Оценка недвижимого имущества с учетом районирования

Размещено на http://allbest.ru

Департамент образования города Москвы

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение города Москвы

Московский государственный образовательный комплекс

Специальность 21.02.05. земельно-имущественные отношения

Выпускная квалификационная работа

на тему: Оценка недвижимого имущества с учетом районирования

Выполнил: студент Э.К. Габидов

Научный руководитель: М.В. Дмитриева

г. Москва, 2017г



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Территориально-экономическое зонирование территорий

1.1 Функциональное и экономическое зонирование

1.2 История развития оценочной деятельности в России

1.3 Основы оценочной деятельности

1.4 Сравнительный подход оценки недвижимого имущества

1.5 Градостроительное зонирование

2. Характеристика района Митино

2.1 Общие сведения района Митино

2.2 История района Митино

2.3 Анализ влияния социальной инфраструктуры на качество жизни населения

2.4 Характеристика потребительского рынка и услуг

2.4.1 Комплексное зонирование территории района Митино

3. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Заключение

Список использованных источников



ВВЕДЕНИЕ

Район Митино является одним из самых стабильных районов в СЗАО, продолжается внедрение новых проектов по развитию рыночной инфраструктуры, иностранных инвестиций, перспективных проектов в сфере образования, культуры, спорта. Сегодня Митино - стремительно развивающийся район, занимающий одно из первых мест в СЗАО по объему инвестициям. Выгодное географическое положение, удобное транспортное сообщение, наличие современных средств коммуникаций и благоприятный деловой климат делают район привлекательным и надежным для вложений. Впечатляют масштабы строительства новых объектов. В исполнение поручения о ежегодном комплексном благоустройстве не менее 10% дворовых территорий района на территории Митино муниципального района в 2017 году планируется проведение комплексного благоустройства 25 дворовых территорий. В ходе проведения работ планируется отремонтировать внутриквартальные дороги, организовать новые парковочные места. Район Митино постоянно расширяется и развивается, в связи с этим требуется анализ территориального зонирования для обеспечения жизненно необходимыми объектами.

Объект исследования - жилой дом, расположенный по адресу, улица Генерал Белобородова дом 16, квартира 58.

Предмет исследования: оценка недвижимого имущества.

Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости с применением метода районирования.

Данная цель предполагает решение следующих задач:

- рассмотреть теоретические аспекты территориально-экономического зонирования территорий;

- представить общие сведения района Митино;

- составить карту-схему радиусов доступности объектов инфраструктуры;

- выполнить расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Практическая значимость. Заключается в определении неохваченных жизненно-необходимыми объектами (поликлиники, детские сады, школы, отделения связи и др.) районов для выявления предложений по улучшению условий жизни района Митино.

Научная новизна. Выделены картосхемы районирования территорий жизненно востребованных объектов (школы, детские сады, поликлиники, отделения коммуникации и др.), проведен анализ радиусов доступности и обеспеченности перечисленными объектами района Митино.

Данная выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

В первой главе расписаны цели и задачи оценочной деятельности, механизмы и надзор осуществления оценки недвижимости, а также виды стоимостей. Понятие и определение рыночной стоимости является фундаментом для всей практики оценки, т.е. это та самая вероятная цена, по которой можно продать и купить недвижимый объект на открытом рынке.

Во второй главе описана характеристика района Митино (социально-экономическая сфера, ресурсы образования, здравоохранения, культурно-досуговые центры, транспортная доступность). Выполнен анализ инфраструктуры прилегающей к объекту оценки с применением методов районирования. градостроительный недвижимость инфраструктура митино

В третьей главе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом.

Выпускная квалифицированная работа содержит 51 страниц, 4 таблицы и 15 рисунков, а также научную литературу и интернет источники.



1. ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ

1.1 Функциональное и экономическое зонирование

Зонирование территории заключается в выделении экономических зон, относительно однородных по социально-градостроительным характеристикам Основные требования к выделению экономических зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально-производственной организации территории города [4].

