Рынок коммерческой недвижимости в с. Поливянское не развит. Помещения бывших магазинов в центральной части села - пустуют. В основном, мелкие торговые объекты возводятся собственными силами владельцев. Отсутствует информация по предложениям коммерческих объектов.

8.5Описание оцениваемого земельного участка.

Земельный участок расположен в Песчанокопском районе, вблизи с. Поливянка.

Основной отраслью производства является растениеводство. Ведущая роль отводится производству озимой пшеницы и подсолнечника. Производству данных сельскохозяйственных культур обеспечивается преимущественное развитие по сравнению с другими отраслями. Они определяют структуру основных средств, организацию труда, квалификацию кадров и т.д. Главная отрасль дает основную продукцию, которая составляет в хозяйстве наибольшую часть товарной и валовой продукции. Наряду с ними созданы обслуживающие производства: ремонтные мастерские, центральный ток и пр. Задача их заключается в том, чтобы способствовать бесперебойной работе всех отраслей и подразделений.

Территория сельхозугодий расположена в черноземной зоне с преобладанием предкавказских черноземов, преимущественно карбонатными мощными и среднемощными. Земельный массив соединяется с населенными пунктами дорогами с асфальтовым покрытием, внутри себя имеет транспортные коридоры с грунтовым покрытием. Земельный участок, оцениваемый в настоящем отчёте, располагается на сельхозугодьях ОАО «Поливянское».

Участок расположен поперек склона и господствующих ветров. Рельеф территории волнисто-равнинный, доступный для механизированной обработки во всех направлениях. Преобладающие уклоны рельефа на полях составляют в среднем 1-5 градусув. Механический состав почв - твёрдые суглинистые. Мощность гумусного горизонта 96. Каменистость и засоленность почв отсутствует. Преобладают почвы со средним содержанием подвижного фосфора и повышенным содержанием обменного калия.

Климат средне-континентальный с амплитудой колебания среднемесячных температур 30.1 градус. По схеме агроклиматического районирования Ростовской области территория относится к очень тёплому району неустойчивого увлажнения (подрайона). Период активной вегетации с температурой (+10) градусов = 164 дня. Орошаемой пашни не имеется.

Преобладающие на сельхозугодиях хозяйства разности содержат азота 19 мг на 1 кг почвы и относятся к почвам высоко обеспеченным для зерновых и низко обеспеченным для овощных и других культур.

9. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

9.1Описание участка земли

9.1.1Физические характеристики участка земли

Адреса: Ростовская обл., Песчанокопский район, вблизи с. Поливянка, участок №176, №7 граф. учета бывшего колхоза «Заветы Ильича».

Размер и форма. Рассматриваемый участок земли имеет, в основном, прямоугольную форму. Площадь - 16,7 га (согласно Свидетельству о государственной регистрации права 61 АГN503975 от 30.11.2006 г., выданному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области).

Топография. Рельеф рассматриваемой территории слабо всхолмлённый.

Санитарно-гигиенические условия. Источников загрязнения нет.

Целевое назначение участка. Участок предназначен для сельскохозяйственного производства. Информация получена из кадастрового плана №30-02/04-8850 от 20.10.2006г. (выписка из государственного земельного кадастра), выданного ФГУ ЗКП по Ростовской области Песчанокопский филиал.

Местоположение и обзор. Земельный участок располагается на территории сельхозугодий.

Доступ (подъезд). Рассматриваемый участок характеризуется удовлетворительным доступом для сельхозтехники.

Сервитуты и ограничивающие условия. Участок не имеет сервитутов.

9.1.2 Экономические характеристики участка земли. Рассматриваемый земельный участок находится в собственности ОАО «Поливянское», ИНН 6127008756 (согласно Свидетельству о государственной регистрации права 61 АГN503975 от 30.11.2006 г., выданному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области) Собственник облагается земельным налогом.

Величина земельного налога составляет на 2007 г. для рассматриваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения (пашни) - 0,3% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость по оцениваемому участку (согласно кадастровому плану №30-02/04-8850 от 20.10.2006г. (выписка из государственного земельного кадастра), выданному ФГУ ЗКП по Ростовской области Песчанокопский филиал) составляет:

· 35 900 руб./га, тогда земельный налог по данному участку: 0,3% х 35 900 руб./кв.м. = 107,7 руб./га.

9.2Осмотр земельного участка.

