Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

В последние годы выделение земельных доле из землепользования сельхозпредприятий инициируется, как правило, не их владельцами, а внешними предприимчивыми гражданами и организациями, хорошо знающими прорехи в земельном и гражданском законодательстве. Существование нестыковок, пробелов в законодательстве облегчает рейдерские захваты земель сельскохозяйственного назначения.

Органами власти, отдельными группами населения до сих пор недооценивается значение частной собственности на землю и другие активы для формирования рыночных отношений. Даже по прошествии 18 лет с начала рыночных отношений и введении в России частной собственности на землю, не утихают споры вокруг этого вопроса.

Отлучение на протяжении многих десятилетий крестьян от частной собственности на землю, от самостоятельного ведения хозяйства породило их правовой нигилизм. Вследствие этого, земельные участки, дома и другая недвижимость, находящиеся во владении населения, не зафиксированы документально должным образом. Поэтому их нельзя использовать для залога при получении кредита или обеспечении гарантии выполнения других обязательств.[7]

Существенным концептуальным недостатком закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не говоря уже о «рамочном» Земельном кодексе, является то, что в этих правовых актах не установлены предельные (максимальные) размеры земельных участков, приобретаемых в собственность или сдаваемых в аренду.

В ст. 4 указанного закона внесено положение о том, что максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного гражданина или одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориального образования, а также положение о том, что «площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничено» (п. 6 ст. 9).

В итоге получилось, что земельным олигархам можно беспрепятственно в разных в разных районах и регионах страны сосредоточить в одних руках до 90% всей площади сельскохозяйственных угодий и стать, таким образом, монопольными собственниками этих угодий. За последние годы такие гигантские объединения получили развитие в разных регионах страны. Однако с точки зрения эффективности, эти объединения не показывают своих преимуществ. Об этом, в частности, свидетельствует сопоставление соответствующих показателей холдингов и прочих категорий хозяйств аграрного сектора Белгородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. Имеется немало фактов, когда , купив прежний колхоз, использовав его потенциал, земельные олигархи затем бросают его на произвол судьбы.

Если речь идет о действительно социально ориентированном земельном законодательстве, то в нем следовало установить пределы максимальных размеров концентрации земли в собственности отдельных юридических и физических лиц. Ограничения максимальных размеров участков земли сельскохозяйственного назначения в собственности отдельных лиц содержатся в земельных законодательствах многих европейских стран. В Германии, например, максимум концентрации земли определен в 400-500 га (без восточных земель), в Дании - в 150 га.

Безусловно, есть страны, где предельные размеры землевладения и землепользования не установлены. Но там, на земельном рынке нет таких благоприятных условий для концентрации землевладения в одних руках и действуют другие, косвенные, экономические (прежде всего налоговые) ограничители этого процесса.

Весь мир, допуская в сельском хозяйстве определенную долю оптимизированного по размерам землевладения корпоративного, государственного сектора, отдает приоритет фермерскому товарному хозяйству.

В государственной протекционистской поддержке мелкого и среднего агробизнеса заложен активный стабилизирующий фактор, предохраняющий от острых общественных конфликтов. К сожалению, в проводимой сейчас российской аграрной политике отсутствует взвешенное соотношение между экономическими и социальными задачами. Отсюда законодатели, исполнительная власть постоянно мечутся между крупными и мелкими хозяйствами как направлениями выхода из аграрного кризиса, вместо того, чтобы, рассматривая аграрный сектор в качестве вообще приоритетного в народном хозяйстве, создать равные условия развития в нем многоукладной экономики, упорядочив для этого систему и рыночный механизм земельных отношений.

