Самовольно занятые земли на примере города Улан-Удэ 2015 года работа

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

ВВЕДЕНИЕ

Любой самоуправный захват участка земли любым лицом - физическим или юридическим - есть прямое нарушение земельного распорядка, которое приносит урон экономике, вред землепользователям, собственникам, владельцам. В том случае, если участок самовольно захвачен из государственных земель или земель запаса, то вред наносится государству.

В большинстве своем граждане не имеют документов на фактически принадлежащие им десятки лет земельные участки и жилые дома, которые в настоящее время в силу действующего законодательства приобрели статус самовольных построек.

Актуальность исследования заключается, в первую очередь в том, что после самовольного занятия земельного участка и возведения неразрешенной постройки вокруг объекта недвижимости возникает неопределенность. Данную неясность необходимо разрешить с учётом заинтересованности собственника земельного участка и лица, осуществившего застройку.

Кроме того актуальность выбранной темы подчеркивает тот факт, что самовольный захват земель встречается повсеместно.

Одним из наиболее проблемных является вопрос оформления гражданами прав на жилые дома, возведенные в период, когда земельные участки выделялись в упрощенном порядке, т.е. до введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации (до октября 2001 года) (далее - ЗК РФ).

Проблемы, связанные с земельной политикой в городе Улан-Удэ, все чаще выходят на первый план. Существует ряд вопросов, которые сегодня беспокоят общественность и заставляют государственные структуры спорить о способах их решения. Однако есть и настоящие прорывы - как уже свершившиеся, так и еще предстоящие.

Сформировавшаяся обстановка на территории г. Улан-Удэ с самовольными постройками, безусловно, не может не вызвать беспокойство.

Многие земельные участки в г.Улан-Удэ заняты теми гражданами, чьи дома построены без документов 30 и более лет назад. Строительство данных построек обусловлено, как правило, несовершенством земельного законодательства, практикой отвода земельных участков предприятиями, профсоюзными комитетами и т.п. Первый шаг к упорядочиванию отношений по использованию земельных участков такими гражданами был сделан в 2011г., путем внесения изменений в Закон Республики Бурятия от 16.10.2002 № 115-III "О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности" в части предоставления гражданам земельных участков, сведения о которых имеются в материалах инвентаризации земель [13].

В связи с изложенным, в 2013г. по предложению Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, Улан-Удэнский городской Совет депутатов вышел с законодательной инициативой в Народный Хурал по внесению изменений в Закон Республики Бурятия №115-III в части возможности оформления земельных участков гражданами, имеющих постройки до 1990г.

В отношении же тех построек, которые возводятся гражданами в отсутствие правоустанавливающих документов на землю, Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ будет продолжать отстаивать позицию о сносе данных построек и освобождению земельных участков. Необходимо отметить, что, несмотря на то, что количество судебных решений по сносу самовольных построек остается достаточно высоким, большинство данных судебных решений на сегодняшний день не исполнены.

Цель работы: комплексное исследование гражданско-правового института самовольных занятых земель на территории города Улан-Удэ и пути решения данной проблемы.

Задачи исследования:

раскрыть понятие и сущность самовольно-занятых земель, рассмотреть признаки самовольного строения, исследовать основания для признания самовольной;

осветить правовые последствия самовольного занятия земель

проанализировать территории самовольно занятых земель в г. Улан-Удэ; самовольный занятый земля

выявить основания признания права собственности на самовольное строение, ознакомиться с административными санкциями, изучить правовые аспекты сноса самовольного строения на занятых землях;

Объектом исследования выступают самовольно занятые земли г. Улан-Удэ.

Предметом исследования является совокупность действующих правовых норм на территории Российской Федерации, регулирующие земельные отношения.

Методологическую базу исследования составляют:

- аналитический метод;

- метод изучения и обобщения;

- системный метод;

- сравнительный и ретроспективный анализ.

РАЗДЕЛ 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ САМОВОЛЬНО ЗАНЯТЫХ ЗЕМЕЛЬ

1.1 Законодательно-правовые акты в сфере самовольно занятых земель

Самовольное занятие земельного участка - одно из правонарушений в сфере земельных отношений, за которое наступает административная и имущественная ответственность. Административная ответственность за такое правонарушение предусмотрена статьей 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно статьи 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа: от 1 до 1, 5 % кадастровой стоимости, но не меньше 5 тыс. рублей для граждан, от 1, 5 до 2% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей - для должностных лиц и для юридических лиц - от 2 до 3% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. рублей [5].

Самовольное занятие земельного участка, содержит в себе дополнительно ещё два состава административного правонарушения: использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю и использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Собственно, «самовольное занятие» земельного участка заключается в том, что лицо использует земельный участок, не имея на это правовых оснований и против воли собственника.

Если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

Самовольное занятие земельного участка может выражаться в противоправной застройке земельного участка, временном или постоянном складировании и других противоправных действиях.

Лицам, самовольно занимающим пустующие земельные участки, следует знать, что в соответствии со статьёй 16 Земельного кодекса РФ земельные участки не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. Иными словами, у любого земельного участка есть собственник [4].

Собственниками могут быть: граждане, юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации или Российская Федерация [32].

Также к самовольному занятию земельного участка относятся действия собственника (арендатора) направленные на расширение границ своего земельного участка путём самовольного (необоснованного) вынесения ограждения земельного участка за его фактические границы, а также размещение строений или осуществление складирования за границами предоставленного ему участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не может приобретать на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -- продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки [31].