Осмотр земельного участка был проведён 07.11.2006 г., оценщик исходит из того, что с момента осмотра до даты проведения оценки изменений, способных повлиять на основные характеристики оцениваемого объекта, не произошло. Проведённый осмотр выявил следующее:

· Рассматриваемый земельный участок расположен на территории сельхозугодий ОАО «Поливянское» Песчанокопского района Ростовской области, вблизи с. Поливянка.

· Участок на момент осмотра засеян озимой пшеницей.

9.2.1Характеристика земельного участка.

Оцениваемый земельный участок имеет площадь 16,7 га (пашня) (согласно Свидетельству о государственной регистрации права 61 АГN503975 от 30.11.2006 г., выданному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области).

10. Расчет стоимости НЕДВИЖИМОСТИ.

Расчет рыночной стоимости в классической ситуации проводится в рамках трех подходов: затратного, сравнительного и доходного, с рассмотрением применимости каждого из них к конкретному случаю.

10.1ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участков с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Земля не может оцениваться по затратам на её воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев (например, создания искусственных островов).

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка могут использоваться в доходном и сравнительном подходах (согласно Методических рекомендаций №568-р по определению рыночной стоимости земельных участков, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р.).

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затратам на инфраструктуру.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Поскольку данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка, как разницу рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа, а в настоящем отчете рассматривается земельный участок сельскохозяйственного назначения - априори свободный от застройки, применить метод изъятия в данном случае не представляется возможным.

Метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Метод определения затрат на освоение применяется тогда, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные земельные участки. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. В настоящем отчете рассматривается единый земельный участок, объединённый одинаковой категорией - пашни, при этом разделение участка на паи не планируется. Поэтому не представляется возможным применить метод определения затрат на освоение в настоящем отчете.

Для земель поселений оценка может проводиться из затрат на производство инфраструктуры. К таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержка на создание и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, телефонизации, строительство улично-дорожной сети и объектов социально-культурного назначения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый участок. Разновидностью метода оценки по затратам на инфраструктуру является оценка земли исходя из условий типичных инвестиционных контрактов. В этом случае стоимость земельного участка определяется исходя из затрат на строительство переходящих городу площадей или нежилых помещений.

Поскольку в настоящем отчёте оценивается земельный участок, не относящийся к землям поселений - участок сельскохозяйственного назначения, на котором не предполагается производство инфраструктуры, оценщик предпочел отказаться от применения данного метода.

Заключение по затратному подходу.

Затратный подход приводит к объективным результатам в оценке стоимости земельных участков, если возможно рассмотреть объект недвижимости комплексно в виде земли и улучшений (зданий и сооружений), а так же точно оценить величины восстановительной стоимости этих улучшений и их износа. Непосредственно земля как объект оценки не может оцениваться по затратам на её воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев (например, создания искусственных островов).

Поскольку рассматриваемый участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, а не землям поселений, оценщик мотивирует свой отказ от применения затратного подхода для оценки этого участка вышеизложенными обстоятельствами.

10.2СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее застроенных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применение метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (далее - элементов сравнения);

· Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

· Местоположение и окружение;

· Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельные участки;

· Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

· Транспортная доступность;

· Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.)

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе относятся:

· Условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

· Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

· Обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

· Изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Чтобы применить метод сравнения продаж, оценщик провел исследование рынка, на котором находится рассматриваемый земельный участок, с тем, чтобы найти недавно осуществленные продажи похожих участков сельскохозяйственного назначения.

В качестве аналогов рассматриваемому участку подбирались выставленные на продажу земельные участки сельскохозяйственного назначения (вид использования - пашни), наиболее схожие по основным характеристикам с рассматриваемым участком и расположенные в различных районах Ростовской области.

Данные получены на основании обзора периодической печати газеты «Из рук в руки» №93 от 4-6 декабря 2006 года, №26 от 09-11.04.2007 г., газеты "Квартирный рынок", №13 от 07-13.04.2007 г. Цены предложения обычно составляют сумму, которую собственник объекта желает «получить на руки», следовательно, НДС в данную величину не входит.

В таблице 11.2.1 представлен обзор сопоставимых продаж (без учёта НДС).

Объяснение корректировок.

Местоположение.

