Учет ипотечных операций

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

1.1 Сущность и виды ипотечного кредита

1.2 Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

1.3 Учёт операций по ипотечному кредитованию

1.4 Организация ипотечного кредитования

2. Расчеты на основе ипотечного кредитования

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Ипотека - это форма залога, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет возможность взыскать с должника (залогодателя) стоимость недвижимого имущества в случае неисполнения им своего обязательства. Она устанавливается в обеспечение обязательств по кредитным договорам, договорам займа и иным договорам, связанным с куплей - продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями и является наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения. Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества.

Актуальность темы курсовой работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Лишь 68% квартир в Российской Федерации находятся в собственности граждан, из них 62% являются однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий 21. По данным социологических исследований, всего 1,2% российского населения может приобрести жилье за счет собственных накоплений, 0,3% семей ежегодно обеспечиваются жильем за счет бюджетных денег. При этом почти 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом на долю ипотечных кредитов приходится всего около 3% активов банковской системы.

Объектом исследования в работе является организация ипотечного кредитования, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение темы оформление и учет ипотечных операций в банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

-рассмотреть теоретические подходы, выявить сущность и виды ипотеки;

-изучить организацию учета ипотеки

-рассмотреть порядок отражения операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс организации, а также оформления и учета ипотечного кредитования. ипотечный кредит бухгалтерский учет

Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

1.1 Сущность и виды ипотечного кредита

Ипотечный кредит -- это разновидность кредита, для которой характерно:

-предоставление денежных средств на длительное время,

-кредитование сделки по приобретению недвижимости,

-в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

-назначение кредитуемого объекта;

-характер участия в инвестиционном процессе;

-порядок погашения долга и уплаты процентов;

-стабильность процентной ставки по кредиту;

-стабильность величины взноса в погашение обязательств;

-участие кредитора в текущих доходах и приросте;

-стоимость капитала инвестора;

-способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом -- это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

-кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;

-кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:

-кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

-кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

-индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

-пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл -- овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека -- это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека -- это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Преимущества и недостатки привлечения заемных средств для инвестора

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.

2.Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3.Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4.Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки:

1.Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2.Ипотечный кредит - это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3.Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Принятие решения о предоставлении заемных средств

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

2.Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

3.Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5.Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Недвижимость как оптимальный объект для кредитования

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие:

1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, -- это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4.Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5.В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

6.Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

1.2 Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

Документальное оформление операций по ипотечному кредитованию

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка [29].

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

) оценка вероятности погашения кредита;

) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

) заключение кредитной сделки;

) обслуживание кредитной сделки;

) закрытие кредитной сделки [17].

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

источник первоначального платежа;

назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

сведения о работе и источниках дохода;

сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

_%

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 * Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика - не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 * Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

основная информация о приобретаемой недвижимости;

наличие первоначального капитала;

сведения о занятости заемщика и поручителей;

сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе [14]:

отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

анализ объекта залога;

информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

описание предполагаемой сделки;

источники погашения кредита;

расчет возможной суммы кредита;

анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика [31].

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают [18]:

предмет ипотеки;

цену передаваемого в ипотеку помещения;

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке [22].

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

1.3 Учёт операций по ипотечному кредитованию

Предоставление кредитов кредитным организациям, юридическим лицам, осуществляется только в безналичном порядке, путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, открытый в том или другом банке. Физическим лицам, кредитным организациям предоставляют кредиты путем зачисления денежных средств на счет физическим лицам или наличными денежными средствами через кассу. Предоставление ипотечного кредита может производиться разовым зачислением на банковские счета или выдачей наличных денежных средств [26].

Предоставление денежных средств заемщику производится на основании распоряжения кредитного отдела, где указывается дата, номер, срок уплаты процентов и размер процентной ставки.

Для учета предоставленных кредитов открываются следующие активные балансовые счета:

Для физических лиц - 455,457

Для юридических лиц-441-454,456, в зависимости от формы собственности и вида деятельности.

Для учета предоставленных кредитов открываются следующие активные балансовые счета первого порядка: 320-321.

Второй порядок открывается в зависимости от срока. Аналитический учет осуществляется в размере заёмщиков по каждому кредитному договору.