В соответствии со статьёй 76 Земельного кодекса РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

В соответствии со статьёй 131 Гражданского кодекса РФ права, сделки и ограничения на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации [3]. Таким образом, имея на руках постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор аренды или иной документ, необходимо обязательно обратится в органы Росреестра для регистрации своего права на земельный участок, поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок должны быть оформлены установленном порядке, т.е. зарегистрированы.

Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, охватывает целый ряд норм действующего законодательства Российской Федерации [16]. Это может быть ведение строительства без разрешения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ведающего вопросами строительства и архитектуры; ведение мелкорозничной торговли без разрешения органов местного самоуправления, проведение земельных работ без согласования Государственного архитектурно-строительного надзора и т.д.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил [18].

Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в том, что лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Таким образом, такую постройку нельзя продавать и дарить, а также осуществлять иные сделки [19].

Согласно внесенным изменениям от 09.07.2012 N 2792-IV, от 07 марта 2014 года N 284-V, от 17.03.2015 N 983-V в указанный закон, бесплатно предоставляются в собственность земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности следующим лицам:

- гражданам, имеющим в фактическом пользовании, но не зарегистрировавшим в установленном порядке свои права на земельные участки, предоставленные (предназначенные) для индивидуального жилищного строительства и (или) размещения жилого дома;

- гражданам, имеющим в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, созданными до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР;

- гражданам, имеющим в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, созданными после вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР" и до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации [13].

Ответственность за самовольное занятие земель

Под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в том, что лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Таким образом, такую постройку нельзя продавать и дарить, а также осуществлять иные сделки.

Необходимо отметить, что сами размеры штрафов за указанные правонарушения также крайне низки. За самовольное занятие земельного участка административный штраф для граждан установлен в размере от 500 до 1000 рублей, для должностных лиц - от 1000 до 2000 рублей, для юридических лиц - от 10 000 до 20 000 рублей (ст. 7.1 КоАП РФ).

Таким образом, отсутствие дифференциации наказания в зависимости от

характеристик земельного участка, ставшего предметом посягательства, а также крайне низкий размер штрафов, который может быть назначен за совершение правонарушений в сфере земельных отношений, приводит к тому, что административная ответственность за данные правонарушения не выполняет функцию стимулирования правомерного поведения.

Так, на сегодня одним из действующих рычагов пресечения самовольного строительства является увеличение размера административного штрафа.

По инициативе Правительства Российской Федерации внесен на рассмотрение Государственной Думы Российской Федерации проект федерального закона № 510495-6 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» (в части оптимизации административной ответственности за нарушение земельного законодательства) который рассмотрен положительно в 1 чтении.

Данный законопроект поступал на согласование в Правительство Республики Бурятия в мае 2014 года, поддержан и рекомендован к принятию. Так данным проектом предусматривается комплексное увеличение размера административных штрафов за нарушение земельного законодательства, установление административных штрафов в процентах от кадастровой стоимости земельного участка за самовольное занятие земельного участка и использование земельных участков, а также совершенствуется ряд составов административных правонарушений в сфере земельных отношений.

Кроме этого, принятый Федеральный закон от 21.07.2014 № 234-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступает в силу с 01.01.2015) уточняет ряд положений по проведению муниципального и государственного земельного контроля, а также понятие охраны земель, что также должно положительно сказаться на работе органов земельного контроля.

В этой связи, помимо вышеуказанного решением проблемы самовольного строительства является работа со средствами массовой информации по доведению информации до граждан по недопущению самовольного строительства и неизбежности сноса самовольного строительства, которая ведется Минимуществом РБ в плановом режиме.

Снос самовольно возведенных жилых домов является крайней мерой и исполнение такого рода судебных решений, в первую очередь затруднено в связи с отсутствием достаточного финансирования [33].

Исполнение исполнительных производств данной категории также затрудняется по следующим причинам:

предоставление взыскателями неполных данных о месте нахождения должника, отсутствие плана размещения строений. Зачастую в ходе проведения исполнительных действий судебный пристав-исполнитель сталкиваются с невозможностью уведомления должника по причине отсутствия должника по адресу, указанному в исполнительном листе, и отсутствием сведений о местонахождении объекта сноса с привязкой к границам территорий;

отсутствие должников по месту нахождения объекта, подлежащего сносу (при подготовке искового заявления не всегда достоверно устанавливается личность и его принадлежность к объекту сноса);

отсутствие у должников имущества, на которое возможно обратить взыскание в счет обеспечения взыскания расходов по совершению исполнительных действий.

В связи с этим хочется обратить внимание на необходимость выявления самовольного захвата земельных участков на ранних сроках и применения мероприятий по освобождению земельных участков в соответствии с постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 27.09.2006 г. № 406 «Об утверждении положения о порядке выявления самовольно размещенного движимого имущества на территории г. Улан-Удэ и принятии мер по его уборке».

В целях оказания методической помощи органам местного самоуправления в сфере муниципального земельного контроля Министерством имущественных и земельных отношений РБ разработано и направлено письмом от 08.02.2013 № 04-и10-05-876/13 в органы местного самоуправления Типовое положение о порядке осуществления муниципального земельного контроля. По информации органов местного самоуправления соответствующие нормативные правовые акты приняты во всех муниципальных образованиях.

1 марта 2015 г. вступают в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

РАЗДЕЛ 2.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА Г. УЛАН-УДЭ

2.1 Природно-климатическая характеристика г.Улан-Удэ

Республика Бурятия расположена в Восточной Сибири, её площадь составляет 351,4 тыс. км2. и граничит с Читинской, Иркутской областями, Республикой Тыва, Монголией.