Объект оценки и ОС2 расположены в одном районе Ростовской области и одной земельно-оценочной зоне, ОС1 и ОС3 расположены в других сельских районах Ростовской области и в разных земельно-оценочных зонах, поэтому необходимо провести корректировку на местоположение. Поправку на местоположение целесообразно рассчитать, основываясь на имеющихся данных о баллах бонитета сельхозугодий по районам области, полученных в результате проведения Государственной кадастровой оценки сельхозугодий Ростовской области (сайт http://map.kadastr.ru):

ОС1: 62 - 67 х 100 % = - 7%; для ОС3: 62 - 52 х 100 % = +19%

67 52

Поправки со знаком «-» означают, что баллы бонитета сельхозугодий ОС больше, чем ОО, поправки со знаком «+» означают, что баллы бонитета сельхозугодий ОС меньше, чем ОО,.

Целевое назначение, разрешённое использование.

Все объекты сравнения подобраны таким образом, что имеют одинаковое целевое назначение - сельскохозяйственное использование, пашня, поэтому данная корректировка не проводится.

Индекс технологических свойств.

Эта корректировка проводится в случае отличия объекта оценки от сопоставимых объектов по индексу технологических свойств, то есть по степени удобства участков в обработке. Поправку на индекс технологических свойств целесообразно рассчитать, основываясь на имеющихся данных о величинах данного индекса по районам области, полученных в результате проведения Государственной кадастровой оценки сельхозугодий Ростовской области (сайт http://map.kadastr.ru):

Для ОС1 и ОС3: 1,11 - 1,12 х 100 % = - 1%;

1,12

Поправки со знаком «-» означают, что индексы технологических свойств ОС выше, чем ОО.

Транспортная доступность (удалённость).

Объект оценки и ОС2 расположены в одном районе Ростовской области, ОС1 и ОС3 расположены в других сельских районах Ростовской области, отличающихся разным транспортно-географическим положением, поэтому необходимо провести корректировку на транспортную доступность (удалённость). Величину данной корректировки целесообразно рассчитать по показателю удалённости в эквивалентных километрах, рассчитанному в рамках Государственной кадастровой оценки сельхозугодий Ростовской области (сайт http://map.kadastr.ru)::

для ОС1: 33 - 24 х 100 % = +27%; для ОС3: 23 - 24 х 100 % = -4%;

33 23

Поправки со знаком «+» означают, что ОС имеют большую удалённость, чем ОО.

Поправки со знаком «-» означают, что ОС имеют меньшую удалённость, чем ОО.

Инфраструктура (наличие коммуникаций).

Поскольку в настоящем отчёте рассматриваются земельные участки сельскохозяйственного назначения, в наличие инженерных сетей на которых нет необходимости, корректировка на инфраструктуру не производится.

Корректировки по характеристикам сделок, кроме изменения рыночных условий (цен), не проводятся в виду отсутствия отличий у оцениваемых и сравниваемых объектов.

Изменение рыночных условий.

Данная корректировка отражает изменение стоимости объекта собственности за определенный период времени под действием факторов рынка.

Причинами, обуславливающими необходимость проведения данной корректировки, являются:

изменение цен на недвижимость из-за изменения активности рынка;

изменения в законодательстве, влияющие на стоимость объекта недвижимости;

инфляционные процессы, предположение о торге с продавцом, и др.

Необходимо учесть поправку на торг у выставленных на продажу сопоставимых объектов. Эта поправка учитывает условия продажи объектов и составляет обычно (5-10%) для объектов не проданных, а выставленных на продажу. При этом (-10%) - это обычная величина уступки во время торга по земельным участкам категории земли поселений по свидетельству специалистов отдела продаж риэлтерской компании «Титул». Такую же величину поправки на торг в условиях нестабильного, формирующегося рынка недвижимости рекомендует Учебное пособие С. В. Орлова и Ю. А. Цыпкина «Рыночная оценка имущества городов». Однако для земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории области, находящихся в условиях формирующегося рынка, по свидетельству специалистов, работающих на рынке объектов недвижимости сельхозназначения, поправка на торг будет выше. Оценщик счёл целесообразным принять величину скидки на торг для объектов-аналогов (-20%).

После проведения корректировок результаты расчёта по объектам сравнения составили интервал за единицу сравнения от 73 913 руб./га до 94 000 руб./га площади земельного участка. Взвешивая полученные результаты, оценщик присвоил весовые коэффициенты пропорционально количеству корректировок: ОС2 (одна корректировка, к тому же он расположен в том же районе, что и оцениваемый объект) - 0,8, для ОС1 и ОС3 (по четыре корректировки) - 0,1.

