Лизинговые и ипотечные операции

размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика.

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т. к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Условия погашения кредита - это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

Ипотечные кредиты могут предоставляться под залог, как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Обычно кредиты под залог жилой недвижимости отличают меньшие объемы каждого кредита, но большее количество заемщиков. Это и понятно: кредиты выдаются в основном под залог квартир в городской местности, а большинство квартир стандартны, их оценка не представляет существенной сложности.

Кредиты под залог коммерческой (приносящей доход) недвижимости менее стандартизированы. Объекты коммерческой недвижимости гораздо чаще, сем жилой, отличаются уникальностью (по месторасположению, площади объекта, наличию или отсутствию обременений и т. д.). Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т. к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.



МОДЕЛИ ИПОТЕКИ

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляется в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фенни Мей». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. Фенни Мей выкупала у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованные ипотечные кредиты и тем самым развивала вторичные ипотечные рынки.

Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась, не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. А деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами, поэтому понять ее русскому человеку несложно: сначала в специализированном банковском институте, который называется стройсберкассой, по графику накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, затем из средств самой стройсберкассы выдается кредит на недостаточную сумму под низкий процент. Средства от возврата кредита и от накопления позволяют приобретать квартиры тем, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее.

Система стройсбережений наиболее развита в Германии. Иногда ее также называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно, до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банка самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

За десятилетия существования современных ипотечных систем в мире выработано множество видов ипотечных кредитов. Такое разнообразие сложилось исторически с тем, чтобы как можно более точно отражать ситуацию на рынке в каждый конкретный момент времени. Развитие инфляционных процессов и кризисы на рынке недвижимости не должны критически сказываться ни на кредиторе, ни на заемщике. Поэтому процесс выработки новых видов кредитов был призван погашать влияние негативных факторов и привлекать к участию в ипотечном кредитовании новые слои потребителей.

В банковском кредитовании процесс постепенной выплаты называется амортизации долга. Сумму, отданную в кредит, называют основным долгом, телом кредита или принсипалом.

Возврат кредита подразумевает возврат основного долга и платы за использование денег - выплату процентов. Ставка процента представляет собой отношение дохода (процента) к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной, или будущей стоимостью.

Та пропорция, в которой на каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, и определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.

Первой, самой простой формой кредитов стали кредиты с фиксированной процентной ставкой (аннуитетные кредиты). Возврат кредита предполагает:

погашение (амортизацию) основного долга равновеликими выплатами;

возврат фиксированного на весь срок кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.

Эта форма кредита распространена в странах с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Ее преимущество - возможность планомерного распространения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что способствует снижению кредитного риска для банка.

Недостаток кредитов с фиксированной процентной ставкой заключается в том, что если в стране происходит значительный рост инфляции, выплаты по кредиту уже не способны покрыть реальных затрат кредитора на его обслуживание. В случае снижения инфляции общего снижения процентных ставок фиксированный процент становится невыгоден для заемщика, который реально значительно переплачивает за полученный когда-то кредит.

Для того чтобы заинтересовать в кредитовании тех, кто уверен, что в течение срока возврата кредита ситуация на рынке значительно не изменится, были разработаны кредиты с переменной ставкой процента.

При использовании ипотечных кредитов с переменной (регулируемой) ставкой процента весь срок кредита разбивается на периоды, для каждого из которых может быть определена своя процентная ставка. Максимальное количество периодов оговаривается при заключении кредитного договора. Изменение процентной ставки может быть изначально зафиксировано в договоре кредитования, либо привязано к изменению какого-либо финансового показателя: официального уровня инфляции, изменение учетной ставки процента, процента по государственным ценным бумагам и т. п. Поскольку реальное положение дел на рынке эти показатели отражают не всегда, кредиторы устанавливают начальную ставку процента на 1,5 - 2 процентных пунктов ниже, чем при кредитовании с фиксированной процентной ставкой.

От этих двух «классических» видов ипотечных кредитов разработаны различные производные кредиты, позволяющие каждому выбрать себе кредитный продукт по душе.

По кредиту с постепенным увеличением выплат процентная ставка и срок фиксированы, но расчет платежей предусмотрен таким образом, что впервые годы платежи меньше, а в последующие возрастают.

