, предусмотренными в договоре.

Сумма закрытия лизинговой операции при прекращении действия договора по вине лизингополучателя будет включать в себя:

неуплаченную сумму лизинговых платежей;

остаточную стоимость объекта лизинга (балансовая первоначальная стоимость минус амортизационные отчисления);

сумму неустойки.

Лизинговые платежи

В Законе лизинговые платежи трактуются как суммы платежей лизингодателю от лизингополучателя за владение и пользование имуществом, предоставленным/полученным по договору лизинга. В целом эти платежи состоят из двух основных видов (общая сумма лизингового договора):

возмещение лизингодателю его инвестиционных затрат;

выплат ему вознаграждения (сверх возмещения инвестиционных затрат).

Вознаграждение лизингодателя включает в себя:

оплату его услуг, связанных с операцией, т. е. выплату ему комиссионных;

выплату процента (в случае, если лизингодатель направил на приобретение предмета лизинга и/или на оказание дополнительных услуг собственные деньги).

В разряд инвестиционных затрат обоснованные расходы и затраты лизингодателя, связанные с приобретением им предмета лизинга и дальнейшим участием в операции, в том числе:

цена предмета лизинга;

суммы налогов на имущество, на добавленную стоимость;

расходы на транспортировку и установку, включая монтаж и шефмонтаж (если иное не предусмотрено договором);

расходы на обучение персонала лизингополучателя работе, связанной с предметом лизинга (если иное не предусмотрено в договоре);

расходы на таможенное оформление и оплату таможенных сборов, тарифов и пошлин, связанных с предметом лизинга (если такие расходы имели место);

расходы на хранение предмета лизинга до момента ввода его в эксплуатацию (если иное не предусмотрено в договоре);

расходы на охрану предмета лизинга во время транспортировки и его страхование (если иное не предусмотрено в договоре);

расходы на страхование от всех видов риска (если страхователем является лизингодатель);

расходы на выплату процентов за пользование привлеченными средствами (кредитами);

плата за гарантии и поручительства, за подтверждение третьими лицами расчетно-платежных документов, относящихся к предмету лизинга;

расходы на содержание и обслуживание предмета лизинга (если иное не предусмотрено в договоре);

расходы на регистрацию предмета залога;

расходы на создание резервов для капитального ремонта предмета лизинга;

уплата комиссионного сбора торговому агенту;

расходы на передачу предмета лизинга;

расходы на оказание дополнительных услуг;

суммы амортизации имущества за период, охватываемый сроком договора;

иные расходы, без которых невозможно нормально использовать предмет лизинга.

ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию - ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30);

обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций на ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники - в основном средства, пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т. е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на:

допустимый размер кредита;

срок кредитования;

условия погашения кредита;

размер процентной ставки;