Учет ипотечных операций

Для зарплатных клиентов Банка предоставление копии трудовой книжки не обязательно.

Справка с места работы (основного, дополнительного -- при наличии) о размере дохода за последние 6 календарных месяцев (форма № 2-НДФЛ либо справка по форме Банка). Для зарплатных клиентов Банка -- выписка по счету зарплатной карты, для военнослужащих возможно предоставление справки из финансового отдела.

Документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам и т.д.).

Документы, подтверждающие активы Заемщика/Созаемщика на дату подачи документов (при наличии):

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др.), и их копии.

Выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам, открытым для отражения и учета операций, совершаемых с использованием банковских карт, заверенные оформившими их банками.

Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии.

В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации.

Документы, предоставляемые по желанию Заемщика:

Для подтверждения дополнительных доходов:

Копия декларации о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).

Копии трудовых контрактов и соглашений (при наличии), заверенные компанией -- работодателем Заемщика.

Документы, предоставляемые Солидарным заемщиком/Поручителем в случае, когда их доход не учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика:

Заявление-анкета на получение кредита.

Паспорт (копии всех страниц).

Один из документов, подтверждающих трудовую занятость:

- Либо трудовая книжка, заверенная в соответствии с требованиями Банка;

- Либо ненулевая налоговая декларация за последний возможный отчетный период и свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

- Либо справка с места работы Заемщика/Поручителя. Справка оформляется в произвольной форме и должна содержать:

информацию о занятости Должника;

должность, подпись и расшифровку подписи уполномоченного лица, подписавшего справку;

печать организации-работодателя/отдела кадров организации-работодателя»;

дату выдачи

Основные требования к поручителям

Гражданство -- РФ. Регистрация Поручителя (по месту жительства/пребывания) по месту нахождения приобретаемого Жилого помещения не является обязательной.

Возраст Поручителя от 21 года до 65 лет (не зависимо от половой принадлежности Поручителя) на момент погашения кредита.

Если Поручитель состоит в браке и при этом супруг (-а) Поручителя не является Должником, то супруг (-а) Поручителя должен (-на) предоставить перед ипотечной сделкой:

- либо письменное согласие на заключение Договора поручительства, составленное в присутствии сотрудника Банка;

- либо брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность супругов по обязательствам.

Ипотека	Валюта	Сумма	Срок	%
Рефинансирование кредитов Банка Москвы	Рубли	От 170 000 руб	От 3лет-до 30лет	От 12,95%
Новостройка	Рубли	От 490 000 руб	От 3лет-до 50лет	От 15,95%
Вторичное жилье	Рубли	От 490 000 руб	От 3лет- до 50лет	От 15,95%
Ипотека с господдержкой	Рубли	От 8 000 000 руб	От 3лет-до 30лет	12%

Порядок погашения ипотечного кредитования

После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование - долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей - наличными деньгами, безналично или пр.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе [32].

Если оплата кредита осуществляется через банкомат (наличными или пластиковой картой), то надо понимать, что получение чека о проведенной операции еще не означает внесение платежа по кредиту. К сожалению, возникают ситуации, когда деньги не доходят до ссудного счета, и это расценивается банком как просрочка платежа со всеми вытекающими последствиями. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию при использовании банкомата, лучше спустя день-два связаться с банком-кредитором и убедиться, что деньги были зачислены на ссудный счет.

Еще один вариант осуществления расчетов по кредиту - это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Если заемщик планирует получать имущественный налоговый вычет по ипотечной квартире, то ему следует особенно внимательно отнестись к документам, подтверждающим платежи по кредиту. Все документы должны быть оформлены на имя человека, который будет получать налоговый вычет, иначе налоговая инспекция может отказать в выплате.

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей [25].

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Перекредитование - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового кредита.

1.4 Организация ипотечного кредитования

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях [26].

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах [19]:

аренда жилья с последующим выкупом;

создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования [28].

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.

Условия финансирования

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости:

-Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

-Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

-Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

-Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

-Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Залог

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:

-Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);

-Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ;

-Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества;

-Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения.

Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель - это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Перечень документов, представляемых клиентами по объектам Жилой недвижимости, передаваемой в залог (информация о предмете залога).

