Основные средства, принадлежащие организации на праве собственности, учитываются на счете 01 "Основные средства". Принятие к бухгалтерскому учету основных средств, а также изменение их первоначальной стоимости при достройке, дооборудовании и реконструкции отражается по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Допустим, что ТСЖ за счет целевых поступлений приобрело офисную технику, которая будет использоваться для ведения уставной деятельности. На счетах бухгалтерского учета ТСЖ должны быть отражены следующие записи с применением счетов:

01 "Основные средства";

08-4 "Приобретение объектов основных средств";

19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении объектов основных средств";

51 "Расчетные счета";

60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками";

83 "Добавочный капитал";

86 "Целевое финансирование";

010 "Износ основных средств".

Дебет 51 "Расчетные счета"Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" произведена оплата поставщику за офисную технику

Дебет 08-4 "Приобретение объектов основных средств"Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" поступившая оргтехника отражена в составе вложений во внеоборотные активы

Дебет 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении объектов основных средств"Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком

Дебет 08-4 "Приобретение объектов основных средств"Кредит 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении объектов основных средств" учтена в составе вложений во внеоборотные активы предъявленная поставщиком сумма НДС

Дебет 01 "Основные средства"Кредит 08-4 "Приобретение объектов основных средств" отражена в составе объектов основных средств приобретенная оргтехника по первоначальной стоимости

Дебет 86 "Целевое финансирование"Кредит 83 "Добавочный капитал" отражено использование средств целевых поступлений

Дебет 010 "Износ основных средств" начислен износ по приобретенному основному средству (ежемесячно в течение установленного срока полезного использования)

Мы рассмотрели учет основных средств, являющихся собственностью самого ТСЖ, как некоммерческой организации. Но ТСЖ может приобретать и объекты основных средств, которые будут являться общей долевой собственников помещений в многоквартирном доме. Такие объекты отражать на своем балансе ТСЖ не вправе. Их учет ведется на забалансовом счете, например 014 "Объекты общего имущества".

На счетах бухгалтерского учета приобретение объектов основных средств, являющихся общим имуществом собственников помещений, будет отражено следующими записями:

Дебет 20 "Основное производство", 26 "Общехозяйственные расходы"Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" приобретены объекты основных средств - общее имущество.

Дебет 86 "Целевое финансирование"Кредит 20 "Основное производство", 26 "Общехозяйственные расходы" использование средств целевого финансирования

Дебет 014 "Объекты общего имущества" отражено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Базарова 2.2 Особенности налогообложения ТСЖ “Олимп”

Налог на имущество.

Товарищества собственников жилья освобождены от уплаты налога на имущество на территории города Москвы в соответствии с п. 11 ст. 4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций", в котором сказано, что объединения собственников жилья, действующие в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" освобождаются от налогообложения. Налог на землю.

Согласно п. 26 Инструкции МНС России "По применению Закона Российской Федерации о плате за землю" от 21.02.2000 г. № 56 (далее - Инструкция №56) до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства).

Аналогичный порядок рекомендован специалистами и в отношении ТСЖ. Таким образом, Правление ТСЖ организует сбор необходимых денежных средств с членов товарищества пропорционально доли занимаемой ими площади, за исключением площадей, приходящихся на граждан и юридических лиц, которым предоставлены льготы по земельному налогу в соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", предоставляет соответствующую декларацию в налоговые органы и производит уплату налога на землю.

Следовательно, после получения членами товариществ свидетельства на право собственности на землю под жильем исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами. Юридические лица в кондоминиуме при этом могут продолжать уплачивать земельный налог в общеустановленном порядке. За земли коллективного пользования земельный налог уплачивает Правление ТСЖ за счет сбора средств у отдельных плательщиков.

Единый социальный налог(ЕСН)

Выплата вознаграждений работникам, выполняющим работы (услуги) для ТСЖ производится за счет членских взносов. Согласно пп.8 п.1 ст.238 НК РФ суммы, выплачиваемые физическим лицам за счет членских взносов, не подлежат обложению ЕСН. Изначально Минфин России в своих Письмах (от 21.02.2002 N 04-04-04/25 и от 18.04.2002 N 04-03-01/48) отказывал ТСЖ в применении льготы, но судебная практика, причем в высших судебных инстанциях (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2003 N 19/03), сформировалась не в пользу контролирующих органов, суд подтвердил право ТСЖ использовать законно установленную льготу. Однако фискалы настояли на своем, Федеральным законом от 20.07.2004 № 70-ФЗ "О внесении изменений в главу 24 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" пп.8 п.1 ст.238 НК РФ признан утратившим силу, таким образом, с 1 января 2005 года ТСЖ начисляют и уплачивают ЕСН.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

При выплате вознаграждений физическим лицам ТСЖ в общем порядке удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ, а, значит, обязано вести учет доходов физических лиц и ежегодно представлять информацию в налоговые органы по утвержденным формам.

