Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

46

47

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Департамент кадровой политики и образования

Федеральное государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова»

Кафедра экономической теории

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: Рынок земли и современные проблемы его формирования

в России

Выполнила:

студентка факультета заочного обучения

по специальности

«экономика и управление на предприятии АПК»

Пермь - 2009

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты сущности экономических категорий земли и земельной ренты

1.1 Земля как фактор производств

1.2 Рынок земли. Сущность, функции, особенности

1.3 Земельная рента. Понятие, виды. Цена земли

2. Формирование рынка сельскохозяйственных земель в России. Его особенности

3. Рентные отношения и цена земельных ресурсов в сельском хозяйстве

4. Земельные отношения в аграрном секторе экономики

4.1 Правовые коллизии в земельных отношениях

4.2 Экономический механизм регулирования земельных отношений

5. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Список использованных источников

Введение

земельная рента рынок сельскохозяйственный

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, перераспределение земли и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требует серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую или покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.

Рынок земли особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства, а также развитие аренды земли, как наиболее эффективной и экономически целесообразной формы землепользования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

Цель настоящей работы состоит в анализе характера земельной собственности, земельной ренты и ценообразования на землю в современных условиях. Анализ современного положения с земельной собственностью и рынка земли в аграрном секторе экономики.

1. Теоретические аспекты сущности экономических категорий земли и земельной ренты

1.1 Земля как фактор производства

Процесс производства материальных благ и услуг предполагает функционирование совокупности различных факторов. Среди них согласно современной экономической теории обычно выделяются четыре основные группы: земля, труд, капитал и предпринимательская деятельность, которые непосредственно воздействуют на производство и экономический рост. Данные факторы, без которых невозможно производство, являются факторами предложения.

Земля, являясь естественным фактором, выступает в качестве всеобщего средства производства. К этому фактору относятся сельскохозяйственные земли, залежи полезных ископаемых, леса и другие природные богатства.

Значение земли как фактора производства в различных отраслях народного хозяйства неодинаково. В обрабатывающей промышленности земля дает предприятию место, на котором оно стоит, и сферу действия для технологического процесса. В добывающей промышленности она, кроме того, дает предмет труда, который превращается в сырье для обрабатывающей промышленности. В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процессы воспроизводства переплетаются, земля является главным средством производства. Она здесь служит: во-первых, всеобщим предметом труда, когда подвергается обработке; во-вторых, выступает в качестве активного средства труда, обладая плодородием и являясь той средой, где развиваются растения. Человек, воздействуя на почву и используя ее жизненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребления не только не теряет своей потребительской стоимости - плодородия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации повышает ее, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи. Учет этих особенностей земли крайне важен для России, где средняя продуктивность гектара пашни в 3,8 раза ниже, чем в США, и в 2,2 раза ниже, чем в Западной Европе. Большую часть территории страны занимают районы вечной мерзлоты и рискованного земледелия.

Земля, как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

· не является результатом предшествующего труда;

· пространственно ограничена;

· не заменима другими средствами производства;

· имеет постоянное местонахождения;

· не изнашиваема при правильном использовании;

· территориально разнокачественная;

· характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

· обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

· практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земли делятся на семь категорий, которым присвоены соответствующие коды. Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

1. Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья - пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые под многолетними насаждениями.

2. Земли поселений - это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам.

Все собственники земельных участков , землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться в установленном градостроительным регламентом.

Земли поселений занимают 4% территорий страны, однако обеспечивают 80% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование.

3. Земли промышленности и иного специального назначения, в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на 7 видов:

1) земли промышленности;

2) земли энергетики;

3) земли транспорта;

4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5) земли обеспечения космической деятельности;

6) земли обороны и безопасности;

7) земли специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий - это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

5. Земли лесного фонда - это лесные земли, покрытые или не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины, и др.), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), предназначенные для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водоотвода, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Благодаря делению земель на то или иное направление использование земельного участка является относительно стабильным.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков (в договорах купли-продажи, в кадастровых планах, в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т.д.). Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2 Рынок земли. Сущность, функции, особенности

Состояние рынка земли определено действием двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельце) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретает земельный участок в собственность, функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.

