Банківське кредитування фізичних осіб

4. Професія: 0.55 - за професію з низьким ризиком. 0 - за професію з високим ризиком і 0,16 - для інших професій;

5. Праця в корпорації: 0,21;

6. Стаж: 0,059 - за кожний рік праці в даній корпорації (максимум - 0.59 бала);

7-9. Фінансові показники: 0,45 - за наявність банківського рахунку; 0.35 - за володіння нерухомістю; 0.19 - при наявності страхового поліса із страхування життя.

Межа, що розділяє «добрих» і «поганих» клієнтів, - 1,25 бала. Клієнт, котрий набрав більше ніж 1,25 бала, вважається кредитоспроможним, і - навпаки. Модель скорингу дозволяє провести експрес-аналіз у присутності клієнта за його заявою на кредит.

Кредитний працівник розраховує коефіцієнт платоспроможності фізичної особи за формулою:

Кпл.=

Кредити на споживчі потреби не видаються особам, у яких утримання із заробітної плати та за виконавчими листами становлять 50 відсотків заробітку.

Інші комерційні банки України при кредитуванні фізичних осіб основними критеріями кредитоспроможності встановили:

*стабільне працевлаштування;

*постійне професійне зростання і зростаючі доходи;

*наявність депозитних вкладів у банках;

*репутацію позичальника (високі моральні якості, дотримання ділової етики, платіжної дисципліни, достатній майновий стан тощо).

Одночасно банками проводиться перевірка кредитоспроможності як позичальника, так і його поручителя за спеціальною інформаційною карткою.

ІІ розділ. Практика банківського кредитування фізичних осіб

2.1 Етапи кредитного процесу

Ефективність кредитної діяльності комерційного банку безпосередньо залежить від того, наскільки якісно здійснена структуризація процесу банківського кредитування, наскільки чітко визначені завдання основних етапів цього процесу та функції працівників, що відповідають за проведення кредитних операцій.

І етап. Формування портфеля кредитних заявок. Кредитні відносини між банком і клієнтом розпочинаються з отримання та розгляду кредитної заяви, в якій передусім містяться відомості щодо позики, якої потребує клієнт: мета, розмір, вид і термін позики, вид забезпечення тощо (додаток 4). Необхідною складовою заявки є пакет супровідних документів, ретельний аналіз яких здійснюється на наступних етапах процесу кредитування. До пакета входять, як правило, такі документи:

Паспорт громадянина України чи тимчасове посвідчення особи-резидента з вклеєним фото (25, 45 років), з пропискою в межах області, з підписом власника, без виправлень і підтирань.

Довідка (можлива копія чи дублікат) про присвоєння ідентифікаційного коду з ДПА. Якщо коду не присвоєно з певних релігійних, культурних мотивів і є відповідний запис у паспорті, довідка не потрібна.

Довідка про доходи - з місця роботи, декларації, корінці систем переказу коштів - за останні 6 місяців. При необхідності - довідки членів сім'ї. Довідка повинна бути обов'язково зареєстрована (мати номер і дату), з підписами керівника та головного бухгалтера.

ІІ етап. Безпосередня співбесіда з потенційним позичальником.

Кредитний працівник проводить попереднє інтерв'ю з потенційним позичальником. Ця бесіда має велике значення для вирішення питання щодо позики: вона дозволяє не тільки з'ясувати окремі деталі кредитної заявки, але й скласти своєрідний психологічний портрет позичальника. У ході співбесіди кредитний працівник концентрує свою увагу на базових, ключових для банку питаннях, які можуть бути розподілені за такими групами.

1. Загальні відомості про позичальника;

2. Питання щодо кредиту:

яку суму клієнт планує отримати у позику;

на що і як буде використана дана сума;

процентна ставка;

засоби надання кредиту.

3. Питання, пов'язані з погашенням кредиту:

запланована сума заробітної плати;

чи є особи, готові надати гарантію або поручительство, та який їх фінансовий стан.

4. Питання щодо забезпечення кредиту:

яке забезпечення може бути передано у застану;

хто є власником забезпечення;

де воно зберігається;

чи знаходиться забезпечення під повним контролем позичальника;

як була зроблена оцінка майна, що пропонується як забезпечення;

які витрати на зберігання забезпечення.

5. Питання щодо зв'язків клієнта з іншими банками:

з якими банками співпрацює клієнт;

чи отримував він кредит від інших банків;

чи с непогашені позики та який їх характер.

Після співбесіди кредитний працівник повинен прийняти дуже важливе рішення: продовжувати роботу з кредитною заявкою цього клієнта або вже на цьому етапі відмовити у видачі кредиту. Якщо пропозиції клієнта не відповідають в якихось аспектах принципам політики та стратегії банку в галузі кредитних операцій, то кредитна заявка має бути відхилена. Якщо ж за результатами співбесіди кредитний працівник приймає рішення щодо продовження роботи з клієнтом, він заповнює відповідний кредитний формуляр та передає його разом із кредитною заявкою та пакетом супровідних документів до підрозділу кредитного аналізу для оцінки кредитоспроможності позичальника.

ІІІ етап. Оцінка кредитоспроможності.

Кредитоспроможність - це здатність позичальника повністю та у визначений термін розрахуватись за своїми борговими зобов'язаннями. Основними критеріями високої кредитоспроможності фізичної особи є:

стійкі грошові потоки, які підтверджено документально з врахуванням перспективи на 6 місяців;

високі моральні якості;

стабільність відносин у сім'ї та на роботі;

якісне забезпечення кредиту.

Результатом перевірки фінансового стану клієнта, з точки зору його платоспроможності, повинно бути віднесення позичальника до даного з класів (А, Б, В, Г, Д).

ІV етап. Підготовка до складання кредитного договору.

Четвертий етап можливий за умови позитивного для клієнта завершення попереднього етапу, тобто оцінювання кредитоспроможності і ризику. Цей етап ще називають структуруванням позички. У процесі структурування банк визначає такі параметри позички: вид кредиту, суму, строк, забезпечення, порядок видачі і погашення, ціну позички тощо. Вид і термін кредиту залежать від того, куди будуть вкладатись позичені кошти.

V етап. Кредитна угода.