Документы, предоставляемые Заемщиком в Банк при оформлении в залог Жилых помещений (предоставляются в копиях):

Правоустанавливающие документы на Жилое помещение: договор (купли-продажи, приватизации, дарения, ренты и др.); свидетельство о праве на наследстве по закону или завещанию; справка о выплаченном пае в ЖСК/ЖК; документы, подтверждающие создание правообладателем объекта недвижимости (договоры подряда, проектная документация, акт приемки объекта недвижимости госкомиссией, технический паспорт и др.)

Выписка из технического/кадастрового паспорта на Жилое помещение с поэтажным планом и экспликацией.

Выписка из Домовой книги (из организации, в ведомстве которой находится жилищный фонд).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Жилого помещения и лиц, обладающих правами пользования Жилым помещением (все страницы паспорта).

Согласие супруга правообладателя Жилого помещения на совершение сделки; Заявление правообладателя о том, что на момент совершения сделки в зарегистрированном браке не состоял/в настоящее время не состоит; Брачный договор об установлении раздельного режима собственности супругов.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии (наличии) обременений на закладываемую недвижимость (при наличии).

Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, предварительно согласованным с Банком.

Копия разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки купли-продажи Жилого помещения, собственником которого (полностью или в доле в праве общей собственности) является несовершеннолетний или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан -- членов семьи собственника Жилого помещения:

находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника Жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы;

оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы.

В случае если Жилое помещение является отдельным домом, то дополнительно предоставляются документы по земельному участку/правам аренды на земельный участок в соответствии с требованиями Банка.

В случае если правообладателем является юридическое лицо, то дополнительно предоставляются документы юридического лица для оценки его правоспособности.

При оформлении в залог Жилых помещений с участком земли дополнительно предоставляются:

Договор купли-продажи земельного участка (Распоряжение Главы администрации о выделении земельного участка под строительство и разрешение на строительство, если участок выделяется муниципальными органами под индивидуальное жилищное строительство, другой документ, на основании которого земельный участок перешел в собственность).

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Кадастровый паспорт Земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, включающая в себя все разделы (в. 1 - в. 4), предусмотренные законодательством РФ на момент предоставления выписки).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов/залогодателей земельного участка.

Согласие супруга правообладателя Жилого помещения на совершение сделки; Заявление правообладателя о том, что на момент совершения сделки в зарегистрированном браке не состоял/в настоящее время не состоит; Брачный договор об установлении раздельного режима собственности супругов.

Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, предварительно согласованным с Банком (допускается получение отчета об оценке объекта Банком).

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок.

Иные документы по требованию Банка.

Список документов, предоставляемых клиентами по правам аренды, передаваемым в залог

Договор аренды, на основании которого возникает передаваемое в залог право.

Документы, подтверждающие наличие у правообладателя права собственности на объект недвижимости (правоустанавливающие документы).

Акт приема-передачи объекта недвижимости от арендодателя арендатору.

Документы, подтверждающие полномочия представителя арендодателя на заключение договора аренды (устав, решение о назначении/избрании исполнительного органа, доверенность).

Уведомление собственника земельного участка о передаче права аренды земельным участком в залог, в случаях нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности и сроке аренды белее пяти лет.

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на право аренды.

Кадастровый паспорт Земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, включающая в себя все разделы (в. 1 - в. 4), предусмотренные законодательством РФ на момент предоставления выписки)

Иные документы по требованию Банка.

Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена -- это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Минимальный перечень документов, необходимых для оценки соответствия страховой организации Требованиям ОАО «Банк Москвы»

Обращение страховой организации в Банк с предложением о включении ее в перечень страховых организаций, соответствующих требованиям Банка, направляется по месту нахождения Банка (г. Москва, ул. Рождественка, д. 8/15, стр. 3) заказным письмом с уведомлением либо курьером. Обращение должно быть подписано уполномоченными лицами страховой организации и содержать указание на намерение страховой организации осуществлять страхование рисков заемщиков Банка в соответствии с установленными Банком и размещенными на сайте Банка требованиями к условиям оказания страховой услуги. К обращению должен быть приложен комплект указанных документов, необходимых для проведения оценки соответствия страховой организации Требованиям Банка, при этом должна быть оформлена опись вложенных документов. Оценка соответствия и последующее принятие решения о возможности включения страховщика в перечень страховых организаций, соответствующих Требованиям Банка, производятся только после предоставления страховщиком полного, актуального и корректного комплекта указанной документации.

Страховая организация, включенная в перечень страховых организаций, соответствующих требованиям Банка, в случае изменения сведений, содержащихся в указанных документах, обязана в оперативном порядке предоставлять в Банк необходимые документы, подтверждающие изменение данных сведений.

1. Выписка из ЕГРЮЛ на текущую дату. Срок действия - 30 календарных дней. Форма предоставления - оригинал/нотариально заверенная копия.

2. Учредительные документы, включая все изменения и дополнения. Форма предоставления - нотариально заверенные копии, копии протоколов/решений, заверенные организацией.

3. Свидетельство о государственной регистрации. Форма предоставления - нотариально заверенная копия.

4. Свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе.

Форма предоставления - нотариально заверенная копия.

5. Решение уполномоченного органа о назначении единоличного исполнительного органа/об избрании коллегиального исполнительного органа. Форма предоставления - копия, заверенная организацией.

6. Приказ о вступлении в должность единоличного исполнительного органа. Форма предоставления - копия, заверенная организацией.

7. Информация об акционерах/участниках страховой организации, владеющих тремя и более процентами акций/долей, с указанием доли участия каждого на последнюю отчетную дату и на дату обращения. Форма предоставления - оригинал/копия, заверенная организацией.

8. Подтверждение налогового органа о наличии/отсутствии задолженности у страховой организации перед бюджетами и внебюджетными фондами. Срок действия подтверждающих документов - 30 календарных дней. Форма предоставления - оригинал/нотариально заверенная копия.

9. Бухгалтерский баланс (форма № 1). Форма предоставления - копия, заверенная организацией.

10. Отчет о прибылях и убытках (форма № 2). Форма предоставления - копия, заверенная организацией.

11. Приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках:

а) форма отчета об изменениях капитала (форма № 3-страховщик);

б) форма отчета о движении денежных средств (форма № 4-страховщик);

в) форма отчета страховой медицинской организации о целевом использовании средств обязательного медицинского страхования, включаемого в состав бухгалтерской (финансовой) отчетности страховой медицинской организации, осуществляющей отдельные полномочия страховщика (форма № 6-омс);

г) форма отчета общества взаимного страхования о целевом использовании полученных средств, включаемого в состав бухгалтерской (финансовой) отчетности общества взаимного страхования - некоммерческой организации (форма № 6-овс);

д) иные приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках (далее

- пояснения), оформленные в табличной форме.

Форма предоставления - копии, заверенные организацией.

2. Расчеты на основе ипотечного кредитования

Расчет суммы платежа. Сумму ежемесячного платежа для дан­ного вида кредита рассчитывают по формуле взноса на амортиза­цию единицы где РМТ-- величина ежемесячного платежа, руб.; PV-- сумма долга, руб.; i -- бан­ковская ставка в год, %; п -- срок кредита, лет; m -- число накоплений в год.

Пример. Известны три переменные: основная сумма -- 400000 руб.; срок кредита -- 25 лет (25 * 12 = 300 мес); процентная ставка -- 12 % (1 % ежемесячно).

Видим, что ежемесячный платеж должен быть больше 4000 руб. Если платить только 4000 руб., то будет выплачиваться лишь процент. Чтобы погасить долг в 400 000 руб., следует платить ежемесячно более 4000 руб.

Расчет по формуле пока­зывает, что суммарные ежемесячные выплаты основной суммы и процента будут составлять 4212,90 руб.

В первый месяц: 4000 руб. -- процент, 212,90 руб. -- погашение основного долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 1 мес: 400 000 -- 212,90 = = 399 787,10 руб.

Второй месяц: -- 3997,87 руб. -- процент, 215,03 руб. -- погашение основно­го долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 2 мес: 399 787,10 - 215,03 = 399 572,07 руб.

Итак, ежемесячные выплаты по данному кредиту в сумме 4212,90 руб. рассчитаны с учетом двух элементов: процента -- до­хода на инвестированную кредитором основную сумму; возмеще­ния капитала -- возврата основной суммы. Годовая ставка 12 % в месяц составляет 1 %, или 0,01; «фактор фонда возмещения» (в предварительно рассчитанных таблицах функций сложного процента колонка 3 на 12 % при ежемесячном накоплении) ра­вен 0,0005322. Следовательно, ежемесячный платеж по кредиту в 1 руб. на 25 лет при ставке 12 % равен 0,01 + 0,0005322 = = 0,105322 руб., что соответствует фактору колонки 6.

