Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Учет операций товарищества собственников жилья



Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения товарищества собственников жилья

1.1 Понятие ТСЖ

1.2 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1.3 Права и обязанности членов товарищества собственников жилья

Глава 2. Состояние учета в ТСЖ

2.1 Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с правовым статусом ТСЖ

2.2 Особенности налогообложения ТСЖ

2.3 Бухгалтерская отчетность ТСЖ

Глава 3. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья

3.1 Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в многоквартирных домах

3.2 Возможности налоговой оптимизации ТСЖ

3.3 Проблемы финансирования товарищества собственников жилья

Заключение

Список используемой литературы

Введение

По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда. Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новый ЖК РФ предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

· управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В соответствие с требованиями ст.18 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.

Платежи собственника помещений в многоквартирном доме теперь разделятся на 2 части: плата за содержание общего имущества и плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п.8 ст.156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет он являться членом ТСЖ или нет. Размер оплаты пропорционален доле в общем имуществе. С 1 января 2006 г. вступает в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Пункт 17 ст.2 этого закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах - ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности.

товарищество собственник жилье самоуправление дом

Глава 1. Общие положения товарищества собственников жилья

1.1 Понятие ТСЖ

В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с законом о ТСЖ. В развитие этих положений ГК был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ". Новый ЖК РФ в разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о ТСЖ. Поэтому статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ"5⁵ "Российская газета", № 119, 26.06.96 г..

В ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 135 ЖК РФ под ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью в соответствии с нормами, установленными п.1 ст.49 ГК РФ. Применительно к ТСЖ эта правоспособность заложена в самом определении понятия ТСЖ.

1.2 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

В новой редакции законодательства, регулирующего деятельность ТСЖ, в соответствии с частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, которые могут создать ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом устанавливается, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но ЖК РФ допускает, что ТСЖ может быть создано при объединении:

· нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры6⁶ П.2 ст. 136 Жилищного кодекса..

· несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Данные варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст.136 ЖК РФ). Необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.

По итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который подписывается председателем и секретарем собрания, а также всеми его участниками, имеющими право голоса на общем собрании собственников. Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что итоги голосования доводятся до сведения собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений7⁷ Подробное описание проведения общего собрания товарищества собственников жилья необходимо смотреть в главе 3..

Правоспособность ТСЖ появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и представляет собой акт уполномоченного органа.

Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. В соответствии со ст.9 Федерального закона от 08.08. 2001 № 129-ФЗ при государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор лица) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

Форма заявления определена в Постановлении Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению" (приложение 1, код формы заявления № Р11001). Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. № САЭ-3-09/16@ утверждены методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица. В п.4.11. названного приказа определено, что при представлении заявления о государственной регистрации ТСЖ в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления.

Вместе с заявлением необходимо предоставить также и документы - протокол, в котором отражается решение о создании юридического лица, учредительные документы - устав, в котором описываются структура и органы управления этого юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную регистрацию.

Примерный список документов для регистрации ТСЖ:

1. Устав юридического лица.

2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания с обязательным включением в текст пункта об органах управления.

3. Светокопии паспорта и Свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществить регистрацию ТСЖ. (Светокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членов правления. Квитанция об уплате государственной пошлины)

(Документ об уплате государственной пошлины представляется в регистрирующий орган в подлиннике).

Данный список в различных регистрационных органах в различных регионах страны может быть иным. Поэтому необходимо также иметь документы и о доме, в котором создается ТСЖ, - светокопии технического паспорта дома, договоров купли-продажи квартир, свидетельств о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.

За государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ в Налоговый кодекс введена новая глава 25.3 "Государственная пошлина". Этим законом устанавливается размер государственной пошлины - за государственную регистрацию юридического лица госпошлина составляет 2000 рублей.

Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.

В соответствии со статьей 11 ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ.

Факт внесения записи в государственный реестр подтверждается выдачей документов установленной формы. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.

Регистрирующий орган в срок не более чем 5 рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.

В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Доля

нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.

С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

1.3 Права и обязанности членов товарищества собственников жилья

Раздел "Права и обязанности членов ТСЖ" в уставе товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации - членов ТСЖ, которые отражены в уставе товарищества.

Права и обязанности собственников жилых помещений:

1) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения при надлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

2) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;

3) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;

4) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5) собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Права и обязанности как участника организации - члена ТСЖ:

1) имеет право участвовать в общем собрании ТСЖ с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;

2) имеет право ознакомиться с документами ТСЖ, перечень которых определен правовыми актами РФ;

3) обязан выполнять требования устава, решения общего собрания и правления ТСЖ;

4) обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

5) обязан информировать правление ТСЖ об изменении своих данных;

6) обязан не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности ТСЖ;

7) несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.

Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Определение систематических нарушении впервые на законодательном уровне дано в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем 3 месяца. Аналогичные положения содержит и ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца. При рассмотрении споров в суде, вероятно, будут использоваться эти определения систематических нарушений по уплате платежей и обязательных взносов. В дополнение можно сказать, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени1¹⁶ Часть 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.6. Размер пени составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Следовательно, у каждого члена ТСЖ есть достаточно широкие права и не менее ответственные обязанности. И одним из самых главных прав члена товарищества собственников жилья является право участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже ТСЖ, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.

Порядок ведения бухгалтерского учета в товариществе собственников жилья в настоящее время обделен вниманием финансовых органов, в связи с чем, бухгалтеру ТСЖ придется ориентироваться на старые инструкции с учетом изменений действующего законодательства. Основным методологическим документом для ТСЖ являются Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (далее - Рекомендации), одобренные письмом Министерства финансов Российской Федерации от 14.04.97 N 16-00-16-74. В целях осуществления бухгалтерского учета ТСЖ может самостоятельно формировать рабочий план счетов и приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении: - единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи; - сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов; - накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью ТСЖ, а также для составления бухгалтерской отчетности. Рекомендации также указывают, что важной особенностью осуществления учета в товариществах собственников жилья является осуществление финансового планирования, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств. Там же изложены основы бюджетирования ТСЖ, которые будут полезны при составлении Сметы доходов и расходов - главного элемента финансового планирования ТСЖ.

Анализируя положения Рекомендаций, а также, учитывая правовой статус ТСЖ и основную цель создания, при построении схемы ведения бухгалтерского учета необходимо учитывать методологические и нормативные акты, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности в некоммерческих организациях и организаций жилищно-коммунальной сферы.

В том случае, если доходные статьи ТСЖ частично формируются за счет бюджетного финансирования, то учет поступлений и целевого использования этих средств необходимо осуществлять по правилам бухгалтерского учета бюджетных средств.

Глава 2. Состояние учета в ТСЖ “Олимп”

2.1 Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с правовым статусом ТСЖ

Порядок ведения бухгалтерского учета в товариществе собственников жилья в настоящее время обделен вниманием финансовых органов, в связи с чем, бухгалтеру ТСЖ придется ориентироваться на старые инструкции с учетом изменений действующего законодательства.

Основным методологическим документом для ТСЖ являются Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (далее - Рекомендации), одобренные письмом Министерства финансов Российской Федерации от 14.04.97 N 16-00-16-74. В целях осуществления бухгалтерского учета ТСЖ может самостоятельно формировать рабочий план счетов и приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении: - единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи;

- сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов; - накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью ТСЖ, а также для составления бухгалтерской отчетности. Рекомендации также указывают, что важной особенностью осуществления учета в товариществах собственников жилья является осуществление финансового планирования, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств. Там же изложены основы бюджетирования ТСЖ, которые будут полезны при составлении Сметы доходов и расходов - главного элемента финансового планирования ТСЖ.

Анализируя положения Рекомендаций, а также, учитывая правовой статус ТСЖ “Олимп” и основную цель создания, при построении схемы ведения бухгалтерского учета необходимо учитывать методологические и нормативные акты, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности в некоммерческих организациях и организаций жилищно-коммунальной сферы.

В том случае, если доходные статьи ТСЖ частично формируются за счет бюджетного финансирования, то учет поступлений и целевого использования этих средств необходимо осуществлять по правилам бухгалтерского учета бюджетных средств.

В соответствии с Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 г. N 67н "О формах бухгалтерской отчетности организаций" некоммерческие организации могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности Отчет об изменениях капитала, Отчет о движении денежных средств, Приложение к бухгалтерскому балансу при отсутствии соответствующих данных, в то же время некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности Отчет о целевом использовании полученных средств1. При принятии формы Бухгалтерского баланса (форма N 1) в разделе "Капитал и резервы" вместо групп статей "Уставный капитал", "Резервный капитал" и "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" некоммерческая организация включает группу статей "Целевое финансирование"2. Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с целью создания ТСЖ.

Порядок отражения в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве установлен письмом Министерства финансов РФ от 29 октября 1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве".

При государственной регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо, чтобы Товариществу основным видом деятельности ТСЖ являлась эксплуатация жилого фонда (например, код 70.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда").

Товарищества собственников жилья - бухгалтерский учет

Управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который предлагает собственникам помещений в таком доме российское жилищное законодательство.

Товарищество собственников жилья, создаваемое в форме некоммерческой организации, является юридическим лицом и считается созданным с момента его государственной регистрации. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием, а одной из обязанностей правления товарищества является ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

О бухгалтерском учете в товариществах собственников жилья мы и поведем речь в этой статье.

Товариществом собственников жилья, согласно статье 135 ЖК РФ, признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, создаваемое с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) обязано, как мы уже отметили, вести бухгалтерский учет. Такая обязанность установлена пунктом 7 статьи 148 ЖК РФ. Основным документом, которым должно руководствоваться ТСЖ при ведении бухгалтерского учета, как, впрочем, и любая другая организация, является Федеральный закон от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

От обязанности ведения бухгалтерского учета освобождены ТСЖ, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, но и они, руководствуясь пунктом 3 статьи 4 Закона "О бухгалтерском учете" обязаны вести учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном российским бухгалтерским законодательством.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимость, расположенная внутри или за пределами многоквартирного дома. Из статьи 151 ЖК РФ следует, что средства ТСЖ состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества. На основании решения общего собрания ТСЖ доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества (пункт 3 статьи 152 ЖК РФ);

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

Следует отметить, что в соответствии со статьей 9 Закона "О бухгалтерском учете" все хозяйственные операции, проводимые организацией, в том числе и ТСЖ, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета следует руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2001 г. N 94н (далее - План счетов). Но План счетов содержит большое количество счетов, которые вряд ли будут использоваться ТСЖ в силу специфики его деятельности. Поэтому ТСЖ на основе предлагаемого Минфином Плана счетов следует разработать и утвердить свой рабочий план счетов, то есть выбрать те счета бухгалтерского учета, на которых будут отражаться осуществляемые ТСЖ хозяйственные операции. Рабочий план счетов следует утвердить приказом по учетной политике ТСЖ.

Поскольку в рамках одной статьи рассмотреть порядок отражения в бухгалтерском учете всех возможных хозяйственных операций, осуществляемых ТСЖ, не представляется возможным, остановимся на некоторых из них.

Обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ, суммы поступившего бюджетного финансирования.

Поступления платежей от членов товарищества не признаются доходом ТСЖ и отражаются в учете в качестве средств целевого финансирования. Планом счетов для учета средств целевого финансирования предназначен балансовый счет 86 "Целевое финансирование". Причем Инструкцией к счету 86 "Целевое финансирование" определено, что он предназначен для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств и других.

Поступившие от членов ТСЖ средства отражаются записью по дебету счета 51 "Расчетные счета" в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Бюджетные средства товарищества могут получать только на определенные цели. В бухгалтерском учете такие финансовые ресурсы получили название целевого финансирования. Еще в 1997 году Приказом Госстроя от 14.07.1997 г. N 17-45 были утверждены Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья. В рекомендациях сказано, что средства целевого финансирования ТСЖ образуются, в частности, из целевых взносов домовладельцев и средств бюджетного финансирования, в том числе по предоставлению льгот отдельным категориям граждан, субсидий, предоставленных гражданам при оплате жилья и коммунальных услуг.

К счету, на котором учитывается целевое финансирование, можно открыть следующие субсчета:

86-1 "Целевые взносы собственников жилья";

86-2 "Компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг";

86-3 "Дотации из местного бюджета";

86-4 "Скидки льготным категориям населения";

86-5 "Поступления от предпринимательской (хозяйственной деятельности)";

86-6 "Прочие целевые поступления".

Так, например, если организацией ЖКХ продажа товаров (работ, услуг) осуществляется с учетом льгот, то в качестве целевого финансирования ею будут учитываться суммы бюджетных средств, получаемых ею на компенсацию расходов, связанных с реализацией товаров (работ, услуг) с учетом льгот.

Средства бюджетного финансирования на компенсацию квартплаты отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". При получении таких средств из бюджета следует сделать запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ.

В начале статьи мы сказали о том, что ТСЖ - это некоммерческая организация, то есть организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая прибыль между участниками. Тем не менее, ТСЖ, как некоммерческая организация, может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. Такое право дает ТСЖ статья 24 Федерального закона от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Если ТСЖ осуществляет предпринимательскую деятельность, например, выполняет работы и оказывает услуги собственникам помещений в многоквартирном доме, не связанные с общим имуществом собственников, ТСЖ обязано вести учет доходов и расходов от предпринимательской деятельности. Раздельный учет доходов и расходов следует вести еще и потому, что в его отсутствие ТСЖ не будет иметь права не облагать налогом на прибыль организаций целевые поступления собственников помещений.

Как показывает практика, ТСЖ осуществляет предпринимательскую деятельность, когда в его штате есть, например, слесари, электрики, сантехники. Стоимость дополнительных работ и услуг определяется ТСЖ и оформляется каким-либо внутренним документом (прайс-лист).

В статье мы также говорили, что ТСЖ должен быть разработан рабочий план счетов. И если осуществляемые расходы учитываются ТСЖ на счете 20 "Основное производство", то к этому счету следует открыть субсчета для учета расходов на ведение уставной деятельности товарищества, и для учета расходов на выполнение (оказание) дополнительных работ (услуг).

Выручка от выполнения работ, оказания услуг признается доходом от обычных видов деятельности в сумме, согласованной сторонами, что следует из пунктов 5, 6.1, 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 г. N 32н.

Доходы от предпринимательской деятельности следует отражать по кредиту счета 90 "Продажи" субсчет 90-1 "Выручка", предусмотренном для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета, в корреспонденции со счетом 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (на отдельном субсчете к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", в зависимости от учетной политики ТСЖ).

Не следует забывать о том, что выполнение работ и оказание услуг на территории Российской Федерации является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость, что следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Следовательно, со стоимости дополнительных работ (услуг) следует исчислить НДС к уплате в бюджет.

Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают оказываемые им дополнительные услуги, внося денежные средства в кассу ТСЖ. Поступление денежных средств отражается записью по дебету счета 50 "Касса" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами").

Предположим, что слесарем ТСЖ были выполнены работы на внутриквартирном имуществе члена ТСЖ из материалов, приобретенных заказчиком. Слесарю была начислена заработная плата согласно установленным сдельным расценкам. Оплата заказчиком произведена в день выполнения работ.

Данные хозяйственные операции, связанные с предпринимательской деятельностью ТСЖ, будут отражены в учете следующим образом с применением счетов:

20-2 "Затраты на ведение предпринимательской деятельности";

50 "Касса";

62 "Расчеты с покупателями и заказчиками";

68 "Расчеты по налогам и сборам";

69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению";

70 "Расчеты с персоналом по оплате труда";

90-1 "Прочие доходы";

90-2 "Прочие расходы";

90-3 "Налог на добавленную стоимость";

90-9 "Сальдо прочих доходов и расходов";

99 "Прибыли и убытки".

Дебет 50 "Касса"

Дебет 50 "Касса"	Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

получена оплата от заказчика работ

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"Кредит 90-1 "Прочие доходы" признан доход от выполнения работ

Дебет 90-3 "Налог на добавленную стоимость"Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" начислен НДС со стоимости выполненных работ

Дебет 20-2 "Затраты на ведение предпринимательской деятельности"Кредит 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" начислена заработная плата слесарю за выполненные работы

Дебет 20-2 "Затраты на ведение предпринимательской деятельности"Кредит 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" начислены страховые взносы на сумму оплаты труда

Дебет 90-2 "Прочие расходы"Кредит 20-2 "Затраты на ведение предпринимательской деятельности"списана себестоимость выполненных работ

Дебет 90-9 "Сальдо прочих доходов и расходов"Кредит 99 "Прибыли и убытки" отражен финансовый результат от выполнения работ (прибыль)

В отношении учета прибыли, полученной ТСЖ от предпринимательской деятельности, в 2003 году в Письме от 31.07.2003 г. N 16-00-14/243 Минфин Российской Федерации разъяснил следующее. Поскольку в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь для достижения целей, ради которых она создана, то получаемые доходы от предпринимательской деятельности, после налогообложения их в соответствии с налоговым законодательством, являются источником осуществления уставной деятельности организации, формирования имущества некоммерческой организации в соответствии со сметой и отражаются в бухгалтерском учете на счете 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции с дебетом счета 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)".

Таким образом, оставшуюся после налогообложения сумму прибыли, ТСЖ следует отразить указанной корреспонденцией счетов, а сумма налога на прибыль будет отражена по дебету счета 99 "Прибыли и убытки" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" на соответствующем субсчете.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме, согласно статье 158 ЖК РФ, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы на содержание и ремонт жилого помещения.

Решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием членов ТСЖ. Напомним, что ТСЖ, руководствуясь статьей 137 ЖК РФ, вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома. ТСЖ вправе устанавливать на основе сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Поступление взносов от членов ТСЖ на капитальный ремонт дома отражается в учете записью по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Взносы на капитальный ремонт также не являются доходом ТСЖ, поскольку включаются в состав целевого финансирования.

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"Кредит 86 "Целевое финансирование" создан резервный фонд на проведение капитального ремонта многоквартирного дома на основании решения общего собрания членов ТСЖ

Дебет 51 "Расчетные счета"Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" поступили денежные средства от членов ТСЖ на проведение капитального ремонта дома

Ремонт общего имущества многоквартирного дома может быть выполнен как собственными силами ТСЖ, так и с привлечением подрядных организаций.

Если ремонт выполняют работники ТСЖ, то затраты на проведение ремонта будут учитываться по дебету счета 20 "Основное производство" и кредиту счетов 10 "Материалы", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда", 60 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" и других счетов.

По окончании ремонтных работ затраты, учтенные на счете 20 "Основное производство", должны быть списаны за счет средств целевого финансирования, то есть следует составить корреспонденцию по дебету счета 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 20 "Основное производство".

Если ремонт многоквартирного дома будет выполняться с привлечением специализированных подрядных организаций, то корреспондировать с дебетом счета 20 "Основное производство" будет счет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Погашение задолженности перед подрядной организацией при расчетах денежными средствами отразится записью по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и кредиту счета 51 "Расчетные счета". Списание затрат на ремонт, отраженных на счете 20 "Основное производство", как и в предыдущем случае, будет произведено за счет средств целевого финансирования.

