Организация и оформление ипотечного кредитования

Эмитентами жилищных сертификатов не могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками этих сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100-% участием государства. Оно должно было разрабатывать единые стандарты и процедуры ипотечного кредитования, организовывать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии.

На базе северо-западного филиала АИЖК совместно с коммерческими банками были отработаны процедуры ипотечного кредитования, стандарты и требования к предоставлению и обслуживанию долгосрочных кредитов и повышение надежности создаваемой системы.

Важнейшими элементами системы ипотечного кредитования, организуемой АИЖК, выступали региональные операторы в субъектах Федерации, которые не менее чем на 51% должны были принадлежать региональным администрациям. В 2002-2003 гг. АИЖК заключило соглашение с 46 субъектами Федерации о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.

АИЖК осуществляет кредитование через банки-партнеры и риэлтерские фирмы.

Заемщики - физические лица для получения кредита обращаются в банк - участник программы, заключивший соответствующее соглашение с региональным оператором. Региональные операторы организуют работу по выдаче банками ипотечных кредитов (подключая к схеме оценщиков, риэлторов, страховые компании), отвечают за своевременность расчетов заемщиков; выкупают у банков закладные, аккумулируют их и оптом продают Агентству. АИЖК в свою очередь на базе приобретаемых закладных будет формировать обеспечение, под которое затем начнет выпускать ипотечные ценные бумаги и привлекать, таким образом, средства инвесторов на рефинансирование кредитов.

С принятием 11 ноября 2003 года Федерального закона №125-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием - обеспеченные залогом ипотечного покрытия ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Ипотечное покрытие составляют:

Требования по ипотечным кредитам;

Ипотечные сертификаты участия;

Денежные средства в валюте РФ и иностранной валюте;

Государственные ценные бумаги;

Недвижимое имущество.

Учет имущества, составляющего покрытие, осуществляется путем ведения реестра.

Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом ведения которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Банк России определяет правила для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечный сертификат участия - принципиально иная, нежели предыдущие, ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков. Право собственности на покрытие ипотечное покрытие у владельцев сертификатами возникает одновременно с учреждением доверительного управления ипотечным покрытием (срок действия доверительного управления - от одного года до 40 лет). Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Записи об ипотечных сертификатах участия ведутся в реестре владельцев сертификатов участия. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Закон об ипотечных ценных бумагах обеспечивает надежности систем функционирования ипотечных ценных бумаг и стимулирует развитие рынка ипотечных кредитов, позволяя коммерческим банкам рефинансировать их на вторичном рынке. Решая проблему долгосрочных ресурсов для ипотеки. Таким образом, в России формируется вторичный рынок ипотечных кредитов.

Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

Развитая нотариальная система;

Поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

Развитая судебная система;

Развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Основные характеристики ипотечного кредитования:

Срок действия - долгосрочный кредит (не менее четырех лет, более 15 лет) на финансирование недвижимости;

Цель финансирования - создание, расширение/реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости;

Обеспечение - залог финансового объекта.

2. Особенности оформления ипотечного кредита

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости - ипотекой.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - один из способов обеспечения обязательств недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые и нежилые дома, земельные участки.

Закон о залоге устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Субъектами договора о залоге являются:

Стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) - юридические и физические лица;

Регистрирующий орган;

Держатель единого залогового реестра.

Договор об ипотеке заключается письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.

Предприятия, за которым государственное имущество закреплено на основе хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом может дать согласие на передачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять залог государственного имущества.

Согласие Федерального агентства по управлению федеральным имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.

Договор об ипотеке должен содержать:

Наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;

Название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;

Указанием суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

Указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

Описание закладываемого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

Наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;

Указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;

Подписи залогодателя и залогодержателя;

Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации; номер в Едином залоговом реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

Ипотека должна обеспечить залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости - возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.

Договор о залоге считается зарегистрированным, если:

Ему присвоен номер (код) Единого залогового реестра;

Обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;

На договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);

Надлежаще оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге держателю Единого залогового реестра.

Регистрирующий орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.

При прекращении права залога регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.

Закон об ипотеке (залог недвижимости) предусматривает передачу прав по закладной в пользу третьего лица путем совершения, на ней нотариально заверенных передаточных надписей либо ее передачи в обеспечение обязательств по кредитному договору.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляют закладную. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Ограничением на составление и выдачу закладной является запрет по правам собственности и аренда на предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, - и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.

Закладная должна содержать:

Слово «закладная», включенное в название документа;

Имя залогодателя и указания места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

Имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

Название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указание даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника, либо указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

Указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов;

Указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей;

Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

Указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

Подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

Сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

Дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного строительства проводится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.

Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства (реконструкции).

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:

Земельный;

Строительный;

Кредит на приобретение жилья.

Кредиты на жилищное строительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк контролирует целевое расходование денежных средств и соблюдение графика строительства.

Сумма предоставляемого банком кредита обычно не должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Решение о предоставлении кредита на строительство принимает банк-кредитор на основе кредитной заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывают цель и срок использования кредита, а также форму его обеспечения банки требуют:

от юридических лиц - заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; данные об источников поступления доходов и объеме обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды и их юридическое оформление; технико-экономическое обоснование потребности в кредите и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешения на строительство; проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

от физических лиц - копии паспортов заемщика и поручителя, документы необходимые для определения их платежеспособности; документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляются залог и поручительства.

Представленные документы анализируются юридической службой банка, службой безопасности, аналитической службой. Банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, его добросовестность, оценивает источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду.

Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик представляет в банк помимо стандартного набора документов, необходимы для решения вопроса о получении ссуды, еще и специальные документы, связанные с ипотекой:

Свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

Документ о территориальных границах земельного участка, выданный Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости;

Заключение независимой профессиональной оценочной компании, содержащее оценку реальной стоимости предмета ипотеки;

Страховой полис и документ, подтверждающих факт выплаты страховой премии.

При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическою чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.

Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35-55% дохода), которые и определяют срок кредита.

Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банка рассматривает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.

В качестве компенсирующего фактора может быть рассмотрено поручительство, например, работодателя, гарантии банка, залог иного имущества.

Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает Кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.

При предоставлении кредита на приобретение квартиры оформляются следующие документы:

Кредитный договор;

Договор купли-продажи квартиры;

Договор залога;

Свидетельство о государственной регистрации;

Договор о комплексном ипотечном страховании;

Экспертное заключение лицензированного оценщика;

Нотариально заверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

При наличии несовершеннолетних членов семьи - разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

Договоры поручительства.

Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.

Заключенные договора купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно перехода прав собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

Программа страхования, как правило, включает три договора: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.

Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методами мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Может, например, использоваться следующая схема кредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятия. Или, допустим, кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляется поэтапно по мере окончания строительства.

В Москве используется программа контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течении не менее одного года накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Средства индексируются посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

Схема накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае исполнения условий контракта (минимальный срок контракта - один год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% ставки по кредитам на строительство и приобретения жилья).

Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредиты жилого помещения с правом последующего его выкупа.

Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации риэлторской фирмы.

Размер кредита к стоимости квартиры составляет 2/3 при кредите до 2 лет; 60% - от 3 до 5 лет; 50% - от 6 до 10 лет. Многие банки при установлении данного соглашения учитывают тип жилья: блочные, панельные, кирпичные, «сталинские дома», этажность, место расположения.

При установлении платежей по основному долгу и процентным ставкам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации платежа по курсу рубля к доллару.

В настоящее время банки, работающие по московской ипотечной программе, работают на следующих условиях: максимальный срок - 10 лет, ставка - 10% годовых в валюте, первоначальный взнос - 30, 40, 50% стоимости квартиры. Кредиты предоставляются только лицам с постоянной московской пропиской (регистрацией), подтвердившим официально свой доход, наличие двух поручителей (физических или юридических лиц) обязательно.

Согласно Федеральной ипотечной программе кредиты предоставляются гражданам РФ, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос - не менее 30% стоимости жилья; ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируется им.

3. Риск по ипотеке в России

Ипотека в нашей стране - это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться.

Чем рискуете Вы:

Если внезапно снижаются рыночные цены на жилье, то, как бы это не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине окажетесь неспособны выполнить свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.Ещё один риск, который поджидает Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом нашей страны это запрещено. Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы.Что делать, если с вами произошел несчастный случай или вы по какой-либо причине утратили трудоспособность? Вы - человек, ранее добросовестно плативший, теперь не в состоянии выплачивать положенную сумму, не имеет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит. По правилам, кредитор должен выселить из нормальной квартиры в общежитие. Но ведь это не справедливо. Вы ведь не по своей вине не выплачиваете банку долг. Именно поэтому, чтобы избежать такого рода неожиданностей, при оформлении ипотеки вас страхуют от этого риска.

Риски кредитора:

В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику.

В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.Риск неуплаты или несвоевременной уплаты, так называемый кредитный риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным.

Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности в дальнейшем можно с помощью специальных служб, которые проверяют кредитоспособность человека, который хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также существенен для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Кредитору ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки. Имущественные риски относятся к условной группе рисков, то есть это риски, которые имеют отношение к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

4. Ипотечное страхование

Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором -- после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников. В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Заключение

По данным ЦБ РФ, объем выданных в России банками кредитов физическим лицам на покупку жилья на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд рублей.

В рублях банки выдали кредиты на покупку жилья в размере 248,41 млрд рублей, из них на ипотечные кредиты пришлось 179,61 млрд рублей, в иностранной валюте - 98,66 млрд рублей и 83,95 млрд рублей соответственно. По рублевым кредитам средневзвешенная процентная ставка составила 14%, по валютным кредитам на покупку жилья - 12% и по ипотечным кредитам - 11%. В общей сумме банки выдали кредиты физлицам на 2,366 трлн рублей (из них 1,98 трлн рублей - в рублях). При этом объем задолженности по кредитам частным лицам на покупку жилья на 1 января 2007 года составил 350,17 млрд рублей, из них ипотека - 233,89 млрд рублей. На рублевые кредиты приходится 239,36 млрд рублей, из которых ипотечные - 144,81 млрд рублей. На валютные кредиты - 110,81 млрд рублей, из них ипотечные - 89,09 млрд рублей. Общий объем задолженности по кредитам физлицам на 1 января оценивается в 1,876 трлн рублей (из них в рублях - 1,58 трлн рублей).

Как видно из данных статистики, ипотечный кредит пользуется большой популярностью в России. Сейчас тема ипотеки очень актуальна, люди пытаются узнать о ней как можно больше. В своей работе я представила историю развития и становления ипотеки в России, а также как можно ее оформить и какие документы для этого нужны. Также в работе представлены рынок ипотечного страхования и риски по ипотеке.

Литература

1. Учебник «Банковское дело» под редакцией О.И. Лаврушина, Москва 2006.

2. Приложения к докладу "О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации". Выписка из протокола заседания Правительства Российской Федерации.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004г.).

4. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003г.).

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

6. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

7. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

8. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 г. №628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»».

9. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

10. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

11. Закон Российской Федерации от 02 декабря 1990 г. № 394-1 «О Центральном Банке Российской Федерации».

12. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

13. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг".

14. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья".

15. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

16. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».

17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

18. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

19. Закон Российской Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг».

20. Федеральный закон от 8 января 1998 года N 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

21. Федеральный закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».