По многим вопросам наше земельное законодательство, по вопросу оборота земель сельскохозяйственного назначения, идет в разрез с общей мировой практикой в этой области. Во многих странах Европы покупатель земли должен либо иметь соответствующую сельскохозяйственную квалификацию, либо лично возделывать приобретаемую землю, либо проживать в данной местности и др. В нашем законодательстве по этому вопросу нет никаких оговорок. Это особенно прискорбно на фоне растаскивания, коррумпированного «разбазаривания» сельскохозяйственных земель, раздачи их за большие деньги толстосумам местными чиновниками и руководителями сельхозпредприятий, которое получило широкий размах в пригородах крупных городов и промышленных центров.[4]

4.2 Экономический механизм регулирования земельных отношений в аграрном хозяйстве

Хорошо известно, что абсолютно свободного рынка земли в странах с рыночной экономикой в мире нет, и не может быть. Везде этот рынок имеет относительную свободу, поскольку четко регулируется, но не правовыми или административными запретами, а экономическими методами и инструментами, строго сообразуясь с законами рыночного хозяйства и адекватным ему аграрным, прежде всего земельным, законодательством. Причем это делается в интересах как безынициативного большинства (оно освобождается от непосильного для него бремени рационального использования земли), так и активного меньшинства (оно концентрирует у себя и эффективно использует землю в рамках все более крупного частного или оптимального по размерам корпоративного производства).

В нашей стране проблема применения эффективного экономического механизма государственного регулирования рынка земли упирается в отсутствие адекватного ему экономического механизма регулирования земельных отношений вообще и оборота сельскохозяйственных земель в частности. В отдельных субъектах Российской Федерации (Республика Башкортостан, Северная Осетия-Алания, Дагестан и др.) сельскохозяйственные земли остались в государственной собственности. Там формально закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признается, но право купли-продажи земли, например в Дагестане, как и возможность ее приватизации, отложены на 49 лет, то есть до 2052 г., в соответствии с земельным законом республики от 29 декабря 2003 г. В других регионах, в частности в Краснодарском крае, такой подход формально не узаконен, но на деле фактически также реализуется.[4]

Экономический механизм земельных отношений базируется на единой цели, задачах и условиях рационального использования земли. Он не может не учитывать органическое сочетание и взаимосвязь природных, энергетических и социальных условий, в которых функционируют и развиваются эти отношения.[5]

Один из возможных подходов к решению данной проблемы - зонирование территорий, основанное на правовом и кадастровом зонировании, а также градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте.

Внедрение экономического механизма регулирования земельных отношений возможно путем применения обоснованных ставок земельного налога и арендной платы, ипотеки, мер экономического стимулирования рационального природопользования, штрафных санкций, обоснованного предоставления земельных участков для развития инфраструктуры территории городов и населенных пунктов, вовлекаемых в развиваемую территорию.[11]

Платность использования сельскохозяйственных земель - один из важнейших элементов новой системы государственного регулирования земельных отношений. Основной целью данного нововведения признано считать сохранение и повышение плодородия земли, стимулирование ее рационального использования, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования землепользователей, развитие инфраструктуры в населенных пунктах. Формы платы - земельный налог и арендная плата. Кроме того, с введением в ч.2 ст.5 Земельного Кодекса РФ понятия собственников земельных участков и разрешительных мер по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения возникает необходимость обоснования нормативной цены земли.

Следует отметить чрезвычайно низкую продажную цену сельскохозяйственных (за исключением пригородных) земель в России, являющуюся главным инструментом экономического регулирования рыночного оборота земли. Так, в Саратовской области при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в среднем 8 тыс. руб. за 1 га они продавались на торгах (конкурсах и аукционах) по 300-600 руб. за 1 га, то есть в 13-26 раз дешевле. Для сравнения: средняя стоимость земельных угодий в США в последние годы составляла около 2,5 тыс. долл. за 1 га, пашни - 3,5 тыс. долл.[4]

Факториальным критерием оценки земельных отношений будет комплекс показателей по сделкам с земельными участками, а именно:

· сумма земельных платежей (земельный налог, компенсации, штрафы, НДС от оборотов земли и прочее) в расчете на 1 га сельхозугодий;

· средства, направленные из общей суммы земельных платежей, в федеральный, региональный и местный бюджеты;

· доля средств от земельного налога и других земельных платежей на восстановление выбывших из оборота земель и повышение плодородия почвы;

· сумма денежных средств, выделенных из федерального, регионального и местного бюджетов на повышение плодородия почвы в расчете на 1 га земель сельскохозяйственного назначения;

· транзакционные издержки на одну сделку с землей.