Улан-Удэ расположен в Западном Забайкалье в 100 км восточнее озера Байкал в Иволгино-Удинской межгорной впадине на обоих берегах реки Селенги при впадении в неё реки Уды. Впадина представляет обширное понижение, вытянутое с юго-запада на северо-восток и ограниченное с северо-запада хребтами Хамар-Дабана, с севера -- хребтом Улан-Хурбасы с юго-востока -- хребтом Цаган-Дабан

Население - 421,453 тыс. человек по состоянию на 2014г.

Гидрография. В пределах города Улан-Удэ протекают две реки - Селенга и Уда. При этом Селенга является самым крупным притоком озера Байкал, в среднем за год она приносит в озеро около 30 км воды, оказывает основное влияние на формирование водных ресурсов озера и его санитарное состояние, поставляет 50% стока всех рек его бассейна..

Почвы. Разнообразие форм рельефа создает значительную пестроту почвенного покрова в г.Улан-Удэ. В западной части города на автоморфных позициях формируются каштановые и лугово-каштановые почвы, в пойме р. Селенги - комплекс аллювиальных почв: болотные, лугово-болотные, дерновые, гидроморфные солончаки. В восточной части под сухостепной растительностью на южных отрогах хребта Улан-Бургасы преимущественно распространены горные каштановые, под лесом - дерновые лесные, и локально, дерново-карбонатные почвы. В пойме р.Уда развиваются главным образом различные подтипы аллювиальных дерновых почв, значительно меньшие площади заняты луговыми и лугово-болотными почвами. В северной части г.Улан-Удэ формируются дерново-лесные почвы, под сосновыми лесами в районе Стеклозавода - боровые пески, под сухостепной растительностью - каштановые почвы. Преобладающие типы почв в южной части - боровые пески, дерновые лесные и каштановые почвы. В центральной части города в пойменных ландшафтах развиты аллювиальные луговые и дерновые почвы, на надпойменных террасах - каштановые.

Климат. Климат города резко континентальный с суровой малоснежной зимой и резкими переходами температуры воздуха и атмосферного давления, большим количеством солнечных дней и теплым иногда жарким летом.

В переходные сезоны характер погоды неустойчивый - для весны характерны «возвраты холодов» и пыльные бури, а осенью часто наблюдаются длительные периоды теплой сухой погоды.

В среднем за год температура воздуха в Улан-Удэ отрицательная ( - 1,7°). В годовом ходе январь - самый холодный месяц со среднемесячной температурой - 25,4°. Июль - самый теплый месяц - (+19°). Сложный рельеф и разные условия застройки определяют значительные колебания температуры в различных районах города. Однако, отмечаются и закономерности, общие для всего города в целом. Средняя суточная температура в городе летом в среднем на 0,5 - 1° выше, чем в пригороде, зимой же температурные различия между городом и пригородом незначительны.

Микроклиматические особенности территории. По температурному режиму, обусловленному формой рельефа на территории города выделены пять мезоклиматических районов.

Район I - центральная и северо-западная возвышенная часть города (район Стеклозавода, Шишковка, Лысая гора, Аршан, жилой район ЛВРЗ);

Район II - северо-восточная часть города (Загорск, Матросово, Восточный);

Район III - более пониженная восточная часть города (районы Мелькомбината, Мясокомбината, Южный, Зерногородка);

Район IV - южная часть города расположенная на левом берегу Уды (Октябрьский, район п. Горького);

Район V - пониженная часть города, прилегающая к рекам Селенга, Уда, Верхняя Березовка и падям Воровская, Ключи, Прямая (Новая Комушка, Кумыска, Никольский, Сосновый, Лазо, жилой массив Советского района, Верхняя Березовка).

Ветровой режим. Расположение города Улан-Удэ в долине реки Уды, имеющей западное направление. В течение года здесь преобладают ветры западной четверти и восточного румба. При этом для лета характерно увеличение повторяемости северо-западных, для зимы - западный и юго-западных направлениях. Наименьшую повторяемость имеют юго-восточные и южные ветры.

В годовом ходе увеличение скорости ветра наблюдается весной (3,8 м/сек), уменьшение зимой (1,9 м/сек). В среднем за год скорость ветра достигает 2,7 м/сек. Сильные ветры со скоростью 15 м/сек отмечаются в среднем 31 день в году, при чем чаще всего весной и в начале лета.

Метели на территории города отмечаются сравнительно редко, с октября по апрель месяцы бывает в среднем 12 дней с метелью. На территории города туманы наиболее часто образуются в августе - сентябре (4-5 дней с туманами в месяц), а в среднем за год число дней с туманом достигает 19.

С июня по август отмечаются дни, когда температура в течение дня держится выше 300, что создает условия для перегрева организма человека при длительном пребывании его на солнце. Для улучшения микроклимата селитебных территорий рекомендуется их озеленение и мелиорация.

Зимой значительную часть времени сохраняются условия застоя воздуха. Повторяемость приземных инверсий равна 40-60% за год, слабые ветры наблюдаются в 80% случаев.

В целом природно-климатические условия довольно сложные для производства работ по озеленению города. Вследствие этого необходимо строго соблюдать агротехнику посадки с последующим тщательным уходом за насаждениями.