Оценивая полученные результаты, приходим к выводу, что стоимость 1 гектара земельного участка, имеющего целевое назначение - пашня, оцениваемого в настоящем отчёте, по методу сравнения продаж составляет: 75 955 руб./ 1 га.

Тогда стоимость всего земельного участка на дату проведения оценки составит: 16,7 га х 75 955 руб./1 га. = 1 268 449 руб.

Заключение по сравнительному подходу

Проведя анализ сопоставимых объектов, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в виде земельного участка сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение - пашня, рассчитанная сравнительным подходом, округленно составляет:

10.3ДОХОДНЫЙ подход

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена капитализацией земельной ренты, методом остатка земли, методом предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода капитализации земельной ренты - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Условие применения метода остатка для земли - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Данный метод основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания (сооружения);

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициент капитализации для земли и здания.

Условие применения метода предполагаемого использования - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующие действия:

- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Методы остатка для земли и предполагаемого использования применяются тогда, когда можно с высокой степенью достоверности определить затраты на строительство здания, а так же продолжительность его полезной жизни. Произвести расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка данными методами не представляется возможным, в связи с тем, что оцениваемый участок является сельскохозяйственными угодьями и не подлежит застройке. Поэтому оценщик предпочел отказаться от метода остатка и метода предполагаемого использования.

Методы дисконтирования денежного потока целесообразно применять для оценки сельскохозяйственного имущества, срок использования которого ограничен, например, для оценки товарных ферм, животноводческих комплексов, многолетних насаждений, а также для оценки сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями. В свете вышеизложенного рыночная стоимость по доходному подходу земельного участка, оцениваемого в настоящем отчёте, определялась методом капитализации земельной ренты.

Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием методов доходного подхода может производиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том и в другом случаях применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определённого с учётом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка (при наличии мелиоративных сооружений), так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.

Таким образом, в настоящем отчёте произведём расчёт стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения по доходному подходу методом капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту.

10.3.1Метод капитализации земельной ренты

Метод капитализации дохода (в данном случае земельной ренты) использует общий коэффициент капитализации, который затем применяется к стабилизированному чистому операционному доходу за год, следующий за датой оценки, с тем, чтобы определить величину стоимости объекта оценки.

С = ЧОД / R_о ,

где

С - стоимость объекта оценки по доходному подходу, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

R_о - коэффициент капитализации.

При капитализации чистого операционного дохода, как указывается в книге О. Е. Медведевой «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества» (М., МАОК, 2004г.), доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельхозпродукцию, что имеет место в настоящем отчёте.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространённые (товарные) культуры, и издержками на их производство в расчёте на единицу площади.

Валовый доход определяется на основе показателей урожайности данного хозяйства по культурам при среднем уровне ведения земледелия. В качестве цен используются цены реализации единицы продукции по ведущим культурам хозяйства.

Если в рассматриваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как средневзвешенную величину из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. При определении затрат целесообразно воспользоваться имеющимися данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства. Информация по урожайности, ценам реализации и себестоимости в настоящем отчёте предоставлена Заказчиком из годовых финансовых отчетов сельхозпредприятия, принадлежащего собственнику оцениваемого земельного участка.

Рассмотрим формирование потоков дохода по оцениваемому земельному участку, расположенному в Песчанокопском районе. Заказчик предоставил данные, из которых наглядно видно, что используется трехпольный севооборот.

Таблица 12.3.1. Урожайность основных сельскохозяйственных культур в 2004, 2005, 2006 годах (информация Заказчика), ц с гектара.

	2004 г.	2005 г.	2006 г.	Среднее значение
зерновые	43,6	36,9	--	40,3
подсолнечник	--	--	27,3	27,3

Таблица 12.3.2. Себестоимость выращивания основных сельскохозяйственных культур в 2004, 2005, 2006 годах (информация Заказчика), руб. за ц, без НДС.

	2004 г.	2005 г.	2006 г.	Среднее значение
зерновые	144	200	--	172
подсолнечник	--	--	227	227

Таблица 12.3.3. Цены реализации основных сельскохозяйственных культур по годам (информация Заказчика), руб. за ц, без НДС.

