Методы оценки земли

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-либо параметров сравнения. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать либо другие аналоги, либо другие параметры, по которым проводится сравнение, либо рассчитать другие значения корректировок.

IV этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участников-аналогов в зависимости от количества внесенных поправок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации и др.

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен при недостатке исходных данных, неустойчивой ситуации на рынке или ограниченном времени оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

· разрешение на использование земельного участка и сервитуты;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок, и др.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками; риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью; ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие доступные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены предложения на продаваемые земельные участки - это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации о прошедших на рынке сделках. Как показывает практика, этот метод дает неудовлетворительные результаты при высоких темпах инфляции, недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Экономическое содержание и основные этапы метода выделения

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего - типовыми объектами. Он применяется при условии наличия информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки, а также в случае соответствия улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экстракция) - это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). С помощью этого метода определяют расчетную стоимость улучшений в результате анализа затрат за минусом амортизации и вычитания полученного результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости земли.

Этапы оценки земельного участка методом выделения.

I этап. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости определяются элементы сравнения и вносятся коррективы, сглаживающие их отличия.

II этап. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на участке.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат на строительство объекта, идентичного оцениваемому объекту, с использованием тех же строительных материалов и технологий, с учетом износа оцениваемого объекта, но в рыночных ценах, действующих на дату оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому объекту, в рыночных ценах, действующих на дату оценки, с учетом износа оцениваемого объекта.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, затраты на эксплуатацию строительных машин, временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений включает физический, функциональный и экономический (внешний) виды износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, он проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ обусловлен неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный виды износа делятся на устранимый и неустранимый; внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чек увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Все виды износа вместе образуют накопленный износ здания ил сооружения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х (1 - Функциональный износ) х (1 - Внешний износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа улучшений. Этот вид износа предпочтительнее рассчитывать как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Его можно определить также в целом, исходя из срока жизни объекта. После расчета величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений для получения их стоимости воспроизводства или замещения на дату оценки.

III этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Преимущества метода выделения

1. Это единственный метод расчета рыночной стоимости (кроме метода распределения) собственно земельного участка, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

2. Метод широко применяется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка, а также при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения позволяет получить объективные результаты, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность применения данного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции трудно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Пример. Требуется оценить единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания - 985 м². Время постройки - январь 1986 г. Типичный срок экономической жизни здания - 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока жизни объекта. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, равны 38500 руб./м². Прибыль инвестора составляет 20 % затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки - январь 2006 г. Решение.

1. Определяем рыночную стоимость единого объекта недвижимости: 45000*985 = 44325000 руб.

2. Рассчитываем стоимость воспроизводства здания.

Восстановительная стоимость здания = 38500 + (38500 0,2) = 46200 руб./м2.

Износ = (Эффективный возраст/Типичный срок экономической жизни)*100%=(20:80)*100%=25%.

Стоимость воспроизводства здания = 46200 985(1 - 0,25) = 34130250 руб.

3. В результате методом выделения получаем стоимость земельного участка: 44325000 - 34130250 = 10194750 руб.

Метод распределения. Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) - способ косвенного сравнения, при котором определяется соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для сравнения.

Цена продажи объекта недвижимости делится на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного объема информации о продажах неосвоенных земельных участков, то следует подобрать сопоставимый район с имеющимися данными о продажах как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

После определения типичного соотношения между стоимостью земли и обшей стоимостью объекта недвижимости (доли земли) его используют для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где проводится оценка.

Этапы оценки земельного участка методом распределения

Iэтап. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Рассматриваемый район должен быть сопоставим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как численность и структура занятости населения, инфраструктурная обеспеченность, транспортная доступность, одинаковый тип застройки и природные особенности.

II этап. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учитывать отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

III этап. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен объектов-аналогов.

IVэтап. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости. V этап. Получение стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и стоимости улучшений. Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются данные, приведенные в табл. 2.

Таблица 2 - Исходные данные для расчета

Решение. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

Средняя доля земли = 0,187.

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985 * 0,187 = 35340,2 руб.

Оценка земельного участка на основе затратного подхода

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методах остатка и выделения. В этих же рекомендациях указывается, что в случае применения иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать данный метод. К таким методам относятся оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель по условиям инвестиционных контрактов.

Оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель населенных пунктов может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, тепло-, электро- и газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать затраты на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов и оборудования, а также затрат труда по землям многоэтажной жилой застройки.

Основные этапы оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

I этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

II этап. Расчет себестоимости строительства 1 м² жилых домов по типовому проекту.

III этап. Определение ориентировочной стоимости замещения всех жилых домов исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства.

IV этап. Расчет интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки на основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома.

V этап. Нахождение оценки стоимости замещения улучшений 1 га городских земель под многоэтажной жилой застройкой исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель.

Оценка земельных участков по условиям инвестиционных контрактов

Данный метод относится к затратному подходу и используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве cложилось два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй вид возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры - и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционного контракта является переход 30 - 50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактически покупка права долгосрочной аренды земельного участка оплачивается в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для расчета стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве: площадь земельного участка, проектируемые площади жилых и нежилых помещений, сроки строительства и реализации проекта, наличие и стоимость обременении.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, включает следующие этапы.

1-й этап. Составляется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2-й этап. Исходя из условий инвестиционного контракта устанавливается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.

3-й этап. Рассчитывается рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4-й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти к городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

6-й этап. Определяется возможный период, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап. Определяется текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Полученная текущая величина будущего платежа в натуральной форме представляет инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

В Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; снос существующих строений, принадлежащих городу; переселение жителей из сносимых зданий; перебазирование промышленных предприятий, а также другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы.

Размещено на Allbest.ru