Рельеф. Территория, занимаемая городом Улан-Удэ, расположена в пределах среднегорной Селенгинской Даурии, что обусловило достаточно сложный и разнообразный рельеф в её пределах. Основная застройка размещается в пределах Иволгино-Удинской межгорной впадины, окружённой отрогами хр. Улан-Бургасы (с севера) и Цаган-Дабан (с юга). Иволгино-Удинская впадина имеет ширину 10 - 15 км. Днище впадины равнинное, расчленённое террасированными долинами реки Селенги и её притоков разных порядков (реки Уда, Иволга и др.). В пределах Иволгино-Удинской депрессии долина р. Селенги имеет асимметричный поперечный профиль и хорошо выраженную в рельефе высокую пойму по левому берегу. Поверхность террасы плоская, с абсолютными отметками 490 - 502 м., изрезана многочисленными протоками, интенсивно заболочена, затапливается паводками. Вдоль поймы по правому берегу узкой полосой протягивается надпойменная терраса.

В долине р.Уды выделяются три террасы - пойма и две надпойменные. Пойма имеет значительное развитие, ширина ее колеблется от 1 до 3 км. Поверхность поймы плоская со слабым уклоном в западном направлении. Абсолютные отметки изменяются от 495 до 508 м, превышение над руслом реки 2 - 3 м. Во время паводков пойма затопляется. Первая надпойменная терраса возвышается над поймой на 5 - 15 м., развита на правобережье в устьевой части и выражена в рельефе неясно. Высота второй надпойменной террасы над руслом р. Уды достигает 50 м. Поверхность её равнинная, в юго-восточной части осложнённая древними эоловыми холмами высотой до 5 - 8 м, склоны холмов покрыты растительностью. Бортовые части впадины (отроги среднегорных хребтов) характеризуются значительной расчленённостью рельефа (амплитуда расчлененности достигает 250 м.) и повышенными уклонами поверхности.

Склоны хребта Улан-Бургасы расчленены многочисленными падями и распадками на отдельные холмы и гряды и представляют собой мелкосопочник с абсолютными отметками поверхности вершин - 570 - 850 м. Вытянутые в меридиональном направлении гряды и холмы почти вплотную подходят к реке. Склоны холмов достаточно крутые, с уклонами поверхности 10-30% и более. Отроги хр. Цаган-Дабан отстоят от р. Уды на расстояние 1,5 - 2 км. Абсолютные отметки достигают значений 750-800 м. Они расчленены падями (Воровского, Ключи) с плоскими днищами шириной 300 - 500 м нередко занятыми водотоками, форма их трапециедальная с высотой бортов до 20 - 25 м. Преобладающие уклоны поверхности составляют 10-30% и более. Нижние части отрогов, нередко лишены растительности, и здесь довольно часто встречаются овраги.

Инженерно - строительные условия. Территория города характеризуется достаточно сложными инженерно-строительными условиями, что обусловлено: высокой сейсмичностью, интенсивной тектонической нарушенностью, широким развитием опасных геологических и природных процессов, наличием территорий со значительными уклонами поверхности (20-30% и более), с близким залеганием уровней грунтовых вод и др.. Всё это обусловливает различную устойчивость геологической среды к техногенному воздействию в разных частях рассматриваемой территории.

В условиях города Улан-Удэ, при оценке устойчивости геологической среды, определяющим является тектонический фактор - повышенная сейсмичность и интенсивная нарушенность территории разломами различных порядков.

В зоне заложения фундаментов находятся как четвертичные образования - аллювиальные галечники, пески различной зернистости, супеси и суглинки, элювиальные и элювиально-делювиальные щебеночные и дресвяные грунты с песчаным и супесчаным заполнителем, так и коренные породы - метаморфические, осадочные и магматические. Для перечисленных разностей грунтов характерна невыдержанность, как в разрезе, так и по простиранию.

Самая верхняя часть геологического разреза, включающая активную зону воздействия инженерных сооружений, оценивается как слой реализующего сейсмовозмущения (СРС). Мощность СРС зависит от литологического состава пород и литогенной энтропии этого слоя (литогенная энтропия - это количество геологических границ в каждых 10 м геологического разреза СРС, включая и границу раздела СРС и подстилающей его толщи основания). Чем выше значение коэффициента литогенной энтропии, тем ниже сейсмические свойства данного участка и тем больше будет мощность СРС. Чем больше мощность СРС, тем он менее устойчив при сейсмическом воздействии, в то же время, чем выше положение уровня грунтовых вод, тем хуже сейсмические свойства СРС. По данным института Литосферы РАН мощность слоя реализующего сейсмовозмущения колеблется в широких пределах: более 20 м вдоль р. Селенги; от 20 до 15м вдоль р. Уды; от 10 до 5м, а на отдельных участках и менее 5м, в северной части города.

Исходя из возможной интенсивности сейсмического воздействия, а также степени повреждаемости зданий в зависимости от их типа (деревянные и каменные различной этажности) и сейсмостойкости, может быть оценена сейсмическая уязвимость застройки. Институтом Литосферы РАН разработана методика её расчета, и для всего города составлена общая матрица показателей сейсмоуязвимости. Чем неблагоприятнее инженерно-геологические условия (в частности, чем выше сейсмичность) и чем менее сейсмоустойчивая застройка расположена в её пределах, тем выше показатель сейсмоуязвимости. Так на участках с сейсмичностью в 9 баллов, застроенных зданиями с фактической конструктивной сейсмичностью 6 баллов, показатель сейсмической уязвимости будет равен «5».. Показатель равный «2» свидетельствует о соответствии грунтовых условий и типа застройки, а «1» - о том, что застройка имеет запас прочности.

При освоении тех или иных территорий необходимо уточнение планового положения плоскостей сброса путем проведения детальных исследований по изучению разрывных нарушений, а также проведение инженерно-геологических изысканий с целью выбора наиболее благоприятных условий размещения зданий и сооружений с учетом однородности состава, строения и физико-технических свойств грунтов. Учитывая, что разломы нередко являются проводниками радона на поверхность и с ними, кроме того, связываются геопатогенные зоны необходимо проведение специальных исследований.

