Государственный земельный кадастр РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Сущность государственного земельного кадастра

1.1 История возникновения и назначение государственного земельного кадастра

1.2 Принципы осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра

1.3 Содержание и цели ведения государственного земельного кадастра

1.4 Государственная кадастровая оценка земель

1.4.1 Государственный кадастровый учет земельных участков

1.4.2 Технология кадастровой оценки земли

Глава 2. Ведение государственного земельного кадастра и его перспективы

2.1 Порядок ведения государственного земельного кадастра

2.2 Порядок предоставления сведений из Государственного земельного кадастра

2.3 Порядок постановки на кадастровый учет земельного участка

Глава 3. Теоретические основы государственного земельного кадастра

3.1 Земельный кадастр районов

3.2 Учет количества и качества земель.

Заключение

Список использованной литературы



Введение

В настоящее время в мире существует 25 так называемых богатых стран. Все они характеризуются наличием систем земельного кадастра, обеспечивающего надежные гарантии для обладателей прав на землю. При этом, под словом «земля» в праве зарубежных стран понимается «недвижимость», а находящиеся на ней здания и сооружения «улучшениями», которые следуют судьбе земельного участка. Одной из причин бедности является отсутствие у стран третьего мира возможности мобилизовать имеющиеся у всех слоев населения ресурсы и использовать возможности кредитно-денежной системы для создания нового богатства. Как показывает опыт развитых стран, инструментом для мобилизации такой возможности служит система, состоящая их земельного кадастра и регистрации прав на землю и находящиеся на ней улучшения.

Земельный кадастр, как информационная система, призван отражать качественное состояние земли как природного объекта, служить информационным источником при осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель. Одновременно с этим, деятельность по ведению государственного земельного кадастра должна являться правовым средством в деле обеспечения учета плательщиков земельного налога, определения размеров платы за землю и основой получения первичных сведений при экономической оценке земель.

На сегодняшний день государственный земельный кадастр представляет собой в основном систему государственного кадастрового учета земельных участков для целей регистрации прав. Иными словами фактически выполняет только учетную функцию. Однако одной из основных функций государственного земельного кадастра сегодня продекларирована и фискальная функция, обеспечивающая формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога. Для обеспечения реализации этой важнейшей для экономического развития административно-территориальных образований функции государственного земельного кадастра Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на территории Российской Федерации (Роснедвижимостью) проводятся работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель, в результате которых определяется кадастровая стоимость земельных участков.

Цель данной дипломной работы заключается в выявлении назначения, принципов и перспектив развития государственного земельного кадастра РФ.

Исходя из поставленной цели можно выделить следующие задачи: - история возникновения и назначение государственного земельного кадастра; - изучение содержания и принципов осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра РФ; - назначение государственной кадастровой оценки земель; - рассмотрение порядка ведения государственного земельного кадастра; - порядок ведения государственного земельного кадастра; - выявление перспектив развития государственного земельного кадастра. В качестве теоретической основы проводимого исследования использованы работы отечественных и зарубежных авторов в области финансового анализа и финансового менеджмента. Дополнительными информационными источниками для написания данной дипломной работы являются: законы и другие нормативные документы, а также публикации в прессе и Интернет-ресурсы, посвященные вопросам государственного земельного кадастра. В процессе научного исследования использовались следующие методы: анализ литературных источников, системный метод, методы анализа, сравнения, обобщения, аналогии, экспертных оценок и другие общенаучные методы.



Глава 1. Сущность государственного земельного кадастра

1.1 История возникновения и назначение государственного земельного кадастра

Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер - идентификатор. Границы и номер собственности обычно отображаются на крупномасштабных картах. С кадастром тесно связан термин «кадастровая съемка», которая означает съемку границ участков недвижимой собственности. Понятие кадастра включает также систему данных, необходимых для налогообложения земельных участков, собственности и регистрации юридических прав.