Количество предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях - квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора; это, главным образом, сельскохозяйственная продукция.

Услуга земли имеет определенную цену или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли их предложением.

Спрос на услуги земли - это то количество земли, которое хотят взять в аренду земледельцы при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли, так же как на услугу экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина (то количество земли, услугами которой хотят воспользоваться) зависит не только от определенного количества произведенной на земле продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. Поэтому спрос на услуги земли определяется величиной предельной доходности - это дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли.

Таким образом, спрос на услуги земли (D) демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки (R) и количеством земли (Т). То есть чем ниже арендная плата, тем при прочих равных условиях большее количество земли может быть взято в аренду. И наоборот: чем большее количество земли, может быть, взять в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы, тем ниже рентная оценка.

Предложение услуг земли - это количество земли, которое предлагается в аренду. Предложение земли (S) как экономического ресурса неизменно связано с ограниченностью ее количества. Понятно, что на практике земельные участки могут создаваться вследствие проведения ирригационных мероприятий. Они также могут выбывать из севооборота вследствие истощения. Однако, в конечном счете допустимо принять количество имеющейся земли за неизменное. Следовательно, и величина земельной услуги будет постоянной, т.е. по различным ценам может быть предложено в аренду фиксированное количество земли (Т). Другими словами, отдельный землевладелец, владеющий определенным количеством земли и заинтересованный в максимизации своего дохода, будет предоставлять землю в аренду за любую плату (R). Даже если эта плата не велика, землевладельцу имеет смысл предоставить в пользование всю имеющуюся у него землю, иначе он не получит дохода вообще (рис. 2).

При фиксированной величине предложения земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется на уровне выше равновесного, то фирмы будут предъявлять на землю меньший спрос, чем предложение землевладельцев; в результате некоторые из них не смогут сдать землю, и вынуждены будут понизить цену. Если же цена будет ниже равновесной, то спрос со стороны арендаторов будет превышать предложение и землевладельцы повысят цену; в результате цена установится на равновесном уровне (Rte), при котором спрос на землю будет соответствовать ее предложению (Те). В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением арендной платы на количество земли.

Этот доход не зависит от землевладельца, т.е. имеет характер чистой экономической ренты.

Для рынков факторов производства чистая экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора производства (рентой), и затратами на его использование.

Даже если определенные затраты на содержание земли существуют, они очень малы по сравнению с платой за ее использование. Рента полностью формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые производятся с использованием арендованной земли. При этом изменение рентной оценки будет определяться исключительно изменением со стороны спроса. В этом случае зависимость прямая: чем выше спрос на землю (Dt2>Dt1), тем выше рентная оценка земли (Rt2>Rt1), и наоборот.

На практике это означает, что не цены сельскохозяйственной продукции зависят от величины ренты, а наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, соответственно, на цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому налог на доход землевладельца, уменьшая спрос на сельскохозяйственные товары, уменьшает величину его дохода. При неэластичности предложения земли вся тяжесть налогообложения ложится на землевладельца. Ему приходится с этим мириться, так как он не в состоянии изменить размеры общего предложения земли. Поэтому участки сдаются в аренду за такую плату, которую удается получить. Тем не менее, любой размер дохода землевладельца является своего рода даровым. Имеется в виду, что его величина никак не побуждает владельца земли предлагать его в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о едином налоге на доходы землевладельца. Суть их состоит в том, что земельная рента по самой своей природе является таким доходом, который может быть обложен крупным налогом, и это не принесет никакого ущерба для стимулов производства.

Возражения против введения такого рода налога сводятся обычно к тому, что экономическую ренту трудно отделить от ренты, связанной с определенными вложениями капитала и труда в улучшение земли, а также от других, «незаработанных» доходов.

