Оценка недвижимого имущества с учетом районирования

В ряде республик функционируют поликлиники для профилактических медицинских осмотров: предварительных при поступлении на работу и периодических. Хозрасчетные П. (многопрофильные, стоматологические, косметологические и другие) оказывают платную медицинскую помощь на основе самоокупаемости.

Городская поликлиника, предназначенная в основном или исключительно для оказания медицинской помощи работникам промышленных и транспортных предприятий, строительных организаций, называется медико-санитарной частью (МСЧ).

Для определения доступности поликлиник оцениваемого объекта установлен радиус 2000 м.



Рисунок 12 - Радиусы доступности поликлиник (детские, взрослые)

Поликлиники находящиеся в районе Митино, удобно расположены от оцениваемого объекта и в радиус доступности входят 7 учреждений можно сделать вывод, что данный объект оснащен таким жизни необходимой инфраструктурой.

Анализ радиуса доступности физкультурно-спортивных центров. Радиус доступности физкультурно-спортивных центров равен 1500м.



Рисунок 13 - Радиусы доступности физкультурно-спортивных центров

Проведя анализ района, карта-схемы можно сделать следующий вывод, Митино хорошо развит со стороны инфраструктуры физкультурных-досуговых центрах и не вызывает проблем доступности, возле оцениваемого объекта имеется 5 фитнес клубов и более 3 открытых площадок, что хорошо влияет на качество жизни населения.

Анализ молочно-раздаточных пунктов. Радиус доступности молочно-раздаточных пунктов 500 метров.

В Митино находятся 4 молочно-раздаточных пункта, которые не входят в радиус доступности оцениваемого объекта, следовательно можно сделать вывод, что данный объект не оснащен данным ресурсом.



Рисунок 14 - Радиусы доступности молочно-раздаточных пунктов

Анализ радиуса доступности отделений сбербанка. Публичное акционерное общество «Сбербанк России» - крупнейший российский универсальный коммерческий банк. Контролируется Центральным банком Российской Федерации, предоставляет широкий спектр банковских услуг.

Радиус доступности отделения сбербанка равен 500м.

В радиусе оцениваемого объекта имеется отделение сбербанк 24, при первой же необходимости можно беспрепятственно посетить и получить необходимые услуги, банкоматы работают круглосуточно таким образом можно сделать вывод, что данный объект оснащен отделением сбербанка.



Рисунок 15 - Радиусы доступности отделений Сбербанк

На основании проведенного анализа по радиусу доступности можно сделать следующий вывод.

Социальная инфраструктура в районе расположения объекта оценки развита в достаточной степени, комплекс объектов (предприятий, учреждений, организаций и сооружений), которые обеспечивают условия функционирования общественного производства и жизнедеятельности населения.



3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность [20].

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов).

В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов.

Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними

Необходимо определить рыночную стоимость квартиры, расположенной в СЗАО.

Основные характеристики приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Основные характеристики объекта оценки

Характеристика объекта оценки
Площадь,	54 мІ
Вид права	Собственность
Условие продажи	Прямая сделка
Местоположение (округ)	Митино (СЗАО)
Дата продажи	2017г
Ставка дисконтирования (i)	15,3%

Район	Цена т.р	Условие продажи	Вид на право	Площадь в мІ	Дата продажи	Скорректированная стоимость т.р	Стоимость за кв. мІ т.р
Митино	7500000	Прямая	Аренда	54 мІ	2016	12 218 000	226259
Тушино	7250000	Предложение	Аренда	52 мІ	2017	9176580	176472
Строгино	9800000	Прямая	Соб-ть	50 мІ	2016	13312818,5	266256
Куркино	10000000	Предложение	Соб-ть	72 мІ	2016	12484837,7	173400
Покровское Стрешнево	7100000	Предложение	Аренда	56 мІ	2016	10886493,3	194401
Куркино	10300000	Прямая	Соб-ть	60 мІ	2017	11168837,7	186147
Строгино	7000000	Прямая	Аренда	46 мІ	2016	11344138,5	246611
Митино	7550000	Предложение	Соб-ть	58 мІ	2017	7550000	130172
Тушино	8700000	Прямая	Соб-ть	45 мІ	2016	11880600	244013
Куркино	9300000	Предложение	Аренда	60 мІ	2016	14060397,7	234339

Для проведения оценки были подобраны аналогичные объекты с известными ценами купли-продажи или предложения, данные приведены в таблице 3



Сумма денег сегодня называют текущей стоимостью, а сумма денег завтра будущей стоимостью, которая будет изменяться на величину доходов процентной ставки.

PMT=FV Ч1 / (1+r)? - 1 (1)

где FV - будущая стоимость;

PV - текущая стоимость;

i - процентная ставка;

n - срок использования.

В других случаях, когда стоимость объекта определяется методом дисконтированных денежных потоков, который формирует серию равновеликих периодических поступлений, называется аннуитетом, может быть использован фактор текущей стоимости обычного аннуитета, разработанный Вильямом Инвудом.

FV=PV Ч (1+r)? (2)

где PMT - величина одного из серий равновеликих периодических платежей;

В процессе корректировки цен аналогов определились и вносились поправки в следующей последовательности:

1. Поправка на право собственности

1) FV= 7500000 Ч 0,2646 = 1984000 руб.

2) FV= 7250000 Ч 0,2646 = 1918000 руб.

3) FV= 9800000 Ч 0,2646 = 2593080 руб.

4) FV= 9800000 Ч 0,2646 = 2646000 руб.

5) FV= 7100000 Ч 0,2646 = 1878660 руб.

6) FV= 10300000 Ч 0,2646 = 2725380 руб.

7) FV= 7000000 Ч 0,2646 = 1852200 руб.

8) FV= 7550000 Ч 0,2646 = 1997730 руб.

9) FV= 8700000 Ч 0,2646 = 2302020 руб.

10) FV= 9300000 Ч 0,2646 = 2460780 руб.

2. Поправка на условие продажи

1) 7500000 Ч 10% = 750000

2) 9800000 Ч 10% = 980000

3) 10300000 Ч 10% = 1030000

4) 7000000 Ч 10% = 700000

5) 8700000 Ч 10% = 870000

3. Поправка на год

1) 7500000 Ч 0,2646 = 1984000

2) 9800000 Ч 0,2646 = 2593080

3) 9800000 Ч 0,2646 = 2646000

4) 7100000 Ч 0,2646 = 1878660

5) 7000000 Ч 0,2646 = 1852200

6) 8700000 Ч 0,2646 = 2302020

7) 9300000 Ч 0,2646 = 2460780

4. Поправка на вид права

1) 7500000 Ч 0,2646 = 1984000

2) 7250000 Ч 0,2646= 1918350

3) 7100000 Ч 0,2646 = 1878660

4) 7000000 Ч 0,2646 = 1852200

5) 9300000 Ч 0,2646 = 2460780

4. Поправка на местоположение

1) PMT= 1984000 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

2) PMT= 1918000 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

3) PMT= 2593080 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

4) PMT= 2646000 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

5) PMT= 1878660 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

6) PMT= 2725380 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

7) PMT= 1852200 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

8) PMT= 1997730 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

9) PMT= 2302020 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

10) PMT= 2460780 Ч 0,2646 ч (1+0,2646)і - 1 = 515840

1) PMTср Митино= 515840 + 519409,8= 517624,9

2) PMTср Тушино= 498680 + 598525,2= 509044,9

3) PMTср Строгино= 674200,8 + 481572= 577886,4

4) PMTср Куркино= 687960 + 708598,8 + 639802,8= 678787,2

Полная корректировка цен аналогов произведена в таблице 4

Таблица 4 - Корректировка цен аналогов

Районы	Поправка на условие продажи	Поправка на вид права	Поправка на год	Конечная поправка на местоположение	Итог	Стоимость за мІ, т.р.
Митино	+750000	+1984000	+1984000	0	12218000	267302
Тушино	0	+1918000	0	+8580	9176580	176472
Строгино	+980000	0	+2593080	-60261,5	13312818,5	266256
Куркино	0	0	+2646000	-161162,3	12484837,7	173400
Покровско Стрешнево	0	+1878660	+1878660	+29173,3	10886493,3	194401
Куркино	+1030000	0	0	-161162,3	11168837,7	186147
Строгино	+700000	+1852200	+1852200	-60261,5	11344138,5	246611
Митино	0	0	0	0	7550000	130172
Тушино	+870000	0	+2302020	+8580	11880600	244013
Куркино	0	+2460780	+2460780	-161162,3	14060397,7	234339

Средняя цена за мІ = 207807 т.р

Для того чтобы узнать рыночную стоимость, оцениваемого недвижимого объекта необходимо выполнить следующее действие:

V= среднюю цену за 1 мІ Ч S оцениваемого объекта

V= 207807 Ч 54 мІ= 11221578

Итоговая величина средней потенциальной стоимости по каждому виду определялась как средневзвешенная величина цен аналогов, в которой в качестве весов учитывались величины, обратные количеству внесенных поправок.

При оценке объекта недвижимости было учтено, что каждый объект аналога не требует ремонта и имеет все необходимые условия для проживания (мебель, бытовая техника и прочее), так же как и наш объект. Таким образом, рыночная стоимость квартиры, определенная сравнительным подходом составила 11221578 руб.

Проблемы сравнительного подхода в том, что сравнительный подход зависим от активности и стабильности рынка, сложность сбора информации о фактических ценах продаж.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной выпускной квалификационной работе был произведен рыночной стоимости квартиры, общей площадью 54 мІ, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Генерал Белобородова, д. 16, кв. 58

К проблемным объектам, которыми данный жилой дом обеспечен в меньшей степени можно отнести детские дошкольные, общеобразовательные, спортивно-досуговые центры. В меньшей степени обеспеченности оцениваемого объекта является молочно-раздаточный центр.

На территории района Митино находится всего 4 пункта раздачи молочной кухни, но ни один из них не расположен в радиусе доступности оцениваемого объекта.

Достаточное количество детских дошкольных учреждений, что не затрудняет родителей при выборе учреждения. Между тем, общеобразовательные учреждения хорошо оснащены транспортной доступности.

При определении стоимости объекта оценки cравнительным подходом был использован метод анализа сопоставимых продаж. Данный подход в наибольшей степени отражает реальную привлекательность объекта недвижимости для потенциального покупателя.

Был проанализирован массив данных по сделкам с объектами недвижимости, из которого были выбраны объекты-аналоги, являющиеся по конструктивно-планировочным характеристикам сопоставимыми с оцениваемым объектом.

По каждому из объектов-аналогов были рассмотрены цено-формирующие факторы, которые в наибольшей степени влияют на стоимость 1 мІ: местоположение, удаленность от станции метрополитена, качество внутренней отделки, состояние основных конструкций и некоторые факторы, выбранные для конкретного случая. Возможность проверки исходных данных по объектам-аналогам, используемым в подходе, ограничена. К объектам-аналогам были применены корректировки, которые могут носить субъективный характер.

Главной особенностью оцениваемого объекта является его жилое назначение. Спрос на жилые помещения хорошего качества в обжитом районе города будет в последующем расти, независимо от политической и социально-экономической обстановки в стране. Для сопоставления использованы данные, которые можно считать достоверными. Вследствие этого метод сравнительного анализа продаж дает наиболее статистически обоснованные оценки.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (последнее изменение 27.07.2017)

2. «Положение об обеспечении бесплатными продуктами питания отдельных категорий детей и женщин, являющихся жителями города Москвы» приказ от 6 апреля 2016 года № 292

Специальная (научная) и периодическая литература

3. Основы оценочной деятельности И.В. Кащук. Стандарты оценочной деятельности - 2014г.

4. Зонирование территорий. Учебное пособие под редакцией Варламова А.А. 2016г.

5. Золотова Е.В. - Основы кадастра. Территориальные информационные системы - 2014г.

6. Оценка недвижимости. Учебное пособие О.В Долгова. - 2014г.

7. Ценообразование. Учебное пособие Д.А. Шевчук. - 2015г.

8. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие А.В. Татарова - 2014г.

9. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие С.В. Грибовский - 2016г.

10. Градостроительство и планировка населенных мест. Учебник А.В. Севостьянов, Н.Г. Конокотин - 2015г.

11. Экономика недвижимости. Учебное пособие Н.Ю. Калашникова - 2014г

12. Основы градостроительства и планировки населенных пунктов. Учебное пособие Ю.А. Михалев - 2014г.

13. Основы градостроительства и планировки населенных мест. Учебное пособие Н. С. Ковалев - 2015г.

14. Оценочная деятельность. Учебное пособие Д.А. Березин - 2016г.

Интернет-ресурсы

15. www.dom-i-dvor.info - Сообщества жителей города Москвы.

16. www.mitino.mos.ru - Официальный сайт управы района Митино.

17. www.2mitino.ru - Главный сайт района Митино.

18. www.pravpotrebitel.ru - Служба защиты прав потребителей.

19. www.kvartira.miel.ru - Официальный сайт МИЭЛЬ: купля-продажи недвижимости

20. www.yandex.ru/maps/ - Поисково-информационный картографический сервис.

21. www.rosreestr.ru - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

22. www.mir-mitino.com - Форум жителей района Митино.

23. www.spr.ru - Справочник предприятий и учреждений Москвы.

24. www.moscow.gks.ru - Федеральная служба государственной статистики.

Размещено на Allbest.ru