Регулирование застроенной части города с целью оздоровления обстановки и определение относительной стоимости осуществляется в процессе функционального, экономического и кадастрового зонирования.

В условиях рыночной экономики зонирование земель устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности.

Функциональное зонирование - наиболее полная форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающая комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застройки и т. д.). Это установление и выделение на картографическом материале границ территории по назначению: селитебная, промышленная, транспорта и связи, рекреационные земли, земли лесного и водного фонда и т.д. При зонировании рассматривают структурно-формирующие и локальные территории градостроительной системы с точки зрения следующих аспектов её функционирования:

- транспортно-функционального;

- визуально-пространственного;

- природно-экологического;

- историко-культурного;

- инженерно-технического.

Экономическое зонирование включает размер платежей за использование земельных участков в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки городских земель. Экономическая оценка городских земель - это один из видов земельно-кадастровых работ, который обеспечивает начисление земельных платежей за пользование земельных участков, не зависимо от видов собственности. В настоящее время отсутствует единая методика определения ставок платежей за землю в городах.

Территориально-экономическое зонирование г. Москвы - зонирование территории г. Москвы с учетом ее градостроительной ценности, используемое для дифференцированного установления ставок земельных платежей, а также укрупненного представления результатов кадастровой оценки земель. Результатом территориально - экономического зонирования г. Москвы является выделение на территории города территориально-экономических зон, подзон повышенной и пониженной ценности земель [5].

Таблица 1 - Характеристика территориальных зон населенных пунктов

Территориальные Зоны	Назначение (использование) земельных участков
Жилые	Для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения: для индивидуальной, малоэтажной и среднеэтажной смешанной, многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки
Общественно-деловые	Для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования
Производственные	Для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами
Территориальные Зоны	Назначение (использование) земельных участков
Инженерной и транспортной инфраструктур	Для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и иными объектами
Рекреационные	Для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища
Сельскохозяйственного использования	Земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения
Специального назначения	Земельные участки дипломатического корпуса и иного специального назначения
Военных объектов	Земельные участки под военными объектами
Особо охраняемых территорий	Земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение

Территориально-экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

1.2 История развития оценочной деятельности в России

Оценка в России имеет свою богатую историю. Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя.

Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784).

В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.

Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835- 1843), Вюртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России.

Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения, все недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.



1.3 Основы оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной) [6].

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Оценка стоимости всегда преследует конкретную цель, а, именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. Таким образом, одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость [3].

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям [1].

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов [10].

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем [6].

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер [8].

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами - оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости [7].

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже. Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования. Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.



1.4 Сравнительный подход оценки недвижимого имущества

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос, предложение, вклад. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости.

В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот: при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

При проведении оценки недвижимости с применением сравнительного подхода необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости.

В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риелторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Государственного комитета Российской Федерации по статистике, Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т. д.) и др.

Принципиально важным является то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ по оценке конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы является предпосылкой практической реализации сравнительного подхода в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости [9,14,22].

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по рассматриваемому типу объектов недвижимости и региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами сравнения);

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения с целью расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи рассматриваемого типа объектов недвижимости, необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы сравнения), существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В оценочной практике единицы сравнения дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки.

По первой группе при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

- цена за единицу площади;

- цена за весь участок.

1.5 Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование - это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов [12].

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.

Принципы зонирования: Один из основных принципов современного зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, и плотность заселения земли, эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе. Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные. Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и кончая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на ее использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе [13].

В данном разделе были рассмотрены цели, задачи оценочной деятельности, осуществление оценки недвижимого имущества и виды стоимости на объект.

На основании рассмотренного теоретического материала по оценки недвижимого имущества было установлено следующее.

Ключевой категорией, которая лежит в основе оценки, является оцениваемый объект. При оценки недвижимого имущества используется рыночная стоимость т.к. рыночная стоимость является наиболее точной ценой.