Необходимо отличать понятие государственного земельного кадастра и государственный кадастровый учет земельных участков. Последнее - является деятельностью, и представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Современное понимание государственного земельного кадастра - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра). Правовое регулирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра и использования его сведений осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с настоящим Федеральным законом законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Кадастровый учет, в свою очередь, определяется как описание земельных участков с целью получения индивидуальных характеристик каждого, позволяющих однозначно выделить его (участок) из других и осуществить качественную и экономическую оценку. Такие описания заносятся в Единый государственный реестр земель с присвоением каждому участку кадастрового номера. Разумеется, всесторонний государственный подход к оценке земель и землеописанию существовал не всегда. На основании сохранившихся немногочисленных письменных свидетельств периода Древней Руси можно лишь судить, что уже тогда княжеская власть осознавала необходимость учета земельных угодий. Судя по новгородским писцовым книгам конца XV века, содержащим указания на принадлежность земельных участков конкретным владельцам, сведения об их площади и расположении относительно естественных ориентиров (рек, озер и т. п.), о плодородии земли, традиция землеописаний восходит к XI--XIII векам. На это же указывают отдельные сохранившиеся фрагменты берестяных грамот. В период Средневековья, при господстве феодальной системы хозяйства, когда земельная рента выражала существо экономических отношений, а раздача государевых земель была надежным средством укрепления центральной власти, последняя не могла оставаться безучастной к состоянию земельного фонда. От него не в последнюю очередь зависела величина доходной части казны. Приблизительно в 1551 году была закончена разработка так называемого «писцового наказа», в котором сформулированы принципы и порядок описания земель, принята унифицированная единица земельного обложения. Им стала «соха». Базовый размер сохи составлял 800 четвертей земли. Однако он мог изменяться в зависимости от плодородия почвы и социального положения землевладельца. В соответствии с разработанными при Иване IV принципами в 1581 году началась общегосударственная поземельная перепись, законченная в 1592 году в царствование его сына Федора. Эту перепись можно лишь условно рассматривать в качестве прообраза кадастрового обследования, поскольку наряду с землеописанием она преследовала и другую, едва ли не главную цель -- документальную поименную фиксацию крестьян, находившихся в тот момент на землях конкретных владельцев, для обоснования их прикрепления к этим землям в будущем. В дальнейшем правительство не раз прибегало к «дозорам» (местным переписям), продолжая отслеживать состояние земель. Особенно острая потребность в таких мерах ощущалась после Смутного времени, в условиях глубокого хозяйственного кризиса и разорения земель.

В 1626 году была проведена их общая перепись.

По своим масштабам с ней сопоставима перепись, предпринятая в 1766 году при Екатерине II и растянувшаяся до конца XVIII столетия. Она получила название «Генеральное межевание». Межевание охватило территорию 22 губерний. Имея своей основной целью определение четких границ частных земельных владений, оно вместе с тем решало и множество других задач, касавшихся изучения хозяйственного положения страны. Помимо подробных поземельных карт, планов губерний и уездов Генеральное межевание оставило после себя многотомные ценнейшие «экономические примечания». Правда, в них отсутствуют систематические и подробные сведения о качестве обследуемых земель, плодородии почв.

Вплоть до отмены в 1861 году крепостного права массовых кадастровых работ на территории Российской империи не проводилось. Деятельность Вольного экономического общества по внедрению передового землеустроительного опыта Запада и описанию земель не простиралась дальше отдельных опытов, имевших к тому же преимущественно агротехническую направленность. Ликвидация крепостничества в значительной мере ускорила процесс капитализации земель. Земли сельскохозяйственного назначения и занятые промышленными объектами стали все активнее вовлекаться в рыночный оборот. Поэтому возникла острая потребность в новых масштабных кадастровых изысканиях. Они развернулись в конце XIX века на базе ново-учрежденных земских землеустроительных комиссий и экспедиций. В работе экспедиций принимали участие лучшие ученые того времени, проводившие детальное исследование почвенного покрова, урожайности культур, продуктивности кормовых угодий, месторасположения земельных участков относительно хозяйственных центров и рынков сбыта, -- словом, всех природных и экономических факторов, влияющих на развитие сельского хозяйства. Тщательно фиксировались и такие показатели, как наличие рабочей и тягловой силы, размер капитальных вложений, формы земельной собственности и землепользования. Обследования проводились с применением передовых зарубежных методик оценки земли и на основе собственных оригинальных разработок, существенно обогативших мировую практику. Их данные публиковались в губернских земских сборниках, ставших ценнейшей базой государственного фискального учета, частных сделок купли-продажи земли, банковского ипотечного кредитования.