Учитывая, что район города Улан-Удэ, согласно «Карте сейсмического

строительство необходимо вести с учетом требований СНиП II-7-81.

С учётом вышеизложенного можно отметить, что абсолютно благоприятные для строительства территории вследствие повышенной фоновой сейсмичности отсутствуют, и в пределах рассматриваемой территории по степени благоприятности для строительства могут быть выделены следующие категории земель: наиболее благоприятные, ограниченно благоприятные, неблагоприятные, не подлежащие застройке, с регламентируемой застройкой (с особыми условиями использования).

Сейсмичность. Район Улан-Удэ характеризуется высокой сейсмической активностью. Фоновая сейсмичность территории, согласно карте сейсмического районирования (СНиП II 7-81*) - 82 баллов (82-возможная повторяемость землетрясений один раз в 100-1000 лет).

Заболачивание имеет локальный характер и развито преимущественно на пойменных территориях, на левобережье р. Селенги, в долинах р. Уды, Большой речки, в пади Воровского. Приурочены заболоченные участки, как правило, к старичным понижениям. Заболачиванию территорий способствуют: плоский рельеф поверхности, близкое залегание уровня грунтовых вод, наличие в верхней части разреза грунтов с пониженной инфильтрационной способностью. Мощность торфа изменяется от 0,3 до 2,0 м. Суммарная площадь заболоченных территорий не превышает 100 га.

Оврагообразование. На территории города насчитывается около полутора десятков действующих оврагов, суммарной протяженностью до 30 км. Глубина оврагов изменяется от 1-2 до 6-7 м. Склоны оврагов крутые, часто обнажены. По бортам крупных оврагов возможны обвалы и осыпи, которые активизируются весной и в периоды ливневых дождей.

Овраги развиты преимущественно в Железнодорожном районе, на южных предгорьях хр. Улан - Бургасы.

Гравитационные процессы - осыпи и обвалы распространены, главным образом, в предгорьях хр. Улан-Бургасы, а также по правобережью рек Уды и Селенги. Как правило, они невелики по размерам, и их площади обычно не превышают 250-300 мІ.

Сели. Сели изучены недостаточно, хотя, в целом, район относится к селеопасным. Отмечались селевые выносы на реках Н. Берёзовка, Б. Речка, Воровка и др. После ливневых дождей нередко наносы образуются на дорогах и трамвайных путях в Железнодорожном и Советском районах.

Эоловые процессы - развевание и перевевание песков наблюдается на левобережной пойме р. Селенги (в районе п. Исток), местами на левобережной надпойменной террасе р. Уды, а также в районе ТЭЦ-2. Подвижность песков определяется их гранулометрическим составом и градостроительству не препятствует.

Засоление почво-грунтов (слабое и среднее) проявляется, в основном, на низких левобережных террасах р. Селенги в приповерхностном слое мощностью 0,6-1,0 м, что связано с испарением грунтовых вод при их капиллярном поднятии в глинистых и суглинистых грунтах. Тип засоления преимущественно сульфатный, сульфатно-содовый. Содержание солее изменяется от 0,8-3,0 кг/м2 до 4-8 кг/м2.

2.2 Экономико-социальное положение г.Улан-Удэ

Анализ социально-экономических процессов МО Улан-Удэ. Город Улан-Удэ - столица Республики Бурятия. Территория города - 377 кв.км. Расстояние от г.Улан-Удэ до г.Москвы - 5532 км., до Тихого океана - 3500 км. Численность постоянного населения 421,453 тыс. человек по состоянию на 2014 г. (трудоспособного - 61,3%).

Улан-Удэ расположен в долине р. Селенга, в 75 километрах от озера Байкал.

Проходит железная дорога Москва-Владивосток (Транссибирская магистраль). Автомагистрали: Челябинск - Курган - Омск - Новосибирск - Красноярск - Иркутск - Улан-Удэ - Чита (Московский тракт), на Монголию. Улан-Удэнский аэропорт "Байкал" имеет международный статус.

Земли: жилая зона-8%; общественно-деловая зона - 17,7%; производственная зона -5,2%; городских лесов - 23,7%; сельскохозяйственного использования - 11,8%; водные поверхности - 2,9%.

Основу экономического развития города Улан-Удэ составляют предприятия промышленного комплекса (машиностроение и металлообработка), на которых производится свыше 70% промышленной продукции республики.

Устойчивый экономический рост в городе наблюдается, начиная с 2002 г. Инвестиции в основной капитал в 2014 г. составили 2,9 млрд. руб. (выросли на 9% в сопоставимых ценах по отношению к 2010 г. и превысили уровень 2013 г. в 2 раза.) В 2013 г. введено в эксплуатацию 143,6 тыс. кв. метров жилья, что в два раза больше, чем в 2002 г.

Доля оборота розничной торговли по г.Улан-Удэ в обороте Республики Бурятия составляет около 75%. Увеличивается и розничный товарооборот на душу населения в действующих ценах: с 2003 г. по 2013 г. он вырос в 7 раз. Наблюдается существенный рост показателей объема платных услуг и объема реализации бытовых услуг на душу населения. Их значения выросли за период с 2003 г. по 2013 г. в 11,2 и в 8,5 раз соответственно. Средняя заработная плата в 2013 г по сравнению с 2003 г. увеличилась в 8,2 раза.

