Методы оценки земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция № 8. Методы оценки земли

Специфика земельного участка как объекта оценки

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке имеет вторичный характер и является дополнительным вкладом в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями.

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

* как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

* как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости.

3. Земельный фонд представляет основу формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов, поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, площадь которой ограничена, со временем, как правило, увеличивается.

5. Использование и охрана земли в Российской Федерации служат основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их использования одновременно как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану. воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон и экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает семь категорий земель,

1. К землям населенных пунктов относятся все земли в пределах черты населенного пункта, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта населенного пункта - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель являются плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны и безопасности, а также земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные и нелесные земли (болота, дороги), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах администра тивно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике было поручено провести с 1999 г. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости отдельного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных с помощью различных подходов. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения в стоимости земли, рассчитанной разными подходами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например, диапазон между наименьшим и наибольшим значениями.

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: принцип наиболее эффективного использования, принцип ожидания, принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (земельной ренты), остатка (техника остатка дохода для земельного участка) и предполагаемого использования.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации.

Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод капитализации дохода основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или воспроизводства капитала, вложенного в земельный участок.

При определении стоимости земли методом капитализации дохода используется следующая формула:

Определение капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· земельная рента при оценке с/х и лесных земель;

· земельная арендная плата при оценке земель поселений;

· часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

· доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Расчет коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент - ставку дохода. Норма возмещения капитала не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен. В мировой практике сложилось три подхода к расчету к-та капитализации.

Первый подход - условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке с/х и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с 1 га земель, получаемый от производства с/х культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель с/х назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для с/х земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель - 50 лет.

Второй подход - расчет коэффициента капитализации методом куму лятивного построения. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма трех элементов: безрисковой ставки дохода, премии за риск инвестиций в оцениваемый участок и премии за низкую ликвидность.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестированный в земельный участок капитал с учетом фактора времени. Она используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков приведена ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности). В отчетах независимых оценщиков обычно используется ставка дохода по рублевым депозитам Сбербанка для максимального срока и максимальной суммы или выборка по банкам высшей категории надежности.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск - это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, где имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Кроме того, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В настоящее время динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения. Премия за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

где R_f - безрисковая ставка дохода;

Т - типичный срок экспозиции земельного участка на рынке, мес.

Третий подход основан на методе анализа сравнительных продаж (рыночной «выжимки»). Он предполагает расчет коэффициента капитализации делением величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Для получения достоверных значений ставки капитализации рекомендуется рассчитывать среднюю величину по нескольким продажам. Этот метод считается наиболее точным, поскольку все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. Однако, данные для использования этого подхода в настоящее время отсутствуют, что обусловлено неразвитостью земельного рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка доход, полученный на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Этот метод можно использовать для оценки рыночной стоимости земель поселений, застроенных или предназначенных под застройку объектами доходной недвижимости.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может переводиться в стоимость прав собственности или аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод остатка

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка для земли). Он применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход, и определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов доход относится к земельному участку.

При применении этого способа для оценки земли в качестве элементов анализа также используются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода вычитают часть, соответствующую финансовой отдаче от улучшений. Разница считается остаточным доходом, получаемым на счет земли. Для определения показателя стоимости он капитализируется. Применение данного метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия.

Во-первых, имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование.

Во-вторых, стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.

В-третьих, известен годовой чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Расчет стоимости земельного участка (первый вариант метода остатка, при котором определяется остаток дохода для земли).

Определяют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Рассчитывают чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы и чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, равный произведению стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Устанавливают остаток чистого операционного дохода для земли как разность между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, приходящимся на улучшения.

Определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Пример 1 (возмещение инвестиций осуществляется методом Ринга). Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173268000 руб. Продолжительность экономически полезной жизни здания - 90 лет. Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду, - 9535 м². Ставка арендной платы - 5600 руб./м² в год, потери от недозагрузки - 10%, операционные и прочие расходы - 5310000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:

ПВД = 5600 * 9535 = 53396000 руб.;

ДВД = 53396000 - (53396000 * 0,1) = 48056400 руб.;

ЧОД = 48056400 - 5310000 = 42746400 руб.

Коэффициент капитализации для здания: 20,5% + 100/90 = 21,61%.

Доход от здания: 173268000 * 0,2161 = 37443214,8 руб.

Доход от участка: 42746400 - 37443214,8 = 5303185,2 руб.

Стоимость земли: 5303185,2 : 0,205 = 25869196,1 руб.

Пример 2 (возмещение инвестиций осуществляется методом Инвуда). Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,2 га, предоставляемого под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4200000 руб. Поскольку прогнозируется получение равновеликих доходов, возмещение инвестиций в сооружения рассчитывается методом Инвуда. Срок экономической жизни - 20 лет, планируемый доход на инвестиции - 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные. В течение суток с одной колонки продается 400 л бензина. Средневзвешенный доход от продажи 1 л бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп. С учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Решение. Находим коэффициент капитализации для сооружений:

Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый со оружениями: 4200000 * 0,20536 = 862512 руб.