1.2 Принципы осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра

Принципы осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра, то есть основополагающие начала такой деятельности, закреплены законодателем в ст.5 Закона. Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами:

- единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;

- непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

- открытость сведений государственного земельного кадастра;

- сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

Рассмотрим подробнее каждый из принципов.

Первый принцип - единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации. Согласно данному принципу земельный кадастр на всей территории Российской Федерации ведется по единой системе и технологии. Все субъекты Федерации обязаны соблюдать единый порядок ведения земельного кадастра. Установлены единые формы документов и их перечень (состав), который определен ст.13 Закона. Тем самым достигается полнота и достоверность сведений земельного кадастра.

Заметим, что у отдельных исследователей вызывает сомнение требование ст. 5 Закона N 28 относительно единства системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории РФ. Как отмечает В.А. Евсегнеев, дело в том, что природные и экономические условия на территории РФ далеко не одинаковы - от полупустынь на юго-востоке европейской части страны до северных и северо-восточных тундр. Различными являются способы и обычаи использования земли в разных географических условиях. Это диктует неодинаковые подходы и к выделению кадастровых единиц - подлежащих описанию земельных участков, и к содержанию этих описаний, и к методам оценки земель. Отсюда должно вытекать не просто право внесения в земельный кадастр дополнительных сведений со стороны региональных и местных органов власти (ст. 10, 11 Закона N 28), но и необходимость составления "непохожих" земельных кадастров по разным почвенно-климатическим зонам, на которые распадается территория России.

На наш взгляд данная точка зрения, несмотря на правильную постановку вопроса, - несостоятельна. Во-первых, конституционные требования единого экономического пространства страны обусловили жесткий государственный характер, а не муниципальную форму этой системы. Во-вторых, многообразие характеристик ведения современного земельного кадастра позволяет внести все необходимые особенности кадастровых единиц.

Если допустить, что в Российской Федерации велось бы несколько «непохожих» кадастров, с уверенностью можно сказать, что возникли бы многочисленные разногласия, противоречия, что, в конечном счете, привело бы к ошибкам и необходимости исправления всей системы. Приведем простой пример.

В настоящее время одной из проблем учета недвижимости (в том, числе земельных участков) является то, что «в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах». Можно предположить, чем грозит возможное разделение кадастра на несколько «непохожих».

Таким образом, единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации - исторически проверенный принцип осуществления кадастрового учета земель и земельных участков.

Второй принцип - непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков.

Как показывает исторический опыт ведения земельного кадастра - только непрерывный процесс по внесению в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков, а также непрерывный процесс по совершенствованию методов и средств получения и хранения таких сведений может гарантировать объективность и ценность такой информации для современного общества и государства.Непрерывность процесса внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков, сопровождается и непрерывностью совершенствования нормативно-правовой базы такой деятельности.

Третий принцип - открытость сведений государственного земельного кадастра.

Как подчеркивается в Руководящих принципах партнерства государственного и частного секторов в области управления земельными ресурсами - «Информация о земле и ее ресурсах - само существо каждого государства. Надлежащее понимание гражданами взаимосвязей между государством и обществом требует, чтобы такая информация была легкодоступной и могла легко использоваться»

Согласно п.1 ст.8 Закона, сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

Земельный кадастр содержит сведения, имеющие практическую пользу не только для государственных органов, ведущих этот кадастр, но и для других органов управления в области использования и охраны земель, налоговых органов и др. Они необходимы для правообладателей земельных участков (собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов). В получении этих сведений бывают заинтересованы также участники торгов, аукционов и конкурсов при совершении сделок с земельными участками (купли - продажи, ипотеки и др.). Во всех названных случаях органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять запрашиваемые сведения заинтересованным в них лицам и организациям.

Как следует из п.2 ст.8 Закона, органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

При реализации данного принципа полномочные органы должны обеспечивать выполнение требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, иных правовых актов и методических документов, определяющих организацию режима секретности и порядок защиты сведений, составляющих государственную тайну. Перечень сведений, составляющих государственную тайну закреплен в ст.5 Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-1 "О государственной тайне" (с изменениями от 6 октября 1997 г., 30 июня, 11 ноября 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.).

Решение о выдаче сведений принимает орган, ведущий земельный кадастр. Если в выдаче документов будет, по мнению заявителя, отказано незаконно, он может обжаловать действия должностных лиц (государственных служащих) в суд (арбитражный суд) на основании Закона РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями от 14 декабря 1995 г.).