В частности, различные участки земли отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние издержки на лучших участках будут ниже, чем на менее плодородных и более удаленных земельных участках. В этом случае первые будут приносить дифференцированную ренту, т.е. прибыль, обусловленную лучшими природными качествами земли. Однако выделить такого рода доход в качестве самостоятельного практически невозможно.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владении землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот.

1.3 Земельная рента. Понятие, виды. Цена земли

Земельная рента - это доход, полученный ее собственником от сдачи ее в аренду. Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения на рынке, их соотношения. Предложение земли, в отличие от других факторов, фиксировано и ограничено размерами плодородных земель и, следовательно, не может быть быстро увеличено в зависимости от повышения ее ренты и цены. В данном случае эластичность предложения пригодных к использованию земель в зависимости от цены (ренты) является практически нулевой. В течение же длительного времени эластичность предложения земли в зависимости от цены (ренты) может быть увеличена за счет инвестирования средств в мелиорацию (орошение, осушение и др.).

Спрос на землю как фактор производства D зависит от ее предложения S и величины ренты R. На графике кривая фиксированного предложения земли S вертикальна. Кривая спроса D, зависимая от величины ренты, пересекается с кривой предложения в равновесной точке Е. При этом, рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой точки в зависимости от величины ренты и спроса на землю. Только в точке равновесия Е общее количество земли, на которую предъявляется спрос, будет равно ее предложению. Лишь в точке равновесия спроса и предложения определяется земельная рента.

Существуют различные мнения о том, как возникает рента. Так, как уже отмечалось, величина ренты определяется в процессе рыночного движения спроса и предложения, формирования их равновесия. Есть экономисты, которые считают, что рента входит в издержки производства. Другие, наоборот, в издержки ренту не включают. В первом случае предполагается, что фермер, являясь собственником земли, может обнаружить, что ему не удается возместить издержки после выплаты данной «мягкой», «подразумеваемой» ренты самому себе. Выход в данном случае состоит в том, чтобы взять в аренду другой участок земли, а свой сдать другому фермеру. Во втором случае, когда рента не относится к издержкам, исходят из того, что цена товаров определяет земельную ренту. Из этого делается вывод, что рента является по своей природе «избытком» над издержками, а поэтому последний может быть обложен высоким налогом без потери стимулов к развитию производства, повышению его эффективности.

Показательно, что при капитализме, во-первых, достаточно широкое развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства, в которых в одном лице соединились собственники земли, производители и управленцы. Во-вторых, увеличились сроки аренды, что выгодно для арендаторов. В-третьих, уменьшились размеры ренты по сравнению с прибылью арендаторов, в частности из-за превышения предложения продуктов сельского хозяйства над спросом.

В конце 20 века земельная рента не превышала нескольких процентов в ВНП, что не препятствует развитию сельского хозяйства, не требует экспроприации земельных собственников и национализации земли. В практике нашей страны и других стран, где земля была национализирована, ничейность и бесплатность земли нанесли большой вред сельскому хозяйству, породили бесхозяйственность и хищническое отношение к земле. Введение продажи земли может замедлить ее истощение, способствовать более целесообразному и эффективному использованию. Однако вовлечение земли в рыночный оборот требует соответствующего государственного регулирования на строгой правовой основе, общественного контроля использования факторов сельскохозяйственного производства. Такой подход особенно необходим в отношении сельскохозяйственных земель, которые в условиях рынка, частной собственности, нездоровой спекуляции могут пострадать от эрозии почв, заболачивания, обезлесения и разрушения плодородия.

Аграрные отношения имеют свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. Важной особенностью этих отношений является земельная рента. Капиталистической земельной ренте предшествовала феодальная рента, которая существовала в трех основных формах (отработочной, продуктовой и денежной), исторически сменявших друг друга. Экономическое содержание капиталистической земельной ренты во многом отличается от феодальной.

Обычно землевладелец взимает ренту на основе договорных отношений в форме арендной платы, которая, кроме ренты, может включать амортизацию за постройки на земле, процент на вложенный в землю капитал, часть прибыли фермера и другие элементы, не связанные с платой за пользование землей. Различаются дифференциальная рента 1, связанная с естественными различиями лучших и худших (по плодородию и местоположению) земельных участков, и дифференциальная рента 2, возникающая при различной производительности добавочных вложений капитала в один и тот же земельный участок.