Рассчитываем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 1,2 * 400 * 6 * 350 = 1008000 руб.

Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1008000 - 862512 = 145488 руб.

Определяем стоимость земельного участка: 145488 : 0,2 = 727440 руб.

Метод остатка допускает также следующую последовательность действий (второй вариант метода остатка, при котором определяется остаток стоимости единого объекта, приходящейся на земельный участок).

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, со ответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого хмельного участка.

Определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы.

Получение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода.

Определение рыночной стоимости земельного участка вычитанием из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Пример 3. В процессе оценки стоимости земельного участка использовались информация о предполагаемом строительстве, представленная инвестором, и рыночная информация, т.е. характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Исходные данные.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из денежных средств, полученных от продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже. В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, налог на землю, страховые платежи, расходы на рекламу, расходы, связанные с продажей, и др.) составляют 2% общей суммы средств, полученных от продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Величину оплаты кредитных ресурсов рассчитываем исходя из следующих условий. Предположим, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года. Средний размер ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями предприятиям и организациям, в долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Порядок расчета стоимости строительства здания с гаражом приведен в табл. 1.

Таблица 1 - Расчет стоимости строительства

Показатели	Величина
Исходные данные
Общая площадь объекта, м2	22000
Общая площадь надземной части, м2	18000
Общая площадь квартир (85% общей площади надземной части), м2	15300
Общая площадь подземной части, м2	4000
Общее число машино-мест (4000/40)	100
Расчет стоимости продажи жилых площадей и машино-мест
Стоимость продажи 1 м2 жилых площадей, долл.	1800
Стоимость продажи 1 машино-места в гараже, долл.	15000
Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником. долл.	27540000
Стоимость продажи всех машино-мест собственником, долл.	1500000
Стоимость продажи -- всего, долл.	29040000
Операционные расходы (2 %), долл.	580800
Стоимость продажи с учетом операционных расходов, долл.	28459200
Расчет стоимости строительства
Стоимость строительства 1 м2 наземной части здания, долл.	1000
Стоимость строительства наземной части -- всего, долл.	18000000
Стоимость строительства 1 м2 подземной части здания, долл.	800
Стоимость строительства подземной части всего, долл.	3200000
Стоимость строительства - всего здания, долл.	21200000
Проценты за кредит (11,5%), долл.	2438000
Всего стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, долл.	23638000
Стоимость земельного участка, долл.	4821200

Метод предполагаемого использования

Данный метод применяется при условии использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто его используют дня оценки неосвоенных участков земли.

Он связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с некоторыми допущениями, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков метод предполагает следующую последовательность действий.

1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2. Расчет величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. При определении доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4. Установление размера ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Другой вариант метода предполагаемого использования в литературе получил название метода разбивки на участки (метод определения затрат на освоение). Этот метод применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки. Он представляет собой упрошенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

I этап. Анализ наиболее эффективного варианта застройки и определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

II этап. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Предполагаемая цена определяется в результате выполнения анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или применения метода сравнения продаж.

III этап. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. В стоимость разделения и продажи земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны входить следующие затраты:

· расходы на разбивку, расчистку и планировку участков, а также строительство дорог и улиц;

· стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

· прибыль и накладные расходы подрядчика;

· расходы на продажу и рекламу;

· расходы на страхование;

· управленческие расходы;

· оплата налогов.

IV этап. Определение чистого дохода от продаж путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

V этап. Определение времени, необходимого на освоение и продажу. Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем больше издержки и риск для застройщика.

Выбор ставки дисконтирования, отражающей риск, обусловлен периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объемом инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков осуществляется исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Данный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше той, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, действующих экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный уча сток находится на рынке в течение достаточного периода, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, и будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает методы сравнения продаж, выделения и распределения.

Метод сравнения продаж

земельный участок стоимость плата

В МСО метод сравнения продаж для земельных участков базируется на прямом сравнении рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

I этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

На этом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка - это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

· целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

· передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитута;

· местоположение (например, в Московской области удаленность от МКАД и престижность направления);

· плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают: инвестиционную мотивацию; платежеспособность; источники и формы финансирования; социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции), вкусы и предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

· незастроенные земельные участки;

· земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

· земли под домами индивидуальной жилой застройки;

· придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

· земельные участки под объектами доходной недвижимости, включающие земли гаражей и автостоянок, земли под объектами торговли и общественного питания, офисными и административными зданиями;

· участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

· сельскохозяйственные угодья.

Каждая из перечисленных выше групп может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на пятиэтажные (кирпичные, панельные, блочные), семи-, девяти- и 12-этажные дома.

Оценка методом сравнения продаж считается объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации о прошедших на рынке сделках. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода является ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используют регистрационные карточки, в которые вносят всю информацию о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используют несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов является сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

II этап. Проверка информации о сделках с земельными участками.

На этом этапе отбирают информацию с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные о продажах сравнимых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. Бюро технической инвентаризации, нотариальная контора и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Источники информации о сделках с земельными участками:

· Регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселений данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками.

· Периодическая печать, например газета «Из рук в руки». Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки - это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков записано, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения. Эти цены рекомендуется корректировать на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных.