Порядок предоставления сведений земельного кадастра закреплен в Правилах предоставления сведений государственного земельного кадастра (утв. постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. №918). Акцентируем внимание также на том, что в 2006 году разработан и принят Регламент предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги "Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра".

Регламент вступает в силу с 1 января 2010 г. - на всей территории Российской Федерации. Говоря об открытости сведений государственного земельного кадастра, подчеркнем, что государственный кадастр создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения земельных участках, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования делают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что оказывает существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Заметим, что реальная работа данного принципа возможна лишь с уменьшением бюрократизма, открытостью всей системы государственной информации.

Четвертый принцип - сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

Прежде всего, заметим, что сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом (п.1 ст.6 Закона). Такие сведения являются частью государственной информационной системы (ст.14 Федерального закона от 27 июля 2006г. №149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации").

Являясь частью государственной информационной системы сведения государственного земельного кадастра сопоставимы и взаимосвязаны с иными кадастрами, реестрами и информационными ресурсами. Так, например, земельный кадастр имеет тесную связь с градостроительным кадастром.

На наш взгляд к числу принципов осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра следует отнести и обязательность государственного кадастрового учета земельных участков.

Полноценный фундаментальный земельный кадастр можно получить только при обязательном учете всех земель Российской Федерации, где бы они ни располагались и в чьем бы пользовании (собственности, аренде и т.д.) они ни находились. Никто не имеет права скрывать или отказываться от предоставления полномочным органам запрашиваемых ими сведений, необходимых для ведения кадастра (за исключением сведений, представляющих коммерческую тайну). В заключение отметим, что поскольку на правоотношения по кадастровому учету распространяется земельное законодательство, органы, осуществляющие ведение кадастра в своей деятельности должны руководствоваться принципами, закрепленными в Земельном кодексе РФ.

1.3 Содержание и цели ведения государственного земельного кадастра

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю.

Законом (2, ст. 4) установлено, что материалы ГЗК должны быть использованы в качестве информационной основы при осуществлении всех функций управления земельными ресурсами. Таким образом, законодательно определена информационная сущность Государственного земельного кадастра. Из приведенного понятия вытекает, что Государственный земельный кадастр - это сложный по своей структуре документ, включающий информацию о хозяйственном, правовом, природном положении земель, качественной и количественной характеристике земель. В то же время указанная документация может быть получена в результате осуществления действий по ведению ГЗК. Ведение ГЗК представляет собой сферу управленческой деятельности по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету, хранению и предоставлению информации, назначение которой - информационное обеспечение принятия управленческих решений. Ведение ГЗК - производственный процесс. Следовательно, одна из функций управления земельными ресурсами, ведение Государственного земельного кадастра - это система, представляющая собой единство двух неразрывно связанных подсистем: документов и мероприятий (процесс). Подсистема документации (2, ст. 13) включает следующие группы документов:

- основные (Единый государственный реестр земель, дежурные кадастровые карты, кадастровые дела);

- вспомогательные (книги учета документов, книги учета выданных сведений, каталоги координат пунктов опорной межевой сети);

- производные (перечень земель федеральной, субъекта Федерации и муниципальной собственности, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты, справочные и аналитические документы). Процесс ведения ГЗК включает основные технологические действия:

- подготовительные работы;

- формирование и учет земельных участков;

- формирование и учет территориальных зон;

- оценка земель;

- формирование отчетов об использовании земель и предоставление земельно-кадастровой информации. С учетом изложенного Государственный земельный кадастр как функция управления земельными ресурсами - это система документированной земельно-кадастровой информации о земельных ресурсах и их оценке, а также мероприятий по сбору, разработке, документальному оформлению, хранению и предоставлению этой информации. Государственный земельный кадастр содержит сведения (2, ст. 12) о земельных участках, территориальных зонах, землях и границах территорий местного самоуправления, субъектов РФ и Российской Федерации. То есть земельный кадастр ведется на трех уровнях: федеральном, субъекта федерации, муниципального образования.

Соответственно содержание и задачи земельного кадастра зависят от уровня его ведения.