Рынок труда г. Улан-Удэ за последние 10 лет характеризуется положительной динамикой (табл. 2).

Таблица 2 - Показатели состояния рынка труда населения г. Улан-Удэ на период 2003-2012 гг.

Показатели	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Численность экономически активного населения, тыс. чел.	453	444	450	452	463	488	461	476	464	462
Численность безработных, тыс. чел.	80,8	67,9	54,9	64,2	60,5	58,6	63,3	49,3	41,6	36,5
Уровень занятости, %	50,4	50,9	53,2	52,2	54,3	57,9	54	58,2	58	58,9
Уровень безработицы, %	17,8	15,3	12,2	14,2	13,1	12	13,7	10,4	9	7,9
Уровень экономической активности, %	61,4	60,1	60,6	60,9	62,4	65,8	62,6	64,9	63,7	63,9

Из таблицы 2 видно, что численность экономически активного населения увеличилась в 2012 году (по сравнению с 2003 г.) на 1,9%. В 2012 году повысился уровень занятости населения (58,9%), а уровень безработицы снизился до 7,9 % (36,5 тыс. чел.), достигнув минимального значения за последние годы (2009 г. - 13,7 %, 2010 г. - 10,4 %, 2013 г. - 9,0 %). Уровень экономической активности населения в 2012 году также возрос на 4,1% по сравнению с базовым периодом.

В Бурятии стабильно растет численность постоянного населения, что положительно сказывается на демографической ситуации региона.

За январь - май 2014 года в республике родилось 6947 младенцев, что на 168 больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также отмечается снижение численности умерших граждан. В республике естественный прирост населения за январь-май 2014 года составил 2202 человека, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 355 жителей или 19,2 процента. Также положительная динамика наблюдается в миграционной ситуации. По сравнению с январем-маем 2013 года миграционный отток снизился на 552 человека или в 2,9 раза. Численность прибывших граждан в республику увеличилась по сравнению 2013 годом на 473 человека, сообщает пресс-служба Минэкономики РБ.

Демографическая обстановка характеризуется увеличением таких показателей как: общий коэффициент рождаемости, естественный прирост населения, ожидаемая продолжительность жизни при рождении (табл.3).

Таблица 3 - Демографические показатели г. Улан-Удэ за 2003-2012 гг.

Показатели	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Численность населения, тыс. чел.	977,1	972,8	969	965,7	964,9	965,9	968,2	970,6	971,5	971,3
Общий коэффициент рождаемости, %	13,5	13,8	14	14,8	16,1	17	17,4	17	16,9	17,4
Общий коэффициент смертности, %	15,4	15,3	15,7	14,5	13,3	13,5	13	12,7	12,6	12,4
Естественный прирост, %	-1,9	-1,5	-1,7	0,3	2,8	3,5	4,4	4,3	4,3	5
Ожидаемая продолжительность жизни при рождении	60,9	61,1	60,9	62,4	64,2	64,4	65,3	66,1	66,6	66,9

Анализ таблицы 3 показывает, что в сравнении с базовым периодом численность населения сократилась на 0,6%. Однако, увеличился коэффициент рождаемости - на 28,9%. Ожидаемая продолжительность жизни возросла на 9,9% (66,9). Естественный прирост за последние 7 лет имеет положительную динамику (в 2012 году составил 5,0%).

Таким образом, обобщая такие показатели, как демография, рынок труда, следует отметить, что в г.Улан-Удэ наблюдается положительные изменения. Состояние рынка труда связано, прежде всего, с тем, что увеличивается численность экономически активного населения, что создает трудовой потенциал для экономики республики в целом. Социально-экономическая обстановка в городе характеризуется увеличением численности населения с 2008 года, что связано с повышением уровня жизни и увеличением продолжительности жизни населения при рождении.

Однако, несмотря на положительную динамику экономического развития и стабильный рост основных макроэкономических показателей, темпы экономического роста в г.Улан-Удэ являются недостаточными для обеспечения догоняющего экономического роста страны.

Государственным балансом России и территориальным балансом Республики Бурятия учтены более 600 различных месторождений полезных ископаемых. Среди них 247 месторождений золота, 7 - вольфрама, 13 - урана, 4 - полиметаллов, по 2 - молибдена и бериллия, по одному - олова и алюминия, 8 - плавикового шпата, 10 - бурого и 4 - каменного угля, 2 - асбеста, ряд месторождений нефрита, строительного сырья, гранулированного кварца, апатита, фосфоритов, графита и цеолитов. Недра Бурятии содержат 48% балансовых запасов цинка России, 24% - свинца, 37% - молибдена, 27% - вольфрама, 16% - плавикового шпата и 15% - хризотил-асбеста.

Валовая ценность разведанных и оцененных запасов полезных ископаемых Бурятии составляет порядка 135 млрд. долл. США, из них около двух третей приходится на топливно-энергетические ресурсы, благородные, цветные и редкие металлы. Одним из основных восполняемых природных ресурсов являются лесные ресурсы. Общая площадь лесного фонда Республики Бурятия составляет 27,2 млн. га, из них покрытая лесом - 20,3 млн. га. Общий запас древесины составляет 2244 млн. куб. м. Обилие прибайкальской флоры - основа для традиционной восточной медицины.

Озеро Байкал является природным резервуаром пятой части мировых запасов пресной воды. Байкал и окружающую его территорию населяют 2500 различных видов животных и рыб, из которых 250 эндемичны.

