Организация и оформление ипотечного кредитования

2

Федеральное агентство по образованию и науки РФ

Томский финансово-юридический техникум

Курсовая работа

По предмету: Банковские операции

Тема: Организация и оформление ипотечного кредитования

Выполнила

студентка группы 074

Жилейко Евгения

Проверила О.И. Кулагина

Томск,2009

Содержание

Введение

Формирование рынка ипотечных кредитов

Особенности оформления ипотечного кредита

Риск по ипотеке в России

Ипотечное страхование

Заключение

Литература

Введение

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений организации и население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организации и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

Непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам или населению;

Продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

Формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещает ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

Продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограниченны кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Правительство РФ Постановлением от 11 февраля 2001г. №28 одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса РФ, а так же:

Федеральном законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004г.);

Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003г.);

Федеральным законом от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»

Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

Постановлением Правительством РФ от 25 августа 2001 г. №628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»»

Рядом положений Правительства г.Москвы, положений инструкции Банка России.

В январе 2004 г. В Москве была создана Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР). Ее учредителями стали Российский союз промышленников и предпринимателей, Российская гильдия риэлторов, ассоциация российских банков, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Всероссийский союз страховщиков, Российское общество оценщиков и Профессиональная ассоциация регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев.

В конце 2004 г. ГосДума приняла 28 «жилищных» законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья в стране.

1. Формирование рынка ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт- Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб.

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5% годовых.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

В Российской Федерации создан ряд условий для развития системы ипотечного кредитования, начинают складываться отношения между участниками системы. Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования, на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.

Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда.

С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Этот закон установил основные принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Были созданы условия для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Учитывая, что Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечал требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке, следующим этапом законодательного обеспечения права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики», установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

В условиях общего реформирования социально-экономической политики государства эти законы позволили перейти к принципиально новой долгосрочной государственной жилищной политике, первый этап которой был начат в рамках Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N595.

С изменением структуры жилищного фонда по формам собственности и началом функционирования рынка жилья основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

При этом, сохранившаяся острота жилищной проблемы требовала новых подходов при проведении жилищной реформы, в том числе, путем внедрения доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья.

К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики.

В этих целях были приняты следующие нормативные правовые акты:

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. N 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»;

Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы";

Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах"

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 годах (14-ФЗ) первой и второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил:

виды объектов гражданских прав (статья 128);

понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами (глава 7);

понятия, виды и формы сделок (глава 9);

права собственности и другие вещные права (главы 13, 14 и 15).

В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 - 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).

Глава 27 ввела понятия и правила заключения договоров, а глава 30 - вопросы, связанные с куплей-продажей (глава 30), и другие нормы.

Одновременно Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривал принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).

В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федераций, вошли:

Закон Российской Федерации от 02 декабря 1990 г. № 394-1 «О Центральном Банке Российской Федерации»;

Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации и установивший право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим законом;

Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», который, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров, а также обеспечивает защиту прав и интересов акционеров;

Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья";

Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище";

Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N753 "О федеральной целевой программе "Свой дом";

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию", во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом, заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности»;

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон вводит такие основные понятия как:

кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации;

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие,

а также устанавливает Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество;

Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Закон Российской Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

Закон установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке.

Отдельные главы закона посвящены закладной, государственной регистрации ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной.

К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, также входят:

Федеральный закон от 8 января 1998 года N 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающий основания признания должника несостоятельным (банкротом) или объявления должником о своей несостоятельности (банкротстве), регулирующий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

Основополагающим документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

На этом этапе базовыми документами стали:

Поручение Президента Российской Федерации от 15 апреля 1999 г. № Пр-499;

План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 , а также последующие документы Правительства Российской Федерации:

План действий Правительства Российской Федерации в области социальной политики и модернизации экономики на 2000 - 2001 годы, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 июля 2000 г. № 1072-р (в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 14 июля 2001 г. № 933-р);

План подготовки проектов федеральных законов на 2001 год, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 года № 1875-р;

Постановление Правительства Российской Федерации от 12 апреля 2001 г. № 291 «О внесении изменений в решения Правительства Российской Федерации о разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;

План действий Правительства Российской Федерации в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 годы, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2001 года № 1028-р.