Общая задача ГЗК федерального уровня заключается во всестороннем количественном и качественном описании земельных ресурсов страны в целом и земельных участков,

расположенных на территории двух и более субъектов Федерации, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правового статуса, организации проведения оценки земель и использования ее результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления государства.

Решение этой общей задачи достигается посредством решения частных, к которым относятся:

- разработка и принятие федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области управления земельными ресурсами, контроль за их соблюдением;

- разработка, утверждение и реализация федеральных программ развития Государственного земельного кадастра;

- определение перечня основных сведений Государственного земельного кадастра;

- установление порядка финансирования деятельности по ведению Государственного земельного кадастра;

- координация деятельности органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Задача ГЗК уровня субъекта Российской Федерации заключается в количественном и качественном описании земельных ресурсов субъекта РФ в целом и земельных участков, расположенных на территории двух и более муниципальных образований данного субъекта РФ, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правового статуса, проведении оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления субъекта РФ. Решение этой общей задачи достигается посредством решения частных задач, к которым относятся:

- организация кадастрового деления подведомственной территории;

- установление (восстановление) границ муниципальных образований;

- кадастровый учет земельных участков, расположенных на территории двух и более муниципальных образований;

- кадастровый учет территориальных зон;

- кадастровая оценка земель;

- хранение и предоставление земельно-кадастровой информации (информационно-аналитическая задача). Задача ГЗК уровня муниципального образования заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правового статуса, проведении оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования. Решение этой общей задачи достигается посредством решения частных, к которым относятся:

- организация кадастрового деления подведомственной территории;

- кадастровый учет земельных участков;

- кадастровый учет территориальных зон;

- кадастровая оценка земель;

- хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации (информационно-аналитическая задача). Поставленные задачи определили содержание современного государственного земельного кадастра как одной из функций управления земельными ресурсами регионального уровня. Конституция Российской Федерации (от 12.12.1993 г.) устанавливает четкое разграничение полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления, подчеркивает самостоятельность последних (ст. 12, 131, 132 Конституции РФ). Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (от 28.08.1995 г.) и последующие его изменения и дополнения еще более акцентировали самостоятельное положение органов местного самоуправления в вопросах предметов ведения местного самоуправления, включая и земельные отношения (5, ст. 6). Широкие полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений на территории муниципального образования подтверждены Земельным кодексом (6, ст. 10, 11, 71, 72).

Более того, Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" четко определены основания для отнесения земельных участков к собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности. В связи с этим было бы логично представить содержание ГЗК отдельно для различных уровней следующими разделами:

для субъекта Федерации:

- кадастровое деление кадастрового округа;

- установление (восстановление) границ муниципальных образований;

- кадастровый учет земельных участков;

- кадастровый учет территориальных зон;

- кадастровая оценка земель;

для муниципального образования:

- кадастровое деление кадастрового района;

- кадастровый учет земельных участков;

- кадастровый учет территориальных зон;

- кадастровая оценка земель.

1.4 Государственная кадастровая оценка земель

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, ведения земельного кадастра определяется "Правилами проведения государственной кадастровой оценки" утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

В настоящее время, на территории Санкт-Петербурга кадастровая стоимость земельных участков определяется приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 № 365 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге".

Для объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровая стоимость определяется приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 15.01.2013 № 6 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Санкт-Петербурга".

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

площади земельного участка;

вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

факторов местоположения и окружающей среды.

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемые физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.п.).

Информация о стоимости продажи прав аренды;

Данные предложений по объектам недвижимости (включая не застроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

Проведение факторного анализа с учетом следующих ценно-образующих факторов:

доступность различных центров тяготения (объектов);

уровень развития транспортной инфраструктуры;

уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

состояние окружающей среды;

историческая и архитектурно - эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территорий;

инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек и отнесение их к конкретному кластеру;

Выделение текстовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценно - образующими факторами;

Расчет по тестовым объектам кластера удаленных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удаленный показателей кадастровой оценки земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

Расчет кадастровой стоимость объектов земельных участков на основе удаленный показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

1.4.1 Государственный кадастровый учет земельных участков

Как известно, приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета земельных участков, который регулируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и иными нормативными актами Российской Федерации.