Кредит с «шаровым» платежом (от английского «balloon», что значит «воздушный шар») предусматривает крупный итоговый «шаровый» платеж основной суммы долга и накопленного процента по истечении определенного срока действия кредита или в конце срока кредитования.

Бывают кредиты с шаровыми платежами, в которых до последнего момента не надо платить проценты, а возвращать только основной долг. Другая разновидность, когда, наоборот, в течение срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам, а основной долг за кредит выплачивается в конце срока. Третий вариант - возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение срока кредитования, а в конце - оставшаяся часть долга.

Двухшаговый ипотечный кредит - это кредит с фиксированной процентной ставкой и однократным ее изменением до наступления срока окончательного погашения.

В США и Канаде также популярны гибридные ипотечные кредиты, когда в первые 5 - 7 лет кредитования процентная ставка по кредиту фиксирована, а в дальнейшем может меняться в оговоренных заранее пределах. Иногда банк по окончании срока фиксированной процентной ставки ее новый размер устанавливает на максимально высоком уровне, чтобы компенсировать недополученную в первые годы действия кредита прибыль. В этом случае заемщик может перекредитоваться - досрочно вернуть этот кредит и оформить новый на более выгодных условиях.

При кредитовании коммерческой недвижимости и жилой недвижимости, которую предполагается сдавать внаем, могут применяться ипотечные кредиты с участием. В этом случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи заложенной недвижимости.

В России сейчас подавляющее число кредитов выдается на условиях выплаты фиксированных процентов. С одной стороны, это делается для простоты, поскольку сложный механизм расчета кредитов с переменной процентной ставкой мог бы отпугнуть потенциальных клиентов. С другой стороны, поскольку в течение нескольких лет наблюдается тенденция стабилизации экономики и снижению инфляции, фиксирование процентной ставки на достаточно высоком уровне в потенциале принесет банкам больше прибыли, чем, если бы им приходилось снижать процент при каждом изменении инфляции или процентов по государственным бумагам.

Однако в договорах большинства банков, занимающихся ипотечным кредитованием, сохраняется оговорка о том, что при изменении ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Есть и положительный практический опыт, когда банки и ответ на изменение условий кредитования снизили процентные ставки по уже выданным кредитам.

Кредиты с «производными» процентными ставками в России (как, впрочем, и в Европе) не распространены. Хотя возможно, что по мере развития ипотечного рынка у нас будут предлагаться кредиты на различных условиях возврата.

ОСНОВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20 - 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредитов возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании правительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительство жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками, или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность. Связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности - ипотеки (или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек, или ипотечных долгов, имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредитов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение - ни могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворение вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к представлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству ссуды могут выдаваться только под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свой ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи - Бонификация

Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т. е. 97000 марок. Кроме бонификации, банк несет и другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и прочее). Эти расходы вычитаются из выручки от продажи ценных бумаг. Таким образом, банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентам держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые из средств от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным лицам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее чем на 10 лет, т. е. на время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении - он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и даты выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплаты процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который получает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия утрачивается только через 30 лет.

Эмиссионные условия, такие, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться по бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Банки - основное звено финансового рынка; единственные организации, способные реализовать в своей деятельности полный набор рыночных денежных отношений (операций). По определению банки являются финансовыми организациями, ориентированными на универсальность деятельности своей сфере. В отличие от них прочие кредитные организации всегда остаются узкоспециализированными, т. е. каждая такая организация действует на крайне ограниченном числе сегментов финансового рынка.

Сказанное выше не значит, что любой банк в каждый данный момент времени реально проводит всю гамму присущих финансовому рынку операций. Речь о другом - он вправе делать это (в отличие от небанковских кредитных организаций), если условия рынка будут благоприятными и/ или если будет нужно клиентам. В реальности банки обычно находят компромиссное решение: одними операциями занимаются как предметом своей специализации, т. е. постоянно и по возможности широко (при этом перечень операций не остается неизменным), другими - меньше (чтобы не уйти с данного рынка, или только по требованиям клиентов), третьими не занимаются вовсе, но готовы подключиться к их проведению при необходимости или возникновении благоприятных условий. При этом учитываются как экономическая целесообразность и мера собственной готовности банков к проведению тех или иных операций, так и конкурентные возможности небанковских кредитных организаций, работающих на соответствующих рынках.