Названными документами Госстрою России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти Российской Федерации поручалось разработать законодательное обеспечение решения следующих проблем:

Установление оснований для выселения граждан из заложенных жилых помещений, приобретенных с помощью кредитных средств, в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, с одновременным обеспечением социальной защиты бывших залогодателей путем предоставления им помещений для временного поселения в муниципальный резервный фонд;

Обеспечение реальной защиты прав собственности граждан, приобретших жилье, по отношению к правам пользования членами семьи бывшего собственника этого жилья в случае перехода права собственности в процессе обращения взыскания на заложенное жилое помещение; упрощение процедуры составления, выдачи, залога и передачи прав по закладной;

Обеспечение введения в оборот нового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг, определение порядка их выпуска и обращения, их особенностей, круга эмитентов и порядка надзора за выпуском и обращением;

Решение проблемы установления очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротстве юридических лиц, а также установление особого правового статуса кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

Уменьшение финансовой нагрузки при приобретении гражданами жилья с помощью ипотечных кредитов, с обеспечением при этом снижения при таких операциях налогообложения и размера государственной пошлины, взимаемой при нотариальном удостоверении договоров ипотеки;

Защита прав инвесторов (кредиторов) и заемщиков, и уменьшение финансовых рисков при ипотечном кредитовании.

Динамика хода разработки и согласования законопроектов продиктовала целесообразность группировки вышеназванных проблем в несколько логически взаимосвязанных блоков.

В результате проделанной работы был подготовлен ряд законопроектов, часть из которых была разработана Госстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами и внесена в Правительство Российской Федерации, а часть разрабатывалась Комиссией Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по развитию ипотечного кредитования совместно с Правительственной комиссией по жилищной политике и вносилась депутатами.

При непосредственной поддержке Госстроя России был подготовлен и принят 12 апреля 2001 года Федеральный закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Законом внесено дополнение в статью 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющее регулировать в особых случаях вопросы прекращения права пользования жилым помещением в случае перехода права собственности на него к другому лицу (внесен депутатом Крашенинниковым П.В.).

24 декабря 2002 года подписан Президентом Российской Федерации Федеральный закон № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)». Этот Закон одновременно вносит дополнения и изменения в Жилищный кодекс РСФСР, Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон ликвидирует одно из существенных препятствий на пути ипотечного жилищного кредитования, связанное с необходимостью установления оснований для выселения граждан из заложенных по договору об ипотеке жилых помещений, в случае обращения на них взыскания, одновременно обеспечивая социальную защиту бывшего залогодателя и членов его семьи путем предоставления помещения для временного поселения.

Кроме того, он расширяет круг юридических лиц, которые могут предоставлять финансовые средства гражданам для приобретения жилья. Это достигается возможностью использования на эти цели не только кредитных средств, но и средств целевого займа, что позволяет привлекать в систему ипотечного жилищного кредитования организации, не имеющие статуса кредитных, но готовых вкладывать свои средства в ее развитие (пенсионные и иные фонды, кредитные потребительские союзы и др.).

Проект федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» принят в апреле 2002 года в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации.

Законопроект устанавливает порядок выпуска и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных эмиссионных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стал одним из важнейших законов, разработанных Госстроем России в соответствии с Планом.

Закон существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной.

Им устраняются препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг и вводятся нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов.

Законом внесены следующие изменения и дополнения:

Изменен порядок исполнения обязательств по частям и устранены проблемы, связанные с залогом закладной путем установления возможности залога закладной с передачей ее залогодержателю или без таковой, а также возможностью удостоверить частичное исполнение обязательства соответствующим финансовым документом;

Закреплено право залогодержателя (кредитора по основному обязательству) уступки права требования как по договору об ипотеке, так и по основному обязательству, а также требования к форме такой уступки и порядку регистрации смены залогодержателя;

Установлен порядок государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, что приводит нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статья 20) в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Устранено существовавшее противоречие, связанное с прекращением обращения взыскания на заложенное имущество в случае, когда должником уплачена только сумма задолженности (без исполнения обязательства в полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания;

Установлены требования к передаче прав по закладной для именных ценных бумаг в порядке, установленном для уступки требований (цессии), в отличие от прежней редакции, в которой закладная признавалась именной ценной бумагой, но передача прав по закладной другому лицу была установлена в порядке, предусмотренном для ордерной ценной бумаги, что не соответствовало требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнения и изменения, внесенные Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации, позволили более точно сформулировать в настоящем законе вопросы, связанные с прекращением права пользования заложенным жилым помещением членами семьи залогодателя при переходе жилья к новому собственнику, а также отразить вопросы, связанные с отчуждением и залогом жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, и согласованием данного вопроса с органами опеки и попечительства.

Следует отметить, что работа Госстроя России над усовершенствованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно проходила и путем внесения соответствующих поправок в законопроекты, подготовленные депутатами Государственной Думы.

Были проработаны вопросы, связанные с необходимостью устранения неоднозначного толкования статьей 63 в части возможности залога сельскохозяйственных угодий и земель государственной и муниципальной собственности. В результате были предложены поправки в проект федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», внесенного депутатом Государственной Думы И.Д. Грачевым, в части исключения земель сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке. Закон принят в трех чтениях и находится на рассмотрении в Совете Федерации.

По инициативе Госстроя России были внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 166-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая»).

Статья 220 главы 23 этого Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе, за счет средств ипотечного кредита.

Приняты в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации поправки в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, направленные на снижение государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения и установление в виде фиксированной величины.

Следует отметить, что Госстроем России и другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти прорабатываются вопросы о необходимости принятия законодательных актов, которые позволят снизить риски и защитить права и законные интересы граждан, строящих или приобретающих жилье, в том числе на кредитные средства.

В феврале 2002 года Госстрой России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами рассмотрел внесенный депутатами Государственной Думы проект федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Отзыв Правительства Российской Федерации на данный законопроект был подготовлен с учетом выработанного заключения и направлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

С учетом требований Концепции был разработан проект федерального закона «О кредитных потребительских обществах», регулирующий деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах.

Принят в первом чтении подготовленный Минсельхозом России проект федерального закона "О кредитной кооперации", регулирующий правовые, экономические и социальные отношения некоммерческих организаций в форме потребительских кооперативов, имеющих целью взаимное предоставление имущества.

28 апреля 2000 года принят Федеральный закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».

Подготовлены и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены следующие документы:

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам" от 16.10.2000 г. № 289/235/290 (регистрационный номер от 16.10.2000г.№ 2452). В настоящее время инструкция дорабатывается с учетом положений Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ;

«Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» от 28 июля 2000 года № 2329.

В соответствии с Планом Банком России разработан и утвержден ряд документов:

Разъяснение от 24 января 2001 года № 8-ОР по порядку бухгалтерского учета и документооборота закладной и операций с ней, устанавливающее порядок бухгалтерского учета операций по уступке прав требования по кредитам и закладным с примерами бухгалтерских проводок в части уступки прав требования по ипотечным кредитам;

Поправки в инструкцию Банка России от 2 июля 1997 года № 63 “О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации”, касающиеся возможности передачи приобретенных кредитов в доверительное управление иным кредитным организациям;

Указанием 24 мая № 794-У Банком России внесены изменения в Инструкцию от 30 июня 1997 года № 62а “О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам” в части критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам.

Банком России ведется работа по подготовке нормативного акта о регулировании деятельности небанковских депозитных кредитных организаций, в котором будут учтены особенности регулирования рисков кредитных организаций при проведении операций на рынке ипотечного кредитования.

Продолжается работа над проектом федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» и рядом других законопроектов, связанных с вопросами залога недвижимости, и находящихся на рассмотрении в Государственной Думе Федеральный Собрания Российской Федерации.

Особо следует отметить процесс расширения круга потенциальных инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования, начавшийся с новым этапом пенсионной реформы в Российской Федерации.

Сегодня на российских финансовых рынках ощущается недостаток надежных инструментов для вложения средств. В связи с этим, неслучайным является тот факт, что в Федеральном законе от 24 июля 2002 года № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» статья 26 «Разрешенные активы (объекты инвестирования)» допускает, что пенсионные накопления могут быть размещены, в том числе, в ипотечных ценных бумагах.

Руководство Пенсионного фонда Российской Федерации расценивает облигации открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», гарантированные государством и обеспеченные сформированными первичными ипотечными активами, как потенциальную возможность для размещения средств фонда.

Законодательство об инвестировании средств пенсионных накоплений в Российская Федерация основывается на Конституции Российской Федерации, указанного выше федерального закона, федеральных законов, регулирующих отношения в сфере государственного пенсионного обеспечения (страхования), других федеральных законов и принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов.