· Цены аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений.

· Нормативная цена земли, используемая при вынужденной продаже земельных участков. В соответствие с постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

· Риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на следующие показатели:

· типичный срок экспозиции - время, в течение которого объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы быть проданным;

· независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость, то цена продажи будет нетипичной. То же относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, а также к продаже имущества умерших лиц;

· инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки - одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок со спортивным сооружением после продажи используется как крытая автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка.

Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, то они не могут рассматриваться как сравниваемые.

III этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, то цену последнего необходимо скорректировать, чтобы определить цену, за которую он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки вносят в цену сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?» Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка. При корректировке учитывается, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя методами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Метод оценки земельного участка по элементам сравнения

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на цену продажи. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы.

1. Состав передаваемых прав собственности. Поправки вносятся при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Также могут учитываться правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка.

2. Условия финансирования сделки купли-продажи. Все платежи по сопоставимым продажам должны осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Типичными являются три варианта расчетов:

* расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

* получение покупателем кредита в банке для покупки объекта недвижимости;

* финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита. В этом случае дисконтируются денежные потоки ипотечного кредита по рыночной норме процента. Это позволяет учитывать использование кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным.

К условиям финансирования относится и поправка на оплату наличными деньгами, если она является нетипичной и равна издержкам перевода денег из безналичной формы в наличную.

3. Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает:

а) нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

в) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).

Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки и затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, а также в определении величины корректировок.

4. Время продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен на земельные участки за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний, а также инфляции.

5. Местоположение и окружение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете величины поправки необходимо учитывать разрешенное использование земельных участков. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Поправка обычно вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт). При этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

7. Экономические характеристики. Доступные коммунальные услуги - наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, объекты социальной инфраструктуры и т.п.

Метод сравнения на основе элементов широко используется при оценке земельных участков приблизительно одного размера, которые существенно отличаются отдельными элементами сравнения. Преимуществом данного метода является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учитывать различия по элементам сравнения.

Последовательность внесения корректировок

Вначале осуществляют корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (с 1-го по 4-й элемент сравнения). Они заключаются в применении каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Затем проводят корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (с 5-го по 7-й элемент сравнения). Указанные поправки вносят в результат, полученный после корректировки на условия рынка. Обычно такая корректировка выполняется методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая добавляется к скорректированной цене аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Корректировки делятся на денежные и процентные. При этом денежная корректировка может вноситься как к пене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

Сложной проблемой метода сравнения продаж является определение величины корректировок, для чего могут применяться следующие способы.

1. Прямое попарное сопоставление цен аналогов (анализ парных продаж). Парной продажей называется продажа двух участков, которые отличаются только одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по данному элементу сравнения. Примером может служить корректировка на местоположение земельных участков.

2. Корреляционно-регрессионный анализ. При этом способе зависимость между изменением элемента сравнения и изменением иен аналогов определяется уравнением связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот способ основан на обработке значительных массивов статистических данных о характеристиках земельных участков и цен их продаж. Его можно использовать в том случае, если число объектов сравнения превышает число элементов сравнения как минимум на единицу.

3. Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать тенденции развития, сезонные колебания цен, а также динамику элементов сравнения.

4. Метод анализа издержек. Величина корректировки определяется на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

5. Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц. Этот способ позволяет собирать информацию о значениях различных элементов сравнения, которая может быть полезна при проведении корректировок. Например, при кадастровой оценке городских земель ведущим специалистам города (главному архитектору, руководителям комитета по имуществу, земельного комитета и регистрационной палаты, руководителям риэлторских и оценочных фирм) раздаются специальные анкеты, в которых просят указать градостроительную ценность различных городских районов.

6. Анализ вторичных данных. При определении величины корректировок этим способом используют данные, которые непосредственно к объекту оценки не относятся. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риэлторских фирм, в постановлениях местных органов власти.

Метод оценки земельного участка с помощью единиц сравнения

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при сравнении проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единицы сравнения. Если иену продажи объекта перевести в единицу сравнения, то возможно сравнение земельных участков, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

Для быстрого информирования инвесторов или потенциальных покупателей также используется единица сравнения, например стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД и направления.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

· цена за 1 га - при оценке больших массивов земли с/х или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

· цена за одну сотку - при продаже земли для садоводства и дачной застройки;

· цена за 1 м² - при продаже земли в центре городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

· цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе;

· цена за лот - цена за стандартные по размеру и форме земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью па-волков;

· цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следую щие единицы сравнения:

· цена за 1м² общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам;

· цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.;

· цена за 1 м³ - при сравнении складских помещений и элеваторов;

· цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах - одно посадочное место, в гаражах, автостоянках - место парковки одного автомобиля.

При использовании метода единицы сравнения на основе нескольких фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Для определения средней стоимости рассчитывают медиану (середину ранжированного ряда) или среднеарифметическую величину цены продажи на одну единицу сравнения. Данный метод применяется, если участки существенно отличаются друг от друга размерами, но относительно схожи по другим параметрам. Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Он широко применяется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.