	2004 г.	2005 г.	2006 г.	Среднее значение
зерновые	279	339	--	309
подсолнечник	--	--	520	520

Земельная рента, или чистый операционный доход, определяется по формуле:

ЧОД = У х Ц_р х (1 - К_ор) - Н, где

ЧОД - чистый операционный доход (земельная рента),

У - урожайность по видам культур, ц/га,

Ц_р - цена реализации руб./ц,

К_ор - коэффициент операционных расходов, или доля издержек (себестоимость) по производству сельскохозяйственной продукции в цене её реализации,

Н - налог на землю.

Таблица 12.3.4. Расчет действительного валового дохода с 1 га оцениваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения (пашни).

Наименование культур	Урожайность ц./га	Средняя цена реализации руб./ц.	Суммарные издержки (себестоимость) руб./ц.	ДВД, руб./ц.	ДВД с 1 га пашни, руб. (по урожайности)
Зерновые	40,3	309	172	137	5521
Подсолнечник	27,3	520	227	293	7999

Считается оптимальным применение трёхпольного севооборота, который заключается в том, что в течение 3-х лет выращиваются культуры, из которых 2 года - пшеница и 1 год - подсолнечник.

Определим средневзвешенный доход от пашни при трёхпольном севообороте, который составит:

(5521 х 2 + 7999 х 1) / 3 = 6 347 руб./га.

Налог на пахотные земли составляет в 2007 для оцениваемого участка 0,3% от кадастровой стоимости, величина земельного налога составляет (см. п. 10.1.2): 107,7 руб./га для оцениваемого земельного участка сельхозназначения.

Тогда величина земельной ренты с 1 га оцениваемого земельного участка (пашни), расположенного в Песчанокопском районе, составит:

ЧОД = 6 347 - 107,7 = 6 239 руб. / га

Определение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Коэффициент капитализации обычно изменяется под влиянием целого ряда факторов: типа недвижимости, условий местного рынка и др. Коэффициент капитализации, используемый в терминологии оценки недвижимости, включает как норму возврата капитала, называемую также ставкой дисконта, так и ставку дохода на инвестиции (ставка реверсии). Коэффициент капитализации может быть ниже, выше или равен ставке дисконта.

Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка (ставка дохода) и ставка возмещения (возврата) капитала.

R = R_on + R_of, где

R - коэффициент капитализации,

R_on - ставка дохода на капитал или ставка дисконта Y_о,

R_of - норма возврата капитала.

Для оценки рыночной стоимости земли необходимо определять коэффициент капитализации исходя из типичных условий рынка недвижимости в конкретном секторе.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения применяется способ, когда коэффициент капитализации определяется по ставке дисконтирования (как указывается в книге О. Е. Медведевой «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества» (М., МАОК, 2004г.)). Коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учёта нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства, поэтому коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования.

R = R_on

R_on - ставка дохода на капитал рассчитывается на базе:

1.безрисковой ставки дохода;

2.премии за риск;

3.премии за низкую ликвидность;

4. премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств без риска невозврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды рисков, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно использовать следующие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные РФ и номинированные в иностранной валюте, во-вторых, облигации федерального займа и подобные ценные бумаги, эмитируемые РФ и номинируемые в рублях, в-третьих, депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, в величине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, прежде всего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, страновой риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходность рублевых ценных бумаг и депозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от условий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из ориентиров безрисковой ставки. По мнению оценщика, в данном случае целесообразно использовать данные по рублевым облигациям федерального займа.

По данным Бюллетеня рынка ГКО-ОФЗ, Банка России от 09.04.2007-13.04.2007 г. (www.cbr.ru) средняя доходность облигаций (код выпуска 46020) сроком погашения более 29 лет составляет 6,80%.

Исходя из приведенных выше данных, принимаем безрисковую ставку равную 6,80%.

Все инвестиции имеют разные степени риска, зависящие от особенностей оцениваемого вида имущества. Общее правило расчета премия за риск инвестиций состоит в том, что чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвесторов к риску. В отечественной практике размер премии за данный риск колеблется в диапазоне от 0 до 5 процентов.