Причиной дифференциальной ренты является монополия на землю как объект хозяйствования. Условия возникновения дифференциальной ренты 1 состоят в более производительности труда сельскохозяйственных рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Дифференциальная рента 1 своим источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Роль последней состоит в том, что этот излишек прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.

Дифференциальная рента, связанная с естественным плодородием земли, является результатом различной производительности капиталов, вложенных в земельные участки разного качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличии от этого, дифференциальная рента 2 связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, минеральных удобрений, передовые технологии, мелиорации и др.). Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает издержки производства, образует сверхприбыль, т.е. возникают условия для дифференциальной ренты 2.

Дифференциальная рента образуется не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении, порождается различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта.

Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий шахт, рудников, нефтяных скважин и др. Поскольку цены на продукты добывающей промышленности устанавливаются по худшим условиям ее производства, то на лучших участках земли, где полезные ископаемые добываются с меньшими издержками, образуется разностный доход, который присваивается собственником земли в форме дифференциальной ренты.

Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.

При рассмотрении дифференциальной ренты выяснилось, что на худших землях она не образуется. Однако землевладелец и эти земли сдает в аренду, ибо получает за это абсолютную ренту. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия частной собственности на землю, условием ее образования - более низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве, источник - прибавочная стоимость, создаваемая трудом сельскохозяйственных рабочих.

При исключительно редких условиях образуется монопольная рента. На определенные сельскохозяйственные продукты (чай, цитрусовые и др.), производимые в исключительных природно-климатических условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем их предложение. Следовательно, источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства. Она получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределятся в интересах владельца редких земель.

Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия.

Совершенствование землепользования и рентных отношений предполагает определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов:

1) качественная оценка земли для сельскохозяйственного производства;

2) агроэкономическая оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур;

3) общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве;

4) оценка потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота.

Разработка и принятие Земельного кодекса России позволяет более реально перейти от национализации земли к частной земельной собственности, превратив ее в объект регулируемой купли-продажи. Причем цена земли основывается на величине земельной ренты и процента, т.е. земля приобретает иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли - это капитализированная рента.

Цена отдельного участка земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула

RT

PT = R*100%

где PT - цена земли;

RT - рентная оценка земли (величина арендной платы);

R - ставка процента.

Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка.

Цена земли равна отношению земельной ренты к ставке ссудного процента

Цена земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.

При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методологические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

2. Формирование рынка сельскохозяйственных земель в России. Его особенности

Возникновение в России земельного рынка - закономерный результат приватизации земли. Одной из главных его функций является обеспечение условий для перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями. С институциональной точки зрения, рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных и иных специальных учреждений и структур, благодаря которым происходит перераспределение земли между участниками земельных сделок в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством[6].

В современных условиях для устойчивого развития аграрного производства, продовольственной безопасности страны, создания гибкой системы землевладения и землепользования необходим рынок сельскохозяйственных земель. Он представляет собой систему организованного оборота и имеет следующие характеристики:

· ограниченность функционирования, то есть рынок носит преимущественно местный характер и характеризуется небольшим объемом операций;

· жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель;

· сохранение целевого использования земель;

· регламентирование сроков купли-продажи земельных участков.

В основе функционирования рынка сельскохозяйственных земель - отношение собственности на землю в сельском хозяйстве. Однако до сих пор в России система земельных отношений так и не сформировалась, что связано, прежде всего, с неясностью и запутанность отношений земельной собственности в сельском хозяйстве, и в первую очередь с нерешенностью проблемы земельных долей. Отсутствует также адекватный механизм экономической реализации права собственности на землю, который должен отражать наличие дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты. В итоге имеет место нерациональное использование земель, что, в частности, выражается в сокращении площади сельскохозяйственных угодий и пашни в сельском хозяйстве. Земельная собственность есть исторически определенная форма экономических отношений по поводу присвоения земли как средства производства конкретными лицами или их группами. Как экономическая категория она представляет собой совокупность земельных отношений. При этом каждая составная часть системы играет роль отдельного права (владение, пользование и распоряжение).