По предоставленным кредитам в зависимости от субъекта открываются пассивные счета по учету резервов под возможные потери:

- «Резервы на возможные потери по ссудам»

- «Резервы на возможные потери по ссудам»

- «Резервы на возможные потери по ссудам»

Для обеспечения по условным обязательствам кредитного характера используется 913 счет. При ипотечном кредитовании обеспечением обязательства является имущество, для этого используется счет 91312.

Учёт начисленных процентов отражается на счете 47427 - «Требования по получению процентов».

Для учета просроченной задолженности открываются счета:

- «Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам»

- «Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам».

Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.

Проводка по выдаче ипотечного кредита:

Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)

Кт 20202 Касса кредитной организации или

Счет юридического лица, продавшего недвижимость.

Приход по внебалансовым счетам:

или 91307.

Возможен другой вариант выдачи ипотечного кредита, когда клиент открывает целевой вклад, куда вносит взносы в оплату недвижимости:

Дт 20202 Касса кредитной организации

Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.

В этом случае валюта ссуды может зачисляться также на депозитный счет:

Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)

Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.

В дальнейшем платежи за недвижимость могут осуществляться с депозитного счета:

Дт Депозитный счет заемщика с правом пополнения и расходования

Кт Счет юридического или физического лица, продающего недвижимость; или Касса кредитной организации (в пределах установленного лимита).

В практике возможны четыре способа погашения ипотечного кредита:

) Прямые отчисления от заработной платы. Этот способ предполагает заключение соглашения с работодателем клиента о периодическом перечислении в счет погашения кредита части заработной платы заемщика платежным поручением:

Дт Расчетный счет юридического лица - работодателя заемщика Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).

) Перечисление заработной платы на целевой депозитный счет в банке. Заемщик открывает счет в той же кредитной организации, где взят кредит, и суммы периодических платежей списываются в этого счета.

Дт Расчетный счет работодателя заемщика

Кт Депозитный целевой счет заемщика

Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).

Для нейтрализации инфляции могут быть открыты валютные счета.

) Наличные взносы:

Дт Касса кредитной организации

Кт Ссудный счет «Граждане (физические лица)»

) Взносы на счета «Расчеты с клиентами». Кредитная организация открывает несколько счетов расчетов с клиентами в других кредитных организациях в разных районах города, на которые заемщики могут вносить взносы. Кредитная организация - получатель обязуется перечислять соответствующие суммы на корреспондентский счет организации, выдавшей кредит.

Дт Касса банка-корреспондента

Кт Корреспондентский счет.

Дт Корреспондентский счет,

Кт Ссудный-счет «Граждане (физические лица)».

Расход по внебалансовым платежам:

или 91307.

При нарушении сроков погашения, сумма просроченного платежа переносится на счета просроченных ссуд и процентов в том же порядке, что и по краткосрочным кредитам.

При длительной просроченной задолженности необходима реализация заложенного имущества.

1) Предоставленные кредиты отражаются: Д 455 - К 20202

) Создание резервов под возможные потери по предоставленному кредиту: Д 45509 - К 42301

) Учет обеспечения по предоставленным кредитам отражается на счете 913: Д 99998 - К 91312

При полном погашении ссудной задолженности списывается сумма обеспечения: Д 91312 - К 99998

Отражение начисленных процентов по предоставленным кредитам начисляется по методу начисления. При этом КО, самостоятельно определяет сроки получения процентов не позднее последнего рабочего дня месяца.

В учете начисленных процентов отражаются: Д 47424 - К 70601-в срок, установленный документом.

При уплате процентов на сумму получения процентов составляют проводки: Д 30102; 20202; 423 - К 47427А

При этом составляется резерв под возможные потери по полученным процентам: Д 47425 - К 70601А

Учёт просроченной задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам.

Неполученные в срок проценты по предоставленным кредитам отражаются: Д 45415А - «Резервы на возможные потери» - К 47427А - «Требования по полученным процентам»

Просроченные проценты и основной долг переносится на внебалансовые счета, при этом составляются проводки по основному долгу: Д 91802 - К 99999, Д 91702 - К 91604

При поступлении денежных средств от должников: Д 30102, 20202 - К 70601

При этом одновременно закрываются внебалансовые счета по учету просроченной задолженности по основному долгу и процентам: Д 99999 - К 91704, Д 99999 - К 91802

При несвоевременном возврате кредита уплачивается штраф: Д 30102, 20202, 423 - К 70601

Развитие и совершенствование операций по ипотечному кредитованию

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки [24]:

Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья [13].

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита [15].

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

Основные требования Банка к жилым помещениям, принимаемым в ипотеку.

В ипотеку может приниматься жилое помещение, являющееся отдельной квартирой в доме, отдельно стоящим жилым домом (коттеджем) или сблокированным домом (таунхаусом), предназначенным для постоянного проживания, состоящее из одной или нескольких комнат, на которое в установленном порядке оформлено право собственности.

Жилое помещение, принимаемое в ипотеку, должно соответствовать следующим требованиям:

быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь Жилого помещения, а также к системе канализации;

быть обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);

в случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, при этом должны быть подведены все основные коммуникации: центральное водоснабжение, канализация и электричество;

в случае приобретения жилых помещений в сельской местности допускается отсутствие подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения и отсутствие канализации, при этом должно быть обеспечено автономное снабжение вышеуказанными коммуникациями.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находиться в ветхом и/или аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос.

Основные требования к земельным участкам, принимаемым в ипотеку:

размер земельного участка должен находиться в пределах максимального и минимального значений размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различных категорий и целевого использования;

на земельном участке:

отсутствуют какие-либо строящиеся/построенные здания, строения, сооружения, в том числе объект незавершенного строительства;

или присутствуют строящиеся/построенные здания, строения, сооружения, которые принадлежат залогодателю на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтвержденном соответствующими документами. В данном случае земельный участок передается в ипотеку обязательно вместе с находящимися на нем объектами недвижимости;

или на земельном участке, помимо основного Предмета ипотеки (основной Предмет ипотеки определяется условиями Продукта), имеется:

-- не завершенный строительством объект, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права собственности залогодателя;

-- строения, не являющиеся капитальными, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, при условии подтверждения того, что строения не являются капитальными, в отчете об оценке, выполненном оценочной компанией, либо в документе БТИ.

При этом Банк при расчете стоимости Предмета ипотеки не учитывает стоимость указанных объектов. Залогодатель должен предоставить документы, подтверждающие возведение данных зданий/строений/сооружений, в том числе некапитальных или не завершенных строительством своими силами либо с привлечением третьих лиц (при наличии данных документов), за счет залогодателя, и заявление в письменной форме, подтверждающее, что данные здания/строения/сооружения, в том числе некапитальные или не завершенные строительством, возведены залогодателем/на средства залогодателя и правопритязания третьих лиц на них отсутствуют.

Земельные участки, принимаемые в ипотеку, должны отвечать следующим требованиям, предъявляемым к категории земель и видам разрешенного целевого использования:

земли населенных пунктов с разрешенным использованием:

-- для индивидуального жилищного строительства;

-- для дачного строительства (с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем);

Банк не кредитует

Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценка предмета ипотеки оценщиком должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до момента принятия Банком предмета ипотеки в качестве обеспечения.

Для всех продуктов по ипотечному кредитованию Банка Москвы существуют единые требования к Заемщикам/Созаемщикам.

Гражданство -- РФ. Регистрация Заемщика/Созаемщика (по месту жительства/пребывания) по месту нахождения приобретаемого Жилого помещения не является обязательной.

Допускается отсутствие гражданства РФ у супруга (-и) Заемщика, при этом такой (-ая) супруг(-а) не может выступать солидарным Заемщиком и должен (-а) предоставить брачный договор, подтверждающий раздельный режим собственности на предмет залога, и его (-ее) доход не должен анализироваться и учитываться при расчете суммы кредита, при этом приобретаемая с использованием кредита недвижимость оформляется в индивидуальную собственность Заемщика.

Возраст

-- для женщин -- от 21 до 55 лет;

-- для мужчин -- от 21 до 60 лет

Максимально возможный возраст Заемщика/Созаемщика, на который приходится последняя выплата по предоставляемому кредиту, может быть увеличен до 70 лет в следующих случаях:

-- либо при условии привлечения солидарного Заемщика или Поручителя, которые будут полностью отвечать требованиям Банка на момент достижения Заемщиком возраста пенсии по старости;

-- либо при условии, что согласно плановому графику погашения к моменту достижения любым из Должников максимально возможного возраста для назначения пенсии по старости коэффициент LTV должен быть менее либо равен 50%.»

Место работы -- любой субъект на территории РФ.

Трудовой стаж -- на последнем месте работы -- не менее 3 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.

Форма подтверждения дохода: 2-НДФЛ либо справка по форме Банка. Для зарплатных клиентов - выписка по счету зарплатной карты, оформленному на имя клиента.

Если Заемщик состоит в браке:

Супруг(а) может выступать в качестве солидарного Созаемщика по Кредитному договору и его (ее) доход учитывается при расчете суммы кредита;

Супруг(а) Заемщика может выступать в качестве Солидарного Заемщика по кредитному договору, но его (ее) доход не учитывается при расчете суммы кредита, если чистый среднемесячный доход Заемщика (за вычетом всех обязательных платежей) при расчете платежеспособности достаточен для выдачи необходимого размера кредита, либо супруг(-а) Заемщика не соответствует требованиям, предъявляемым Банком к Заемщикам (за исключением требований, применяемых к гражданству Заемщиков/Созаемщиков/Поручителей);

Если супруг(а) Заемщика не является солидарным Заемщиком, и между ними не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим супругов на предмет залога, то такой супруг(а) Заемщика должен(а) предоставить перед ипотечной сделкой нотариально удостоверенное согласие на заключение кредитного договора и договора, влекущего возникновение залога приобретаемого или иного жилого помещения в пользу Банка.

В случае, если между Заемщиком и его супругом(ой) заключен брачный договор, закрепляющий раздельный режим собственности на предмет залога (собственником предмета залога является Заемщик), допускается непривлечение супруга(и) Заемщика в качестве солидарного Заемщика, при этом необходимо получение заключения юридической службы о действительности данного режима прав супругов.

Отношение к воинской обязанности. Лица мужского пола в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить Банку документальное подтверждение, что они прошли военную службу по призыву либо не подлежат призыву на военную службу по основаниям, установленным действующим законодательством РФ.

Клиенты, не предоставившие такое подтверждение, могут являться Заемщиками при условии привлечения Созаемщика либо Поручителя, соответствующего требованиям Банка.

По Кредитному договору может быть обязано несколько лиц, состоящих в родственных отношениях:

-- Заемщик,

-- супруг (-а) Заемщика, в том числе гражданский (-ая),

-- близкие родственники Заемщика/супруга (-и) Заемщика, а именно: родители, дети, братья/сестры.

Общее количество Должников не должно превышать 8 человек, при этом общее количество Должников, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности/достаточности обеспечения (поручительства), не должно превышать 4 человек. При этом учитывается совокупный доход следующих Должников:

-- Заемщик,

-- супруг (-а) Заемщика, в том числе гражданский (-ая),

-- близкие родственники Заемщика/супруга (-и) Заемщика, а именно: родители, дети, братья/сестры.

Доход членов семьи из числа братьев/сестер не учитывается в следующих случаях:

-- если они проживают отдельно от Заемщика;

-- если они имеют собственную семью/иждивенцев;

-- если они имеют собственные кредитные обязательства.

Доля учитываемого дохода третьих лиц (помимо Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика при наличии) в совокупном доходе Должников не может превышать:

-- 50 % в случае, если помимо дохода Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика (при наличии) учитывается доход только их родителей;

-- 30 % в случае, если помимо Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика (при наличии) учитывается доход других членов семьи, указанных выше.

Не могут являться Заемщиками Банка клиенты, получающие доход как индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса.

Основные документы клиента:

Заявление-анкета на получение кредита.

Паспорт (копии всех страниц).

Военный билет (в случае, если заемщику менее 27 лет и заемщик не имеет солидарного заемщика или поручителя).

Документы об образовании (дипломы, сертификаты, свидетельства) -- необязательные.

Свидетельство о присвоении ИНН (при наличии).

Брачный контракт (при наличии).

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

Копия трудовой книжки (предоставляются только копии заполненных страниц, заверенные подписью уполномоченного лица и печатью компании-работодателя Заемщика, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика).

Для военнослужащих, государственных служащих, имеющих специальное звание или классный чин органов внутренних дел РФ, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, уголовно-исполнительной системы -- заверенный работодателем контракт о прохождении военной службы или заверенная работодателем копия приказа (выписка из приказа) о назначении на должность или официальная справка работодателя, выданная по месту работы (прохождения службы).