Взносы в ФСС

В соответствии с п.3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184, страховые взносы начисляются на начисленную по всем основаниям оплату труда (доход) обслуживающего персонала и членов правления товарищества собственников жилья.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 2 ст. 250 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним в частности относятся целевые поступления (взносы) на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. При ведении деятельности необходимо учитывать, что доходы, получаемые ТСЖ от ведения хозяйственной деятельности подлежат налогообложению в обычном порядке.

Казалось бы, ТСЖ не преследует цели получения прибыли и те взносы, которые поступает от его членов, направляются на осуществление централизованного управления собственностью, о каких налогах на доходы может идти речь? Но, к сожалению, встречаются разъяснения налоговых работников о том, что обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества при поступлении в ТСЖ подлежат обложению налогом на прибыль. Позиция налоговиков строится на основе анализа положений Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ):

1. Ст. 17 Закона о ТСЖ предусмотрено, что в кондоминиуме содержание и ремонт помещений, находящихся в частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности, осуществляются за счет домовладельцев-собственников этого имущества в соответствии с действующим законодательством.

2. Домовладельцы в кондоминиуме оплачивают услуги по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с действующим законодательством (п.3ст.17 Закона о ТСЖ).

3. Согласно статье 18 Закона о ТСЖ общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета общих правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия). На основании изложенного налоговики делают вывод, что средства, поступившие от членов товарищества собственников жилья в оплату стоимости содержания жилого фонда, не относятся к членским взносам, поступающим некоммерческим организациям, и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. В то же время департамент налоговой политики Минфина РФ расшифровывает понятие "ведение уставной деятельности" как направление целевых средств на осуществление целей, предусмотренных в уставе некоммерческой организации3. Таким образом, при составлении учредительных документов ТСЖ необходимо учитывать, что разделы Устава, определяющие цели и задачи ТСЖ, а также порядок внесения взносов и формирование фондов могут иметь принципиальное значение при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

По моему мнению, более логична следующая позиция. Если ТСЖ самостоятельно оказывает услугу (работы) по техническому обслуживанию управляемого имущества, то средства, полученные в счет оплаты за такие услуги (работы) средства будут являться доходом ТСЖ и подлежат налогообложению. Если же ТСЖ выступает только в качестве агента жильцов и ограничивается сбором и перечислением оплаты сторонним организациям (что предусмотрено учредительными документами товарищества), такие суммы доходов ТСЖ не являются и при расчете налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

До 01.01.2004 года операции по реализации на территории Российской Федерации услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) были освобождены от НДС. В настоящее время товарищества собственников жилья при осуществлении ими операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС, будут признаваться плательщиками налога на добавленную стоимость. Случаи, при которых не возникает объекта обложения налогом на добавленную стоимость можно пересчитать по пальцам: 1. В случае передачи ТСЖ в качестве добровольных безвозмездных взносов основных средств и товарно-материальных ценностей при условии, если передаваемое имущество не будет использоваться для предпринимательской деятельности, так как в соответствии с п.3 ст.39 НК РФ передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью не признается реализацией товаров, работ или услуг.

2. От уплаты НДС согласно п. 10 ст. 145 НК РФ также освобождаются услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности в случае, если данные услуги оказываются собственниками жилых помещений или управомоченными ими лицами (наймодателями) гражданам (нанимателям) по договору найма жилого помещения. Применение контрольно-кассовой техники

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, решая вопрос о необходимости применения ТСЖ контрольно-кассовой техники (далее - ККТ) при приеме наличных денежных средств от жильцов и собственников помещений, нужно смотреть на целевое назначение поступающих средств.