2. Характеристика РАЙОНА МИТИНО

2.1 Общие сведения района Митино

Митино - один из крупнейших окраинных районов Северо-Западного округа находится за Московской кольцевой автомобильной дорогой, примыкает к СЗАО с запада и граничит с территориями Московской области, принадлежащими к Красногорскому району Подмосковья. С Москвой район связывают Волоколамское шоссе, Арбатско-Покровская линия Московского метрополитена, электропоезда Рижского направления железной дороги и многочисленные автобусные маршруты. Митино - быстрорастущий район Москвы, в его составе 13 микрорайонов, коттеджный поселок «Рождествено», поселок Новобратцевский, села Рождествено и Спас. Митино - один из самых привлекательных по своему ландшафту районов не только на территории СЗАО, но и в Москве в целом.

Еще одной положительной особенностью Митина является компактность его жилых микрорайонов и хорошо продуманные транспортные коммуникации между ними. Это композиционное единство района объясняется тем, что он застраивался очень быстро, в течение неполных 10 лет и по единому плану. Митино стремительно развивающийся район, занимающий одно из первых мест в области экологии и чистоты. В 2017 году в районе Митино планируется ввести в эксплуатацию новую школу на 550 мест.

На сегодняшний день на территории округа в стадии строительства находятся 2 миллиона 450 тысяч квадратных метров недвижимости. Почти 80% из общего объема приходится на объекты жилого назначения, 7% составляют объекты образования и здравоохранения [15].

Митино - район и соответствующее ему внутригородское муниципальное образование в Москве.

Район расположен в Северо-Западном административном округе - Рисунок 1

Рисунок 1 - Карта-схема района Митино

Площадь района по данным районной управы составляет - 1266,5 га. Население - 188 342 человек, (2016) [16].

Граница района Митино проходит: по городской черте г. Москвы (левому берегу реки Москвы, восточной границе бывшего конного санатория, южной границе полосы отвода Волоколамского ш., (2,6 км от Московской кольцевой автомобильной дороги), далее на запад, пересекая полосу отвода Рижского направления Московской железной дороги, по оврагу вдоль восточной границы территории Пенягинского кладбища Красногорского района Московской области, северной и западной границам территории кладбища, восточной проектированной границе г. Красногорска Московской области, земле колхоза «Заветы Ильича», южной и восточной границам организации, восточной и северной границам одиннадцатого микрорайона Митино, земле колхоза «Заветы Ильича» (на запад от оврага), оврагу (вдоль восточной границы территории кварталов № 61, 62 и 64 Красногорского лесопарка Красногорского леспаркхоза), южной границе территории оврага, западной границе полосы отвода Пятницкого шоссе, южной и восточной границам квартала № 65 Красногорского лесопарка, осям рек Муравка и Сходня) оси полосы отвода МКАД до Москвы реки [17].

2.2 История района Митино

Деревня Митино занимала крайнее западное положение на территории современного Северо-Западного округа. Первые поселения возникли в Митино около четырех тысяч лет назад, о чем свидетельствуют исследованные археологами на речке Барышихе второе Спас-Тушинское городище, четыре раннеславянских и одно древнерусское селище, а также известная курганная группа с крупнейшим в Подмосковье курганом высотой более семи метров, который был отмечен как «Великая Могила» в писцовой книге в 1627 году.

По водоразделу - между притоком Москвы Барышихой и рекой Всходней - проходила в прошлом Большая Волоцкая дорога из Болгар (столицы Болгарского царства), следовавшая далее через село Бужарово на реке Истре. Только во второй половине XVII века, во время строительства патриархом Никоном Новоиерусалимского Воскресенского монастыря, главный поток грузов переместился на бывшую Звенигородскую дорогу, которая стала именоваться Большой Воскресенской, а затем Волоколамской дорогой. А старый путь, потеряв прежнее значение, стал местной Пятницкой дорогой, названной по селу Пятница-Берендеево на Истре.