Итак, являются (могут быть) финансовыми институтами универсального характера. Но, ни одна небанковская кредитная организация организации не обладает качеством универсальности.

Многие операции, относимые к банковским (расчетные, кассовые, кредитные, с ценными бумагами, доверительного управления, хранение ценностей и др.), выполняют (при наличии соответствующего разрешения, когда это необходимо) не только банки, но и другие кредитные организации, а в определенной мете даже просто предприятиями.

Однако имеются операции, которые могут и должны выполнять банки и только они. Данная их исключительная прерогатива ранее была названа как образование платежных средств, их выпуск в оборот и изъятие из оборота. При этом важно иметь в виду, что обеспечение оборота платежными средствами не является обособленным направлением деятельности банков, а предполагает внутреннюю неразрывную связь с депозитными, расчетно-платежными, кредитными, кассовыми и другими операциями. С учетом данного соображения можно утверждать, что указанная исключительная прерогатива банков конкретно реализуется в следующих группах операций:

1) прием денег во вклады (депозиты) от юридических и физических лиц;

2) выдача юридическим и физическим лицам денежных кредитов (появление новых кредитных денег);

3) инкассация денег, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

4) купля-продажа иностранных валют.

Именно эти операции определяют природу банков, поскольку их проведение означает уменьшение или увеличение денежной массы в обращении.

Здесь следует оговорить это обстоятельство. Деньги от своих клиентов принимают и выдают ссуды и прочие кредитные организации. Однако банковское обслуживание в этом отношении имеет глубокую специфику - клиенты банков имеют право распоряжаться денежными средствами, внесенными ими на ряд банковских счетов (пересылать деньги, оплачивать ими свои обязательства и покупки и т. д.). Напротив, любая небанковская кредитная организация сама выступает распорядителем принятых денег. Таким образом, только банк обслуживает лиц, остающихся не только владельцами, но и распорядителями своих денежных средств. Эта функция в банковском деле известна под названием расчетно-платежного обслуживания.

С учетом сказанного к числу операций, которые проводят только банки, можно добавить:

5) открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

6) проведение расчетов и платежей по поручению физических и юридических лиц с их банковских счетов;

Эти две группы операций на объем денежной массы в обращении непосредственно не влияют, однако также конституируют природу банков.

Кроме того, только банки могут:

7) привлекать во вклады и размещать от своего имени драгоценные металлы;

8) выдавать банковские гарантии.

Таковы принципиальные характеристики, определяющие экономические «координаты» банков.



ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задачи по лизинговым операциям коммерческого банка составлены с учетом возможности использования различных способов расчета арендных платежей, исходя из вида лизинга.

При расчете суммы арендных платежей по финансовому лизингу следует использовать формулу аннуитетов, а при применении принципа ускоренной амортизации - расчет, основанный на поэтапном определении элементов лизинговых платежей. При определении суммы арендных платежей по оперативному лизингу расчет основан на определении средней стоимости арендуемого имущества по годам.

Задача 1.

Металлообрабатывающий завод обратился в лизинговую компанию с просьбой предоставить в аренду шлифовальный станок стоимостью 478 тысяч рублей на срок 10 лет.

Согласно технико-экономическому обоснованию срок возможной эксплуатации данного оборудования - 14 лет. При норме амортизации оборудования подобного типа - 9% в год - период амортизации составит 11 лет. При расчете арендной платы лизинговая компания исходит из лизингового процента, равного 25% годовых. Процентная ставка по среднесрочным кредитам составляет 17%. Текущие расходы в стоимости затрат лизинговой компании - 3%. Арендные платежи будут уплачиваться ежеквартально.

Завод имеет устойчивое финансовое положение и относится к предприятиям второго класса кредитоспособности. По условиям договора первый лизинговый платеж будет уплачен авансом. По окончании срока лизинга предусмотрена продажа оборудования лизингополучателю по остаточной стоимости, равной 8,9 тысяч рублей.