Після закінчення роботи щодо структурування позички банк приступає до переговорів з клієнтом про укладання кредитної угоди. Посадова особа, яка веде переговори з клієнтом відносно кредиту, повинна ознайомити його з обов'язковими умовами майбутньої кредитної угоди, без виконання яких позичка не може бути надана, а також з умовами, стосовно яких можливий компроміс. У кредитній угоді передбачаються: мета, сума і строк позички, умови і порядок її надання і погашення, форми забезпечення зобов'язань клієнта за кредитом, процентна ставка, порядок внесення плати за позичку, обов'язки, права і відповідальність сторін щодо надання і погашення кредиту, перелік документів і періодичність їх подання банку й інші умови процесу кредитування. Уклавши кредитний договір, економіст формує кредитну справу позичальника.

VІ етап. Моніторинг і контроль якості виданих кредитів.

В ході кредитного моніторингу працівники відповідного банківського підрозділу повинні своєчасно розпізнавати та оперативно відстежувати тенденції негативних змін у діяльності позичальника. Найбільш поширеними факторами, що свідчать про погіршення кредитоспроможності позичальника, виступають:

порушення графіка погашення заборгованості за кредитом та процентів;

негативні тенденції зміни значень фінансових показників;

несвоєчасне надання поточної інформації;

У цілому якісне, професійне та послідовне виконання всіх необхідних процедур основних етапів банківського кредитування є необхідною та найважливішою умовою ефективної реалізації кредитної політики банку та забезпечення необхідного рівня доходності, платоспроможності й ліквідності банківської діяльності.

2.2 Методи оцінки кредитоспроможності позичальника

У процесі надання кредитів перед будь-яким банком постає необхідність оцінки кредитоспроможності позичальників, її достовірність істотно впливає як на результати конкретних кредитних угод, так і на ефективність кредитної діяльності банку загалом.

Кредитоспроможність - це здатність позичальника в повному обсязі і у визначений кредитною угодою термін розрахуватися за своїми борговими зобов'язаннями.

У світовій практиці використовується багато методик оцінки кредитоспроможності, в основу яких покладено аналіз фінансового стану позичальника та його надійності з точки зору своєчасного погашення боргу банку. Так, у практиці американських банків застосовується правило «5С» як абревіатура від перших літер базових критеріїв кредитування:

-Character (характер);

-Capacity (спроможності);

- Capital (капітал);

-Collateral (забезпечення);

-Conditions (умови).

«Характер» позичальника - це перш за все його ділова репутація, ступінь відповідальності, спроможність погашати борги. «Спроможності» позичальника визначаються за допомогою глибокого аналізу його фінансового стану, доходів і витрат та перспектив їх динаміки у майбутньому. При цьому особлива увага приділяється тому, що позичальник практично має тільки три джерела для погашення кредиту:

-поточні грошові надходження (cash inflow);

-продаж активів;

-нові позики на грошовому ринку.

Важливе значення має для банку такий критерій, як «капітал» фірми: ретельно аналізується його розмір, структура, співвідношення з іншими статтями активів та пасивів.«Забезпечення» кредиту дослідження конкретних форм і видів забезпечення, визначення його достатності, якості, а також встановлення ринкової вартості та ступеня ліквідності кредитної застави.«Умови» - це загальні економічні умови, що визначають ринкову ситуацію та справляють вплив на становище як банку, так і позичальника: стан економічної кон'юнктури, наявність конкуренції, податкова політика, механізм ціноутворення тощо.

Комерційні банки європейських країн використовують різні системи оцінки кредитоспроможності позичальників, найвідомішими серед яких є системи PARTS, CAMPARI, назви яких також виступають як абревіатури від перших літер слів, що визначають ключові умови кредитування.

Наприклад, «PARTS»:

Purpose (цілі кредитування);

Amount (розмір кредиту);

Repayment (механізм погашення кредиту);

Terms (строк, на який надається кредит);

Security (забезпечення кредиту).

Згідно з положенням НБУ «Про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків» від 6 липня 2000 р. вимоги щодо оцінювання фінансового стану позичальника, рекомендовані НБУ, є мінімально необхідними. Банки мають право самостійно встановлювати додаткові критерії такої оцінки, що підвищують вимоги до позичальників з метою адекватного оцінювання кредитних ризиків та належного контролю за ними.

Одним з елементів оцінювання кредитоспроможності є з'ясування персональних якостей потенційного позичальника. Тут увага банку має зосереджуватися на таких моментах, як репутація, порядність і чесність, професійна здатність, матеріальна забезпеченість, ставлення до своїх зобов'язань перед іншими кредиторами в минулому.

Основними показниками високої кредитоспроможності фізичної особи являються:

Стійкі позитивні грошові потоки, які підтверджуються документально, з врахуванням перспективи на 6 місяців Високі моральні якості;

Стабільність відносин в сім'ї та на роботі;

Якісне забезпечення кредиту.

Результатом перевірки фінансового стану клієнта є віднесення його до одного з класів:

Клас А - фінансова діяльність дуже добра, що свідчить про можливість своєчасного виконання зобов'язань за кредитними операціями, зокрема погашення основної суми боргу та відсотків за ним відповідно до умов кредитної угоди; економічні показники в межах установлених значень . Забезпечення за кредитною операцією повинне бути першокласним. Одночасно можна зробити висновок, що фінансова незалежність і в подальшому буде знаходитись на такому невисокому рівні.

Клас Б - фінансова діяльність позичальника близька за характеристиками до класу А, але ймовірність підтримування її на такому рівні протягом тривалого часу є низькою. Забезпечення кредитної операції має не викликати жодних сумнівів .Аналіз коефіцієнтів фінансового стану позичальника може вказувати на негативні тенденції в його діяльності.

Клас В - фінансова діяльність задовільна. Надходження коштів і платоспроможність позичальника свідчить про ймовірність несвоєчасного погашення кредитної заборгованості в повній сумі й у строки, передбачені договором. Одночасно спостерігається можливість виправлення ситуації і покращення _фінансового стану позичальника.

Клас Г - фінансова діяльність незадовільна (економічні показники не відповідають установленим значенням) і спостерігається її нестабільність протягом року; високий ризик значних збитків; імовірність повного погашення кредитної заборгованості та відсотків за нею низька.

Клас Д - фінансова діяльність незадовільна, є збитки; кредитна операція не забезпечена ліквідною заставою або безумовною гарантією; показники не відповідають установленим значенням, імовірність виконання зобов'язань з боку позичальника практично відсутня.