Современный аэропорт и Транссибирская железная дорога, создают условия для развития транспортных связей как с регионами страны и европейскими странами, так и со странами Юго-Восточной Азии. Важнейшими автомагистралями являются дороги федерального значения:

Программа социально-экономического развития г.Улан-Удэ до 2020 года определяет общие стратегические направления развития, наши долговременные ориентиры. Основные направления программы соответствуют ключевым задачам социально-экономического развития России и Республики Бурятия.

Кроме того, сохранена преемственность основной цели и приоритетных направлений с действующей Программой развития города.

В целом Программой социально-экономического развития до 2020 года предусмотрена реализация 451 инвестиционного проекта общим объёмом финансирования порядка 160,9 млрд. руб.

Общий приоритет Программы СЭР до 2020 года - это развитие экономики, что подтверждает структура инвестиционных вложений: на развитие экономики будет инвестировано 64,5% предусмотренных средств, в социальную сферу будет направлено 26,2%, на развитие инфраструктуры - 8,5%.

Немаловажным условием развития человеческого потенциала является создание комфортных условий проживания и обеспечение доступности жилья. Сегодня общая площадь жилищного фонда города Улан-Удэ составляет 7,35 млн. кв. м., при этом 5,96 млн. кв. м. (81%) приходятся на многоквартирные дома. Средняя обеспеченность жильем сегодня составляет 19,9 кв.м. на человека, к 2020 году обеспеченность жильем на одного жителя должна достигнуть 27 квадратных метров. В связи с чем, необходимо нарастить темпы ввода жилья до объема, равному 1 кв. метру на одного жителя Улан-Удэ в год (сегодня эта цифра составляет 0,4 кв.м.).

По данному направлению за 10 программных лет предусмотрено 150 инвестиционных проектов на общую сумму 42 млрд. руб.

Развитие инфраструктуры. В ближайшее десятилетие в рамках 149 инвестиционных проектов планируется затратить 13,6 млрд. рублей на развитие инфраструктуры, 55% объема инвестиций приходится на вторую пятилетку.

Планируется строительство 6 км новых автодорог, реконструкция 36 км автодорог (общая протяженность дорог - 383 км, дорог с твердым покрытием 60%), строительство 1 км мостов, увеличение объема перевозок пассажиров достигнет 74 млн. человек (2010 г.: перевезено пассажиров - 58 млн. чел., в т.ч. автомобильным транспортом - 43,8 млн. чел., трамваем - 14,2 млн. чел.). Кроме того, снижение расходов бюджета г. Улан-Удэ за пользование энергетическими ресурсами должно составить не менее 40% по отношению к 2009 году, а доля возобновляемых источников энергии в производстве электрической энергии должна увеличиться не менее чем до 4,5% по отношению к 2009 году (в 2010 г. произведено электроэнергии 195 млн. кВт.ч.).

В Программе до 2020 года заложены инвестиционные проекты в рамках муниципально-целевых программ по воспроизводству сетей водоснабжения и водоотведения, реконструкции объектов электросетевого хозяйства, работы по развитию улично-дорожной сети.», «Программа энергосбережения и повышения энергетической эффективности г. Улан-Удэ до 2020 года».

Повышение эффективности управления. В рамках данного блока мероприятий будет реализовано 19 инвестиционных проектов на сумму 1,2 млрд. рублей.

Ключевым моментом в данном направлении станет «Развитие инновационной деятельности», на что в программе предусмотрено 683 млн. руб., из них 98% инвестиционных вложений придется на первые три года.

Структура земельного фонда г. Улан-Удэ

По данным государственного учета земель земельный фонд г. Улан-Удэ по состоянию на 1 января 2014г. составляет 37 712 га. Структура земельного фонда города представлена в таблице 4.

Таблица 4 - Земельный фонд г. Улан-Удэ по состоянию на 1 января 2013 г.

Виды использования земель	Общая площадь	В собственности граждан	В собственности юридических лиц	В государственной и муниципальной собственности
А	1	2	3	4
Земли жилой застройки	4130	673	15	3442
Земли общественно-деловой застройки	5835	94	277	5464
Земли промышленности	1843	-	172	1671
Земли общего пользования	3008	-	-	3008
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	1065	-	25	1040
Земли сельскохозяйственного использования	5479	636	101	4742
Земли занятые особо охраняемыми территориями и объектами	9037	-	-	9037
Земли лесничеств и лесопарков	2113	-	-	2113
Земли под водными объектами	1053	-	-	1053
Земли под военными и иными режимными объектами	3005	-	-	3005

Из таблицы 4 видно, что большую площадь в г. Улан-Удэ занимают земли занятые особо охраняемыми территориями и объектами, а наименьшую - земли под водными объектами.

Наиболее существенные изменения за 2014 год произошли в землях, индивидуальной жилой и общественно-деловой застройки и в землях сельскохозяйственного использования - дачники и дачные объединения.

В таблице 5 приведены данные о распределении и изменении общих площадей различных категорий земель по сравнению с 2013 годом.

Таблица 5 - Изменение общих площадей за 2013 - 2014 гг.(га)

Категория земель	Годы	Изменения (+, -)
	2013	2014
А	1	2	3
Земли сельскохозяйственного использования	5479	5658	179
Земли жилой и общественно-деловой застройки	9965	9977	12
Земли общего пользования	3008	3008	-
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земли иного специального назначения	2908	2908	-
Земли под военными и иными режимными объектами	3005	3005	-
Земли лесничеств и лесопарков

Судя по данным из таблицы, наблюдается расширение площадей земель сельскохозяйственного использования и земель жилой и общественно-деловой застройки. Это происходит за счет земель, которые не вовлечены были ранее в градостроительную или иную деятельность.