Требуется:

1. Определить вид лизинга, который может представить лизинговая компания.

2. Перечислить документы, которые должен представить арендатор для решения вопроса о возможности заключения договора.

3. Рассчитать сумму арендных платежей.

4. Назвать условия завершения лизинговой сделки.

Задача 2.

Малое предприятие «Зенит» обратилось в лизинговую компанию с просьбой предоставить в аренду сроком на 3 года грузовой автомобиль марки «КамАЗ» стоимостью 51 тысяча рублей.

Согласно технико-экономическому обоснованию срок возможной эксплуатации автомобиля - 7 лет. Установленный период начисления амортизации - 6 лет. Лизинговый процент составляет 22% годовых. Текущие затраты по оформлению сделки и ремонту сдаваемых в аренду грузовых автомобилей лизинговой компанией составляют 5% суммы объекта сделки.

Периодичность уплаты лизинговых платежей - ежеквартальная. Ежегодная страховая премия установлена в размере 5% от стоимости объекта сделки. По окончании срока договора оборудование будет возвращено лизингодателю.

По финансовому положению малое предприятие «Зенит» отнесено к третьему классу кредитоспособности, поэтому лизингодатель просит предоставить дополнительные гарантии по обеспечению своевременности платежей.

Требуется:

1. Указать вид лизинга, который может представить лизинговая компания.

2. Перечислить документы, которые должен представить арендатор лизинговой компании.

3. Рассчитать сумму лизинговых платежей.

4. Назвать риски возникают у лизинговой компании при заключении данного вида лизинга, и способы их минимизации.

Задача 3.

Машиностроительное предприятие обратилось в лизинговую фирму с просьбой предоставить в аренду сроком на 6 лет станок стоимостью 800 тысяч рублей. Период возможной эксплуатации оборудования - 10 лет, срок амортизации оборудования - 14 лет. Периодичность уплаты арендных платежей - ежеквартальная. Арендатор просит при расчете арендных платежей использовать правило ускоренной амортизации, в соответствии с которым норма амортизационных отчислений устанавливается в 16% годовых. Процентная ставка по лизингу установлена на уровне 22%.

Предприятие имеет устойчивое финансовое положение и относится к первому классу кредитоспособности, что позволяет сделать ему первый платеж авансом в размере 15% первоначальной стоимости объекта сделки.

Договором аренды предусматриваются дополнительные услуги, стоимость которых составит 3% годовых стоимости оборудования. По окончании срока договора оборудование будет продано арендатору по остаточной стоимости.

Требуется:

1. Определить вид предоставляемого лизинга.

2. Перечислить документы и порядок оформления лизинговой сделки.

3. Рассчитать сумму арендных платежей.

4. Перечислить преимущества, получаемые лизингополучателем при использовании долгосрочной аренды.

Задача 4.

Агрофирма «Колос» просит предоставить в аренду сроком на 3 года колесный трактор стоимостью 120 тысяч рублей. Срок амортизации установлен в 9 лет, норма амортизационных отчислений - 11% годовых. Ставка лизингового процента - 20% годовых, затраты на текущий ремонт оборудования заложены в размере 8% годовых стоимости объекта сделки. Фирма-арендатор имеет устойчивое финансовое положение.

Требуется:

1. Назвать вид лизинга, который является предпочтительным для данной отрасли хозяйства.

2. Рассчитать сумму арендных платежей.

3. Указать риски, возникающие у лизинговой фирмы при подобных сделках.

4. Перечислить преимущества, получаемые арендатором при использовании лизинга.



ЛИТЕРАТУРА

1. Банковское дело: Тавасиев А.М., Эриашвили Н.Д., учебник для средних профессиональных учебных заведений - Москва: Юнити, 2004 г.

2. Банковские операции: Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б., учебник - Москва: Форум-Инфра-М, 2005 г.

3. Сборник задач по банковскому делу: Валенцева Н.И. - Москва: Финансы и статистика, 2001 г.

4. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России: Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин В.С. - Москва: Вершина, 2004 г.

5. Деньги, кредит, банки: Жуков Е.Ф., учебник для вузов - Москва: Юнити, 2003 г.