Государственный кадастровый учет представляет собой действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с уникальными характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

Кадастровый учет должен осуществляться на основе принципа единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности обновления содержащихся в нем сведений, их сопоставимости со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

В настоящее время по Закону о кадастре производится только государственный кадастровый учет земельных участков. До 1 января 2013 года Законом установлен переходный период, необходимый для разработки документов и программных средств для осуществления кадастрового учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен объект недвижимости, за исключением объектов недвижимости, расположенных в границах двух и более кадастровых округов. В последнем случае кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений - Минэкономразвития РФ. В каждом субъекте России есть свой орган кадастрового учета, как правило, «Кадастровая палата», которая «обслуживает» всю территорию соответствующего субъекта РФ.

Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, который присваивается органом кадастрового учета и называется кадастровым номером.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием земельного участка, прекращением его существования (в этом случае производится снятие с учета объекта недвижимости) либо в связи с изменением каких-либо характеристик земельного участка. При этом, при образовании земельного участка его постановка на кадастровый учет может производиться на основании заявления любого лица (с приложением необходимых документов), а учет изменений в сведениях земельного участка или снятие его с кадастрового учета производится только на основании заявления собственника, уполномоченного им лица или в порядке информационного взаимодействия, предусмотренном Законом о кадастре и другими нормативными актами.

Например, от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает пять) действует представитель, уполномоченный на подачу такого заявления, принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания этих собственников; от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления, принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения. В порядке информационного взаимодействия может быть изменена категория земель, к которой относится земельный участок. В этом случае, уполномоченный орган, принявший решение об изменении категории земель обязан передать принятый им акт о переводе в течение пяти дней в орган кадастрового учета для внесения соответствующих изменений.

Уникальными характеристиками, земельного участка, внесенными в кадастр являются:

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

описание местоположения границ земельного участка;

площадь земельного участка.

Законом установлен перечень широкий перечень дополнительных характеристик земельного участка, не являющихся уникальными, но которые необходимы для оценки его правового статуса, например, сведения о вещных правах, ограничениях (обременениях) прав, категории земель и разрешенном использовании, экономические и другие характеристики земельного участка.

Орган кадастрового учета проверяет представленные заявителем документы по форме и содержанию для принятия решения о кадастровом учете, приостановлении учета или отказе в кадастровом учете при наличии оснований, предусмотренных Законом о кадастре. В случае отсутствия таких оснований, кадастровый учет производится в срок 20 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления и документов. По истечении указанного срока заявителю должны быть бесплатно выданы кадастровый паспорт или выписка о земельном участке.

Орган кадастрового учета руководствуется также Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ 04.02.2010 N 42, который устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения сведений в реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.

За исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральными законами,(например, персональные данные) сведения внесенные в государственный кадастр недвижимости являются общедоступными. Это означает, что любое заинтересованное лицо может сделать запрос о выдаче сведений об определенном земельном участке или территории и такие сведения будут предоставлены в виде:

кадастровой выписки о земельном участке,

кадастрового паспорта земельного участка,

кадастрового плана территории,

ином виде, предусмотренном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При этом необходимо будет произвести оплату сведений в размере, предусмотренном приказом Минэкономразвития РФ от 30.07.2010 г. № 343 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы».

Законом о кадастре установлено, что никто не вправе требовать, иначе как на основании решения суда от собственника, поставленного на учет объекта недвижимости, осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Данная норма определяет один из главных принципов ведения кадастра объектов недвижимости, согласно которому истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости подлежащими уточнению (п. 6 ст. 4 Закона о кадастре).

В случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости, сведения сохраняются, если иное не установлено Законом о кадастре.



Глава 2. Ведение государственного земельного кадастра и его перспективы

2.1 Порядок ведения государственного земельного кадастра

Ведение государственного земельного кадастра, государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, государственная кадастровая оценка земель возложены на Российский земельный кадастр, его территориальные органы -- комземы субъектов РФ. Для ведения государственного кадастрового учета земель в системе Российские земельные кадастра создаются федеральные государственные учреждения -- Земельные кадастровые палаты в субъектах РФ. К проведению государственной кадастровой оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Субъекты РФ имеют право осуществлять сбор, обработку и хранение установленных ими дополнительных сведений государственного земельного кадастра. Органы местного самоуправления могут включать в государственный земельный кадастр самостоятельно и за счет средств местных бюджетов дополнительные сведения, не установленные РФ и субъектами РФ.