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в нашей стране осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным и Гражданским кодексами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними иными федеральными нормативно-правовыми актами и законами субъектов Российской Федерации.

Основной федеральный закон, регулирующий рынок сельскохозяйственных земель, - «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он претерпел большое число изменений с момента введения в действие, однако по-прежнему рынок сельскохозяйственных земель развивается медленно.

Для развития рынка сельскохозяйственных земель необходимо также, чтобы правовые и экономические механизмы работали в тесном взаимодействии друг с другом. Однако, как отмечает академик Россельхозакадемии И.Н. Буздалов, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» мало изменил положение. Применение эффективного регулирования рынка земли невозможно из-за отсутствия адекватного ему экономического механизма.

Развитию рынка сельскохозяйственных земель будет способствовать вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в пользовании или находящихся на праве собственности сельскохозяйственных товаропроизводителям, в том числе и за счет ипотеки. В связи с этим большое значение приобретает научно обоснованное определение рыночных и залоговых цен на землю, которое должно отражать движение земельной ренты и ссудного процента, а также фиксирование других экономических регуляторов.

Реальная рыночная оценка сельскохозяйственных земель будет способствовать привлечению в сельхозпроизводство внешних инвесторов, создаст возможность вовлечения земель в организованный оборот (развитие рынка), а также стимулы для повышения эффективности воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.[13]

Рыночный оборот земли, развитие которого рассматривается как условие перехода земель в руки эффективных хозяйственников и оптимизации размеров землепользований в сельскохозяйственном производстве, должен объединять рыночные сделки. Но возникает вопрос, какие сделки с землей (а их много: продажа-покупка, передача в аренду, наследование, дарение, обмен одних участков на другие, залог) надо считать рыночными, до сих пор остается открытым.

К.И. Панкова дает такое определение рыночным отношениям - «это отношения обмена товара на денежный эквивалент его стоимости» [12]. Не все сделки с земельными участками отвечают этому признаку. Удовлетворяет признакам рыночной сделки только продажа земельного участка.

Развитие рыночного оборота сельхозугодий в стране возможно. Но для этого необходимо:

· уточнить понятие рыночной сделки с землей;

· ввести в число рыночных сделок продажу прав владения и пользования, а государство - в состав участников рынка земли, усилив его влияние на социальное положение в деревне, на предложение земли и ее рыночные цены;

· сформировать фонд земель перераспределения из неиспользуемых сельскохозяйственных угодий;

· организовать научное обеспечение земельного рынка (методы расчета цен и ставок, консультационно-информационное обеспечение);

· обеспечить государственное законодательное регулирование и контроль рыночного оборота земли с учетом задач аграрной и национальной экономики (упорядочения и сохранения землепользований сельскохозяйственных организаций), соблюдение предельных минимальных размеров участков и максимума сосредоточения земли в одних руках[12].

3. Рентные отношения и цена земельных ресурсов в сельском хозяйстве

В сельскохозяйственном производстве приоритетными являются земельные отношения; их сердцевину составляет земельная рента как экономическая форма реализации земельной собственности.

Следует отметить, что в основных законодательных актах - Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - не содержится прямого упоминания о земельной ренте, хотя говорится о необходимости использования рентных доходов в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков.

При этом в действующих нормативных актах и на практике в условиях рыночной экономики земельная рента проявляется как методологическая основа функционирования основных форм, выражающих отношения собственников и пользователей земель сельскохозяйственного назначения, в виде:

земельного налога - отношения собственников и бюджета, в основном на региональном уровне;

арендной платы за землю (преобладающая форма) - отношения собственников и арендаторов, преимущественно на уровне конкретных сельскохозяйственных предприятий и земельных участков;

цены земли (в кадастровой и рыночной оценке) - как регулятора земельного оборота.