Параллельно с этими показателями необходимо использовать и результативные, отражающие экономические интересы земельных собственников, землепользователей, арендаторов, трудовых коллективов. К ним можно отнести:

· валовой доход в расчете на 1 га сельхозугодий, в том числе пашни;

· прибыль на 1 га земли;

· прирост валовой продукции в сопоставимых ценах на единицу дополнительно затраченной энергии;

· производство зерна и других видов продукции на 1 га сельхозугодий, в том числе пашни.[5]

5. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Мировая хозяйственная практика показывает, что структурной перестройке аграрной экономики обычно сопутствуют развитие оборота и повышение капитализации земли, что соответствует как логике рыночной экономики, так и направлениям проводимых в стране преобразований. Необходимость включения земли в активный оборот определяется и сопутствующим многообразию форм собственности спросом на нее. Однако проблематичность сложившейся на рынке сельскохозяйственных земель ситуации заключается не только в том, что в результате деформации процесса перераспределения земель государство несет огромные потери в десятки миллиардов долларов, но и при этом существенно ограничиваются возможности для развития собственно сельхозпроизводства. Сегодня на селе начинает постепенно формироваться категория хозяйствующих субъектов, адаптированных к рыночным условиям и успешно ведущих производство. Для обеспечения воспроизводственного процесса они нуждаются в увеличении землепользования, но не имеют финансовой возможности приобрести дополнительную площадь по спекулятивным ценам. Особенно это касается малого и среднего бизнеса.

Россия обладает огромным потенциалом сельскохозяйственных земель: 406,2 га млн. га, или почти 13 % всего земельного фонда страны (32 % мировой площади). Особую ценность представляют пашня и естественные кормовые угодья - на них приходится 48 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения и почти 10 % сельхозугодий мира. Основную их часть (190,6 млн. га) используют непосредственно в производстве.

На протяжении последних лет прослеживается опасная тенденция ежегодного сокращения сельхозугодий, качественного ухудшения земельно-ресурсного потенциала отрасли: за это время из оборота их выведено более 30 млн. га. Более 43 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, в том числе 11,3 млн. га сельхозугодий, из которых 3,6 млн. га составляет пашня, перешли в фонд перераспределения земель. Процесс выделения сельскохозяйственных земель из экономического оборота имеет социальные, экономические и экологические причины, обусловленные общими негативными тенденциями в развитии непосредственно отрасли и сельских территорий. Из-за хронического дефицита материально-технических и финансовых ресурсов и проблем сбыта аграрной продукции в большинстве традиционно сельских территорий население оказывается вне сферы производства. Следствием сокращения рабочих мест и численности трудоспособного населения, его депопуляции, снижения уровня жизни и урбанизации стало обезлюдивание сельской местности. Из 155 тыс. ранее существовавших деревень и сел самоликвидировалось более 13 тыс., 35 тыс. поселений имеют до 10 жителей, 37 тыс. - менее 50. отрасль необратимо утрачивает основную часть своих ресурсов - землю, население.

Анализируя более чем 14-летний опыт аграрных преобразований, можно отметить, что болевой точкой в решении накопившихся проблем является вопрос, связанный с реальной приватизацией земель. За достаточно короткий промежуток времени (1992-1996 гг.) приватизировано почти 65 5 всей площади сельхозугодий. В целом же по стране в площади земель, переданных в частную собственность, на долю сельскохозяйственных приходится 97,1 % (126 млн. га). Разгосударствление земельной собственности и перераспределение земель в сельском хозяйстве шло более высокими темпами, чем в других отраслях народного хозяйства.