Ведение государственного земельного кадастра -- многоплановая постоянная работа, которая заключается в сборе сведений о земельных участках, их документировании в Едином государственном реестре земель, на кадастровых картах, накоплении, обработке, учете и хранении. Сбор данных производится в процессе инвентаризации и мониторинга земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инспекционного контроля, землеустройства, выполняемых разнообразными уполномоченными государственными органами, а также негосударственными организациями и гражданами в разрешенных случаях. Кадастровый учет земель неразрывно связан с учетом других природных ресурсов. Соответственно ведение земельного кадастра осуществляется в сотрудничестве с государственными органами, отвечающими за ведение лесного и водного кадастров, кадастров других природных ресурсов. На различных этапах сбора, обработки, систематизации и обобщения кадастровой информации и документов эти государственные органы включаются в сложную техническую и бюрократическую работу по созданию единого свода данных о землях и прочно связанной с землями недвижимости.

Кадастровый учет проходится по инициативе государственных органов, органов местного самоуправления либо заинтересованных граждан и юридических лиц, которые обращаются в Российский Земельный кадастр с соответствующей заявкой. К заявке прилагаются право - устанавливающие документы и документы о межевании земельного участка. После проверки представленных документов на их основе органы Российского земельного кадастра составляют описание земельного участка в Едином государственном реестре земель, присваивают кадастровый номер, составляют карту земельного участка и формируют кадастровое дело. Государственный кадастровый учет проводится в течение одного месяца со дня подачи заявки. За его проведение плата с заявителей не взимается. По результатам заявителю выдается кадастровый план земельного участка.

земельный кадастр учет недвижимость

2.2 Порядок предоставления сведений из Государственного земельного кадастра

Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Порядок предоставления сведений внесенных внесенный в государственный кадастр недвижимости установлен приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 № 75. Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее -- ГКН), предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. На основании одного запроса предоставляется один документ, в виде которого предоставляются сведения ГКН.

Запрос представляется в орган кадастрового учета по выбору заявителя:

в виде бумажного документа, представляемого заявителем при личном обращении;

в виде бумажного документа путем его отправки по почте;

в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет (www.rosreestr.ru);

в электронной форме путем отправки XML- документа электронной почтой;

в электронной форме посредством отправки XML - документа с использованием веб - сервисов.

Сведения внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в ГКН; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости; 3) кадастрового паспорта объекта недвижимости; 4) кадастрового плана территории; 5) кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка; 6) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Орган кадастрового учета имеет право по запросу любого лица предоставлять полученную на основе общедоступных кадастровых сведений обобщенную информацию, в том числе аналитическую информацию. Такая информация может размещаться в сети «Интернет» на официальном сайте органа кадастрового учета и официальном сайте органа нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Состав, виды такой информации, сроки ее предоставления, порядок ее размещения в сети «Интернет» на указанных официальных сайтах устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сроки предоставления Внесенные в ГКН сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено Федеральным законом « О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ. Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий не может превышать пятнадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

В запросе указывается способ предоставления сведений, внесенных в ГКН: - предоставление сведений в виде бумажного документа, который заявитель получает непосредственно при личном обращении; - предоставление сведений в виде бумажного документа, который направляется органом кадастрового учета заявителю посредством почтового отправления; - предоставление сведений в виде электронного документа в виде электронного документа, который направляется органом кадастрового учета заявителю посредством электронной почты; - предоставление сведений в виде электронного документа, размещенного на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет (www.rosreestr.ru).

За предоставление сведений, внесенных в ГКН, предоставление информации, указанной в ч. 6 ст. 14 Закона о кадастре, взимается плата. Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата установлены приказом Минэкономразвития России от 30.07.2010 № 343. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено настоящей частью, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.



2.3 Порядок постановки на кадастровый учет земельного участка

Кадастровый учет объектов недвижимости Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее- снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. сведений об объекте недвижимости.

Сроки предоставления Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления о государственном кадастровом учете, если иное не установлено законодательством. Учет адреса правообладателя, исправление технической ошибки в сведениях осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления. Перечень необходимых документов: - межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка); - копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 Закона о кадастре местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ); - документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя); - копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости); - копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости, либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости); - копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений категории земель, к которой отнесен земельный участок); - копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования земельного участка).