Перемножив фактор на сумму кредита, получим ежемесячный платеж -- 4212,90 руб. Проверка данного действия заключается в том, что мы реинвестируем каждый месяц по 212,90 руб. при еже­месячной ставке 1 % и через 300 мес получим 400 000 руб. (колонка 2, накопление единицы за период: 212,90 ¦ 1878,8466 = 400 006 руб. т. е. = 400 000 руб.).

Кредитная постоянная (ипотечная постоянная) -- это отноше­ние обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной ос­новной сумме кредита. В предыдущем примере ежемесячные вып­латы по кредиту равны 4212,90 руб. Чтобы рассчитать годовые платежи, умножим данную цифру на 12 и получим 50 555 руб. От­несем 50 555 руб. к 400 000 руб. и получим 0,126386 (12,6386 %). Этот коэффициент есть годовая кредитная постоянная. Естествен­но, что она превышает номинальную ставку процента, поскольку кроме процента включает и выплаты по погашению основной суммы кредита.

Кредитная постоянная легко находится по колонке 6 таблиц функций сложного процента. Нужно быть внимательным: для по­лучения годовой постоянной необходимо месячную постоянную умножить на 12.

Расчет основной суммы кредита. Если известны ставка процен­та, оставшийся срок погашения и ежемесячные выплаты по кре­диту, можно определить остаток непогашенной основной суммы. Допустим:

Срок кредита (оставшийся) 25 лет (300 мес.)

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Остаток основной суммы

В этом случае ежемесячный платеж умножается на фактор ан­нуитета (колонка 5), соответствующий периоду времени, оставше­муся до истечения срока кредита: 94,94655-4212,90 руб = = 400 000,3 руб.

При тех же условиях, но оставшемся сроке 21 год: фактор 91,85270 * 4212,90 руб. = 386 966,24 руб.

Расчет срока кредита. Это возможно в том случае, если извест­ны остальные три переменные. Например:

Остаток основной суммы 400 000 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 на 12 % цифру, близкую к полученной: 4212,90 руб. : 400 000 = 0,0105322. Наиболее близкое число соот­ветствует 25 годам. Если не получается точного совпадения, то берутся две величины, наиболее близкие к искомой. Оставшийся срок будет лежать между этими годами.

По аналогии можно найти время, оставшееся до истечения уже предоставленного кредита. Например:

Текущий остаток основной суммы 351 025,83 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 цифру, близкую к полученной: 4212,90 руб.: : 351 025,83 = 0,01200168. В колонке 6 на 12 % эта величина соот­ветствует 15 годам. То есть до полной амортизации данного кре­дита остается еще 15 лет.

Расчет ставки процента. Чтобы определить ставку, следует еже­месячный платеж поделить на основную сумму кредита и в колон­ке 6 найти значение фактора, соответствующее оставшемуся сроку кредита. Например:

Основная сумма кредита 400 000 руб.

Срок кредита 25 лет (300 мес)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Ставку процента

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита: 4212,90 руб.: 400 000 руб. = 0,0105322. Ищем таблицу, где в колон­ке 6 будет цифра, близкая к полученной и соответствующей остав­шемуся сроку кредита (25 лет или 300 мес). Это таблица со ставкой 12%.

Каждый месячный платеж по самоамортизирующемуся креди­ту распадается на две компоненты: выплату процентов и выплату части основного долга. Поскольку проценты на конец месяца на­числяются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. При сумме кредита равной, например 100 000 руб., банковской ставке -- 11 % с еже­месячными выплатами и сроке кредитования 5 лет.

Заключение

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

Права банка по ипотечному кредиту могут быть удостоверены закладной. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В договоре на предоставление ипотечного кредита могут быть определены следующие параметры: аннуитетные платежи - ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу; мораторий - устанавливаемый банком период, в течение которого заемщику запрещено проводить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору; расчетный период - период, за который производится начисление процентов; платежный период - период, в течение которого заемщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчетный период (отсрочка платежа). По истечении платежного периода задолженность считается просроченной.