Премия за риск инвестиций: Риски, сопутствующие инвестированию капитала в приобретение оцениваемого земельного участка, распределяются следующим образом:

№ п/п	Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Политические риски		х
2	Региональные риски		х
3	Природные риски							х
4	Риск, падения цен на сельскохозяйственную продукцию				х
5	Риск, роста цен на ГСМ, удобрения, сельхозтехнику							х
6	Риск, оттока трудовых ресурсов			х
7	Риск, увеличения числа конкурентов			х
8	Риски управленческие			х
9	Риски, связанные с развитием поблизости несовместимой с ними системой землепользователей	х
10	Криминогенный риск		х
	Количество наблюдений	1	3	3	1	0	0	2	0	0	0
	Взвешенный итог	1	6	9	4	0	0	14	0	0	0
	Сумма взвешенных итогов	34
	Количество рисков	10
	Средневзвешенное значение риска	3,4

Риски, связанные с политическими решениями - ниже среднего, так как в ближайшие годы политическая ситуация в стране достаточно стабильна и предсказуема для благоприятного развития сельского хозяйства.

Риски, связанные с региональными особенностями - ниже среднего, так как в Ростовской области в целом планомерно идет процесс законотворчества, в том числе нормативной базы в сфере сельского хозяйства, по инвестиционному рейтингу агентства «Эксперт РА» область относится в категорию среднего потенциала и имеет умеренные риски.

Риски, связанные с влиянием природных факторов и форс-мажорных обстоятельств - значительные, так как предотвратить засуху, наводнение, ранние заморозки и снегопады, а также иные стихийные бедствия очень сложно.

Риски падения цен на сельскохозяйственную продукцию - ниже среднего из-за высокой конкуренции на данном сегменте рынка.

Риски роста цен на ГСМ, удобрения, сельхозтехнику - выше среднего, в основном темпы роста цен соответствуют уровню инфляции, которую можно спрогнозировать и заложить в прогнозные потоки.

Риски оттока трудовых ресурсов - ниже среднего, так как социально-экономическое положение Песчанокопского района удовлетворительное (по сравнению, например, с шахтерскими регионами) уровень заработной платы средний по области, задолженности по зарплате нет.

Риски увеличения числа конкурентов - ниже среднего из-за ограниченности земельного ресурса (плодородных пахотных земель).

Риски управленческие - средние, так как сельскохозяйственное производство относится к рисковому бизнесу и сложно в управлении, из-за большой трудоемкости процесса производства сельхозпродукции и значительного влияния природно-климатических факторов.

Риски, связанные с развитием поблизости несовместимой системы землепользования - минимальны, так как окружающие земельные участки соответствует целевому назначению, наилучшему и наиболее эффективному использованию рассматриваемого земельного участка и также являются пахотными землями сельскохозяйственного назначения.

Риски криминогенные - ниже среднего, так как так как социально-экономическое положение Песчанокопского района удовлетворительное (по сравнению, например, с шахтерскими регионами) и криминогенная обстановка спокойная.

Ликвидность показывает, насколько быстро имущество может быть превращено в наличные деньги. Размер поправки на ликвидность обычно находится в диапазоне от 1 до 5 процентов. Для дальнейших расчётов примем для земельного участка (пашни) значение риска минимальное 1,0%, так как рынок купли-продажи сельхозугодий формируется быстрыми темпами и в настоящее время имеет место рост спроса на пахотные земли.

Уровень менеджмента предусматривает управленческий выбор среди различных вариантов финансирования или использования объекта оценки. Он связан с необходимостью принятия решения о сохранении или продаже объекта. Размер премии за данный риск также колеблется в диапазоне от 0 до 5 процентов. В нашем случае по данному виду риска принято значение близкое к минимальному в размере 0,5%,

Расчет коэффициента капитализации для дохода создаваемого оцениваемым земельным участком (пашня) имеет следующий вид:

R = R_on = 6,80% + 3,4% + 1,0% + 0,5% = 11,70%

Безрисковая ставка, %	6,80%
Надбавка за риск инвестиций	3,4%
Надбавка за низкую ликвидность	1,0%
Надбавка за уровень менеджмента	0,5%
ИТОГО:	11,70%

Теперь можно произвести расчёт стоимости 1 га рассматриваемого земельного участка (пашня) по методу капитализации земельной ренты:

С_{зем. уч.} = ЧОД / R_о , где

С_{зем. уч.} - стоимость 1 га земельного участка (пашня);

ЧОД - чистый операционный доход (земельная рента);

R_о = Y_o - ставка дисконтирования (11,7% = 0,117).

Таким образом, рыночная стоимость 1 га рассматриваемого земельного участка в виде пашни по доходному подходу составит: 6 239 / 0,117 = 53 325 руб./га.

Тогда стоимость всего земельного участка составит: 16,7 га х 53 325 руб./га. = 890 528 руб.