В совокупности перечисленные формы образуют механизм платного землепользования, совершенствование которого связано как с качественной оценкой рентных отношений, так и с количественным определением уровня ренты и ее места в межотраслевых связях сельского хозяйства.

В современных условиях (в связи с переходом к рынку и формированию многоукладной экономики в России) возрос научный и практический интерес к проблемам рентных отношений, в том числе и абсолютной ренты.

Это выражается в том, что в абсолютной ренте наиболее четко реализуется право частной собственности на землю и рентный доход в этой форме присутствует и на худших, и на средних, и на лучших землях, то есть независимо от их качества и местоположения. Это имеет существенное значение в связи с необходимостью повсеместной экономической оценки и платности всех земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая целесообразность повсеместной экономической оценки и всеобщей платности всех земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость установления единого (в расчете на единицу площади) для всех субъектов Российской Федерации абсолютного рентного дохода.

Сельское хозяйство является одной из рентообразующих отраслей в национальной экономике России, но не только качественно (в связи со спецификой условий воспроизводства), но и количественно несовместимо с отраслями нефтегазового комплекса, выступающими в буквальном смысле «рентоносными» отраслями. Основным фактором создания в этих отраслях горной ренты (дифференцированной и абсолютной) и соответственно поступления значительных налоговых (рентных) отчислений в бюджет является высокий уровень мировых цен на нефть и газ.

Что касается земельной ренты, то определяющими являются внутренние факторы ее образования: различия в производительности труда (в случае образования дифференциальной ренты), внутренние цены на сельскохозяйственную и промышленную продукцию, приобретаемую сельскохозяйственными товаропроизводителями. Определенное значение имеет и косвенное влияние внешнеэкономических факторов в связи с ценами на импортируемое продовольствие.

Комплексным показателем, обобщающим действие перечисленных факторов на формирование величины земельной ренты, является предпринимательский доход, поскольку рента выступает как сверхприбыль по отношению к его уровню. В связи с этим можно говорить о наличии реального противоречия в сфере рентных отношений в сельском хозяйстве.

С одной стороны, эти отношения проявляются в дифференциации цен на сельскохозяйственную продукцию в различных природно-экономических условиях, в функционировании таких экономических форм, как земельный налог, арендная плата за землю, цена земли, ипотечный кредит. С другой стороны, в количественном отношении современные экономические данные в среднем по стране не позволяют говорить о реальном функционировании исследуемой экономической категории - земельной ренты.

Это подтверждается тем, что фактический уровень рентабельности в аграрном секторе экономики (как отношение прибыли к себестоимости реализованной продукции, работ и услуг) составляет менее 10 %, против минимального необходимого (для обеспечения условий расширенного воспроизводства) уровня рентабельности по предпринимательской прибыли в размере 30 %. Для сравнения: этот показатель по отраслям топливно-энергетического комплекса составляет более 37 %.

Перспективы функционирования рентных отношений в сельскохозяйственном производстве России связаны с улучшением общеэкономической ситуации, и поэтому к основным предпосылкам и направлениям совершенствования этих отношений в сельском хозяйстве можно отнести:

· создание общих благоприятных условий развития рыночной экономики на основе оптимизации сочетания государственного регулирования и саморегулирования товаропроизводителей;

· развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения с сохранением их целевой функции;

· смягчение диспаритета цен в системе АПК;

· разработка методов определения величины созданной (потенциальной) и реализованной ренты и механизм ее распределения на основе сочетания интересов бюджета и сельскохозяйственных товаропроизводителей и в связи с этим определение приоритетной роли нормативных подходов к решению данных задач;

· использование рентного фактора при осуществлении комплексной рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения и недвижимости сельскохозяйственных предприятий в целом.

В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, рассчитанный исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. При расчете ее величины экономисты, как правило, предлагают исходить из кратного значения земельной ренты. При этом кратность отношения размера цены земли к годовым рентным отчислениям большинство ученых определяют по обратной величине банковского процента, умноженной на 100.[17]

Создание целостной и целенаправленной методики определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения является необходимым итогом и центральным звеном в рациональном использовании рентных отношений, направленным на повышение эффективности сельскохозяйственного производства. [14]

4. Земельные отношения в рыночной экономике

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

Главное в земельных отношениях - земельная собственность. Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает как результат приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения их в уставной капитал юридического лица.

Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Участниками правовых земельных отношений являются граждане, юридические лица РФ, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположение, земельные доли (паи) и права на них.

Правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, делятся на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

· порядок предоставления или изъятия земельного участка;

· права и обязанности землепользователя;

· налогообложение, плату за землю;

· санкции за нарушение земельного законодательства.

Приняты следующие понятия и определения:

· собственники земельных участков - лица, являющиеся владельцами земельных участков;

· землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования;

· землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

· арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;

· обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Кодекс РФ разграничил собственность на землю. Согласно Кодексу, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, является государственной собственностью (Ст. 16 Земельного кодекса РФ). Разграничение государственной собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». В настоящее время указанными землями (в том числе их продажей и сдачей в аренду) распоряжаются органы местного самоуправления (а в городах Москва и Санкт-Петербург - исполнительные органы государственной власти). Кроме того, в этих городах земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

Земельная реформа продолжается более 15 лет. За это время земля стала объектом недвижимости и земельных правоотношений; произошли массовое ее перераспределение и приватизация, реорганизация хозяйствующих субъектов - пользователей земельными ресурсами. По истечении времени более отчетливо стали видны ошибки и промахи в управлении земельными ресурсами и земельными отношениями, недостатки и противоречия земельных законов.

Приходится констатировать, что сельскохозяйственные угодья деградируют и выбывают из оборота быстрыми темпами, остановить этот процесс пока не удается. Действия государства по предотвращению и устранению негативных явлений в земельном фонде, качественном состоянии земли и ее использовании пока еще не опираются на теоретические и методологические положения, стратегические и концептуальные разработки аграрной экономической науки. К тому же требуется системный и комплексный подход к совершенствованию земельных отношений, их взаимосвязи с зонированием сельских территорий, землеустройством, мониторингом, экологической оценкой состояния сельхозугодий.

Земельные отношения должны быть направлены на удовлетворение запросов общества в продуктах питания, сохранения плодородия почвы и природного равновесия.[5]

4.1 Правовые коллизии в земельных отношениях в аграрном секторе

Особенно часто правовые коллизии в земельном и гражданском законодательстве проявляются в практике применения законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)» и ряда других нормативных актов. Например, при банкротстве сельхозпредприятий не учитывается специфика отраслевого производства. Выделение в отдельные лоты для распродажи техники, помещений для скота и птицы, ремонтных мастерских ведет к разрушению сельскохозяйственного предприятия как единого производственного комплекса, где основным средством производства является земля. В период прохождения процедуры банкротства идет варварское растаскивание имущества сельхозпредприятия, а земля остается бесхозной. Ее затем легко «подбирают», захватывают фирмы-рейдеры.

Много «прорех» в земельном законодательстве содержал закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г. № 101 - ФЗ (отмененный в 2006 г.). Несмотря на многолетние усилия федеральных, региональных и муниципальных органов власти, полноценное разграничение государственной собственности на землю еще не завершено. Сохраняется самая коррупцеемкая статья в земельном законодательстве (ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции от 17.04.2006 г. № 53 - ФЗ): «Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов городских округов»

В Земельном кодексе Российской Федерации земля выступает как природный объект, природный ресурс, недвижимое имущество (ч. 1 п.1 ст. 1). Реформаторы склонны регулировать земельные отношения, учитывая преимущественно только одну из трех функций (качеств) земли - земельного участка как недвижимого имущества.

Завершение процесса трансформации земельных отношений затрудняется также сохранившейся от первого периода реформ (1990-1993 гг.) двойственности механизма владения и пользования землей сельхозпредприятий. Суть механизма состоит в том, что одним объектом собственности распоряжаются два субъекта: собственники земельных долей и сельскохозяйственное предприятие.