На основании проведенного в работе исследования по теме «Организация, оформление и учет ипотечных операций коммерческих банков» можно сделать следующие выводы. Кредитные операции являются одним из самых важных и значимых направлений в банковской деятельности. Но вместе с тем кредитование является довольно сложным процессом, и поэтому четкая организация управления кредитными операциями позволит банку оперативно реагировать на изменения показателей ссудного рынка. Это даст руководству банка найти наиболее приемлемое соотношение «доходность - риск». Поэтому важным моментом в управлении кредитной деятельности является и изучение кредитных рисков. Для этого необходимо определить все виды рисков, которым подвержен портфель ссуд банка и проводить мониторинг и планирование кредитов, чтобы вовремя определить повышение риска и воспользоваться различными методами для его снижения.

Современная практика кредитования включает следующие основные этапы, предусмотренные в меморандуме о кредитной политике (название этого документа может быть иным). Это -- рассмотрение кредитной заявки и собеседование с заемщиком, изучение его кредитоспособности и оценка кредитного риска, подготовка и заключение кредитного договора, и кредитный мониторинг. Все названные этапы -- это слагаемые успешного кредитования.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенное строительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д.

Основными нормативными документами, регулирующими учет операций по ипотеке (залогу недвижимости), служат Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Список используемых источников

1. Пирогова Т. Как правильно взять и вернуть кредит на приобретение и строительство жилья: справочник- ориентир/ Сасункевич О., Корбан О. изд-во: Агенство Владимира Гревцова, 2011. 72 С.

2. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья: справочник- ориентир.изд-во: BHV, 2012. 64 С.

3. Назаров В. Ипотека. Руководство к действию: справочник- ориентир/ Королева С. изд-во: BHV, 2013. 208 С.

4. Гольцблат А. Сделки с землей в России. Купля- продажа, аренда, приватизация, ипотека: практическое пособие. -изд-во: Альпина, 2012. 100 С.

5. Багаев А. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам: теоретическое пособие/ Багаева М. изд-во: Феникс, 2012. 106 С.

6. Кресникова Н.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения // Деньги и кредит. 2013. 36 С.

7. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. 2014. N 3. 29 С.

8. Логинов М.П. Особенности маркетинга ипотечных услуг в современной экономике России // Микроэкономика. 2013. N 5. 160 С.

9. Николаева Е. Ипотека перешла в режим ожидания // Финанс. 2013. N 15-16. 85 С.

10. Поздеев Д.В. Ипотечное кредитование и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства // Микроэкономика. 2012. N 2. 170 С.

11. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве// Хозяйство и право.2012. № 9. С. 6-26; № 10. С. 3-26.

12. Маковская А. Новое в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Хозяйство и право. 2013. № 4. С. 3-11.

13. Маслова В. Ипотека земель// Экономист. 2014. № 5. С. 89-96.

14. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности// Банковское дело.

15. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования// Банковское дело. 2013. № 3. С. 34-38.

16. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. 2012. N 12. С. 18-23.

17. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России//Банковское дело. 2014. № 6. С. 30-34.

18. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники«длинных» денег// Банковское дело. 2013. № 9. С. 62-70.

19. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. 2014. N 10. С. 24-29.

20. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2012. 496 с.

21. Печатникова С.М. Как управлять процессами на жилищном рынке?// Менеджмент в России и за рубежом. 2013. № 4. С. 38-50.

22. Полтерович В. и др. Строительное общество: ипотечный институт для России//Вопросы экономики. 2014. № 1. С. 63-87.

23. Рукавишников В.Н. Ипотечное страхование в России развивается// Финансы. 2013. № 4. С. 44-49.

24. Селивановский А., Гафарова В. Правовые риски ипотечного агента// Хозяйство и право. 2012. № 7. С. 42-49

25. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец ХIХ - начало ХХ вв.) // Деньги и кредит. 2013. N 2. С. 61-67.

26. Ступин И. Замешкавшаяся ипотека// Эксперт. 2014. № 39. С. 144-150.

27. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. 2013. N 39. С. 97-100.

28. Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Экономика и математические методы. 2012. Т.40, N 1. С. 3-15.

29. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 2012. 480 с.

30. Шапкина Г. К вопросу о защите прав акционеров// Хозяйство и право. 2013. № 12. С. 3-8.

Размещено на Allbest.ru