Заключение по доходному подходу

Основываясь на выбранном коэффициенте капитализации и на оценке предполагаемых доходов от оцениваемого земельного участка сельхозназначения, можно заключить, что его стоимость по доходному подходу, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, составляет на дату проведения оценки, округленно:

891 000 рублей

(Восемьсот девяносто одна тысяча рублей) без НДС.

11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Согласование - это анализ альтернативных заключений о стоимости, полученных применением нескольких различных подходов к оценке, дающих, как правило, отличающиеся друг от друга показатели, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик определяет, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным рынка, не противоречит ли им, руководствуясь критериями согласования, такими как:

соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемой недвижимости и т.п.;

точность расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого подхода, достоверность и актуальность использованной информации.

На основании проведенного тщательного анализа и профессионального опыта оценщик определяет окончательное значение стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением трех различных подходов.

В результате применения всех возможных подходов классической теории оценки недвижимости, получены следующие значения стоимости оцениваемого объекта на дату проведения оценки - 20 апреля 2007 года:

· Затратный подход - мотивированный отказ от подхода

· Сравнительный подход - 1 268 000 рублей

· Доходный подход - 891 000 рублей

В заключениях по каждому из подходов были оговорены условия их применимости и уровень соответствия каждого из них критериям согласования. Сводное резюме по каждому из подходов таково:

1. В сравнительном подходе была использована информация о выставленных на продажу объектах, достаточно близких по своим характеристикам к рассматриваемому земельному участку. Однако баланс спроса/предложения на рынке сельхозугодий весьма нестабилен, сам рынок только формируется, поэтому удельный вес сравнительного подхода при согласовании меньше доходного.

2.Доходный подход использует информацию о реальных доходах и затратах на сельскохозяйственное производство, а так же ставку дисконтирования, которая достаточно отражает состояние зернового рынка на дату проведения оценки. Следовательно, удельный вес данного подхода в общей оценке больше.

На основании проведенного тщательного анализа и профессионального опыта оценщик определяет окончательное значение стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением различных подходов.

После перепроверки процедуры оценки оценщик может ранжировать и сопоставить показатели стоимости, достигнутые в рамках различных подходов и методов, в следующей таблице Шаскольский А. Согласование результатов в отчете об оценке. Доклад на VIII международном ежегодном Конгрессе СЕРЕАН, 15-19.10.2002г

:

Критерий	Подходы
	Затратный	Сравнительный	Доходный
	Баллы
Применимость подхода к оценке сельхозугодий согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки	0	4	6
Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	0	3	7
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике	0	3	7
Действительность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски)	0	0	10
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для сельхозугодий	0	0	10
Итого	0	10	40
Сумма баллов	50
Вес подхода, %	0	20	80

В результате проведенного выше анализа оценщик придаёт следующий вес каждому из подходов:

Сравнительный подход- 20%;

Доходный подход - 80%.

Тогда окончательный результат - согласованная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 20.04.2007 г. составляет:

1 268 000 руб. х 0,2 + 891 000 руб. х 0,8 = 253 600 руб. + 712 800 руб. = 966 400 руб., округленно до десятков тысяч,

970 000 рублей

(Девятьсот семьдесят тысяч) рублей без НДС.

12. ЛИТЕРАТУРА

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, в действующей редакции.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в действующей редакции.

3. Европейские стандарты оценки 2000. РОО, Москва, 2003г.

4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002г. № 568-р.

5. Земельный кодекс РФ в действующей редакции.

6. В.И. Петров «Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения», М., 1999г.

7. Е. И. Тарасевич «Методы оценки недвижимости», С-Пб, ТОО «Технобалт», 1995г.

8. О. Е. Медведева «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества», М., МАОК, 2004г.

9. С.В.Орлов, Ю.А. Цыпкин «Рыночная оценка имущества городов», М. 2002 г.

10. Д. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело ЛТД», 1995г.

11. «Согласование результатов в отчете об оценке». Доклад на VIII международном ежегодном Конгрессе СЕРЕАН, Шаскольский А., 15-19.10.2002г.

12. Ю. И. Страхов. «Вариант подхода к расчету ликвидационной скидки с рыночной стоимости залога». «Имущественные отношения в РФ», №8, 2003г.

13. Газеты «Из рук в руки», №26 от 09-11.04.2007 г., №93 от 04-06.12.2006 г., "Квартирный рынок", №13 от 07-13.04.2007 г.