Для избежания штрафных санкций принимать наличные денежные средства без применения ККТ следует только в случае поступлений целевых взносов на ведение уставной деятельности, что не признается реализацией, а также при получении средств, подлежащих дальнейшей передаче субподрядчикам. Во всех иных случаях, когда ТСЖ принимает оплату за услуги (работы), оказываемые (выполняемые) ТСЖ самостоятельно, следует использовать безналичные расчеты (например, перечисления через Сберегательный банк РФ или вносить наличные денежные средства непосредственно на расчетный счет ТСЖ).

Специальные налоговые режимы : Упрощенная система налогообложения.

Письмом ФНС России от 28.12.2004 № 22 доведено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2004 № 3114/04 о правомерности применения некоммерческими организациями упрощенной системы налогообложения. Переход к упрощенной системе налогообложения или возврат к общему режиму налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном НК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период. Указанные организации не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации и при исполнении обязанностей налогового агента. Организации, применяющие УСНО, производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Федеральным законом от 15.12. 2001 № 167-ФЗ. Средства, поступающие от членов ТСЖ в качестве обязательных платежей, а также вступительные, членские взносы и т. п. на осуществление уставной деятельности являются целевым финансированием. Налог уплачивается не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода. Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками -- организациями не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Форма налоговой декларации утверждена Приказом МНС России от 21.11.2003 № БГ-3-22/647. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за соответствующий налоговый период (31 марта). В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ (ред. от 30.06.2003) организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

товарищество собственник жилье налогообложение учет

2.3 Бухгалтерская отчетность ТСЖ

В силу п. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность. ТСЖ должны формировать годовую отчетность (по состоянию на 31 декабря отчетного года), а также промежуточную нарастающим итогом с начала года - месячную и квартальную (ст. 14 Закона о бухгалтерском учете).

В отличие от сметы доходов и расходов ТСЖ, а также отчета о ее выполнении, которые являются в первую очередь внутренними документами финансового планирования и контроля, бухгалтерская отчетность отражает фактические результаты деятельности товарищества, его имущественное и финансовое положение и представляется внешним пользователям. В Законе о бухгалтерском учете (п. 1 ст. 15) названы две категории пользователей - учредители, участники организации и органы государственной статистики по месту регистрации организации. Таким образом, бухгалтерская отчетность должна быть представлена на обозрение членам ТСЖ (порядок представления может быть оговорен в уставе). Кроме того, в силу пп. 5 п. 1 ст. 23 НК РФ ТСЖ обязано направлять бухгалтерскую отчетность в налоговый орган по месту нахождения. Сроки представления отчетности следующие: квартальная отчетность - в течение 30 дней по окончании квартала, годовая - в течение 90 дней по окончании года.

Согласно ст. 13 Закона о бухгалтерском учете, п. 4 Указаний об объеме форм бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н, в состав отчетности некоммерческих организаций в обязательном порядке входят бухгалтерский баланс (форма N 1), отчет о прибылях и убытках (форма N 2), пояснительная записка. Рекомендуемая для заполнения форма - отчет о целевом использовании полученных средств (N 6). Товарищества не подлежат обязательному аудиту, поэтому они не обязаны включать аудиторское заключение в состав годовой отчетности. Согласно п. 49 ПБУ 4/99 "Бухгалтерская отчетность организации" промежуточная бухгалтерская отчетность состоит из бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках.

Организация вправе самостоятельно разработать формы отчетности с учетом требований бухгалтерского законодательства, включив в них лишь те показатели, которые необходимы для формирования достоверного и полного представления о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении (п. 1 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н). Но самый простой и распространенный вариант - воспользоваться типовыми формами, которые приведены в приложениях к названному документу, и поставить прочерки в тех статьях, по которым у ТСЖ отсутствуют показатели (п. 11 ПБУ 4/99). Данные представляемой бухгалтерской отчетности приводятся в тысячах рублей без десятичных знаков (п. 7 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности). Отчетность подписывается председателем правления и главным бухгалтером ТСЖ (п. 5 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете). Рассмотрим формы отчетности подробнее, при этом воспользуемся размещенными на сайте Минфина Особенностями формирования бухгалтерской отчетности НКО (в Письмах от 30.06.2008 N 03-03-06/4/44, от 29.04.2008 N 03-11-04/2/78 финансисты сообщили, что организации вправе принимать их во внимание).

Бухгалтерский баланс

Бухгалтерский баланс характеризует финансовое положение ТСЖ на отчетную дату, в нем отражаются данные об активах и обязательствах. Заметим, что статьи бухгалтерской отчетности, составляемой за отчетный год, должны подтверждаться результатами инвентаризации активов и обязательств (п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете, п. 38 ПБУ 4/99). Порядок проведения инвентаризации изложен в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49.