Федеральным законом от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ) создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунальному хозяйству, который будет действовать до 01.01.2012 г., после чего он подлежит ликвидации, что установлено статьей 3 названного закона. Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение, в частности, капитального ремонта многоквартирных домов.

Получателями средств фонда являются субъекты Российской Федерации. Средства бюджета Российской Федерации, полученные за счет средств фонда, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. Муниципалитеты, в свою очередь, принимают решения о распределении полученных средств между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется, в частности, ТСЖ.

Средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, перечисляются органом местного самоуправления на специальные банковские счета, открываемые для этой целей ТСЖ. Размещенные на банковских счетах средства Фонда могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более 30 процентов указанных средств.

ТСЖ не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на банковские счета на проведение ремонта, за исключением выплаты аванса на проведение работ и окончательной оплаты работ.

Выше мы сказали о том, что средства Фонда зачисляются на отдельный счет, который должен быть открыт ТСЖ. Таким счетом согласно Плану счетов может быть счет 55 "Специальные счета в банках". На отдельных субсчетах, открываемых к этому счету, учитывается движение обособленно хранящихся в кредитной организации средств целевого финансирования, в частности, поступивших бюджетных средств.

Поступление средств из бюджета отражается по дебету счета 55 "Специальные счета в банках" на соответствующем субсчете и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". После выполнения работ и подписания акта приемки выполненных работ по капитальному ремонту, товарищество составит следующую корреспонденцию счетов:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" приняты работы по капитальному ремонту, акт приемки выполненных работ согласован с органом местного самоуправления

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"Кредит 55 "Специальные счета в банках" перечислены средства подрядной организации

Учет объектов основных средств.

Основным документом, устанавливающим правила учета основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30.03.2001 г. N 26н (далее - ПБУ 6/01). Правила ПБУ 6/01 применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13.10.2003 г. N 91н (далее - Методические указания N 91н).

Условия, которые одновременно должны выполняться для того, чтобы актив мог быть принят к учету в составе основных средств, перечислены в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти условия не содержат стоимостного критерия отнесения имущества к объектам ОС, тем не менее, если лимит стоимости актива, закрепленный в учетной политике ТСЖ, не превышает 20 000 руб. за единицу, то активы, удовлетворяющие условиям пункта 4 ПБУ 6/01, могут отражаться в составе МПЗ.

Объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает необходимым условиям и приведен в состояние, пригодное для использования.

Под сроком полезного использования понимается период времени, в течение которого использование объекта способно приносить экономическую выгоду (доходы) организации. Для определения срока полезного использования основного средства в бухгалтерском учете разрешено применять Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 г. N 1.

Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект, определяемый в соответствии с пунктом 6 ПБУ 6/01.

Основные средства на основании пункта 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен пунктами 8 - 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. Независимо от формы поступления основных средств в организацию первоначальная стоимость формируется с учетом затрат на доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.

Первоначальная стоимость основных средств, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Если в общем случае стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации, то по объектам основных средств некоммерческих организаций, а именно таковой является ТСЖ, амортизация не начисляется. По ним на забалансовом счете производится обобщение информации о суммах износа, начисляемого линейным способом. Такой порядок установлен пунктом 17 ПБУ 6/01. Но если основное средство будет приобретено за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности, и для ведения предпринимательской деятельности будет использоваться, то амортизацию по нему следует начислять в общем порядке.

Затраты на ремонт могут учитываться в целях бухгалтерского учета единовременно, отражаться в составе расходов будущих периодов или списываться за счет сумм резерва на ремонт основных средств. Порядок создания резерва определен пунктом 69 Методических указаний N 91н.

Стоимость выбывающих основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета. Доходы и расходы от списания отражаются в учете в том отчетном периоде, к которому они относятся, и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов, что определено пунктом 31 ПБУ 6/01.