Расположение деревни Митино на Волоцкой дороге и в относительной близости к селу Аристово, возможно говорит том, что она получила свое название от Митина починка, который отмечался в 1389 году в завещании князя Дмитрия Донского, затем в 1417 был пожалован князем Василием Дмитриевичем его княгине Софье Витовтовне и больше не упоминался ни в одном из следующих документов.

В XV веке земли эти принадлежали Троице-Сергиевому монастырю, но в начале следующего, XVI в., перешли к расположенному в Кремле Чудову монастырю. В Смутное время села, находящиеся на территории нынешнего района, были разорены. В 1654 году обрушилось новое бедствие - эпидемия чумы, которая за два года унесла в России сотни тысяч человеческих жизней. Особенно свирепствовала эпидемия в Москве. Деревни Митино и Уварово полностью вымерли.

Наибольший рост деревни Митино приходится на начало 1960-х годов, когда в ней числилось 920 жителей. К этому времени на базе мастерских в 1954 году был организован опытно-экспериментальный завод Министерства автомобильного транспорта РСФСР. Были реконструированы и гончарные мастерские, производившие цветочные горшки. Однако в уже 70-е годы молодежь из деревни Митино начинает переселяться в фабричные поселки близлежащих заводов.

Близость Митино к Москве, наличие свободных земель и большого лесного массива послужили основой для передачи его территории в состав Москвы с целью создания здесь нового микрорайона, население которого должно было составить 120 тысяч человек. Решение о передаче Митино Москве было принято в 1984 г.

2.3 Анализ влияния социальной инфраструктуры на качество жизни населения

Застройка района происходила по единому плану, заранее была продумано расположение дорог, детских учреждений, поликлиник и магазинов. В микрорайонах одновременно с жилыми домами возводили общественные здания.

В Митино имеется современная социальная структура, которая позволяет решать все насущные задачи и бытовые проблемы. Район полностью обеспечен социальной, коммерческой, образовательной и развлекательной инфраструктурой.

Здесь построены магазины и супермаркеты, торгово-развлекательный центры, салоны красоты и отделения банков, кондитерские, кафе и ресторанный комплекс.

В Митино уделяют внимание популяризации спорта и физкультуры. Во дворах домов оборудованы детские и спортивные площадки. Зимой заливают катки.

Для любителей спорта также имеются велосипедные и пешеходные дорожки, обустроено множество детских игровых и спортивных площадок с тренажерами.

К услугам автовладельцев - парковочные места и автомойка. Для детей открыты детские сады, школа с бассейном и детский развивающий центр. Предусмотрены медицинские учреждения и аптеки. Район отлично озеленен.

На территории расположено несколько экологических зон: Новогорский лесопарк, Ландшафтный парк Митино, а также примыкающий к восточной границе района парк Братцево (Южное Тушино).

Внутренними водоемами являются: Рождественский пруд, р. Сходня, р. Барышиха и Пенягинский пруд.

Несмотря на то, что Митино расположен за МКАД, он не воспринимается как далекая окраина города.

В первую очередь, такой эффект достигается благодаря хорошему транспортному сообщению. В Митино есть сразу три станции метро: Митино, Волоколамская, Пятницкое шоссе, а также развитая сеть наземного общественного транспорта и недалеко проходящая железнодорожная ветка [19].

Образовательные учреждения в районе Митино. Одним из важных факторов является образование, ведь оно сильно отражает образованность и дополнительное развитие населения. По состоянию на 01 января 2017 г. на территории района функционируют 50 образовательных учреждений.

- 12 общеобразовательных учреждений (гимназий, школ);

- 3 лицей;

- 2 колледж;

- 27 детских дошкольных учреждении (ясли, детские сады);

- 4 библиотека.

Все образовательные учреждения имеют лицензию, прошли государственную аттестацию и аккредитацию. В отрасли трудится 1316 педагогов, из них 458 человек имеют высшую квалификационную категорию, 357 чел. - первую.

Средняя заработная плата по итогам 2016 года составила:

- педагоги общеобразовательных учреждений - 81 200 т.р.

На рисунке 2 изображены все общеобразовательные учреждения, которые находятся в пределах территории района Митино.



Рисунок 2 - На карта-схеме изображены образовательные учреждения района Митино (школа, гимназия, лицей, колледж)

Проанализировав район можно сделать следующий вывод, что он хорошо оснащен образовательными учреждениями, так же они хорошо расположены по всему району. В районе находиться 18 образовательных учреждений: школы с разными научными наклонностями, различные школы и секции дополнительного развития и образования, среднее профессиональное образование. Такое количество образовательных учреждений очень благоприятны для населения и дает родителям возможность, обеспечить себя и своего ребенка любыми интересующим их образованием.

Дошкольные образовательные учреждения. Проанализировав карту-схему по рисунку 3, мы видим, что он хорошо оснащен дошкольными образовательными учреждениями, что положительно влияет качество жизни населения.



Рисунок 3 - На карта-схеме изображены дошкольные образовательные учреждения района Митино (детский сад, ясли)

Культурно-образовательные учреждения. Основной деятельностью клубных учреждений является предоставление населению разнообразных услуг социально-культурного, просветительского и развлекательного характера, создание условий для занятий любительским художественным творчеством. Большая часть массовых мероприятий, ориентирована на смешанную зрительскую аудиторию. Во всех культурно-досуговых учреждениях планируется и проводится работа, которая строится совместно со школами, библиотеками, общественными организациями.

В районе Митино на сегодняшний день функционируют 4 библиотеки из них все государственные:

- библиотека семейного чтения №233;

- библиотека семейного чтения №237;

- библиотека детского чтения №238;

- библиотека №247 (взрослая).

В настоящее время библиотеки в Митино являются одним из наиболее многочисленных, наиболее посещаемых учреждений культуры бесплатно предоставляющими пользователям свои услуги.

Внедрение в деятельность библиотек новых информационных технологий позволило превратиться им в информационные центры, предоставляющие пользователям доступ к национальным и мировым информационным сетям и банкам данных.

Современная библиотека - это информационный автоматизированный центр, обслуживающий пользователей как в локальном, так и в удаленном режимах и предоставляющий им широкий комплекс услуг. Это центр работы с книгой и информацией, центр общения и досуга, центр развития интеллектуального и творческого потенциала читателей.

Как социальный институт библиотека играет существенную роль в развитии демократии, демократических отношений как внутри самого учреждения, так и в окружающей среде, регионе. Библиотеку посещают все категории населения: дошкольники, учащиеся школ, вузов, рабочие, служащие, инженеры, педагоги, врачи, предприниматели, банкиры, пенсионеры, самые бедные и самые богатые люди.

Численность работников библиотек с учетом структурных подразделений (филиалов) 34 из них:

- библиотечных работников 20.

Библиотеки не превращается в архив или склад разрозненных сведений. Осуществляя систематизацию, хранение и распространение культурного наследия, она организует навигацию в мире культуры, в мире информации и знаний.



Рисунок 4 - Культурно-образовательные центры (библиотеки)

Анализ практики позволяет сделать вывод, что современная миссия библиотек продиктована усилением значения информации и знаний в качестве катализатора общественного развития.

Здравоохранительные учреждения в районе Митино. Одним из главных факторов является наличие здравоохранительных учреждений для благоустройства и удобства потребностей населения в этом районе. В Митино насчитывается 6 здравоохранительных учреждений:

- детская городская поликлиника № 141 филиал № 2 ДГП № 141;

- городская поликлиника № 180;

- городская поликлиника № 229 для взрослых (филиал ГП № 180);

- детская городская поликлиника № 140;

- городская поликлиника № 226 для взрослых филиал ГП № 180;

- стоматологическая поликлиника № 65.

Основными задачами городской поликлиники (поликлинического отделения городской больницы) являются: оказание квалифицированной специализированной медицинской помощи населению непосредственно в поликлинике и на дому, организация и проведение комплекса профилактических мероприятий, направленных на снижение заболеваемости, инвалидности и смертности среди населения, проживающего в районе обслуживания, а также среди работающих на прикрепленных промышленных предприятиях; организация и осуществление диспансеризации населения (здоровых и больных) и прежде всего подростков, рабочих промышленных предприятий и строек, лиц с повышенным риском заболевания сердечно-сосудистыми, онкологическими и другими болезнями, организация и проведение мероприятий по пропаганде здорового образа жизни.

Также в районе имеются коммерческие оздоровительно-лечебные центры.

Рисунок 5 - На карте-схеме изображены все поликлиники района Митино



Проведя анализ из всего выше сказанного можно сделать вывод, что район Митино хорошо обеспечен со стороны инфраструктуры здравоохранения.

В данном округе находится 6 государственных здравоохранительных учреждений, которые без особых проблем обслуживает 92% население района за год, что является большим преимуществом.

Молочно-раздаточные пункты. Положение об обеспечении бесплатными продуктами питания по заключению врачей отдельным категориям детей и женщин, являющихся жителями города Москвы, устанавливает правила бесплатного отпуска продуктов питания в соответствии с приказом Департамента здравоохранения города Москвы [2].

На молочной кухне выдается исключительно качественная и непросроченная продукция. Она соответствует всем нормам и требованиям, потому родители могут быть абсолютно спокойными по поводу качества. Готовые молочные смеси имеют непродолжительный срок хранения -- не более 24 часов, а консерванты и сухие виды изделий могут сохраняться гораздо дольше. На молочной кухне дают только натуральные продукты, которые имеют отличие от магазинных в том, что изготавливаются они из цельного молока. Для каждого региона количество и виды продуктов могут отличаться. Каждый год все чаще молочные кухни переходят на заводские изделия, а их главным минусом является то, что продукция подвергается термической обработке [18].

Проведя анализ и прочитав отзывы на официальных сайтах, можно сделать вывод, что в районе Митино расположено 4 раздаточной кухни при детской городской поликлинике в центральной, южной и восточной частях района. Данные учреждения обслуживают 47 процентов территории района Митино. Для спального района, находящегося в мегаполисе - это не достаточно.



Рисунок 6 - На карте-схеме изображены молочно-раздаточные пункты

В раздаточных пунктах образуются не большие очереди. Молодым мамам приходится преодолевают расстояния, зачастую беря с собой грудных детей. В результате району Митино необходимо дополнить пункты раздаточной молочной кухни, для устранения данной проблемы.

Культурно-досуговые центры. Основной деятельностью клубных учреждений является предоставление населению разнообразных услуг социально-культурного, просветительского и развлекательного характера, создание условий для занятий любительским художественным творчеством. Большая часть массовых мероприятий, ориентирована на смешанную зрительскую аудиторию. Во всех культурно-досуговых учреждениях планируется и проводится работа, которая строится совместно со школами, библиотеками, общественными организациями.

В Митино также функционируют следующие культурно-досуговые центры:

- центр восхождения «Митино»;

- соседский клуб «Праздник души»;

- ГБУК города Москвы Культурный центр «Митино»;

- лабиринты шахмат;

- неоткрытые острова.

Проведя анализ о культурно-досуговых центрах можно сделать вывод, что культурно-досуговые центры позволяют:

- создавать единую базу мероприятий;

- улучшать качество проводимых мероприятий;

- более эффективно планирует творческие проекты на основании имеющегося плана.

Рисунок 7 - На карте-схеме изображены все культурно досуговые центры

Физкультурно-досуговые центры. Физкультура и спорт представляют собой субъективные аспекты жизни людей и поэтому являются составной частью формирования здорового образа жизни каждого человека в отдельности и всего общества в целом.

Стратегической целью государственной политики в сфере физической культуры и спорта является создание условий, ориентирующих граждан на здоровый образ жизни, в том числе на занятия физической культурой и спортом, развитие спортивной инфраструктуры.

Рисунок 8 - На карте-схеме изображены все физкультурно-досуговые центры

В районе Митино за последние два года. Митино в последние годы много делается для развития спорта. Причем не только спорта высоких достижений, но и массового. Пожалуй, никогда ещё в городе не было такого количества общедоступных спортплощадок, физкультурно-оздоровительных комплексов и реабилитационных центров, было построено 58 спортивных площадок, также проводилась комплексная реконструкция.

В состав спортивно-досуговой системы входят множество организаций одни из востребованных:

- спортшкола № 102;

- физкультурно-оздоровительный комплекс «Аквмарин»;

- тренажерный клуб «Корона»;

- центр оздоровления «ФОРТУНА»;

- клуб «Время спорта»;

- центр семейного плавания «АкваKid»;

- плавательный бассейн «Жемчужина»;

- бассейн, ФОК Аквамарин;

- GymJunior гимнастика и акробатика для детей.

Проведя анализ из всего выше сказанного можно сделать вывод, что район хорошо обеспечен со стороны инфраструктуры культурно-досуговых и физкультурно-досуговых центров качественно влияет на развитие жизни населения.

2.4 Характеристика потребительского рынка и услуг

На сегодняшний день (1-е полугодие 2017 года) в сфере потребительского рынка района Митино трудится 5350 человек.

Из них:

- 3008 человек - в торговле;

- 1381 - в общественном питании;

- 961 - в бытовом обслуживании.

По состоянию на 1 мая 2017 года в районе функционируют 610 стационарных предприятий потребительского рынка, из них:

- 10 крупных торговых центров, торговой площадью более 77 000 мІ;

- 252 предприятия торговли площадью более 126 000 мІ.

- 139 предприятий общественного питания;

- 219 предприятий бытового обслуживания на 976 рабочих мест.

За 1-е полугодие 2017 года в районе открылись 33 предприятия потребительского рынка - 11 предприятий торговли; 28 предприятия общественного питания; 30 предприятий бытового обслуживания.

В 2016 году в отрасли района было создано 248 рабочих мест.

На территории района действуют две ярмарки - ярмарка выходного дня по адресу: ул. Дубравная, вл.35 и региональная ярмарка по адресу: Пятницкое ш. вл. 18.

На территории района Митино действуют 38 супермаркета.

Рисунок 9 - Продовольственные магазины

Выше перечисленные сетевые, продовольственные организации, прилегающие к территории Митино, качественно влияют на население района и дает возможность беспрепятственно их посещать.

Транспортная доступность. Район Митино находится на окраине Москвы за пределами МКАДа, однако при этом Митино является очень удобным и хорошо развитой транспортной инфраструктурой. На районе располагается 3 станции метрополитена и соединение с центром через Волоколамское шоссе. Транспортная инфраструктура тесно связана с экологическим состоянием района. Основным и неизменным московским источником загрязнения является автотранспорт, дающий более 90% вредных выбросов в атмосферу. И хотя уровень концентрации вредных веществ в атмосфере СЗАО - самый низкий среди всех округов, все же полностью обойтись без источников опасности не представляется возможным.

Самые оживленные трассы Северо-Западного округа - Волоколамское шоссе и МКАД, они же являются причиной до 95% ежедневных выбросов в воздух СО, пыли, тяжелых металлов, формальдегидов и иной гадости. Менее напряженной является обстановка на Пятницком, Строгинском и Куркинском шоссе.

2.4.1 Комплексное зонирование территории района Митино

Анализ радиуса доступности общеобразовательных школ. Органы государственной власти города Москвы гарантируют получение гражданами обязательного среднего (полного) общего образования, создают условия для реализации ими права на общедоступное, бесплатное и качественное дошкольное, начальное общее, основное общее и среднее (полное).

Учебные программы средней школы всегда разрабатываются в соответствии с требованиями федерального государственного образовательного стандарта общего образования.

Учебный план общеобразовательных учреждений города Москвы обеспечивает возможность организации деятельности обучающихся в различных формах: индивидуальной, в том числе занятия по индивидуальным учебным планам, групповой, экскурсионной, проектной, научно-исследовательской и иной форме.

В районе Митино 15 общеобразовательных школ из них все государственные.

Для определения доступности общеобразовательных учреждений оцениваемого объекта установлен радиус 750 м.

Рисунок 10 - Радиусы доступности общеобразовательных школ района Митино

Анализируя данную карту-схему можно сказать, что подле рассматриваемого объекта имеется 3-5 школы, что вполне обеспечивает таким жизненно-необходимым ресурсом, давая детям возможность в выборе между трёх, четырёх школ.

Данные общеобразовательные школы имеют удобную доступность для общественного транспорта.

Все общеобразовательные школы удобно расположены по всему району, что не вызывает неудобства для многих жителей.

Анализ радиуса доступности детских дошкольных учреждений

Дошкольное образование осуществляется в государственных дошкольных образовательных учреждениях, образовательных учреждениях для детей дошкольного и младшего школьного возраста, а также иных образовательных учреждениях города Москвы, реализующих основную общеобразовательную программу данного уровня различной направленности, в негосударственных образовательных организациях и в семейных (домашних) условиях.

Государственные дошкольные образовательные учреждения обеспечивают воспитание, обучение, присмотр, уход и оздоровление детей в возрасте от 2 месяцев до 7 лет.

Допускается функционирование государственных дошкольных образовательных учреждений в режиме полного дня, сокращенного дня, продленного дня, круглосуточно, в режиме 5-дневной и 6-дневной рабочей недели, в выходные и праздничные дни, а также свободное посещение детьми дошкольных образовательных учреждений.

В районе Митино 18 дошкольных учреждений (детских садов, яслей)

Для определения доступности дошкольных учреждений оцениваемого объекта установлен радиус 300 м.

Расставив радиусы вокруг детских дошкольных учреждений, можно смело сделать вывод, что в районе Митино детские дошкольные учреждение расположены равномерно. Обеспеченность вполне достаточная. Рассматривая карту-схему, возле оцениваемого объекта имеется 4 дошкольных учреждений, что вполне обеспечивает таким жизненно-необходимым ресурсом, давая родителям возможность в выборе между четырёх детских садов, яслей.



Рисунок 11 - Радиусы доступности дошкольны учреждений (школы, ясли)

Анализ радиуса доступности здравоохранительных учреждений. Поликлиника - это многопрофильное ЛПУ, призванное оказывать медицинскую помощь населению на догоспитальном этапе.

Задачи поликлиники:

- обеспечение доступности и качества медицинской помощи;

- оказание доврачебной, квалифицированной, специализированной и высокоспециализированной медицинской помощи населению;

- организация и проведение комплекса профилактических мероприятий, направленных на снижение заболеваемости, инвалидности и смертности населения;

- организация и осуществление динамического наблюдения за лицами, страдающими хроническими заболеваниями;

- совершенствование деятельности и внедрение новых технологий профилактики, диагностики, лечения и реабилитации;

-обеспечение преемственности с другими организациями здравоохранения и межведомственного взаимодействия.

В стране функционируют самостоятельные поликлиники, амбулатории, детские поликлиники, самостоятельные стоматологические поликлинические учреждения, поликлинические отделения больниц (см. Больница) и диспансеров (см. Диспансер).

Кроме того, организуются студенческие поликлиники, предназначенные для оказания лечебно-профилактической помощи учащимся высших и средних учебных заведений, промышленные поликлиники для обеспечения медицинской помощью трудящихся нескольких промышленных предприятий, консультативно-диагностической помощи, входящие, как правило, в состав областных и крупных городских многопрофильных больниц.