Глава 3. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья

Трудности, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья можно объединить в 3 группы: социально-экономические, правовые и организационные. Разумеется, есть и другие проблемы, может быть, и не менее важные, психологические, когда людям приходится пересматривать своё сознание, не рассчитывать на бесплатное обслуживание занимаемого или жилья, а принимать на себя всю меру ответственности за его содержание (и хотя эта проблема не правовая, обойти её в контексте данной темы невозможно, поскольку она является одной из самых сложных в процессе формирования и жизнедеятельности товариществ собственников жилья).

3.1 Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в многоквартирных домах

Проводимые в России рыночные реформы затронули прежде всего отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. В результате огромное число людей, проживающих в городских квартирах превратились во владельцев недвижимости. Возникла проблема управления многоквартирными домами, перешедших в собственность нескольких домовладельцев и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества. При разработке закона о товариществах собственников жилья был широко использован зарубежный опыт, прежде всего США.

В США государственное жильё составляет всего 5% всего жилого фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселённых городах; многоквартирные жилые дома, владельцами которых, как правило, являются корпорации и частные компании, сдающие жильё внаём; кондоминиумы и кооперативы. Особой популярностью пользуются кондоминиумы в домах-новостройках.

В странах Западной Европы кондоминиум является популярным видом многоквартирного жилья и в последние годы его предпочитают кооперативному.

Мировой опыт показывает, что кооперативное движение в жилищной сфере успешно развивается там, где существует мощная групповая инициатива. В отсутствии таковой для формирования кооперативов, в данном случае товариществ собственников жилья, необходимо движущее и организующее звено. На первоначальном этапе считается, что инициатива должна принадлежать органам власти.

В России инициатива создания товариществ собственников жилья исходила как «сверху» от местных городских органов власти, так и «снизу», непосредственно от жильцов. В первом случае работа начиналась с выпуска нормативных документов, регламентирующих создание товариществ собственников жилья в городе. В ряде городов жильцы узнавали через средства массовой информации о том, что такое товарищество собственников жилья, заявляли о своей готовности организовать общество и обращались в местные администрации с просьбой о его регистрации. Это принуждало органы власти принимать меры к созданию условий для образования и деятельности товариществ в городе.

Опыт первых товариществ по самостоятельному управлению жилыми домами учитывался при разработке городских актов, обеспечивающих решение постоянно возникающих проблем. Так в ноябре 1994 г. Государственной Думой был принят закон «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся имуществом собственников помещений», где определён порядок управления жилыми домами, находящихся в коллективной собственности.

Важнейший из них - закон «Основы жилищной политики в городе», в котором товарищество собственников жилья рассматривалось как ведущее звено в реорганизации системы управления жилым фондом.

Первые товарищества были зарегистрированы уже в 1994 г. в Рязани, Ярославле, затем в Нижнем Новгороде, Владимире, Красноярске, Санкт-Петербурге, Новосибирске и др.

В Рязани местная администрация подсчитала сколько средств требуется на эксплуатацию 1 квадратного метра общей площади жилого дома, а затем перечислили эту сумму из городского бюджета непосредственно жилищным товариществам, минуя жилищно-коммунальные структуры. По итогам оказалось, что на эксплуатацию жилья в жилищных товариществах расходуется в 2 раза меньше средств, чем в жилищно-коммунальных организациях.

Набирать опыт объединения жильцов помогают городские ассоциации и союзы товариществ собственников жилья. Они решают проблемы взаимодействия с монополистами коммунальных услуг, оказывают помощь в выборе подрядчиков для проведения жилищно-эксплуатационных работ, обеспечивают товарищества необходимой информацией.

При разработке Закона о товариществах собственников жилья изучался не только опыт США, но и других стран. При этом особенно привлекательной была шведская модель.

Структура собственности на жильё в Швеции очень близка российской. В стране нет частной собственности на квартиры. Наиболее распространённая форма собственности - кооперативная. Объектом кооперативной собственности может быть только здание - коттедж или многоквартирный дом. Самый развитый способ пользования жильём - наём. Отдельная квартира в многоквартирном доме может быть собственностью только кооператива, которому принадлежит дом, но не частное лицо, которое в нём проживает. Член кооператива не может превратиться в собственника занимаемой квартиры даже после выплаты полной её стоимости, как это допускается российским законодательством. Если кто-то из жильцов захочет поменять квартиру, он должен прекратить своё членство в кооперативе, а его квартира будет занята другим лицом. Идеология шведского кооперативного движения исходит из того, что жители должны заботиться о своём доме сообща и только эта общность может обеспечить благоприятные условия совместного проживания.

Опыт Германии. Благоприятные условия для создания товариществ собственников жилья могут быть обеспечены при помощи местных властей. В стране не так много собственников жилья, ибо далеко не каждый может выкупить квартиру у государства. При образовании самостоятельного хозяйственного объединения важной проблемой становится поиск управляющего зданием.

В Австрии не существует вопроса вступить или не вступить в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме больше половины квартир являются частными (остальные в аренде), то создание товарищества обязательно. Муниципалитеты полностью отказываются от обслуживания зданий, где в основном частные квартиры. Создание товариществ для муниципалитетов выгодно. Не очень состоятельным людям выдаются субсидии, а власти контролируют целевое использование этих средств. Не реже 2-х раз в год в товариществах собственников жилья проводится аудиторская проверка.

В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы - явление редкое. Связано это возможно с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-либо правилам, согласовывать своё поведение с другими. Но в последнее время появилась тенденция к объединению в товарищества собственников жилья, что вызвано чисто экономическими причинами. С этой целью приглашают менеджеров для управления домами.

3.2 Возможности налоговой оптимизации ТСЖ “Олимп”

В целях минимизации налога на прибыль рекомендуется вывести деятельность по оказанию услуг (выполнению работ) в отдельное юридическое лицо, которое может быть переведено на упрощенную систему налогообложения. ТСЖ заключает Договор с такой специализированной организацией как с подрядчиком и фактически исполняет функции по переводу полученных от членов ТСЖ средств на счет организации. Таким образом, средства проходят через ТСЖ без налоговой нагрузки, а у специализированной организации облагаются минимальной ставкой единого налога. Подобным образом может быть минимизирован и налог на добавленную стоимость, так как лица, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, налогоплательщиками по данному виду налога также не являются. В том случае, если работники ТСЖ будут приняты в штат такой специализированной организации, то также решается вопрос о минимизации единого социального налога и отчислений в ФСС от фонда оплаты труда, так как при применении упрощенной системы налогообложения ЕСН в полном размере не начисляется, производится уплата только в Пенсионный фонд РФ.

3.3 Проблемы финансирования товарищества собственников жилья

Одной из главных проблем возникающих у жильцов многоквартирного дома, желающих объединиться в товарищество собственников жилья является, вопрос финансирования. И неслучайно он вынесен на рассмотрение первым в контексте данной главы. Основой любого дела является бюджет, наш случай не исключение. Если в бюджете доходы не равны расходам, в результате получится дефицит бюджета. Устранение дефицита бюджета возможно двумя способами.

Во-первых, можно взять деньги взаймы, но как известно, взаймы никто так просто не даст, только под проценты. Проценты же в свою очередь станут расходами товарищества. Если занятые деньги будут потрачены на эксплуатацию и содержание здания, то налоговая служба отнесет кредит и проценты на ваши расходы.

Во-вторых, можно попытаться сократить расходы товарищества, не нанеся при этом ощутимого ущерба.

Как показывает практика, при составлении бюджета можно использовать элементы прогнозирования. В данном случае непредвиденные и незапланированные расходы будут выступать как, элементы гибкости бюджета, что в свою очередь позволит избежать серьезных проблем. Результатом грамотного планирования бюджета является четкая организация и стабильность в финансовом отношении жилищной организации, где работники и руководители пользуются доверием жителей. Важно до принятия здания в управление, знать из каких расходов и доходов состоит бюджет. Планировать расходы необходимо исходя из доходов, в соответствии с имеющейся финансовой базой. В противном случае объединение жильцов в товарищество собственников жилья будет бесполезно.

В настоящее время население Российской Федерации оплачивает лишь 35 % от реальной стоимости коммунальных услуг. В связи с этим, государство до 2008 года планирует совершить плавный переход к сто процентной оплате коммунальных услуг населением, вводя при этом субсидии и льготы.

Финансовые затраты на предоставление коммунальных услуг товариществу осуществляются за счет: платежей жителей товариществ с учетом гарантированных льгот и субсидий, за счет бюджета для покрытия разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами для населения (за счет средств местного бюджета, но как правило в местном бюджете на это средств нет), бюджетное финансирование поставщиков жилищно-коммунальных услуг осуществляется по условиям трехстороннего договора.

Основные поступления в бюджет ТСЖ, от сдачи в аренду нежилых помещений. То есть, те нежилые помещения, которые принадлежат товариществу на праве собственности. Если нежилые помещения принадлежат городу, или являются собственностью другого лица, как юридического, так и физического. Вопрос решается двумя путями. При создании ТСЖ владельцы обязаны вносить свою долю на содержание нежилых помещений , на содержание и ремонт общего имущества, она пропорциональна его доле в праве общей собственности на общее имущество (доля участия). Вариант второй, если нежилые помещения принадлежат городу и не сданы им никому в аренду , то есть возможность заключить с «городом» договор о том, что ваша жилищная организация будет сдавать нежилые помещения в аренду, и при этом делиться доходами с городом. Приказ Министерства РФ от 27.06.2003 №152 (ред. От 19.11.2003) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах»

Также проблема вырисовывается в ситуации с подвалами и техническими подпольями, которые сегодня совершенно официально продаются соответствующими муниципальными и государственными органами. При этом нарушаются права собственников, которых ставят перед фактом продажи их собственности. Это происходит потому, что право каждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал) нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегда судьба доли члена товарищества следует судьбе жилого помещения - квартира передаётся в собственность вместе с этой «абстрактной» долей. Сегодня ТСЖ оказываются жизнеспособными лишь в двух случаях: когда есть какой-либо дополнительный источник дохода в виде нежилых помещений или когда в товарищество объединились состоятельные люди. Бесспорно лишь, что собственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправления и их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотят расставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ без дополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома только за счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническую эксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни на федеральном, ни на региональном уровне. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы или сданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.

Однако в последнее время наметился существенный сдвиг в решении данной проблемы. Если нежилые помещения намерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать это можно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов в подвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживались запасные входы дома и т.п.

Кроме того, уже сейчас органы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможности учитывать особенности их как кондоминиумов, предусматривать в них наличие помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иных целях на основании решения домовладельцев.

Заключение

Как видно из всего выше изложенного, у ТСЖ Олимп есть свои отрицательные черты, как и положительные. Основные преимущества ТСЖ:

1) во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

2) во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это главная особенность ТСЖ.

3) в-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. п), рационального использования земельного участка и др.

4) в-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить придется самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

5) в-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных площадок, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

Список используемой литературы

1. ФЗ от 30.12.06 № 275ФЗ “О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций”

2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

3. "Деловое обозрение", № 3 (98), март 2006.

4. Федеральный закон РФ № 7-ФЗ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях"

5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) Садиков О.Н. -М.: Юридическая фирма Контакт. ИНФА, 1997 г.

6. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

7. Налоговый кодекс РФ часть 1 от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть 2 от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

8. ГК РФ

9. Коммерческие проблемы для некоммерческих организаций// Учет, налоги, право, 2004, 15

10. Некоммерческие организации в России. Создание. Права. Налоги. Учет. Отчетность. - М.: издательство “Дело и сервис”, 2006.-400 с.

11. Некоммерческие фонды и организации. Правовые аспекты. - М.: Информационно-издательский дом “Филинь”, 2007. - 336 с.

12. Пирожкова Н.А., Макальская М.Л., Некоммерческие организации в России. - М.: “Дело и сервис”, 2005.

13. Савченко П. “Статус некоммерческих организаций”\\ Экономист 2007г.

14. Шекова Е.Л. Экономика и менеджмент некоммерческих организаций : С.-ПБ.: “ Лань”, 2004

15. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вступил в силу с 1 января 2006 г.

16. Классика договорных отношений рассмотрена в книге: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский "Договорное право".

17. Книга "Практический комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" / Коряковцев В.Г. - М., "Элит", 2005 г.

18. В. Г. Коряковец Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом, М.: Гроссмедиа, 2006

19. "Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом" Коряковцев В.Г., М. 2006 г.

20. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) Борисов А.Б., М., "Обложка", 2005 г.

21. Комментарий к Жилищному кодексу РФ Тихомиров М.Ю., М., 2005 г.

Размещено на Allbest.ru