К основным из них следует отнести:

Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 2122-I, утвердившее Положение о Пенсионном фонде Российской Федерации (России);

Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 1994 г. N 474 «Об утверждении Основных направлений социальной политики Правительства Российской Федерации на 1994 год», признавшее необходимость развития негосударственных пенсионных фондов;

Федеральный закон, от 7 мая 1998 г. N 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах», регулирующий правовые, экономические и социальные отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. № 675 утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы, включающая в себя подпрограмму «Свой дом». Подпрограмма устанавливает принципы взаимодействия участников системы ипотечного жилищного кредитования и формы государственного участия в развитии и функционировании этой системы. В настоящее время подпрограмма «Свой дом», согласованная с заинтересованными министерствами, внесена на утверждение в Правительство Российской Федерации.

Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» .

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства был предусмотрен в размере 450 млн. рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. руб.

В рамках подпрограммы «Свой дом» предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства на период до 2010 г. в объёме до 9 млрд. руб.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» .

В декабре 2002 года Правительством Российской Федерации приняты разработанные и внесенные Минфином России совместно с Минэкономразвития России, Госстроем России при участии Агентства, следующие нормативные акты.

Постановление Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 года № 876 «О внесении изменений и дополнений в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2002 г. № 628). Данным постановлением, в частности:

Дополнены правила обеспечения государственными гарантиями исполнения обязательств Агентства перед держателями облигаций не только по их номинальной стоимости, но и по процентному доходу по ним;

Уточнена процедура оформления Минфином России государственных гарантий Агентству;

Принят новый порядок исполнения обязательств Минфином России, согласно которому не возникают требования в порядке регресса со стороны Минфина России к Агентству.

Вместе с тем, представляется целесообразным продолжить работу по совершенствованию Правил. В частности, необходимо снять ограничение на размещение средств облигационного займа в банковские депозиты со сроком более 3 месяцев. С целью развития федеральной системы ипотечного кредитования Агентство заключает договоры на поставку закладных в течение всего 2003 года и должно за счет нарастания графика выкупа закладных вывести региональных операторов на самоокупаемость. Таким образом, часть временно свободных средств Агентство может разместить на депозиты с различными сроками, увязанными со сроками оплаты выкупаемых закладных. Размещение средств только на 3-месячных депозитах в течение года приведет к убытку в размере 24 млн. рублей, поскольку текущие ставки по 3-месячным депозитам на 5 - 6 процентов годовых ниже ставок по депозитам со сроками от 6 до 9 месяцев.

Постановление Правительства Российской Федерации от 11 декабря 2002 года № 885 «О предоставлении государственных гарантий Российской Федерации открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», предоставляющее государственную гарантию Российской Федерации по заимствованиям Агентства в размере до 2,0 млрд. рублей, в том числе по выплате номинальной стоимости облигаций Агентства в размере 1,07 млрд. рублей. Заключен договор между Минфином России и Агентством о предоставлении государственных гарантий в объеме 2,0 млрд. рублей.

Распоряжения Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 года № 1723-р и от 17 декабря 2002 года № 1777-р, которыми в 2002 году уставной капитал Агентства увеличен на 650 млн. рублей.

Увеличение уставного капитала повысит финансовую устойчивость Агентства, а также позволяет ему рассматривать вопрос о поэтапном снижении (в зависимости от уровня инфляции) ставки ипотечного кредитования до 16 процентов на конец 2003 года.

Принятые Правительством Российской Федерации документы открывают возможность для привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

Система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

Заемщики - физические и юридические лица (строительные и риэлтерские фирмы), получившие ипотечный кредит.

Кредиторы - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит. Цели и задачи: увеличение прибыли и дивидендов банка с помощью многократного использования кредитных ресурсов, т.е. путем продажи кредита агентству;

Инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечным кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионного фонда, страховые компании, инвестиционные фонды);

Компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка ( продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Начало создания вторичного рынка ипотечных кредитов связано с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. №182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». С этого момента появилась возможность привлечения финансовых ресурсов строительными компаниями посредством выпуска жилищных сертификатов, дающих владельцу право на определенную площадь строящегося жилья.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

На приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

На получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока его действия.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.

Жилищный сертификат имеет определенный срок действия. Он может обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые имеются.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов выступали юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющиеся объектом привлечения средств; а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.