По данным Роснедвижимости, на начало 2007 г. в частной собственности находилось 126,3 млн. га (31,2%) земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в собственности граждан - 120,3 млн. га (95,3%), юридических лиц - 5,7 млн. га (1,4%). Большая часть этих земель (68,8%) продолжает оставаться в государственной и муниципальной собственности, формирование которой не завершено. В частном секторе в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего лишь немногим более 10% сельхозземель, находящихся в собственности граждан и организаций.

Нельзя считать окончательно юридически сформировавшейся и частную земельную собственность граждан. Находящиеся в их собственности земельные участки на 91,5% (11,1 млн. га) представляют собой условные земельные доли. К настоящему времени из 12 млн. их собственников государственную регистрацию прав прошли всего 1,4 млн. В натуре выделено 18 млн. га, или не многим более 16% площади земель, находящихся в общей долевой собственности. Остальные земельные доли используют сельхозорганизации на правах аренды, в том числе: с государственной регистрацией договоров - 13% (14 млн. га), без государственной регистрации договоров, составленных в простой письменной форме - около 5% (54 млн. га), и на правах представительства (невостребованные земельные доли) - 21% (24 млн. га).

Это означает, что большая часть сельхозземель в настоящее время не может находиться в обороте, поскольку земельная собственность в сельских территориях не выделена и фактически не оформлена.

Столь затянувшийся процесс формирования землепользования объясняется тем, что в условиях массовой передачи угодий в частную собственность граждан новые организационно-правовые формы в отрасли создавались, как правило, без оформления в установленном порядке права на землю. Структурная проблема в данном случае заключается в том, что в частную собственность граждан перешли наиболее продуктивные земли - сельхозугодья. В результате почти 200 млн. га, или около 80% общей площади земель сельскохозяйственного назначения, остаются бесхозными.[10]

По данным Роснедвижимости, на 01.01.2007 г. площадь земель, находящихся в рыночном обороте путем аренды (с учетом всех действующих договоров), продажи прав аренды, купли-продажи, дарения, залога, а также наследования, составила 106,4 млн. га. Это примерно 6,2 % общей площади земельного фонда России. Однако сложившаяся система перераспределения земельных ресурсов не отвечает требованиям рынка, отстает от них.

Несмотря на то, что доля государственного сектора земельного рынка страны в структуре сделок и площади земельного оборота очень высока, наблюдается слабо выраженная, но стабильная тенденция ее снижения. В то же время частный сектор растет за счет увеличения общего числа совершаемых в нем сделок и площади.

Во всех сделках и в площади земельного оборота наибольшую долю составляют сделки аренды государственных и муниципальных земель, однако в их динамике наметилась четко выраженная тенденция к сокращению. Активизировался процесс выделения земельных участков в счет земельных долей граждан с последующей продажей, сдачей в аренду или передачей в залог сформированных новых сельскохозяйственных участков. Земли сельскохозяйственного назначения, приходящиеся на сделки сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств (главным образом, на сделки аренды земли), составляют основную долю в общей площади оборота земель в стране.

Преобладающая тенденция развития частного сектора земельного рынка - увеличение количества сделок и площади купли-продажи гражданами и юридическими лицами земельных участков, находящихся в частной собственности, устойчива тенденция роста и общей площади земельных участков, перешедших к новым собственникам по акту дарения. Напротив, сегментарный рынок залога земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, можно охарактеризовать как неактивный с точки зрения числа сделок и площади ипотеки земельных участков. Его доля в структуре оборота земель незначительна. Доля сделок наследования земельных участков во всех сделках земельного оборота также небольшая, но в динамике она увеличивается.

Общая динамика стоимости земли характеризуется ростом на земельном рынке страны, как арендных платежей, так и средних цен продажи государственных и муниципальных земель. Цена аренды и продажи земель в поселениях, как правило, выше аналогичных цен на земельные участки вне населенных пунктов. Сельскохозяйственные предприятия арендуют и выкупают земельные участки из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения по льготным низким ценам.[8]

Заключение

Рынок земель сельскохозяйственного назначения несовершенен тогда, когда не выполнен полный цикл организационной (подготовительной) работы для соответствующего оформления самого фонда таких земель, работают неэффективные регулирующие оборот сельскохозяйственных угодий институты и механизмы, не развита инфраструктура земельных рыночных операций. Эти и другие приводят к непрозрачности совершаемых сделок с землей сельскохозяйственного назначения, злоупотреблениям, связанным с передачей таких земель в собственность нелегитимных лиц, выводу ценных продуктивных угодий из сельскохозяйственного оборота.

Регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения институты создают, прежде всего, в интересах сельскохозяйственных товаропроизводителей, а собственники земельных долей и сельскохозяйственных земельных участков подчинены их интересам. Чтобы удержать землю в сельском хозяйстве, кроме административных мер воздействия на аграрное землепользование необходимы и экономические (финансовые) механизмы. В частности, подходы налогообложения в малорентабельном сельском хозяйстве и прибыльных отраслях экономики должны различаться. Эта концепция общепринята в развитых странах, налоговая практика которых варьирует от полного освобождения сельскохозяйственных предприятий (ферм) от поземельного налога или налога на недвижимость до определенной формы льготного режима налогообложения сельскохозяйственных угодий.

Рентные оценки занимают базовое положение в механизме финансового регулирования аграрных земельных отношений. Развитие рентных отношений в аграрной сфере необходимо как для рационально организованной налоговой системы, так и для финансового регулирования воспроизводственных процессов сельскохозяйственного производства, а также стимулирования рационального землепользования путем рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения. Определение денежной стоимости земли, налога на землю, залоговой цены земельных участков и арендной платы на землю сегодня приобретает особое социальное и экономическое значение.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - Спб.: - Питер, 2008. - 624 с.

5. Буздалов И. Земельный оборот как условие эффективной системы аграрных отношений. // АПК: экономика, управление. - 2007. - № 10. - с. 2-7.

6. Газалиев М. Совершенствование земельных отношений как предпосылка оптимизации структуры сельского хозяйства. // АПК: экономика, управление. - 2008. - № 2. - с. 30-32.

7. Земельный рынок России: институциональные аспекты. // Аграрная Россия. - 2006. - № 1. - с. 26-28.

8. Исянов Р. Совершенствовать земельные отношения в аграрном секторе экономики. // АПК: экономика, управление. - 2008. - № 9. - с. 27-30.

9. Кресникова Н. Механизм рыночного перераспределения земель сельхозназначения. // АПК: экономика, управление. - 2008. - № 5. - с. 11-13.

10. Курс экономической теории: учебник под ред. М.Н. Чепурина. - Киров: «АСА», 1999. - 752 с.

11. Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования. // АПК: экономика, управление. - 2008. - № 5. - с. 2-10.

12. Мурашева А.А., Вдовенко А.В. Экономические механизмы регулирования земельных отношений. // Аграрная наука. - 2008. - № 2. - с. 5-7.

13. Панкова К.И. К вопросу рыночного оборота земли. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2005. - № 1. - с. 29-31.

14. Сагайдак А., Дивакова Е. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне. // АПК: экономика, управление. - 2009. - № 1. - с. 74-78.

15. Сагайдак Э. Рентные отношения в системе экономического регулирования сельхозпроизводства. // АПК: экономика, управление. - 2007. - № 2. - с. 15-18.

16. Экономика: учебник под ред. А.И. Архипова. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008. - 840 с.

17. Экономическая теория: учебник под ред. И.П. Николаевой. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2007. - 576 с.

18. Шелковников Н.И., Шелковников С.Н. Определение нормативной цены земельных ресурсов в сельском хозяйстве. // Аграрная наука. - 2008. - № 1. - с. 15.

19. http: // www.kontrolnaja.ru/dir/zemelinoe_right/22184

20. http: // www.kontrolnaja.ru/dir/economic_ theory/48214

21. http: // www.bk-arkadia.ru/servicecost10.htm

22. http: // www.aup.ru/books/m94/5_2.htm

Размещено на www.allbest.ru