Для оцінки фінансового стану аналізують:

1. "Загальні дані";

2. "Фінансові показники";

3. "Характеристики кредиту";

4. "Моральні якості".

Питома вага кожного з розділів у загальному підсумку дорівнює 30, 40, 25 і 5 % відповідно. В залежності від варіанта відповіді по кожному з параметрів формується підсумкова оцінка параметра шляхом множення ваги параметра на бальну оцінку варіанта відповіді.У результаті по конкретному запиті установлюється відповідний ризик кредитування. У залежності від суми накопичених балів приймається один з варіантів рекомендацій з ухвалення рішення:

1. Менше 30 балів - видача кредиту недоцільна - клас “Д”;

2. Від 30 до 45 балів - рекомендується розглянути можливість додаткового високо ліквідного забезпечення кредиту, реалізація якого надалі, можливо, буде служити джерелом погашення кредиту - клас “Г”;

3. Від 45 до 55 балів - фінансовий стан задовільне, інформація вимагає додаткового пророблення, але видача кредиту можлива - клас “В”;

4. Від 55 до 75 балів - фінансовий стан відповідає вимогам банку, видача кредиту можлива клас “Б”;

5. Понад 75 балів - позитивна рекомендація з видачі кредиту, фінансовий стан позичальника не викликає сумніву - клас “А”.

"Загальні дані".

Вік визначає фінансові можливості позичальника, рівень добробуту, стабільність нинішнього стану, його перспективи, мотивації по використанню кредитних засобів. Найбільш сприятливим представляється вік в інтервалі від 30 до 45 років. Час проживання в даній місцевості характеризує ступінь "осілості" позичальника, стабільність його зв'язків із зовнішнім середовищем. Місце роботи є значимим чинником, що визначає фінансові потоки позичальника . Чим вище службове становище, займане клієнтом, тим вище його рейтинг. Спеціальність по диплому характеризує рівень спеціальної підготовки працівника. Сімейний стан є визначальним моментом у мотивації клієнта. Перевага при кредитуванні віддається позичальникам, що мають страховий поліс

“Фінансові показники”

Наявність пластикових карт свідчить про рівень добробуту і позитивному іміджі власника. Вид картки якісно доповнює попередній показник. Наявність цінних паперів говорить про активність клієнта на фондовому ринку. Володіння нерухомістю характеризує позичальника з погляду його забезпеченості і стабільності.

“Характеристика кредиту”.

Термін користування кредитом відбиває ризик,пов'язаний із процесами, що можуть вплинути на виконання своїх зобов'язань позичальником перед банком. Схема погашення характеризує адекватність реального використання кредитів цілям, викладеним у заявці. Для банку з погляду ризиків найбільш прийнятним є графік щомісячного погашення, як суми основного боргу кредиту так і відсотків за користування кредитом.

Моральні якості”.

Комунікабельність відбиває ступінь відкритості клієнта для спілкування. Заповзятливість свідчить про пристосованість до реально існуючих зовнішніх факторів. Зовнішність і вигляд клієнта говорять про рівень його статку і відповідному способі життя.

2.3 Форми забезпечення повернення банківських позик

Під формою забезпечення банківської позички слід розуміти конкретне джерело погашення боргу, юридичне оформлення права кредитора на його використання, організацію контролю банку за достатністю даного джерела.

В банківській практиці використовується два джерела погашення позичок - первинні і вторинні. Для фінансове стабільних позичальників, які належать до першокласних клієнтів банку, цілком достатньо закріпити в кредитній угоді первинне джерело погашення позички. Але першокласні клієнти не є домінуючими в загальній масі позичальників, тому в більшості випадків банки змушені застосовувати, поряд з первинними, і вторинні (додаткові) засоби захисту від кредитного ризику, тобто вимагати від позичальників певного забезпечення.

Схема 3. Форми забезпечення кредитів

Згідно із Законом України “Про заставу” застава - це спосіб забезпечення будь-якого зобов'язання. При здійсненні заставних операцій банки керуються законом “Про заставу”, Цивільним кодексом України та іншими нормативними документами. Кредитор, котрий приймає заставу, має право при невиконанні боржником зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати компенсацію з вартості заставного майна шляхом його реалізації.

Предметом застави можуть бути нерухомість, товарно-матеріальні цінності, цінні папери, готова продукція, сировина, прибутки майбутніх періодів, майнові права тощо. Предметом застави може бути будь-яке майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставодавцем, а також цінні папери і майнові права.

Заставне майно мусить мати:

високу ліквідність, тобто здатність до конвертації в грошові кошти;

здатність до тривалого зберігання (як правило, протягом терміну користування позичкою);

стабільні ціни;

низькі витрати щодо зберігання і реалізації;

легкий доступ для контролю.

Застава повинна забезпечити не тільки повернення позички, а й сплату процентів і пені за договором. Вартість застави має бути вищою, ніж розмір позички. Основні засади при кредитуванні під заставу:

Базою для визначення обсягу кредиту, що надається під заставу, має бути ліквідаційна вартість об'єкта застави;

Базою для розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта повинна бути його ринкова вартість;

Ліквідаційна вартість об'єкта завжди менша, ніж його ринкова вартість.

Одним із найефективніших способів забезпечення зобов'язань є іпотека - застава нерухомості. Об'єкти нерухомості мають, як правило, значну вартість. Крім того, вони пов'язані із землею, а отже, їх неможливо сховати, таємно перемістити в інше місце чи якимось іншим способом вивести з-під контролю заставодержателя. Позичальник одержує кредит на тривалий період, причому має змогу зберегти за собою заставлену нерухомість, не ризикуючи іншим майном. Кредитор же отримує безпрограшний варіант відшкодування позики. Важливою передумовою іпотеки є об'єктивна оцінка майна, вартість якого зазначається і в договорі, і в заставній. Порядок оцінювання майна визначається, як правило, сторонами договору про іпотеку.

Одним із фундаментальних принципів є необхідність державної реєстрації іпотеки за місцем знаходження її предмета. Незареєстрована іпотека недійсна. Державна реєстрація носить і публічний, відкритий характер Для кожного цілісного об'єкта нерухомого майна у спеціальній установі повинна вестися книга реєстрації прав на майно чи поземельна книга, де записується все, що стосується речових прав на нього. Чинним законодавством України не передбачено єдиного порядку реєстрації землі та нерухомого майна. Повноваженнями з реєстрації різних видів нерухомості наділені різні органи:

місцеві ради, які видають Державні акти на право власності на землю;

місцеві органи Держкомзему, які ведуть Земельний кадастр;

місцеві відділення Бюро технічної інвентаризації (БТІ), які реєструють будівлі;

органи Фонду державного майна України, які реєструють зміну права власності в процесі приватизації.

Іпотека може оформлятися у вигляді заставної - іменного цінного папера, який засвідчує право власника вимагати виконання грошового зобов'язання, забезпеченого іпотекою майна, а в разі його невиконання вимагати звернення і стягнення на заставлене майно. Заставна дає змогу здійснити своєрідну інтеграцію ринку нерухомості та фондового ринку.

Витрати на оцінку повної вартості і нотаріальне оформлення застави по кредиту Позичальник бере на себе. Банк як забезпечення кредиту розглядає наступні основні види забезпечення:

договір застави майнових прав на внески фізичних осіб, ощадні і депозитні сертифікати

житлові будинки, квартири і гаражі;

нерухомість, чи устаткування товари юридичних осіб (додаток);

акції, облігації й інші цінні папери ;

автотранспорт;

будь-яке інше майно споживчого і виробничого призначення, крім окремих видів майна, застава якого заборонений законом;

поручительство фізичних і юридичних осіб . У цьому випадку банк повинний чітко розуміти, що поручительство повинне бути обґрунтоване розрахунком фінансового ліміту поручителя, при необхідності підкріплено заставою майна поручителя.

У договорах застави (додаток 5) необхідно обов'язково вказувати:

П. І. П. позичальника;

місце його проживання;

суть забезпеченого заставою вимоги, його розмір і термін виконання зобов'язань (відповідно до умов кредитного договору - сума кредиту, термін повернення, розмір процентної ставки за користування кредитом і термін сплати відсотків, розмір підвищеної процентної ставки і термін сплати, розмір неустойки).

При прийнятті в заставу майна, останнє повинно бути застраховане, якщо це передбачено чи законом договором. Якщо закладене майно залишається у володінні Заставника, то останній зобов'язаний застрахувати його на користь банку у страховій компанії за узгодженням з банком до висновку кредитного чи договору до видачі кредиту. При висновку договору застави рухомого майна обов'язково виробляється реєстрація такого забезпечення в Державному реєстрі. При цьому реєстрація застави рухомого майна виробляється за рахунок засобів Позичальника, що вказується в договорі застави. При цьому необхідно зажадати від реєстратора Державного реєстру виписку про чи наявність відсутності в ньому записів про закладене рухоме майно Позичальника (Заставника).

Основні вимоги при оформленні договору застави:

1. Укладаючи договори застави, необхідно дотримувати вимоги ст. 11 Закону України "Про заставу" у частині обов'язкової згоди відповідних органів на заставу майна (у тому числі вимога про узгодження договорів застави майна з Фондом держмайна по підприємствах, що знаходиться в процесі приватизації).

2. У договорі застави відбивати, що на вибір Банку у відповідності зі ст. 20 Закону України "Про заставу" звертання стягнення на предмет застави і його реалізація можуть бути зроблені шляхом відчуження у власність Банку в рахунок погашення боргових зобов'язань.

3. Передбачати в договорах застави майна (за винятком договорів застави товарів в обороті, а також нерухомості) наступні пункти:

а) У випадку порушення позичальником зобов'язань, забезпечуваних договором застави, заставник зобов'язується передати майно заставоутримувачу в заставу по акті прийому-передачі майна, що підписується сторонами.

б) При заставі заставоутримувач зобов'язаний:

уживати заходів, необхідні для збереження предмета застави;

негайно повернути предмет застави

в) При заставі Заставоутримувачу надається право:

користатися предметом застави;

вимагати заміни предмета застави при виникненні загрози загибелі, чи ушкодження зменшення вартості предмета застави, при відмовленні заставника виконати ця вимога - достроково звернути стягнення на предмет застави.

4. Документи по забезпеченню: при заставі квартири (житлового будинку) фізичною особою:

Заява від клієнта.

Документ, що підтверджує право власності (договір купівлі-продажу, договір доручення чи інший документ).

Технічний паспорт.

Справка-характеристика (з печаткою БТІ).

Реєстраційне посвідчення (з печаткою БТІ).

Договір страхування об'єкта нерухомості на користь банку і платіжне доручення про сплату страхового внеску.

Рішення опікунської ради (якщо прописані неповнолітні).

Згода дружини (чоловіка) на передачу майна в заставу (нотаріально засвідчена) або особиста присутність при заключні договору застави.

Якщо один з власників помер, необхідно надати нотаріусу свідоцтво про смерть.

Правовстановлюючі документи на земельну ділянку, на якій знаходиться предмет іпотеки (рішення розпорядження) місцевих органів виконавчої влади, державні акти на право користування землею.

Довідка з державної нотаріальної контори по місцю знаходження майна про відсутність заборони на відчуження майна.

Акт експертної оцінки вартості об'єкту нерухомості (по окремій вимозі банку.

Переуступка дебіторської заборгованості полягає в передачі банкові належних до сплати рахунків за поставлені позичальником товари (виконані роботи, послуги).

Забезпечення шляховими документами найчастіше використовується при кредитуванні експортно-імпортних операцій.

У разі заставляння цінних паперів обов'язковою умовою є їх висока ліквідність, тому банки в заставу приймають державні цінні папери і папери відомих корпорацій.

Заставою можуть бути монети, зливки дорогоцінних металів, вироби із золота, срібла, платини, коштовні камені та ін., але цей спосіб забезпечення кредиту використовують рідко.

Гарантія як спосіб забезпечення кредиту - це зобов'язання третьої особи погасити борг позичальника при настанні гарантійного випадку (гарантійний випадок виникає тоді, коли позичальник сам не може погасити заборгованість і проценти за кредит).

Якщо гарантія надається юридичною особою, то вона оформляється у вигляді гарантійного листа, де вказуються:

*назва організації-гаранта;

*назва банку-кредитора;

*назва організації позичальника;

*розмір, термін, призначення кредит):

*процентна ставка за користування кредитом;

*номер поточного рахунку організації-гаранта і в якому банку цей рахунок відкрию.

Банк, що обслуговує гаранта, оформляє відмітку про прийом гарантійного листа і зобов'язується з поточного рахунку гаранта списати в порядку встановленої черговості платежів відповідну суму боргу і проценти за нею. Кредитування позичальника, забезпечене гарантією, здійснюється після того, як банк-кредитор отримає гарантійний лист із відповідною відміткою банку гаранта.

Поручительство третьої особи оформляється як договір поруки (дод. 6) між банком-кредитором та поручителем про відповідальність поручителя за виконання на повну суму зобов'язань позичальника. Банк-кредитор перед укладенням договору поруки ретельно аналізує фінансовий стан і платоспроможність поручителя на основі документів, що подані банку-кредиторові, а також довідкових та архівних даних.

Страхування кредитів проводиться комерційними банками з 1990 року у двох формах:

*добровільне страхування відповідальності позичальників за непогашення кредитів;

*добровільне страхування ризику непогашення кредитів.

У першому випадку страхувальником є позичальник, об'єктом страхування є відповідальність перед банком, що видав кредит, за своєчасне і повне погашення боргу і процентів за ним. У другому випадку страхувальник - банк, а об'єкт страхування - відповідальність усіх чи окремих позичальників перед банком за своєчасне і повне погашення кредиту та процентів за ним.

Перелік документів складає страховик. Основна мета подання документів - визначення ступеня страхового ризику. Вивчивши клієнта, страховик встановлює страхову премію (внесок) у відсотках до страхової суми і залежно від терміну наданого кредиту. Договір страхування вступає в силу після сплати страхової премії, яка найчастіше сплачується одноразово і не пізніше дати видачі кредиту. Найбільш важливим моментом у страхуванні є встановлення розміру відповідальності, яку бере на себе страховик, визначення страхового випадку і відшкодування збитків.

2.4 Процентні ставки за кредитами

Серед найважливіших факторів впливу на соціально-економічний стан та інвестиційний клімат у країні - рівень банківських кредитних ставок. Незважаючи на те, що Національний банк України протягом 2002 року чотири рази знижував свою облікову ставку (у січні вона становила 12.5%, у грудні - 7.0 %) кредитні ставки комерційних банків на небанківському ринку залишаються зависокими: в середньому близько 20%.

Основним видом плати за користування банківським кредитом є процент. Процентами або прирівняними до них доходами називається будь-яка винагорода за надання коштів та зобов'язання їх надати, а також за прийняття кредитного ризику контрагента, і яка розраховується пропорційно часу та сумі коштів, які є об'єктами кредитної операції. Поряд з процентом банки можуть установлювати комісію, що застосовується як додатковий елемент ціни банківського кредитування. Рівень процентної ставки залежить від таких факторів:

облікова ставка центрального банку;

рівень інфляції;

строк позички;

ціна сформованих ресурсів:

ризик;

розмір позички;

попит па банківські позички:

якість застави;

зміст заходів, що кредитуються;

витрати на оформлення позички і контроль;

ставка банку-конкурента;

характер відносин між банком і клієнтом;

норма прибутку від інших активних операцій.

Базовою процентною ставкою за кредитами комерційних банків є облікова ставка центрального банку, за якою останній здійснює рефінансування комерційних банків. Грошово-кредитна політика центрального банку може бути спрямованою або на експансію, або на рестрикцію кредиту. Проводячи політику експансії, центральний банк зменшує облікову ставку, а при політиці рестрикції - підвищує її.

Рівень інфляції впливає як на облікову ставку Центрального банку, так і на ставки процента за позичками комерційних банків. Незважаючи на те, що Центральний банк встановлює позитивну процентну ставку (тобто з урахуванням інфляції), комерційні банки також враховують інфляційний фактор.

Фактор терміну кредиту прямо пропорційно впливає на рівень процентної ставки за позичками банку. Чим триваліший термін користування, тим дорожчим для позичальника є кредит. Ціна сформованих банком ресурсів безпосередньо впливає на рівень процентної ставки за кредитами. Вона складається з депозитного процента й інших видів плати за куплені кредитні ресурси. Чим дорожче обходяться банку ресурси, тим, за інших рівних умов, вища норма позичкового процента.

Подальше розширення кредитних відносин залежить ще й від вирішення низки питань на законодавчому рівні, спрямованих перш за все на захист інтересів кредитора. Ризик неповернення також становить значну частину банківської "премії за ризик" та істотно збільшує кредитну ставку. Розмір позички зворотно впливає на рівень процентної ставки. Звичайно її рівень нижчий при більших позичках, оскільки відносні витрати, пов'язані з кредитною послугою, тут нижчі.

Попит на позички прямо впливає на рівень процентної ставки. Зростання попиту зумовлює підвищення процентної ставки за позичками. Якість застави зворотно впливає на рівень процентної ставки за позичками. Чим вона вища, тим, за інших рівних умов, відносно нижчою може бути процентна ставка за позичкою. На рівень процентної ставки впливає зміст заходів, що кредитуються. Так, кредити, що опосередковують витрати, висока рентабельність яких є результатом спекулятивних дій позичальника, коштують дорожче.

Витрати на оформлення позички і контроль прямо впливають на рівень позичкового процента. Чим ці витрати більші за інших рівних умов вища норма процента за позичкою. Ставка банку-конкурента враховується при встановленні півня позичкового процента залежно від характеру процентної політики, яку проводить даний банк.

Види процентних ставок за кредит такі:

*фіксовані - виплати за процентами незмінні протягом усього терміну кредиту;

*плаваючі - ставки за процент коливаються залежно від розвитку ринкових відносин, зміни депозитного процента, попиту га пропозиції па кредитні ресурси і т. д.;

*базові - середня ставка.

Маржа - це різниця між позиковим і депозитним процентами. Величина маржі призначена для покриття банківських витрат і формування прибутку.

Банк може нараховувати процентні доходи, використовуючи один з двох методів:

*метод простої процентної ставки (метод рівних платежів), згідно з яким сума всіх майбутніх доходів лінійно розподіляється протягом періоду дії кредитної угоди;

*метод фактичної процентної ставки (актуарний метод), згідно з яким береться до уваги фактор часу, в результаті чого абсолютна сума доходу, що нараховується у ближчий період, менша за абсолютну суму доходу, що нараховується в пізніший період.

*Отримання процентів за кредитами з поступовим погашенням номіналу. За такими угодами (наприклад, фінансовий лізинг) позичальник періодично виплачує деяку суму, яка включає погашення номіналу і проценти.

Для визначення оптимальної для банку процентної ставки за кредитом розраховується мінімальна норма доходності:

%В - процентні витрати за залученими ресурсами, %

Мпр - мінімальна норма прибутку від кредитної операції, %

Д - мінімально припустимий дохід за позикою як сума процента та комісійних платежів, гр. од.;

В - операційні витрати банку з оформлення та обслуговування кредиту, гр. од.;

n - термін кредитування, дні;

Кз - основна сума кредиту + відповідна сума обов'язкового резерву на коррахунку банку в НБУ.

Виходячи з цього, оптимальна процентна ставка за кредитом розраховується так:

де Д - мінімально припустимий доход;

К - основна сума кредиту;

n - термін кредитування у днях.

Процентну ставку за кредит з урахуванням ступеня ризику за даним видом кредитування розраховують за формулою:

До складу цього інтегрованого показника входять процентна ставка безризикового рівня; процентна ставка безризикового рівня, скоригована на індекс цін (на основі прогнозних даних про рівень інфляції); процентна ставка безризикового рівня, скоригована на рівень ризиковості певного виду кредитування.

У банківській практиці, зокрема й у вітчизняній, доволі поширеною є модель цінової політики, зорієнтованої на витрати, пов'язані зі створенням послуги. Ця модель вважається найпростішою і будується за принципом "вартість плюс прибуток". Нею передбачається, що процентна ставка за кредитом установлюється на основі таких компонентів:

1) Вартість залучення коштів для кредитування позичальників (процентні витрати);

2)Банківські операційні витрати, не пов'язані із залученням коштів, у тому числі заробітна плата працівників кредитного управління та вартість матеріалів і обладнання, необхідних для надання позички та контролю за нею (непроцентні витрати банку);

3) Компенсація за ризик невиконання зобов'язань позичальником, яка може ґрунтуватися на відповідному коефіцієнті резервування за всіма видами кредитних операцій у національній та іноземній валютах, а також коригуватися з урахуванням індексу інфляції;

4) Бажана маржа прибутку за кожним кредитом.

Описану модель можна виразити формулою:

ПСК = ГПВЗККП + ОВБВ + ОМЗБРНЗП + БМПБ,

де ПСК - процентна ставка за кредитом;

ГПВЗККП - гранична процентна вартість залучених коштів для кредитування позичальника;

ОВБВ - операційні витрати банку, відмінні від процентних витрат із залучення коштів (непроцентні витрати);

ОМЗБРНЗП - оцінна маржа для захисту банку від ризику невиконання зобов'язань позичальником;

БМПБ - бажана маржа прибутку банку.

Основною при визначенні рівня процентних ставок по споживчим кредитам являється базова кредитна ставка, затверджена Кредитним комітетом Головного банку. Регіональний підрозділ в залежності від рейтингу має можливість самостійно коригувати рівень процентних ставок за кредитами.

Банк може надати надійними (з рейтингом А і Б) клієнтам кредити (встановити кредитні ліміти) за ставкою, рівень якої нижчий документ них повноважень.

У кредитному договорі передбачена відповідальність позичальника за несвоєчасне погашення кредиту і процентів за час користування кредитом у вигляді підвищеної ставки (як правило, подвійна процентна ставка) і пені за несвоєчасне погашення суми заборгованості по процентах (за кожен день прострочки процентного платежу), нараховується відповідно до діючих тарифів.

Значна вартість кредитів пов'язується з недостатньою капіталізацією вітчизняних банків, на чому наголосив Голова НБУ С.Л.Тігіпко, репрезентуючи проект "Комплексної програми розвитку банківської системи України на 2003 - 2005 роки", а також із порівняно незначними обсягами залучених депозитів, низькою платоспроможністю позичальників, відсутністю реальних юридичних гарантій щодо погашення боргів за отриманими й неповернутими позиками під заставу майна, що зумовлює велику питому вагу прострочених позичок у кредитних портфелях банків.

2.5 Бухгалтерський облік споживчих кредитів

На основі кредитного договору і у відповідності з аналітикою формування рахунку для кожного клієнта відкриваються наступні балансові і позабалансові рахунки:

2202, 2205, 2210, 2211, 2213, 2214, 2206, 2216, 2217, 2290, 2291, 9611, 9500, 9501, 9502, 9031, 9601, 9819.

Позичковий рахунок і рахунок доходів відкриваються з використанням балансового рахунку “22**”.

В день заключення кредитного договору працівником кредитного підрозділу заноситься угода і у відповідності до умов договору. Працівник служби Back-Office філіалу звіряють умови угоди з договором, який наданий йому кредитним працівником у вигляді копії і відправляє угоду на візування в Back-Office Головного банку.

Видача споживчого кредиту здійснюється на основі розхідного касового ордеру при готівковій видачі або на основі платіжного доручення клієнта при безготівковій видачі.

При цьому здійснюються наступні бухгалтерські проводки:

Д-т 2202, 2205, 2210, 2211, 2213, 2214“видача споживчого кредиту

К-т 1001, 1002відповідно до договору №

від ”. Д-т 2202 (2205, 2210, 2211, 2213, 224)“перерахунок коштів по

К-т 2600, 2620, 2625кредитному договорі №

від у відповідності до платіжного доручення клієнта”.

Погашення кредиту здійснюється на основі прихідного касового ордеру або платіжного доручення клієнта:

Д-т 1001, 1002, 2620“погашення кредиту по

К-т 2202, 2205, 2210, 2211, 2213, 2214кредитному договорі від ”

У випадку підписання до кредитного договору додаткової угоди про пролонгацію терміну його дії тіло кредиту переноситься на рахунок пролонгації на основі ордеру-розпорядження, оформленого кредитним працівником:

Д-т 2206

К-т 2202, 2205

Д-т 2216“пролонгація кредитного

К-т 2210, 2211, 2213, 2214договору від ”

При несвоєчасному погашенні клієнтом позикової заборгованості на наступний день після дати погашення кредиту, обумовленої у кредитному договорі, тіло кредиту переноситься на рахунок простроченої заборгованості по кредитам:

Д-т 2207“прострочена заборгованість

К-т 2202, 2205, 2206відповідно до кредитного

договору № від ”.

Д-т2217

К-т 2210, 2211, 2213, 2214, 2216

Винесення на рахунок простроченої заборгованості здійснюється і в момент непогашення клієнтом частини основного боргу, відповідно до графіка погашення, затвердженого кредитним договором.

Якщо фінансовий стан позичальника погіршився і є рішення кредитного комітету про визнання вказаної заборгованості сумнівною, така заборгованість обліковується на рахунок 2290 і 2291:

Д-т 2290Д-т 2291“сумнівна заборгованість по

Кт 2207К-т 2217кредитному договору №

від відповідно до рішення

кредитного комітету від ”

Формування резерву здійснюється у відповідності з Положенням про порядок формування і використання резерву для покриття можливих збитків по кредитним операціям банку, затвердженими постановою Правління НБУ №279 від 06.07.200 р.Формування резерву за рахунок витрат в межах 20 % від всієї суми боргових зобов'язань по кредитах, гарантіях і поруках оформляється проводкою:

Д-т 7702к 9273

К-т 2400, 2401

В останній робочий день місяця здійснюється перерахунок страхового резерву і при необхідності сума страхового резерву збільшується або зменшується.

У випадку заключення кредитного договору у вигляді кредитної лінії і якщо зобов'язання банку по договору являються відкличними, необхідно заборгованість банку перед клієнтом на суму невиданого кредиту відображувати на рахунку 9819. В день укладення кредитного договору працівником кредитного підрозділу далі заносяться в комп'ютер.

Проста кредитна лінія (не відновлювана)

В день заключення договору:

Д-т 9819

К-т 9910

В день видачі кредиту, якщо по умовам договору кредитна лінія відзивна автоматично формується проводка по зменшенню зобов'язань банку:

Д-т 2202, 2205, 2210, 2211, 2213, 2214“списання зобов'язань банку

К-т 1001, 1002, 2620по кредитному договорі №

від ”.

Коли клієнт повністю використовує суму кредитного ліміту по договору, рахунок 9819=0, Якщо на протязі дії кредитного договору клієнт частково погашував борг, сальдо рахунку 2202 зменшилось, то повторно взяти погашену суму клієнт не має права. Ось чому для перевірки суми заборгованості, що залишилась, необхідно:

Дебетовий оборот 2202 + сальдо 9819 = сума кредитного договору.

Якщо 2202 = сумі договору, то 9819=0.

Поновлювана кредитна лінія.

При частковому погашенні частини кредиту згідно відзивних договірних зобов'язань маємо проводку:

Д-т 100*, 2620

К-т 2202, 2205, 2206, 2207, 2210, 2211, 2213, 2214, 216, 2217, 2290, 2291.

Автоматично формується проводка по відновленню суми зобов'язань:

Д-т 9819на суму часткового погашення

К-т 9910

Сума, внесена в часткове погашення може бути повторно видана клієнту.

2.6 Робота з проблемними кредитами.

Незалежно від якості кредитного портфеля та методів, які застосовуються при управління кредитним ризиком, усі банки тією чи іншою мірою стикаються з проблемами неповернення кредитів.

Проблемними кредитами називають такі, такі, за якими своєчасно не проведені один чи кілька платежів, значно знизилась ринкова вартість забезпечення, виникли обставини, за яких банк матиме сумнів щодо повернення позики.

Проблемний актив це:

Прострочена (2**7) і сумнівна (2*9*) кредитна заборгованість;

Прострочена (2**9) і сумнівна (2480) процентна заборгованість на активу.

Прострочена вексельна заборгованість.

Дебіторська заборгованість, яка виникла на основі договору, в т.ч. по картковим рахунком з терміном прострочки більше 90 днів.

Дебіторська заборгованість, яка виникла на основі договору з терміном знаходження на балансі більше року.

Виконані банком позабалансові зобов'язання (авалі, гарантії), за які банку не надійну компенсація в термін, визначений договором.

Безнадійний актив - це актив степінь ліквідності якого оцінюється на рівні, близькому до нуля і який відрізняється від інших активів за наступними ознаками:

В наявності є документи, що підтверджують факт визнання дебітора банкротом.

Є дані про відсутність дебітора (позичальник ховається чи знаходиться в розшуку, позичальник являється недієздатним чи померлим, виїзд на ПМЖ в іншу країну, ін.).

Забезпечення відсутність або неліквідне.

Проблемними, насамперед, можуть стати кредити, ризик по яких є підвищеним. Досвідчений працівник банку може ще на ранній стадії помітити ознаки процесу фінансових труднощів, що зароджуються, та вжити заходів до виправлення ситуації і захисту інтересів банку.

Сигнали раннього попередження про наявність фінансових труднощів у позичальника.

Несвоєчасне виконання зобов'язань по позичці.

Втрата взаєморозуміння з клієнтом.

Не надаються нові дані для актуалізації рахунку фінансового стану, виникають проблеми з перевіркою заставленого майна.

Погіршується становище в економіці галузі, де зосереджені джерела доходів позичальника, як фізичної особи.

Хвороба (смерть) керівників підприємства, де працює позичальник.

Негативні зміни у поведінці, наприклад надмірна віддаленість від справ підприємства, надмірні витрати, подружні проблеми (включаючи розлучення), алкоголізм, схильність до азартних ігор.

Несподівані запити на представлення кредитів на необґрунтовані цілі.

Зміни у зовнішньому вигляді і іміджі клієнта.

Природні катаклізми (пожар, повінь).

Катаклізми, що є причиною дії людей.

Розслідування, що проводяться податковими органами, по відношенню до клієнта чи підприємству з основним місцем роботи клієнта.

Повторні проблеми, які були успішно вирішені.

При наявності вказаних або схожих подій необхідно, щоб співробітник відділу споживчого кредитування ініціював програму активного моніторингу діяльності позичальника.

Під загальною сумою проблемної заборгованості в банку розуміють заборгованість, що відображена на балансових рахунках простроченої та сумнівної заборгованості, а також 50 % від суми заборгованості, що відображена на рахунках пролонгованих позичок.

Потрібно уникати кредити:

Бланкові.

Позички під гарантію (забезпечені гарантійними листами чи гарантіями клієнтів, що мають негативні кредитні історії, без забезпечення).

Позички, забезпечені неліквідним майном чи майном заставодавця, повне право власності якого викликає сумніви.

Позички для купівлі нерухомості для наступного перепродажу чи спекуляції.

Таблиця 4. Стадії обробки активів

Стадії обробки кредиту	Дія	Відпові-дальність	Термін	Можлива група ризику
1 стадія - Поточний контроль	1. Бізнес (менеджер) проводить поточний моніторинг активу. 2. При першому порушенні графіка погашення активу (процентів чи кредиту), менеджер вносить заборгованість на рахунки прострочки, з цієї дати активів переходить на 2 стадію обробки.	Бізнес-менеджер	Постійно з моменту порушення графіка	1
2 стадія - Посилений контроль	1. Бізнес фіксує порушення виконання зобов'язань клієнта, встановлює причини порушення і на протязі місяця здійснює дії щодо повернення активу. 2. У випадку відновлення графіка погашення заборгованості справа переходить на 1 стадію обробки активу. 3. Якщо графік виконання зобов'язань продовжує порушуватися, керівник бізнесу службовою запискою інформує керівника безпеки про виникнення проблеми. З дати складання службової записки активів переходить на 3 стадію обробки	Бізнес Керівник бізнесу	1 місяць	1 2

Бізнес кредитна адміністрація, що здійснює моніторинг активних операцій.

Менеджер - конкретний працівник Бізнесу.

На всіх стадіях обробки всі відповідальні особи заповнюють розділи Паспорта проблемного кредиту (додаток 8).

Основою для списання проблемних кредитів за рахунок страхового резерву є причини:

Визнання позичальника банкротом у встановленому законом порядку.

недостатність коштів, отриманих банком від реалізації заставленого майна.

виникнення безнадійної заборгованості, що виникла в результаті нездатності позичальника почати заборгованість у зв'язку з форс-мажором.

У випадку оголошення слідчими органами розшуку позичальника (керівника позичальника) у порядку статтями Кримінального кодексу (якщо на протязі 180 календарних днів з дня оголошення ризику місцезнаходження цієї особи не встановлено).

При визнанні судом договорів недійсними з вини дебітора.

Визнання в судовому порядку позичальника пропавши безвісті чи померлим.

За рішенням Правління банку - за рахунок страхового резерву з прибутку.

У випадку продовження графіка погашення активу (процентів або кредиту) Керівництвом регіонального підрозділу банку приймається рішення про примусове стягнення заборгованості за допомогою:

стягнення по виконавчому надпису.

Стягнення через суд.

З метою прискорення розрахунків за простроченими кредитами банк може використовувати такі форми, як переуступлення права вимоги та переведення боргу. Згідно зі ст. 197 Цивільного Кодексу в період дії зобов'язань може відбуватися зміна кредитора або боржника. Кредитор (банк) може передавати свої права за зобов'язаннями іншій особі, оформивши це угодою про переуступлення прав вимоги. Переуступлення прав вимоги оформляється письмовою угодою з повідомленням про це боржника. Отже, можна згрупувати методи роботи банку з проблемними кредитами таким чином:

Реабілітація.

Ліквідація.

Метод реабілітації полягає в розробці спільного з позичальником плану заходів щодо повернення кредиту. Метод ліквідації означає повернення кредиту шляхом проведення процедури банкрутства та продажу активів позичальника.

Отже, банк повинен діяти швидко, без зволікань, щоб не опинитись у довгій черзі організацій та установ (постачальників, податкової служби, страхових організацій тощо), яким клієнт теж заборгував.

2.7 Практичні аспекти кредитування населення

2.7.1 Технологія видачі кредитів населенню для купівлі житла

Останнім часом зростає роль банківського кредитування населення під заставу нерухомості.

Іпотека може бути встановлена на нерухоме майно, яке заставодавець має право продавати або відчужувати в інший спосіб. До об'єктів іпотеки належать:

підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

житлові будинки і квартири;

дачі, садові будинки, гаражі й інші споруди споживчого призначення;

земельні ділянки.

Об'єкт (предмет) іпотеки має належати заставодавцю на правах власності або повного господарського розпорядження. Застава нерухомого майна передбачає укладення угоди про іпотеку у вигляді заставної.

Аванс при кредитуванні нерухомості, як правило, не може бути меншим 50 % вартості нерухомості, що купується. В якості кредитних коштів при іпотечному кредитуванні банк надає кредити або ж встановлює кредитні ліміти на пластикові картки. Кошти надаються перерахуванням на рахунок фізичної особи, яка купує нерухомість або ж безпосередньо фізичній особі, яка її продає. Максимальний розмір кредиту не повинен перевищувати 50 % від ринкової вартості нерухомості, що купується. Ринкова вартість нерухомості визначається експертом кредитного підрозділу банку і фіксується в експертному заключенні.

На даний момент банки надають кредити для купівлі нерухомості в розмірі до 20000 дол. США. Рішення про надання кредиту на суму, що перевищує 20000 дол. США повинне бути погоджене з керівником Індивідуального бізнесу Головного банку.

Процентна ставка встановлюється відповідно до процентних ставок затверджених рішеннями Кредитного комітету Банку.

Забезпеченням повернення позичених коштів являються нерухомість, що купується фізичною особою, а також договір покупця юридичної особи, що здійснює операції з нерухомістю. У відповідності до цього договору юридична особа зобов'язується погасити заборгованість фізичної особи, яка купує нерухомість, перед банком у випадку невиконання фізичною особою своїх зобов'язань.

Погашення кредиту і процентів може відбуватись шляхом внесення готівки в касу банку, перерахуванням коштів з рахунку фізичної особи, яка купує нерухомість, відповідно до умов кредитного договору.

Схема процесу кредитування нерухомості.

1. Юридична особа, що здійснює операції з нерухомістю та Банк заключають договір про спільне обслуговування клієнтів (дод. 10).

2. Юридична особа здійснює підбір клієнтів (покупця і продавця) нерухомості та інформує їх про основні вимоги при наданні Банком іпотечного кредиту та власні послуги.

3. Продавець надає юридичній особі необхідні документи на продавану нерухомість.

4. Юридична особа здійснює оцінку об'єкта нерухомості й експертизу наданих документів.

5. Юридична особа надає у кредитний підрозділ Банку експертну оцінку об'єкта нерухомості.

6. Юридична особа направляє Покупця в Банк. Покупець заповнює заявку встановленого зразка на надання іпотечного кредиту.

7. Відповідальний кредитний працівник Банку здійснює оцінку фінансового стану позичальника на підставі заявки наданої Покупцем. Кредитний підрозділ Банку проводить незалежну експертну оцінку продаваної нерухомості й остаточно визначається із сумою кредиту.