Рисунок 1 - Распределение земельного фонда г. Улан-Удэ по видам использования

Рисунок 2 - Распределение земельного фонда по формам собственности

Рисунок 3 - Изменение общих площадей за 2013 - 2014 гг (га).

Увеличилась доля земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц за счет уменьшения государственных и муниципальных земель.

Произошедшие изменения в площадях большинства категорий земель за 2014 г. связаны с проводимыми в г. Улан-Удэ земельными преобразованиями, предоставлением земель для юридических и физических лиц. Указанные изменения и преобразования осуществлялись на основании принятых решений федеральных республиканских органов власти, решений органов местного самоуправления.

РАЗДЕЛ 3. РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМ И АНАЛИЗ САМОВОЛЬНО ЗАНЯТЫХ ЗЕМЕЛЬ Г. УЛАН-УДЭ

3.1 Анализ территории самовольно занятых земель г.Улан-Удэ

Основной проблемой, связанной с развитием застроенных территорий г. Улан-Удэ, является самовольное занятие земель и возведение на них самовольных построек, основная масса которых возведена еще в прошлом веке.

Граждане, проживающие в самовольных постройках на территории г. Улан-Удэ, никаких прав на земельные участки не имеют. Самовольные постройки возведены не только без разрешения на строительство, но и на земельных участках, не предоставленных гражданам для этих целей, а порой и на земельных участках, которые вообще не могут быть предоставлены для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства по причине их нахождения в водоохранных, затопляемых, санитарно-защитных и иных зонах (зоны ограничения жилой застройки), строительство и проживание на территории которых невозможно.

Исходя из данных, предоставленных Администрацией г. Улан-Удэ по состоянию на 01.01.2015 на территории г. Улан-Удэ насчитывается 7174 самовольных построек.

Причиной такого количества самовольных построек явилось то, что до октября 2001 года, когда вступил в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), выделение гражданам земельных участков в собственность регулировалось отдельными указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подзаконными актами разрешалось руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет, получать земельные участки в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и использования в иных целях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

И вследствие чего наделение землей осуществлялось в упрощенном порядке, требования по регистрации прав на земельные участки не предъявлялись.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.2 которого установлено, что единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация [11].

Следовательно, основная масса жилых домов, возведенных до 2001 года приобрела статус самовольных построек, в связи с произошедшими изменениями в законодательстве.

На основании решения указанной межведомственной комиссии принято распоряжение Правительства Республики Бурятия от 27.11.2009 № 635-р «О принятии мер по решению проблемы с самовольными постройками, расположенными на территории г. Улан-Удэ и Иволгинского района Республики Бурятия», предусматривающее меры по «узаконению» самовольных строений.

Согласно данному распоряжению были приняты предложения Администрации г. Улан-Удэ о предоставлении земельных участков, занятых самовольными постройками, расположенными вне зон ограничения жилищного строительства на территории города Улан-Удэ, в целях создания на указанных земельных участках дачных некоммерческих объединений граждан, владеющих этими самовольными постройками.

Таким образом, на сегодня в Улан-Удэ в 5 ДНТ и 1 СНТ члены смогли оформить свои права на самовольные постройки в общем количестве - 1211. Это ДНТ «Саяны» (мкр. Стеклозавод), ДНТ «Ноябрьское» (мкр. Тулунжа), ДНТ «Лотос» (мкр. Загорск), ДНТ «Карнед» (мкр. Новая Комушка), ДНТ «Таежный» (мкр.Таежный), СНТ «Заречный» (мкр. Заречный).

Прокуратурой Республики Бурятия внесено представление о неправомерности мероприятий по «узаконению» самовольных построек путем создания дачных товариществ (ввиду отсутствия на территории г. Улан-Удэ фонда перераспределения земель, действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления земельных участков под существующей застройкой).

В связи с этим работа в данном направлении Администрацией г. Улан-Удэ прекращена.

Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ проводилась работа по предоставлению в индивидуальном порядке земельных участков в порядке, установленном п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (одиночные самовольные постройки, расположенные в зоне жилой застройки и в отношении которых «узаконение» путем создания ДНТ не представлялось возможным).

Данная процедура, по информации Комитета позволила «узаконить» порядка 150 земельных участков, занятых самовольно возведенными жилыми домами.

Одновременно с этим, Народным Хуралом Республики Бурятия приняты изменения в Закон Республики Бурятия «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», предусматривающие возможность оформления прав на земельные участки, сведения о которых имеются в материалах инвентаризации, проведенной в 1995-2001 гг. в рамках Программы инвентаризации земель в населенных пунктах Республики Бурятия., утвержденной постановлением Правительства Республики Бурятия от 30.06.1995 № 227.

На основании материалов инвентаризации, утвержденных постановлениями Администрации г. Улан-Удэ в период с 1995 по 2001 гг. оформлено 108 земельных участков. В общем, на территории г. Улан-Удэ проинвентаризировано 928 земельных участков.

Правительство РБ пыталось решить проблему самовольного строительства на федеральном уровне. Проектом Федерального закона № 47538-6, принятым Государственной Думой РФ в первом чтении 27.04.2012, предлагалось ввести статью 244 по установлению условий и оснований приобретения права собственности на самовольную постройку.

Правительством Республики Бурятия в Государственную Думу Российской Федерации было направлено обращение об инициировании внесения поправок в указанный выше проект в виде дополнения статьи 244 проекта абзацем 2 пункта 4 следующего содержания: «Право собственности на самовольную постройку, созданную на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке может быть признано за этим лицом, в случаях и порядке, установленных законом, при условии, если указанная самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил».