Особливості обліку фінансових інвестицій на підприємствах України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зміст

Вступ

1. Інвестиційна нерухомість, як об'єкт обліку

2. Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна

3. Оцінка інвестиційної нерухомості за МСБО

4. Визначення та визнання за МСБО

Висновки

Список використаних джерел



Вступ

Одна з головних проблем, що сьогодні заважає підприємству розвиватися -- є відсутність фінансування як поточної діяльності, так і перспективної. Стан підприємства і його навколишнього середовища не дозволяє використовувати традиційні і доступні для західних компаній джерела фінансування. З усіх існуючих причин, що ускладнюють вихід підприємств на джерела фінансування, вибрати одну головну -- неможливо. Ця проблема багатофакторна, пов'язана як з об'єктивними, так і з суб'єктивними коренями.

Формування в Україні ринкової інфраструктури докорінно змінює економічне, інформаційне і правове середовище функціонування, зміст фінансово-господарської діяльності суб'єктів господарювання всіх форм власності в усіх сферах діяльності.

В умовах становлення та розвитку України як незалежної держави з ринковою моделлю господарювання, коли господарюючі суб'єкти самостійно вирішують проблеми фінансового забезпечення власної виробничо-господарської та інвестиційної діяльності, значно зростає роль своєчасного та якісного аналізу фінансового стану організацій, оцінки їх ліквідності, платоспроможності та пошуку шляхів підвищення і зміцнення фінансової стабільності.

В Україні дотепер не створено обґрунтованої системи підтримки інвестиційної діяльності підприємств. Це стало однією з причин катастрофічного спаду інвестиційної активності в країні, який перевищує темпи зниження показників економічного розвитку

Разом з тим одними з головних причин є тягар чинної податкової системи, надмірне вилучення її каналами прибутку та інших ресурсів простого і розширеного відтворення. Реформування системи бухгалтерського обліку і звітності відповідно до міжнародних стандартів є складовою частиною заходів, спрямованих на розвиток ринкових відносин. Побудова нових економічних стосунків неможлива без активізації інвестиційних процесів і поліпшення якості управління ними на рівні окремих суб'єктів господарювання. В цих умовах важливим є здійснення обліку, аналізу та аудиту фінансових інвестицій як в інтересах інвесторів, власників підприємства (об'єкта інвестування), так і будь-яких інших зацікавлених користувачів фінансової звітності, потенційних інвесторів.

Актуальність теми даної курсової роботи визначається тим, що інвестиції є основою розвитку підприємства, окремих галузей та економіки країни в цілому. Від уміння інвестувати залежить розквіт власного виробництва, можливості вирішення соціальних й екологічних проблем, сучасний рівень і потенційний динамізм фізичного, фінансового та людського капіталів. Без надійних основ інвестиційної діяльності, якими професійно володіли спеціалісти відповідно профілю, важко сподіватися на сталий розвиток вітчизняного виробництва, науково-технічний та соціальний прогрес, а з ним і на належне місце у світовому господарстві.

Метою дослідження в курсовій роботі - це особливості обліку фінансових інвестицій на підприємствах України.

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Питанням обліку інвестиційної нерухомості присвячена невелика кількість наукових праць. Значний внесок у дослідженні даного поняття та порядку його обліку зробили такі вчені, як М.І. Бондар, Т.А. Бондар, В. Верхогляд, О.В. Єфременко, О. Золотухін та інші.

Метою даної курсової роботи є дослідження поняття інвестиційної нерухомості, розгляд порядку її обліку за П(С)БО 32 та відповідних змін, що відбувалися у зв'язку з прийняттям даного стандарту.

Наказом Міністерства фінансів України №779 від 02.07.2007 р. було затверджене П(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість». Даний стандарт набрав чинності з 1 січня 2008 року. Він визначає метрологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про інвестиційну нерухомість та її розкриття у фінансовій звітності.

Згідно п. 4 П(С)БО 32 інвестиційна нерухомість -- це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельної ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу.

3 метою бухгалтерського обліку не вважається інвестиційною нерухомістю: операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання у майбутньому як операційна нерухомість; нерухомість, що утримується з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності; нерухомість, що будується або поліпшується за дорученням третіх сторін; нерухомість, що перебуває в пpoцeci будівництва або поліпшення з метою використання у майбутньому як інвестиційна нерухомість; нерухомість, що надана в оренду іншому суб'єкту господарювання на умовах фінансової діяльності.

При наявності ознак, за яких об'єкт основних засобів може бути віднесеним і до операційної нерухомості і до інвестиційної нерухомості, підприємство розробляє критерії щодо їх розмежування. У якості основних критеріїв для ідентифікації об'єктів інвестиційної нерухомості можна використовувати:

- визнання лише земельних ділянок та будівель інвестиційної нерухомості;

- чіткість визначення форми оренди (операційна або фінансова): здачі землі або будівлі в операційну оренду іншій компанії може бути визнана інвестиційною нерухомістю, а у випадку фінансової оренди - нi (регулюється П(С)БО 14 “Оренда”;

- визнання земельних ділянок та (або) будівель, що отримані орендатором та здаються ним в суборенду, як інвестиційна нерухомість;

- закріплення відсотка частки інвестиційної нерухомості в загальній площі об'єкта.

Інвестиційна нерухомість слід визнавати в якості актива тільки в тому випадку, коли є вірогідність, що підприємство отримає в майбутньому економічні вигоди, пов'язані з інвестиційною нерухомістю та можна достовірно визначити вартість або справедливу вартість інвестиційної нерухомості.

Виходячи з вищезазначеного, відмінності інвестиційної нерухомості від інших активів (основних засобів та запасів) полягають в тому, що:

- інвестиційна нерухомість - це активи (лише земля, будівлі та споруди) утримувані виключно з метою отримання орендних платежів та (або) збільшення власного капіталу;

- інвестиційна нерухомість обліковується згідно П(С)БО 32;

- інвестиційна нерухомість генерує кошти не в сукупності з іншими активами, а самостійно;

- можливість обліку за справедливою вартістю говоритъ про можливу ліквідність такої нерухомості;

- неможливість використання інвестиційної нерухомості у звичайній виробничій діяльності.

Придбана інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю (п. 9 П(С)БО 32).

На дату балансу інвестиційна нерухомість обліковується за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визнати, або за первісною вартістю, зменшеної на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, що визнаються відповідно до П(С)БО 28.

Якщо підприємство обирає оцінку за справедливою вартістю, то на кожну дату балансу сума збільшення або зменшення справедливої вартості інвестиційної нерухомості відображатиметься у складі іншого операційного доходу (субрахунок 710 «Дохід від первісного визнання та від зміни вартості активів, які обліковуються за справедливою вартістю») або інших витрат від операційної діяльності (субрахунок 940 «Витрати від первісного визнання та від зміни вартості активів, які обліковуються за справедливою вартістю») відповідно.

Якщо буде обрано оцінку за первісною вартістю, то об'єкт інвестиційної нерухомості підлягатиме амортизації за одним із методів, наведених у п. 28 П(С)БО 7. До речі, згідно з п. 18 П(С)БО 32 інвестиційна нерухомість, що обліковується за первісною вартістю, зменшеної на суму нарахованої амортизації, з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, переоцінці не підлягає.

У бухгалтерському обліку інвестиційна нерухомість відображається за первісною чи справедливою вартістю на субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість», а на субрахунку 135 «Знос інвестиційної нерухомості» - відповідно нарахований знос, якщо інвестиційна нерухомість обліковано за первісною вартістю.

Я підтримуємо думку Верхогляда В., який пропонує первісну вартість i накопичений знос об'єктів інвестиційної нерухомості станом на 01.01.2008 р. «перекинути» відповідно: із субрахунків 101 „Земельні ділянки”, 103 „Будинки та споруди” -- на субрахунок 100, iз субрахунка 131 ,,Знос основних засобів” - на субрахунок 135.

Можна вести аналітичний облік інвестиційної нерухомості : за івентарними об'єктами, за видами інвестиційої нерухомості , за моделлю обліку (за справедливою чи за первісною вартістю), за місцем знаходження , інвестиційної нерухомості за орендаторами тощо.

У поточному обліку по дебету субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість» відображається інформація про:

- наявність і надходження об'єктів інвестиційної нерухомості ;

- переведення інших активів до складу інвестиційної нерухомості;

- прибуток від зміни справедливої вартості»;

- вигоди від відновлення корисності об'єктів інвестиційної нерухомості (якщо облік здійснюється за первісною вартістю);

- витрати пов'язані з модернізацією, модифікацією, добудовою, дообладнанням, реконструкцією інвестиційної нерухомості, що призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від їх використання.

По кредиту субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість» відображається інформація про:

- вибуття інвестиційної нерухомості;

- переведення її до складу інших активів;

- збиток від зміни справедливої вартості (якщо облік інвестиційної нерухомості здійснюється за справедливою вартістю);

- втрати від зменшення корисності об'єктів інвестиційної нерухомості (якщо облік здійснюється за первісною вартістю).



1. Інвестиційна нерухомість, як об'єкт обліку

Обліковий підхід до інвестиційної нерухомості та пов'язані з ним вимоги до розкриття інформації відображує МСБО 40, що має відповідно назву "Інвестиційна нерухомість".

В Україні методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації щодо інвестиційної нерухомості та її розкриття у фінансовій звітності визначені П(С)БО 32 "Інвестиційна нерухомість".

П(С)БО 32 визначає методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про інвестиційну нерухомість та її розкриття у фінансовій звітності. Норми цього Положення (стандарту) застосовуються підприємствами, організаціями та іншими юридичними особами незалежно від форм власності (крім бюджетних установ).

П(С)БО 32 не застосовується до питань, урегульованих Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", та іншими положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку, а саме до:

1) класифікації оренди на операційну та фінансову;

2) визнання доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості;

3) оцінки орендодавцем нерухомості, яка надана в оренду за договором фінансової оренди;

4) обліку продажу та операцій з продажу активів з їх подальшою орендою;

5) розкриття інформації про фінансову та операційну оренду у фінансовій звітності;

6) обліку біологічних активів, пов'язаних із сільськогосподарською діяльністю;

7) обліку прав на розвідування та видобутку корисних копалин та невідтворюваних ресурсів.

Інвестиційна нерухомість - це нерухомість (земля чи будівля або частина будівлі, або їх поєднання), утримувана [власником або лізингоодержувачем за договором про фінансовий лізинг (оренду)] з метою отримання лізингових (орендних) платежів або збільшення вартості капіталу чи для досягнення обох цілей. Одиницею обліку інвестиційної нерухомості є земля чи будівля або частина будівлі, або земля і будівля, що перебувають у розпорядженні власника або лізингоодержувача за договором про фінансовий лізинг (оренду) з метою отримання орендних платежів, доходів від зростання капіталу або того чи іншого, а не для надання послуг або адміністративних цілей.

Один і той самий об'єкт нерухомості може бути розділений на конструктивно відокремлені частини, що використовуються з різною метою: одна частина - для отримання доходу від орендної плати або збільшення капіталу, інша - для використання в процесі діяльності банку або для адміністративних цілей.

У бухгалтерському обліку такі частини об'єкта нерухомості відображають окремо, якщо вони можуть бути продані окремо. Якщо ці частини не можуть бути продані окремо, то такий об'єкт визнається інвестиційною нерухомістю за умови, що лише незначна частина об'єкта утримується для використання в процесі діяльності банку або для адміністративних цілей. Банк має розробити та затвердити в обліковій політиці чіткі критерії для визначення активу як об'єкта інвестиційної нерухомості та зазначати ці критерії в інформації до фінансової звітності.

До інвестиційної нерухомості належать:

> земля, що утримується з метою отримання вигід від зростання капіталу в довгостроковій перспективі, а не для реалізації в короткостроковій перспективі в процесі діяльності;

> земля, подальше використання якої на цей час не визначено;

> будівля, що перебуває у власності банку або в розпорядженні за договором про фінансовий лізинг (оренду) та надається в лізинг (оренду) за одним або кількома договорами про оперативний лізинг (оренду);

> будівля, що не зайнята на цей час та призначена для надання в лізинг (оренду) за одним або кількома договорами про оперативний лізинг (оренду).

Інвестиційна нерухомість обліковується на рахунках групи 441 "Інвестиційна нерухомість":

Призначення рахунку: облік вартості інвестиційної нерухомості.

За дебетом рахунку проводять суми вартості придбаної або створеної інвестиційної нерухомості; суми збільшення вартості (дооцінки) інвестиційної нерухомості.

За кредитом рахунку проводять суми зменшення вартості (уцінки) інвестиційної нерухомості; суми вартості інвестиційної нерухомості, що вибули з балансу.

Під час первинного визнання інвестиційної нерухомості банк оцінює та відображає її в бухгалтерському обліку за початковою вартістю, яка включає ціну придбання цієї нерухомості та всі витрати, що безпосередньо пов'язані з її придбанням.

Придбання інвестиційної нерухомості відображається в бухгалтерському обліку такими проведеннями:

> Передоплата

Дт 3510 Дебіторська заборгованість з придбання активів

Кт Рахунки грошових коштів, поточні рахунки

> Визнання інвестиційної нерухомості в балансі банку

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість

Кт 3510 Дебіторська заборгованість з придбання активів.

Витрати банку на створення ним нового об'єкта нерухомості, призначеного надалі для використання як інвестиційної нерухомості, відображають у бухгалтерському обліку відповідно до загальних вимог. Після завершення цей об'єкт визнається інвестиційною нерухомістю.

Витрати на поточне обслуговування, ремонт та утримання об'єкта інвестиційної нерухомості визнають витратами під час їх здійснення. Капітальні інвестиції на реконструкцію об'єкта інвестиційної нерухомості, який у довгостроковій перспективі використовуватиметься як інвестиційна нерухомість, збільшують його вартість. Такі капітальні інвестиції банк відображає в обліку за окремим аналітичним рахунком 4410 "Інвестиційна нерухомість".

Після первинного визнання об'єкта інвестиційної нерухомості подальшу його оцінку банк здійснює за одним із таких методів:

а) за справедливою вартістю з визнанням змін справедливої вартості в прибутку або збитку; амортизація та зменшення корисності не визнаються;

б) за початковою вартістю (собівартістю) з урахуванням накопиченої амортизації та втрат від зменшення корисності.

Банк здійснює оцінку інвестиційної нерухомості на кожну наступну після первинного визнання дату балансу. Зміни справедливої вартості об'єкта інвестиційної нерухомості, що оцінюється за справедливою вартістю, відображають в бухгалтерському обліку:

> У разі збільшення вартості

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість

Кт 6394 Доходи від переоцінки об'єктів інвестиційної нерухомості

> У разі зменшення вартості

Дт 7394 Витрати від переоцінки об'єктів інвестиційної нерухомості

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість.

Якщо об'єкт інвестиційної нерухомості оцінюється за початковою вартістю (собівартістю), то в бухгалтерському обліку здійснюють такі проведення:

> Нарахування амортизації

Дт 7423 Амортизація

Кт 4419 Зношення інвестиційної нерухомості

> Зменшення корисності

Дт 7499 Інші витрати

Кт 4419 Зношення інвестиційної нерухомості.

Якщо банк не може достовірно визначити справедливу вартість об'єкта інвестиційної нерухомості (операції з аналогічними об'єктами нерухомості на ринку здійснюються рідко, альтернативної оцінки справедливої вартості немає), то він здійснює його оцінку за початковою вартістю. Ліквідаційна вартість такого об'єкта нерухомості має дорівнювати нулю, початкова вартість амортизується протягом строку його корисного використання.

Якщо банк обрав метод оцінки об'єкта інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю, то він має послідовно застосовувати цей метод до часу його вибуття або рекласифікації.

У разі здійснення банком оцінки об'єкта нерухомості за методом справедливої вартості інженерне обладнання (ліфти, кондиціонери тощо), що є невід'ємною частиною будівлі, не визнається в обліку окремо як основний засіб, а включається до справедливої вартості єдиного об'єкта інвестиційної нерухомості.

Якщо бухгалтерський облік будівлі як об'єкта інвестиційної нерухомості банк здійснює за методом початкової вартості, то обладнання, що є невід'ємною частиною цієї будівлі, обліковується окремо.

Переведення об'єкта нерухомості до категорії інвестиційної нерухомості та з категорії інвестиційної нерухомості до інших банк проводить лише в разі зміни способу його функціонального використання, що підтверджується такими подіями:

а) початком зайняття власником нерухомості - у разі переведення з інвестиційної нерухомості до нерухомості, зайнятої власником;

б) закінченням зайняття власником нерухомості - у разі переведення з нерухомості, зайнятої власником, до інвестиційної нерухомості;

в) завершенням будівництва або забудови - у разі переведення з нерухомості в процесі будівництва або забудови до інвестиційної нерухомості.

Якщо банк застосовує метод оцінки за початковою вартістю, то переведення об'єкта інвестиційної нерухомості до категорії нерухомості, зайнятої власником, та, навпаки, не впливає на його балансову вартість. Переведення здійснюється за балансовою вартістю переданої нерухомості, і вартість цих об'єктів не змінюється.

Якщо банк застосовує метод оцінки нерухомості за справедливою вартістю, то під час переведення об'єкта інвестиційної нерухомості до категорії нерухомості, зайнятої власником, банк здійснює переведення за справедливою вартістю:

Дт 4400 Основні засоби

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість - за справедливою вартістю на дату переведення.

Під час здійснення такого переведення прибуток або збиток не виникає. Різниця між балансовою та справедливою вартістю нерухомості, що виникає на дату переведення об'єктів з категорії нерухомості, зайнятої власником, до інвестиційної нерухомості, визнається банком як переоцінка основних засобів:

> У разі перевищення справедливої вартості об'єкта інвестиційної нерухомості над його балансовою вартістю

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість; 4409 Зношення основних засобів

Кт 4400 Основні засоби; 5100 Результати переоцінки основних засобів

> У разі перевищення балансової вартості над справедливою вартістю об'єкта інвестиційної нерухомості

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість; 4409 Зношення основних засобів; 5100 Результати переоцінки основних засобів, 7499 Інші витрати

Якщо після завершення будівництва або реконструкції об'єкт нерухомості передається іншій стороні в оперативний лізинг (оренду), то такий об'єкт банк переводить із категорії капітальних інвестицій за незавершеним будівництвом до категорії інвестиційної нерухомості. Будь-яка різниця між справедливою вартістю нерухомості та її попередньою балансовою вартістю на дату переведення визнається як інші витрати або інший дохід звітного періоду:

> У разі отримання доходу

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість

Кт 4430 Капітальні інвестиції за незавершеним будівництвом і за не введеними в експлуатацію основними засобами; 6499 Інші доходи

> У разі визнання витрат

Дт 4410 Банк припиняє визнавати в балансі об'єкт інвестиційної нерухомості під час його вибуття внаслідок продажу або передавання у фінансовий лізинг (оренду), або якщо більше не очікується отримання будь-яких економічних вигід від його використання.

Фінансовий результат від вибуття об'єкта інвестиційної нерухомості банк визначає як різницю між надходженнями коштів від вибуття об'єкта і його балансовою вартістю та визнає їх у звітному періоді, в якому відбулося вибуття чи ліквідація. У цьому разі в бухгалтерському обліку здійснюють такі проведення:

> У разі перевищення суми балансової вартості об'єкта порівняно із сумою виручки від його реалізації

Дт Рахунки грошових коштів, поточні рахунки; 7499 Інші витрати

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість

> У разі перевищення суми виручки від реалізації об'єкта порівняно із сумою балансової вартості об'єкта

Дт Рахунки грошових коштів, поточні рахунки

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість; 6499 Інші доходи.

Зменшення та відновлення корисності об'єкта інвестиційної нерухомості, що оцінюється за початковою вартістю (собівартістю), банк визнає аналогічно до порядку визнання зменшення корисності основних засобів.

Отже, відмінною рисою інвестиційної нерухомості є те, що вона генерує грошові потоки у значній мірі незалежно від інших активів

підприємства. Саме це відрізняє інвестиційну нерухомість від операційної нерухомості, зайнятої власником.

Операційна нерухомість генерує грошові потоки, які пов'язані не лише з цією нерухомістю, а й з іншими активами, що використовуються у виробництві, постачанні продукції (надання послуг) тощо. Тому облік такої нерухомості та її подання у фінансовій звітності здійснюються згідно з П(С)БО 7 "Основні засоби".

Прикладом інвестиційної нерухомості є:

- земельна ділянка, утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу у звичайному ході діяльності;

- земельна ділянка, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного конкретно використання;

- будівля (частина будівлі), яка є власністю підприємства (або утримується підприємством згідно з угодою про фінансову оренду) та надана у оренду згідно з одною чи кількома угодами про операційну оренду.

Одиницею обліку інвестиційної нерухомості є земельна ділянка, будівля або їх поєднання, а також активи, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки.

Критерії визнання інвестиційної нерухомості аналогічні тим, що застосовуються до основних засобів. Придбана (створена) інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю.

Оцінка інвестиційної нерухомості після визнання. ПСБО 32 “Інвестиційна нерухомість" передбачає дві моделі оцінки інвестиційної нерухомості після первісного визнання:

1) за справедливою вартістю;

2) за собівартістю.

Оцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю ґрунтується на цінах активного ринку в тій самій місцевості в подібному стані за подібних умов договорів оренди або інших контрактів на дату балансу та не враховує майбутніх витрат на поліпшення нерухомості і відповідні майбутні вигоди у зв'язку з майбутніми витратами на поліпшення об'єктів інвестиційної нерухомості.

При визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості підприємства до неї входять усі об'єкти основних засобів, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки. Така інвестиційна нерухомість в обліку відображається як окремий об'єкт, що генерує грошові кошти.

Стаціонарно встановлені об'єкти основних засобів (ліфти, кондиціонери тощо), вартість яких врахована при визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості, обліковуються в позабалансовому обліку за первісною вартістю. Усі інші активи, які використовуються разом з інвестиційною нерухомістю (меблі, господарський інвентар, офісна техніка тощо), оцінюються за первісною (переоціненою) вартістю і відображаються в обліку відповідно до П(С)БО 7 “Основні засоби”.

2. Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна

Стандарт 100 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Поняття, що вживаються у Стандарті № 2 "Оцінка нерухомого майна", використовуються у такому значенні:

земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;

земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що приводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);

невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращання фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень;

надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами;

будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;

вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі;

прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;

вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина - прибудованою;

споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо);

передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо);

об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані;

функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки;

існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки;

альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;

строк економічного життя земельних поліпшень - період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що окуповуються;

залишковий строк економічного життя земельних поліпшень -строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень;

фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;

валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки;

операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;

чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом № 1 та Стандартом № 2 "Оцінка нерухомого майна" ;

об'єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або за інших підстав, визначених законодавством;

об'єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу.

Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень.

Оцінка обладнання, що нерозривно пов'язане із земельними поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних поліпшень, якщо інше не передбачено законодавством або договором.

Оцінка обладнання, формування цін на яке відбувається за системою ціноутворення у будівництві, проводиться з урахуванням вимог Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна".

Вибір бази оцінки нерухомого майна здійснюється відповідно до вимог, установлених Національним стандартом № 1.

Умови застосування та порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна встановлюються в окремих нормативно-правових актах з оцінки майна. інвестиційний нерухомість бухгалтерський облік

Особливості застосування методичних підходів: Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення процедур оцінювання, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки . Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур :

визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання;

визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання визначається згідно з вимогами цього Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна".

Вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути :

документи бюро технічної інвентаризації;

проектно-кошторисна документація будівництва об'єкта оцінки у разі, коли під час ідентифікації цього об'єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними характеристиками та такою документацією;

документи натуральних обмірів об'єкта оцінки та документи, що підтверджують фізичний (технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавства мають право виконувати такі роботи.

У разі відсутності будь-якого із зазначених документів подається документ, що підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем) об'єкта оцінки або особою, яка уповноважена управляти цим об'єктом оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта господарювання, або оцінювачем, який безпосередньо проводить оцінку об'єкта оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання.

Зазначені вихідні дані додаються до звіту про оцінку майна.

Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді.

Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюваних.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна.

Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об'єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна". Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

обґрунтування періоду прогнозування;

прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з положеннями Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна";

обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:

порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропозиції) щодо подібного нерухомого майна;

аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;

інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.

Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.

Необхідні витрати, пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність зі споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:

методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог Стандарту № 2"Оцінка нерухомого майна" на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення;

методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.

Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. У разі прогнозування операційних витрат враховуються витрати власника (балансоутримувача), пов'язані з отриманням валового доходу, а також у разі потреби витрати, зазначені у пункті Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна".

Визначення вартості реверсії здійснюється шляхом застосування таких оціночних процедур :

щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування, - розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки на початок періоду, що настає за прогнозним;

щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування, - розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періоду прогнозування.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння; узгодження отриманих результатів розрахунку.

Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1.

Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

на основі визначення середньозваженої вартості;

за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Обґрунтування оціночної процедури та узгодження результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.

На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору можливо замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об'єкта: ринкової вартості - найвірогіднішої вартості об'єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості - вартості об'єкта у випадку, якщо об'єкт повинен бути проданий у строк, менш за звичайний строк експозиції аналогічних об'єктів; інвестиційної вартості - вартості, обумовленої виходячи із прибутковості об'єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об'єкта в оренду оцінювач визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найефективніший бізнес-план комерційного використання об'єкта. Визначення різних видів вартості дасть об'єктивну інформацію про реальну ціну об'єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень, пов'язаних з комерційним використанням оцінюваного об'єкта й керуванням його ринковою вартістю. Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості є ринкова вартість.

Оцінювач визначає один або ж декілька видів вартості об'єкта нерухомості:

ринкова вартість - найвірогідніша вартість при продажу об'єкта на відкритому ринку;

відновна вартість - сумарні витрати в поточних ринкових цінах на створення об'єкта, ідентичного оцінюваному;

ліквідаційна вартість - вартість об'єкта у тому випадку, коли об'єкт оцінки передбачається продати в строк, менший за звичайний термін експозиції для аналогічних об'єктів;

інвестиційна вартість - вартість, яка визначається виходячи з потенційної прибутковості об'єкта за наявності додаткових умов продажу, інвестування.

Застосування оцінки вартості. Оцінку нерухомості в більшості випадків проводять при:

продажу;

здачі в оренду;

банківській заставі;

судових спорах;

внесенні до статутного фонду;

страхуванні будівлі;

визначенні бази оподаткування;

передачі в управління;

ухваленні будь-яких інших господарських рішень. Оцінка об'єктів нерухомості може бути необхідна при: операціях купівлі-продажі або здачі в оренду; страхуванні об'єктів нерухомості; кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості; внесенні об'єктів нерухомості як вклад у статутний капітал підприємств;

розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів; ліквідації об'єктів нерухомості;

інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Перелік документів та інформації, необхідних для проведення оцінки вартості нерухомості. Якщо на останніх стадіях замовника в основному будуть цікавити результати, то в реалізації перших стадій він повинний брати безпосередню участь. Постановка завдання (визначення проблеми) - досить відповідальна стадія, тому що від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології оцінки, що і визначить у майбутньому її результати.

Технічні характеристики будинків і споруд із вказівкою року введення їх в експлуатацію, площі, будівельних об'ємів, конструкції будівель, інженерного забезпечення.

Відомості про наявність обтяжень у об'єкта, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів, спеціальних податкових обкладань та інших обмежень з використання (якщо є).

Дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об'єкта).

Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда та ін.).

Дані про споруди, що входять до складу об'єкта.

Відомості про останні зроблені поліпшення.

Дані про майно, що не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього.

Оцінка вартості нерухомості - складний трудомісткий творчий процес, що складається з декількох стадій і етапів:

Постановка завдання (визначення проблеми).

Попередній огляд об'єкта й укладання Договору на оцінку об'єкта.

Збір і аналіз даних.

Вибір методології оцінки.

Оцінка права користування або володіння земельною ділянкою.

Оцінка покращень (будинків, споруджень і т. д.) із застосуванням декількох підходів.

Узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.

Складання Звіту й Експертного висновку про оцінку і передача їхньому замовникові.

Міжнародні стандарти оцінки і Норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного.

Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими за величиною і непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.